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この度購入した物件は、順調に行って表面利回り13%です。 不動産投資関連の本では、表面利回り10%を目標にするように薦めているものもあります。一方で、「20%ないと回らない」と書いてある本もあります。 実際想定利回り13%の物件を購入して、「確かに20%程度回らないと厳しい」というのを実感します。 仲介手数料用、登記費用を考慮すると実質利回りは表面利回りよりかなり厳しくなるのは明らかです。 築年数にもよるでしょうが、やはり表面利回り20%超を目指すのがよいのではないかと思います。
October 27, 2009
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先日購入した物件に美装とリフォームを実施するため、昨日数社に問合せを行いました。業者の抽出はHOME'Sリフォームのサイトを活用しました。調べてみるとメールでの問合せに対応していない業者が結構ありました。電話しようと思うもときすでに19:00。たいていは営業時間が17:00までとなっており、19:00までの一社に電話を実施しました。「プププ」とハードバンク(仮称)のケータイに発信した際の音が聞こえます。ケータイに転送されるも、応答がありません。 その業者から本日電話がアリました。重さん(仮称)とのやりとりは、私:「美装とリフォームの見積りが欲しい のですが・・・」重さん:「不動産業者の方ですか?」私:「いえ、個人です。近日決済予定の 物件があります。それを貸家にしま す。」重さん:「不動産業者の方ですか?」私:「いえ、個人で経営します」重さん:「どうして我が社の連絡先を ご存知なんですか?」私:「HOME'Sリフォームのサイトで」重さん:「なるほど・・・」 別の業者のウッチー(仮称)は、平米辺りの単金をメールで教えてくれました。相場観を調べるとき、この本が役立ちます。賃貸サバイバル時代に勝ち残る! 地域一番「オンリーワン物件」の作り方木内 淑規ソフトバンククリエイティブこのアイテムの詳細を見るリフォーム費用の目安が載っています。
October 26, 2009
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軽量鉄骨の減価償却年数を調べてみました。金属造(骨格材3ミリ以下) 19年金属造(骨格材3ミリ超4ミリ以下) 27年金属造(骨格材4ミリ超) 34年なるほど・・・奥が深いですね。今回の物件はどれに該当するんでしょうか?売主さんはご存知でしょうか。そもそも一つのサイトで見つけただけなので、検証も必要でしょうね。googってもなかなか見つかりません・・・
October 25, 2009
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本日、100均ショウソー(仮称)へ買い物に行きました。 300円のスリッパ×3 100円のメジャー×1 いずれも購入した物件の内見者の方のためのものです。 芳香剤は家にあるものを流用する予定です。 お義兄さんから、ケルヒャーも借りる予定です。 今週水曜日労働力投入予定です。 ショウソーで水平器も購入しました。物件の傾きがないか調べるためです。「それ普通購入前にすることやろ!」とツッコまないでください。
October 25, 2009
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先日契約した中古戸建物件、土地と建物を合わせた総額で契約しています。これだともしかすると、建物の減価償却費が計上できないのでは・・・・最近読んだ本に、「中古物件の場合、減価償却費を計上しようとすると、建物部分と土地部分の値段を分けて契約する必要がある」という一文があったような気がします。法廷耐用年数経過前の中古物件の公式法廷耐用年数-経過年数+経過年数×0.2を当てはめると、今回の物件は、34-27+27×0.2=12.4※鉄骨造の法廷耐用年数34年を適用⇒12年が耐用年数となったはずです。軽量鉄骨造は鉄骨造の法廷耐用年数が適用されるのかどうかは、勉強不足でまだ知りません。結構たくさんの本を読みましたが、法廷耐用年数の分類は 木造で22年 鉄骨で34年 RCで47年としか書かれていません。例えば今回の物件の場合、建物:200万円土地:400万円で契約してたとします。建物と設備を簡便法により7:3に分け、建物を定額法、設備を定率法で償却額を計算すると・・・建物:200万円×0.7=140万円設備:200万円×0.3=60万円○償却可能年数建物:34年-27年+27年×0.2=12年設備:15年×0.2=3年○建物部分の減価償却140万円÷12年≒11.7⇒毎年12万円を12年で償却○設備部分の減価償却1年目:60万円×0.536=32万円2年目:(60万円-32万円)×0.536=15万円3年目:60万円-32万円-15万円=13万円これだけの減価償却費が費用として計上できたはずです。勉強が甘かった・・・
October 21, 2009
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先週、初物件の契約を無事に終え、現在は決済日を待っています。 少しほっとしてました。 ほっとしてる場合では、ありません。入居者募集活動に入らなければ。 しかし、決済日前に不動産会社へ募集の営業に回ってもいいのでしょうか?おそらくは売主様の許可が必要でしょう。 売主様には賃貸に出すことを言ってないし・・・ でも募集広告は今から作成しておこうと思います。「金持ち大家さん」だけが知っている 空室が満室に変わる究極の方法浦田 健日本実業出版社このアイテムの詳細を見るに非常に参考になることが書いてあります。感情に働きかけ、即座に入居者を見つけたいと思います。
October 18, 2009
