武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手盛岡駅前

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2021/05/13

土地の契約関係の書類が届いたのでチェックして

カテゴリ：不動産

チェックしてください。
　　　※夕方、しっかり読み込みました。

自分の頭で考える生活設計。

モフモフ！　秋田犬の赤ちゃん。

〇メール顧問会員のＡさん（30代）
　　　（相談：生活設計・土地購入・マイホーム建築）

2017.5.17 、新規メール顧問会員に。
2017.6.19、現状診断終了。
2017.7.25、生活設計終了。（第2子＆マイホーム取得）
2021.3.3　土地購入実行支援料：55000円/年入金。
2021.3.8　再度メール顧問会員。36000円/年入金。
2021.3.25　マイホーム取得シミュレーション。
2021.3.31　マイホーム建築実行支援料。33万円/年入金。

　　　※購入を検討している土地です。

メールをいただきました。
2021.5.12

武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　武田務様

こんにちは、お世話になります。

メール顧問会員のAです。

コメントありがとうございました。

契約書と重要事項説明書届きましたので

添付致します。

ご確認お願いします。

また質問なのですが、(金額は伏せてほしいです)

土地の総額が〇〇〇〇万円ほどになりますが、

妻の名義では〇〇〇万ほど足りず、

夫名義の〇〇〇万円を使って払おうと考えております。

その場合、土地の名義は妻1人ではなく、
夫も入れておくべきなのでしょうか？

よろしくお願いします。
　　　※「土地の総額」〇〇〇〇円という金額は、
　　　　土地代に仲介手数料や登記料や印紙代等の
　　　　諸費用を含んだ金額だろうと思います。

　　　　妻のお金だけではこの総額に〇〇〇円不足
　　　　ということですが、
　　　　諸費用を除いた「純粋な土地代金」なら
　　　　妻名義のお金で間に合いますよね？

　　　　登記は、「土地購入代金」に対して、
　　　　だれがいくら払ったか？に忠実に行えば、
　　　　贈与税などの心配は不要なわけで、
　　　　純粋な「土地代金」全額を負担した「妻」
　　　　の名義にすればいいだけのことです。

　　　　諸費用は、この際関係ありません。

　　　　仮に百歩譲って、諸費用込みの「土地代総額」
　　　　に対する費用負担をだれがいくら行ったか？
　　　　をチェックされるとしても、
　　　　その不足分の〇〇〇円は、贈与税の基礎控除の
　　　　110万円の範囲内です。

　　　　さらには、「妻名義の貯蓄」と言っても、
　　　　それは実は夫婦の共同作業による「貯蓄」と
　　　　いう場合が、おうおうにしてあります。

　　　　「夫の収入で生活して妻の収入はひたすら貯蓄」
　　　　ということは、世の中によくあることです。

　　　　「この場合の貯蓄額は夫婦共同のモノ」
　　　　だし、このようなケースを、
　　　　税務署はどのように判断するのか？
　　　　電話して相談してみるのもいいと思います。

　　　　全国の税務署が電話相談を受け付けており、
　　　　すごく親切に対応してくれます。
　　　　役人は、国民のために働いています。

　　　　日常的に利用するクセをつけてしまいましょう。

　　　　それから、今日は 15時以降・・
　　　　重要事項説明書と売買契約書を読み込んでいました。
　　　　以下にいくつか、コメントします。
　　　　（　さもないコメントも含みます　）

　　　　重要事項説明書から・・

　　　〇買主側の不動産屋さん、 大臣免許 なんですね。
　　　　普通はその県だけで商売しているので、
　　　　県知事免許なんですが。（　さもない・・　）

　　　〇 売主さんの現住所と、登記簿住所 が一致しません。
　　　　まあ引越したけど、登記簿の住居表示までは
　　　　気が付かない人の方が多いかも・・。

　　　〇契約する土地の面積、 「公募面積による」
　　　　ということになっています。

　　　〇 「確定測量図」 ：引き渡し日までに
　　　　近隣立ち合いも含めた測量を行うとしています。
　　　　確定測量の結果、公募面積と差異が生じた場合、
　　　　どうするのか？　見つけられませんでした。

