武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手 盛岡駅前

2016/7/15 税理士　
内藤 克さんという人のお話


少し前、相談者の方との間で
こんな会話がありました。

「内藤先生、自宅を購入したら、税務署から
　質問状みたいなのが送られてきたんですが……」

「それは購入資金の確認をするものなので、
　　　　　ありのまま書いて提出していいですよ」

「それがですね、実は説明のつかないお金が
　あって、どう書いていいのかわからないんです」

「説明がつかないって？」


不動産の購入、売却、
相続や贈与による名義変更の情報は
法務局と税務署で共有されています。
　　　　　　　※私達のマイホーム取得は、
　　　　　　　　税務署に筒抜けになっています。
　　　　　　　　意識しておきましょう。
そのため不動産を購入した場合は、
半年から１年以内に税務署から上記のような
「お尋ね」が送られてきます。
　　　　　　　※遠～い昔、私も経験があります。
回答を記入して郵送で送り返すものが
ほとんどですが、
日時指定で呼び出される場合もあります。

■お尋ねを書いて気づくことは？

この「お尋ね」は詳しくいうと
「お買いになった資産の
　買い入れ価額などについてのお尋ね」
という連絡文書です。

これは税務調査の開始を意味している
ものではないので、回答義務はありません。

しかし、これを書いていくうちに
税務上の問題点に気付くだけでなく、
登記の変更や取引の見直しもでき
余計な課税も避けることができるため、
提出することをお勧めします。

記入すべき内容は

(1)購入金額
　　　　　　　※すでに税務署は正確に
　　　　　　　　知っているんですが・・。
(2)預金から支払った場合
　　　……銀行名、支店名、預金名義、金額
　　　　　　　※そもそも、その預金の出どころは？
　　　　　　　　なんてことになることも・・。
(3)借り入れて支払った場合
　　　……相手先、続柄、借入名義、金額
　　　　　　　※銀行ローンなら問題ないが、
　　　　　　　　身内から借りている場合は、
　　　　　　　　処理を間違うと大変なことに・・。
(4)資産を売却した場合
　　　……物件の住所、売却年月日、金額
　　　　　　　※譲渡所得税はケアできてる？
　　　　　　　　処理を間違うと大変なことに・・。
(5)贈与を受けた場合
　　　……相手の住所氏名、贈与年月日、
　　　　　　続柄、申告の有無、金額
　　　　　　　※贈与税はケアできてる？
　　　　　　　　処理を間違うと大変なことに・・。
(6)その他
　　　……手元資金など
　　　　　　　※そもそも・・そのお金は、
　　　　　　　　なぜ・・手元にあったの？

　　　　　　　　回答次第では、
　　　　　　　　突っ込みどころ満載です。

です。

つまり 説明のつかないお金 があるとすると、
それは(1)－((2)+(3)+(4)+(5)+(6))
の答えとなります。

そしてそのほとんどが
「贈与税がかかるとは知らずに
　　　親から出してもらったお金」
なのです。

■親からの借り入れも契約があればＯＫ

住宅を購入する際に、頭金を親から出してもらって
残りは自ら住宅ローンを組んで返すような
場合があるでしょう。

問題になるのはこういう場合です。

とりあえず頭金を立て替えてもらった段階では
贈与は成立していないので、借入金として
のちのち返済していけば問題はありません。

お尋ねに対しても、
「親からの借入金」 として堂々と記入し、
金銭消費貸借契約書 を添付して回答すれば
いいのです。

金銭消費貸借契約書のひな型は、
インターネットを検索すれば無料で
ダウンロードできるものが複数見つかります。

金利や返済期間は当事者同士で決めればよい
のですが、親子であっても
銀行の住宅ローンと同等の金利くらいは
支払わないと、
利息分について贈与税の対象となります。

また、利息を受け取った親は雑所得として
申告することになります。

（もっとも仮に利息を免除してもらったとしても、
　年間110万円以内であれば
　贈与税はかかりませんし、
　利息を受け取った親も一定要件のもと
　年間20万円以内であれば所得税はかかりません。）

■親にも追及、逃げ切れると思ったら大間違い

お尋ねへの回答によって
購入時の贈与税の問題はクリアできますが、
はじめから返済するつもりのない借入金 に関しては
途中で返済を忘れてそのままになるケースが多く、
事実上の 債務免除 とみなされ、
贈与税の対象 になってしまいます。

まれに税務署から貸主である親あてに
「貸付金の回収状況に関する照会」
という文書が送られてくることがあり、さらに

「いつ、いくらずつ返済を受けたか
　　　　　通帳のコピーを出しなさい」

と言われることがあります。
この照会の目的は

「住宅資金を貸して返済を免除しているのなら、
　それは贈与なのでしっかり贈与税を課しますよ」

ということと、
親が子供に貸している金額の残高確認です。

こうなると税務署も真剣です。

一方、この文書がこないからといって
税務署が親子間の貸し借りを忘れてくれる
わけではありません。

仮に贈与税は免れても、
住宅資金として借りたお金の残高が
親の相続の時に相続財産として課税
されることになります。

「税務署にはわからないだろう」

と逃げ切れると思ったら大間違いで、
親であっても、借りたお金は
やはり返さなければならないのです。
　　　　　　　※今回は、親からお金を
「借りた」 場合のお話ですが、

　　　　　　　　親からお金を 「もらった」 場合で
　　　　　　　　考える方法もあります。

『住宅取得資金贈与の非課税特例』
　　　　　　　　・・です。



　　　　　　　※2017年9月までに契約を結んで
　　　　　　　　この仕組みを使えば、
　　　　　　　　良質な住宅の場合、
1,200万円 まで非課税での贈与が
　　　　　　　　可能になる。

　　　　　　　　さらに、普通の贈与（暦年課税）の
　　　　　　　　非課税枠110万円も使えるので、
　　　　　　　　1年間で1人最大 1,310万円 まで
　　　　　　　　非課税での贈与を受けることが
　　　　　　　　できる。

　　　　　　　　夫婦それぞれが、
　　　　　　　　ともに実の両親から贈与を受けると、
　　　　　　　　2人合わせて最大 2,620万円 までの
　　　　　　　　贈与を非課税で受けることができる。

　　　　　　　　うぅ・・　ぜいたくだ・・。

　　　　　　　　ただし、この特例による贈与財産は
　　　　　　　　住宅を取得するための
「お金」に限定される。
　　　　　　　　「お金」以外の財産の贈与はできない。