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購入した物件が所在する町の役場のホームページを3日前に見たとき、魅力的な記事が目に留まりました。「農家向けの空家を探しています」 就農希望者に農地や資金の紹介をしている一環で、空家の紹介も行っているとのことです。 物件の条件を眺めてみると、見事に今回購入した物件が当てはまります。「もしかしてすぐに入居者が見つかるかも」そんな考えが頭をよぎりました。 本日早速妻に問合せを実施してもらいました。 しかし・・・無職から就農する方も多く、非常に低家賃(2万~3万)で入居できる空家を探しているとのことでした。 今回は転進することにしました。 プラスに捕らえると、条件を満たしていて、低価格の物件を見つけることができれば、確実な入居に結びつけられるということかもしれません。 この条件と家賃、頭に入れておこうと思います。 たしか四国のうっちゃんが本の中で、市役所へ「外国人?向けの住宅を斡旋していないか?」と体当たりした経験を書かれていました。 このかすかな記憶が、すぐに町役場に問合せするという行動に駆り立ててくれました。
October 13, 2009
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昨日無事初物件の契約日を迎えました。売主様との約束は13:00から。こちら(買主側)は、11:30 物件にて境界線確認12:30 仲介会社から重要事項説明というスケジュールになっていました。11:30に物件へ行くと、内見時にはボーボーであった草が刈られています。仲介会社の田村さん(仮称)によると、売主さんが刈り取られたとのこと。ありがたいことです。そして隣地との境界線を確認。あとで知ったのですが、通常これは売主側でする作業のようですね。12:30へ仲介会社へと行き、重要事項説明書と契約書の読み合わせ。いずれも前日までに熟読済み。そして13:00 売主様と仲介会社様登場契約途中に草刈のお礼と、買付証明書に書くことができなかった、この台詞「本物件、手入れし末永く大切にいたします」を伝えました。今回買付証明書は、仲介会社さんが用意してくれた様式を使ったため、この台詞を手書きで書くことができませんでした。次回からは必ず自分の様式を使います。契約に約2時間程要しました。一転驚いたことがありました。契約書と重要事項説明書ににサインと印鑑を求められたとき、なんといずれもまだ袋とじされていません。こんなことでいいんだろうか・・・指摘しようとおもったのですが、売主様、売主側仲介会社、買主側仲介会社いずれも気にされてないようでしたので、その場に合わせました。でもやっぱり袋とじされていない書面にサインするのっておかしですよね。次の契約時にもしこんなことがあれば、絶対に指摘しよう。もちろん袋とじされた後の契約書をチェックしたことは、言うまでもありません。そんなこんなで無事初契約を終えました。今月末、いよいよ引渡しです。
October 12, 2009
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私が購入しようとしてる物件が簡易水洗でした。そこで下水工事について調べていると埼玉swalowsさんのブログにhit。埼玉swalowsさんのことは、山田里志さんの本で存じ上げていました。ブログに質問を書き込みしてみると、な・な・な・なんと・・・ご本人が直接メールでアドバイスをくださいました。しかも、携帯の番号まで書いてくださり、「何か相談があればご連絡ください」感激しました。私もいつかこのような方に近づきたいです。
October 11, 2009
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ついに・・・物件購入。詳細は近々報告します。
October 11, 2009
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もともと買付証明書は自分で様式をつくっていました。 そして、手書きでこうかくはずでした。「この物件をお譲りいただければ、手入れして末永く大切に使います」しかし・・・ 見事に不動産会社で用意された買付証明書を使用してしまいました。 人は感情で動く・・・やはり一度本を読んだぐらいでは、なかなか自分の行動には落とし込めないものです。やはり、本から得た知識を活用し、自分の行動をシミュレーションしなければならないと思いました。そうすれば、感情に流されて動くことも減らせるのではないかと思います。行動の精度が高まっていくはずです。
October 9, 2009
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土日に見学した物件は2件。所在地はいずれも埼玉見です。<物件A>売出価格:980万円築年:平成6年土地面積:約130平米建物面積:約93平米駐車場:2P可能間取り:4LDK想定家賃:7万円<物件B>売出価格:690万円築年:昭和57年土地面積:約210平米建物面積:約94平米駐車場:2P可能(ドラテク要)間取り:2LDK想定家賃:6万5千円セキスイハイム施工物件を紹介してくださったのは、いずれも仲介会社の田村さん(仮称)。築年数の浅さから、まずは土曜日に物件Aにて交渉することに。仲介会社さんへ行く前に内見済みです。物件にはかなり満足していました。私:「600万円なら購入したいのですが、売主さんと交渉していただきますか?」田村さん:「絶対に無理です」私:「ではせめて700万円では。ここれ以上では購入する気持ちはありません」田村さん:「800万円から交渉スターとして、830万円が落としどころだと思います。」私:「分かりました。この物件は転進します」ここで物件Bを紹介され、内見することに。対面式のリビングは17畳とかなり広く、窓も特注らしき壁一面に拡がっています。妻と二人で、「こういう物件を好む入居者が必ずいるのでは」と話しました。その後再度仲介会社さんの事務所に戻り、田村さんと交渉。私:「500万円で交渉していただけませんか」田村さん:「600万円で交渉スタートし、630万円ぐらいが落としどころだと」私:「明日、周辺調査を行います。その上で検討します。」田村さんから提案があり、「買付証明書を書いていってくださり、明日周辺調査をした結果OKであれば、事務所に来なくても電話をいただければ、これで交渉開始しますよ」今思えば、少し田村さんの作戦にハマッタ気もします。物件がかなり気にっていた私と妻はこの時点で買付証明書を600万円で書いてしまいました。翌日曜日、周辺住民様からヒアリングを実施。全居住者はとてもきれいに物件を使っており、購入時の価格も3000万円は超えていたとのこと。売り出してから一年近く経過しているとのこと。内見のときからトイレが簡易水洗であることは知っていましたが、排水も垂れ流しであるとの情報を入手。さらにヒアリングした入居者宅は、役所からの補助金を受けて下水工事を実施したとのこと。この情報を得た後、再度田村さんと交渉。私:「一年間売れ残っていることと、下水の工事代も見積もっておかないといけないことから、500万円スターとで上限550万円としてください」田村さん:「それは無理です。せめて550万円スタートで、600万円が落としどころです」私:「分かりました。できるだけ600万円を切るようにしてください」正直、この辺りは指値が甘かったと反省しています。本日、田村さんより連絡あり。「600万円で指値が通りました」私は、「やっぱりその金額になったのか」という印象でした。予想表面利回り13%目標としていた数字は下回っています。しかし私は経験しながら学んでいくタイプ。この物件で賃貸経営の一連の流れを掴んでいくのだと思っています。
