2009年05月の記事
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引渡し決済完了！
引渡し決済が完了した。今日は月末なので、銀行さんが混んでいるかと思ったが、思いのほか、お金の振込みがスムーズで早めに終わってしまった。遅くなることを見越した火災保険屋さんの到着が遅れ、結局、銀行の個室で1時間も待つことになった。 ところで、今日は自販機が取り付けられているはずだ。明日は、同僚の結婚式が昼にあるので、その後、夕方に現地でアートアベニューさんと待ち合わせしている。家賃査定が気になる。あまり期待はしていない。それに、サブリースになると、自分が手出しすることが無くなる（少なくなる）ので、大家としての楽しみも無くなる。DIYや掃除も結構楽しいので、それを超える査定額を出してくれないと、契約しないつもりだ（負け惜しみ？？！！）そんな良い話が出るわけ無いが。果報は寝て待て！ 不動産投資の健美家 <== 応援お願いします。
May 29, 2009
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金銭消費契約完了
明日引渡し決済の予定の金消契約を本日AMに行った。まさに綱渡り状態だ。金消契約は何度もやっているので、慣れてきた。この銀行さんとは、はじめてであるが。家内が連帯保証人なので、契約に連れていった。専業主婦なので、午前中から電車で出かける事はそんなにない。機嫌を損ねないようにして連れて行ったのだ。契約が終わり、ほっと一息。明日は同じ銀行さんの支店で引渡し決済だ。明日から私の管理責任が始まる。管理は、エイ○ルさんに任せる案が有力だが、アートアベニューさんのReal Master90という商品にも興味を持っている。９０％でサブリースする商品だ。普通の管理会社でも５％管理料が必要なので、その差は５％しかない。もっとも、管理料の前提となる家賃査定が低いと仕方ないのだが・・・。今週末に、現地と室内を見ていただき、査定してもらうことになっている。この結果により、どちらかにしたいと思っている。（でも、ミニミニさんも良いかも・・・・・） 不動産投資の健美家 <== 応援お願いします。
May 28, 2009
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融資OKの連絡！しかも・・・・
銀行さんから融資OKの連絡があった。しかも、フルローン！銀行さんでの申し込み面談の際、「フルで本部へ申請しておきました。」との話があった。「本部がどう言って来るかわからないが、フルで承認がきても９割にしますか？」との問いに、「フルでお願いします」と即座に回答したのは言うまでもない。そもそも、そんなのポーズだけでいまどき１割の頭金は最低必要と思っていた。しかし・・・、出るときは出るもんだ。この方、やり手なのかも。確かにいわゆる銀行員（？）らしくなく、体育会系であった。今回、指値の交渉をしており、仲介会社さんからの提案で、私の仲介料は無しになっている。（私からの提案ではないので、念のため）。ということは、出費は登記料などに限られる。非常にうれしい。これで軍資金をKEEPできる。（でも18部屋中６部屋空きなんだよね～～～） 不動産投資の健美家 <== 応援お願いします。
May 26, 2009
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合同会社設立完了！
今回、千葉物件は合同会社を設立して買うことにしている。銀行さんによって、資産管理法人で買わせてくれるところと、個人名義でないとダメなところがある。また、融資担当者の面倒くささにもよるのだろう。法人の場合、金利が高くなったり、審査部門が違う為、担当者の成績に反映されるかどうかが違ってくるところがあるようだ。横〇銀行さんはそのようで、個人契約だった。今回千葉県の地銀さんはOKだった（？）ので、合同会社を設立した。（？）が付いているのは、まだ本部審査が下りていないからだ。29日決済なので、そろそろ時間リミットなのだが・・・・。融資担当者さんは、問題ないと言っているので、それを信じて進めているにすぎない。ところで、不動産管理における合同会社の設立や使い方について、ちょうどいい本があったので、紹介したい。LLCで賢く稼ぐアパート・マンション経営 中森勇人著 すばる舎そのまんまの書名だ。内容の突っ込みがやや浅いが、全体をカバーするには適している。深く知りたいときは、税理士さんに聞こう。 不動産投資の健美家 <== 応援お願いします。
