2009年06月の記事
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クーラーは設備？？
不動産投資の健美家 <== 応援お願いします。ここのところ、千葉物件に時間をかけていた。その間、どうしても他は手薄になる。滋賀物件の空き１室がなかなか決まらない。以前も書いたが、白っぽいタイルに加え、室内のドアも白ペンキにした部屋はすぐに決まった。しかし、昔ながらの木目CFの部屋は決まらないのだ。管理会社さんに相談したら、やはり白系にかえたら・・・・という話。こんなことなら、最初から白でリフォームしておけばよかった。茶色で原状回復した分だけ、損したことになる。6万円台の家賃なので、3ヶ月あけておくと２０万円になる。早速、白系にする見積もりを依頼した。15万円がメドだ。同じ滋賀物件で、エアコンの調子が悪いとの連絡も。ファミリータイプで４キロパワーのエアコンらしい。大きなエアコンだ。8年経過している製品なので、そろそろ交換時期かも。見積もりは１５．５万円だった。Oh my good !!そういえば、千葉の戸建貸家では、エアコンは自分で交換してもらった。私は一銭も払っていない。そのときは、地元の不動産屋さんが、「そういうものです」と入居者さんを丸め込んでくれた。今回は、そうはいかないらしい。そもそもエアコンは付随設備なのだろうか。契約書の設備欄に書いてあると、ダメなのだろうか・・・・・
June 30, 2009
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物件にてこ入れ
不動産投資の健美家 <== 応援お願いします。 千葉物件に”てこ入れ”を行った。なんてたって5部屋も空きがあるのだ。日当たりの悪い部屋の台所にスポットライトを設置した。IKEA製だ。２９９０円のセールをやっていたからだ。次に同じく暗めの部屋に下の照明をプレゼントすることとした。トドメとして、暗めの別の部屋に下の和風照明をプレゼントする。どれもIKEA製でお安い。和風照明はすぐ紙が破れそうだが・・・・・。ちょっとおしゃれな雰囲気になったと自画自賛している。こんなことで、気に入ってもらえれば安いものだ。また、物件が記憶に残り、検討対象として残る！なんて事を勝手に期待している。IKEAの照明は一見安いが、電球が別売りのものが多い。電球が特殊だったりすると、すぐ１０００円以上かかるので、よ～～く見てから買う必要がある。私は安価な昔ながらの電球ですむものは、それで勘弁してもらった。エコ的には、特殊な電球型蛍光灯が消費電力が大幅に安いので、いいのだが・・・。さすがに高い。この辺は、入居者にお任せする。 さらに、決まりにくいと思える一階には、カラーモニター付インターホンをつけた。インターホンは、通常は安くても１．５万円ほどしている。なかなか約1万円程度の安いものは無い。（知っている方、教えて！！）水戸のホームセンターで見かけたので、２個だけ買っておいたのだ。本当は、全部屋につけたいのだが、一度にインターホンを買ってくると、もしも現地で技術的に設置できないと困る。不良在庫になってしまう。なんとも、セコイ話だが、サラリーマン大家はこんなもんです。最後に（超簡単な物だが）ウエルカムバスケットと、大家の手紙を設置した。これで、満室を期待したい。がんばってね エイブルさん！
June 29, 2009
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早速、１部屋決定！
不動産投資の健美家 <== 応援お願いします。千葉物件の１部屋に、申し込みが入ったとエイブルさんから連絡を受けた。6部屋空からスタートしたばかり。 早速の契約に感謝したい。手土産付で、店長に挨拶したのが効いてきた！クネクネ・ミラーを一部屋だけつけていたのだが、決まったのはその部屋ではない。またインターホンもモニター付に変えていないのだ。順次変えていこうと思っていたのだが。これらの装備は本当に効果があるのだろうか？とちょっと思ってしまう。実はそれほどでも・・・・と言っている仲介業者さんもいるらしい。要は仲介業者さんに、その気になってもらうことが一番だ。当たり前だが。それでも大家の出来ることは、清掃やスイッチカバーの交換など、些細な事でしかない。今週末は、残りの5部屋にこれらの対応をしていこう。クネクネミラーもIKEA三郷店で仕入れておいた。 一方、湘南物件では、清掃をシルバーさんにお願いしている。ゴミは倉庫にまとめてもらうだけなので、捨てるのは、こちらの仕事だ。もう、３ヶ月ほど行っていないので、倉庫にゴミ袋が積み上げられているかもしれない。まったくお任せになっているので、今週末には行かねば・・・・。千葉と湘南で、自宅から反対方向なので、ちょっとつらい。高速道路に詳しくなってきた今日この頃だ。