October 5, 2009
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住宅情報サイトで見つけて気になっていた千葉県物件七街市の1995年築380万円の中古戸建て物件について、本日不動産会社の源氏さん(仮称)に電話してみました。内容によっては明日見に行こうかと思っていますが、何せ我が家から2時間程度かかる場所なので、少し慎重になります。 少し前に、すでにメールにて、物件周辺の貸家需要等について問合せを実施していました。 「周辺の貸家の相場は5~6万円、この物件は賃貸に出すなら内装のリフォームが必要」とのことでした。私:「リフォームが必要とのことですが、どの程度必要なのでしょうか?全部屋クロス、フロアの張替えが必要なぐらいでしょうか?源氏さん:「美装でもなんとかなるかもしれませんが・・・。」私:「結構相場より安い感じがするのですが、なぜでしょう?」源氏さん:「リフォームして売り出せば500万円ぐらいにはなりそうなのですが、売主さんがリフォームせずに売り出す考えなので。それと、お風呂と洗面台の間の床が抜けています」私:「床が抜けている・・・!?」原因は何でしょう?シロアリではないですよね?」源氏さん:「・・・」源氏さん:「原因はちょっと分かりません」うーん、この間がとても気になる。しかも築14年で床が抜けるとは、かなり心配な気がします。妻も「なんか少し嫌な気がする。初めて買う物件が、大がかりなリフォームが必要なのも少し嫌だな。湿気が多いとかじゃないのかな」と言います。女性ならではの感は大切な気がします。うーーん・・・、転進しようかな。
October 2, 2009
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本日も物件探しです。私達一家が不動産会社へ着いたとき、お母さんとお嬢さんのお客様がいてました。どうやら貸家を探していた様子でした。不動産会社の小椋さん(仮称)は、「貸家はあるときとないときがあって、タイミングによるんですよ」貸家の需要を目の前にした瞬間でした。そして本日はじめて居住中の物件を内見しました。今回の物件は転進することにしました。しかし、今後居住中の物件を見学すると、売主様に事前に会ってしまうので、おもいきった指値がやりにくいような気がしました。
September 12, 2009
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「良い物件は逃げ足が速い・・・」そう強く感じました。一昨日の昼、ホームページから問合せしたした物件について、その日夜に電話がかかっていました。そのとき私は、友人との待ち合わせ時間に遅れてることを気にしながら、駆け足で待ち合わせの店へ向かっていました。物件は埼玉県にある亀瀬駅(仮称)徒歩13分平成10年3月築売出価格:500万円建物面積:45平米と非常に魅力的なものです。菱形不動産(仮称)のぐっさん(仮称)は、ぐっさん:「問い合わせいただいた物件の件ですが・・・」私:「すいません、今ちょっと急いでますので」ぐっさん:「お問合せいただいた物件、、、明日契約になりそうなんです。もし契約決まらなければ再度ご連絡するということでよろしいですか?」私:「はい、それでお願いします」なんてことをしてまったんだー本日ぐっさんへ問合せたところ、ぐっさん:「昨日契約が決まりました」私:「500万円で成立したんですか?」ぐっさん:「いやもう少し下がって成立しました」やっぱり、スピードが命後悔しても仕方ありません。この反省を活かして、次の行動を改めるのみです。
September 12, 2009
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ここ最近は、Webサイトで物件を探す ↓問合せする ↓図面を取り寄せる ↓現地調査 を繰り返しています。現地調査は週末になります。週末には不動産会社訪問も繰り返しています。目標としている、物件価値残存期間の半分の期間で購入額を取り戻せる物件にはまだ出会えていません。しかし、この作業を続けるうちに、きっとめぐり合えるそう信じて続けようと思います
September 6, 2009
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気になってた築32年売出価格:500万円の物件を転進することにしました。需要を考慮して、55,000円程度で貸し出せそうとのことでしたが、築年数から考えると6年ぐらいで回収したいところです。そうなると400万円での購入が条件となりますが、それは希望が通りませんでした。先ほど、他の物件の問い合わせを不動産会社へ実施していたときの話です。「購入後すぐに賃貸に出したいんです」「最近そういう方が増えています。」不動産投資化の目が、飽和状態にあるアパートへの投資から、戸建賃貸への投資へ、移っているのかもしれません。
September 6, 2009
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少し時間が経ってしまいましたが、8/28(金)の朝日新聞に、「賃貸住宅の契約更新料認められず」という記事が載っていました。「使用用途が不明確」ということで、裁判所から大家へ、”入居者への更新料返還命令”が下されたそうです。 大家さんに取っては厳しい判断が下されました。 打つ手が早い大家さんは、これらをすでに考慮した収支計算をしているのかもしれませんね。
August 31, 2009
