全123件 (123件中 51-100件目)
久しぶりの日記です^^;ゴールデンウィークは一泊二日で軽井沢へ旅行に出かけ、のんびりできました。外出の予定が29日、6日、8日と少ないため、ほかの日は事務仕事を集中して黙々と・・・はかどりました。明日は適正化ネットのセミナーに参加します。準備委員会を含めて13名の参加予定。皆さんとたくさんコミュニケーションを図りたいと思います♪ にほんブログ村
2011.05.07
マンション管理運営のノウハウが不足する管理組合は、管理会社の助力を頼るわけですが、プロである管理会社の発言は果たして信用に値できるのでしょうか?管理会社と管理組合は利益相反関係です。時間的な制約がある面倒なことをしたがらない知識・経験に欠ける継続性がないこんな管理組合の抱える問題点を知りつつ・・ 管理会社は、理事会運営が活発になると、自分たちに依頼される仕事が増えると思い、プロの立場を利用して自分たちのペースで仕事ができるよう管理組合を洗脳していきます。継続性が担保されない一年任期総入れ替えの体制をベターな方法と推奨したり、理事会から依頼された事項を一年かけてのんびりと対応したり、諸問題が解決するために適切な提案をしなかったり、プロに任せているのに、長い時間をかけなければマンションをよくなっていきません。ほかにもいろんな弊害が生じます。 相場を知らないだろうと、管理会社の利益を多分に含んだ修繕工事を提案する。管理員、下請業者のミスを組織絡みで隠蔽する。契約内容を知らないだろうと、契約で決められたことさえしない。法律、規約を知らないだろうと、一般論という名のもとに根拠のない適当なことを言う。売上が欲しいために、大規模修繕を不必要に前倒しにしたり、過剰な修繕メニューを提案する。親会社である売主を守るため、アフター保証の期間が過ぎるまで、不具合を知りつつ口を閉ざす。 管理会社フロントマンには誠実な人間もいますが、管理業界全体がこんな体質にどっぷり浸かっていますので、どうすることもできません。管理会社に過度な期待をしてはいけません。管理会社の言うことを額面通りに信じてはいけません。 管理会社はマンション管理を行う上で必要枠ですが、おんぶにだっこにならないようにしましょう! 理事会運営が継続性を持ち、円滑化、活性化すれば組合員の主体性が高まり、住民の声をしっかり傾けていけば、住みよいマンション環境が実現できます。主体性を持った運営とは実はそんな面倒なことではありません。主体性を持って運営できる「方法論」を知り、実践すれば良いのです。イダケンがボランティア参加する団体主催のセミナーでは、この「方法論」をいっしょに勉強し、実践する方法について情報交換することができます。勉強会・交流会では営業行為はありません。平成23年5月8日(日)14時~横浜桜木町開催の管理組合向け勉強会・交流会に参加しませんか?http://ekumiai.web.fc2.com/seminar.html#aこちら↓↓でもいろんな情報を入手できます。http://house.blogmura.com/mansionkanri/
2011.04.30
イダケンが参加し、ブログでも何度か紹介している「マンション管理組合適正化ネットワーク」の詳細をご案内します。今日は5月8日(日)横浜桜木町(14時~)のセミナーの打ち合わせを準備委員会で行い、あっという間の3時間。運営側も楽しみにながら準備を進めています。【適正化ネットとは?】(ホームページより抜粋)当ネットワークでは、勉強会、交流会、インターネット・メールを利用した情報交換の場を通じて、管理組合役員・役員経験 者が中心となって、管理組合発信による運営の適正化を目指します。疑問、不安を感じながらも、マンションのために頑張っている管理組合役員さん、理事長さ んを応援します。 主な活動は、身近なテーマを題材とした勉強会を定期的に開催し、管理組合運営の問題解決、理事会のレベルアップ・スキルアップに努めます。また、区分所有者、管理会社、マンション管理士、マンション関連業者が垣根を越えた「本音の交流」ができる場を提供します。 現役員または役員経験者で当ネットワークの趣旨を理解し、ルールを遵守頂ける方ならどなたでも参加することができます。 当ネットワークには、管理組合を向いているマンション管理士等が参加しますが、活動中は、営利、営業行為を認め ないことが大きな特徴です。勉強会や交流会中に、商品やサービスの売り込み・宣伝だけではなく、名刺交換まで一切禁止となっていますのでご安心くださ い。(プロの方の参加は審査制) 「管理組合の」「管理組合による」「管理組合のための」ネットワークに参加しませんか?【セミナーのご案内】5月8日(日)桜木町開催の勉強会はすでに10人以上の方の参加が決定しています。 http://ekumiai.web.fc2.com/seminar.html#ahttp://house.blogmura.com/mansionkanri/
2011.04.28
今月15日発行のマンション管理新聞に・・・イダケンがフルコンサルタント契約している横須賀143戸 平成12年竣工マンションの大規模修繕工事施工業者募集の公募記事が載りました。ボランティア参加している「マンション管理組合適正化ネットワーク」主催の5月8日(日)14時スタートの横浜桜木町で行われる管理組合向けセミナーの案内が載りました。http://house.blogmura.com/mansionkanri/
2011.04.23
イダケンは月曜日定休です。日曜日は朝から晩まで外に出ているため事務所に戻らないことが多いのです。土曜日の夜に事務所を出るとき、うっかりIP電話装置の電源を落としてしまいました。事務所にいないときは、携帯電話に転送をしていますが、週明けにやたらに電話が少ないのでおかしい、おかしいと思っていましたが、やはり理由がありました^^;失敗、失敗。ご迷惑をおかけして申し訳ありませんでした。にほんブログ村
2011.03.08
イダケンは大学時代、学生会組織の活動に夢中になっていました。2、3年生の時は組織に加入する一団体の責任者として、学生会代表者会議に出席。組織運営側の在り方を強烈に批判し、組織に加入する他団体の結束を組み改革を求めていました。(イダケンがブログで主張しているようなことを実践していたわけです)4年生になる時・・・学生会組織の幹部に立候補することを決めました。結束を組んでいた仲間に驚かれました。お前だけは絶対そこに行かないと思っていたのに・・・と文句を言うだけならだれでもできます。昔から有言実行を目指す自分がいます。わずか1年間、学生会組織の中心にいる短期間では改革は成し遂げられなかったのですが、イダケンの意思を継いだ後輩たちが数年後、描いていた姿とは少し形こそ違えど、理想としていた組織に変わっていきました。社会人になって、最初に就職したのは、斜陽な商品を取り扱っていた、昔ながらの考え方に固執した建設会社でした。誰もがさぼることしか考えていません。一生懸命にやると煙たがられ、上席者から注意を受けます。兎に角、和を乱すなと。楽したいと思うなら最高の会社だったのでしょうが、この会社に長くいると、自分も染まってしまう。怖かったです。5年間で、この会社には将来がないと見切りをつけ退職しました。退職後すぐに経営は大幅に悪化。会社こそつぶれていませんが、業績は半分以下に落ち込みました。腰かけ程度に思って就職したのが、何をやっているのか十分理解せず入社した管理会社です。今から思えば業界がこうだという認識がなく入社したのが良かったのでしょう。なにせ腰かけのつもりだったものですから・・無知なイダケンは怖いもの知らず(笑)。最初は未熟な自分と、実績が備わってきたら会社と戦いました。途中モチベーションが下がりサボっていたこともありましたが、睡眠時間と食事時間以外は、通勤時も休憩時も休日もずっと働いていた時期が長かったです。そして、今はマンション管理士として独立。独立を決めたのは、会社の上司に噛みついた時(笑)に言われたそこまでいうんならお前が会社つくって自分でしたいことすればいいんじゃないの?この一言です。管理会社とマンション管理士の違いこそあれど、イダケンのしたいことはここにありました。イダケンは、トークはうまくありませんし、この程度の文章しか書けない国語能力に欠けます(恥)でも・・・仕事への誠実さには自信があります。正義感は強いです。力量を補うために、サービスのクオリティーを高めるために、日々勉強しています。曲がったことは嫌いです。管理組合に接することは大好きです。目立ちたくてブログで業界批判を披露しているわけではありません。マンション管理業界を変えたいと思います。管理組合の満足度を高められるようしていきたいと思います。自分の言葉に責任を持ちたく、証拠に残るものとしてブログに書きつづっています。少しずつではありますが、方向性こそ若干の違いがあれど、マンション管理を良くしたいと言う志の高い仲間とつながりをもてるようになってきました。これからもイダケンをよろしくお願いします。にほんブログ村