May 24, 2009
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通販大家さんのセミナー
セミナーに参加した。場所は東京体育館の会議室。約１５０人位の参加者であった。当然満室。これまで通販大家さんの会社の方とは電話・メールだけで一度も会ったことがなかった。始めてみると、「お～～～」という感じ。いわゆる不動産屋さん風。滞納者もビビる風貌のかたもいらっしゃる。しかし、話を聞いてみると、どなたも割と真剣（？）で、風貌とは逆で好印象であった。関西の賃貸需要の話も聞けたし、三ラージの社長さんにも挨拶できた。三ラージさんからは情報をたくさんいただいているが、まだ買い付けを入れたことがない。まぁ、関西であろうと北関東であろうと、融資がつかなきゃどうしようもないのだが・・・・。その辺の解決策を提示してほしい。今回は、人の顔を見ることができたのが収穫。次回もあるらしいので、参加しよう。無料だし。 不動産投資の健美家 <== 応援お願いします。
May 23, 2009
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自販機の設置条件
自販機設置のため、業者さんに条件提示を打診している。コカコーラさん、伊藤園さん、ペプシコーラ（サントリー）さん、などだ。ネットで調べると、こちらにすごい条件が書いてあったので、業者さんを紹介していただき商談したが、やはり場所によって条件は異なるということで、私のところ（千葉県）では、ネットに書かれている条件は、出なかった。まぁ、通常の条件だったわけだ。いろいろ聞いてみて、条件の相場がわかった。勉強になった。前にも書いたが、白い自販機より、色つきのいわゆる”メーカーもの”のほうが、売れるらしい。（自分が経験したわけではなく、あくまで経験者の方の話だ）売れる本数に多少の差異があるのはわかるが、一方、電気代が重要だ。コカコーラさんでは、ヒートポンプ付きの省エネ型を作っていて、電気代が通常の半額近くになるらしい。特に冬に効果があるようだ。この差は大きい。今回の物件のように、場所的にはあまり芳しくない所への設置なので、固定費が安くないと、電気代を入れると赤字になってしまう。多少、条件を交渉させていただいて、コカコーラさんに依頼することとした。おそらく、あの、赤い自販機になるのだと思う。フルサービスだから、缶の処理もしなくていい。場所と電気を提供すればOK。物件の場所がいい方は、一考の価値ありだ。 不動産投資の健美家 <== 応援お願いします。
May 22, 2009
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情報交換会＝飲み会
昨日は大家さん学びの会で、急遽、情報交換会があったので、参加した。何の事はない。新橋の飲み屋だ。前日の告知だったので、参加者は8人の老若男女（女性はいなかったが・・・・）であった。みんな、不動産が好きなんだね～～。4時間近く、不動産話で盛り上がった。都心の新築ばかり攻めている方23区内のマイナーな場所だけど、満室経営されている若者同じく23区内でシェアハウスを２棟自主管理しているリタイアされた方いろいろな考え方があるが、どれが正解というわけではないところが面白い。また、行こう！ 不動産投資の健美家 <== 応援お願いします。
May 21, 2009
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課税売り上げを上げる！
課税売り上げを5月中にあげるため、自販機設置を昨日、一括見積もりのサイトに依頼した。（ブログに書いたとおりだ）。早速２社から連絡あり、うち１社は、何と現地からの連絡であった。もう一方の会社は今晩見に行くので、そのとき連絡すると電話があった。すばやい対応はありがたい。何せ、来週金曜には設置してほしい、という要望を出しているので、相手もあせっている。当然、私もあせっている。税金還付のためだ。税務署に目をつかられると困るので、詳細は秘密だ（みんな知ってるか？！）場所が今ひとつなので、設置を却下される可能性も危惧したが、コ○コーラさんからはOKとの返事だった。一安心。