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ブログにお越しいただきありがとうございます。カー・ブームは過去の話。最近では居住者の自動車の所有率が低下し、駐車場の空き問題にのお悩みマンションも多いかと思います。駐車場の空き状況に関係なく、揉めがちなのは、駐車場の場所を決める方法です。契約する駐車区画は同じ条件ではありません。機械式駐車場の場合は、区画によって止められる車・止められない車があり、また、出し入れまでの時間に差が生じます。仮に、自走式や平置きであっても、区画の大小があったり、駐車しやすい・しにくいがあったり、場所が近い・遠いがあったりと、条件面が異なります。条件面の違いを、料金に差をつけ、調整しているマンションが多いと思いますが、それでも公平にすることはできないと思います。機会の公平性と言う考えから、1年から2年おきにルーチンで全体抽選会を行っているマンションもいまだにあります。先日、来年早々に契約が満了し、再抽選をするマンションの抽選方法を議論する意見交換会に出席してきました。これまで抽選方法については、全体で議論したことはなく、管理会社の提案に基づき理事会で、采配を決めていましたが、駐車場の改修も同時期になされたこともあり、時間をかけて検討を行い、総会で抽選方法を決めることとなりました。改修を含めて、駐車場の抽選について意見がだされたのは約3年前。駐車場の抽選(場所決め)だけに議論を絞れば、先日の意見交換会を含めて3回の説明会、2回のアンケートを行い、意見聴取の期会を多く設けながら検討を進めてきました。いよいよ、来月に臨時総会を開催し抽選方法を決めることになります。全員が納得する落としどころは正直難しいと思っています。しかしながら、少数意見も聴きながら、議論を深めたことにより、総会では反対はほとんどなく、決議されるのではないかと言う見通しを立てています。
2021.11.28
ブログにお越しいただきありがとうございます。管理会社の業界団体である一般社団法人マンション管理業協会が、毎年、マンション管理受託動向調査を実施しており、結果報告を同協会のホームページから見ることができます。調査の目的は、同協会の会員である管理会社の管理受託状況を把握することのようです。中堅から大手の管理会社はほぼ同協会に所属しています。(国交省登録の管理会社約1900社の内、353社が同協会に加入)それでは2021年4月時点の調査結果からポイントをご説明します。1.約9割のマンションはマンション管理業協会会員の管理会社と契約している。マンション管理業協会会員353社で管理しているマンションは約626万7千戸。因みに日本国内ににある分譲マンションストック数は約685万戸なので、日本の91%の分譲マンションは同協会会員の管理会社にお願いしていることになります。2.受託しているマンションの53%が首都圏マンションが集中している首都圏(東京、千葉、埼玉、神奈川)が同協会会員の受託割合53%、次いで近畿地方が22.4%になります。日本国内のマンションの75%は関東地方か近畿地方にあることがわかります。因みに20階以上のタワマンの64%は首都圏にあります。3.一棟当たりの平均戸数は全国平均値で約52戸地域別にみると、信越地方の平均戸数は約74戸と最も多く、東海地方が約42戸と最も少ないです。4.受託戸数1万戸以上の中堅・大手管理会社は86社5.受託戸数の増加は新築が約65%、リプレイス・会社の吸収合併等が約35%まだまだ、新規受注は新築が圧倒的に多いですね。5.小・中規模物件が全体の4分の3を占め。50戸未満のマンションが約53%。50戸以上100戸未満のマンションが約24%と、小中規模マンションが圧倒的に大多数を占めることがわかります。
2021.11.26