2011.02.07
日中は外出が多いことから、メールでの問い合わせになるべく迅速に対応できるよう買っちゃいました。因みにキャリアはイーモバイルです。タッチパネルに不慣れで、使い方がちんぷんかんぷん!?多忙のため、なかなか長時間いじることができませんが、少しずつ使いこなせるになって、仕事の効率化・スピーディー化を図りたいと思います。にほんブログ村
2011.01.21
今回は全くマンション管理と関係のない日記です タイトルを見てピピット来た方もいるかと思いますが、実は我が家でも話題のおせち騒動に巻き込まれました(笑)大晦日に楽天で頼んでいたおせちが届かない・・・ホームページをみると雪のため、配送が遅れる場合があると書いていました。おせちが必要な元旦午後になってもこない・・・確認メールを追っていくと29日発送との連絡があることに気付き、宅配履歴からヤマトさんに連絡しました。その回答とは・・出荷が追い付かず、出荷先の岡山の配送センターに荷物(おせち)が届けられたのは31日の夕方であった事実が判明しました!ががーーん!嘘つかれた!!クレームのメールを嫁さんが入れ、おせちが届いたのは元旦の夕方でした。翌日に全額返金しますとのメールが届きましたが、普通電話して謝るでしょ・・・てイダケンは思いました。おせちって高くても売れるのはなんでか知っていますか?おせち屋さん。特別な日だから普段手の届かない高いお惣菜を奮発して買うんです。庶民は(苦笑)例の横浜の業者と同じで、できもしない仕事を受けた結果がこれです。元旦になければ高価なおせちを買った意味がないんです(怒)業者からその場しのぎの適当な言い訳をされるのは、マンション管理業界にいると慣れっこになりますが、まさか正月早々にこんなことになるなんて(泣)さて、次はグルーポンの話題。おせち騒動で毎日名前を聞く、『グルーポン』。グルーポンとは・・・通常価格の5割以上という破格値で食事クーポンやホテルの宿泊券等を購入できる共同購入の会社です。イダケンは知人からの口コミでグルーポンを知り、騒ぎになる前の年末に登録し、数枚クーポンを購入しました。な、なんと購入した中に・・・おせち騒動渦中のあの会社が経営している飲食店の食事券が含まれています。使えるお店は数店舗あるのですが、なんかイヤな予感がします^^;無事使えるといいのですけど・・・・ にほんブログ村
2011.01.07
今年の活動を振り返ると・・・・相談業務電話を含めて年間200件以上の「現場の声」を聞けました。守秘義務があるので、公開できない内容が多いのですが、相談業務で培ったノウハウはこれからどんどん皆様に還元していきたいと思います。マンション管理組合適正化ネットワークブログ仲間のsatoruさんと意気投合し、設立した管理組合の情報交換、知識向上を目指す互助団体を設立しました。7月から勉強会をスタートし、年内に4回の勉強会を実施。某掲示板サイトで若干の誹謗中傷があったようですが、この短期間でそこまで認知が上がったことは喜ばしいことだと思います♪来年は2月から月1ペースで、非営利、業者からの説明なし、マンツーマンの相談ブースなしという他ではたぶんないと思われる純粋な勉強会、交流会を実施していく予定です。ホームページ本業がインターネット集客をメインとしていることから、ちょうど1年前から検索上位対策をコツコツやってきました。 春先から徐々に現れ始め、下半期は問い合わせ増による嬉しい悲鳴を上げるまでの成果をあげられました。現在はホームページ2本、ブログ2本を運営していますが、可能な限りもう少し更新の頻度をあげようと考えています。 コンサルタント・アドバイザーのクオリティー 無料相談でも有償契約でも全力で取り組んでいます。顧客である管理組合さんの満足度を高め、フィー(報酬)以上の価値を感じてくださるサービス提供を心がけ、日々試行錯誤を繰り返しています。年末年始の業務事務所へは年明け4日まで行きませんが、来年に向けて仕事はしています。メールでの相談は年末年始も受け付けています。(基本的にはメール相談は24時間以内に回答致します)真剣に管理組合のことを考え、誠実な仕事をする。これが常に基本にあります。地道な努力を今後も続け、来年も皆様のお役に立てるよう精進してまいります! にほんブログ村
2010.12.30
管理会社提案手法が、顧客にわかりにくく親切心に欠けると言う ことをひとつ前の日記で書きました。修繕等の見積提案を管理会社が行う場合に・・・管理会社に突っ込んだ質問をすると、適切な回答が得られず、持ち帰り回答しますとのレスポンスが多い気がします。多くのフロントマンは見積書をただ管理組合に渡すメッセンジャーで、アドバイザーの役割を果たしていません。何が原因で不具合を起こしているのか?修繕方法は複数あるのか?一つなのか?今後不具合を少なくするための対策があるのか?見積金額の妥当性素人である役員にわかりやすく説明すること、また組合員の中には詳しい方もいる可能性があることを予期し、ある程度の技術レベルのFAQを準備することは、プロであるのなら当然求められるべきスペックの仕事だと思います。フロントマンがわからない→返答に時間がかかる→工事が遅れる時間的なロス一回ですむべきことを何度も対応しなくてはならない役員の手間工事が遅れることによる二次災害等のリスクマンション管理には管理コストだけではなく、このような無駄が多く存在しています。また、素人だからわからないだろうと管理会社は思って、いい加減なことをしているとしっぺ返しを食らいます。インターネットやマンション管理士の無料相談等を活用し、詳しい情報を「素人」でも調べられるのです。自分たちの財産を自分たちで守ると言う意識が芽生えた管理組合は、管理会社に過度な依存をやめます。管理会社さん。うるさく言われなくなるからといってホッとしている場合ではないのですよ!管理会社さんに頼むくらいであれば自分たちで仕事したり、調べたりした方が早い、・・・と思われているのですから、プロとしての信用が激減しているのです。その程度の仕事しかできないのなら・・・管理組合は安くて誠実な管理会社を他に見つけようという動きにつながっていきます。修繕の提案は適正化法に定められた三大基幹業務の一つです。一手間かけれるだけで、がらっと提案は変わります。管理会社さん、「これぞプロスペック」と言う仕事をして下さいね!【お知らせ】平成22年12月23日(木)17時~ 横浜駅周辺の飲食店ボランティアで参加している「マンション管理組合適正化ネットワーク」参加者と交流会、懇親会(会費:飲食代実費4000円)を開催します。当日の参加者はイダケン以外は皆管理組合の皆さまです。参加してみたい!と言う方はメールでお問い合わせくださいにほんブログ村
2010.12.17
イダケンがボランティアで参加している管理組合による管理組合のための支援団体『マンション管理組合適正化ネットワーク』。今年7月に第1回目の勉強会を開催し、年内に横浜、東京で4回の勉強会・セミナー・交流会を行ってきました。年内最後の行事として、横浜駅周辺で交流会を兼ねて忘年会を開催します。日程は12月23日(祝日)17時から3時間。予算は一人4000円程度です。参加ご希望の方はメールをお待ちしています♪ にほんブログ村
