2022年11月の記事
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支店長さん来社
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。不動産屋さんのラーメンランチミーティング。わたくしが購入予定の土地の話をすると、その不動産屋さんが、「その土地の持ち主がウチに来たことがあって、その時に提示した金額がPascalさんの買値の半額くらいだったんですよ。売主さんは2度と来ませんでした。」と言ってました。半額は、やり過ぎだと思う。おかげで、わたくしが購入できました。数日前、融資をお願いしている金融機関の担当さんから連絡がり、支店長といっしょにお伺いしたいという事でした。これは嫌な予感しかしません。融資不可という事でしょう。本日、支店長さんと担当さんがおいでになりました。やはり、融資不可のお知らせでした。自己資金で購入する。自己資金は使いたくない。別の金融機関に行く。時間がかかる。撤退する。一番いいかもしれない。仲介さんに相談しよう。先日ブログ書いた太陽光発電の”金利0％、期間10年で”すが、お願いしました。でも、基本的には融資を使います。融資不可の場合に業者さん独自の分割を使わせていただきます。お金のやり取り、貸し借りはトラブルの元です。金融機関に年間数万円の金利を払った方が煩わしくありません。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.11.30
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太陽光発電設置の条件：金利0％ 期間10年
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。現在、太陽光発電の融資の審査待ちです。待ち時間が長くなっています。本日、太陽戸発電の設置業者さんから連絡がりました。担当さん「12月中に工事ができるようでしたら、当社独自の分割支払いをお使いください。」Pascal「？？？？？金利は何％ですか？」担当さん「金利は考えてません。」Pascal「返済期間は？」担当さん「売電金を全額返済に充てても8年くらいかかりますよね。10年でどうですか？少しだけ手元にお金が残りますよね。」Pascal「とてもいい話ですが、ちょっと考えさせてください。」担当さん「とりあえず12月になってすぐに工事を始めて、融資が決まれば融資を使ってくださってもいいですよ。」条件は “金利：0％” “期間：10年”融資にかかわる費用、金消契約、質権設定の手間もかかりません。とてもいい条件です。どうしよう？金融機関に融資の断りの電話を入れる？1日考えます。 この業者さんとは、初めて取引します。本当は、業者さん独自のローンはないと思います。わたくしを信用していただいた、ただの分割払いだと思います。感謝です。わたくしが、アパートを何棟か所有していて、夜逃げすることができないと思ったのでしょうか。昔、農民が土地を捨てて逃げることはほとんどないと考えれていたのと同じかな。わたくしにとっての大型RC物件に空室ができたので行ってきました。初めて内部を見ます。プロパンガス屋さんと部屋に突入して、貸与の方向性を決めました。今回も追い炊き付けたり、ＴＶモニターフォン付けたり、色々やっていただきます。感謝です。いつもの内装屋クンに、大型全空物件の内装工事の見積書き作り直しを頼みました。金融機関に出すんだからしっかり造るんだよ。いつもの内装屋クンとインボイス制度の話をしました。いつもの内装屋クンはよく勉強していて、インボイス番号を取っていいか悩んでいました。じゅんごろ先生のツイッターを読むように伝えました。インボイス消費税免税事業者は、とりあえずぎりぎりまで待とう。何のために８割及び５割の仕入税額控除が経過措置として導入されてるのかを考えましょう！ちなみに益税は、過30数年間の既得権益。簡単にインボイス登録するな！は、現役税務職員も思ってるで！お金残したかったらね。知らんけど。— じゅんごろ (@merun0602) November 6, 2022いつもの内装屋クンは、昔はそんな奴じゃなかったのに、勉強してた。いつもの内装屋クン「Pascalさんのところは、法人だからどうやっても消費税とられますよね。」と言われました。きっとそうなんだろうな？違うかな？誰か教えて？おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.11.29
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全空アパートに法人さんから問い合わせ
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。ほぼ全空物件は、A棟5戸、B棟10戸のタイプも建築時期も違う建物です。前オーナーが同じという事が共通点で、地続きの建物です。A棟5戸は満室になりました。 B棟10戸はリフォーム中で全空です。本日、このB棟10戸に問い合わせがりました。近隣の企業が派遣さんを入居させたいようです。リフォームがいつ終わるのか聞かれました。12月いっぱいでリフォーム工事が終わることになっていたような気がしました。Pascal「年明けから入居できます。」と、自信ありげに答えしました。明日リフォーム業者さんに聞いてみよう。それがいい。管理会社さんから、最近購入したRC物件の部屋でエアコンが壊れたという連絡がありました。1室でエアコンが2台同時に壊れたといういう、ちょっと不思議な現象です。通常はエアコンはプロパンガス屋さんに貸与してもらいます。現在、最近購入したRC物件のプロパンガス会社はＸさんです。”つものプロパンガス屋”さんへのプロパンガス変更の手続きはまだ始まってもいません。でも、”つものプロパンガス屋”でエアコンを設置してもらうように、管理会社さんと段取りが組めました。感謝です。本当は、プロパンガス会社Ｘさんは、わたくしがプロパンガス会社を変更することはわかっています。今までに、プロパンガス会社Ｘさんがプロパンガス供給しているアパートを４棟くらい”つものプロパンガス屋”変更してます。ですから、プロパンガス会社Ｘさんは、エアコンの交換をしたくなかったようです。当然か。12月1日に金融機関に提出する書類の準備をしました。一番手間がかかるのが、32棟のアパートと戸建23戸の入居状況の一覧表です。11月の入居状況を12月1日に金融機関に持って行きます。本日は11月27日ですから、もう入居状況は変わりません。残りの資料は、12月1日に記帳をしてから作ります。ローンが無事に引き落とされるといいな！おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.11.28
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一部屋の利回りは24％
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。本日はのんびりした1日でした。少しだけ仕事しました。格安空室物件に、管理会社さんより問い合わせがありました。営業さん「外国籍の女性を入れていいですか？」Pascal「どこの国の方ですか？」営業さん「わかっているのは日系ブラジル人の40代の方だという事です。」情報が少なすぎますね。Pascal「わたくし的にはOKです。管理会社さんに任せます。ぜひお願いします。」とお答えしました。できれば、決めていただきたい。この物件、8部屋中7部屋入居中です。ちょっと空室期間が長くなってます。利回り192％の高利回りアパートですから、一部屋の利回りは24％です。1部屋空室の影響は大きいです。”個人番号(マイナンバー)のご提供について(お願い)”という書類を入居者様から頂いていました。積んであった書類の中に紛れていました。提出し忘れていました。やってしまった。わたくしの個人所有の物件で、入居者さんは法人契約です。面倒ですが、やるしかありません。説明書通りアプリをダウンロードして、マイナンバーとカードの写真を登録しました。マイナンバー提出って緊張する。”土地改良区施設使用承認書”という書類を、PDFにして送りました。アパートの前の60㎝くらいの用水路に橋をかけて出入りをしていますが、現在はこの橋ではダメなようです。オーナーチェンジで工事やり直しになりました。前オーナーが費用を出すことになっています。PDFは前オーナーに送りました。これは工事の平面図のようです。”土地改良区施設使用承認書”といっしょに送りました。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.11.27
