[不動産] カテゴリの記事
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３号売却
３号を売却しました。２年ほど保有での売却でした。 不動産は、税金や仲介手数料などのコスト負担が大きく、買値・売値での利益よりは、実際の利益は大幅に小さくなる。これに税金が掛かることを考えると、大きく儲かる投資ではない。ミドルリスク・ミドルリターン（ローリターン？） 売却価格120,000仲介手数料-3,800 小計（a) 116,200購入価格（借入60,000）-90,000仲介手数料-3,000登記-950取得税-1,400共用リフォーム-2,600取得合計(b)-97,950 売買収支(a)+(b)=(c) 18,25027ヶ月家賃(経費後)19,12227ヶ月利息支払-4,054収入差引(d)15,068 総計(c)+(d) 33,318
2007年08月07日
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【税務調査の指摘事項２】収益不動産購入時の消費税の還付
消費税物件取得に備えて、設立1期目から課税事業者になるよう設立時に届出を行っていました。フルに消費税分を100％還付を申請したら、消費税還付の計算方法の誤りがあるとのこと。実際の還付計算は、物件Aは、店舗があり、課税売上50％。物件Bは、全部住居で、課税売上0％。A＋Bでは、課税売上30％の場合に、仕入控除対象（つまり還付の対象となる）消費税は...物件Aの建物に関する消費税×50%・・・還付物件Bの建物に関する消費税×0%その他の経費に関する消費税×30%・・・還付のこりの消費税は...資産に関するものは5年償却、費用に関するものは当期損金物件Aの建物に関する消費税×（100％－50%)は、繰延消費税として5年で損金処理。物件Bの建物に関する消費税×（100％－0%)は、繰延消費税として5年で損金処理。その他の経費に関する消費税×(100％－30%)は、その期の損金。になるのだそうな。消費税込みで処理する場合に比べると、課税売上分が戻ってくるので還付分は得する。繰り延消費税としたものも、建物の耐用年数との比較で損金計上が早いこともある（建物の耐用年数次第)。まったくなにもしない場合には、建物にまぎれて一緒に減価償却することで損金になることを考えると、得は得。たとえば、1億の建物で商業ビル(課税売上100％)なら消費税500万円が還付。減価償却することに比べると税率40%で300万円トクで耐用年数(35年)より早く1年帰ってくる。。
2005年06月02日
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【税務調査の指摘事項１】
税務調査。マイカンパニーの設立1期目の決算であっというまに税務調査が来ました。『こっちの売買契約書には収入印紙が貼ってませんよね。』とのご指摘。ごもっとも。売買契約時に収入印紙ももってくるように仲介業者にいわれていたので、買って持っていったと思うが、あれ、なんで貼ってないのか。貼っていると思っていたのに。といっても、ときすでに遅し。45,000円の収入印紙貼り忘れで、過怠税10％を合わせて49,500円の納付書が送られてくるので、沙汰を待つようにとのお言葉。ははーと従うのみです。もったいないことをした。4,500円。
2005年04月06日
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【UTBの審査結果】
UTBへのローン審査について問い合わせ結果。オーケーらしい。与信保険のほうも問題なさそうで、ほっと一息。1okと思っていたら0.8okで、さらに添担保として物件Bを要求。とりすぎじゃないか。と思いながら、明日契約予定で再稟議してもらうには時間的に微妙なので、とっとと返してやると借りてもないのに返す気満々に心の中でつぶやき。前回よりも短期レートが上がっているので、見込みレートは2.15%で15年。
2005年03月26日
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【与信保険の健康診断】
健康診断書を書いてもらいに医者に行く。検尿して、問診・触診。およそ5分-10分か。健康診断書を書いてもらいました。これが、与信保険の必要書類。保険に通ればMAX1本までいけるそうです。もし、まずいのが出たらどうしようかと思ったけど、何もなくてよかった。
2005年03月12日
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【現金条件】
東京に出張。不動産屋Uから電話。買付証明書を現金条件でかないかとの話。いまなら、現金条件なら先に入れるということ。売主がローン条件を受けないので、ローン待ちの人が2人いるが、その人らのローンが下りる前なら（あしたまで）なら先にいけるという無茶な話。前回審査中に売主が売り止めしたために、宙に浮いたローン申し込みがあるのでそれを物件差し替えで利用すればいいという。それでローンがおりなければどうするんだ。と思いながら、物件Eの申し込み。
2005年03月09日
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【確定申告(法人)】
ホールディングカンパニーは12月決算なので今日が申告期限。昨日の夜も作っていたが完了せず。どうせ赤字(4日分しか売上がない)で、税金って言うほどでもないのに、面倒くさい。勘定奉行にえっちらおっちら入力して決算を締める。消費税の確定申告書を作る。法人税の確定申告書を作る。別表もいっぱい作る。（へんなぺらぺらの紙）決算の勘定科目内訳書も勘定奉行見ながら作る。事業税等の確定申告書も作る。もう終わりかなと思っても横につぎの作成すべき紙が山のように迫ってくる。結果は、法人税＝ゼロ、事業税＝ゼロ、道府県税＝3,300円(均等割＊2ヶ月/12ヶ月)この3,300円のために、1日以上が費やされました。あれ、市民税ってどうするんだっけ。個人の確定申告はまだなにもしてない。
2005年02月28日
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【電球交換】