電源工事が必要との事で、早期契約判断を迫られている。当然、今夜のもう１社の提示条件を見てから判断する。自販機の色は白より色のついたメーカー製の方が、よく売れるらしい。大家学びの会の方に教えていただいた。こういったSNSは重要な情報源だ。私のようにほったらかしにしたいオーナーは、自販機のための営業努力が出来ないので、色つきがいいだろう。それと、最新式の自販機は電気代もかなり節約できるそうだ。設置したのに、電気代がかかりすぎ赤字では、シャレにならない。 一方、全国賃貸新聞に、オーナーズエージェントさんの借り上げの広告が出ていたので、早速電話してみた。何といっても物件の賃料査定が一番重要なので、査定してもらわないと話が始まらない。中古なので、どこまで対応してもらえるか・・・・・・。進展があったら、報告します。 不動産投資の健美家 <== 応援お願いします。
May 20, 2009
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千葉物件、結局売買契約！
これまで、いろいろ問題が出ていた千葉物件だが、結局、月曜の夕方6時から売買契約を行った。樹木の越境のうち、ひどいところは、隣地に苦情を言ってもらうこととした。また、火災警報器は全部屋分をもらう事で決着した。今回は、合同会社を設立し、その法人で買うことにしている。しかし、まだ登記が終わっていない。そのため、ちょっと複雑な契約処理となる。毎度の事ながら、売買契約には時間がかかる。重要事項説明書の読み合わせなどあるからだ。これで売買契約が終わったので、早速、課税売り上げを立てるため、自販機の設置に取り掛からねばならない。ネットで自販機比較サイトを見つけたので、一括見積もりを依頼した。引き渡しまで日にちがないので、急がねばならない。 不動産投資の健美家 <== 応援お願いします。
May 19, 2009
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売主の姿勢が疑問？？
金曜に急遽、今回の物件で融資をお願いしている銀行さんから呼び出しがあった。まぁ、これまで一度もお会いしていないので、当然と言えば当然。偶然にも会社から徒歩３０分以内なので、歩いて支店にお邪魔した。何か問題があるわけではなく、単なる本人確認＋面談のようだった。融資担当者はまだ３０代くらいで、私の勤務先ビルに付随しているフィットネスセンター（かつて景気のい頃は、会社にこんなものが付いていた）で、以前インストラクターをやっていたそうだ。何か縁を感じる。条件もこちらの希望通りで、何も問題ない。（仲介君、素晴らしい！）一方、住宅ローンの借り換えを勧められてしまった。確かに今借りているみず〇銀行さんと比べると１％以上金利が低い。営業を忘れない方であった。ちょっと、考えねば。 ところで、土曜は昨日書いた越境の現地確認を売買双方の仲介業者さんとおこなった。土地の越境は大したことはなかった。見ても、良くわからない。一方、隣の樹木の枝が、本物件の電線に引っ掛かるくらい、大きく物件の敷地内に出ていた。これは、問題だ。私が契約後、お隣さんに苦情を言ってもいいのだが、事前に言ってもらうよう、依頼した。今回売主は、上場企業なのだ。火災警報器無設置といい、この越境（しかも電線がはずれそう）といい、問題を残して売ろうという姿勢が疑問だ。それを契約書に明記しているのだ。わかっていながらそのままにして売る姿勢は、納得できない。別に、任意売却とか、どうにもならなくなったので売るというのと、訳が違う。まだ、契約書にサインをしていない。注文をつけるのは今しかない（ですよね）！！ 不動産投資の健美家 <== 応援お願いします。
May 17, 2009
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越境？？現地確認せねば！