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物件見学 構造見学 打ち合わせ
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。本日は、塗装屋さんと現地で打ち合わせをしました。ベランダ部分の中塗りを黄色で塗ってみましたが、やっぱりやめました。あらかじめ塗装屋さんと、”中塗りを黄色で塗ってみて判断する。”という打ち合わせをしてあります。突然色を変更するなんてことはしません。外壁は薄いブルーを塗ってます。黄色は中塗りなので、次の塗装でベランダ部分も薄いブルーにします。この黄色は、別の物件の塗装に使って大量に余っていました。この物件で使ってみようと思いました。秘密の売り物件へ行ってみました。平成築の建物ですが、布基礎ではありません。つか基礎？何でだろう？ハウルの動く城みたいに足がたくさんありました。内部を見ると、ピアノの補強で足がたくさんあるようでした。続いて、RCマンションの構造見学に行きました。わたくしは、木造アパートの新築を考えています。自分で建てようと思っていると、真剣に見たり質問したりしてしまいます。RCマンションだから木造とは違うことはわかっているつもりですが。その後、いつもの内装屋クンとリフォームの打ち合わせをしました。リフォームは、結局いつもと同じパターンになってしまう。内装屋クンは、最近、弁護士さんに内容証明を書いてもらって変な連中との金銭トラブルを解決したそうです。お疲れ様！おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.11.26
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アパートの保有棟数
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。昨日、金融機関に提出書類の書式を新し書式にしました。来年用の書式です。物件が増えてきたので、今の書式ではきつくなってきたので、来年からこの新し書式にして金融機関に提出する予定です。書式をつくる時に、アパートの棟数と戸建の戸数を真剣に数えてみました。その結果、アパートが32棟、戸建が23戸ありました。その他に、駐車場が1ヶ所と倉庫になってしまた自己使用の戸建1戸がります。今までブログやツィッターのプロフィール欄には、”アパート21棟、戸建21戸”って書いてました。かなり違いました。アパートの棟数は自分でも驚きました。「こんなにあるんだ⁈」という感じでした。現在アパートは262室あります。262という数字は間違いないです。262室 ÷ 32棟 ≒ 8.191棟当たりの戸数は8戸くらいになります。感覚的ですが、わたくしの保有しているアパートは平均1棟 ≒ 8戸くらいです。保有物件は、6戸、8戸というアパートが多いような気がします。13戸、15戸、18戸というのも少しだけあります。2戸、4戸という小さなアパートもあります。今朝、何気なくツイートしてみました。プロフィールでアパート21棟、戸建21戸って紹介していたけど、確認したら、アパート32棟、戸建23戸でした。過剰申告じゃなくてよかった。過少申告は許されると思う。— Pascal prost (@pascalprost1) November 23, 2022本日は、朝9時から業者さんと打ち合わせでした。初めての挑戦で、全くよくわからない新築アパートの重要な会議でした。重要な会議中に、スマホの着信みたいな音が連続して鳴ってました。わたくしの、ツイッターへの”いいね”の音でした。みな様ありがとうございます。不安になって、その場で思い出しながら数えてみると、やっぱり30棟以上あります。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.11.25
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購入予定アパートの間取り変更
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。購入予定の物件ですが、間取りを変更する予定です。いつもの画像です。最近、このての物件を買うことが多くなりました。ある建築会社が大量に供給した物件です。超不人気の3点ユニットです。バストイレの分離ができるものは、わたくしの中では超人気物件です。とてもお安く買えるから。今回は、こんな部屋が30室以上ある大型物件です。現地で業者さんと話をしながら、こんな間取りにすることにしました。バストイレ分離をします。押し入れはトイレにします。押し入れの再建はしません。収納は、・壁を1ヶ所だけ造ります。・金属のバーを付けます。この他に、流し台は新品にします。洗面台を新設します。気になるのは収納です。壁1枚の新設で金属バーだけですから。管理会社さんに行って相談しました。運良く一番若い女性社員さんのAさんが対応してくれました。若い方の意見が大事です。Aさんは、収納について特に問題がないと言ってくださいました。Pascal「収納としては機能を果たせていないような気がします？」女性のAさん「必要だったら自分でチェストを置きます。」Pascal「収納の中が見えちゃうけど？」女性のAさん「必要なら自分で突っ張り棒を買ってきて、カーテンをつけます。」念のため、社内で話し合ってもらうことにしました。本日、事務所にわたくしに近い年齢の方々が来てくれました。私に近い年齢の方々「若い女性社員AやBは、このプランでいいと言ってますが、わたくしたちは押し入れかクローゼットがいいと思います。」と言ってます。あなた達の意見じゃなくて若い人の意見を聞きたいんです。クローゼットがいいことは、わたくし如きでもわかっています。問題は、消防法と予算と8畳表記なんだな。押し入れ造ると、消防法的には面倒になるんだな。大学生ターゲットの物件は、わたくしのようなおっさんの意見じゃなくて、若い方の意見を聞きたい。という事で、壁1枚と金属バーになりました。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.11.24
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『宿泊提供実績報告書』？？？
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。昨日融資してもらった金融機関に、本日も行ってきました。昨日の残務整理みたいなものです。契約書、返済表、色々もらってきました。支店長さんからお菓子をもらいました。金融機関からお菓子をもらったのは初めてです。もらったお菓子です。返済頑張ろう！昨日決済したのはこれです。30戸のRCです。駐車場は60台以上あるようです。決済後、まだ行ってません。明日はいくぞ。満室だから外から見るだけです。その後、本日から貸し出す戸建に行きました。福祉課からの問い合わせで、生活に困っている方に短期で貸し出します。宿泊提・・・・・というヤツだそうです。名前を忘れてしまいました。かわかる方、教えてください。ザックリした内容は、・ガス、電気、水道はわたくし名義です。ホテル旅館に泊まることを前提にした制度だという事だそうです。・一泊で最大6,000円いただけるそうです。食事は提供しないから、6,000円よりは少なくなります。『宿泊提供実績報告書』という用紙をもらってきました。主泊終了後の請求書のようなものらしいです。1ヶ月後に提出するんだそうです。ほぼ全空アパートの電気のアンペア―アップの立ち合いに行ってきました。ほぼ全空アパートは、令和の時代でも20Ａでした。リフォーム工事で通電することになり、30Ａにしてもらうことにしました。その際、30Aにするには立ち合いが必要だという事です。立ち会って見ていましたが、何の立ち合いだろう？第2種電気工事士のわたくしが見ていても、特にみている必要はないと思いました。わからん人にはわからんし、わかる人が見ると「何で見てなきゃいけないの？」となります。よく考えると、リフォーム工事は20Ａのままで、入居者に30Ａにしてもらえばよかったんだ。30Aじゃエアコンも使いにくいから、入居者さんには30Aにしてもらうことになるんだから。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.11.23