物件Cの電球が切れているそうな。前日の夜見に行ったら、ことごとく電球切れで暗い。半分くらいの階は真っ暗。これではいかんと、電球の種類を調べて、アスクルのカタログをめくる。今からアスクル頼んでも明日来ないので、マツヤデンキに買いに行く。クリプトン球ではなく、蛍光灯タイプの省電力・長寿命版を探すも、E17口金のやつがなく、そこらじゅうを駆け回って探す。最終的にコーナンで発見。電気屋さんよりもホームセンターというのは気がつかなかった。せっかくなので、いっぺんに替えて、消費サイクルをそろえようと思う。電球(60W)16個、蛍光灯(20W)16本。あと、非常灯用20Wを探すが見つからない。非常灯って非常時にしか点灯せず、普段はついていないのでいいのかな。
2005年02月27日
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【行方不明】
物件Bの滞納している人は、全然連絡がとれないそうだ。部屋も数ヶ月前から電気・ガス使用しておらず、勤務先も数年前に退職。前管理会社は、2年も前から知っていたが毎月振り込まれていたから、特に気にしてなかったそうな。あんまり干渉もできないだろうけど、ほっときすぎのような気もする。来月になったら、部屋に入ると管理会社はいうが。。。死体でもでてきたらどうしよう。
2005年02月26日
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【自主管理】
物件Cの管理会社を決済前に探して、さて頼もうと思ったら、滞納がないか調査する時間が必要とか、社内の稟議があるとかいろんなことを言って、1ヶ月くらいかかるとのこと。あほらしいと思いながら、時間がないので、売主からの引継ぎで、いったん全部自分でやることとして引継ぎを行った。・振込口座は自分の口座として、家主変更のお知らせを作成・エレベーター管理は現行の会社に委託すると売主さんに連絡してもらう。（委託しようとしていた管理会社の見積もり35,000円/月に対して25,000円/月とだいぶ差がある）・ごみは現行の会社に委託すると売主さんに連絡してもらう。・電力・ガスの名義変更は売主さんにしてもらう。勉強のため、しばらくがんばらねば。
2005年02月24日
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【物件Dの決済】
銀行に行って物件Dの決済。決済も最近流れ作業のような感じもしてきた。今回の物件Dは、やや遠方にあることもあり、地元の管理会社に管理を委託するため、決済後管理会社と委託契約をする。銀行からの借入は、1本。保証人なしなので、1本の生命保険に入って、これが上限になるんだそう。条件は1本、30年、2％強。大手銀行はすごいね。しんきんとは条件が全然違う。上限があるので自己資金は0.7本。ぽぽんがポン
2005年02月23日
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【物件Cの決済】
近くのしんきんで物件Cの決済。しんきんからの借入は0.6本、自己資金は物件価格の1/3。条件は0.6本、15年、2.8％。だんだん借入が増えていく。今後の借入についても相談するが、物件はエリア内、自己資金で3割くらい用意して、担保評価額以内であれば、まだまだいけるそうな。担保評価もきついため、結果的に 自己資金3割-4割となってしまうが、純信用がなければ、あんまり 気にせず貸してくれるような感じ。条件は銀行と比較すると落ちるが、検査済み証などの物件の適格要件が若干あまいのが、救い。
2005年02月22日
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【契約おながれ】
不動産屋Uから電話。20日契約予定の物件について、売主からやっぱりやめたということになったとの連絡。不動産屋Uの話ではなんとか若干上積みしても交渉したがだめだったということ。そんなこともあるんだなと思う。
2005年02月19日
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【未入金発生】
未入金が発生したと物件Bの管理会社より連絡あり。一度に2件発生している。1人の入居者とは連絡つかないそうだ。もう一人の入居者は、勤務先が保証人になっており、次の給料で何とかするような話。いっぺんに2ヶ月も払えるものかどうかは不明。
2005年02月18日
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【船井売り】
決算にも反応せず。FUND KY8929 船井財産コンサルタンツ 売り 3株 1,200,000円（売買損益＋570,000円、＋17.3%、57日）
2005年02月10日
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【めちゃ違反】
物件Cは、建ぺい率80%、容積率300％の制限がある地域。実際の建物は、建ぺい率73%、容積率397％。売主の前の持ち主が、競売で落札しているため、過去の文書類がまったくないそう。さて、どういう理屈で建てたのだろうか。不動産屋Aにお願いしていた金融機関は、違反が大きすぎてダメとのこと。今、不動産に積極的といわれる銀行だったのだが...あとは、自分でお願いしている金融機関の判断待ち。不動産屋Aによると、融資金額が下がって、つなぎ資金が必要になるが、手当てできるのであれば国金に出してみましょうという。国金は違反かどうか、違反の程度は問わないそう。実は政府系金融機関は前から利用したいと思っていた。なんといっても低金利。なんとか、取り組みたいもの。
2005年02月02日
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【契約2件】
今日は契約が2件ありました。朝から物件Cの契約、夕方から物件Dの契約。どちらも、融資下りなければキャンセル予定。1日ずうとバタバタ。物件Cは値下げに対して、納得できる金額としてさらに安く入れた指値を売主さんが受け入れてくれたため契約となった。あとから聞くと、売主承諾までいろいろあったようだ。物件自体は値下後、問い合わせ等は100件近くあったのだそう。大反響だったらしい。その中でも僕の指値はかなり安いほうらしいが、契約となったのは、いろいろ運とか縁があったらしい。・買付は安いが早かった。・買付申込書をちゃんと書いていて印象がよかった（期日とか融資利用内容とか）・不動産やさんが両手の仲介料の売主側分をまけた。←これが大きいか？よく契約できたものだ。