茨城物件は諦めたとして、契約に向けて進んでいる千葉物件について、仲介業者さんから、重説と契約書のドラフトが届いた。あれこれと条件がついてある。たとえば、火災警報機が無い事を承諾とか。売主は上場企業だ。それくらい付けておいてほしいものだ。ところで、今回の物件は少しばかり傾斜地に立っているので、隣地とそれぞれヨウヘキがある。それが目視によると越境しているというのだ。物件が、隣地に出ているところもあるし、反対側の隣地では、その逆になっているらしい。お互い、微妙に出入りしていることになる。隣地所有者との境界合意書はそれぞれとってあるが、越境についての合意書は無いらしい。現地を確認した際、敷地境界はわかりやすかったので、境界の杭まで厳密に調べなかった。素人仕事だった。なんども契約してきたので、緊張感がなくなっている。素直に反省！しかし、重説となるときちんと書かれている。そういう点では、上場会社なので、しっかりしている。というか、契約後のトラブルを回避したいのか・・・。週末に現地を厳密に確認してこよう。雨らしいが、かみさんも連れて。 不動産投資の健美家 <== 応援お願いします。
May 15, 2009
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スル〇銀行からアウト！
茨城物件について、業者さんから連絡があった。メールだ。いやな予感がする。スル〇さんがNGだとの内容だ。やはり、残債３億を超えるとNGとの話は本当だ。私のまわりでも、ス〇ガさんでNGの人がちらほらいる。かなりショックだ。ライフさんに打診する策もあるが、ここは深追いしないでおこう。ライフさんは最後の手段だ。とっておきの物件のために、とっておきたい。？！これで、茨城で物件を買うのは、不可能となった。一方、千葉県の物件に買い付けを入れているのだが、こちらは地銀さんでOKらしい。来週契約、月末引き渡しと業者さんから連絡を受けている。でも、こちらも金銭消費契約をするまで、わからない。本部審査でNGもありえるし・・・。今日は午後半休にしているので、これから税務署の法人決算説明会に行ってくる。気を取り直して。 不動産投資の健美家 <== 応援お願いします。
May 14, 2009
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茨城の物件に買い付けを入れた
先週金曜夕方に業者さんから、メールで情報をもらった。よさそうなので、土曜の朝、娘を塾に送った足で、そのまま茨城の現地を調査。ETC１０００円はうれしい。鉄骨だが築浅。利回りもいい。が場所は、？？？？であった。近隣の賃貸仲介業者さん３件でヒアリングし、買い付けを近くのセブンイレブンから流した。さすがに１番手だったそうだ。この辺のスピード感には、慣れている。しかし、３００万円ほどの指値を入れたのだ。近隣があまりよくないし、建物も傷んでいて、そろそろ修繕が必要だ。業者さんによると、その後満額の買い付けが何件か入ったそうだ。買い付けを入れるのは自由だが、融資がつくかどうかが肝心。私もこの件で、初めてスル○銀行さんに正式に審査依頼をした。東京在住の私のようなサラリーマンが茨城で融資を受けるには、スル○銀行さんしか思い当たらない。3年ほど前、常○銀行に打診したことがあるが、まったく相手にされなかった。そのときと比べると、今は水戸市内に鉄骨物件を持っているので、茨城県と関係が無くも無い。いや、水戸市に固定資産税を払っている身である。スル○銀行さんがOKで、かつ競合も融資がOKであれば、３００万円の指値を撤回し、買いあがるつもりだ。スル○さんが融資審査のスピードを上げてくれることを望む。これがNGだと、茨城県での物件買い物はできなくなる。（ライフ住宅ローンはいけますかねぇ～～）。 不動産投資の健美家 <== 応援お願いします。
May 13, 2009
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白い床タイル！恐るべし！！
先日施工したばかりの滋賀の部屋が決まった。うれしい！！２部屋あり、そのうちひとつは木目のCF（クッションフロア）、もうひとつは試しにちょっと高めだが白いタイルの床にした。そのときのブログはこちら。早速、白い部屋のほうが決まった。この物件、駅から遠いので、本当に決まるのか？と心配しながらも、滋賀県西部は人口増加地帯なので、それを信じて買ったのだ。やはり、白タイルは効果ありそう。（確かに見た目もきれいで高級感がある）。皆様もお試しください。 不動産投資の健美家 <== 応援お願いします。
May 12, 2009
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キャッシュフローの計算