ブログにお越しいただきありがとうございます。イダケンの自宅は3住戸のテラスハウスで、RC造3階建てです。中古で購入したのですが、築40年近く経つため、大規模修繕の計画を立てています。法律上区分所有権の建物ではないのですが、建物は3件構造的に独立しているものの、ふっついて建てられているため、3件で話し合いの結果、施工会社を複数探し、各社が現地調査、積算をし、材料・工法等を提案してもらう責任施工方式(プロポーザル方式)で進める事となりました。4件から見積が出てきました。まず、金額を見ると・・・現時点では業者選考中のため、具体的な金額は開示できませんが・・・平均値を1とした時にA社:1.61倍B社:1.06倍C社:0.68倍D社:0.65倍となりました。仮に平均値を100万円と仮定すると、161万円、106万円、68万円、65万円ということになります(実際の見積のリアルな数字は異なります)金額差は一番安い業者と高い業者では、2.5倍近い開くがあります。なんでこんなに金額差があるのか?これを読む解くためには、単純に項目の有り無をチェックするだけではなく、工法や材料の優劣を専門的な知識から判断する必要があります。下表が四社の見積大項目の比較表です。わかりやすいように、すべての範囲を網羅していると思われているものを○、一部の範囲が対象になっているものを△、対象外となっているものを×としました。一番見積りが高い会社は、ほとんどの項目で○になります。これが高い理由です。一番中身が濃いということになります。次に最低金額のD社が最も中身が薄いのかというと、そうではありません。二番目・三番目のB社・C社が、A社と比較すると見積の範囲が狭いことがわかります。今回はたまたま、このような結果になりましたが、責任施工方式(施工会社各社提案型)で施工会社を選定する時には、見積金額だけではなく、内訳を詳しく分析しなくてはなりません。高かろう良かろうはあたりまえですが、潤沢にお金があるマンションばかりではありません。でも、安かろう・悪かろうは、誰も望んでいないと思います。総合的なバランスを勘案し、良い業者と契約する。この作業は、難易度が高いと思いますが、責任施工方式を選択したマンションは、避けて通れない作業になります。一般的に設計事務所は、設計・監理方式という、準備段階から、工事が終わるまでの大規模修繕のコンサルタント業務を請け負う提案しかしないケースが多いですが、イダケン事務所は、施工会社選定の補助だけでもお手伝いをすることが可能です。コンサルタント費用にあまりお金をかけたくないが、最低限は専門家の知恵を借りたいと思うマンションにとっては、良いお話ではないかと思います。
2021.11.23
ブログにお越し頂き有難うございます。管理会社に業務委託する場合に契約を締結することになりますが、契約前に国家資格である管理業務主任者を持っているものが重要をする法的義務があります。重要事項説明をする相手側は、同一条件の場合は管理者=理事長に対して、条件変更の場合は説明会に出席する組合員に対してです。新型コロナウィルスにより通常総会が延期された場合や、契約期間満了前までに契約条件面で合意を得られない等の事情がある場合は、例えば3ヶ月や6ヶ月という期限を定めて、従前と同一条件にて暫定契約を締結することができます。先日、イダケンが契約している物件で、暫定契約を管理会社と締結することになり、管理会社側からどのようにすればよいのかと相談を受けました。まず、国土交通省からも見解が示されていますが、暫定契約も契約行為にあたるため、重要事項説明は必須です。次に暫定契約書は覚書という扱いではなく、適正化法に定める契約時に交付す書面の条件を満たした内容を記載したものを取り交わす必要があります。暫定契約はイレギュラーなケースなので、組合さんだけではなく、管理会社もわからないことがあるかもしれませんね。
2021.11.21
ブログにお越し頂き有難うございますそもそも大規模修繕はどう進めていけば良いのか?大規模修繕をするときに頭を悩ます管理組合が多いと思います。築年数が古く、何回も大規模修繕を行っているマンションでも輪番制の理事会だと、過去の実績・経験が全く引き継がれないというケースも考えられます。管理会社におまかせ型のマンションでは、専門委員会を結成されずに、すべてを管理会社にお願いするケースもあります。むしろ、コンサルタントなんかをつかわず、普段から親しみがある管理会社を信頼してすべてを任せるマンションのほうが多いと思います。管理の知識が十分ではない持ち回りの理事が、高額で専門的な知識が必要な工事に首をつっこむべきではない、それならば多少割高でも、普段から接している管理のプロである管理会社の言うことを信用しよう!と考えることは不自然ではありません。しかしながら、管理会社に最終的にお願いするとしても、大切な修繕積立金の中から高額な支出が行われるわけですから、組合員に納得いただくために、最低でも、組合の力(もしくは管理会社以外の第三者の助言)により以下のことは確認しないとだめだと思います。・価格の妥当性⇒やや割高なら理解が得られたとしても、相場よりはるかに高い金額で発注することは管理組合にとって大きな損失を生み出します。管理会社を窓口にしないで、管理組合で相見積を取得し、納得のいく金額間で発注すべきです。・仕様・工法・工事範囲の妥当性⇒いくら足場を架けるからと言って、まだやらなくても良いことを行うのは過剰発注となり、割高になります。管理会社の提案に過不足がないか、セカンドオピニオンに助言を求め、その結果をもとに、発注内容について、管理会社と擦り合わせをすることが必要です。