2005年01月30日
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【本】
最近、本屋で本を眺めたり、インターネットでいろいろ見ても、買ったことがあるようなないようなとだんだんわからなくなってきた。整理しないと。前にいっぺんやりかけて挫折したけど。今日買った本・すぐに役立つマンション管理ガイド/日経アーキテクチャ編/日経BPムック/\1905・困ったときにすぐ使える マンション管理組合実務ノウハウ/村井忠夫/日本実業出版社/\2000・基礎からわかる賃貸住宅の管理/弁護士 佐藤貴美/住宅新報社/\1600・アパート経営 成功の秘訣／黒木貞彦／中央経済社／\1400・20代･自己資金300万円サラリーマン大家さん成功の法則／束田光陽／あっぷる出版社／\1500
2005年01月29日
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【2番手から1番手】
2番手で買い付けを入れていた物件Dについて、不動産屋(U)から連絡あり。1番手の人の契約日が30日だったが、融資下りないことが確定したので、まず1番手の人の契約予定日である30日(日)に名前だけ換えて契約を終わらせたいとのこと。30日までに手付けを用意できるかと聞かれ、分からないと答える。窓口にはいけないし、ATMは1日の引き出し限度があるし、どうしよう。地道に毎日ATMで引き出し続けるしかないか。
2005年01月28日
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【法人税確定申告書用紙が】
税務署から法人税確定申告書が届く。ホールディング会社は、12月決算。昨年12月27日と28日に物件A,Bを購入しているので、売上は3日分だけ。なんとか、不動産にかかった消費税を取り戻し、赤字を繰越処理するべくがんばらねばと思うが、営業3日にもかかわらず、まだ第1期決算すらできていない。事務ってめんどくさい。
2005年01月26日
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【売主承諾とRCC】
不動産屋Aから 電話。物件2について売主さんが承諾してくれたそう。よかったよかった。物件1については、RCCがらみで値引きに一切応じない姿勢だそう。最近RCCは担保不動産が飛ぶように高値で売れるのに気をよくして、えらい強気なんだそうだ。国民の立場からは喜ばしいが、不動産の買手としてはうれしくない。その値段では売れないことを分かってもらうには、時間がたたないといけないので物件1はとりあえずパス。また値段がさがれば検討ということで。ということで今週末は契約の運び。手付金用意しないと。融資も申し込まないと。融資つくかな。ちょっと容積率が...というかだいぶ超えてるような(表面で32%超え)。
2005年01月25日
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【クラブリッチ】
束田光陽著「20代・自己資金300万円サラリーマン大家さん成功の法則」というのが【不動産投資アドバイザー】のメルマガに乗っていた。買おうかなと、買うものリストに入れるためにどんなものか辿っていくと、クラブリッチというサイトに行き当たる。なんちゅうあやしい名前。そうは思いながらも、興味は本よりもDVDへ。【不動産投資アドバイザー】と【お宝不動産】の関連はほぼ買ってみていたが、世の中いろんなものがあるもんだと見たことなさそうなDVDがあったので注文。6本で10万円弱。これは、会社の研修費。買うということよりも、買った後の話が未知の領域。リフォーム。ちょっと期待。しかし、すごいタイトルのつけかた。エロビデオ屋に入ったみたいな感じ。でも、商売こうじゃないと。-----------------------------------------------○ ハゲタカ投資法セミナーDVD 8000円(税抜) 1個 送料-■ 利回り30％アパートを手に入れろ！ハゲタカ投資法セミナー-----------------------------------------------○ 束田光陽セミナーDVD 10000円(税抜) 1個 送料0円激安物件＆激安リフォームで利回り20％物件を作ろう！-----------------------------------------------○ 来生陸夫セミナーDVD 5000円(税抜) 1個 送料- ※予約■ 直接発注でリッチになる！リフォームセミナー-----------------------------------------------○ 橘一樹3本セットDVD 20000円(税抜) 1個 送料-■ 橘一樹の儲かる収益不動産シリーズ （3本セット）■儲かる収益不動産の見分け方、損益シミュレーション、テナント管理術までを学ぶ！「不動産投資は、綿密な事業計画と、信頼関係を通じた幅広い情報ネットワークの構築が決め手だ」をモットーに、数々の収益不動産を所有し、これまでに300件以上の不動産の売買に携わってきた実践投資家、橘 一樹氏。基礎と理論を押さえた上で、現在５棟のビルを所有し毎月のキャッシュフローを得ている橘氏は、成功する不動産投資の要所は「市場動向を見抜く目が決め手」と語ります。あなたもこのビデオで、不動産投資家への第一歩を踏み出しましょう。-----------------------------------------------○ 不動産投資の達人！藤山勇司のスペシャル3点セット！DVD 39800円(税込) 1個 送料-■ 不動産投資の達人！藤山勇司のスペシャル3点セット！----------------------------------------------- -----------------------------------------------○ 山邊浩セミナーDVD 10000円(税抜) 1個 送料- ※予約営業抜き！収益不動産 購入の為の道しるべ本音を語る！あなたの知らない不動産屋のマル秘テク-----------------------------------------------
