2009年12月の記事
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自主管理 START!!
不動産投資の健美家 <== 応援お願いします。先日ブログで書いた東京市部の木造アパートの引き渡し決済をクリスマスに終えた。いよいよ自主管理が始まる。ということは、真夜中に私の携帯に緊急電話があるかもしれない。おちおち寝てられない。自主管理をやっている人に聞くと、電話があるのは年に２～３回程度らしいのだが・・・・ 小心者、いや、面倒くさがり屋の私は、さっそく、ベンディアムさんのコールセンターに申し込むことにした。これは、自主管理大家向けに、電話の窓口をしてくれるところだ。かゆい所に手の届く会社だ！コールセンターと言っても、その内容はメールでこちらに転送されてくるので、結局は自分で対処しなくてはならない。しかし、たとえば怒っている入居者から直接電話をうけなくてもいいので、多少気は楽だ。しかも１５７円/戸（これまでにベンディアムさんと取引がないケース）なので、試してみる価値は十分にある。さっそく申し込みを完了した。私は年末年始は、家族で新潟へスキー旅行だ。その間は、コールセンターにお任せということにした。自主管理で忙しいと、何のためのリタイアかわからないからねぇ～～～。皆さんもいいお年を、お迎えください。
December 30, 2009
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遠隔地の物件管理
不動産投資の健美家 <== 応援お願いします。仙台で大家の会の忘年会があったでの、行ってきた。当然物件の確認実施。階段や駐輪場の電気が夜になっても、一部つかない。遠隔地で管理会社任せというのは、どうしても、こんなことが起こる。管理会社や清掃担当者は明るいときに物件に行くので、照明が切れていてもわからないのだろう。こんなことでは、任せられない！！管理会社に照明の確認も依頼しておこう。 年末の訪問ということで、年内の経費計上の為、ミニクリプトン電球２５Wのものを７Wの蛍光灯型のものに交換した。16個分だ。それと空室が一部屋あるので、当然内部を確認。毎度のことで、スイッチカバーを交換したり、シーリングライトの蛍光灯を交換したりと忙しい。本来、原状回復作業としてできているはずの箇所が、できていない。管理会社が代わったので、再度、原状回復のクライテリアの意識合わせが必要だ。ついでに、和室の窓枠が古く汚くなっていた箇所にペンキをぬった。茶色になっていると木枠が、塗ったところ。塗るのも、かなり慣れてきた。一番大切なのは、事前にきちんと養生をしておくことだ。慣れてくると、慎重さがなくなり、養生が雑になってしまう。気をつけよう！！ ついでに、ふすまの滑りが悪いので、ちょっとテコ入れ。スベリを良くするテープを貼っても、あまり変わらなかった。どうやら、ふすま自体が歪んでいるらしい。こういうときは、単純にあきらめよう・・・・。 加えて、エントランスなど拭き掃除をしていると、アッという間に夜になってしまった。自分の物件に手を入れているときは、なんとなく楽しい。時を忘れてしまう！入居者に会ったときに、「こんにちは！」と挨拶すると、仙台の入居者は明るく応えてくれる。うれしい、ひと時だ。（湘南物件では、こうはいかないのだが・・・・・）来年からは、いよいよ、専業大家になる。まぁ、take it easy !と行こう。
December 30, 2009
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退去の旬 到来！
不動産投資の健美家 <== 応援お願いします。退去の連絡が来た。湘南物件だ。1か月前の告知だ。”入居の旬は退去の旬”とはうまく言ったものだ。入居者は、ちょっとだけ滞納があったが、最近は改善されていた。この物件、現在2部屋空きで、それぞれリフォームを施してある。これで３部屋空きになると、ちょっとまずい。やはり、ここのところ、パラパラと空きが増えてきた。駅から遠い物件なので、なおさらだ。「駅近の新築で、同程度の賃料のものがある」と、管理会社さんのお言葉。５０００円の賃料値下げの提案を受けてしまった。悲しい・・・・・管理会社さんとの連携を、より密にせねばなるまい。管理会社の店長が代わったので、先日、挨拶に行ったが、まだまだ、親密度は低いと感じた。私の物件の印象を持たせるため、新年の挨拶にも行こう！良い春を迎えたいものだ。
December 24, 2009
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滋賀物件 その２。今度は何の作業？？
不動産投資の健美家 <== 応援お願いします。滋賀物件の続き・・・・・・今回、大阪のハウスメイトさんへ挨拶に伺った。その帰り、再度物件に立ち寄り、気になっていた作業をすることとした。それは、、、、、アスファルト工事 だ。 駐車場あたりにちょっとした穴ぼこができていた。アスファルトが古くなった感じ。簡単な穴埋めならホームセンターでアスファルトを買えばできると聞いた覚えがある。さっそく、アヤハ・デュオ大津店に再度のご来店となった。作業前：作業後：使ったもの：穴にアスファルトを埋めて、上から押えるだけでOKと書かれている。私の両足で踏み固めて、おしまい。わずか７００円くらいでの簡単な修理。ちょっと、アスファルトが足りないような出来具合だが、アヤハ・デュオさんで１袋しか置いていなかったのだ。初めて道路工事（？）完了だ。 合わせて、空き室のリフォーム状況も確認し、3日間で１０５０キロ走破の出張を終えることとした。空室のリフォーム例：１LDKに変更した部屋キッチンとの境はロールスクリーンで、、、、 ２DKを１LDKに変えた上に、少しデザインをいれた。ちょっとお金をかけすぎてしまった。反省・・・・・・