2021.11.19
ブログにお越し頂き有難うございます。高齢化・役員のなり手不足・課題の山積などにより、理事会の運営が困難なマンションが、第三者のプロに運営を外部委託するのが第三者管理者方式です。管理組合の執行機能を外注すると、・組合運営の主体性が失われ、居住者や区分所有者の意見が反映されなくなるのでは?・外部に組合が乗っ取られるのでは?という、懸念があるとは思いますが、一方で、役員の成り手不足により、執行機関が機能しなくなり、スラム化していくマンションも増え始めているのは事実です。メリット・デメリットが共存する中で、デメリットがあるから前に進めないという不安感はわかりますが、デメリットを解消する方法がないか、建設的に考えることが重要であると思います。第三者管理者方式はいくつかやり方があります。代表的な三つのパターンを紹介します。1・理事会未設置型 監査による監督理事長の替わりに第三者専門家が管理者を務めます。監督役として監事(複数可)は選任されます。2.理事会設置型 理事会による監督理事長の替わりに第三者専門家が管理者を務めます。監督役として理事が選任されます。3.理事会設置型 理事の一人に外部専門家を起用第三者専門家が理事長又は理事に就任し、組合員からも理事を選任します。監査役として監事が選任されます。イダケンがお勧めするところは、単独の管理者方式にしてしまうと、理事会設置型に後戻りすることは困難な作業になると思いますので、まずは上記の2または3の理事会設置型で第三者管理者方式を採用し、外部専門家の有用性・実績を判断した上で、必要に応じて1の理事会未設置型に移行するやりかたが安全ではなかろうかと思います。
2021.11.16
ブログにお越しいただきありがとうございます。50歳を超え、アンチエイジングを心がけるイダケンですw新型コロナの影響で、密を避けるため、普段行っていた防災訓練を行わなかったマンションは多かったのではないでしょうか?インターネットを用いた自習型防犯訓練等に切り替えて、意識を高める努力をしていたとは思いますが、有事になると役に立つかというと難しい面があります。2021.10.7。コロナの緊急事態宣言が解除された直後、関東地方で、大きな地震がありました。過去ブログでも紹介しましたが、防災体制ができているマンションとそうではないマンションとでは、直後の対応に大きな違いが出ました。組合の体制がベストの状態で、起きるとは限られないのが有事(地震や火災)です。
2021.11.14
ブログにお越しいただきありがとうございます。イダケンです。先週、顧問契約をしている約600戸の団地で通常総会が開催されました。議案の一つが修繕積立金改定でしたが、大きな反対はなく合意形成を得ることができました。積立金改定に至るまでは紆余曲折があり、3年ほど前に理事会が問題提起しましたが、結局、十分な理解が得られず、月日が流れました。積立金値上げを理解していただくためには納得性が必要です。管理会社は、ブランド系の大手管理会社。そこが長期修繕計画を作成し、提案を行いましたが、結果的にはうまい着地点にたどり着きませんでした。そこで、外部専門家を入れて・・・というお話になり、イダケンがお手伝いさせていただくことになりました。当初管理会社の提案とイダケン事務所が入って見直しを行った違いは・・・30年の計画で累計修繕費(支出予想)が約25%削減することができました。団地で、全体積立金と棟別積立金がありますが・・全体で当初の管理会社提案と比較して約半分、棟別積立金で棟により違いがありますが、20ー35%の値上げ金額の圧縮を図ることができました。総会に至るまでは、二度の説明会、アンケートと、慎重な意見聴取の場を設けたため、総会の場では、大きな抵抗がなく、合意に達しました。長期修繕計画はだれがつくっても同じわけではありません。居住者の気持ちに立ち、考えた提案ができるか・・そのパートナーは管理会社ではないかもしれません。