2005年01月24日
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【買付申し込み】
近所の物件2件を不動産やさんに部屋を案内してもらう。この不動産屋さんは、商売っ気がないのか30分ほど案内して、よかったら買付いれてくださいと言って帰っていった。物件1は、220MMで満室13.6%(現状12.7%)。土地85坪、S215坪。駅4分。入り口を外から眺めた感じではよさそうだったので、期待してなかを見ると。せまっ。普通の部屋の半分くらいか。給湯器まで部屋の中にある。部屋数が多いなとは思ったが、、、だいぶ物件2は、98MMで満室11.1%(現状9.8%)。土地35坪、RC145坪。駅歩7分。築年数がだいぶたってるわりにまあまあきれい。ちょっと歩く。利回りがもうちょっと。とりあえず、納得できる金額にして買付申込書を書いて送る。
2005年01月22日
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【管理会社との打ち合わせ】
1棟物件Bの管理会社Kの担当者と打ち合わせ。担当者が行きますと、いつもの売買窓口の人が言っていたが、管理担当は社長だった。喫茶店で、打ち合わせをする。1R12戸中2戸空きありの募集賃料(44,000円と40,000円)と柔軟な対応もしますという話。今まで何回も引っ越ししたけど、こんな部屋照会されたことないと思う。柔軟な話というのは、賃料もあるが、客付け業者への広告料を1ヶ月多めに出すかもという話で、世の中には歩合100％の賃貸業者もいるそうで、客に紹介する部屋は、１．家賃が高い＝仲介手数料が高い。２．広告料(月数)が多い＝実質仲介手数料が高い。３．部屋自体がよくて割安感のある部屋＝容易にまとまって、回転率が高まり仲介手数料総額が多くなる。そういう順に手持ちの部屋を紹介するそうです。物件の管理については、1．作動していないオートロックの作動するようにする。2．シリンダーを全部交換してピッキングしにくい鍵とする(オートロックの修理とともに)。3．1F、2Fの泥棒の入りやすいところをどうするか(なんか手を打つか)4．トイレタンク修理25,000円の請求書
2005年01月15日
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【一棟物件決済B】
あさ10時、しんきんで物件Bの決済をしにいく。買主である僕以外に、売主さん(及び売主さんの経理担当者)、不動産会社(売主)、司法書士(売主)、金融機関担当者(売主)、不動産会社(買主)、司法書士(買主)、金融機関担当者(買主)と結構たくさんの人がすでに集結しており、僕が最後でちょっときまづい感じ。行くともう、司法書士の先生は抹消書類の確認を始めていた。入出金伝票も用意してあって、言われるがままにはんこをぺこぺこ押していくと出来上がり。用意されていると早く1時間程度で終わり。内容的には前日の物件Aと同じだが、今回は借入れがあることだけが違うが、事前に金銭消費貸借証書などは作成してあるので、しんきんが会社の口座にお金を入れてくれるだけなので、今日はすることなし。28日は、昼から鳴門に出かけで、夜にグランドXIV鳴門に着いた。別に何をするでもなく、夜は和食・懐石6300円で就寝。この2日間でいくら使ったんだ。
2004年12月28日
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【一棟物件決済A】
あさ10時、金融機関で場所を借りて、物件の決済する。買主である僕以外に、売主さん(及び売主さんの経理担当者)、不動産会社(売主)、司法書士(売主)、金融機関担当者(売主)、不動産会社(買主)、司法書士(買主)と結構たくさんの人が集結。座るや否や、司法書士(買主)が、売主さんから受け取った抵当権抹消書類の確認を始める。抹消書類がそろっていることが確認できたら、資金決済を行うために引き出し・振込を行う。司法書士の抹消書類確認に約15-20分ほど、資金決済に30分くらいかかったかな。実際には、手待ち時間もあり12時前までの2時間くらいはゆうにかかった。１．したこと(1)残金の決済(2)当月賃料・固定資産税の精算(3)翌月賃料の受け渡し(4)登記手数料の支払(5)仲介手数料の支払(6)管理会社の契約・・・結局仲介不動産会社に任せることに【収入の6%】(7)火災保険の契約・支払・・・火災保険・地震保険(8)鍵・入居賃貸契約書の受け渡し(9)新築時工事図面、建築申請書類の受け渡し２．必要なもの(1)お金(2)(会社)銀行通帳・銀行印(3)(会社)登記簿謄本(4)(会社)社名住所役職印(社判)昼からは、会社に行く。
2004年12月27日
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【清掃回数は？】
清掃はどうしますか？ 仲介不動産会社に聞かれている？仲介不動産の紹介では、週1＝18,000(税別)/月週2＝36,000(税別)/月だそう。でも普通のマンションみたいに周囲が開けてないため、出入りできるのは、玄関の入り口と階段だけなので、そんなに掃除するところもないような気がする。自宅から物件まで電車でドアtoドアで30分くらいはかかるため、自分でするのも面倒だなという気もする。禁煙5日目：禁煙草5本NosmoQ 禁煙草 メンソールNosmoQ 禁煙草 メンソール
2004年11月25日
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【火災保険の選定】
保険はどうしますか？ 仲介不動産会社に聞かれている。建物再建築価格を設定するというのを何かでみたような。建物230平米、RC3階建て。はて、再建築価格は？ ハウマッチ？230平米*800,000円＝18,400,000円230平米*1,00,000円＝23,000,000円仲介不動産会社が持ってきたのは、保険金額30,000,000円、10年、保険料160,000円(特約一切なし)こんなもんかな？禁煙4日目：禁煙草8本NosmoQ 禁煙草 メンソールNosmoQ 禁煙草 メンソール
