2022年09月の記事
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断熱性に優れた 真空トリプルガラスのガス入り？
真空トリプルガラスのガス入り？ ※ ・・？ 自分の頭で考える生活設計。1球FP技能士 武田 つとむ兄弟ワンコ。 STOP WAR！ STOP PUTIN！〇メール顧問会員のMさん（40代） （ 相談：生活設計・マイホーム取得 ）2015.2.18 メール顧問会員。2015.4.6 現状診断。2022.4.21 現状診断。2022.6.3 マイホーム取得シミュレーション。2022.6.7 土地購入実行支援料：55,000円入金2022.6.21 マイホーム建築実行支援料：330,000円入金 ※下の②の土地を購入契約しました。 南側と東側が道路の角地！ 間口が狭くて 広い、すごい土地です。 「採光」なんてケチな事を考える必要なし！ ※車の出入りに この「止まれ」は じゃまですね。 ※道路が広くて いいですね。 黄色の〇が①の区画との境界です。 ※南向かいに公園もあって 開放的です。 ※なので、複数の工務店さんを具体的に 比較するための 資料作成を進めています。 （ 4プランと仕上げ表 ）メールをいただきました。2022.9.30(有)エフピー・ステーション 武田様 お世話になっております。 本日もパソコンに向かって、プランの修正をしています。 ※楽しく やってますか～？ 自分たちの家を自分でプランニング、 日本中探してもいないと思います。○ 平面プラン 間取りソフトの寸法線機能では、線の幅を変更できなかったので、エクセルの罫線と図形を組み合わせて寸法線を描きました。 ※なるほど。武田さんに、平面プランのサイズ調整をしていただく際に、寸法線は連動してサイズが変わらず、おそらくズレが生じると思います。 ※そういうことになりますね。寸法線の修正は自分でやりますので、平面プランのサイズ調整を、どうぞよろしくお願いいたします。 ※分かりました。 最後の仕上げ段階でサイズは調整しましょう。 まずは、文字や数字や内容のチェックを。 気が付いたことを言っていくと・・ 〇小さな文字で、読み取れないものが多い。 文字の最低サイズを ちょっと大きくしたい。 〇2階の階段の「線」が見えない。○ 立面プラン ・不要な補助線を削除・土留めコンクリートの高さを表現 ※はい、一応OKですが、サイズ的には 下の線が見えなくなっていました。 （ 惜しい！ ） 私がサイズを少し縮小しようとしましたが、 補助線等がずれるようなので、 やめました。 〇コンクリート土留めは、東面のほか、 南面でも ほんの一部 表現する必要があるので、 物置は やはり「点線」で表現するしか ないと思います。 ○外構配置プラン ・敷地の上端、南側道路の向かい側境界ラインまで表現・文字のフォントやサイズを、出来る限り統一 ※文字に関しては、 だいぶ落ち着いた感じになりました。 〇作成プランの範囲は、黄色の枠に収めれば、 落ち着いた感じになります。○仕上表（窓の選定について） ※そろそろ、仕上表の左上の部分、 用途地域や 面積等も埋めていきましょう。〇〇市で新築をされた方のブログや、住宅会社のホームページを訪問して、窓の選定について調べてみました。 『全窓トリプルサッシが標準なので安心です！』と謳う業者が多い中、違った視点からの記事を見つけ、 ・冬の日射取得率を考慮して、 南面はあえて複層ガラス・それ以外の窓は、トリプルサッシ の組み合わせで採用されている方が、複数いました。 7～8年前にトリプルサッシの存在を知った頃は、「贅沢品なんだろうな、高いんだろうな」と思っていた程度でしたが現在では、トリプルサッシがスタンダードになりつつあるようです。 ざっと計算したところ、50万円くらい高くなりそうですが、それも含めての提案コンペということなので、ひとまず、上記の案でいってみようかと思います。 宜しくお願い致します。 ※はい、そういうことです。 複数の建築業者に提案してもらえば、 必ずと言っていいほど、 数百万円の価格差がつきます。 数百万円の中では、50万円という金額は、 吹けば飛ぶようなものだったりします。 