2021.11.12
ブログにお越しいただきありがとうございます。長期修繕計画は5年ごとに見直しを行っているケースが多いです。その際に前回計画から今回計画までの、推定計画と実際に行われた修繕の実施状況を比較することが大切です。・実施していない工事があれば、最新版の計画にどのように反映していくか?・計画上の推定金額と、実際に発注したリアルな工事の金額はどのくらい差異が生じているか?この情報を知ることにより、計画と実際の工事との間にどのような乖離があるのか分析ができます。計画との乖離が大きい場合は、マンションに合わせた計画になるよう補正する必要がでてきます。また、前回の計画と、新しい計画が、どのような点が変わったのか?これも整理する必要があります。マンションの長期修繕計画は見直しが行われたとしても、これまでの計画や実際との工事とのつながりがないため、マンションに合わせた計画とは言い難いもので、計画があまり役に立っていない場合が多いです。長期修繕計画は、積立金の理想額を決める資料だけではなく、マンションの中長期の維持方法のビジョンを定める重要な基礎資料となります。見直しの際は、上記の内容を留意し、検討してみては如何でしょうか?
2021.11.10
ブログにお越しいただきありがとうございます。2005年より国土交通省が毎年マンション管理業者へ立ち入り検査を実施していることをご存知ですか?この検査は、マンションの管理の適正化の推進に関する法律に基づき行い、必要があれば是正指導等を実施しています。主なチェックポイントは以下の通りです。・管理業務主任者の設置・重要事項の説明等・契約成立時の書面の交付・財産の分別管理・管理事務の報告と5つの項目に分類されています。2020年度の調査結果は、2021年7月30日付で国土交通省ホームページで発表されています。過去5年間の全国一斉立入検査結果のデータを一覧に整理しました。概ね指導数が減少傾向にあり、正常化しているのかなという感じはします。5年間で150社以上管理業者登録数が減っているのは少し驚きました。大手の吸収・合併等による寡占化が進んでいるんでしょうかね。
2021.11.07
ブログにお越しいただきありがとうございます。東急コミュニティのグループであったコミュニティワンが、東急コミュニティに吸収合併され、一つの会社となりました。コミュニティワンはもともと、デベロッパーのダイア建設グループのダイア管理からスタート、その後ファンドが買取、東急グループ傘下となり、今に至ります。2021年4月現在の管理会社受託戸数(契約していマンションの総戸数)の最大手は、日本ハウズイングで、469,898戸を管理しています。合併により、受託戸数4位の東急コミュニティ(341,642戸)+受託戸数12位のコミュニティワン(160,683戸)=約50万戸と、計算上では日本ハウズイングを追い抜き、最大手の管理会社となります。但し、日本ハウズイングは独立系と言われる、営業で受託戸数を増やしている管理会社で年間1万戸前後受注戸数を増やし続けています。一方で、東急コミュニティグループには約2万戸の管理会社もあり、この会社も将来吸収合併することになれば、しばらくの間は、業界最大手を維持できるのではないかと考えます。
2021.11.05
ブログにお越しいただきありがとうございます。2012年に作成されて以来、長らく更新してこなかった「長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」および「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の最新版が国土交通省より発表されました。このガイドラインは、イダケンのブログでも紹介させて頂きましたが、マンションの管理の適正化の推進に関する法律の改正を踏まえて、2022年4月から開始するマンション管理計画認定制度の認定基準の基礎資料になる見込みです。特に修繕積立金額の目安の変更は、マンションに与える影響は大きいものと思われます。今後機会を設けて、ガイドラインの変更について解説していきたいと思います。
2021.11.02
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