　　　　一般的には、確定測量の結果に係わらず、
　　　　契約時の公募面積を優先して、
　　　　お金の精算は行なわないということが多いです。

　　　　このへんは、不動産屋さんに確認して下さい。

　　　〇「備考」に 既存建物 について書かれています。
　　　　売主の責任と負担で解体撤去する、
　　　　建物登記も同様に滅失登記を行なう。

　　　〇区域区分、 「市街化区域」 に属しています。

　　　〇用途地域、 「第一種低層住居専用地域」 です。
　　　　もっとも規制が強い、良い住環境ということです。

　　　〇その他の地域地区等、 「基準法第22条区域」
　　　　特定行政庁が、防火地域及び準防火地域以外の
　　　　市街地について
　　　　指定する区域内にある建築物の屋根の構造は、
　　　　通常の火災を想定した火の粉による
　　　　建築物の火災の発生を防止するために、
　　　　屋根に必要とされる性能に関して、
　　　　建築物の構造及び用途の区分に応じて
　　　　政令で定める技術的基準に適合するもので、
　　　　国土交通大臣が定めた構造方法を用いるもの
　　　　または国土交通大臣の認定を受けたもの
　　　　としなければならない。

　　　　まあ防火地域等に準ずる規制があるということ。

　　　　「備考」で説明されています。
　　　　・屋根は不燃材料で造り、または葺かなければならない。
　　　　・木造建築物は、外壁の内炎症の恐れがある部分を
　　　　　土塗壁とし、または同等以上の効力を有する構造に。

　　　〇 「建ぺい率」 ：60％
　　　　建物の一階面積は、土地面積の6割以内に。

　　　〇 「容積率」 ：100％
　　　　一階と二階の延べ床面積は、土地面積
　　　　までに納めて計画しましょう・・ということ。

　　　〇建物の高さ制限、 「絶対高さ制限」 あり：10m

　　　〇条例による制限、 「〇〇町景観条例」
　　　　不動産屋さんにきちんと確認しましょう。

　　　〇敷地と道路の関係による制限
　　　　・接道方向：南東側
　　　　・公道
　　　　・ 道路幅員：「約？」6.0m
　　　　　「約」というのは、どういうこと？
　　　　　役所の「道路課」で確認すれば、
　　　　　「約」ではなく、正確に分かります。
　　　　・ 接道長さ：「約」16.8m
　　　　　こちらは、境界が確定していないのだから、
　　　　　「約」でしょうがありません。

　　　　マイホームを建築するためには、土地が
　　　　幅員4m以上の道路に 2m以上の長さで
　　　　接道している必要があります。
　　　　（　接道義務　）

　　　　・・っと、重要事項説明書のまだ途中ですが、
　　　　今日はここまでにさせてください。

　　　　明日また、コメントします。
　　　　どちらかといえば、売買契約書よりも、
　　　　重要事項説明書をしっかりチェックしたい
　　　　ですね。

　　　※マイホームに関する Aさんの希望。
片流れの屋根にした平屋風の外観

LDKは20帖程で天井勾配で広く見せたい

可能なら、LDK続きの和室か畳スペースが欲しい
（なくても良い）

寝室は5〜6帖
天井勾配を生かし、2階を設け子供部屋2つ（各4.5帖ほど）

洗面台は玄関近くに、出来れば脱衣室と別にしたい

脱衣室2.5〜3帖（洗濯機＋乾太くん＋収納）

トイレは2つ（玄関近くと2階）

カーポートは現状の位置で車を２台縦列で停めたい
（ファミリーカーとコンパクトカー）
BBQが出来る程度のお庭（6坪ぐらい？）
可能なら各部屋に収納が欲しい

　　　※ダイニングキッチンは、このようにしたい♪
　　　　ということで、計画を進めています。

　　　※これまでの打合せ結果のプランです。

マイホーム取得後のシミュレーション。
2021.3.25

　　　※資金計画です。

　　　※マイホーム取得後の人生です。

　　　※マイホーム取得をしても、以後の人生には
　　　　なんの問題もありません。

　　　※下は、A家の住宅取得後のキャッシュフロー表です。
　　　　左が現役、右が老後です。

　　　　読者の皆さんも、参考にして自分の
　　　　キャッシュフロー表を作ってみましょう。

　　　※現役の拡大。

　　　※老後の拡大。

　　　※マイホーム取得をすると、
　　　　それまでの貯蓄が大幅に減ってしまうので、
　　　　「死亡保障必要額が増える」方向になるが、
　　　　Aさん夫妻は元々が大きなマイナスだったので、
　　　　必要額がプラスになることはありませんでした。