2004年11月24日
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【はじめての買付証明書】
初めて買付証明書を書く。朝から2物件(C,D)、昼から1物件(E)を見に行く。今回は不動産屋さんと一緒にいって、中も見せてもらう。昼からの物件ERC3階建て1R12室。比較的コンパクトな、ちょっと大きな自宅くらいの物件。イメージは、ミカオさんの自宅のような感じ。2階建てとか3階建てくらいのコンパクトな物件でRCは、なかなかない模様。狭い道路に立っているので、窮屈な感じはするが、駅から徒歩7分の住宅地でまあまあいい感じ。待ち合わせ時間よりも30分も前に到着してしまったので、近くのベンチで収支計画やら、賃貸資料やらを復習していると、不審人物らしき人が物件の周りをうろうろとしており、何だろう、売主かなと思っていたら、別の不動産屋さんで、別のお客さんと待ち合わせだそうな。僕が当初時間を当日に変更してもらったのでバッティングしている模様。中を見ると、狭い1R(16-8平米)とはいえ、全然悪くないと思いました。難点は洗濯機がベランダ置きになることくらいかなと思う。いいのか悪いのか、可動式ベットが設置してありました。ボタンを押すとウィーンと上がったり下がったり。これはいいと思い、見学もそこそこに、その部屋の中で買付証明書を書き、押印しました。価格は提示価格そのまま、ローン条件なしの買付証明なので、第一順位になれば、買付となるそうです。ローンなしは、現金をつくらないといけないので、大変だなと思いながら、一応、金融機関ローンを申し込みはするが、ローンが付かない場合には現金で決済する旨を一筆入れました。外に出ると、さっきの別の不動産屋さんがお客さんを連れて中に入っていきました。買付証明書を書くのは、慎重に慎重にと怖さがありますが、1書くと慣れるもんで、ハイハイッとはんこ押せるようになりそうです。もらったもの・物件資料用意したもの・印鑑(個人)作成したもの・買付証明書
2004年11月14日
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【ホールディング会社設立７】
法人預金口座を作りに金融機関に行く。登記簿謄本と印鑑証明書、会社の銀行印・実印を持って信用金庫へ行く。朝から出かけていき、作成をお願いする。口座開設書に記入し、待つこと15分ほどで、口座が作成され、出資金が口座に入金されている通帳をもらう。待っている間に、前回不動産の相談をしていた、金融機関側のシュミレーションの結果について教えてもらう。賃料設定が現状賃料の最低に統一してあり、空室率は30%に設定してあった。きびしいのうと思いながらも、これが現実水準かもしれないと思う。 価格 表面利回り 築年数 部屋数 場所 検査済書A 6,000万円 10％ 14年程度 1R11室 優 ありB 6,800万円 17％ 15年程度 1R20室 悪 なし2件のうち1件のBについては、検査済書がなく、メチャクチャ容積率オーバーで融資不可との回答だった。こんなのに融資すると金融機関の姿勢が問われて、お上から怒られるんだそうだ。もう1件のAは検査済書ありで融資OK、シュミレーションでは7年で利益が出るとのこと。7年で利益という言葉に、そんなに利益が出るの？と思ったら、価格の30%で申し込んである借入金が7年で全額回収されて、8年目から自分のお金が入ってくるという計算をしていいた。先の長い話だなと思いながら、自分のシュミレーションとは大きく相違していなかったのでまあまあ確かめられてよかったと思う。どちらにされるんですか？ときかれたので、2物件とも、審査中に売れてもうないというと、先方の話もトーンダウンで、あんまり教えてくれなくなってしまった。もっと話しを引き伸ばしておけばよかった。用意したもの・登記簿謄本(会社)・印鑑証明(会社)・定款(会社)コピー・銀行印(会社)・実印(会社)
2004年11月11日
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【ホールディング会社設立３】
さて次は、出資金の保管証明を金融機関にもらわねば。朝から、この前、融資の相談をしたついでにとりあえず口座を作った信用金庫に行く。窓口で、欲しいんだが・・・と言ってみると、窓口担当は、奥に座っている人に相談に行く。そしてその人は、一番奥に座っている人に相談に行った。ホウレンソウ、内部統制、罪のなすりあい。（ひとりごと）この信用金庫には、口座作ったときに入金した5,000円しか預けていない。（ホントは1,000円入れるつもりだったけど、財布に1,000円札がなく、おつりちょうだいというのも変なので5,000円入金した）本には、出資保管証明は取引がないと発行してくれないところもあると書いていたので、ちょっと心配しながら待っていたら、いいですよ。とのこと。必要な書類一覧と依頼書をもらって、帰る。資本金10,000,000円をここに振り込まねば。
2004年10月29日
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【ホールディング会社設立３】
【日記】定款の作成２昨日、定款に指摘された箇所を直して、また公証人役場に行く。昼休みぎりぎりを使って１２時５５分に到着。さあ、と中に入ると誰もいない。引き返して受付のところに行っても、受付の人は完全無視。なにやら隣りに人影が．．．そこには、公証人控え室とある。仕事は１時とあるので、それまでそこにいるらしい。ここも役場だなと思いながら、でも、ひとっこ一人いないなんて。トイレに行ったりして時間つぶしていたら、１時1分前にぞろぞろひとが席に向かっていきました。すごい。ここで働きたい。そう思いました。さて１時から、直してきたの？、もう見なくていい？と言ってはんこを押し始めました。定款に印紙はって40,000円なり。認証料50,000円なり、謄本料500円なり。これでやっと定款作成終わり。ふう。
2004年10月28日
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【ホールディング会社設立２】