2010.12.13
インターネットで検索する際には、yahooかgoogleを利用されている方が多いと思いますが、yahooの検索エンジンがgoogleを利用したシステムに移行したようです。googleで評価の高かったホームページでは、yahooでも高順位に表示される可能性が強くなると思います。本日(11月26日)現在ですが、「マンション管理士事務所」の検索順位では、googleもyahooも一位となりました。(イダケンの本業ホームページ)インターネットで集客をしたいのであれば、検索で上位(検索結果1ページ目)に位置すること、また、多くのキーワードで検索に引っ掛かるようになることが重要です。検索で上位に位置する要因として考えられることは、1.被リンク数の数と質2.ホームページの年数3.内部の構造、ページ数、上位表示させたいキーワードの頻出バランスこの3点です。イダケンも検索上位の施策を行っています。googleでは、ページランク(PR)というホームページの評価ランクがあり、上位表示には多少なりとも影響があるとも言われています。どんなに良質な価格で良いサービスができても、それをエンドユーザーに伝商売になりません。インターネットで集客したい方、頑張りましょう!にほんブログ村
2010.11.26
普段仕事は電車やバスで移動します。時間が読めて効率よく移動できます。また、必ずしもマンション(または打ち合わせ場所)に来客用駐車場があるとは限らないからです。本日は約束の時間の関係で珍しく車での移動でした。3件のマンションからアポイントメントを頂きましたが、午前と午後の二件はあらかじめ自動車での来館のお伺いを立て、また近隣の駐車場情報を調べました。(夜のアポイントメントは集会室の前に駐車場があるのを知っていましたので、到着した時点で役員様に一言お声掛けを^^)葉山→横浜→横須賀のドライブ。久しぶりに葉山デニーズでお茶をしました。移動中はドライブ気分で楽しいのですが、運転中はあたりまえですが運転しかできません。普段は電車移動時間を利用して車内で仕事をしているので、運転中の時間がもったいないきがしました。さぁ!今週は平日も週末もアポイントが盛りだくさん。忙しいのに感謝して仕事頑張ります!! にほんブログ村
2010.10.24
イダケンの事務所でホームページを立ち上げています。http://www.11kanri.com/ ホームページがどれくらい注目されているか確認するために、ほぼ毎日アクセス解析と言うソフトを用い、チェックしています。先ほど、アクセス解析を見ると、びっくり!普段は、サイト全体で一日300-500平均のページビューですが、3時間で4000ものアクセスが!!何かいたずらがあったのでは?と、あわてて調べてみると原因が特定できました。yahooニュースに外部リンクが貼られていました。原因が判明してホッとしました。しかし、リンク先の影響力の大きさには驚きです・・・にほんブログ村
2010.10.22
長いことブログの更新をさぼってしまいました・・・ と言うのも・・体調管理が不十分で、依頼を受けている仕事の処理と風邪を治すことに追われ、全く他のことをしている余裕がなかったのです。いやーー長引きました^^;ブログも応援して下さる方がいますので、言い訳はこれくらいにして日記を本日から復帰します!!理事長を務めるマンションでは毎月役員さん向けに「管理組合運営の重大ニュース」「次回理事会の議案」を理事会通信と題して作成、配布しています。気付くともう15回目。1年以上も続いてますが、私の理事長の評価はこれで勝ち得ているのでは?(苦笑)と思えるほど理事会通信は役員皆様から喜ばれています。ちゃんと、議事録も管理会社がつくる議案書もあるんですが、組合員目線で書く言葉は、たぶんわかりやすいんだと思います。ブログのアクセス数が、10万を超えました。かれこれ3年くらい続けているのでしょうか?今ではブログが仕事にもつながっています。 文章は下手くそですが、一生懸命マンション管理に係わることを気持ちをのせて書いています。良いマンション管理を実現したいという熱い思いがある役員さん、組合員さん、マンション管理士さん、管理会社さん、一級建築士、改修業者さんが見て、少しでもお役にたてば嬉しいと、日記のUPを続けています。仕事はとても忙しくなってきましたが、『継続は力なり』そして『初心忘れるべからず』を再確認、これからもどんどんイダケンはグレードアップしていきたいと思います! にほんブログ村
2010.10.14
週末は午前・午後・夜と3物件のアポ×2日。とにかくタイトな時間で移動しまくりでした^^東海道線、小田急江ノ島線、東急田園都市線、瀬田線、山手線、中央線、八高線、横須賀線、相模線、小田急本線、湘南新宿ライン、有楽町線交通費いくらかかったんだろう(笑)頼りにして下さるお客様の期待に応えたい。その一心で頑張っています!!無理して仕事を受注することはありませんが、忙しいのは歓迎です♪マンション管理の相談は気軽にご連絡ください。にほんブログ村
2010.10.03
秋のシルバーウィーク。皆様はどのようにお過ごしでしょうか? イダケンは妻の祖父が他界し、週末は北陸へ・・・仕事が立て込んでいるので、向こうでのんびりするわけにはいかず、今日の夕方に出発、明日深夜には戻ってきます。電車の移動になるので、ノートパソコンを車内に持ち込み、事務仕事を片付けるつもりです。データ入力の単純作業と、提案書作り。電車で頑張れば帰ってからの仕事が少し楽になります。皆さん充実した連休をお過ごしください! にほんブログ村
2010.09.18
最近、にほんブログ村参加者間のコメント交流が活発です。今後意見のぶつかり合い等もあるかと思いますが、志の高い管理組合の方が積極的に情報発信、情報交換を行うことは、イダケンが一メンバーとして参加しているマンション管理組合適正化ネットワークの方向性にも合致しています。イダケンの本業顧客に、にほんブログ村を積極的に宣伝しています。それは試行錯誤しながらも頑張っている管理組合がたくさんあるんだと、知ってもらいたいからです。これからも横のつながりを深め、管理組合発信でマンション管理を良くできるよう皆さんがんばっていきましょう!! 適正化ネット9月期セミナー、お申し込みが定員の半数を超えました(8月末日現在)。引き続き参加者を募集しています。ブログコメントで意見交換されているような良い意見をスタンダードにしていく、未実現な良いものを実現化していくのが、適正化ネットワークの目的の一つです。 にほんブログ村
2010.08.31
先週末は、土は午前・午後・夜、日曜日は午後・夜とアポイントメントがぎゅうぎゅうでした。月曜日は事務所カレンダーでは休みですが、事務処理に追われ、ブログの日記を二日も休んでしまいました。反省・・反省・・今週は平日も日中からほぼ一杯のスケジュール。明日、明後日は炎天下!?の中、一日現場でのお仕事です。今週末はマンション管理組合適正化ネットワーク事務局の打ちあわせがあります。9月23日(祝)に第2回勉強会を都内で開催します。詳細は打ち合わせ後告知したいと思います。 忙しいと、いろいろなアイデアが頭に浮かび、気持ちが充実します。無料、有償は関係ありありません。お問い合わせ、ご依頼を頂く管理組合さまに感謝感謝です。忙しいのは大歓迎・・とは言っても、許容を超えた無理はしませんが・・・さぁまた明日から頑張ります! にほんブログ村
2010.08.02
先日の日記にも書きましたが・・ インクジェットのプリンタが故障したので、ネット通販でカラーレーザープリンタを購入、本日宅急便で商品が届きました。仕様書を確認せずに、今あるプリンタより少し大き目かな・・くらいに思っていましたが・・梱包を本体を取りだすと想像していたよりでかい!事務所写真の真中にでーんとあるのが新調したプリンタです。因みに・・ 左側のPCは18.5インチのモニタ右側はHP社製のファックス、スキャナ、コピー兼用機です。いつもこんな環境で仕事をしています。 週末のプレゼン、勉強会の資料印刷に間に合ってホッとしています。さぁ今週末も頑張るぞぉぉ!!にほんブログ村
