武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手 盛岡駅前

​​​

建築条件付き土地の契約で、
同時に建物の契約もして、
と言われています。 ​​ ​​ ​​ ​​ ​​ ​​
　　　※おバカさんです。

​​

​​ ​​発見したばかりの​​​ ​​ Q＆A ​​​​ ​記事を取り上げて、
コメントしています。


Q
家と土地の同時契約について質問です。

あるハウスメーカーで注文住宅を建てよう
としています。

土地は建築条件付きなので
基本的にはそのハウスメーカー一択ですが、
​　　　※おバカさんです。

　　　　建築業者の比較検討ができない状態で
　　　　住宅建築をすると、少なくても
　　　　数百万円の損をすることになります。

　　　《　理由　》
建築価格は、全く同じ内容の建物でも、
　　　　建築業者によって 数百万円～1千数百万円
　　　　の差が、現実に生じています。
　　　　「業者間の比較検討なし」は あり得ません。


​

構造、性能、保証に納得しているので
そのハウスメーカーで建てようとしています。
​　　　※おバカさんです。

　　　　その業者が説明する「構造、性能、保証」を
　　　　我が家の希望通りの家に当てはめた場合、
　　　　「建築工事費」はいくらになるのか？

　　　　そこまで確認して初めて「納得」です。

　　　　10年ほど前に、36坪の家を計画して・・・
　　　　（　予算は 3;000万円　）
　　　　気密断熱性能を得意とする工務店4社に、
　　　　同じ図面を渡して「提案・見積もり」
　　　　してもらったら、4社とも4,000万円台！
　　　　（　当時としては とんでもない金額！　）
　　　　なんていうことがありました。

内容がいいから と「納得」してはいけない。
　　　　「内容と価格」を見てから「納得」しよう。

その土地で建てる際の間取りや概算金額を
出してもらい、どちらも納得しています。
　　　※おバカさんです。

　　　　建築業者が考える「間取りや概算金額」と、
　　　　本人が考える「間取りや概算金額」は、
　　　　内容がまったく一致していない。

(概算見積もりなので、
　例えば床材にいくらかかっているのか、
　トイレの仕様明細や金額、
　クロスの仕様金額などは出てきていません)
　　　※おバカさんです。

　　　　そんな「表面仕上げ」だけではなく、
　　　　思いがけなく もっとお金がかかる事が、
　　　　住宅建築では出てきたりします。

ただし、土地の契約と同時に
建物の契約もしてくれと言われています。
　　　※「土地契約から 〇か月以内に請負契約」
　　　　することを条件にしているケースが
　　　　多いと思っていましたが・・・。

　　　　具体的に打ち合わせて「内容と金額」
　　　　が満足いくものにならなければ、
　　　　土地契約そのものも「無かったことに」
　　　　なったりするので、
　　　　「無かったことに」ならないための
　　　　土地と建物の「同時契約」なんでしょうね。
　　　　（　契約を確実にしようと　）

調べてみると土地と建物の同時契約は違法だ
となっています。

​https://sumai-sankou.com/archives/701?type=AMP
​ 　　　※この具体的な記事は 下に掲載します。

これが本当ならそのハウスメーカーの営業は
違法なことを平気でやろうとしている
のでしょうか?
​​　　　※そういうことです。

「内容と価格」が未定なのに契約！
　　　　するのは、非常に愚かな行為 なんですが、
　　　　これは「建築条件付き土地」かどうか
　　　　にかかわらず、
　　　　ハウスメーカーや有名工務店が、
　　　　手っ取り早く契約を取るために
　　　　普通にやられています。

　　　　そのまま言いなりに契約する
　　　　おバカさんが多いのも困りものですが、
　　　　さらには
言いなりに「契約金」まで払うに至っては、
　　　　「内容も価格も不明な契約でお金を払う」
　　　　行為で、アホの極み です。

建物の仕様を煮詰める期間が無くなることが
かなり嫌です。
　　　※もちろんです。

土地の契約はいいにしても、
建物の契約は中身を詳細に詰めて、
一つ一つ金額を出してからすべきなのでは？
と思っています。
　　　※当たり前のことですが、
　　　　1社だけですることではありません。

建築条件付きの土地で家を建てた方や、
詳しい方に質問ですが、

上記の様な土地と建物の同時契約は
普通のことでしょうか？
　　　※普通なわけがありません。

普通は建物の契約をするには
詳細見積もりが出てからで無いと
判子は押せないようにおもうのですが。
　　　※当たり前。

みなさん教えて下さい。

​　　　※いずれにしても、建築条件付き土地
　　　　での建築はやめた方がいいです。

ダメ元で
　　　　「土地だけ売ってもらえませんか？」
　　　　と聞いてみましょう。
　　　　まったくダメならしょうがないが、
　　　　たとえば
　　　　「200万円高くなるけど それでもいい？」
　　　　のような回答なら、即買い！！です。