定款を何とか作って、公証人役場に行く。公証人に定款を見てもらい、認証してもらうのだが、公証人役場は一般客を迎え入れるサービス業的な感じはあまりせず、先生然とした人がたくさん席に座っていた。素人お断りという感じ。普通は司法書士とかに頼むからかな。定款を見てもらって、取締役は1人だから代表取締役は置けないとか3つくらい指摘されました。別にいいじゃんという気もしたが、手間だけど認証してもらわないことにはどうしようもないので言うとおり従うことにして、再作成することに。認証で1件5万円なりということでお金忘れないように念を押されました。（ちゃんと用意してあるけど、5万円っていい商売だなと思い、公証人になろうかなと少し考える。公証人ってどうやってなるんだ？）ついたての向こうでは、なにやら遺言を作成しているひとが...公証人が内容を読み上げて、間違いないですか？、遺言に残したいことは盛り込んでいますか？と確認していた。気が変わったら、変更もできます。もし長生きして120歳になって遺言状がなくなっていても、1通控えをちゃんと公証人が保管してありますからと親切なような失礼なようなことを説明していました。おじいさんが、公証人の言葉にはいと弱々しく答えていましたが、両脇でがっちり見張っている悪そうな嫁たち（勝手な想像です）がいるので、なんともかわいそうなおじいさんという感じでした（勝手な心証）。【中国株】時価161、評価損益▲22、評価損率▲12.4％
2004年10月27日
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【融資相談１】
【日記】近くの信用金庫にいく。これまで、何にも取引していないので、とりあえず新規口座をつくる。「新規口座を作りたいんですが」といったら、『何に使われますか？』と言われた。新しいお客さんなのに挑戦的な態度。返事に困ってしまいました。というより「融資を申し込みたいので、とりあえず口座開設を」といったら、『（何いってんの）』とは言いませんでしたが、そういう顔して、新規口座を作ってくれました。待つこと10分。融資担当者の人に相手してもらって、物件の候補と資金計画を見てもらいました。『(さっと見て)いいんじゃないですか。でも、収益シュミレーションは本部でするので』と、『結果をまた連絡しますね』と。『違法物件はだめですよ。金融機関の姿勢が問われますから』と強く否定されてしまった。【取引】7202 いすゞ 売り 285円（売却損益▲2.4％、8日）7202 いすゞ 現引 1,000株（思ひ出株へ）【中国株】時価170、評価損益▲19、評価損率▲10.3％
2004年10月14日
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【お宝不動産鑑定ツール】
原田ミカオさんの日記で見つけた沢孝史のお宝不動産鑑定ツールを買いました。今日ヤマトがコレクト便で持ってきたのですが、最初留守電に、『お宝不動産プロダクツ様 から お宝不動産鑑定ツール が...8,220円です。電話ください』と入っていて、ちょっと恥ずかしい気分になった。電話して、『kenji999ですけど、今家にいるので持ってきてください』と言ったら、『んー。あー、お宝不動産の方ですね。分かりました』と言われて、またなんか恥ずかしい気分がした。まるで、アダルトビデオのタイトルと宅急便で言われるような...（別にアダルトとたとえる必要はないのですが）ヤマトの人は繰り返して言っているだけのような気もするが、なんか響きが、いまいちですな。自分のこころの中だけで言っている分にはなんとも思わなかったのに、口にだして読まれたくない日本語って感じ。中身は、きれいなちゃんとしたパッケージにCDが入っているけど、エクセル。自分で作っていたシートとそんなに変わらない、とういより、きっちりまとめてあるのでシンプルですっきり使いやすいという感じ。自分の考えはそんなにずれてないことが確認できたのでよかった。でも8220円が妥当かといわれると、ちょっと、という気もする。
2004年10月10日
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【不動産の経験値】
不動産屋さんが家まできて、近くの喫茶店で打ち合わせ。打ち合わせというより、僕の品定めという感じ。2時間くらい、全体的な質問や、今まで資料請求した物件の話をした。結論は、●収益物件は違法建築ばっかり。●検査済証がある物件はあんまりない。でてもそんなに利回りは高くない。●利回りが高い物件であるほど、違法の度合いが高くなる＝ローンはつかない。現金。●もっと経験値が必要。●自分がローンできるか、事前に金融機関にあたってなければならない。●いい物件は足がはやい。メールの速報の時点で手を打っていかなければならない。（1週間後では遅い。普通の物件はそれでもいい）とりあえず、物件をたくさんみるよう心がける。自分の目で。（世の中には、朝仕事前に物件を見たり、夜見に行ったりする人もいる。）いくつかローンの申請をしてみる。。。平日か。平日だな。あと、外資がバルクで買っていった不良債権に関連する。不動産もあるけど、お金のない人にはちょっとむりだそうな。最低１．５億。現金が必要だそうな。
2004年10月09日
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【電源開発】
【株日記】DLJで電源開発が100株あたっていた。Eトレも当たっていたが、申し込み期間が過ぎてしまって、流れてしまった。せっかくIPOポイント20まできたのに、意味なくリセットされてしまった。冷静に考えると、発行株の100％を売り出しなので、電源開発って、みんなあたってるんじゃないか？なんでもかんでも、なにも考えずに申し込んではいけないということだな。【取 引】FUND KM8925 アルデプロ買い 478,000円【中国株】時価180、評価損益▲10、評価損率▲5.3％
2004年10月06日
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【船井財産のオークション】
