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贈与税

高齢者住宅取得へ黄信号　子名義ローンなら贈与税も　超高齢化社会に向けてまっしぐらの日本。定年退職で社宅住まいを卒業し、マイホーム取得に初挑戦する元気な高齢者が増えてきた。しかし、「高齢」「無職」などが原因で住宅ローンを組めないケースも多く、やむなく子ども名義でローンを組むケースも少なくない。そうなると気になるのが税金の問題。いま、高齢者のマイホーム取得に絡む税務上の取扱いに、急速に関心が寄せられている。　子どもがローンを組んで、子ども名義の住宅を取得。その家に親が住み、親の年金で子ども名義のローンを返済する。一見複雑なようだが、高齢化社会を背景にこんなケースが増えてきている。しかし、住宅ローンの名義人と返済者、住宅の所有者と実際の居住者が異なると、税務上の問題が発生する場合がある。　まず、こうしたケースでは住宅ローン控除の適用可否に関心が寄せられているが、住宅ローン控除はローンを組んだ本人が取得した家に実際に居住していることが条件のひとつとなっているため、ローンを組んだ子どもが親と同居していない限り適用できない。　次に贈与の問題。子ども名義のローンを組んで住宅を取得し、子ども名義で登記したのであれば、そこに親が住んでも「使用貸借」ということになり、課税関係は生じない。しかし、子ども名義の住宅ローンを親が返済するとなれば話は別だ。体裁としては「子どもの住宅ローンを親が返済してあげる」ことになるため、税務上は贈与税の問題が発生する。親が返済した年総額が贈与税の基礎控除１１０万円を超えていれば、その超えた部分が課税対象だ。　住宅を親名義にすればよいと考える向きもあるが、子ども名義の住宅ローンを組んで取得したのであれば、今度は「子どもから親に住宅をプレゼントした」ものとして、登記の段階で高額な贈与税がかかってくる。さらに、その住宅ローン返済を親がするとなれば、年間返済相当額が親から子どもへの贈与になるという、なんともややこしい事態に陥ることになる。　ただし、「親が自分で住むために自分名義の家を取得。住宅ローンは銀行審査の関係で子ども名義となったが、実際は親の年金から返済」ということが客観的に証明できれば、贈与税がかからない場合もある。実際に居住しているかどうかは住民票などで証明できるが、ローン返済については現金での受渡しではなく、親の年金の振込口座から直接振替えるようにするなどの配慮が必要だ。週間税ニュース06/5/12より大増税のカラクリ―サラリーマン税制の真相