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本日は、豊中市賃貸戸建の引渡しのため、大阪へ行ってきました。売却金額にて、一括繰上返済を行うS銀行(高金利な私の居住地近くの地銀ではなく、関西の地銀です)から、「一括繰上返済の資金を午前中にローンの引き落とし口座へ入れてください」と言われいました。引渡しは11:00スタート。引渡し手続き開始後、買主様側の銀行からすぐに振込をしてもらい、私は手元のスマホバンキングで入金確認をするため何度も「更新」ボタンをタップ。その間、仲介会社様の口座には着金確認が完了。ソワソワしながら、私は12:00前にS銀行へ連絡。「買主様側の銀行からはすでに振込手続きしていただいており、仲介不動産会社様の口座は仲介手数料が着金しています。午前中までと聞いておりますので、急いで着金確認してくれませんか」とお願いしたところ、「入金手続きがされていれば、当行の着金手続き待ちの状態だと思います。じきに完了します」と答えていただき、電話を切りました。その後すぐに、スマホバンキングの「更新ボタン」をタップすると無事に入金されました。いやあ、ヒヤヒヤしました。S銀のご担当社の方、焦った態度で電話してごめんなさい・・・さて、この物件購入価格 ▲430万円リノベ ▲155万円購入時諸経費 ▲78万円大規模修繕 ▲49万円家賃収入 410万円ローン金利 ▲114万円売却価格 680万円売却時諸経費 27万円粗利益 237万円まあまあ、良い方だったのではないでしょうか。さて、静岡市アパートの滞納者の件は、保証会社から「強制執行(明渡し)の資料が届きました」と連絡あり。私が、「その後も入居者から入金はありませんか」と聞いたところ、ショートメッセージで「今日中に振り込んでください」と入れたところ、「わかりました」と返事は来ました。これで振込がなければ、厳しいかもしれませんとのことです。まあ、今日は引渡しで良い結果が出たので、よしとしましょう。
January 29, 2024
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ご無沙汰しております。10月に宅建にチャレンジするため、時間を見つけては勉強しております。 さて、静岡市のアパートの1室(このアパートの元大家が住んでいて、長期に渡る滞納後、強制退去してもらた部屋です)に、本日午前入居申込みがありました。but先ほど仲介会社から「家賃保証会社の審査に落ちました」と連絡がありました。10年程前、5年程前に家賃滞納があったことが原因のようです。10年前の滞納は、入居申込み時に仲介会社へ申告があったそうです。5年前のものは、審査落ちの連絡をした際、「思い当たることは?」と聞いたところ、「実は・・・」と出てきたそうです。もう1社だけ家賃保証会社の審査をしてもらうことにしました。家賃対応は懲り懲りなので、連帯保証人だけは避けようと思います。本当は、1社審査落ちしただけで入居をお断りした方が良いのかもしれませんが、リフォーム後4ヶ月空きが続いているので、やや焦りが出ています・・・
September 8, 2023
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強制退去してもらった滞納者に対する、債権差し押さえ手続き。滞納者の預金先の銀行(第三債務者というそうです)から、陳述書なるものが届きました。債務約300万円に対し、口座残高10,819円。滞納してるんだからそりゃそうか、と思いながらも、予想以上に少ない。第三債務者に連絡を取ってよいのは、債権差押命令正本が債務者に送達された日から1週間が経ってからのようです。裁判所から送付される「送達通知」で取立権が発生してることを確認、となっております。この後の手続きは、第三債務者から支払いを受けた時に裁判所へ「取立届」、取立完了届」の提出。さらに、差押債権の全額を取り立てないまま、その余りの取立てができなくなったとき(つまり債権全額を回収できなかったとき)は、「取下届」を裁判所へ送付し、本事件はいったん終了とのこと。つまり、残債を取立てようとすると、再度債権差押え申請からやり直しのようです。全額回収まで、なんと気の遠くなることか・・・なぜ、債務者が自ら支払う義務を負わないのか・・・ま、手続きは一通り習熟したので、懲りずに頑張ります。
April 9, 2023
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静岡市アパートの滞納者(このアパートの元大家)へ内容証明にて「12月末までに退去すれば、引越し代は10万円を上限として甲にて負担する」と書いて送ったものの反応ありません。現在2021年6月分2021年7月分2021年8月分2021年9月分2021年10月分2021年11月分2021年12月分の7ヶ月を滞納しています。毎偶数15日に1か月分の支払いがあり、12/15に70,0000円の支払いがありました。既に「解約通知」を行なっているので、正確には明渡し遅延による損害金です。賃貸借契約書には、「契約解除の日から返還の日までの賃料等の倍額に相当する損害金を甲に支払わなければならない」とありますので、本来なら家賃14ヶ月分の請求です。内容証明では「12月までに退去すれば、損害金も半額、つまり賃料相当分だけで良い」とも書いておきましたが、それでも反応はありません。年明けに「強制明け渡しの手続き取りますね」と電話を入れてみようと思います。 さて、別の静岡市のアパートにて、入居申込みあり。先ほど賃貸借契約書へ押印し、レターパックへ挿入。この押印は気持ちがいいものです。これでこのアパートは8室中8室入居です。
December 28, 2021
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静岡市アパートの滞納が続いています。何度も登場している このアパートの元大家さんです。 備忘のために入金記録を残しておこうと思います。 2021年2月15日 142,122円 2020年11月分家賃 70,000円 2020年12月分家賃 70,000円 2020年10月分家賃の延滞利息 2,122円 ※賃貸借契約にて延滞利息は毎年12月に精算となっている ので2020年10月分家賃が支払われた2020年12月15日に 計算した利息です。 2021年4月15日 70,000円 2021年1月分家賃 70,000円 現在 2021年2月分 2021年3月分 2021年4月分 2021年5月分 と、4ヶ月分の滞納です。 静岡市の住居確保給付金は単身世帯で3.9万円/月のようです。 なんとか同じアパートの4.5万円/月のお部屋に移ってもらい、 住宅補助申請してもらいたいものです。 さて、嬉しい知らせを一つ。 facebookメッセンジャーにて、静岡の大家の集まりにお誘い いただきました。このご時世なのでもちろん4人以下で決行です。 決行日が楽しみです。
May 22, 2021
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2月最終週から3月第1週にかけて、立て続け に3件の入居申込みあり。それぞれ静岡市の別のアパートです。 入居申込み 良い響きです。あと1室で満室です。
March 6, 2021