2010.07.08
仕事柄結構な量の印刷をします。家庭用のインクジェットプリンタをだましだましつかっていましたが、ついに壊れました(^^;)プリンタがないと仕事になりません。さっそくAmazonでレーザープリンタを発注。7月11日(日)13時から横浜で開催する『勉強会、交流会』には間に合いそうです。必ず役に立つ勉強会!参加者を受け付けていますので、気軽にお申し込みください。にほんブログ村
2010.07.06
地元平塚のお祭りで・・字が汚いようですが、短冊に書いた願いが叶いますように!にほんブログ村
2010.07.02
先日、横浜の老舗会計事務所の代表の方とお話しする機会がありました。とあるマンションの管理会社が作成した決算報告書を何度かチェックして頂いたのですが、プロとしての会計報告ではないとの苦言を・・チェックした項目について質問・意見を求めると、同じ会計の仕事をしているとは思えない的を得ない回答ばかりが返ってきたそうです。回答に困った担当者は、会計システム上仕方がないとの一点張り・・老舗会計事務所代表の考察は、お金をもらっているからプロではなく、プロとして評価をしてもらえる仕事ができてこそ始めてプロと言える管理会社のマンション経理部署は、会計の根本を理解していないプロの仕事をするのであれば、投資してでもプロの技術を習得するべきであるこのお話を聞いて、うんうんと思わず頷いてしまいました。管理会社が実践するマンション会計は、市販のコンピュータシステムを用いた自動出力です。知識がなくとも、マニュアルに従った手順を踏めば、自動的に決算書類が発行されるのです。管理会社の会社経理は会計事務所と顧問契約を結び、お金をかけて税務対策をしています。マンション会計はと言えば、多額の費用をかけてコンピュータシステムを導入してはいるものの、結局これは会社の合理化による経費節減対策です。老舗会計事務所代表いわく、会計事務所が行う会計業務は経営コンサルタントの役割を兼ねているそうです。管理会社は、プロとしての会計業務ができないから、管理組合へ提供するサービスがいまひとつなのだと・・納得です。管理会社のマンション会計の方、自己啓発として自費で講習等を受けるくらいの気持ちをもちませんか?資格があるから、経理経験があるから満足してはいけません。管理会社組織はプロとしての社員育成にお金をかけませんか?、自分の儲けを出すためだけに投資(会計事務所に顧問料を払う)するのでは、顧客から見放されますよ!管理会社がサービス業、コンサルタントとしてスキル・レベルが欠けると言われることを、まさに象徴したお話でした。もっと管理会社に努力してほしいと思われた方は↓↓をクリックお願いします。にほんブログ村イダケンのマンション管理奮闘記TOPへ
2010.06.23
こんにちは!「マンション管理奮闘記」のイダケンです。コチラのブログは来月で3周年。80000アクセスを超え、今のペースを維持できれば年内に10万アクセス突破です♪アクセス数が増えるのはもちろんコメントや応援メッセージをもらうと「頑張ろう!」とやる気がわいてきます。ところでプログではなく自分のホームページを持って見たいとお考えの方。お金を全くかけずに、見栄えの良いサイトを持つことができるのをご存知ですか?1.無料のホームページ作成ソフトを使用する『alphaEDIT』と言うソフトが有名です。操作はとても簡単です。ホームページ用のワープロソフトって感じです。作成者さんに感謝の気持ちを込めて、こちらからダウンロードして下さい。http://www.pololon.com/koby/software.php?id=alphaEDIT2.無料のテンプレート(ひな形)を使用する一からデザインを考えてつくるのはとても大変なことですし、仮に苦労しても見栄えの良いサイトができるとは限りません。無料で見てくれの良いテンプレートをダウンロードできるサイトがありますので、利用しちゃいましょう。こちらのテンプレートサイトは『alphaEDIT』での作成方法を丁寧に書かれているのがポイントですhttp://www.1cm100m.com/templates/3.無料のホームページスペースを利用する商用目的で使用する際は邪魔くさい広告が付いてくる場合が多いですが、探せば広告1箇所とか、なしとかでスペースを提供してくれるサービスもあります。『勉強会・交流会』のサイトはFC2という巨大サイトのサービスを利用させてもらっています。広告は目立たない底部に1箇所と邪魔になりません。http://web.fc2.com/お金をかければ良いサイトがつくれるわけではありません。まずは無料でチャレンジしてみましょう!ホームページに書く内容が定まってさえいれば、1日もあればインターネット上で一国一城の主になることができますにほんブログ村
2010.06.11
「マンション管理奮闘記」のイダケンです。本日7月11日(日)13時~開催の『勉強会・交流会』会場の予約に横浜市文化体育館併設の平沼記念レストハウスに行ってきました。場所はJR関内駅南口から徒歩5分と利便性の良い場所にあります。(因みにイダケンの事務所からも歩いて5分^^) 部屋は広めの第3会議室です♪当日活発なお話ができるよう机の配置も工夫したいと思います! 会費は1000円。(余った分は参加者で割り返金します)当日の営業行為、営利宣伝は0。また、プロ会員による名刺渡し行為も禁止。「管理組合を良くするためには?」100%の勉強会・交流会です。今回のテーマは、「小規模マンション運営の課題と良くする方法」。中・大規模マンションの方も参考になることがたくさんあると思います。皆様の参加をお待ちしています^^http://ekumiai.web.fc2.com/seminar.html にほんブログ村
2010.06.08
「マンション管理奮闘記」のイダケンです。1、目指せ10000アクセスこのままのペースで行けば、目標にしていた月10000アクセスがぎりぎりクリアできそうです。ブログではなく、事務所のホームページですけど・・因みにこちらのブログは月3000-4000アクセスを頂いています。拙い文章ですが、これからも応援よろしくお願いします。2、新ホームページ伝えたいことがなかなか文章に出来ないため、事務所のホームページをアウトソーシングしました。誠実で私の意図を汲み取ってくれる方が製作しているので、試作版からほとんど修正なしでアップできました。今までのホームページは、手作りで思い入れがあるのでそのまま生かしておきます。あたりまえですが、内容が多々かぶりますが、よろしければ事務所新ページをご覧下さい。http://www.idaken.net/にほんブログ村
2010.05.21
「マンション管理奮闘記」のイダケンです。インターネット上での参考資料や申込書は、データ容量が軽いPDF形式のファイルを用いることが一般的になっています。PDFファイルの閲覧は、無料でダウンロードできるAdobe Readerで簡単にできますが、編集するためには高価なソフトが必要になります。当事務所では、PDFファイルを編集する際には、汎用ワープロソフトのWord形式に変換しています。Word形式への変換ソフトは市販されていますが、下記サイトで無料で、指定のメール先にWord形式に変換したデータを送ってもらうことができます。http://www.pdftoword.com/【手順】STEP1:PCにダウンロードしたPDFファイルを指定↓STEP2:ワード形式へ変換する場合、docをチェック↓STEP3:メール送信先を入力国土交通省の添付資料は基本的にPDFファイルです。変換することで、総会・理事会資料作りが効率的に進みますよ!Officeがない場合は、無料でダウンロードできるのオープンオフィスを利用し、PDFから変換したファイルを編集することが可能です。日本ブログ村に参加しています。コチラをクリック♪♪にほんブログ村
2010.05.17