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2億円越えの物件の決済
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。本日は朝10時から物件の決済でした。物件はＲＣでファミリータイプの30戸です。利回りは余裕で10％に届きません。8.5％くらいです。物件価格は、もう二度と融資してもらえないような金額です。最初で最後の2億円越えの融資になりそうです。わたくし的には、今までは絶対に買わない超低利回り物件です。今回購入したのは、・返済比率が50％以下だった。・高額の融資が付いた。・30年融資がついた。・オーバーローンがついた。という事です。超低利回りRCは、キャッシュが残るのか？実証実験です。本日は決済日ですが、同時に管理会社から家賃が振り込まれる日です。決済前に金融機関を回って記帳をしました。家賃が振り込まれる時のATMはいい音ですね。その後、決済が行われる金融機関に行って、払い戻し伝票と振り込み伝票を書き直しました。実は、司法書士さんの手数料に間違いがあるという連絡を土曜日にもらってました。伝票を書き直しても、まだ時間があったので、第1法人の法人税を支払いました。法人税を払っても、まだ、20分くらい時間があったので、隣のJAに記帳に行こうと思いましたが、支店長さんに応接室に行くようにすすめられたので、応接室に行きました。予定時間前に、仲介さん2人、司法書士さんが全員集合したので手続き開始しました。売主さんは来ません。10時半にはすべてが終わりました。「家に戻って、今日の決済の領主書を整理して、税理士さんに出す本日の売買の書類も整理するぞ！」と思っていると、福山通運のドライバーさんから連絡がありました。ドライバーさん「洗面台のお届け物があります。これからお宅に向かいます。」と言うので、わたくしも急いで家に戻りました。いつものように、ドライーバーさんに手伝ってもらって、洗面台をアトレーに積み込みました。明日、洗面台を120万円戸建に運ぶぞ！物件購入の書類の処理と、本日振り込まれた家賃の処理がおわると、3時になってしまいました。非常に疲れました。プロパンガスの供給会社の変更です。プロパンガス会社Ｚから、いつものプロパンガス会社さんに変更です。すぐに、いつのもプロパンガス会社の担当Ｔさんにプロパンガスの交換の依頼の電話をしました。Pasal「今日からプロパンガスの供給をしてください。」担当Ｔさん「それは無理です。」という事で、交換依頼の完了です。きっと来月中には、プロパンガスの供給元がいつものプロパンガス屋さんに変わります。別の仲介さんから、やや遠方物件の契約書のドラフトが届きました。明日からは、この新規物件に少しだけ集中します。現在取り組んでいるのは、・やや遠方物件：契約書のドラフトが届いた物件です。・大型全空物件：融資審査中・新築アパート用地：来月契約予定・長屋付きアパート：希望価格を売主さんに提示中この4案件に集中していきます。どの物件も買えればいいのですが。歯医者さんから予約の変更の電話がありました。明日の予定が12月になりました。歯医者さんにも色々事情があるんだろう。物件一覧も更新ししなくては。明日以降やります。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.11.22
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流し台を運んだ。
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。ほぼ全空アパートには、ほとんど使ってない流し台や少し汚れているだけの流し台が6台ありました。捨てるのももったいないので、1部屋にまとめておいてありました。内部の工事も進み、邪魔になってきたので運び出さなくてはいけません。どこにおこう？おくと来ない。120万円戸建がある。洗面台を運び込みました。とうとう120万円戸建は倉庫になりました。水まわりを入れ替えて賃貸に出すつもりでしたが、あきらめました。120万円戸建を120万円で買えたのは、ざっくり言うと、わたくしのアパートのすぐ横の空き家だったからです。カーぺを買ってきて、その上に流し台を置きました。忘れていたけど、新品の便器もありました。どこのアパートのために買ったんだろう？120万円戸建のリフォーム用に買ったんだ。750㎜の洗面台もありました。120万円戸建のリフォーム用に買ったんだ。忘れてました。先日、750㎜の洗面台が必要だったので注文してしまいました。ざんね。夕方、サウナに行きました。サウナの中で動かないじいさんが、前のめりになって目の前にいました。わたくしの方向に、2回も屁をこいてくれたので、無視していました。でも、意識がないようです。大声で話しかけても反応がありません。5人がかりで運び出しました。救急車がお迎えに来ました。状況を聞かれたので、お話ししました。人助けをしたんだろうか？おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.11.21
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買付証明書
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。買付証明書を書きました。その時にふと思いました。わたくしの買付証明書は、ネットで拾ったもので、いくつかの買付証明書の書式から、都合よく拾って切り貼りしたものです。みなさんもそうじゃないですか？その中に、『融資特約』という項目があります。そこに、”融資不可による契約解除期限”というのがあります。”融資不可による契約解除期限”というのは、書式によってはないかもしれません。”本書の期限”なんて言葉になってるかもしれません。『融資不可』という言葉に引っかかりました。融資不可と言うのは、金融機関が「融資しません。」と言った時に成立するような気がします。多分そうです。『融資不可』には金融機関の判断が必要な感じがします。「いまさら？」「大家11年目で？」という声が聞こえてきそうです。『融資不可』は、ちょっと買い主にとっては不利な気がしました。そこで、”融資未承認による契約解除期限”にしてみました。未承認ですから、金融機関が承認されなければいいんじゃないかな。”審査中に融資特約の期限が来てしまった。”というのは、融資不可ではないけれど、融資未承認の状態ですよね。融資特約の期限で特にもめた事はありません。本気で買う気があれば、売主様は、多少の遅れは許してくれます。今回は、”融資未承認による契約解除期限”って書いてみました。特に問題なく買付証明は通りました。これは、売主様や仲介さんともめて時に身を守るための最終手段ですね。金融機関に審査を持ち込まなかったから、融資未承認？とも言えるような気がしますが、これは、道義上問題がありますね。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.11.20
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物件の値付け
