武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手盛岡駅前

地方銀行かネット銀行住信か悩んでいます
マンションを買って 65歳で完済しようと
住宅ローン返済しながら老後資金用に
住宅購入時「妻が正社員」は隠していた方が
平屋32坪ですが予算オーバーのため
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2017/12/12

普通はかからない税金も高性能住宅には

カテゴリ：マイホーム

かかるかもしれません。
・・不動産取得税。
　　　　　　　※ま・・、高性能住宅だから
　　　　　　　　・・ということではないんですが。

　　　　　　　　それでも、住宅に不動産取得税が
　　　　　　　　かかるか？かからないか？・・の
　　　　　　　　目安はあります。

自分の頭で考える生活設計。

〇顧問会員のYさん（30代）
（相談：生活設計・マイホーム建築）

2016.12.2、現状診断終了。
2017.1.23、生活設計終了。
2017.4.27、土地契約。
2017.5.9、土地決済・引渡し終了。
2017.10.28　マイホームプレゼンコンペ。
2017.12.1　マイホーム建築請負契約。

建築場所は準防火地域防火仕様サッシに★
準防火のマイホームサッシはこのように★
マイホーム工務店プレゼンコンペへ電話かけ
住宅建築プレゼンコンペ段取りあれあれ？
住宅建築コンペ工務店への案内状を整えて
住宅建築工務店選びのためのコンペ用図面

住宅建築プレゼンコンペは10/28に決定！
マイホームコンペの段取りが大変過ぎます
住宅建築の見積もり依頼が完了しました
いよいよ明日マイホームプレゼンコンペ

高性能住宅いくらなんでも坪125万円は
住宅建築コンペ後残っていたモヤモヤが
マイホーム建築契約は12月1日になりそう
住宅建築費払い方で余分な金利負担が？
36坪住宅建築費4,500万円！高性能だから？
いよいよ明日マイホーム建築請負契約です

体の芯まで冷えてマイホーム建築契約♪

建築契約したばかりのマイホーム、
改めて諸費用計算をしてみました。

　　　　　　　※土地を買い、マイホームを建てる、
　　　　　　　　その過程でかかる諸費用等を
　　　　　　　　あらためて計算してみました。

　　　　　　　※肌色に着色された項目は、
　　　　　　　　支払い済みのお金です。

　　　　　　　※小さ過ぎて見えないので、
　　　　　　　　諸費用部分のみを拡大。

　　　　　　　※・・で、不動産取得税。
　　　　　　　　土地にはかかりませんが、
　　　　　　　　建物にはかかりそうです。（青の字）

　　　　　　　※不動産取得税の計算。

　　　　　　　※土地にはかからず、
　　　　　　　　建物にはかかる・・という結論に。

　　　　　　　※不動産取得税の税率は本則では、
「固定資産税評価額の4％」ですが、
　　　　　　　　住宅用の土地建物の場合は
　　　　　　　　平成30年までの取得では
　　　　　　　　3％に軽減されます。
　　　　　　　　（不動産の制度や税率って、
　　　　　　　　　特例延長が延々と繰り返される、
　　　　　　　　　　　そんな世界・・ではあります）

　　　　　　　　なので、固定資産税は
「固定資産税評価額の3％」
　　　　　　　　と理解していいと思います。

　　　　　　　　固定資産税評価額が不明な場合、
　　　　　　　　どのようにして見当をつけるか？

　　　　　　　　当事務所の場合は、
　　　　　　　　土地：土地代金の60％
　　　　　　　　建物：建築価格の50％
　　　　　　　　・・で計算しています。

　　　　　　　　当事務所のこれまでの事例では・・
　　　　　　　　「土地の不動産取得税は、
　　　　　　　　　面積が大きいほどかかりやすい」
　　　　　　　　というイメージがあります。

　　　　　　　　Ｙさんの土地は小さめで安いので、
　　　　　　　　当然のように・・不動産取得税は
　　　　　　　　かかりません。

　　　　　　　　ひるがえって、建物は？
　　　　　　　　当事務所のこれまでの事例では・・
　　　　　　　　「建物の不動産取得税は、
　　　　　　　　　建築費が大きいほどかかりやすい」
　　　　　　　　というイメージがあります。