先週末にメインのパソコンがクラッシュしました(泣)2、3日復旧できないかと悪戦苦闘をしましたが、どうやらハードディスクが寿命のよう・・8年間よく頑張ってくれましたが、歳には勝てなかったようです^^;仕事とホームページのデータはバックアップを取っていたので今後の仕事には影響がありませんが、ここ数日サブパソコンのミニノートで最低限の作業しかできていない状態です。ブログもお休み状態。早ければ明日にもニューPCが届く予定なので、たまり気味の事務作業を一気にこなそうと思います。
2010.04.08
ダメな管理会社が多いから、マンション管理士の仕事がある。マンション管理士をこのように思っている方がいます。現状、マンション管理士の仕事は、管理会社の不満による問題解決の相談からスタートすることが多いのは事実。仮に、将来マンション管理業界が成熟し、サービスの質、競争原理による委託費の軽減が実現するようになれば、マンション管理士の仕事は激減し、ボランティア程度でしか活躍する場がなくなることになります。インターネットですぐに「生の声」が伝わる時代。管理組合にとって存在価値のないマンション管理士の噂はすぐ広がります。NPO団体を傘にして仕事を取っている営業力のないマンション管理士さん、口だけで中身のないマンション管理士さんは建前論もしくは管理会社の悪口を言うことで管理組合からの信頼を得ているのですから、マンション管理業界が良くなれば、淘汰されていくでしょう。これは間違いがありません。それではマンション管理士の未来がないか?私は違うと考えます。理由を述べると・・1、将来管理会社はサービスが向上しても、管理会社のスタンスを超えた仕事をしないと思います。管理会社は、管理組合とは利益相反の関係です。管理会社が利益を追求する企業である限り、管理会社が管理組合、区分所有者の絶対的な味方であることはありえません。管理組合が主体性をもって運営するためのお手伝いを、管理会社が積極的にすることは将来的にも考えられにくいのです。2、管理会社のサービス、価格について、10のマンションのうち、10管理組合全てが満足することは考えられにくい。どんなに良くて8割、残り2割りの管理組合はサービス、価格に満足することはありません。なぜなら、管理組合を構成する組合員はマンションごとに全て異なります。人の集合体である管理組合。人の性格と同じように、管理組合も個性=パーソナリティーがでるからです。満足度の尺度は人によって異なります。どんなにサービスを向上させたとしても、不満を持つ管理組合はなくなることはないのです。3、人の欲求は尽きることがありません。管理会社のサービスが良くなれば、管理組合は更にそれ以上のことを望むようになります。今の管理業界をみると、最低ラインが0だとすると、マイナスレベルで仕事をする会社が多いのです。0になってあたりまえ。プラスになっても、もっとプラスを求めるのが人間の心理です。4、マンション管理士の立ち位置は、管理組合側のアドバイザー。セカンドオピニオンです。依頼内容によっては、管理会社と同じような業務をすることがあるかと思いますが、基本は第三者の中立的な専門家「コンサルタント」です。利益相反関係にある管理会社は、管理組合側のアドバイザーにはなり得ません。5、管理組合が委託する管理会社の仕事は、マンション管理に係わる仕事全てです。広く浅くはできたとしても、あまりに仕事の守備範囲が広すぎるため、オールマイティーにこなすことは難しいでしょう。フロントマンの個人能力に依存する管理業界です。この体制化で全部委託を受ける管理会社に無理があるのです。できないとわかっていながら受けてしまう。これでは管理組合の不満はなくなることはありません。6、管理会社が個人能力に依存しない体制ができるとサービスが改善されるのでは?これを実現するには、一つのマンションにつき複数の人材を投与することになります。その結果、最も高くつく人件費を増やすことにつながります。原価のUPは、委託費の増加を招き、管理組合の負担を増やします。利益率を大きく下げてまで、サービスの質を向上しようとする企業はなかなか現れないでしょう。しかも、どんなに企業努力したとしても2、のリスクを孕むのですから、「今のまま」で十分と考え、フロントマン依存の体制は大きく変わることはないでしょう。マンション管理士の立ち位置については、いろいろな側面から持論がありますが、今回の日記では、管理会社とマンション管理士の二つの側面から、その存在意義を書いてみました。にほんブログ村↑マンション管理関係のブログがいっぱいです
2010.03.30
建設会社を5年勤めた後、転職した管理会社には腰掛のつもりで入社しました。当時私生活でトラブルがあった私は楽な仕事を探していました。業界の知識がなかったものの「楽そう」というイメージで管理会社を選びました。お世話になった管理会社は、デベロッパー系のグループ管理会社。入社初日、アフター点検で揉めてたマンションに上司と同行。ゼネコンの監督さんが胸ぐらをつかまれて11階から落とされそうになっていたのを目のあたりに・・・入社してから初めて聴かされたことは、課長の上司一人以外、1年前に総入れ替えしたとのこと。前任者がいないのです(汗)未経験、知識のない自分はいきなり引継ぎもなしに、20棟を担当するフロントマンになりました。上司の動向もろくろくない状態でです。入社して1年間は仕事の半分がお客様のお叱りを受けることと言っても過言ではありませんでした。自分の責任は全くないのですが、過去仕事をしていないことについて苦情を言われたのです。まぁあたりまえですよね・・居住者の憎しみに満ちた顔を合わせる。罵声を聞く日々が続きました。そんな中で、お客様が理不尽なことを言っているとは少しも思いませんでした。会社に対する怒りを感じたものの、自分が何とかやらなければ、お客様に迷惑をかけると必死でした。兎に角、信用をしてもらうために何でもやりました。猫の死骸の片付け、蜂の巣の駆除、自ら作業服を着て補修。お客様に頼まれたことは、ほとんど断ったことがありませんでした。あとからわかったことですが、管理会社を変えると考えたマンションは数多くあったようです。入社してすぐに、既に決まっていた管理会社変更について引き継ぎ処理を任されました。後任の管理会社、変更を決めた管理組合は、どうせ引継ぎもろくにできないだろうと言う態度に満ち溢れていました。上司は、どうせ切られたんだから、真剣に引き継ぐ必要もないんだくらいの感じで指示を受けました。しかし、最後くらい会社のプライドをかけて、良い仕事をしてやろうとわからないなりに必死に取り組みました。その結果、理事長から「あなたが居てくれれば、変更は考えなかった」と言葉を頂き、また、後任の管理会社からは「正直ここまでやってくれると思わなかった。何も問題はありません」と、その後引継ぎ不足によるトラブルは一切ありませんでした。社交辞令だったとは思いますが、入社してから初めて褒められたことに自分の価値を見出し、仕事がおもしろくなってきました。(後日談、後任の管理会社の担当者から5年後に非常に高評価で引抜きの誘いを受けました)入社して3年間は、帰りは毎日午前様。休日は週1あるかないか、繁忙期は半月以上の連続出勤もざら。家に帰ってからも、たまの休みも自宅のパソコンを広げ仕事。それじゃなきゃ終わらなかったのです。誰も何も教えてくれません。全て独学で知識を身につけました。入社したばかりだから、前任者がダメだから、一切の言い訳をしてはいけません。プロなのですから。信用がマイナスの過酷な顧客関係の中、満足を勝ち取ることは並大抵のことではありませんでした。知識、経験が0でスタートしましたが、スポンジが水を吸うように、毎日たくさんのことを吸収している自分が実感できました。
2010.03.27