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。朝一で、不動産屋さんい行きました。アパートの情報をいただきましたが、レントロールがない。Pascal「家賃表をください。」と言っても、仲介さん「家賃は4万円くらい。」と言うだけでレントロールはもらえません。年配の方なので、仕方がないかもしれない。撤退です。深追いする物件ではありません。表に出ていない物件の値段を決めて欲しいと言われてました。以前は、よろんで超高利回りになる金額を提示して、仲介さんと無用な戦争をして、さらに敗北していました。あるいは、仲介さんをはさんで売主さんとケンカしてました。本日の物件は、わたくしの査定では金額が低すぎて仲介さんに提示できないものでした。申し訳ない。金額を提示できないことを仲介さんに伝えると、仲介さん「Pascslさんが希望する金額を言ってください。」と言われましたが、即答できませんでした。一度電話を切って、しばらく考えて金額を決めました。金額は、自分流の査定より多少高くしてみました。仲介さんに電話して、Pascal「安い金額ですみません。・・・・」と言って、仲介さんの想定より5割くらい低い金額を提示しました。自分が買ってもいいと思える金額です。どうなるんでしょうか？午後は火災保険加入の手続きをしましました。21日月予備に決済する物件の火災保険に加入しました。物件の金額が大きいと、火災保険でも緊張します。保険屋さんからジャムを2本いただきました。感謝です。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.11.19
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緊張の金消契約に行ってきました。
十年に一度の取引は毎週やってくる。元公務員の専業大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。本日は、比較的のんびりできました。税理士さんに呼ばれて、決算書の確認に行きました。第1法人の決算書の修繕費が900万円を超えている点を指摘されました。・修繕費に900万円もかかる物件を買ってはいけない。・今後毎年900万円の修繕費を払うだったら、10年間で9000万円の物件が買える。9000万円の新築の方がいいんじゃないでしょうか？わたくし、「全くその通り。」と思ってしまいました。１つの物件で900万円の修繕費がかかったわけではありません。修繕費900万円っていうのも色々事情はあるんですが、でも、確かに、税理士さんの言う事も正しいと思いました。今後の方向性を考えよう。金消契約へ行きました。億の契約は初めてですから、わたくしはとても緊張しました。金額が大きいせいか、支店長さんと次長さんが、対応してくださいました。場を和ませようと支店長さんが話しかけて下さいますが、書類を書くのに必死で受け答えができませんでした。書類を書き終わった後、Pascal「緊張しました!」と言うと、支店長さん「私も緊張しました。」とい言ってました。金融機関の支店長さんでも、大きな金額が動くときには緊張するんですね。支店長さんくらいになると、億の取引には慣れていると持っていました。最後に、支店長さんは、「今回の取引で勉強させていただきました。」と言ってました。謙虚な支店長さんですね。ありがとうございました。決済は21日月曜日です。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.11.18
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プロパンガス変更の委任状
十年に一度の取引は毎週やってくる。元公務員の専業大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。朝9時より、プロパンガス屋さん2人が来社しました。約40戸のプロパンガスの変更ですから、プロパンガス屋さんは嬉しいと思います。わたくしは、委任状を書いておしまい。後はプロパンガス屋さんがやってくれます。世間話をして9時30分くらいに解散。内装屋クンが来ました。やっぱり30分くらい世間話をしておしまい。ここ数日、どこかで単価の安い、小さな仕事をしていたようです。愚痴を言ってるけど、それは仕方がない。頑張れ！「もうすぐわたくしの大きな仕事がいくぞ。3ヶ月くらいかかる仕事じゃないかな。」と言っておきました。来週21日月曜日は、わたくしにとっての超大型物件の決済です。第3法人で決済しますが、物件が少ない第3法人には十分に金がないような気がします。念のため、第1法人、第2法人の役員貸付金を個人(役員)に返金して、第3法人に役員貸付をしました。不動産屋さんに行って、超大型物件の引き渡しの打ち合わせをしました。固定資産税の按分、家賃の按分等々、当日の現金の流れを確認しました。金融機関に電話して、明日、大型物件の入出金伝票を書きに行く事を伝えました。大型物件の火災保険を申し込んでいないことを思い出しました。火災保険は長野県火災協会にしました。施設賠償責任保険は、いつもの保険屋さんにしました。月曜日までに営業日であと2日しかありません。保険屋さんに迷惑をかけてしまいました。もっと早くすればよかった。法人車のオイル交換でディーラーに行きました。本日から勤務の新人のお姉さんがいました。新人のお姉さんの初めての会計をわたくしのオイル交換でやるという事です。現金の扱いや、納品書、領収書の発行などを、先輩お姉さんから説明を受けながらやっていました。30分くらいかかりましたが、こんなことを頼まれるのも、ディーラさんとの関係の良さだと思いました。感謝！おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.11.17
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予定が狂った一日
十年に一度の取引は毎週やってくる。元公務員の専業大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。本日の予定は、昨日の訳のわからない売買契約書と重説のおかげで、全く狂ってしまいました。あの重説と契約書では金融機関には行けません。金融機関に行かないことになりました。でも、本日は金融機関に行くことを前提で予定を組んでいたので、スカスカの予定になってしまいました。朝9時、物件内見。これは予定通りです。法人様所有の土地広めの物件を見に行きました。すご過ぎて引いた。自分で住みたくなってしまいます。従業員さんが10人くらいいたら、かっこいいオフィスでもいいかな。いずれにしても、今のわたくしには持てあます物件です。賃貸に出すのも無理。ほぼ撤退！でも、住みたい。住宅ローンで購入したい。スカスカの予定を埋めるために、現場に行きましたが、みんな忙しそう。話しをしたい業者さんは来てない。一人寂しく現場を後にしました。金融機関の担当さんが、事務所にいらっしゃいました。業者さんへの支払いの手続きをしてもらいました。担当さんは、明日から一週間のお休みだそうです。金融機関に勤めている方は、年一で一週間の休みが義務だそうです。楽しい休みを過ごしてください。午後、別の金融機関に行って軽く用事を済ませました。小西建託さんから電話が来ました。昨日の話の続きのようですが、あのひどい重説と契約書の言い訳をしています。言っていることが矛盾していて、言ってることがよくわかりません。わたくしの他に購入希望者がいるっていうのはブラフじゃないかな。話が変でした。ほどほどの付き合いにした方がよさそうです。いつでも話をおりられるようにしておこう。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.11.16
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それなりに忙しい一日でした。
十年に一度の取引は毎週やってくる。元公務員の専業大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。重説と契約書を持って金融機関Aに行きました。来週21日に決済する物件の重説と契約書です。ちょっと遅すぎですが、売り主側の業者がきちんとしていないので、契約書、重説の作り直しをしてました。金融機関Bの担当さんが来ました。リフォーム代金の振り込みの手続きでしたが、業者さんのミスが発覚し、振込できませんでした。残念！購入前の大型全空物件に集合して、リフォームの打ち合わせでした。業者さんが4人集合しました。業者さん同士が、勝手に話を進めていきます。ある意味楽です。わたくしも、ある程度、業者さんの話が分かるようになりました。成長したもんだ。この物件の購入はリフォーム費用を含んだオーバーローンで融資をしてもらいます。とにかくリフォーム箇所を拾って全額借りよう。自己資金は使いたくない。それでも利回りは30％は余裕で越えます。ある物件の事で、”重説と契約書をメールに添付して送った”という電話がありました。何で急にそんなに話が飛躍するんだろう?????????自宅に戻ってメールを開いて重説と契約書を見ると、全くダメでした。わたくし、宅建取得していてよかったです。よくわからない一般人をだますような契約書でした。電話で、こんな重説と契約書では金融機関には持って行けないことを伝えると、再度、重説と契約書の内容を検討するという事になりました。天下の小西建託の子会社さんでした残念です。この話は、無理かもしれません。詳細は、stand,fmで話するかもしれません。別の物件の事で、金融機関、仲介さんと連絡を取り合いました。こちらの物件は年内に決算です。頑張ります。電話も多く、それなりに忙し日でした。 退去連絡 浄化槽の解体の確認連絡 塗装屋さん投資合わせ何だかんだで30本以上の電話でした。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.11.15