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本日、埼玉県北部にある物件を見に行きました。 売出価格:550万円 建物面積:57平米 土地面積:114.74平米 築32万年不動産会社へ内見のアポを入れ、現地へ向かいました。約束の時間より1時間半早く到着し、外観をチェック。マイソク情報どおり、リフォーム実施済みのようです。不動産会社へ電話すると、今からすぐに現地へ駆けつけにきてくれるとのこと。やさしそうな谷取締役(仮名)が対応してくれました。中を見てみると、これまた綺麗にリフォームされています。谷さんが言うには「55,000円では借り手がつきますよ」とのこと。「400万円はいかがでせうか?」と聞くと、「それではうちの利益がまったくないので。500万ならなんとかします」とのこと。谷さんの不動産会社が売主の物件です。500万円で購入し、55,000円で貸し出すことができたとして、表面利回り13.2%です。ただいま検討中です。期限は来週の日曜日。
August 30, 2009
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不動産情報サイト『アットホーム』にて、物件の問い合わせを実施しました。 問い合わせした物件は戸建て中古住宅です。購入後すぐに賃貸に出したい旨を備考欄に記述していました。 不動産会社からのメールによると、「一戸建て賃貸の需要は、とても多く、そのわりに物件数が少ないので、賃貸に出せば顧客はすぐに見つかると思います。賃料は、55,000円位が妥当だと思います。」とのことです。かなり期待できます。問い合わせした物件は550万円。250万円ぐらいの指値を入れて、やや押し戻されて、300万円ぐらいで購入。表面利回り22%ぐらい欲しいところです。
August 27, 2009
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本日は物件を2件見に行きました。1件目埼玉県亀が島市(仮称)の築24万年、830万円の物件です。事前調査によると、このあたりで戸建て賃貸の相場は6万~6万7,000円ぐらいです。物件に到着し、外観を見てみるとなかなかよさげです。岩で作った塀を壊せば、2P(1台は軽自動車)可能姉妹。中を見てみたくなり、現地から不動産会社へ連絡。誠実な感じを受ける梅野(仮称)さんが対応してくれました。私:「この物件400万円で購入したいのですが、いかがでせうか?」梅野さん:「売主さんから多少の値下げは可能と聞いていますが、その価格は厳しいです」梅野さん:「始めにお伝えしますが、中はかなりリフォームが必要な状態です。壁、フローリングともに張替えが必要です。中を見てもらえばわかります。そして、瑕疵担保責任免除、トイレは汲み取り式です」私:「それなら400万円よりも安く買いたいですね。もうしばらく売れ残ってて、売主さんが弱気になってきたらご連絡ください」ひとまず転進することにしました。2件目1件目よりも電車での都心へのアクセスはよいところで、埼玉県阿蘇見市(仮称)。物件価格1,310万円。物件へ到着すると、外壁もきれいでかなりいい状態。居住中のため中は見られません。ガレージを見ると、軽自動車しか停められなさそうです。壊すブロック塀ありません。このあたりでは賃料8万円取れればよい方だと思います。こちらも転進することにしました。今日得たこと・物件へ到着する速度が速くなった。・物件へ行くとき、PCとPHSカードを持って行くのがよい。FAXでは読み取れない文字も、PDFでもらった資料を拡大して見ることができるし、google mapで検索もできる。・庭が少し広い方が、リノベーションのイメージがふくらみワクワクする。物件検索 ↓不動産会社へ問い合わせ ↓現地見学この作業、しばらく繰り返そうと思います。
August 23, 2009
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日曜日、埼玉県内の中古戸建て2件の物件調査へ行ってきました。 これまでに本で学んだことにしたがい、周辺住民への聞き込み調査を実施しました。 1件目では、庭木の手入れをされていた、斉藤さん(仮称)に声をかけました。私: 「この辺りで家を探しているのですが、最寄駅は亀瀬駅(仮称)ですか?徒歩でどれぐらいですか?」斉藤さん:「亀瀬駅だよ。歩いて20分ぐらいだな。」私:「買い物するところは近いですか?」斉藤さん:「歩いて10分ぐらいにナナオコーがあるよ」 2件目では、お掃除をされていた清子さん(仮称)に声をかけました。私: 「この辺りで家を探しているのですが、最寄駅は亀瀬駅ですか?徒歩でどれぐらいですか?」清子さん:「亀瀬駅ですね。歩いて15分ぐらいですね。阿蘇見野駅(仮称)駅も15分ぐらいで歩けますよ。」私:「買い物するところは近いですか?」清子さん:「駅の方へ歩いてすぐのところにコミットがあるよ。他にもショウエーもあるし。住むにはとても便利なところですよ」 この日得たこと。1.少し怪しまれるものの、結構教えてくれる2.1物件につき1人からの聞き取り調査ではサンプルが少なすぎる。少なくとも3人以上は聞いた方がよいだろう。
August 20, 2009
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本日は休みを取っていました。 平日の人が少ないときに、波乗りへ行きたかったのですが、それをぐっとこらえて銀行へ融資の相談と住宅財形が使える条件を聞きに行くことにしました。 その後物件調査へ行こうと思っていたのですが、よく考えると今日は水曜日。多くの不動産屋さんが定休日です。 不動産情報サイトで物件を検索しても番地までしかのっておらず、号までは載っていません。○○市△△町25番といっ感じです。これではカーナビを使っても目当ての物件までたどりつくことができません。したがって不動産屋さんへ物件の所在地詳細を問い合わせしたかったのですが、やはり定休日のところが多いようでした。 したがって、まずは銀行へ融資の相談と住宅財形の利用できる条件を聞きに行きました。 住宅財形については、小麦色の肌をした康子さん(仮称)が対応してくださいました。「家を買うということであればおろすことができます。住民票をその家に移す必要がある等の条件はありません」とのことでした。 収益不動産として中古戸建てを購入し、その際に住宅財形をおろせそうな感じでした。 その後住宅ローンについて相談。次は担当の方が変わって、ふっくらして好青年、青田(仮称)さんが対応してくださいました。 