ところで、仕上表の「ガラス」のところに、 『東西北面：真空トリプルガラス(ガス入）』 と、 矛盾した言葉が書かれています。 これは、まずいです。 どっちなんだ？ ※ガラスの中間層を どのようにするか？ で、断熱性が高い順番は・・ 『 空気 ＜ ガス ＜ 真空 』ということです。 『真空トリプルガラス(ガス入）』 ・・って 何？ 質問されると思います。 ※全体的に、「カタチ」がほぼ整ったら、 それぞれの繊細部分を詰めていきたいと思いjます。メールをいただきました。2022.9.29(有)エフピー・ステーション 武田様 お世話になっております。 武田さんのパソコン画面の画像を見て、驚きました。デスクトップパソコンというのは、そんなに広くエクセル画面を表示できるのですね！ ※わお！ そういうことだったんですね。 なんで、毎回毎回、ひどい資料を 作っては送って来るんだろう？ と 思っていましたが、パソコンの違いで 起こっていたことだったんですね。 やっと、理解できました。私のノートパソコンで、画面いっぱいに広げたところで、そんなに小っちゃくしか表示されないとは…。 昨日の記事の画像をヒントに、図や表の大きさを調整してみましたが、求められているサイズになっているか自信がありません。 サイズ感を、目で見て確認できないのが辛い所です…。（私のノートＰＣ上では、 はみ出し過ぎていて全容が見えません💦） もう一度、各プランと仕上表を見ていただいて、またスクリーンショットなどでサイズ感を教えて頂けると助かります。 宜しくお願い致します。 ※OKです。 各プランの最終的なサイズについては、 私が微調整した上で、 メール添付で送ります。 その前に、各プランをしっかり作りましょう。 送られてきた資料を、そのまま掲載します。 （ こんな感じに なっています ） ※平面プランの寸法表示は、あまりにも 外へ逃げすぎています。（赤い枠） これらを、できるだけ建物に近づけましょう。 （黄色の枠） 画面から見えなくなっている南部分も 同様にしましょう。 そうすることで、平面プランを拡大できて、 その内容を しっかり確認することができます。 ※寸法補助ラインは、上と横は不要です。 それぞれの立面プランの下だけにあれば、 用は足ります。 それから、土留めコンクリートの高さの 表現は必要です。 ※什器プランは、いい感じになりました。 この感じで、2.5画面で見ることができます。 ※敷地の上端がギリギリ（黄色）は、まずい。 南側道路の向かい側境界ラインが無い のは（黄色）、まずい。 絵のように、右の赤い部分をカットして、 下の部分もちょっとカットすることで、 上記、2つの問題は解決します。 それから、どのプランにも言えることで、 この配置・外構プランは特に、 字や数字のサイズがバラバラで汚い！ このプランで必要なことは、どのような 外構工事をしようとしているのか？ ということです。 画面からは「砕石敷き込み」は ほぼ 見えなくなっています。 道路幅員だけが 大きく主張しています。 文字を着色して表現するのは OKですが、 それぞれのプランの中で、文字種類や 文字サイズはできるだけ統一しましょう。 ※仕上表は いい感じになってきました。 ところで、 「Low-Eアルゴンガス入り複層ガラス」 は、このままで大丈夫ですか？ 岩手では 普通に仕上表に記載していますが、 関東方面のメール顧問会員の場合は、 複数の工務店さんに・・ 「これにすると 〇十万円高くなりますよ」 と言われるようです。 （ 本来はレベルの低い建物で十分なようです ） これで数十万円高くなろうが、 工務店さんたちの中から 数百万円高い 業者さんを排除するために、提案コンペ やっているから 問題ないんですが・・。 ところが、Mさんの場所がらでは、 もっと高性能なサッシが求められるとか ということは、ありませんか？ ということで、ある程度のことができたら、 エクセル画面のサイズ調整は、私が行います。 どんどん、作業を進めましょう！ メールをいただきました。2022.9.28(有)エフピー・ステーション 武田様 お世話になっております。 4プランと仕上表のアドバイス記事と、昨日の水平軒天の記事、読みました。ありがとうございます。 