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半沢大家さんのセミナー
十年に一度の取引は毎週やってくる。元公務員の専業大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。昨日は、何年かぶりにブログを休みました。セミナーに行ってました。富山市で行われた半沢大家さんのセミナーです。内容は書けません。有料セミナーだから。元バンカーも半沢さんの話は、自分の考え方を修正することができました。さらに、金融機関との付き合い方の参考になりました。半沢大家さんの本です。銀行員だった大家が教える！ 不動産投資 融資攻略バイブル [ 半沢大家 ]楽天で購入読んでみてください。セミナー中にも管理会社さんからは電話がりあますが、遠方なので何もできません。全て管理会社さんにお任せでした。久しぶりに、「休んだな～。」って感じでした。よかった。懇親かもよかったです。わたくしより遠方から来ている大家さんもいました。若い大家さんが、30歳代前半で勤め人を辞めたり、辞めようとしていたり、「日本も変わったな～。」と思いました。ミラクルネコさんには、また会ってしまった。勉強熱心な若者だ。上州大家なおさんとお話ししたけど、しっかりしている。若いのに本業から抜け出すようです。ぽんちゃんは、面白い。楽しそうに生きてる。燃える男だった。ポイさん、みなとさん、かけるさん、若いってすごい財産だ！これからが楽しみですね。いろんな方がいました。おしまい。明日から、もう少し長文のウログを書きます。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.11.14
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専業大家の一日
十年に一度の取引は毎週やってくる。元公務員の専業大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。朝から、活動開始。とりあえず、金融機関にって記帳しました。こまめに記帳して、通帳に必要なことを書きこまないと自分でもよくわからなくなって税理士先生に迷惑をかけてしまいます。内装屋クンと工事が終わった部屋を確認しました。ダメ出ししたけど、やり直しじゃなくて、”次回から気を付けるように。”で済ませました。優しぞ。コメリ、部材の金額を確認しました。DIYしなくても、ある部材の相場を知りたかったんです。業者さんと話すときに必要です。土地改良区に行って、申請書を提出しました。今回で3回目、なんだかんだでやり直しで連敗。今回で申請が通るように、職員さんにいちいち聞きながら、言われる通りに記入しました。添付書類といっしょに提出。土地改良区って？長野県だけかに言い方かな???購入予定アパートの境界立ち合いに行くのを忘れていました。立会の担当さんに電話して誤って、全力で行きました。現地に来ましたが、既に終了してました。当然か。特に問題もなかったようです。その購入予定のアパートの巨大合併浄化層の解体の見積依頼。大きさは、小学校の小プールくらいのやつです。電話で住所を伝えて、見積をしてもらいます。消防署に行くなくては。自宅の近所の消防署に行って、自動火災報知機の設置場所について確認しました。色々教えてもらいましたが、最終的には本署の予防課と言うところにってほしいと言われてしまいました。本署は、本日境界立ち合いをしたアパートの近くでした。悔しい。予防課に電話して、Pascal「これから行ってもいいですか？」署員さん「お昼の時間で、午後は・・・・・。」という事で拒まれたような感じでしたが、電話で内容を聞いていただきました。電話で済みました。よかった。電話で、金融機関御担当さんに週明けのアポを取りました。別の金融機関に電話して、今後の融資の進め方について確認しました。解体屋さんから電話がありました。解体屋さん「この浄化槽大きすぎますね。どうやって解体したいいんのか・・・・・。」でも、断らないところがこの解体屋さんのいいところ。ちょっと休憩。事務仕事。夕方は不動産屋さんと打ち合わせ。5時ちょっと前に、本日のお仕事終了。十分疲れました。だれかパートで雇いたい。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.11.12
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弁護士案件の情報
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。不動産屋さん経由で、弁護士案件の情報が来ました。究極の川上情報だ！全くそんなことはありません。本音を言うと、全く嬉しくない。どうでもいい情報です。仲介さん「Pascalさん、値段を付けてください。弁護士のところにもって行きます。」と言われました。経験上、ほぼ100％買えません。わたくしの値付けは、いいように利用されて終わります。わたくしが、真剣に考えた(ふりをして)値段を付けても、それは誰かの肥やしになるか、弁護士さんの相場観みたいなものになるだけです。わたくしのような弱小大家がつけた値段を元に、もっと高い値段を付けた方のものになるんだと思います。わたくしが利回りや収益性だけで値段を出すのと同じように、弁護士さんは債権が消せる金額を出すんでしょう。収益性で考えるわたくしには買えないですよね。債権者としては1円でも高く売りたいでしょうから仕方がないことですね。結局、いつの間にか話が消えてしまって、気づくとどこかの誰かが購入しています。しばらく考え(たふりをし)て、5,386万円みたいな端数を入れて、意味ありげな金額を送ってみよう。愚痴を言っても仕方がない。ほぼ全空アパートの、共用部分の照明をかえました。蛍光灯の照明をLED人感センサーライトに換えました。これです。玄関 照明 玄関灯 人感センサー ポーチ灯 IRBR5N-SQPLS-MSBS IRBR5L-SQPLS-MSBS玄関照明 センサー 玄関照明器具 外灯 おしゃれ LED照明 ライト LED センサーライト 屋外 自動点灯 照明器具 昼白色 520lm 電球色 500lm アイリスオーヤマ 送料無料価格：7060円（税込、送料無料) (2022/12/8時点)楽天で購入事務所にあった在庫を使いました。第2種電気工事士の資格を持っているわたくしは、作業を見てました。業者さんにやってもらいました。無料です。ありがとうございます。この物件は塗装したばかりのほぼ全空アパートです。既存の照明をはずすと、塗装を塗ってないところが見えていしまいます。塗装屋さんに電話をして、塗装をお願いしました。これも無料です。業者さんのおかげで賃貸経営が成り立っています。感謝！感謝！感謝！おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.11.11
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インフルエンザ予防接種 ＆ 農家大家さん