【日記】船井財産コンサルタンツも、不動産オークションを開始したそうな。いろんな業者がやってくれる分には選択肢が多くていいが、初日はサーバーがダウンしたそうな。だいじょうぶか？【取 引】7202 いすず 買い 292円8890 レーサムリサーチ 買い133,000円【中国株】時価182、評価損益▲8、評価損率▲4.2%今日は、ブリリアンスチャイナがよく分からないが大幅高+12.9%。でもまだ評価損率▲42.7%。はやく倍になってほしい。
2004年10月05日
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【不動産オークション終了】
IDUのマザーズオークションが終わりました。結果件落札で終えました。最後の1件はいらなかったかもしれない。余分だなとおもうが、オークションの魔術見ないなもんで、なんとなく、上値を入れてみたくなってしまったのが残念。途中、これ以上は入札できないと心に決めていた水準も、上値を入れられると、入れ返したくなる、この心理。オークションは心を鬼にしないと、と思った。と思ったら、今日からスターツのインベスターズオークションが始まっていた。また、こころが...【中国株】時価175、評価損益▲15、評価損率▲8.0％
2004年10月01日
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【初競売入札の結果】
【日記】今日は、入札した競売の開札日。残念ながら、改札には立ち会えなかったけど。夕方、HPで開札結果を見てびっくり。2500で入札したのに落札価格は4500 。それは無理。この1ヶ月、わくわく、どきどきでしたが、最初の競売は終わりました。【中国株】時価175、評価損益▲15、評価損率▲8.0％
2004年09月30日
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【本：『あなたの「土地の有効利用」はやめたほうがいい！』】
【本日記】『あなたの「土地の有効利用」はやめたほうがいい！』船井財産コンサルタンツ / 実業之日本社船井財産コンサルタンツ株を買ったあとに、なにしてる会社だろうと、本を買う。安易な土地活用で安易にマンション建てると大変ですよ。船井グループは、いい取引先を紹介できるので、マンションに限らず、老人ホームでも、照会できますよ。という内容。よくありがちな、土地活用万歳という内容ではなく、こんな失敗がありましたよという本なので、興味深く読める一冊。(最後はだから船井財産がコンサルタントしますよ)蓋し、まあ、よく考えれば、業者は業者の儲けのために勧めるのであって、投資家と利益を折半してお互いに儲かりましょうと考える業者はいないでしょう。中には儲けの取り分内訳が業者150％：投資家50％というのが、あっても不思議じゃない。賃料を長期にわたり大きく下落することなく維持でき、入居者がちゃんとつくのであれば、長期的に安定した利益をもたらしてくれる【資産】になりうるが、賃料が下落して、かつ入居者がつかなければ、住宅ローン以上の【負債】に化ける。不動産屋が持ってくる土地活用のプランはまず疑わないといけない。最近よく、新聞に載っている1Rマンションも疑ったほうがいい。新築マンションを見て回ることもあるが、...今日も、出かけのついでにモデルルームに行ってしまった。気づけば昼ごはん後だったはずが、夕暮れに。今日は一日なにしてたんだろう。新築マンションは、計算してもなかなかうまい数字にならんな。ちょうど利益分２０％くらい引いてくれれば、何とかなるんだが...さて、船井財産なら、いいのだろうか？
2004年09月19日
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【入札書】【本：安心できる競売物件の見方・買い方(第3版)』】
『安心できる競売物件の見方・買い方(第3版)』競売実務研究会編 / 民事法研究会安心できる競売物件の見方・買い方第3版 危ない物件の見分け方( 著者： 競売実務研究会 | 出版...来週は初入札をやってみようと思うので、本を見ながら、入札書その他に精神統一して、、、筆入れ。きんちょうするなー。ホンとは裁判所に行って、間違いがないか確認してもらいたいけど、そんな時間もないので、振込み・郵送で済ますつもり。差入保証金2割も結構しんどいな。
2004年09月18日
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【ふんばるかな？ふんばらないだろうな】
【株日記】なんとも、ひさんな一日でした。音もなく、抵抗もなく、するすると、知らない間にみんな下げていく。明日も下げそう。ふとみると、11000のところに窓がある。窓埋めるかな？埋めるだろうな。そのあとふんばるかな？ふんばらないかも。【取 引】FUND KY5480 日本冶金工業 売り 466円×20,000株 (売却損益＋1,420,000円、＋17.5％)FUND KM5480 日本冶金工業 売り 466円（売却損益＋21.1％）5480 日本冶金工業 売り 466円（売却損益＋22.1％）2318 ビービーネット 売り 114,000円(売却損益▲5.9％)【中国株】時価158、評価損益▲26、評価損率▲14.1%
2004年09月15日
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【本：『100万円を確実に1億円にする中国株投資術』】
【本日記】『100万円を確実に1億円にする中国株投資術』大原浩 / 講談社ちょっと前書き・・・中国の説明・・・が強気でいい。ふあんなこのごろこういうのを読んで気を落ち着かせる。銘柄の推奨はよく似たもんで、メジャーなやつは1億円にならないような気がする。おもしろいのは、成長するためには、貧乏人Bさんと金持ちAさんが必要で、その境目は制度として強制して、いききさせてはならないというところ。アメリカにおけるメキシコとかの中南米国。中国は、都市戸籍(A）と農民戸籍(B)。文句も言わず、ただ見たいな値段で金持ちのために奴隷同然に働いてくれるのがひつようだとか。奴隷同然に働かせながら、文句を言わせないためには、生活が良くなるに違いないという夢が必要とは。今の日本では、そんな夢を持たせながら、酷使するのはむずかしそうだ。といいながら、気づいたら自分がそうなってたりして。【取 引】なし【中国株】時価158、評価損益▲26、評価損率▲14.1%