固定金利と変動金利の金利等や、元利均等払いと元金均等払いの場合の保証料の違い等を教えてくれました。私:「住宅ローンで戸建て住宅を購入し、その戸建て住宅をいきなり賃貸に出すことってやっぱり駄目なんですか?」青田さん:「それは融資したお金の利用用途が本来の目的と異なってしまうので、駄目です」私:「では住んだ後、転勤などの事情により、賃貸に出すことはできますか?」青田さん:「やむを得ない事情により、その住宅から引っ越す場合は、賃貸に出したり、売りに出すことを止めることはできません」私:「事業用のローンの金利表いただけますか?」資料を取りに席を外された後、青田さん:「お渡しできる資料はないので口頭でお伝えします」 返却年数毎の金利をメモッた後、事業用ローンの方が低金利であることを初めて知った私。 は・は・恥ずかしい。 何かの本で「事業用ローンより住宅ローンの方が借りやすい」と読んだ気がするのですが、それは単に”審査が通りやすい”ってことだったんですね。 いろいろと勉強になった銀行訪問でした。 今になって、本日記のタイトルが「洋服と不動産」であることを思い出した私・・・ なぜこのタイトルにしたかというと、銀行の後、入間の三井アウトレットパークへ行きました。平日に行ったのは、初めてだったのですが、休日に比べてなんと買い物しやすいことか。人の数がめちゃくちゃ少ないんです。 しかし・・・ 昔の私なら、手当たり次第に服を買っていたました。でも今の私は、Tシャツを買うことさえ戸惑います。「資産を買うのが先」と。
August 19, 2009
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現在、投資用の中古戸建て物件を探しています。その際の購入価格の目安はもう、アパート投資はするな!利回り20%をたたき出す戸建賃貸運用法浦田 健ダイヤモンド社このアイテムの詳細を見るを参考にしています。1.その建物があと何年収益不動産と して活躍できるか。 (例)20年2.その半分の期間で、投資金額を 回収できるようにします。 20年÷2=10年3.10年で回収しようとすると、その 利回りは、 1年÷10年=10%4.その物件が稼ぎ出せる月額賃貸料 金を設定します。 (例)8万円5.月額賃貸料の1年分(10倍)を計算 します。ここで、12倍としないのは、 諸費用を考慮してです。 8万円×10=80万円6.年間家賃収入を、3.の利回りで 割ります。 80万円÷10%=800万円7.6.で出した金額を1.1で割ります。 これは購入時の諸費用を引くためです。 800万円÷1.1=727万円となります。 この数字、かなり厳しめです。しかし、色々な本に書いてあります。1,000件の図面を見て、100件現地調査へ行き、1件の優良物件が見つかると。継続してがんばります。
August 16, 2009
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リフォームしたての建物を見ました。 実はこの建物、先日リフォーム中のときに、前を通りかかった建物です。そのときほぼ外壁の塗装が仕上がっていました。 本日仕上がりを見てみるとこのとおり。かなりオシャレに見えます。でもこれ、白のペンキをべた塗りしただけです。アクセントカラーに一部黒を塗ってあるのみです。自分の物件を入手した際はぜひとも白のペンキべた塗りアクセントカラーに黒ペンキを塗るをやってみたいです。
August 13, 2009
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先日訪問した不動産会社の、顔つやのいい社長に連れられて、一棟売りアパートを2棟見にいきました。 この2棟、どちらも各部屋は同じつくり、築22万年と築年数も同じで、場所が違います。施工主はどちらも同じようです。 どちらも売主は同じ不動産会社さんです。投資用物件を安く仕入れ、客付けをし、高く売ることを生業としているそうです。 1棟目は満室のため部屋を見ることはできませんでしたが、2棟目は一室空きがあり、中を見ることができました。 入ってみると、内見者用に、・スリッパ・メジャーとメモ用紙が用意されている。これまで本で得た知識を実際に目にすることができました。 そして、どちらもプロパンガスを使用しています。売主様に聞いてみると、やはり「プロパンガスの場合、給湯器をガス会社がつけてくれる。都市ガスの場合こうはいかない」と言います。 これまた、本で得た知識を実際に目にすることができました。 どちらの物件も満室時の表面利回りは約12%です。しかし、どちらの物件も・ロフト付・3点式ユニットバス・冷蔵後据付・洗濯機外置きです。 売主様は「洗濯機外置きは、男性入居者は気にされない」と言います。 しかし住居選びは女性の視点が重視されるもの。今はほぼ満室ですが、空きが出た場合に、次に入居者を埋める自信がありません。 今回の物件は転進させていただこうと思います。 顔つやのよい社長、そのご子息、今回は本当にいい勉強をさせてもらいました。ありがとうございます。 一棟買いも再考させていただきますが、まずは戸建を購入したい思いはまだ残っています。
August 10, 2009
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本日は2件不動産会社へ行ってきました。今日の目的も、もちろん収益不動産を見つけるためです。昨日と同じく手持ちの武器は、1.希望条件を書いた用紙と、2.「優良な収益不動産を探しています。良い 情報がありましたらぜひご紹介ください」 と書いた名刺です。 希望条件を書いた用紙には、<希望物件>建物:木造一戸建て 古家付土地でもOK価格:800万円以下間取り:3DK(LDK)~4DK(LDK)建物面積:70平米ぐらい築年数:できれば15年以内想定賃料:10万程度いただけるものエリア:自宅から40kmぐらいまで<資金状況> 頭金:現金約200万円 これに使用可能であれば住宅財形の約240万円が上乗せ可能姉妹(加藤ひろゆきさんが特許申請中)。と書いてあります。1件目の若だんなは、「私も最近抵当流れの物件を650万円で購入しました。競売一歩手前の物件など探せば可能な条件でしょう」と言ってくれました。2件目の顔つやがとてもよい社長は、「800万円以下で購入して、月10万円で貸せるような物件は、なかなかないね。利回り7~8%回ればいい方。10%回る物件すらほとんどないのに、希望条件だと15%近くでしょ」とのこと。