営利ではなく、マンション管理を良くするために、考えていることがあります。ブログに大げさに書くような内容ではないかもしれませんが・・・【本音トークの会】マンション管理に係わるテーマを決め、ディスカッションをします。参加者は区分所有者さん、管理会社、管理関係の業者、マンション管理士。(自薦、他薦、立候補、ご覧になって頂いている方のホームページ等を利用して大々的に募集)会当日は、名刺交換まではOKとしますが、管理会社やマンション管理士への個別相談(勧誘活動)はなし。申し込みで発起者は参加者の個人情報を知ることになりますが、知りえた情報を用いての営業行為はご法度。禁止事項に抵触した場合、どこかのブログを借りて、「曝す」くらいのルールを設けても良いと思います。営利なしで本音でマンション管理を良くする話をすることが目的です。会場費は、原則会費制と考えています。私は自腹を切っても良いのですが、営業活動と誤解されるのはイヤですから・・話し合いはルールを決めます。議長を選任し、議長の指示に従わない場合は退席等。話し合いに際しては最低限のモラルが必要です。ここからの話はお酒がお嫌いな方は嫌悪感を示すかもしれませんが、オフ会のような形で飲みながらの話でも構いません。本音がでやすのであれば・・・これももちろん自己負担で。横浜まで足を伸ばしていただけるのでしたら、当事務所を開放することもできます。もちろん会場費は頂きません。各所で開催しているセミナー等は、結局なんらかの営業ツールに使われれている気がしてなりません。そうではなく、管理組合、管理会社、マンション管理士、業者がそれぞれの本音をぶつけ、自分たちのおかれた立場、状況を理解し、これからのマンション管理を良い方向に導いていく場をつくりたいと考えています。少人数でも構いません。賛同していただける方は、お気軽にメールでお声掛け下さい^^
2010.03.03
本日の日記はまったく管理とは関係ありません。先日、25年以上の付き合いの友人から葉書が届きました。友人は、私の生まれ故郷である札幌で、映像関係の仕事を経営しています。葉書は、彼が映像を手がけた作品のDMです。作品はテレビ朝日のネット局であるHTBが製作した「ミエルヒ」と言うドラマで、関東ローカルでは30日の深夜3時10分から3時35分で放送されます。お時間がある方是非見てください!難しい用語はわかりませんが、地上波初と思われるRED ONE 4K撮影によるテレビドラマだそうです。先程電話してみたところ、北海道は景気がとても悪いのですが、その中でも毎年クオリティーの高い仕事を増やし、機材に億単位の投資をしていると言ってました。私が帰省すると、いっしょに飲みにいく気の置けない間柄の仲間が、成功しているのをみて、自分も頑張らなければと思った一日です。因みに・・映像がともかく素晴らしいとのことなのですが、我が家の環境は、デジタル放送がまだ見ることができません(泣)
2010.01.30
マンション管理の話題からちょっとずれてしまいますが・・・過去日記にもありますように、当事務所のホームページはホームページビルダーと言う市販ソフトを使用して作成しています。ホームページビルダーは、ホームページ作成に不可欠なHTML言語を勉強せずとも、ワープロソフトを打つ感覚で簡単にホームページができてしまうのが 「売り」のソフトです。しかしながら、商用目的でインターネットを利用する場合、SEO対策と呼ばれるアクセスアップのための作業をしなくてはなりませんが、ホームページビルダーを通常に操作するだけでは上手くいきません。結局、ちんぷんかんぷんなHTML言語を試行錯誤で組立て、ホームページを作成することになります。(この場合でもホームページビルダーは便利なのですけど・・)ホームページビルダーは商用ユーズに不向きと言われる所以なのですが、マンション管理関係の上位表示を分析していると、財団法人マンション管理センターがホームページビルダーを使って作成していることを発見しました。アクセスアップするためには、内的要因(会社で例えるなら組織内改革)と外的要因(会社に例えるなら優良顧客の開拓)と言われるSEO対策をしなくてはなりませんが、双方ともかなり手間がかかり、相応の知識が必要になります。管理組合が、管理会社の変更や管理委託費削減の手続きを当事務所に依頼下さるのと同様に、ホームページ作成もクオリティーの高いものを手に入れたければ、多少費用がかかっても、専門家に依頼した方が後々のフィードバックが大きいと考えます。検索順位上位のサイトは、大多数が専門業者を使っていることがわかります。一日中専門でアクセスアップのための仕事をしている人に、素人が太刀打ちするのはとても難しいことです。当事務所でも、インターネットSEO対策の外注を検討しています。巷にマンション管理士があふれているように、SEO対策の専門業者も複数あり、アプローチの仕方、金額も千差万別です。金額がいくら安くても、効果が低ければ無駄な支出になります。費用対効果がもっとも高い専門家を捜すためには、まずはインターネットで研究、自分なりに比較(デメリット・メリット)。その結果良いと思う専門家に問合せをし、真剣かつ丁寧な回答があれば、具体的な話を進めていこうと思います。
2010.01.08
新年明けましておめでとう御座います。 今年も、良いマンション管理をサポートするために尽力しますので皆様よろしくお願いします。この度、FC2ブログにて、『管理会社変更・見直しの極意」と題するブログを新しく作りました。この内容は、当事務所では最も問合せの多い事案で、なかなか電話口だけではお伝えできないヒントを、記事UPが簡便なブログを利用し、少しずつではありますが書いていきたいと思います。http://11kanri.blog12.fc2.com/こちらのイダケンのマンション管理奮闘記は、当事務所、私が役員を務める管理組合の活動内容を中心に続けていきますので、双方よろしくお願いします。
2010.01.03
マンション管理支援事務所の冬休みは、12月31日から1月2日になります。冬休み中のお問合せについては、メールにてお願いします。多少遅れるかもしれませんが、休み中であってもなるべく早くお返事致します、
2009.12.28
ホームページリニューアルに集中のため、1週間以上日記をサボってしまいました。反省、反省・・さて、皆様が支払っている管理費の金額が間違っていたらどうしますか?先日相談を受けた事例を紹介します。管理規約には、『管理費の金額は、共有持分(=専有部分床面積の割合)に応じて算出』と記載しているのにかかわらず、管理規約添付のページにある管理費一覧の計算が合わないのです。店舗と住戸が混在する複合マンション。一部専有部分が、管理規約の根拠に基づいて算出された金額の約2倍の金額を支払っているのです。管理規約を隅々までみても、該当専有部分に対する管理費支払の特例事項は載っていません。そもそも管理費一覧も管理規約のページにはなく、なぜか管理規約といっしょに製本されている原始規約の管理委託契約書の一部ページに盛り込まれています。該当専有部分のみが排水槽を利用しているので、その分割高だと考えていたようですが、前述の通り『使用頻度等その他の事情は一切勘案しない』と、管理規約にしっかり明記されているので、一部専有部分の管理費が高くなる理由にはあたりません。相談者は途中で、このマンションを購入したとのこと。新築当時、何か込入った事情があったんだろうと推測しますが、管理会社が付いていながら、紛争になるようなことがあっては困ります。ありえないようなことが起きる。まだまだマンション管理の世界は成熟していないようです。
2009.12.20
事務所のホームページは市販のソフトを利用して作っています。5年以上も前に買ったものなので、今回最新バージョンを購入しました。ソフトは使えるようになるまで勉強しなければならず、イライラすることが多いのですが、覚えると自由に思いつくままページを更新できるので楽しいです。最新バージョンで少しずつリニューアルしていきます。
2009.12.05
「ローヤルシティ」シリーズの分譲マンションを供給していた豊島区に本社を置く「藤澤建設株式会社」が、平成21年10月26日に裁判所より特別清算決定を受けました。特別清算とは「ミニ破産」ともいわれ、債務超過に陥った株式会社や、通常の清算ではうまくいかない株式会社などが、破産手続きによらず裁判所の監督下で清算するための制度です。藤澤建設のマンション管理部門は、今年1月に大手管理会社コミュニティワン(当時:ダイアコミュニティサービス)に売却されています。未販売住戸が多い、引渡前の同シリーズマンションでは、引渡が予定より遅れる未販売住戸を購入した不動産会社が、格安で投売りを始める未販売住戸が多ければ、マンション名が変わるアフター対応が行われない等の懸念があります。