December 19, 2009
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チェーンソー 初体験・・・・
不動産投資の健美家 <== 応援お願いします。滋賀物件に2泊3日で行ってきた。リフォームの完了確認や雑草・雑木の整理の為だ。この物件には、広大な（？）法面があり、樫の木の大木４本やらサツキやら、毎年夏には雑草で大変なことになっているのだ。高さ３メートル弱の木も４～５本あり、前回行ったときに、のこぎりで伐採しようと試みたが、断念した経緯がある。１本を切るのに３０分ほどかかったからだ。ホワイトカラーの私には、辛すぎる・・・。枝が広がり、ツルも巻き付き、想像を絶するほど伐採に時間がかかった。 今回はその反省を踏まえて、電動チェンソーを用意した。前から狙っていたのだが、近所のホームセンターで日替わり目玉品として、３９８０円になっていた。これに専用オイル３９９円を合わせて、４３７９円を出費した。業者さんに伐採を依頼するより、安いだろう。どうせ、リフォーム確認のため、滋賀まで行かなくてはならないし。もっとも、電源の延長コードを５０メートル買うこととなり、その方にお金がかかってしまったが。伐採前：伐採後：写真の向きが違うので、よくおわかりいただけないかと思うが、フェンスに何本もの木が絡まるように立っていたのを大幅に伐採したのだ。見事だ。途中、チェーンがはずれるという、ハプニングに見舞われた。説明書を見ると、同梱の６角レンチで締めなおすよう書かれていたので、製品の箱の隅々まで探したが、６角レンチがない！！！どこが同梱だ！半ばで仕事を中断するわけにもいかず、近くのアヤハ・ホームセンターまで、車を走らせた。６角レンチにはサイズがたくさんあり、どのサイズかわからない。レンチのセット品を買えばその中にサイズの合ったものがあるだろうが、勿体ない。自宅にはセット品があるのだ。ダメ元で、工具売り場の女性店員さんに、サイズ確認のため、6角レンチを貸してほしいと頼んだところ、すんなりOK。なんとその店員さんが自分で持っていたセット品を貸してくれた。即座に車に積んでいたチェンソーに充てて、サイズ確認完了。５mmのレンチを１本買っただけで済ませることができた。出費はわずか１４０円だけだ。その借りたレンチで修理してしまえば、費用すらかからないが、チェーン装着方法がよくわからなかったし、チェーンソーというものは、チェーンの伸びの調整が必要らしく、6角レンチは必要なのだ。店員さんに感謝しつつ、夕方まで伐採を続け、林業を体験することとなった。つづく・・・・
December 18, 2009
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木造中古アパート 契約しました！
不動産投資の健美家 <== 応援お願いします。前回に書いた木造の築古アパートですが、本日契約完了しました。キャッシュフローを厚くするため、今回は現金での購入です。契約自体は所要時間1時間２０分ほどで、簡単におわりました。ちょっと容積率○○の物件なので、銀行融資はつかないとおもったので、競争もなかったようです。売主さんは２４棟もアパマンを持っていて、順次整理中だとのこと。すごい！！！うらやましい！私が現金で買える程度のものなので、物件は、安く小さいのです。一方、自宅から車で２０分程度なので、初めて自主管理にチャレンジしようと思っています。自主管理の前提としてベンディアムさんの、２４時間電話サポートには、入ろうと思っていますが。これは、入居者からのトラブルや苦情連絡を24時間受け付けてくれるものです。つまり、自分の携帯に真夜中に入居者から電話が直接かかってくるのではなく、一応、ベンディアムさんが電話を受けて、”ふるい”にかけてくれるものなのです。これさえあれば、夜でも旅行先でものんびりできるでしょう・・・。確か、格安だったと思うので、管理会社に５％払うよりはいいでしょう。さっそく、詳細を確認しなくてはなりませんね。
December 13, 2009
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退職決定！
不動産投資の健美家 <== 応援お願いします。1か月以上、Updateしていなかったが、その間についに覚悟を決めた。今年いっぱいで退職することとした。12月は有給休暇消化中だ。チームリタイアのハンドルネームの目的を達した！祝 退職！俗にいうハッピーリタイア！だ。と言いたいところだが、超不況の昨今、一抹の不安もある。給料は良かったし、世間体もまあまあだった。今後は、いち個人としてやってくこととなる。一応、資産管理会社を設立しているので、代表取締役という名刺は持っているが。 退職の手続きをしたので、次のSTEPへと踏み出すしかない。新しいことにチャレンジするという恐怖心も多少はあるが、それよりもたった一度の人生を楽しんでみたいという思いのほうが強いのだ。歳をとってからでは、気力も体力も無くなると思う。それに、そもそも上司にあれこれ言われて行動するのは、性に合わない。アパマン経営で、一応これまでの年収以上のキャッシュフローは確保している。さらにそのCFを充実させるために、今週末には現金で木造アパートを契約する予定だ。自宅に近い小規模アパートなので、自主管理を想定している。まあ、このデフレ＋不況の世の中でも、面白いことは多々あると思っている。前向きに人生を歩もう・・・・。
December 11, 2009
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