そのとなりにいた方(おそらく偉いさん)は、「社長の話を聞いてもっと、いろいろ勉強した方がよい」との。「そうなんですよ。今まで本ではたくさん勉強してきたんですが、それだけではなかなか身につかないこともありまして。」」すると顔つやのいい社長は、「そうだな、本だけで勉強してると、こういう条件が出てくるわな」そのあと、戸建賃貸がどれぐらいの相場で出回っているかを教えてくれるために、数件の戸建賃貸物件の資料を見せてくれました。「800万円以下の物件なら、5~6万円で貸せればいい方かも。自分で10万で借りようと思えば、どんな物件を探すか考えてみるといい」その後、勤め先と年収を聞かれました。「それならば、アパート一棟買いの方がよいのでは。こちらで戸建物件も探してみるけど、アパート一棟買いも考えてみたら」とさっそく2件物件情報を見せてくれました。「明日時間ないの?よければこの物件案内するよ」「明日の朝、都合のよい時間を電話で連絡させていただきます」と返事をして、店を去りました。明日の朝まで待てずに、家に帰って即社長の携帯へ電話しました。「明日の午前10時に物件前で待ち合わせでいかでせうか?」「いいよ。では明日」ということで、明日12気筒の物件を見に行くことになりました。デジカメ持参で、見に行こうと思います。
August 8, 2009
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本日、家の近所の不動産会社を訪問しました。目的はもちろん収益不動産を見つけるためです。1.希望条件を書いた用紙と、2.「優良な収益不動産を探しています。良い 情報がありましたらぜひご紹介ください」 と書いた名刺を引っさげて訪問しました。1.は、年収360万円から資産1億3000万円を築く法吉川 英一ダイヤモンド社このアイテムの詳細を見るから2.は、ワルが教える最強収益不動産投資風間 俊二ぱる出版このアイテムの詳細を見るから学びました。 浜村淳風味な社長がすばらしい応対をしてくださいました。 希望条件を書いた用紙には、<希望物件>建物:木造一戸建て 古家付土地でもOK価格:800万円以下間取り:3DK(LDK)~4DK(LDK)建物面積:70平米ぐらい築年数:できれば15年以内想定賃料:10万程度いただけるものエリア:自宅から40kmぐらいまで<資金状況> 頭金:現金約200万円 これに使用可能であれば住宅財形の約240万円が上乗せ可能姉妹(加藤ひろゆきさんが商標登録予定)。と書きました。。社長がおっしゃるには、「建物面積をもう少し小さく、そして駅から少し離れてもよいなら見つかるかもしれない」ということでした。 ここへ引っ越して間もない私に、この社長は周辺の不動産状況について丁寧に教えてくださいました。 よい物件が見つかることを祈ります。
August 7, 2009
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やっぱり戸建賃貸は楽しそうです。最初の出会いは加藤ひろゆきさんの本でした。その後、加藤ひろゆきさん推薦の本をかなり読みましたが、戸建賃貸を薦めている本は少なかったように思います。本日ようやく見つけました。もう、アパート投資はするな!利回り20%をたたき出す戸建賃貸運用法浦田 健ダイヤモンド社このアイテムの詳細を見るです。なぜ、戸建賃貸なのでしょう。○人口は減るのにアパートは増え続けている 最近の不動産ブームで、地主さんだけでなく、サラリーマンなども積極的に不動産投資を行うようになった。○需要が8割なのに供給がわずか0.1% 賃貸マンションに居住しているうち8割が戸建賃貸に関心をもっています。あるエリアの8万世帯で調査を行ったところ、賃貸住宅の供給は53%にあたる4万2千世帯。この4万2千世帯の賃貸世帯のうち戸建て賃貸の供給は、最大手リクルート社「フォレント」によると、たったの47件である。○一度入居者が決まると長い 入居者にとって戸建て賃貸ほど住み心地がいい所がないとすれば、一度住むと長く住む傾向がある。アパ・マンにくらべて、 ・上下階の騒音が気にならない ・子供がのびのび育つ ・お風呂が大きい ・駐車場つきがあたりまえ ・ガーデニングができる等、アドバンテージは多い。○安く手に入れられる 投資家が戸建て賃貸の分野に関心を持っていない、売主が損失をあまり考えていない、この2つの理由により安く購入できる。アパ・マンであれば利回りから売値が決定される。この本が出版されたのは2006年。実はもうすでに戸建て賃貸に目をつけている投資家が多くいるかもしれません。もしかすると、こういう本が出る前に気づいた人が一番利益を手にしているのかもしれませんね。
July 8, 2009
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関東へ来た今、やってみたいことを書きます。○不動産投資関係 ・不動産屋さん巡り 希望条件(建物の用途、築年数、 価格帯、地域、建物の構造、一棟建てor 分譲or一戸建て)を明確にし、近所の不 動産屋さんへ挨拶回りをしようと思います。 ・ひだまりドットアール入会 うっちゃんこと内海芳美さんが主催され ているリノベーション相談窓口です。 ・松田ジュン氏のセミナー参加 ・銀行回り 融資条件を聞いて回ろうと思います。 住宅財形を収益不動産へ活用する方法が ないかを聞いて回ろうと思います。 ・不動産投資カフェ 駒澤大学前にあるそうです。○自己啓発関連 ・勉強カフェ 表参道にあるそうです。 ・英語のシャワー 目黒にあるそうです。 これらをすべて実行したいんです。 もちろんサーフィン、スノーボードへもたくさん行きたいです。どちらも近くなったので。
June 3, 2009
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会社からの帰宅途中、仲介会社から紹介された区分所有の物件を見に行きました。 仲介会社へは連絡をいれずに単身で乗り込みました。これは加藤ひろゆきさんの本から学んだ技です。 住民にインタビューを実施しようと思いました。建物の外観を見ているうちに、一人の入居者が入っていきました。「しまった、タイミングを逃した」 となりのマンションを見ると「入居者募集中。問い合わせは向かいのたばこ屋へ」と書いています。「あっ、賃貸住宅を探しているフリをして周辺の環境を聞いてみよう」「あの、向かいのマンション空き部屋あるんですか?」 たばこ屋さんにいたのは、大家さんでした。空き部屋を内見させてくれました。「となりのマンションは1Kなんですよね?」「建築中に一度見たけど、狭いよー」周辺の家賃の相場など、いろいろ教えてくれました。ありがとうございます。「物件周辺でのインタビュー、めちゃくちゃ役立つ」でもこの方法、ひとつ問題があります。私が大家になったとき、内見に来てくれた人が実は周辺物件の調査が目的だったらショックだと思います。「周辺物件の大家さんにインタビューするのはやめとこう。当該物件の住民さんや、周辺住民さんにインタビューしよう。