　　　　　　　　Ｙさんの建物は、高い・・です。

　　　　　　　　普通、まともな家で・・約36坪なら、
　　　　　　　　外構工事込みでもせいぜい
　　　　　　　　2,400万円です。

　　　　　　　　Ｙさんの家は3,150万円です。
　　　　　　　　高性能住宅です。

　　　　　　　　不動産取得税がかかります。

　　　　　　　　ただ、上記の計算は間違いでした。
　　　　　　　　（建物価格×1/2－ 1,200万円）×0.03
　　　　　　　　＝（3,150×1/2－ 1,200 ）×0.03
　　　　　　　　・・としたのは、間違いでした。

　　　　　　　　Ｙさんの家は長期優良住宅です。
軽減金額（引き算できる金額）は、
　　　　　　　　1,200万円ではなく、 1,300万円です。

　　　　　　　　これも「平成30年3月までの取得」
　　　　　　　　という期限付きの特例なので、本来
　　　　　　　　Ｙさんは対象外になりそうですが、
　　　　　　　　日本の不動産・建築関連の特例は、
　　　　　　　　延長、延長の繰り返しで、
　　　　　　　　（業界の圧力で？）
　　　　　　　　実は「特例」ではなく、もう・・
　　　　　　　　「本則」と言っていい、
　　　　　　　　というのが実態です。

　　　　　　　　で、Ｙさんの建物の不動産取得税は、
　　　　　　　　（建物価格×1/2－1,300万円）×0.03
　　　　　　　　＝（3,150×1/2－1,300）×0.03
　　　　　　　　＝ 8.25　万円
　　　　　　　　・・が、現時点の概算です。
　　　　　　　　（完成後に確定する
　　　　　　　　　固定資産税評価額次第で、
　　　　　　　　　・・実際の税額が確定します）

　　　　　　　　「長期優良住宅」を建てることで
　　　　　　　　色々な優遇措置があることに
　　　　　　　　なっていますが、
　　　　　　　　高額な建物には余分な税負担が
　　　　　　　　伴うのが現実・・のようです。

　　　　　　　　実際の具体的な税額は、
　　　　　　　　建物が完成して「保存登記」した後、
　　　　　　　　（固定資産税評価額が確定します）
　　　　　　　　4～6ヵ月後に県から納税通知が
　　　　　　　　届きます。　で・・納税します。

※建物の不動産取得税の目安。

　　　　　　　　もうお分かりだと思いますが、
　　　　　　　　一般的には・・
『建築価格2,400万円が分水嶺』
　　　　　　　　だと思ってください。

　　　　　　　　2,400万円以下ならかからない、
　　　　　　　　2,400万円以上ならかかるかも、
　　　　　　　　のように見当をつけましょう。

《 Y家マイホーム取得への道》

　　0　ヒアリング10/11
　　1　家計の現状診断12/2
　　2　ライフプランニング（生活設計）1/23
　　3　資金・ローンの目安を立てる
　　4　土地探し　売買契約4/27　決済5/9
　　5　展示場ほか見学　
　　6　住宅プラン作成8/24 　図面作製 10/3
　　7　複数工務店でプレゼンコンペ 10/28
　　8　業者決定・請負契約 12/1
　　9　事前手続き
　　10　着工・地鎮祭
　　11　完成引き渡し　入居
　　12　住宅ローン返済開始

立面プラン・・です。

平面プラン・・です。

1Fと2Fの拡大・・です。

外構プランです。

《　Y家の概要　：　現状診断時点　》

家族　：　40代会社員の夫、
　　　　　30代の妻、
　　　　　子（赤ちゃん）、・・の3人家族。

相談　：　第2子。マイホーム。生命保険。

収入　：　　　　収入　　　　　手取り
　　　　　夫　　575万円/年　　457万円/年

住居　：　賃貸。（家賃：6.2万円）

貯蓄　：　3,065万円

借金　：　無し。

生命保険料　：　52.4万円/年　
　　　　夫
　　　　　　・団体生命　朝日
　　　　　　・団体年金共済　明治安田

　　　　妻
　　　　　　・確定年金　第一生命　

死亡保障必要額検証結果　：
　　　　　　　　現時点　　　　10年後
　　　　夫　　　1,712万円　　　301万円
　　　　妻　　－5,494 万円　－3,003万円

　　　　「必要資金」から「手当可能資金」
　　　　を引いた結果なので、マイナスは
　　　　保障が不要ということです。

《　死亡保障必要額の推移　》