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政府系金融機関から、S信用金庫へ借り換えを 行いました。 こちらの借り換えと、残るもう1本の借り換えでは、 団信は無しで、妻に保証人になってもらいました。 この2つの物件は、売却すれば十分残債を返せるとの、 団信付きの融資の物件が1件 残債無しの戸建2戸があり、私に万が一のことがあって も、これらの家賃でなんとかなるであろうと考えた からです。 妻に保証人になるための手続きで、公証人役場へ行って もらったところ、なかなか仰々しい文書をいただいてき ました。
January 16, 2021
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静岡市アパート入居者の家賃滞納が続いています。2020年10月分家賃の振込が12月10日にあったものの、それ以降の振込はなく、3ヶ月分の滞納となっています。12月14日に督促の電話をしたところ、「わかっているので、(督促の)手紙は送ってこなくて結構です」と、かなり怒った口調で言われたものの、督促の記録として残す必要がありますので、今回も送付いたしました。また、期日をしっかり意識してもらうため、10月分家賃について、遅延損害金も請求いたしました。遅延損害金=70,000円(賃料)×0.146(遅延損害金利息)×76日(遅延日数)÷366日=2,122円※2020年は閏年のため366日で計算となります。以下、様式をつけておきますので、参考にしてください。滞納日数など、状況に応じてアレンジしてください。出番が来ないこと祈っております。YYYY年MM月DD日建物名XXX号室 苗字名前様〒MMM-MMMM住所: 電話: 大家 苗字名前賃料の支払いについて 建物名XXX号室の賃料が下記の通り滞納となっており、現在も入金の確認がとれていない状態です。YYYY年MM月DD日までに下記の振込先へ入金していただけるようお願いいたします。 記 YYYY年MM月DD日HH時MM分時点の入金状況 M月分家賃:確認できておりません。 M-1月分家賃:YYYY年MM月DD日 物件名:建物名XXX号室未納賃料:X万円振込先: 金融機関名 :BBBB銀行(金融機関コード:XXXX)支店名: BBB支店(店番:XXX)口座番号 : 普通預金XXXXXXX口座名 : 苗字 名前(ミョウジ ナマエ) なお、賃料の遅延につきましては、賃貸借契約書第X条を適用いたします。第X条(賃料等の遅延) 乙が本契約で定めた賃料等、金銭債務の支払いを遅延したときは、年14.6%で日割り計算した遅延損害金を毎年6月末日及び12月末日に賃料と共に徴収する。 本手紙と行き違いでお振込いただいていた場合は、何卒ご容赦ください。
January 4, 2021
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借り換え条件である家賃入金口座を変更するため、入居者様へ、振込先金融機関口座変更のお知らせを送付。様式もネットで調べるとあっさり見つかるものです。YYYY年MM月DD日ご入居者様各位漢字 漢字 振込先金融機関口座変更のお知らせ 拝啓 時下ますますご清祥のこととお喜び申し上げます。平素は格別のご高配を賜り感謝申し上げます。この度、諸事情により、振込先金融機関口座を変更させていただきます。ご入居者様各位には、ご迷惑をおかけしますが何卒ご了承のほど宜しくお願い申し上げます。敬具 記 ■旧振込口座 M月分家賃(M-1月末日までに支払い)まで金融機関名 :BB銀行(金融機関コード:XXXX)支店名: BB支店(店番:XXX)口座番号 : 普通預金XXXXXXX口座名 : 漢字 漢字(カナカナ カナカナ) ■新振込口座 M+1月分家賃(M月末日までに支払い)から金融機関名 :CC銀行(金融機関コード:ZZZZ)支店名: CC支店(店番:ZZZ)口座番号 : 普通預金ZZZZZZZ口座名 : 漢字 漢字(カナカナ カナカナ) ※口座をご登録いただいているお客様につきましては、お手数ではございますが、登録のご変更を宜しくお願い致します。※ご不明な点等がございましたらお問い合わせ下さい。 以上
December 26, 2020
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天気晴朗なれども波高し 微風なれども涙高し そんな感じで、もも〜腰で楽しめました。 楽しんだ後は、毎月第一日曜日恒例の ビーチクリーン。
December 6, 2020
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キャンプを始めた7年ほど前に、Colemanの413Hパワーハウス ツーバーナーストーブを購入。 3年ほど前に、サーフィン後にあったかい飲み物を飲むために、同じくColemanのシングルバーナースポーツスターⅡ 508Aを購入。ツーバーナーは非常に便利なのですが、嵩張るのが難点です。車のトランクに積むと、結構スペースを取ります。両方使ってみると、春夏秋はシングルバーナーで十分な気がします。冬は調理しながらお湯を沸かしたりするので、バーナーが2つ欲しくなるところです。しかし、こちらも、シングルバーナー×2個というのも有りだと思います。この方が車のトランクのスペースを取りません。これからバーナーを購入される方は参考にしてください。SOTOからは、ガソリンとガスが使えるこんなモデルも出ています。しかもガソリンは、ホワイトガソリンだけでなく、自動車用レギュラーガソリンも使えます。ストームブレイカー SOD-372
December 2, 2020
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借り換えの相談をしているS信金の伊賀さん(仮名)から電話連絡あり。「司法書士手数料の見積もりが出たので、一度打ち合わせさせてくれませんか」と。 勤め人業を中断して16:00から打ち合わせ。S信金の本店までは、職場からチャリで5分。勤め人業では、フレックスタイム制が導入され、それと同時に「分断勤務」というのができるようになり、途中抜けがしやすくなりました。 S信金との打ち合わせ後は、自宅に帰って在宅勤務。S信金本店から自宅まではチャリで3分と、これまた楽チン。 17:30に仕事を切り上げ、シンク下収納扉の修繕が必要な静岡市アパート1号へ。寸法を測って、DIYで取り替えようと思ったためです。水漏れがあったのか、扉のフレームが曲がっており、カッティングシートを貼るだけでは、見栄えがよくなりそうにありません。寸法を測り終え、風呂場へ向かいます。先日水漏れの修繕のために取り替えてもらったサーモシャワー混合栓を確認するです。脱衣所の扉を開け、足を踏みれた途端冷たっ下を見ると水たまりができています。早速、いつもお願いしている水道工事屋さんに連絡。この水道屋さんが物件の目と鼻の先です。現地確認してもらった結果、洗面化粧台下の配管から水漏れしていました。明日早速修理してもらうこととなりました。賃貸不動産経営には、水道屋さんのパートナーが必須だと思います。先日、静岡市アパート2号の水漏れを修繕していただいたのもこちらの会社です。現在リフォーム中のマイホームの給水管工事をやってもらうのもこちらの会社です。その後、ジャンボエンチョーへ、シンク下の扉を見に。リフォーム担当の方に聞くと、「シンク下収納のDIYはお勧めしません。気密性を確保し、虫の侵入も防ぐ必要があります」と。改めて現地確認し、メーカー、型番を確認した上で、扉を取り寄せ可能かを調べてくれることに。先日の静岡市アパート2号の水漏れといい、今回の洗面化粧台下の水漏れといい、水漏れに悩まされるこの頃です。