十年に一度の取引は毎週やってくる。元公務員の専業大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。LINEで予約したクリニックで、インフルエンザの予防接種をしました。このクリニック、オンライン診療がメインだそうです。長野県のクリニックだけど、日本中どこからでもオンライン診療はできるようです。処方箋も出してもらえます。すごい時代です。LINEで友達申請すればいいようです。これは、カード決済した画面。すごいことになっている。インフルエンザ予防接収3,000円は安い。その後、農家大家さんの所に行ってきました。普通の大家にはない視点で、とても勉強と刺激になりました。農家大家さんのマンションです。本当にきれいです。ゴミ一つ落ちてない。農家大家さんは毎日掃除に来るそうです。農家大家さんの自販機です。農家大家のステッカーが貼ってあります。ハンバーグは、自販機導入当初は、1日150個も売れたそうです。今も1日50個は売れているそうです。うらやましい！マンション内部の自販機です。コンビニと同じくらいの値段なので、コンビニ行く手間を考えれば、この自販機で購入しますよね。農家大家さんに、2日くらい前に買ったばかりのプレリュードを見せていただきました。これです。昔を思い出します。ありがとうございます。農家大家さんは、穏やかな方でした。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.11.11
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メガ大家って？
十年に一度の取引は毎週やってくる。元公務員の専業大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。”メガ大家”って言葉がありますね。投資家ケイちゃんが言い始めたんじゃないでしょうか？違うかな？ 健美家さんの用語集から引用させいただきました。メガ大家【メガ大家（めがおおや）】メガ大家とは、多数の収益不動産を所有する投資家のこと。明確な基準はないが、投資総額が10億円を超える人たちという説がある。似た言葉に、ギガ大家がある。ギガ大家は、メガ大家よりさらに多くの賃貸用不動産を所有する不動産投資家のことで、500室以上を所有することが一つの目安といわれる。投資額が10億円を超える投資家さんの事のようです。総投資額10億でも収益がマイナスって事もある？ わたくし、健美家さんのこのページを見るまでは、資産規模10億円が”メガ大家”だと持ってました。・日本人は資産という考えがわかりにくい。・資産？純資産の事？純資産だったらほとんど持ってない。と思ってました。 ギガ大家は500室所有という事で、基準が”投資総額”から”所有戸数”に変わってますね。 総投資額10億円未満で、所有戸数500戸超えたらなんて言うんだ？北海道のルイさんは、きっとそうなるぞ？ たまにですが、わたくしに気を使って下さるのか、わたくしの事を”メガ大家”と言っていただくことがあります。そんな時は、「メガ大家じゃないですよ。」と軽く否定させていただいてます。 自分の中では、わたくしはメガ大家ではないことは明白です。・資産は10億円もない。（借金も10億円はないけど。）と思っていました。 実際に、投資額10億じゃないから、メガ大家じゃありません。 「借金は少ない方がいいに決まっている。」とは言いませんが、「借金は少ない方がいいんじゃないかな。」とは思います。 実際、このまま総投資額10億円になると、借金も10億円に近くなります。 借金を少なくして、利益を上げるというのがいいと思います。財務的にも、借金が少ないことが、筋肉質な法人、健全な経営でしょう。 今日も、筋肉質な法人を目指して頑張ろう。何を頑張る？何かしよう。 おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.11.10
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物件見学に行ってきました。
十年に一度の取引は毎週やってくる。こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。stand.fmのアプリを入れて、"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。昨日、ネット上で、ややいい感じの物件を見つけました。夜中なので、フォームから問い合わせだけしました。本日、朝8時半に、税理士さんの所に行ってきました。太陽光発電の売電資料が足りなかったので提出しました。朝9時になり、昨日ネットで問い合わせをした不動産屋さんに電話しました。結果は、すでに購入希望者がいるそうです。残念。一番の方がこけたら連絡をいただけるそうです。売り出し中のわたくしのアパートの前面道路の拡張があるそうです。10時半から始まる境界立ち合いに行きました。行政、近所の方、調査士さんが集合しました。例によって、「遠くの山の中から時間をかけて来ました。帰りも時間がかかるので最初に立ち会わせてください。よろしいですか？」と、隣近所から立ち合いにしてきた方に言うと、快く了承してくださいました。感謝！立会後、地元に戻って来て、不動産屋さんに行きました。真面目に話し合いをしてきました。内容は言えません。その不動産屋さんと話をしていると、不動産屋さん「今朝、収益物件の話が来たけど買う？」Pascal「買います。内見できますか？」不動産屋さん「これから行く？」という事で、内見に来ました。わたくしの車で行きました。3物件同時売却だそうです。物件18年くらい前にも売り出されていて、その当時わたくしは見に行きました。真冬の1月くらいに、雪深い地にあったので長靴を履いて行きました。前回、雪深い地に建っていた、この全空アパートの一室で、購入をあきらめました。8年たっても、立地的にこれは無理です。8年たっても、立地は変わらない。物件２田舎の2等地くらいの物件でした。夜の街のみなさんが共同生活しています。これでは金融機関に持ち込んでも融資は無理そうです。購入をお断りしました。物件3厳しいものがありました。ゴミ部屋？他にも気になる点が多々あったので、この物件もお断りしました。活動しても、内見しても、こんなことはよくことですよね。明日も活動するぞ！おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターやってます。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.11.09
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アパートの隣の爺さん
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。数ヶ月のブログです。このブログを書いたときは、非常に腹が立っていたので過激なブログで、お蔵入りしていましたが、時間がたって穏やかなブログに手直ししました。どうしても公開したかったから。わけあってアパートの隣の土地を購入することになりました。自治体所有の、10坪くらいの狭い土地です。行政からは、境界が接してる2人の所有者さんの㊞が必要にだと言われました。そのうちの一人はすぐに㊞を押してくれましたが、もう一人は訳の分からないことを言っているようです。土地家屋調査士さんと不動屋さんやさんとわたくしの3人で、家庭訪問を実施し、その家の訳の分からないじいさんと話をしました。このじいさん、言いたい放題言ってくださいました。じいさん「この土地を買ってどうするんだ。」Pascl「どうするか考えています。」（どうでもいいだろう！）じいさん「買ったら、境にフェンスを造ってくれ。」Pascl「検討します。」（造る気はない。つくる意味もメリットもない。）じいさん「アパートの照明がまぶしくて眠れない。」Pascal「すみません。」（築30年のアパートだぞ、30年前から寝てねぇのか？）じいさん「隣同士仲良くしないといけない。」Pascl「よろしくお願いします。」（何言ってんだ？お前が訳のわからん事言ってんだろう。）くだらない話を30分くらい聞いてました。さらに、じいさんの話を聞いていると、その家は、・土地と建物の所有者は奥さん。・奥さんは意思表示ができない状態。・代理人は息子。という事でした。法律的なことはわかりませんが、わたくしたちは、無権利者と話をしていたという事じゃないでしょうか？最終的には、㊞はつくという事になり、じいさんに書類は受け取ってくれましたが、土地家屋調査士さんと不動産屋さんは、「多分㊞は無理ですね。」で一致していました。このじいさん抜きで、話が進むように自治体と話をしてくださるようです。この話、この状況からほとんど進んでいません。行政の方は、ノンビリしている？？？おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターやってます。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.11.08