May 21, 2009
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先日5/17(日)に『渡り鳥の会 第2回オフ会』が開催されました。 『渡り鳥の会』は大本先生のフォトリーディング集中講座や、マインドマップ講座を受講された方の集まりです。立ち上げ当初は、ある日程の受講者が集まったにすぎませんでした。今では様々な日程の受講者が集まっています。東京会場で参加された受講者もいるほどです。第1回のテーマは『変化』でした。第2回のテーマは『Continue⇒』です。 私は『ドリームプランプレゼンテーション』を企画しました。そう、福島正伸さんが企画・運営されている大会です。 この大会でいうのドリームプランとは、社会に価値と感動を提供するビジネスプランです。それは以下の6つの条件を満たすものとします。1.社会的貢献度が高い事業であること2.独自の価値・魅力があること3.事業として発展性があること4.実現のための準備ができていること5.発表者の人生観とリンクしていること6.人々をワクワクさせること 今回私が企画したドリームプランプレゼンテーションの条件は、1.自分がワクワクすること2.人々をワクワクさせることこの2つにしました。まずは、『自分の夢を他の人へ発表することから始めよう』という考えのもとからです。 企画した以上、もちろん私も発表者として立候補しました。 発表内容については次回アップしようと思います。
May 21, 2009
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駅の売店で宝くじの広告を見てふと感じたことがあります。「宝くじを買うのはやめよう」 はっきりは覚えていないのですが、宝くじの賞金総額は、宝くじ販売総額の7割ぐらいしかないそうです。つまり市場全体で見るとマイナスの投資ということですよね。 それならば「宝くじ10枚買うなら、本を2冊買おう」「それと自分の努力によって成果が左右される投資にまわそう」って思いました。 宝くじは夢を買うのかもしれませんが、私は自分の力で夢を実現するためにお金を使おうと決めました。 これは私の思いです。決して買おうとしている方を否定しているわけではないので、お許しください。 今仕事で彦根へ向かう新快速です。このような時間も有効活用できるモバイルPC+データカードってすばらしい。
May 19, 2009
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白岩貢先生の書籍です。白岩貢先生は、加藤ひろゆきさんの『借金ナシではじめる激安アパート経営』に添付されているCDに登場されており、それを聞いてからこの本を探していました。本日ようやくゲットすることができました。アパート投資の王道白岩 貢ダイヤモンド社このアイテムの詳細を見る白岩貢先生は、バブル期に株式投資で失敗し、自己破産するもそこから見事なまでに不動産投資にて成功されている方です。この本からは非常に多くのことを学ぶことができます。○最悪の事態を想定する 想定していなかったよいことが起きることはラッキーなこと。常に最悪の事態を想定していると、その想定の範囲内に収めることができる。○立米(立方メートル)の考え方 白岩先生は4mの吹き抜けなど、高さにこだわった物件を企画されています。本来であれば3階建てぐらいの高さの物件を、無理やり4階建てにして、一時の利回りを追求することに警笛を鳴らされています。空間の贅沢さで差別化を図る戦略です。面積にも一部屋10坪(33平方メートル)を確保するようにされています。50年後もしっかり入居者を獲得できる長期展望に基づいたコンセプトです。○チームワークの大切さ 白岩貢先生は、「王道チーム」を形成されています。大家自らがどんなアパートがよいのかを企画し、どのコンセプトを実現するための、設計士、工事監督、入居者募集の仲介業者まで、ひとつのチームを作り上げています。勉強になります。
May 18, 2009
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本日、妻と娘と一緒に姫路城へ行ってきました。お城といえば、これまで大阪城、松山城等を見てきましたが、これまでとは見る目が完全に変わっていました。私:「この物件、築何年かな?めちゃく ちゃ強固な作りやなー。何LDKや ろ?。賃貸に出したらいくらで貸せ るかなー?妻:「ちょっとちょっと、国宝・世界文 化遺産に対してなんて失礼なこと言 うのー」こんな会話が繰り広げられます。 家に帰って調べてみました。 羽柴秀吉が3層の天守閣を築いた1580年から数えると築429年です。もちろん大規模修繕はなんどか行われているでしょう。 「そう考えると、まだまだ活用できるアパートはたあくさんあるんやろうな」ふとそんなことを考えていました。 今日は車を運転していても、建物の外壁に目がいきます。「あれがサイディング仕上げかー」とか考えています。 お昼ご飯を食べに行っても、「この内装の壁の色いいなー。下半分の木は黒、その上の壁のペンキが白と、コントラストがすばらしい。間接照明の使い方もいいいなー」 今まで気づきもしなかった所に目が行くようになってきました。。 一度建築物ツアーも計画しようと思います。
May 16, 2009
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ついに買いました。不動産投資の勉強用CD。http://cf101.chu.jp/godmother.htm本はとっても勉強になります。CDもまた勉強になることを知りました。通勤電車でも聴けますし、車でも聴けます。車で聴くのはこれからですが・・・CDを聴いてるとかなり内容が頭に聞いています。すごいのがなんだか行動を促されているような気がします。潜在意識に働きかけられているのかもしれませんね。ロバート・キヨサキさんや、勝間和代さん、加藤ひろゆきさんがセミナーCDやDVDをお勧めされているのが、めちゃくちゃよく分かります。これまで通勤途中は英語のCDを聴いていたのですが、しばらくおあずけです。今はこっちの方が楽しい。やっぱり楽しいこと、今一番興味があることを勉強するのが一番ですから。将来英語でも不動産投資のセミナーCDを聴けるようにしたいです。