December 2, 2020
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1億円のマイホームローンを組んでくれたS信用金庫。アパートローンについて、S銀行からの借り換え提案をしてくれています。昨日、レントロール火災保険証書固定資産税明細を提出。担当営業マン(仮称)からは、「良い提案ができるよう全力を尽くします」とありがたいお言葉を頂いております。この信用金庫、実は飛び込みでアパートローン借り換えの相談に行った際、担当者がりん議を上げていく途中で「サラリーマン投資家への新規の融資はむずかしい。地主などに限定している」と断られたところです。やはり一旦縁ができると、対応も異なるようです。
November 17, 2020
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10/24に会社員業にて時間休を取得し、日本政策金融公庫の担当者と面会。 要請されていた、・物件毎の家賃収入がわかるもの・預金通帳7ヶ月分・固定資産税の領収書を持参して訪問。 収支が赤字の理由を問われ、昨年は築古戸建を購入して修繕費がかさんだと回答。これまでも築古物件を買われているので、これからも修繕費がかかかるのでは?との更問いをには、大きな修繕は終わっているので、これからはおさまっていくとお答えいました。「会社員の給与収入を入れるとキャッシュフローとしては問題ないのでしょうが、事業としての収支を見ますので、赤字なのはマイナスポイントになります」ご指摘ごもっともだと思います。さて、本日、埼玉県鳩山町の戸建を管理してくれているM社へ電話。先月退去後のリフォームの進捗状況と入居者募集状況をヒアリングしました。修繕費は270,000円のうち、退去者負担118,000円大家負担152,000円となりました。募集状況は、関心を持たれた方がいたものの、ハリアーが車庫に入れづらく転進されたようです。そして現在ブラジル人の5人家族+ペット1匹が関心を示してくださっているようです。「レントフリーでもつけられれば強力な後押しになります」とM社のK氏がおっしゃるので、1ヶ月のフリーレントをつけることにしました。ただしペットがいるので、敷金は2ヶ月のままとしました。これで決まると良いのですが。さて退去後の修繕以外に、玄関外の屋根がこんな状態のようです。前入居者がつっかえ棒のようなもので暫定対処をしてくれたようです。修繕費見積もり300,000円(涙)入居者に怪我をされるわけにはいかないので断腸の想いで修繕することにしました。
October 26, 2019
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本日の玉砕案件2件朝7:00頃 静岡市アパートの火災保険を契約している全労済へ電話。 特殊清掃費用について保険適用できないか聞いてみたところ、「適用外」とのこと。 途中、「お部屋に損傷はありましたか」と聞かれて、「体液が付着し、臭いも付着していました」と答えました。これは適用か否かに関係あったのでしょうか。朝9:00頃 日本政策金融公庫へ電話。現在静岡銀行から借りている不動産担保ローンの借り換えができないか聞いてみました。 「民間(金融機関)からの借り換えはやっていない」とのことでした。夏休みの宿題といていた件が、2件とも玉砕。無念・・・
August 15, 2019
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本日、東京出張の合間を縫って、富士企画様https://www.fuji-plan.net/を訪問。サーファー大家の会を検索しているときに見つけた、書籍<a target="_blank" href="https://www.amazon.co.jp/gp/product/4341087045/ref=as_li_tl?ie=UTF8&camp=247&creative=1211&creativeASIN=4341087045&linkCode=as2&tag=akihisaishigu-22&linkId=97c68adb189f223907097d86e0135a5c"><img border="0" src="//ws-fe.amazon-adsystem.com/widgets/q?_encoding=UTF8&MarketPlace=JP&ASIN=4341087045&ServiceVersion=20070822&ID=AsinImage&WS=1&Format=_SL250_&tag=akihisaishigu-22" ></a><img src="//ir-jp.amazon-adsystem.com/e/ir?t=akihisaishigu-22&l=am2&o=9&a=4341087045" width="1" height="1" border="0" alt="" style="border:none !important; margin:0px !important;" />から知った会社です。営業の方の話していると、偶然ラジオ収録を終えた新川社長が戻ってこられました。こういう出会いも引き寄せの法則なのかもしれません。サーフィン談議でしばし盛り上がりました。こういう出会いを大切にしたいと思います。
June 20, 2019
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内容証明郵便をお送りしたことが効いたのか、本日、無事、滞納分の2ヶ月分の家賃が入金されていました。 一安心です。
December 20, 2018
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水曜日、1行文字数と行数オーバで受け取ってもらえなかった内容証明郵便を、規定の1行文字数と行数に直して、木曜日に再度郵便局へ持って行きました。今度は無事受け取ってもらいました。静岡市アパートの滞納者への送付です。内容証明郵便が届いて、流石に驚いて、すぐ入金してくれると良いのですが。
December 15, 2018
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大阪市淀川区の戸建の融資について、仮審査の結果が出ました。 申請額1,180万円に対し、融資可能額が380万円。到底足りないので、不動産会社へ事態の申し入れを行いました。 さて、先週金曜日の仕事帰りも物件の内見へ。豊中市浜の400万円の物件。こちらは、物件の傾きあり床の凹みありなど、再生するのに相当な金額が想定されるため、見送ることにしました。本日は、大阪市淀川区物件をお断りした不動産会社から新たな物件の紹介がありました。・前面未道路・建物未登記・越境あり・被越境あり・境界不明瞭・和式トイレ・・・難易度が高すぎです。こちらも見送ることにしました。・バランス釜