今まで長い事エクセルを使って仕事をしてきましたが、『表示倍率は保存した時の状態に依存する』という事を、今回初めて知りました（汗） 初期設定値(100％)に、ファイルを開くたびに戻るものだと思っていました。大きな画像で驚かせてしまって、すみませんでした！○ 平面プランと外構配置プランを２つのシートに分け、 アドバイス通りに並べ替えました ※小さ過ぎ！！ 平面プランが、画面の左上に チョコンと 表現されています。（赤枠） 小さくて、文字も数字も見えません。 工務店さんたちに見せる資料を作りましょう。 エクセル画面いっぱいに表現しましょう。 （黄色枠） 他のプランについても、同様です。 ○ 各プランに、補助線を描き込んでみました。 このような感じで大丈夫でしょうか。 ○ 画面にプランが収まるように、 表示倍率を調整してみました。 文字が潰れて読みにくいですが、 ズームアップすると読めます。 こんな感じで大丈夫でしょうか？ ※大丈夫ではありません。 この資料を見る人に「ズームアップ」とかの 手間をかけさせないような資料作りを しましょう。 すべてのプランを、エクセル画面いっぱいに 表現することで、画面を開いただけで 「どんな家を計画しているのか？」 具体的に分かる資料作りをしましょう。○ 外構プランに、色々と寸法を描き足してみました。 道路台帳平面図があったので、使ってみました。 ※周囲を詳しく表現するために、 肝心な配置・外構プランが小さすぎて 何をどのようにするのか？ よく見えなくなってしまいました。 赤枠部分だけを・・ （ 南側道路の幅員寸法も入れて ） 画面いっぱいに表現しましょう。 （ 黄色枠 ） なお、方位の記号も入れましょう。○ 平面プランには、間取り作成ソフトに 備わっている寸法線を そのまま表示させてあります。 ※せっかくの表示も、 小さ過ぎでは役に立ちません。○ 仕上表の日付を訂正しました！ ※仕上表も 同様で、できるだけ 画面いっぱいに表現しましょう。 （黄色枠）○ 水平軒天の絵を描き直してみました。 ※小さ過ぎ！！ 画面の左上に小さく表現したのでは、 よくわかりません。 画面いっぱいに表現しましょう。 （黄色枠）○ 仕上表の屋根の部分に、 『棟換気（端から端まで）』と記載してみました。 ※仕上表も、画面いっぱいに表現しましょう。 （ もう少し、広げましょう ） すべて、チェックは、形が整ってからです。出来る限りカタチを整えてみました。更なるアドバイスを宜しくお願い致します。 ※今回も、形が整っていませんでした。 すべての資料で、画面にできるだけ 余白を残さずに、大きく表現しましょう。 見る人が、スクロールしたり、拡大したり、 等々の作業をしなくて済むような 資料作りを心がけましょう。 また、什器プランですが・・ 画面の左隅に 一か所ずつの造り付け収納を 描いて、縦長にしていては、 何度もスクロールが必要になります。 ※一列を二列にしたりして、赤枠の絵を 黄色枠のような範囲に配置すれば、 何度もスクロールをせずに済みます。 ※造り付け家具・収納の数からして、 なんとか 2画面に収まりそうに見えます。 什器プランは一度のスクロールで 2画面に！ スミマセンが、 まずカタチをきちんと整えたいので、 作成資料の中身はまだ確認はしていません。 画面を開いたら、そのままで 資料として きちんと眺めることができる、 書かれている言葉も 数字も、そのまま読める、 そのような資料造りをしましょう。 まずは、見せられるカタチを整えましょう！このようにしたら どうでしょう？2022.9.27 ※ちょっと前から気になっていましたが、 Mさんが描いた「立面プラン」の 「軒天（のきてん）」ですが・・ ※「水平軒天」を採用しようと、 Mさんが作成した「立面プラン」では、 軒天が すごく小さいな・・と感じていました。 （ 黄色の〇部分 ） 建物の外壁のラインに合わせているので、 こじんまりとした「水平軒天」になって いますが、現実には以下のようにします。 ※このお宅は 武田FP宅の お向かいさんです。 下の折半屋根は 武田FP宅のカーポート。 で、「水平軒天」ですが、写真のように 外壁ラインより内側に入れて仕上げています。 こうすることで、「水平軒天」のボリュームが 増し、重厚感のあるデザインになっています。 （ 武田FP宅も まったく同じです ） このようにした方がいいかな と思います。 