2004年09月14日
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【『必ず得をする競売不動産の入手法』】
【本日記】『必ず得をする競売不動産の入手法』西村泰寿 / 自由国民社必ず得をする競売不動産の入手法改訂増補版 ( 著者： 西村泰寿 | 出版社： 自由国民社 )得をする･･･というタイトルに引かれる本。内容は、競売入札手続の解説が中心になっている。見たことはないが、民事執行法というのは、難しいのだろう。それをなんとか読めるレベルで解説してくれている。決して読みやすくはないが、買って損をした気分はない。期間入札の入札書の郵送は、書留郵便か簡易書留郵便でないと郵送しても無効になるというような、よく読んでおかないとミスしそうな純粋に手続き上の解説がありがたい。手続きを網羅的に(まめ)に書こうとすると、読みにくい本になっちゃうのはやむをえないのかもしれない。でも、これくらいの本はかるく読み流せるヒトでないと、法からみのことはしてはいけないのかもしれない。【株日記】なんなんだ今日の２時半以降は。せっかく冶金も高値更新して、これから、一気にというところで。すごい上ヒゲチャートになってしまってる。公表された指数がどうたら言っているが、明日のSQ対策の無理な下げであったと思いたい。【取 引】取引なし。【中国株】時価156、評価損益▲27、評価損率▲14.8%
2004年09月09日
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【地方裁判所】
【日 記】今日は、地方裁判所にはじめていった。古ぼけた建物とやる気のなさそうな公務員をイメージして行ったが、近代的なオフィスビルって感じでびっくりした。競売入札用の資料一式をもらって帰る。物件を現地視察して、法務局で登記簿謄本を入手。もう、今日の相場は終わりかけ。あと、日中動けるときに区役所で住民票と印鑑証明を取っておく。【取 引】FUND KM5410 合同製鐵 売り 465円（売却損益▲0.2%）8929 船井財産コンサルタンツ 買い 4,470,000円4355 日本ロングライフ 買い 325,000円【中国株】時価159、評価損益▲25、評価損率▲13.3%
2004年09月08日
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【本：『競売不動産を買うときの基礎知識』】
【日 記】今週、裁判所にいって競売の手続きの勉強がてら、資料閲覧などをしようと思っています。嫁に、自宅マンションのローンを先に返せといわれそう。【本日記】『競売不動産を買うときの基礎知識』小柴一生 / ぱる出版主要都市の競売情報の3点セットをhttp://bit.sikkou.jpで入手することができる。お上も、世間の情報化の流れに、なんとかなんとかついていっているというかんじはするが、便利なのはいいことだ。どの本にも書いているようで、全然不安が解消されない点は以下の2点。●入札してもいい物件の選択眼 ・分かったような気がするが、結局法律の知識がないと、自分がわかっているかどうかが分からない。 ・3点セットに書いてあることと実際が違うことがあるため、避けたとしてもやっぱりトラブルにはあたる可能性がある。●占有者の取り扱い ・現実のやり取りが必要になる。 ・簡単に書いてあるが、本を書いている人がついていっているので解決できるのではないか。 ・立退料の相場？
2004年09月05日
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【祝 初物件入手】
不動産オークションで、地方の1ルームマンションを一戸落札していました。祝。ぼくの不動産投資１号となりました。残りはどうなる。上値をどんどん入れられている。だれかぐるになってるんじゃないかと疑いたくなる。相手が見えないだけに。行く先々につぎからつぎへと魔の手が忍び寄る。【本日記】最近競売に興味を持っていることもあり、購入。『プロが教える競売不動産の上手な入手法』山田純男＋戸田浩介 / 週間住宅新聞社プロが教える競売不動産の上手な入手法改訂第7版 ( 著者： 山田純男 / 戸田浩介 | 出版社： 週...物件の選定から落札・落札後のいろいろまでを分かりやすく書いてくれている。本文の間のよもやま話も多く、読みやすい本。戸田というひとが、弁護士で一緒に書いている。実際の競売参加を考えたら、弁護士とかに知り合いがいたほうがいいのかもしれない。一人ではかなり不安な気もする。【サラリーマンでも「大家さん」】の藤山さんは自分でやっているような書き方だが、簡単なものはいいとしても、やっぱり、難しいところは相談できる人がほしいと思う。藤山さんもいるんじゃないかな。
2004年09月04日
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『日本一不動産を買う男』
【本日記】『日本一不動産を買う男』須田忠雄 / 経済界名証セントレックス上場の株式会社やすらぎ の社長が書いた本。自信と自慢があふれる本。気分としては、マンション会社の作成したマンション投資の本を読んだような感じ。もうちょっと謙虚に＋とーを書いているほうが、いいと思う。書いていることが＋過ぎてーに入ってくる。【取 引】なし。【中国株】時価157、評価損益▲25、評価損率▲14.1%
2004年09月02日
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【オークションも先は長い】
【日記】不動産オークション。入札するもなかなか落ちない。精神的なジリジリ感が悩ましい。もう少しってところで、だれか入れてくるんだよね。主催者が入れてるんじゃないかと思ったりする。【株日記】上がりたいけど、上がれない。そんなことをモタモタしてると、下げてしまうので、とっとと上値を貫いて欲しい。【取引】FUND KM4314 ダヴィンチ 買い 121000円【中国株】時価157、評価損益▲25、評価損率▲13.7%
2004年09月01日
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