2009.10.30
【マンション管理士の役割】 マンション管理士が扱うのは、管理組合の力だけでは解決できないまたは解決が難しい問題です。その意味で、問題の解決こそがマンション管理士の本来の役割といえます。各々のマンションが抱えている問題は、似たように見えても同じではありません。すべて個別の問題であり、それぞれに適した対応をしなければなりません。だからこそ、マンションの状況に即した最適な解決方法を導き出せなければ、マンション管理士といえません。また、導き出された提案が実際に役立つことも重要なので、実現可能な解決策を求める能力も必要となる。実際の問題を解決するのは、それほど簡単なことではありません。マンションの規模、立地、問題点等顧客の特徴を深く分析して、最適な解を求める能力が必須です。このように、実際に役立つ具体的な解決方法を得られるのが、本物のマンション管理士です。
2009.10.09
マンション管理関係の専門新聞に、マンション管理士が、国土交通省が募集していたマンション等安心居住推進事業について、管理組合の承諾を得ずに申請を準備しトラブルになった旨の記事が掲載されていました。マンション等安心居住推進事業に当選すると、補助金が支給され、事業を支援するマンション管理士は管理組合から報酬を得ることができます。このマンション管理士は一般社団法人神奈川県マンション管理士会の役員を務め、積極的な活動を展開していたとのこと。10月3日現在管理士会のホームページを見る限り、専門新聞とは言えこのような記事が載っているのに係わらず、この出来事には何ら説明はされていません。管理組合の合意を得ず物事を進めるなんて、マンション管理士の職務を考えると、あってはならないことです。国の制度を巧に利用し、私達国民の血税を不正に引き出そうとする・・国家資格を取ったプロとして許されざるべき行為です。マンション管理士の社会的信用を失墜させる悲しい出来事です。
2009.10.03
8月27日の大阪高裁が、賃貸マンションの更新料の契約条項を無効とし、更新料返還の判決を出しました。今のマンションに引越しする前までは、10年以上賃貸住まいでしたが、更新料は疑問を持たず払っていました。判決の根拠となった法律は、「消費者契約法 第10条」です。消費者契約法は、消費者と事業者の情報力・交渉力の格差を前提とし、消費者の利益擁護を図ることを目的として、平成12年4月制定、平成13年4月に施行されました。第10条は、次の通りです。(消費者の利益を一方的に害する条項の無効)第十条 民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第一条第二項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。因みに民法第一条第二項は・・2 権利の行使及び義務の履行は、信義に従い誠実に行わなければならない。 です。分譲マンションをご所有の方で、投資目的の利用や転勤等で賃貸に出している方も多いかと思います。このような判例が出た以上、今後の対応について、仲介不動産業者と協議した方が良いかもしれません。
2009.08.27
大規模修繕関係のNPO法人よりセミナーでの講演を依頼されました。お題は修繕の「資金計画」についてです。管理会社が作成する修繕計画は、管理会社の売り上げを誘導するもの。管理組合にとって一番よい選択肢ではありません。時期は9月の上旬。セミナーに参加された方のお役に立つ講演ができるよう頑張ります。
2009.08.14
昨年は一度も台風が来ない珍しい年でした。今年は早々と上陸。11日は台風が関東を直撃する可能性もあります。ベランダに荷物を置いている方は、風で飛ばされないように片付けましょう地下駐車場に止めている方は、冠水の恐れのある場所なら、早めに最寄パーキングに避難させましょう。停電の心配もありますので、飲料水、トイレの水(浴室に貯めておくとよいでしょう)は確保することをお薦めします。
2009.08.10
役所に変更等の手続きに行くと、いくつもの部署を回らなくてはいけず、いらいらした思いがありませんか?役所ではありませんが、最近連続でたらいまわしに合い、サービスについて不満を持ちました。一つ目は、インターネット広告です。インターネット広告でオーバーチュアと言う会社があり、事務所の宣伝のため今月初めからこの会社を利用しています。インターネット上に表示される広告をクリックすると課金されるシステムで、オーバーチュアの管理ページを見ると、何回クリックしたか回数が表示されます。広告を出す前から、ホームページの閲覧数を確認するために、アクセス解析と言うソフトを利用していましたが、このソフトとオーバーチュアの管理画面のクリック数が合わず、オーバーチュアの管理画面の方のクリック数が多いことに気付きました。広告掲載してすぐにオーバーチュアのサポートに電話。この点をぶつけました。サポートの回答は「何時にクリックしたかという履歴は公開できない。アクセス解析のソフトは別会社のものだから対応しかねる」という内容。その後、誤差が倍以上ある日も。今度はメールでオーバーチュアのサポートに疑問をぶつけましたが、回答内容は電話のものとほぼ同内容のものでした。アクセス解析もオーバーチュアもyahooと提携しているサービスです。管轄が別会社と言え、顧客(オーバーチュアは有料です)の疑問を真摯に受け止めれば、会社間(オーバーチュア→アクセス解析)で技術面での問い合わせをする程度のことはわけのないことです。アフターサポートも含めて広告料を支払っているつもりです。一円でもお金をもらって仕事をすればプロです。安心のサポートをうたい文句にしていますが、内実がともなっていないのが現実です。結局今現在原因がわかっていません。二つ目は、自宅のIP電話が使用できなくなった時のことです。使用できないと気付いた日の午前中、共用部分のインターネット設備のメンテナンスが行なわれていました。メンテナンス案内文に書いてあるフリーダイヤルに電話し、状況を伝えると、IP電話提供会社は別会社なので、そちらに電話して下さいとのこと。その後、IP電話提供会社に電話。サポートの指示に従い、モデムのリセットや再設定等をするも、状況は変わらず。IP電話提供会社のサポートから、こちらの原因ではないので、最初に電話した先にもう一度対応を依頼してくださいと・・・私はパソコンにそれほど詳しいわけではありませんので、技術的に難しいことはわかりません。IP電話と、インターネット提供会社と別会社は理解していますが、私は双方の顧客です。技術的なことについて、私が時間を割いて電話するよりも、双方の会社が意見交換をすれば、すぐに原因を突き止められるはずです。結果を言うと、事業主のメンテナンス後に不具合が生じ、IP電話に不具合があったことが判明。最初に電話したヘルプデスクが、きちんとした対応をしていれば、無駄な時間をつかうことや、いらいらすることがなかったと憤りを感じています。ヘルプデスクは、私のような素人のユーザーが、事業主が提供するサービスを不自由なく使用できるようにプロが支援する役割なのではないのでしょうか?インターネットのヘルプデスクの大半は、アウトソーシングです。某大手パソコンメーカーのアウトソーシング先でサポートの仕事をしていた知人が言っていました。その職場ではマニュアルを遵守し、いかに短期間で多くの電話を受けるかが成績(歩合)になるそうです。また、相手(ユーザー)のペースに合わせて、1コールあたりの対応時間が長いと、指導が入るそうです。全てのインターネット関係のヘルプデスクがそうだと断言しませんが、今回の件は氷山の一角で、数多くの顧客不満が実存していることを、事業主は自覚して欲しいものです。高速インターネットサービスを導入しているマンションでも、同じような事例はありませんか?