October 22, 2018
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静岡市駿河区5世帯アパートの入居者様から電話あり。 台風24号の被害で、屋上のテレビアンテナが倒れて落ちて来そうになっているそうです。 ネットで調べた会社へ電話したところ、・現在依頼が多くて、伺うのは来週になる。・専門は集合住宅ではなく戸建である。とのことでした。 なので、これまでからいろんな修繕をお願いしていた静岡浄設さんに電話することにしました。元々は、本下水化工事をお願いした会社ですが、結構いろんな修繕をやってくれます。 今回もやってくれるとのことで、こちらへお願いしました。
October 2, 2018
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6/18の大阪北部地震にて、川西市の戸建物件2戸に被害がありました。これら2戸は隣同士の物権です。まずは、北側の物件の入居者様から、地震のあった週末に電話がありました。瓦がかけて落ちてきているとのこと。業者様に見積もってもらったところ、今の瓦をできるだけ活用する方法でも、20万円オーバーの見積もりでした。次に、地震の2週間後に、南側の物件の入居者様からショートメッセージが来ました。この入居者様、今まで私から携帯に電話をしても応答したことがないのに、ショートメッセージには割と早く反応があります。トイレのタイル張り床が陥没、配管も外れ水漏れしているとのこと。「2週間の間どうしていたのだろう」と思いながら、そこは聞いていません。これら2戸まとめて、火災保険(地震保険付き)の契約をしているZ労済様の受付センターに連絡をしました。「できれば、現地の確認が終わるまで、修繕の手配を待っていてほしい」と言われました。そこで、7/8にZ労災の職員様に現地調査に行ってもらいました。それ以降、「屋根の状態を確認できなかったので写真を送って欲しい」との郵便が来たので、すぐに送付しました。その後2週間経ってもZ労済から音沙汰がありません。しびれを切らした南側の入居者様から、クレームのショートメッセージが7/22(日)に来ました。Z労災の受付センターに電話したところ、N氏が対応してくださり、「ここは調査係ではないので、営業日の月曜以降に調査係から連絡するように手配いたします」とのこと。私が、「では、月曜日の早々に連絡をいただけるようにお願いいたします」とお願いしたところ、N氏「ここは調査係ではないので、月曜日中に連絡をするという約束はできかねます」私「いや、入居者様が生活に支障をきたしているんですよ。月曜日早々に連絡をください」N氏「ここは調査係ではありませんので、月曜日中にという約束はいたしかねます」私「同じ会社なんですよね。調査係に月曜日早々に私へ連絡するように伝言すればいいですよね」N氏「伝言はいたしますが、月曜日に連絡するという約束はいたしかねます」私は怒り心頭で、「わかりました。とにかく調査係へ月曜日早々に連絡が欲しい旨だけご伝言ください」とお伝えしました。さらに驚きだったのが、私が、「生活に支障を来しているので、修繕の手配はもうしてもよろしいですか」と聞いたところ、N氏「生活に支障をきたしてるのであれば、修繕は手配していただいて大丈夫だと思います。ただし、修繕前後の写真を残しておいてください」私「修繕前の写真は、御社が現地調査に行ったときに撮っているんですよね」N氏「ここは調査係ではないので、修繕前の写真を撮っているかは、分かりかねます」私「いや、同じ会社ですよね。現地調査の手順が決まっていて、写真撮影しているんじゃないんですか」N氏「ここは調査係ではないので、分かりかねます」N氏個人の問題なのでしょうか。Z労済の会社としての問題なのでしょうか。火災保険の契約を変えようかと思うぐらい、ひどい対応でした。
July 24, 2018
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本日、隣地との境界線の確認の立ち会いに行きました。 先月末に引き渡しが完了した、豊中市の戸建て物件です。 測量士さんと立ち話をしていたところ、この測量士さんも収益物件をお持ちのようでした。私が、「この戸建先月末に引き渡しが終わったところで、これからリフォームして賃貸にするんです」と話したところ、「利回りどれぐらい回るんですか」と聞いてこられました。「リフォーム代も入れてる12%ぐらいは回ると思います。詳しいですね」「私も長いことやってますから」とのこと。どうして、境界線の確認をされいるのか聞いたところ、隣の物件が売りに出されるそうです。「隣地は倍額でも買え」とまで言われます。隣地を買うことができれば、90㎡ぐらいの土地になるので、売るときに売りやすくなりそうです。早速豊中市戸建ての仲介をしてくださったF不動産様に売り情報を調べてもらおうと思って、電話を発信。発信音を聞いているうちに、ちょうど隣の物件の仲介会社の営業マンの方が車の窓越しに話しかけてくれました。私が「隣の物件も買いたい」と話していたので、測量士さんが、ちょうど到着したての営業マンさんを、私のところへ案内してくれたようです。話を聞いたところ、どうやら900万円で売却が決まっているようです。た・た・高い・・・どうやら居住用として、新築に建て替える方が購入されたようです。私だったら、600万円ぐらいで指値をしようと思っていました。その営業マンさんから名刺を頂戴し、「戸建てか一棟アパートで良い物件がありましたら、ぜひ紹介してください。家に帰ったらメールします」とお伝えして、別れました。
July 21, 2018
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6/28(木)に引渡しが完了した豊中市の築古戸建て物件、業者様がリノベーション工事をできるよう、キーボックスを取り付けに行きました。玄関扉のカギを開けてみたところ、1枚だけ鍵の形状が違う扉があります。そうこれです。売主様からカギは1種類しか受け取っていませんでした。仲介の不動産会社の営業マンに、もう1つカギがないか確認してもうようにお願いしました。ところが見つからないとのことで、カギ交換の見積もりを取得したところ、29,000円でした。売主様にこれを伝えたところ、どうやらカギが見つかったそうです。しかしながら、売主様が物件で試してみたところ、鍵のシリンダーが壊れていて鍵が開かないそうです。しかし、それ以前に・・・この扉、カギが開いても、扉が固定されていて、扉が開かないようです。いったい、なんのための扉なんでしょう・・・自分で買っておきながら、不思議な物件です。
July 13, 2018
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第3号物件の静岡市2世帯アパートを売却しようと思い、本日専属専任媒介契約書を記入。 現状満室 現状利回り12% 売却価格1,280万円にて売り出します。
July 5, 2018