June 24, 2009
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税理士さんと打ち合わせ
不動産投資の健美家 <== 応援お願いします。水曜は会社の創立記念日で休みだったので、税理士さんと打ち合わせを行った。資産管理の法人決算が4月末だったので、今期の〆をどのようにするかの打ち合わせだ。それと今回買ったRC物件向けに合同会社を別途設立したので、それを使った消費税還付申請＋決算の打ち合わせも兼ねている。私は半ば不動産専門の会計事務所にお願いしている。修繕費にするか、資本的支出扱いで減価償却するか、など相談させていただいた。結局、修繕費に多くを回し、今期も赤字決算にすることとした。一度原価償却にまわすと、償却が終わるまでその扱いになるので、来期以降の税金がかなり増えるためだ。この法人では、しばらくは融資を受ける予定が無いので、数百万円も税金を払うより、ましだろう。銀行にも、修繕費が大きいということを説明すればわかってもらえないだろうか。個人で買った物件は、当然、個人事業主として青色申告している。こちらは、税理士さんに依頼せず、「やよいの青色申告」を使って自分で申告している。税理士さんには法人の収益しか見えないので、個人も合わせた総合的な判断が出来なかった。投資した最初のころは、税理士さんの報酬がもったいないと思ったが、そろそろすべて面倒を見てもらったほうが、良い頃かと思う。税理士さんの知恵を使うことで、かなりの額が節約できるかも。教科書的なことは本を読めばわかるが、実際、どの程度まで許されるか？あるいはどのような観点で判断すべきか？などは、その道のプロに聞かなくては、わからない。税務調査でも素人はなめられるだろうし・・・・・。次回会うときに、費用面を相談してみよう。
June 19, 2009
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高圧洗浄＠仙台
不動産投資の健美家 <== 応援お願いします。千葉物件の高圧洗浄はケルヒャーで自分でやったが、一方、仙台物件の共用部、つまり階段、廊下もコケで覆われるほど汚れている。昨年3月に買った築２０年程度のRCだ。前のオーナーも東京在住で遠隔操作。しかもおばあさんだったので、それほどメンテナンスされていないようだった。これまでは、汚くても何とか"満室" or "１室空"できたのだが、今月末に退去予定があるので、2室空になってしまう。やはり、清潔さは重要だろう。CFネッツの社長も、「清掃が一番効果がある」とおっしゃっている。ということで、管理会社に共用部の高圧洗浄を依頼した。すると・・・・・「いつもの外注さんに頼んだら、無料でやりますと言っています。」とのお答え。素直に ”うれしい♪♪♪♪”こんなことなら、もっと早く頼んでおけばよかった。CFネッツの社長さんによると、高圧洗浄といっても、水道代も電気代もオーナー持ち（あたりまえだ） なので、人のアサインが出来ればお金はかからない、らしい。それにしても、この外注さん。これまでもresonableな価格で対応いただき、感謝している。一度もお会いしたことが無いが、今度仙台にいったら、挨拶ぐらいしておこう。やはり手土産は、東京バナナがいいかなぁ～～。
June 16, 2009
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ケルヒャー本領発揮