　　　　むやみやたらに生命保険に入ってはいけない。

《　マイホーム取得シミュレーション　》
2017年7月

第2子誕生後のマイホーム取得。
何の問題も無く、順調な人生になります。

『住宅ローンは長く借りて短く返そう』

住宅ローンは、35年返済で借りるので、
当初予定は71歳完済の予定ですが、
このケースでは（グラフでも明らか）、
現役中に楽に完済できそうです。

長く借りることで・・『返済額を少なくして』、
毎月・毎年のリスクを小さくして、
なおかつ・・『貯蓄をしやすい状況を作り』、
積極的な繰上返済を可能にします。

やはり、住宅ローンは
『長く借りて、短く返そう！』

リスクを軽減しながら・・
積極的な繰上返済を可能にします。

決して、
当初から現役中完済を目指して
「60歳までの期間での借り入れ！」
・・などというおバカさんは、
決して、やってはいけない。

毎月・毎年のリスクが大きくなる。
日々のプレッシャーが甚大なものになる。
精神衛生上も良くない。
（当たり前）

死亡保障必要額検証結果　：　
《第2子誕生＆マイホーム取得後》

　　　　　　　　　　　現時点　　　　10年後
　　　　　　夫　－4,397万円　－5,698万円
　　　　　　妻　－3,740万円　－4,598万円

　　　　　　「必要資金」から「手当可能資金」
　　　　　　を引いた結果なので、
　　　　　　－（マイナス）は不要ということです。

　　　　　　夫婦ともに、まったく不要です。
　　　　　　健全な家計です。

　　　　　　幼い子供が2人いる状態で
　　　　　　マイホーム取得しても、
　　　　　　生命保険でお金をたれ流す必要は、
　　　　　　まったくありません。

《　A 家の概要　：　現状診断時点　》
2017年6月

家族　：　20代会社員の夫、
　　　　　20代会社員の妻、
　　　　　（2年後、第1子出産予定）。

相談　：　子供2人。マイホーム取得。生命保険。

住居　：　賃貸。（家賃：5.3万円）

収入　：　
　　　　　夫　年収397万円　（手取り312万円）
　　　　　妻　年収422万円　（手取り347万円）

貯蓄　：　831万円

借金　：　奨学金（夫）。127万円。金利0％。
　　　　　　返済月額：8,833万円。　残：78万円。

生命保険料　：　8.66万円/年（総額：46万円）

死亡保障必要額検証結果　：　 《夫婦のみ》
　　　　　　　　　　　現時点　　　　10年後
　　　　　　夫　－4,676万円　－7,793万円
　　　　　　妻　－6,428万円　－8,302万円

　　　　　　「必要資金」から「手当可能資金」
　　　　　　を引いた結果なので、
　　　　　　－（マイナス）は不要ということです。

　　　　　　夫婦ともに、まったく不要です。
　　　　　　生命保険でお金をたれ流す必要は、
　　　　　　まったくありません。

・・ということで、
夫婦共に生命保険は不要だったんですが、
子供が産まれた後は、どうなるでしょうか？

死亡保障必要額検証結果　：　 《第1子誕生後》
　　　　　　　　　　　現時点　　　　10年後
　　　　　　夫　－7,109万円　－7,844万円
　　　　　　妻　－7,452万円　－7,647万円

子供が産まれた年に、
「死亡保障必要額」がガクン！と下がるのは、
新たに「遺族基礎年金」がもらえるように
なるから・・です。

「子供が1人産まれたら〇千万円」
の死亡保障が必要！
・・なんてドンブリ勘定をしてはいけない。

きちんと計算すれば、まったく
逆の結論が導かれます。

保険屋さんの話を鵜呑みにしてはいけない。

自分の頭で考えよう。