なお、ついでですが、オレンジの〇部分は、 「換気棟」です。 このお宅は 築17年ぐらいで、その当時は このように屋根の ほんの一部だけに設置 していました。 （ 武田FP宅も同じ ） これから造るのであれば、棟の端から端まで 「換気棟」を設置した方が、 確実に湿気や熱気を排出できて、 建物の健康上も、住人の健康上も、 好ましいことになります。メールをいただきました。2022.9.25(有)エフピー・ステーション 武田様 お世話になっております。 什器プラン、仕上表を作成するにあたり、他の会員さんの記事を片っ端から確認して、我が家と共通するものを拾って記載してみました。 ※大変な作業、お疲れさまでした。エクセルファイルひとつにまとめてみましたので、添付します。 ※はい、「4プランと仕上表」を エクセルファイル一つにまとめる、 正解です。プラン毎に、シートを分けてあります。 ※はい、順番に 別の「ベロ」に整理整頓。 このようなやり方で OKです。不足箇所、アドバイスをお願い致します。 ※下の方に まとめて書きます。立面プランの東面についてなのですが、物置を表現すると、ポーチ下収納のドアが見えなくなってしまいます。 なので、物置を点線で表現して、奥のポーチ下収納を優先して表現してみました。 手法として間違いであれば、こちらもアドバイスをお願いします！ それでは、宜しくお願い致します。 ※大変な作業、ごくろうさまでした。 4プランと仕上表の順番は、できれば、 左から「平面」「立面」「什器」「外構」、 そして「仕上表」の順番にしましょう。 「平面」と「外構」は、一つのプランと して提示するのではなく、 それぞれ別個のシートを作りましょう。 『 数字を計算しやすい資料作成 』 各プランには、タテヨコに寸法が 分かるような補助線を描き込みましょう。 工務店さんたちが見積もるために、 長さや面積がスムーズに把握できる 配慮が必要です。 『 見やすく理解しやすい資料作成 』 また、そのページを開いた際に、 スクロールの必要が無いよう配慮しましょう。 ちょうど画面いっぱいに プランが納る そんな状態を作りましょう。 「什器プラン」以外は、確実にそうしましょう。 （ 「什器プラン」は数が多く やむを得ないが、 それでも 2～3画面に 納まるよう仕上げたい ） ①「平面・外構配置プラン」を見ました。 開いた画面には、プランの「足元だけ」が 見えている状態です。 ビックリ！しました。 スクロールしないと、全体が見られません。 この状態で 工務店さんに見せますか？ 外構プランには、土地寸法も描き込みましょう。 土留めの長さが分かるような配慮もしたい。 舗装工事の面積が算出できるような配慮も。 可能なら、道路も表現しましょう。 境界の向こうは隣地？ 道路？ 分かるように。 できれば 南側幅員、東側幅員（歩道・車道）も。 平面プランは、外構プランとは別個に作成。 しっかり各部屋等の寸法などが理解しやすい プランを作成しましょう。 提案・見積りしてもらうために 重要です。 しっかりした資料を作って、 どんな家なのか、理解してもらいましょう。 ②「立面プラン」を見ました。 大きな「既存土留め」が目に飛び込んで きました。 やはり、ビックリ！しました。 上にスクロール、右にスクロールしないと、 全体像が見えません。 立面の4面がスクロール無しに 一画面で 見られるような資料作りをしましょう。 どのシートでも同じです。 開いたら、その一画面で ちょうどよく 全体像が見られるように 作成しましょう。 ③「什器プラン」を見ました。 絵の数が多いので、スクロールせざるを 得ないのはしょうがありませんが、 一つ一つの絵が大き過ぎます。 スクロールしても、3画面に収まるような サイズで仕上げましょう。 （ 他の会員の資料を参考に ） ④「仕上表」を見ました。 作製資料の内、唯一 サイズがちょうどいいです。 （ 日付が およそ4年前ですが ） 他の資料も こんな感じで 画面枠にちょうど 収まるように作成しましょう。 まずは カタチから。しっかり整えましょう。 カタチが整ってから、内部をしっかり 見ていきます。 終わりが見えてきています！ がんばりましょう！ メールをいただきました。