不動産投資の健美家 <== 応援お願いします。買ったばかりの千葉物件のエントランスをケルヒャーで洗浄した。以前、ケルヒャーもたいしたこと無いと書いたが、今回は効果絶大！（前回のは、水戸での作業結果）当たり前だが、水道の水圧によるのだろう。返り血（泥）をたくさん浴びてしまった。＜水圧が高いので、泥はねがすごい＞予見していたので、事前に、用意万端で望んだ。この辺は抜かりない。独身の時に買ったバイク用カッパ（何年前の事だ～～。物持ちがいい）息子から借りた雨靴（息子は足が私より大きくなってもう履けないのだ）NSX松田さんのマネをした日本手ぬぐいの”ほおっかむり”（結構似合う?!）タオルで作った促成マスク（学生運動をしている人みたいだ）元から”めがね”をかけているので、これで万全。もちろん、ゴム手袋をしている。まったく誰だかわからない姿だ。使用前：使用後：ほとんど、子供の泥んこ遊びと同じだ。堂々と出来る泥んこ遊びなのだ。しかも、きれいになる。 これで、6室空室が早く埋まるといいのだが。ついでに、空室のスイッチカバーを２０枚程度交換した。IKEAのクネクネミラーも一枚在庫が自宅にあったので、一番条件の悪い一階の裏側に当たる部屋に取り付けた。エイブルさんに管理を頼んだが、新規の管理契約処理でちょっと時間がかかっている。今週半ばから募集可能との店長の言葉を信頼したい。
June 14, 2009
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やっぱり スル〇は厳しい！
２度あることは３度ある。いや、 ３度目の正直ともいうのだが・・・・ かなり脈がありそうだったスルガさんから正式にNG連絡があった。これで３箇所のスルガさんからNGだ。やはり！というか、残念だ。そうそう、いい話ばかりではない。こうなると今借りやれるのは、地元の信金か千葉の地銀さんしかない。いっそ、現金買いをしようかと、いろいろシミュレーションしている今日この頃です。次を買ったら、当分買うのはやめようと思っているだが。。。。 不動産投資の健美家 <== 応援お願いします。
June 10, 2009
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管理会社さん、頼むよ～～！
不動産投資の健美家 <== 応援お願いします。土曜日に仙台（杜の都）に買い付けをいれた物件の確認に行ってきた。（順序が逆だが）。東京からでも、JR東日本の土日切符を使えば、新幹線指定席も使えて往復１８０００円。安い。物件確認には、なんと仲介会社の社長さんまで来てくれて、丁重に確認させていただいた。気合十分だ。うれしい。社長自ら、私の値踏みもあるのだろう。その後、自分の物件の営業のため、仙台駅周辺の仲介店を数店訪問した。これまで、賃貸を決めてくれたところ６店だ。雨の中を半ばぬれながらの行脚だった。自分の物件の自作の紹介チラシをもって訪問したのだが・・・・そこで、何と管理会社が流している募集のFAX一覧に、私の物件が載っていないことが発覚！！なんということだ。これでは決まるわけが無い。確かにFAX配信のタイミングで、そのときにはまだ退去直後だったのかもしれない。しかし、既に１ヶ月経過しているのに、いまだに賃貸仲介店さんが空室を把握していないのでは、話にならない。退去前でも退去がわかっているので、情報を流してほしい！緊張感がない！今回の営業では、そのことがわかっただけでも意義が大きい。仲介店さんには、きれいな写真付きチラシでアピールしておいた。お土産の「東京バナナ」を持参して。 ところで、仙台駅西口のまん前に、常口アトムさんの店舗が出来ていた。常口アトムさんは、札幌で強力な地盤を持つ仲介店さんだ。おそらく札幌でNo1と思う。今回は、挨拶しなかったのだが、次回は営業に行こう。私の管理会社さんは、常口アトムさんにもFAXを流しているのだろうか？？！！
June 8, 2009
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買い付けは通るのか？？！！