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物件内見 希望金額を伝えました。
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。本日は、やや遠方の物件の内見でした。2回目の内見です。倉庫になっていた部屋を見せていただきました。仲介さん、売主さん、わたくしの3人でした。売主さんは、賃貸経営に興味がないけど、とても穏やかな方です。相続したアパートで無借金です。毎月収入があるのに売ってくださいます。いらない人はいらないんだよな。特に問題ない。もちろん手は入れます。しっかり手は入れます。倉庫にしておくほどひどい状態じゃない。収益物件に興味がない人は、ちょっとしたことで賃貸に出すのをやめてしまうんでしょう。もったいない。洗面台は古いから交換しよう。この照明は交換だ。畳はフローリングにするぞ。やや遠方なので、わたくしの協力業者さんが使えないのが残念です。リフォームのコストが高くなりそうです。最終的な希望金額を仲介さんに伝えて、売主様の返事を待ちます。その後、この売主さんが持っている戸建賃貸を見せていただきました。内見物件の近くの大家さんご夫妻と、昼食ミーティングをしました。ご夫婦で、無借金で賃貸経営をされています。無借金経営の方のお話はとても勉強になります。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターやってます。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.11.07
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コンフォートゾーンを広げられなかった。
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。以前、コンフォートゾーン(居心地がいい場所)を広げると話をしました。本日は、コンフォートゾーンを広げられなかった現在進行形の話です。本日、買付順位2番から1番に繰り上がった物件の買付証明書を書いて、添付して送りました。1,000万円以下で、妄想利回り23％～26％の物件です。築年数は、当然ですが古いです。耐用年数過ぎてます。どうでもいいけど。わたくしのコンフォートゾーン(居心地がいい場所)から一歩も出ていな、ど真ん中物件です。しょうがない、こういった物件情報をケルわけにはいきません。よろこんで買わせていただきます。こんな物件も引き続き購入します。現在進行形の物件は他に3件あります。そのうち2件は、コンフォートゾーン(居心地がいい場所)からはみ出しています。努力しているんですよ。もう1件は、リフォームが今まで経験した事がない規模です。ある意味、コンフォートゾーン(居心地がいい場所)からはみ出した物件です。むしろこの物件の方が怖い。今回は、久しぶりに第1法人で購入しようと思います。第3法人での物件購入が進んで、3法人とも物件数と売り上げが同じくらいになったので、また第1法人で購入て規模を広げます。物件が少ない休眠第4法人で購入するかもしれませんが、とりあえず第1法人で買付です。税理士さんと相談してみます。金融機関さんは第4法人NGって言うかもしれません。買付証明を出すときに、みなさんはどうしてますか？わたくしは、仲介さんと話をすり合わせながらやります。本日は電話で仲介さんと連絡を取りました。話をすり合わせておかないと、売り主さんを驚かせるだけでなく、仲介んさんも驚かせてしまいます。指値の額：秘密手付の金額：秘密備考欄：数前履歴を教えてください。 ：空室の内見をさせてください。 ：それらの後で、総合的に考えて購入金額は決定させてください。 融資特約はつけてもいいという事になったのでつけました。2番手の時は、自分を有利にするために現金買いもできることを伝えていました。実際は、短期間で融資を決めて購入するつもりでした。万が一、融資がこけた時は本当に現金で購入のつもりでした。明日、2回目の物件を内見します。前回見られなかった部屋があります。長い間、倉庫にしていたようですから、リフォームにお金がかかるかもしれません。だからしっかり見ておきたいんです。週明け、わたくしは、初めて取引する金融機関差の担当さんに、物件の資料を取りに来てもらいます。融資で買えるといいな。楽しみです。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターやってます。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.11.06
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家賃を値上げしました。
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。管理会社から、入居者さんの事で電話がありました。管理会社さんが手に負えないそうです。この手に負えない入居者が住んでいるアパート、汲み取りから水洗にしたので、更新を期に家賃を5千円くらい上げています。この手に負えない入居者は、「家賃の値上げには応じますが、工事にかかった費用の領収書を見せてほしい。」と言ってます。ずいぶん、いい感じに狂ってます。昨年の領収書の束から、下水工事の領収書を探し出すことは無理です。わたくし、管理会社の担当さんに、「領収書は無理ですが、説明はします。」と言うと、本当に説明をすることになりました。現地で説明を受けたいそうです。管理会社の担当さん「私もこんな方は初めてです。」と電話の向こうで笑いながら話していました。自分が説明するわけじゃないから、笑えるというのもわかりますが・・・。とりあえず、狂った方に電話をすると出ませんでした。時間をあけて電話を繰り返しましたが出ません。夕方、その方から折り返しの電話がありました。わたくし、背筋を伸ばして警戒しながら電話に出てみました。なんか穏やかな感じの方です。話してみると、とてもいい方でした。管理会社さんと、前オーナーの対応が悪かったので、大家(Pascal)と直接話をしたかったという事でした。ずいぶん話が違います。現地で説明する必要もないようです。管理会社さんの対応についてはわかりませんが、前オーナーの角田ゆうき(仮名)さんの対応が悪かったのは間違いありません。角田ゆうき(仮名)さんは、対応の悪さで名前が知られた大家さんですから。その後、角田ゆうき(仮名)さんの対応の悪さについて、そこそこ長い時間聞かされました。例えば、入居したその日に洗濯機の排水口がつまっていて水を流せないことを角田ゆうき(仮名)さんに伝えたところ、角田ゆうき(仮名)さんが自身でクリーニングをしたんだから、排水口がつまっていても仕方がないと言われたそうです。スーパー大家ですね。和やかな会話で、家賃の値上げも了承していただきました。ありがとうございます。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターやってます。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.11.05
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天井から水漏れ アパート用の土地の買付