May 15, 2009
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本日は昼休みを利用してM銀行へ行ってきました。M銀行は給与振込み口座や、財形積み立て口座として利用しています。風間俊二さん著「ワルが教える不動産投資マニュアル」にこんなくだりが書いてあったからです。ワルが教える不動産投資マニュアル―建前抜き。本音で語る土地儲け学風間 俊二ぱる出版このアイテムの詳細を見る○甘ったれ世代の脳では不動産投資は無理や ~素人的発想は怪我のもと~仲介業者をやっている不動産屋の知人達に話を聞くと、昨今の収益不動産ブームで「収益不動産が欲しい」とよく若者がふらりと店に入ってくるのだという。ただ、困ったことにそのうち多くの人は、お金の準備がぜんぜんできていないというのだ。挙句の果てに、頭金は一割~二割で後はローンを考えているが、銀行との話はこれからだというらしい。そこで、早速M銀行へ足を運びました。店内に入るとローン相談コーナーを探します。ローン相談コーナーへ向かっ歩いていくと、受付のお姉さんがお姉さん:「ローンのご相談ですか?初めての ご相談ですか?」私:「はい、そうです。」お姉さん:「しばらくお待ちください」しばらくして、いかにも銀行員と感じで、結構男前なお客様相談課長 渡さん(仮名)が出てきてくれました。もちろん渡さんはマイホーム用の住宅ローン相談だと思っている様子。渡さんが説明し始める前に、私は、私:「マイホームのローンではなく、収益不動 産向けのローンの相談なんですけど、こち らの窓口でよろしいですか?渡さん:「はい、こちらで結構です。」との答え。この時点であきらかに渡さんが私を見る目がかわりました。まさに「こいつが本当に収益不動産に投資をして、ローンを返すことできるんか?」まさにそんな視線でした。渡さん:「物件はどのようなものになりますか?」私:「今探しているところなんです。それでは 審査できませんか?渡さん:「審査は物件の担保価値の審査と、お客 様の給与収入を合わせた審査となります。」私:「源泉徴収票をもってきたのですが、それだ けで審査はできませんか?」渡さん:「担保価値の審査と合わせてしかできま せん」えっ、そうなん?!じゃ、あの本に書いてあったことは・・・本には確か”銀行との話が済んでいないのに、物件を買おうとするなんて論外”みたいなことが・・・結局物件を探すのと、銀行と話をつけておくのとどっちが先なんでしょう・・・分からずじまいです。でもいい練習になりました。住宅財形についても質問してみました。私:「Webで調べると、物件の50%以上に居住す れば住宅財形の使用が可能と書いてありま した。例えば、物件の半分に私が居住、 を賃貸アパートにすることで、住宅財形を 使えますか?」渡さん:「建物の1階部分を会社、2階部分にそ の会社の経営者が住む場合に、住宅財形を 使用するケースはあります。しかし、半分 を賃貸アパートにするような場合に住宅財 形を使用したケースはありません。」えっ、そうなん?!収益不動産で収入を得られるようになるまでマイホームを買うつもりはないのに。住宅財形の使い道どうしよ?これを収益不動産の頭金にしたいのに・・・
May 15, 2009
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ここ最近不動産投資の本を読んでいます。 区分所有を薦める人、中古アパート一買いを薦める人、中古戸建てを薦める人、競売物件を薦める人、今は競売物件は安く買えないという人、さまざまな意見があります。 すべて著者の方の成功体験に基づいているため、おそらくはそのすべてが正解なのでしょう。つまり自分にあった流派を見つけて行くことが大切なのでしょう。 しかし共通しておっしゃっていることもいくつかあります。○中古物件を薦めている マイホームとして新築不動産を多額のローンを組んで購入することのリスクを説明されています。 加藤ひろゆきさんは、「新築マイホームをローンで購入し、退職間際に再度新築マイホームをローンで購入すると、一生ローンのために働くようなもの」とおっしゃっています。 また、藤山勇司さんは、「新築不動産の購入は、損失を一人の購入者だけが背負う。反対に得をするのは分譲会社、不動産仲介会社、住宅ローン会社の3社。彼らの得る利益を購入者一人で背負うことなるのだから、損をするのは当たり前」「会社の給与体系の変化、福利厚生、国の社会福祉制度改悪に鈍感になっている」とおっしゃっています。○家族の協力が大切 藤山勇司さんは、「『大家さん』業は、パートナー、つまり奥さんの助けを必要とする。夫婦共同で賃貸不動産を購入し、管理を奥さんがすることになると、必然的に『利害関係が一致した話題』が生じることになり、会話が復活し、継続する。まずは、家庭内の会話を復活させることから始めましょう」 加藤ひろゆきさんは、所有する物件に家族で「労働力投入」されています。ペンキ塗りや物件の清掃等です。○兼業大家の薦め 藤山勇司さんは、「家賃収入による基本生活費の獲得を手に入れると、言い知れない安心感を手にするこができ、これまでにも増してサラリーマン稼業に邁進することができる。サービス残業をしなくなったあなたは十分な休養を取り、自己のスキルアップを加速し、会社においてグッドアイデアを連発するかもしれない」とおっしゃっています。○不動産を好きになること 藤山勇司さんも、吉川英一さんも、内海芳美さんも、小場さんも、加藤ひろゆきさんも、皆さん不動産が大好きで、楽しみながら大家業をされています。 さあ、私はどんな流派を築いていこうか。サラリーマンでも「大家さん」になれる〔藤山流〕成功の奥義 (実日ビジネス)藤山 勇司実業之日本社このアイテムの詳細を見るリノベーション投資のヒミツ―フツーの主婦うっちゃんが、年間売上1億円!内海 芳美アスペクトこのアイテムの詳細を見るボロ物件でも高利回り 激安アパート経営―入居率95%を誇る非常識なノウハウ加藤 ひろゆきダイヤモンド社このアイテムの詳細を見る
May 13, 2009
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