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6/28に決済を行なった豊中市戸建の融資に当たって、川西市戸建の融資もS銀行へ切り替えることが条件になっていました。 6/28の決済に合せて、その融資も実行され、元々融資を受けていたI銀行様へ振り込まれました。 こちらの融資はなぜか無担保ローンです。条件は 期間10年 金利1.975%です。元々が、 期間20年 金利2.075%だったので、期間は短くなったものの、金利は下げることができました。 I銀行様へは一括返済が完了したため、抵当権抹消手続きが必要です。 明日、池田市にあるI銀行様へ、「弁済証明書」を受け取りに行くので、その後大阪法務局池田出張所へ行こうと思っていました。が、しかし・・・なんと調べてみたところ、物件所在地により法務局の管轄が決まっているとのこと。川西氏の物件の場合、神戸地方法務局伊丹支局へ行く必要があるようです。明日は、I銀行様へ行って法務局へ行く為に2時間休暇を取っているのですが、伊丹支局へ行くのであれば、その休暇の時間内に収まりません。ってことで、法務局へは日を改めて行くことにします。
July 5, 2018
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昨日は、大阪府家具工業組合青年部 財務勉強会へお邪魔して、不動産賃貸経営セミナーを実施させていただきました。セミナーは、H講師による ビットコイン活用セミナーと私の 給与収入+720万円の不動産投資術の2本立てでした。私が会場へ到着したのは、ビットコイン活用セミナーがちょうど始まった頃。それを聞いてる皆さんを見た時の第一印象は、「みんな目つきが鋭くて、迫力がある」参加者の皆さんは、若手の経営者の方ばかり。会社員として普段付き合っている人とは少し感じが違います。やはり従業員を抱えて、責任が大きいからでしょうか。セミナーの内容としては、物件の探し方家賃相場の調べ方購入リフォーム入居者募集まで、一連の流れをご説明いたしました。本当は1時間かけて話したい内容を30分へコンパクトにまとめてお話ししたので、だいぶ駆け足の説明となってしまいました。質疑応答の時間も設けらなかったことを申し訳なく思っています。もし、続編ををご要望いただけるようなことがあれば、もう少しパートを区切って何度かに分けて実施したいと思います。
June 30, 2018
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さて、海外送金の続きです。docomo money transferというのを使うと、手数料が一律1,000円のようです。Webからもできるし、アプリもあります。私は申し込み手続きは、webから行いました。https://dmt.docomokouza.jpまず、利用申し込みです。Webから申込みができます。1.住所、氏名等の入力氏名、住所などを書きます。2.本人確認書類の添付本人確認書類として、個人番号カードの面裏両面をそれぞれ写真で撮って、添付します。利用開始までは数日かかるっぽいです。※Webから申込んだ手続きが完了すると「お申込み受付のお知らせ書面」が郵送されてくるらしいですが、郵送されてくる前にアプリをダウンロードしてみたところ使えました。3.連携させる口座情報の登録 ドコモ口座へ入金する銀行口座の情報を登録します。こちらは、連携する銀行口座のオンラインバンキングが止まっている間は登録できなので気をつけてください。4.ドコモ口座へ入金 ドコモ口座へ入金します5.海外送金先の住所、氏名などの入力 受取人の 氏名、国、住所、電話番号を入力します。 私は自分のBank of Hawaiiの口座宛 に送るので、自分の情報を入力しました。 国はjapanが選べないので、 United Statesを選びました。 その後は、都道府県から日本の住所 を入力しました。6.海外送金先の口座情報の入力 ここで一番困ったのが ACH Routing number というものです。調べてみると、 銀行からの書類の中に書かれている ことが分かりました。 これを入れることで、銀行名や 支店名を入れる必要がなくなります。 こと後、口座番号を入力します。7.送金 送金ボタンを押します。送金先の口座ではまだ入金を確認できておりませんが、手続きとしては、これで完了してそうです。
June 22, 2018
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将来はハワイにコンドミニアムを持ちたいと思い、だいぶ気が早いですが、昨年夏、家族でハワイ旅行へ行った際、Bank of Hawaiiに口座を開設しました。 1年間口座に動きがないとアカウント休止されるということで、キャッシュカードについているクレジットカード機能を使ってAmazonで何度か物を購入しようとしたものの、うまくいきません。 調べると、セブンイレブンのATMにて口座から引き出しが出来るらしいので、これに挑戦。 やってみたところ、最低金額10,000円から引き出すことができました。「これで一安心」と思っていたところ、しばらく経ってBank of Hawaiiから封筒が届きました。中身には、As of the date of this letter, the accountNoted above is overdrawn in the amountof $2.55 and has been in this status for15 days.The outstanding balance may Increase as a result of fees or if youFurther overdraw the account.Please make a deposit to your accountat a Bank of Hawaii branch or・・・英語の苦手な私は、Google翻訳へそのまま入力。どうやら、口座の残高をオーバして引き出してしまっているとのこと。オンラインバンキングにログインして、確認したところ、どうやら引き出した時に発生した手数料分がオーバーしていたようです。たまたま、シドニー大学出身のパパ友と会う機会があったので、念のためこの銀行からの手紙をそのまま見せて訳してもらいました。どうやら内容は私がGoogle翻訳で調べたものであっているらしい。でも海外の口座へどうやったら入金できるのか分かりません。引き出したセブンイレブンのATMに駆けつけてみたところ、どうやら引き出ししかできない模様。その後、三井住友銀行のインターネットバンキングでの海外送金を調べてみたところ、手数料が3,500円かかりそうです。た・た・高い・・・海外送金についてgoogleで調べてみると、docomo Money Transferというサービスが、手数料1,000であることがあります。そこで、docomo Money Transferを使えるように申し込み。この申し込みに、その後の送金手続きについては次回アップします。
June 22, 2018