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 昨日の夜、ほぼ全空アパート1階の部屋で昼間、天井から水漏れがあったという連絡が管理会社にあったりました。その1階の部屋の上の部屋は空室で、リフォーム中です。昨日は、2人職人さんがいました。・いつものリフォーム屋クンが、室内をリフォーム中・塗装屋さんが、外壁の高圧洗浄中でその空室の水道を使ていました。いつものリフォーム屋クンに、確認すると、・洗面台の入れ替えで、洗面台への水の供給管が外れていた。・塗装屋さんがキッチンの水道から高圧洗浄用の水をとるために、水道の止水栓を開くと、外してあった水の供給管から水が大量に出てきた。・慌てて供給管を排水管に突っ込んで、水がこぼれないようにした。・こぼれた水はすぐに拭き取った。・拭き取った水はバケツ半分くらいだった。という事でした。これはわたくしのミスです。詳しいことを塗装屋さに知らせていませんでした。本日、1階の住人さんに謝罪の電話をしました。本来であれば、当然謝罪に行きますが、本日は仕事で昼休みに電話をして欲しという事でした。穏やかな方で、「水が天井から漏れないように修理して欲しいい。」という事でしたので、事情を説明して、わかっていただきました。Psacal「また漏れるようなことがあったら、すぐに連絡してください。」と言って、電話をいりました。話がこじれなくてよかったです。その後、検討していた土地の買付を入れました。アパート用の土地です。わたくしのＬ字型のアパートのすぐ近くにある土地です。直線距離で10mくらいです。停止条項として、”アパートととして収支が合わない購入しない”という項目を、仲介の担当さんが入れてくれました。感謝、感謝、感謝です。さっそく工務店さんにプランを入れてもらうように連絡しました。うまくいくといいな。新築のきっかけにしたいな。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.11.04
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ブローカーさんとのお話し
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 みなさんの中には、プロパンガス会社を変更して、お金をもらった方はいると思います。決して悪いことではありません。もらえるものは、黙ってもらえばいいと思います。本日は、朝8よりプロパンガスのブローカーさんとお話しをしました。ブローカーさん「プロパンガスの転換で、Pascalさんに一戸当たり○万円お支払いします。」Pascal「いただかなくてもいいですよ。」ブローカーさん「ぜひ受け取ってください。」その後、細かな説明がありました。わたくし、プロパンガスの転換でお金をもらったことは1度だけあります。後味が悪いのでやめました。その後は、入居者様に還元して欲しいと言って断っています。今回は、ブローカーさんの事情があるようですから、とりあえず、いただくことにしました。最終的には断る。逆バックマージンみたいにブローカさんに条件をつけて返す。”退去時のクリーニング費用を安くしてくださいよ。”みたいな条件です。もらわないのが一番いいな！ブローカーさん「設備貸与はどうします。」Pascal「特に必要ありません。」ブローカーさん「わかりました。給湯器やエアコンが壊れた時だけ貸与にします。」来月中にはプロパンガスの転換できそうです。ガスの単価は、今までより低い金額になりそうです。余談です。ガス会社の社員さんとブローカーさんは、同じ会社のガスを売っていても敵だという事です。どちらも獲得件数で報酬が決まります。言われてみればわかりますよね。ブローカーさんは、とても嬉しそうに帰って行きました。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.11.03
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プロパンガスのブローカーさんに連絡
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 本日は、”ついたち”です。それなりにやることはあります。政策公庫以外の金融機関のローンの引き落とし日です。無事引き落とされていました。通帳も20数冊で、全部記帳すすと時価がかかります。ATMの記帳の音は、引き落としの音なので嬉しくないですね。10行以上記帳される通帳もあります。辛い。税理士さんに提出・領収書：法人4社、個人1・通帳のコピー：法人4社、個人1・納税関係の書類通帳のコピーは時間がかかります。金融機関にも資料提出・入居状況：全戸分、リフォーム前の貸せない部屋も含めて入居率93％。貸せる部屋だけで考えると98％超です。来月はもう少し改善されます。・試算表50枚以上の資料 × 5金融機関ですから当日準備では間に合いません。前もって印刷できるものは準備して、当日、必要な書類をプラスして提出です。遠方の金融機関に、普通郵便で資料を送ろうとすると390円でした。レターパックライト(青い方)が370円ですが、20円のためにレターパックにつめ直すのもな～。20円を笑うものは、20円になく？午後は、問い合わせをしてあった土地について、不動産会社の担当さんから連絡がありました。広めの土地で、やや高い。高いと言っても相場より安い。広めの土地だけど分割できないから安い。でも、安くしていただきたい。無理かな？アパート用地にしたい。やっぱり1万円/坪は難しい。とりあえず、明日、現地を見てみます。夜、プロパンガスのブローカーさんとお話し。内容は言えません。ブローカーさんにとってはおいしい話です。いつかブログに書くか、スタエフでしゃべるかもしれません。ブローカーさんは、明日の朝8時に、わたくしの事務所に来てくれるそうです。話がはやい。フットワークが軽いと助かります。ブローカさんにわたす資料をつくりました。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.11.02
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コンフォートゾーン(居心地がいい場所)を広げる。
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 不動産で、自分のコンフォートゾーン(居心地がいい場所)を徐々に広げることは大切だと思います。最近、大型低利回り物件の購入を検討して、売買契約をするまでに思ったことがありました。それは、わたくしがコンフォートゾーン(居心地がいい場所)を広げずに、融資を受けて賃貸経営をやってきという事でした。わたくしは賃貸経営を10年やってきて、今年11年目です。わたくしにとっての10年間のコンフォートゾーンというのは、(1) 3000万円以下(2) ある程度高利回り(3) 返済比率40％以下(4) 銀行融資でフルローン、オーバーローン ＝ (自己資金を使わない。)3000万円以下の低額な物件は競争が激しくて手に入りにくい。高利回り物件なんて今はない。返済比率もっと低くしろよ。無借金がいい。そんな声が聞こえてきそうですが。10年間、低額物件、利回りほぼ20％以上、自己資金を使わない賃貸経営をやってきました。このゾーンが、わたくしにとってはコンフォートゾーン(居心地がいい場所)になってしまっていたようです。自分から、大型物件や高額物件に移行することはありませんでした。新しいことにチャレンジしてなかったのかもしれません。10年間で、徐々に大型物件や高額物件すれば、わたくし自身の限界が抵抗なく徐々に拡がったし、金融機関にも徐々に大型物件や高額物件に移行する大家だと思ってもらえたと思います。わたくしは物件を購入する際に、利回りを重要視していることは、このブログには何度も何度も書いています。実際は、利回りと同じくらい返済比率を重要視しています。返済比率は、返済期間によって大きく変わりますよね。大家歴10年の間に、もう少し返済比率に重点を置いて購入していればよかったとも思います。ある程度低利回りでも、築浅物件で融資を長く引いて、返済比率をさげるという思考ですね。今年(11年目)なって、わたくしのコンフォートゾーン(居心地がいい場所)からはみ出した物件を購入するようになりました。大型物件や高額物件に進みたいと思い始めたからです。コンフォートゾーン(居心地がいい場所)を広げるにに苦労しています。金融機関も、今までと違う傾向の物件を持ち込んできたという目で見られて、苦労しています。先日、満州さんの新築を見たことや、メガ大家さんと話して物件を見に行ったことはコンフォートゾーン(居心地がいい場所)を広げるのに大切な事だと思ます。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.11.01
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