　　　　建築費は 1社決め打ちだと確実に
　　　　500万円とか1000万円とか損します。

　　　　そのことを考えたら、
　　　　土地が200万円高いくらいはどうという
　　　　ことはありません。

　　　　建築工事は、複数の建築業者を
　　　　きちんと比較検討しましょう。

​

文中の記事。

住宅の一次取得で一番多いのが
「建築条件付き」の契約ではないでしょうか。
​　　　※そういうわけでもありません。

「プラン自由」の広告でおなじみの
土地と建物のセット販売です。

本来建築条件付きの宅地販売では、
まず土地の契約をして、
その後３ヶ月程度のプランや仕様を煮詰める
期間を経て
建物の請負契約をすることが基本です。
​　　　※本来は そういうことです。

しかし、多くの建売業者は、
同時契約を進めてきました。

多くの場合、間取りや仕様が曖昧なまま、
「いつでも変更できます」
という甘い言葉に吊られて、
土地と建物の同時契約を急がされます。

そして、同時契約をしてしまうと、
「どうもこの業者は信用できない」
と思っても、簡単には解約できません。

そんな同時契約に鉄槌が下りました。

不適切な契約として業者を監督処分へ

建築条件付き土地売買に際して、
土地の売買契約と建物の請負契約を同時に結ぶ
のは不適切・・
として国交省中部地方整備局が、
業者を監督処分にしました。

2016年3月23日、国交省中部地方整備局は
サンヨーハウジング名古屋に対して、
顧客と十分な協議をせずに同時契約をした
として、宅建業法65条1項の規定による
監督処分を行いました。

中部地整が問題にしたのは、
契約前の打合せを無視して、
標準プランを前提に契約したことのようです。

会社全体で標準プラン前提の同時契約を
推進していたとのこと。

​同時契約の全てがダメと言うよりも、
打合せもろくにせず、
標準ブランでとにかく土地と建物の契約を
強引に進めたことが問題 だったようです。

この例に限らず、
建築条件付きの同時契約は非常に多いです。

​ 大手ハウスメーカーですら、
「間取りは後でゆっくり考えられます」
といって、平気で同味契約を求めてきます。
​　　　※後日のキャンセルを防ぐために・・・。
​

そのまま
うまく進めば何も問題は無いのですが、
いろんな事情や相手との相性などで、
後で契約を解除したいと思っても、
だいたいの場合は、
請負契約書に違約金２割と書かれています。
​　　　※そうです。

仮に請負金額が2,000万円だと、
契約書通りの違約金なら
400万円の違約金を支払わなければなりません。

そこまであこぎな住宅会社でなくても、
契約時に手付金として支払っている
１００万円以上の金額は、
「プラン作りに必要だった」等々と言って、
まず返ってきません。
​　　　※そうなってしまいます。
　　　　契約時に お金を払ってはいけない。

要は泣き寝入り。

そんな業者の悪しき慣習に、
やっとメスが入ったようです。

まとめると…

この行政処分で
「こんな方法で販売、契約をしてはダメだ」
と言っていることは、

建築条件付きの契約で、
（間取り自由、フリープランといつた販売です）

建物の間取りや仕様が曖昧なまま

（間取りはあとで決められます。
　まずは契約しましょうという場合が多い）

土地の売買契約と、建物の請負契約を
同時に契約する 行為を指します。

​もし、あなたが業者と打合せをしていて、
間取りもほとんど確定し、
仕様も理解して了解している場合は、
土地の売買契約と、建物の請負契約を
同時に契約しても差し支えありませんが、

間取りもあとから決める。仕様も確定していない
時に 同時契約は違法である と言っているのです。
​​　　　※当たり前のことなんですが、
　　　　こんなことは、其々のハウスメーカーが
　　　　普通にやっています。

　　　　当事務所がかかわったケースで
　　　　よく目についたのが、一条工務店です。
　　　　「また一条工務店か」
　　　　日常茶飯事でした。

　　　　が、契約を取る方も取る方ですが、
　　　　応じてハンコを押してお金を払う方も、
　　　　アホの極みです。

　　　　人生最大の買い物で、なんでこうなるの？

　「すなおで相手を疑わない」
　　　　人は、普段は好ましい人物ですが、
　　　　人生では 少なくても数百万円以上の
　　　　大損をします。

消費者側に立って、初めての行政処分、
見解の表明と言える画期的な処分です。

​
大半の請負契約は、
「内容も価格も 決まる前」 だべ。
・・っと。

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