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今時の融資手続きはスゴイ。なんと店舗に行くことなく完結しそうです。融資審査に必要な、・本人確認書類・所得証明書などは、スマホから送付します。ショートメッセージにURLが送られてきて、そのサイトから添付ファイルで送信します。書類は全てスマホで写真撮影して、このサイトを使って送付します。本日は、「スマホで融資手続きをするので、小一時間ほど時間をご用意ください」と言われていた日です。電話にて、融資金額、融資期間、利率等について電話で説明を受けます。途中、融資金額の振込み先口座の確認のため、プッシュ信号にて銀行口座の暗証番号を送信するというやりとりもありました。そして、追加で必要な書類として、・売買契約書・手付金の領収書を要求されます。写真撮影したものを、先ほど紹介したサイトから送付します。明日、融資の契約書類がスマホへ送られてきて、私はそれを承諾すれば良いそうです。これはまだ未体験なので、どんなものなのか分かりません。その次は、司法書士との面会です。私の会社付近のカフェでの面会でも良いそうです。これまで、実店舗を訪問したのは、融資振込先口座の開設手続きの1回のみです。融資をしてくれる本店へは訪問することもなく、ご担当の方と面会することもなく手続きがフィニッシュしそうです。面会して一度に済ませることもある気がして、私にとってはややまどろっこしく感じるものの、最近の融資手続きは進化したなぁと感じます。
June 19, 2018
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水曜日、東京出張から酔っ払って深夜0時過ぎに家に帰ると、鳩山町貸家の管理会社樣から封筒が届いていました。 開けてみると入居者様募集時に実施したリフォーム代金の請求でした。 3月に実施したものが今になって届いたので、正直忘れてました(汗)。 その金額約120万円・・・・3月の入居から6月までの家賃と相殺されて支払額約95万円。キ・キ・キツイ・・・今の家賃が58,000円。前の入居者樣の家賃が65,000円。もともと現金購入で、残債もない物件なので、家賃65,000円のうちに、利回り12%ぐらいで売りにだしておけばよかったと今更ながら思います。やはり、修繕タイミングも考えて、しっかり出口戦略を練っておくことが大事だと思いました。
June 16, 2018
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昨年、静岡市5世帯アパートの剪定と草刈りの手配が後手に回り、入居者様からクレームが入りました。 その反省を生かし、今年は早くからシルバー人材センターへ予約のハガキを送り、「入居者様へご案内するため、実施可能日の2週間前を目安にお知らせください」と備考欄に書いておきました。 昨日、シルバー人材センターに登録されている作業者の方から私の携帯へ入電。「アパートの剪定の件なんですが、6/14(木)でいかがでしょうか。ご要望に、2週間にご連絡くださいとあったみたいなんですけど」うーん、要望が伝わっているのか伝わっていなんだか・・・ でも、昨年のように実施が遅れるわけにはいかないので、決行していただくよう依頼。 駐車場ご利用の入居者様に車の移動をお願いしないといけないので、昨日電話にて依頼。 明日の発送だと、剪定・草刈りの作業日に到着するのは承知で、入居様へ「剪定・草刈り実施のご案内」を送付。うーん、できればこの作業をアウトソーシングしたいと思いました。
June 12, 2018
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6/6夜に出ると聞いていた本審査の結果。6/7に電話連絡を待つも、電話は着信せず・・・6/8にこれまたシビレを切らして、こちらから発信したところ、「○○は本日お休みをいただいております」とのこと。えー、もともと6/6に結果が出るとおっしゃっていて、6/7に連絡なく、6/8はお休みですかー!やや衝撃を受けて、別のご担当者に確認していただくと、「もう一つ送っていただきたい書類があります」と。「えー、だったらもっと早くおっしゃってくださいよー」と心の中で思いながら、速やかに送付。そして、夕方18:00頃、電話が着信。「正式に承認おりました。○○から聞いていると思いますが、金利引き下げの条件として、クレジットカード機能つきのキャッシュカードを作っていただき、そのキャッシュカードから何か一つ公共料金を引落ししてください」「はい、それは大丈夫です。が・・・、全く聞いておりませんん・・・・」色々不安になる出来事もありましたが、とにかく本承認がおりてよかったです。
June 9, 2018
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豊中市戸建 430万円 池田市戸建 730万円に対する融資について、滋賀銀行様から「本審査の結果は早くて6/5、遅くても6/6に出ます」と聞いていたので、楽しみに待っていたものの、なかなか電話に着信が来ず・・・シビレを切らし、16時頃こちらから発信。「申し訳ありません。あとは保証会社の書類の完成を待つだけだと思うのですが、まだ返事が来ないんです。本日夜になるかもしれません」・・・・首を長くして明日まで連絡を待つとします。 話は変わり、来たる6/29(金)大阪府家具工業組合青年部 財務勉強会にて、不動産運用の講師としてお声かけいただきました。 私にとっては2回目の不動産投資セミナーです。楽しみです。
June 6, 2018
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ここ最近、会社員としての仕事が落ち着いており、20時頃には帰宅できています。 今年3月ぐらいまでは、会社を22時ぐらいに出る生活が続いてるいました。 これぐらい早く帰宅できるとかなり楽です。 早く帰れると、早く寝ることができ、さらに翌朝早く起きれるため、朝は6:30からバーチャル英会話のレッスンを受けております。 いつかハワイにコンドミニアムを買うことを夢見ながら。 さて、本日は簿記の記帳を実施。記帳すると、家賃が振り込まれるありがたさを感じ、嬉しい気持ちになります。 簿記は無料の「エクセル簿記」を使用しています。http://management.main.jp/excelb.html 昨年の、人生初の青色申告も、このソフトで記帳したもので申告しました。 勘定科目も自分の好きなように加工できるのが嬉しいです。 確か自分で加工できるように、エクセルのパスワードを入手するのにはお金がかかったような気がします。確か数百円だったような・・・いずれにしても非常にありがたいソフトです。
June 5, 2018
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先日見積り受領した、所沢市戸建の修繕費用、A.浴室扉交換 81,864円B.ベランダデッキ交換 151,470円C.門扉交換 81,540円合計:314,874円に対し、290,000円の指値をしたところ、敢え無く玉砕。無念ながら310,000円にて、手配することに。家に帰ってからメールをチェックしてみると、健美家様経由にて、ある不動産会社様から提案が届いていました。大阪府H市戸建て賃貸550万円築44年土地面積58.12平米建物面積68.11平米3DK利回り9.81% (4.5万円で貸出中)H市といえば、私が生れ育った町です。果たしてこの町で、この利回りで買い手が見つかるのでしょうか。これで見つかるとすれば、同じぐらいの築年数である、私の所沢市物件580万円 利回り12%は、安値で出しすぎた気がします。さて、本日は久し振りに帰宅途中に本屋に立寄り、いつも通り平置きの書籍を衝動買い。世界最高の子育てツールSMARTゴール「全米最優秀女子高生」と母親が実践した目標達成の方法目標達成のツールとしてSMARTは知っていたものの、子育てに使うという発想は今まで持っていなかったので、ぜひ実践してみようと思います。合わせて、前から気になっていたこちらも購入しました。