週末に、大家さん学びの会のセミナーに参加した。神戸の叶税理士を招いてのものだ。元、広告会社営業マン→会計会社勤務→税理士 だそうだ。テーマは確定申告についての全体像紹介＋物件ごとのキャッシュフローの計算方法についてだった。知っていることも多いが、全体を網羅する意味で、有効だった。また何といっても、CFの出し方に興味があった。要は、個別物件の数値を事前に把握しておかなくては、計算できないので、その把握が大切になる。当たり前だ・・・・・が、私のように管理会社へ移行中の物件については、数値の把握すら容易ではない。それが出来たら、CFを計算し、保持続ける物件とてこ入れが必要な物件、そして諦める（つまり売却？）する物件と識別していきたい。この内容は、DVDにして売られるとの事。商売ですね～～～。<== 応援お願いします。
May 11, 2009
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法人で融資をうける
現在、首都圏の地銀に融資を打診している。今のところOKらしい（？？）。本部審査前なので、何とも言えないが。すでに打診してから３週間ほどたっている。この物件、区分所有の集合体になっている。一棟買うのだが、区分所有で登記してあり、銀行の審査が長引いているらしい。契約が済んだら、合筆してしまいたい。将来売るときに煩わしい。GWがあったので、仕方ないが遅すぎる。買付を入れ、売主からは引き渡し証明をもらっているが、有効期限は5月末だ。つまり、それまでに決済をしなくてはならない。今回、合同会社を作り、それに対し融資を受けるよう地銀さんに依頼している。その合同会社は、まだ作っていない。すぐ作るよう仲介会社さんに伝えているが、ちょっと待つように言われている。つまり、地銀さんが本当にOKなら作るという手順だ。何とも歯がゆい時間を過ごしている。まぁ、何としても欲しい！という物件ではないので、ダメならダメでも・・・・という感じ。これと並行して、地方の高利回り物件を週末に見に行こうと思う。ETC１０００円はありがたい。（これで混んでいなけりゃ、いいのにね）。GW直後の週末は、経験上高速道路がすいていることが多い。チャンスと思う。<== 応援お願いします。
May 7, 2009
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GWは滋賀物件をチェック
2泊3日で滋賀物件の確認に出かけた。一家4人。小学生の娘は3度目だが、連帯保証人の家内は初めての訪問である。昨年５００万円ほどで共用部の塗り替えたポストの交換などおこなった。しかし、現在2部屋空き状態。そのうち、一部屋は白いタイルで原状回復したので、その内見も兼ねている。他の部屋は木目のフローリング調のCFにしているが、最近はこの白いタイルが流行らしい。あのNSX松田さんのDVDでもコメントされていたので、一度使ってみたかった。また、滋賀物件の管理会社のハウス〇イトさんも、「効果は全然ちがいますよ～～」と言っていたので、それをあてにした。やっぱり、木目のCFより、断然かっこいい。作業完了から2か月ほど経つが、さすがにこの時期のファミリー物件は、おいそれとは決まらない。まぁ、あせらず待ちましょう。近所の石山寺を家族で見学し、翌日は大阪物件調査も兼ねて、なんばグランド花月で吉本新喜劇を初めて観劇（？）した。子供のころ、土曜の午後は吉本新喜劇のテレビ中継を見ていた。東京では放映されていないので、なんとも懐かしい。滋賀では、大津〇リンスホテルに宿泊。ここは、私のお気に入りだ。経費で泊まれるときは、ここを使っている。こういったGWの使い方も悪くない。<== 応援お願いします。
May 6, 2009
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固定資産税通知は肝試し・・・
昨年買った物件の固定資産税通知の封書が来た。想定しているとはいえ、通知が来て確認するまで不安だった。ＲＣは確かに高い！というか、高すぎる！！2億円台の物件を２棟買ったので、覚悟はしていたが、高すぎる。これまではキャッシュフローを見て、にんまりしていたが、一気に目が覚めた感じだ。空室をこれまで以上に気合いを入れて、真剣に物件運営に取り組まなければならないと実感した。その点、木造は気がラクダ。これから買う人は、この点も十分考えておいてくださいね。<== 応援お願いします。
May 2, 2009
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