2009.07.09
インターネットで「管理会社」や「管理」の言葉を検索すると、大っぴらに管理費〇〇%削減可能!といったニュアンスの広告が目につきます。マンション管理士やコンサルタント会社のホームページを見ても、事例で強調しているのはコスト(価格)面です。少なくとも私が相談を受ける管理組合が「管理会社を変えたい」、「管理費を見直したい」とする元々のきっかけは、管理会社のサービスへの不満です。確かにコスト削減が至上目的のマンションもあるでしょう。価格だけを追求したいのであれば、コンサルタントを使うよりも管理組合が自助努力された方が良いでしょう。過去日記に書きましたが、コンサルタントの費用(成功報酬の率)は決して安くはありません。管理会社が変更し、金額は確かに下がったが、サービスもそれなりだった。もう一度管理の見直しをしたいが、一度下がったお金をあげるのは難しい・・こういった相談が多いのが現実です。管理の見直しを行うコンサルタントの仕事は、「適正価格」で「質の高い仕事」を実現する手助けをすることだと思っています。支出削減を変に強調することは、「価格重視」の考えを植え付け、管理組合に本質(質の向上)を見えにくくしているようで仕方がありません。コンサルタントの役割は金額の削減を強調するのではなく、プロの目からコストパフォーマンスを分析し、お金の面だけにとらわれることのないような選択肢を管理組合に提供することだと思っています。区分所有の建物ではありませんが、先にエレベータ死亡事故を起こしたマンションでは、競争原理を導入することで、4割以上のコスト削減が実現していたそうです。コスト削減が先行すると、別の部分が見えなくなる、顕著に示した事例です。
2009.07.05
前回の日記の続きです。管理費削減をコンサルに依頼した場合、・年間20%削減・コンサル手数料 年間削減金額の50%・コンサル期間6ヶ月が平均的な数値です。一律成功報酬50%とした場合、委託費が高い大規模マンションほど、コンサルに支払うお金が多くなりますが、私の経験上、戸数が小さくても大きくても基本的な作業にそれほど大差はありません。コンサルの仕事量は、戸数の大小ではなく、管理組合(理事会)の要望によって左右されます。たとえば、28戸のマンションで年間委託費450万円だと、コンサルに支払う金額は90万円(月額15万円)、80戸のマンションで年間委託費が800万円だと、コンサルに支払う金額は160万円(26.6万円)になります。ほぼ同じ手間に対して、これほどコンサル会社に支払う報酬に開きがあるのです。前者の小戸数のマンションでも、コンサル費用は決して安いわけではありません。100戸を超える大規模マンションだと、報酬は莫大になります。また、成功報酬率が高いと、コンサルが少しでも利益を上げるために、安い金額を提示する管理会社に便宜を図る可能性があります。管理組合は経験・知識不足を補うために、コンサルに委託します。その結果、コンサルの助言には、絶対の信頼を寄せます。コンサルが「安くても大丈夫です」と太鼓判を押せば、コンサルにとって甘味のある安い委託費を提案する会社に決まってしまいます。プロが推薦したのにかかわらず、管理会社変更後、失敗したと言うマンションは数多いのが実情です。コンサルに苦情を言っても、「管理組合の問題だから」とか「たまたま相性が悪かったのでは」とまともに取り合わないどころか、別に顧問契約を結べば解決しますと、追加契約を請求してきます。法人のコンサル会社は、営業マンが歩合のことが多く、この傾向が強いようです。費用対効果が得られるかは、管理組合それぞれの判断に委ねられますが、「安心の完全成功報酬制」と言う営業戦略に踊らされずに、複数のコンサル会社から提案・見積を受けた方が良いでしょう。過去は管理のコンサル会社は希少で市場を数社で独占していましたが、マンション管理士の資格が創設されてからは、コンサルの担い手が増加しました。管理費削減を行うことによって、どれほど委託費が減少したとしても、コンサルに払うお金はそれはそれとして、客観的にコストパファーマンスを分析する必要があります。
2009.06.30
管理費削減をコンサルの会社に委託した場合、 コンサルタント会社やマンション管理士のホームページを調べてみると、年間削減金額の50%の成功報酬が相場のようです。私の経験だと、新築から始めて管理会社を変更、または管理費見直しした場合、平均して年額15-30%の削減が可能です。管理会社の見直しに要する期間は、6か月、長くても1年でしょう。手間が省けるならと、成功報酬性を安心してコンサルに委託しているマンションが数多くありますが、その金額は適正なのでしょうか??次回の日記で詳細を触れたいと思います。
2009.06.28
悪戦苦闘の末、ようやくホームページのトップページのリニューアルが終わりました。以前のものは、初めて自分で作ったページで、デザイン性よりも完成させる方が優先。新しいコンテンツがでるごとにバランスが悪くなり、見栄えが悪くなっていきました。ホームページ作成も慣れてくると楽しいものです。サブページのリニューアルはまだまだ時間がかかりそうですが、一息つくことができました。http://www.11kanri.com
2009.06.22
上階の音がうるさい、気になると言う生活音トラブル事例があります。音の感じ方は個人差があり、管理組合や管理会社等の第三者が仲裁に入ったとしても問題が根本的に解決せず、長期化することが多いのです。最近のマンションは、全室フローリングが標準仕様となっています。遮音性能が高い床材を使っているものの、畳や絨毯に比べ音は響きやすいようです。共同住宅の宿命で、上下量隣に人がいることを意識して生活しなければなりません。小さなお子様がいるご家庭や中大型犬を飼育している方は、床に防音対策を施すことを検討する必要があります。対策の留意点は、遮音性能が高い床材を使用することです。絨毯を敷けば音が軽減するとは限らず、普及品の2~3倍以上の金額はしますが、遮音カーペットを使うようにしましょう。因みに私の事務所がある建物は、住居・事務所混在の共同住宅です。階下に音が響かないように、もともとの床の上に遮音シート、その上に遮音タイルカーペット(単体で遮音等級L40の性能を有する)、さらに遮音絨毯(L45の床材の上の使用でL35の遮音等級)を敷き、三重構造としています。それでも完璧だとは思っていませんので、夜間は極力足音を立てないように過ごす注意をしています。
2009.06.16
平成21年度のマンション管理士の試験が平成21年11月29日に実施することが決まりました。私がマンション管理士となったのはちょうど5年前。恥ずかしい話、前年に管理の実務を知っているから大丈夫だろうとなめて試験に臨んだところ不合格。悔しい思いをバネに、翌年再挑戦、合格基準点を大幅に上回り無事合格しました。マンション管理士の試験は平成13年からスタートし、合格率を見ると約7~9%。不動産・建設関係の資格の中では難関試験です。まだまだマンション管理士の認知度は低いのですが、社会的な役割が大きく、今後ますますニーズが高くなる資格だと思っています。http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000028.html
2009.06.11
全123件 (123件中 51-100件目)