June 4, 2018
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本日19:00、豊中市戸建の契約のために、仲介の不動産会社様を訪問しました。 ところが、時間になっても売主様が現れません。その間、イケメン営業マンを話を交わします。「ラブスノさん、融資は1.95%、10年とおっしゃっていましたが、銀行へ私が電話したら、25年だとおっしゃっていましたよ」思わぬ朗報を聞き、幸先よいスタートです。19:30になった頃、イケメン営業マンガ電話を発信してくれました。「今、どちらですか?」「家です」どうやら、ご自宅にて契約だと思われていたようです(涙)19:00から先に重説の説明を聞いていましが、それも19:30には終了。売主様が来られるまでの間、契約書の説明も先に聞いていました。19:50頃、売主様到着。売主様への契約書の説明を、横で聞くはめに(涙)家に帰ってメールをチェックすると所沢戸建ての修繕の見積もりが届いていました。A.浴室扉交換 81,864円B.ベランダデッキ交換 151,470円C.門扉交換 81,540円門扉だけでなく、崩れかけた門扉周辺のブロック塀まで修繕すると、824,360円流石に厳しいので、まずはA、Bは実施して、Cは門扉を撤去し、門扉なしにて、ご入居様が納得してくださらないか、管理会社様に交渉していただくことにしました。こちらの所沢の物件、現在58,000円で入居していただいていますので、修繕をきっちりした後、利回り12%で売りに出す事を検討しようと思います。
May 31, 2018
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魅力的なリノベーションをしていただけそうなので、次に物件を購入した時は、こちらの本の著者が代表を務める株式会社カラーズバリューさんhttps://www.colors-value.comにお願いしようと考えておりました。 今回購入予定の豊中市の物件について、5/11(金)に買付証明書を出し、5/14(月)にはカラーズバリューさんに見積りに来てもらいました。 見積りの結果は、私が想定していた金額をやや上回る155万円。 引渡完了後速やかに発注したいと思っていますが、なんとか当初想定の150万円に抑えたいところです。
May 29, 2018
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先週火曜日に滋賀銀行から仮審査の結果が電話でありました。●豊中市物件 物件価格:430万円 融資可能額:340万円 金利:1.95% 融資期間:10年●池田市物件 物件価格:730万円 融資可能額:600万円 金利:1.95% 融資期間:10年しかし、これでは現在の手持ちの現金では、リフォーム代金が足りないので、リフォーム代として、豊中市物件 150万円池田市物件 70万円の追加融資を相談しておりました。その結果、手持ちの別物件のローンを借り換える事を条件に仮承認。とてもありがたい話です。これで手続を進めていこうとおもいます。
May 28, 2018
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昨年は、入居者から「共用部分の植木と草が伸びてきたので、剪定と草刈りを早くして欲しい」と連絡を受けてから、シルバー人材センターへ手配。混み合っていたのや、予定日に雨が降ったことや、ある入居者様の車の移動が当日できていなかったこと等から、後手に回ってしまい、入居者様からクレームが(涙)。今年はそんなことのないように、シルバー人材センターから来たハガキ※にて、予約を実施。※一度申し込んだ人にはハガキを送って くれるようですそれだけでは心配なので、明日予約の電話をしてみようと思います。皆さんも夏を迎える前に早めにご手配を。
May 23, 2018
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本日、関西アーバン銀行から、仮審査の回答がありました。●豊中市物件 物件価格:430万円 融資可能額:300万円 金利:4.9% 融資期間:なんと聞き忘れました(涙) HP情報では最長25年と書いて いました。●池田市物件 物件価格:730万円 融資可能額:530万円 金利:4.9% 融資期間:なんと聞き忘れました(涙) HP情報では最長25年と書いて いました。金利がなんと4.9%!!さすがに辞退することにしました。続いて、滋賀銀行から仮審査の回答が来ました。●豊中市物件 物件価格:430万円 融資可能額:340万円 金利:1.95% 融資期間:10年●池田市物件 物件価格:730万円 融資可能額:600万円 金利:1.95% 融資期間:10年融資期間は短いものの、金利は予想以上に低く、こちらで手続きを進めることにしました。
May 22, 2018
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こうなったら融資が通るまで徹底的にやってやろうと思い、本日、滋賀銀行住信SBIネット銀行へ、不動産担保ローンのインターネット仮審査の申し込みを実施。今回お断りされた銀行が、いつか「借りてくれませんか」と言ってくるような人物になれるように、頑張ろうと思います。
May 17, 2018
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静岡勤務時代の私生活の充実度合いが忘れられず、現在、静岡の企業で転職先を探しています。先日面接を受けた所は、今の給与の半額でした。コンフォートゾーンから抜け出さないと、自己実現や自己成長はないのかもしれませんが、この企業は辞退することにしました。しかし、もっと条件を下げて、人生の楽しみを求めても良いのかもしれません。自分の人生を模索中です。
October 11, 2017
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私道トラブルが発生してしまいました。私の5号物件と6号物件の接道状況は以下の図のようになっています。なかなかテキストで作成するのは苦労しました(涙)。公道 公道ーーー ーーーーーーーーーー I I I I I私 I 5号物件 I道 I I I ーーー ーーーーーーーーーー I I I私 I I道 I 6号物件 I I I I ーーー ーーーーーーーーーー I I I私 I I道 I 空き家 I I I I ーーー ーーーーーーーーーー I I I私 I I道 I 私道持分者 I I I I 5号物件、6号物件は私道に接道しており、持分がありません。6号物件を購入する際、5号物件が公道に接道しているので、「売るときには困らないだろう」と軽い気持ちで購入してしまいました。私道の持分は、以下の図の「私道持分者」とその奥にある合計3件で1/3ずつ保有しています。6号物件の清掃に行った際、私道に私の車を停めていたところ、私道持分者が、「ここは私道で、奥3件で所有している。ここに車を停めないでくれ」と行ってきました。この時から嫌な予感がしていました。6号物件の入居者様が、軽自動車を建物の前に停めていると、タイヤ1個分私道にはみ出してしまいます。これに対し同じ私道持分者が、「ここは私たち3件で持っている私道だから、車をはみ出させないでくれ」とクレームを言ってきたようです。そこで、入居者さんには申し訳ありませんが、家賃を5千円値引きすることで、近隣に駐車場を借りてもらうようにお願いしました。やはり私道の持分がない物件はトラブルの元でした。しかし、この私道持分者は、この私道を駐車場代わりに使用しています。これはこれで違法のはずです。それに対しクレームを言いにいこうかどうかを迷っています。入居者様が却って住みづらくなってもいけませんし。