不動産投資の健美家 <== 応援お願いします。前回の買い物がフルローンだったのに気をよくして、またまた買い付けを入れてしまった。（だって、仲介手数料も無しだったから、登記料と後から来る取得税を払えば良いくらいなのだ）場所は東北の杜の都。そもそも融資を受けないと買えないので、某○ルガ銀行の当地の支店に、仲介会社さん経由で仮審査を依頼した。初めての仲介業者さんだ。なにせ、これまで埼玉、千葉の２支店で残債の多さから、門前払いを受けた身の上。仲介会社さんに、「ほとんど無理と思うが・・・」といって打診した。しかし、その某○ルガ銀行さん。今回に限っては、門前払いではない。本人確認やら、条件の説明など本当に与信審査しているらしい。うれしいやら、本当？？って感じだ。私も審査書類一式を、翌日に郵送した。謄本がたくさんあり、かなりの厚みだ。ここまできたら、現地をよ～～く確認するしかない。ということで、明日は杜の都で現地確認することとなった。買い付けは多少の指値をしている。私が１番手らしいが、それよりも高い買い付けがはいったそうだ。でも、一番手を優先するよう、仲介店ががんばっている。そんなのって、ありえないと個人的には思うのだが。どうみても、一日や二日の違いなのだから、高いほうが良いに決まっている。数百万円も違うのだから。ま、物件を詳細調査しないと、銀行さんからGOが出たときに申し訳ない。行くのは、明日の土曜しかない。日曜は子供の塾の保護者会なので、はずせないのだ・・・・・・。
June 5, 2009
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札幌の灯油ストーブについて
札幌の物件で、灯油ストーブが交換時期だと管理会社に言われた。古い方の撤去とあわせて１０万円の見積もり。そんなものかと思ったが、ちょっと高い気がしたので、札幌のブログを書いている方に聞いてみた。（突然のメールで驚かれたかも知れない）こういうとき、ネット社会は便利だ。すると、多くは石油会社が無償で交換するとの事。また、そうでなくても、見積もりは高いらしい。その人のガイドに従って、翌日契約先の石油会社に直接電話で交渉してみた。すると、「うちは無償で交換してますよ！！」との回答。？？！！つまり、管理会社かあるいはその発注先が自分の懐にいれる仕組みだったようだ。半年ほど前にも、ほかの部屋でストーブの調子が悪いと（真冬に）管理会社から連絡を受けたので、即８万円払って交換したのだが・・・・・。札幌の事情を知らないで、札幌に物件を持っている他地域の大家さん！ストーブ交換は無償で出来ることが多いようなので、管理会社からの請求には目を光らせてください！今回お世話になった方は、こちらのブログの方だ。どうも、ありがとうございました。今度札幌で宴席を設けさせていただきます。 不動産投資の健美家 <== 応援お願いします。
June 3, 2009
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一歩進んで二歩下がる・・・・
前にも同じタイトルで書いたような気もするが、ここのところ、入居状況はこんな感じだ。仙台は１室空き。滋賀の申し込みはキャンセルされ、同じく１室空き。湘南物件も１室空き。札幌は２室空き。いつもエイ○ルの店長は「すぐ決めます！」と調子の良いことを言っているが、なかなか決まらない。内見してもだめらしい。床が昔ながらの濃い木目調のCFなのだが、”部屋が暗く見える”＋”古臭い”ということで、白いタイル調にしてはどうか、とのご提案をいただいた。白タイルは滋賀物件で、効果は検証済みだ。確かに抜群の効果だった。でも、札幌では白いと寒そうではないか？と心配していたのだが、地元の人が言うのだから、問題あるまい。近くだったら、即駆けつけて、その他にもクネクネミラーをつけるとか、ウエルカム・バスケットを置くとか、リフォームも考えるのだが、何せ北海道となると、時間もお金もかかる。ということで、現地管理会社さんのご意見を採用するしかない。まずは、見積もりを待つ事にしよう。 不動産投資の健美家 <== 応援お願いします。
June 1, 2009
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- お買い物マラソンでほしい！買った！…
- Black friday限定！もち吉 超お買得…
- (2025-11-19 22:16:48)
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- ★つ・ぶ・や・き★
- 実家の庭にキッコロとモリゾーがいた…
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