June 28, 2017
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昨年12/18(日)に戸建物件を2件見に行きました。兵庫県T市450万円(空家)兵庫県K市460万円(5万円で賃貸中)土地値はT市物件の方が高く、見に行く前はこちらを買うつもりでした。実際見に行ってみると、・キッチンから脱衣所もなくダイレクトにつながった風呂場・洗濯機パンが屋外にしかないこと・貸し出せる状態にするのにややコストがかかることから、見送りに。K市物件は、前のオーナーさんがローン返済不能となり、競売にかけられたものを不動産会社さんが購入。前のオーナさんがそのまま賃貸で入居している物件です。不動産会社さんは競売でかなり安く購入されたのでしょうか。430万というマイルドな指値を受けてくださり、交渉成立。近々契約予定です。この物件が無事契約完了すれば、いったんの目標としていた5棟10室に到達します。これで青色申告ができます。
January 7, 2017
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本日、仕事中に管理会社からショートメッセージが。「都合のよいときに電話してください」とのこと。電話してみると「○○物件の入居者の方が、法的拘束(逮捕)されたようです」た・た・逮捕ーーー。※軽微な犯罪ではありました。とはいっても、犯罪は犯罪。幸い家賃保証会社を通していたので、当面の家賃は入金されるとのこと。しかし、一定期間、入居者から家賃保証会社への支払が滞ると、強制執行になるとのこと。さらに、もう一つ驚きだったのが、契約時は男性一人の入居だったのが、今は女性と子どもが一緒に住んでいるとのこと。であれば、いっそ契約者をその女性に変更し、引き続き住んでもらった方が、貸主・借主双方にとって良い気もします。なかなか刺激的な一日でした。
November 3, 2016
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昨年11月から空室になってた埼玉の戸建てと、昨年7月から空きになってた、静岡のアパートに入居申込あり。これで無事入居となれば、所有物件の稼働率が100パーセントに。やったーーー(^^)
March 16, 2016
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本日、埼玉県の物件の管理会社様から悲しい連絡がありました。 退去の連絡です。カップルで入居されており、退去の理由が別々の道を歩むことになった・・・というものです。 悲しい・・・ この物件、戸建の割には入れ替わりが激しくなっています。安く購入できていたのが、何よりの救いです。 やはり、不動産経営において、物件を安く取得すること、これが何よりも大事であることを痛感いたします。 さて、最近、電子書籍で本を読むことにはまっています。 持ち物が軽くなりかさばらないことに加え、空き時間に対して何も準備がないときにスマホで読むことができます。 今気に入っている本はこれです。ライフスタイルは人それぞれである中、都会暮らしより自然に囲まれて自分自身が過ごしたい、子育てをしたい、私にはぴったりです。 やはり将来、自分自身で住む場所を選択するためにも、不動産経営による所得を、勤め人所得よりも上回らせる夢を早く達成したいとおもます。【はじめての方限定!一冊無料クーポンもれなくプレゼント】脱東京 仕事と遊びの垣根をなくす、...価格:1,620円
October 13, 2015
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8月に大阪へ引っ越してきてから、初物件探し。本日紹介を受けた物件が、自分で住んで賃貸併用物件にできそうな物件。 ただし、賃貸併用は妻が好まないことと、立地的にも妻が好まない(小学校が遠い)ことから、転進。 シミュレーションしたところ、マイホームローンで1%未満で融資を受けられればそれなにりキャッシュフローは出ますが、アパートローンの金利ではやはりきびしそうです。 先日、建美家に希望条件を入れてお知らせメールをセット。 すると、届くは届く、大量メールが・・・ エリアを静岡にセットしてたときと比べると20倍ぐらいのメールが届きます。確かにこの本に書いているように、「都会は売り情報も多く探している人も多いことから相場が出来上がっており、相場から大きく離れた値段で買うことは難しい」というのも分かる気がします。【楽天ブックスならいつでも送料無料】【KADOKAWA3倍】儲かる不動産投資は、地図から探せ! [ ...価格:1,620円(税込、送料込)
October 12, 2015
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いまさらながら・・・サラリーマン業にて7月に大阪へ転勤となりました。着任間もないことと、大きなトラブル案件を引き継いだことから、帰りは連日0時。ようやくブログを更新できる余裕が少し生まれました。大阪への転勤が決まったとき、小1の娘と年少の息子に、「パパと一緒に大阪へ来るか、静岡に残るか」を問うたところ、「学校、幼稚園を変わりたくない」ということで、私は単身赴任で行くこととしました。この時点で周囲からは、「子供に決めさせたの?」と驚かれました。私は、「年少は置いといて、小1にもなれば、十分自分で決断できる」との考えから、そうしました。ところが、私が大阪へ行って2週間も経たないうちに、子どもたちが、「やっぱりパパと一緒に大阪へ行く」ということで、私が大阪へ行った1カ月半後には、家族も大阪へ引っ越してきました。サラリーマン業にて静岡在任中の不動産経営の戦績。・静岡市内2世帯アパート 1,042万円、昭和55年築 利回り(一時)14.6% 後、1F入居者入居後半年で夜逃げ・静岡市内5世帯アパート 2,000万円、昭和62年築 利回り(現在)15%早くサラリーマン業を落ち着かさせて、関西での物件取得に向け、力を注ごうと思います。
September 25, 2015
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勤め人業にて、明日から大阪へ転勤です。関西の大家の皆様、よろしくお願いします。6年ぶりの地元復帰です。実は不動産賃貸経営を始めたのが、6年前に東京へ異動になった時からなので、大阪には物件を所有していません。いい物件があれば即買いしようと思います。
June 30, 2015
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