2022.9.19(有)エフピー・ステーション 武田様 お世話になっております。 ここ数日、什器プランの作成に没頭していました。 ※はい、しばらく 音沙汰が無かったので、 そういうことだろうと 思っていました。使用しているソフトでは、表現しきれない部分があったので、エクセルと、ソフトのパース図を織り交ぜて作ってみました。キッチン廻りの希望ですが、既製品のシステムキッチン（W2550,D650,H900）で、ビルトイン食洗機は付けません。 キッチン全体の収納が少ないのも理由ですが、去年買ったばかりの据え置き型がありまして。これが壊れたあと、後継機を購入するかは未定な程度の必要度です。 東面のキッチン収納（食器棚、カウンター）は、造作をお願いしたいと考えています。 他の会員さんの記事を読んでいると、造作があまり得意ではない工務店さんもいらっしゃるようですので、既製品も視野に入れつつ…という感じです。 什器プラン、作ってみたものの、希望をとにかく（ちょっと乱暴に）書き込んでいます。 「構造上、これは無理だよ」という部分もあるかと思います。武田さんのお知恵を拝借しながら、現実的なものに直していきたいと思いますので、チェックとアドバイスをお願い致します。 どのように送信すればよいかわからなかったので、ひとまず、すべてを画像にして添付、送信します。かなりの枚数になってしまいました…。 ※このように、かなりの枚数になるようでは、 いよいよ 工務店さん達に「提案・見積り」 を依頼するという時点で、マズイです。 資料作成は、枚数も含めて整理整頓しましょう。 「4プランと仕上表」 以下のようになれば、理想的です。 （ 私はいつも このようにしています ） 〇平面プラン：1枚 〇立面プラン：1枚 〇外構プラン：1枚 〇什器プラン：2枚～3枚 〇仕上表：1枚 （ 基本的に すべてのページが同じ向き ） このように仕上げることで、提案コンペで 各工務店さんに メール送信する際に、 1個のエクセル資料で添付できます。 （注）什器プランは、ページごとに向きが 変わるような資料作りをしてはいけません。玄関の上がり框を、再考していました。やはり、ホール部分が突然欠けるのは危ないかな…と思い、玄関土間にはみ出す感じで、2段目を設けるように変更しています。 それと、お願いがあります。『仕上げ表』のひな型がありましたら、お譲りいただくことは可能でしょうか？ ※はい、この記事をアップしたら、 メール添付で送ります。自分で作ってみようと思ったのですが、ブログの画像が鮮明に読み取れず、制作が難航していました（汗） それでは、宜しくお願い致します。 ※什器プランは、什器一つごとに作成 するのではなく、 1ページに数件の什器を表現して、 2～3ページですべて表現できるように しましょう。 （ すべて 同じ向きで ） 2～3ページで 仕上げている様子を、 過去の会員さんの事例で確認して下さい。メールをいただきました。2022.9.13(有)エフピー・ステーション 武田様 お世話になっております。 昨晩から、什器プランの作成に取り掛かっています。他の会員さんの記事を見ながら、ひとまず、キッチン収納を作成してみました。 このまま進めて大丈夫でしょうか。チェックとアドバイスをお願いし致します。 ※あれ？ エクセルですか？ これまで同様、ソフトを使って表現する のかと思っていました。 ソフトで パースを見せたりしながら・・。 絵の中に 補足説明は できるだけ付けましょう。 「引き出し」とか「可動ダナ」とか。 それから・・ タナだけなのか？ トビラがつくのか？ のような区別もつけましょう。 この絵では、ゴミ置き場以外が「扉」の ように見えますが。 また、正面から見て 左右が対象でない場合は、 両側に それぞれの「断面」を表現しましょう。 なお、什器プランの作成順番は、 この家の場合は、 玄関から入って：「シューズケース」 リビングに入って：「小上がり周辺」 ダイニングキッチンで：「キッチン収納」 「シンク廻り」の希望は？ 洗面に入って： （ その前にトイレ内は何か造作は？ ） のように、 歩いて各空間を通り過ぎていく感じで、 （ 展示場の建物を巡っている感覚で ） 表現しましょう。 2階も同様です。 階段を上がって右へ行くと： 造作家具でなくても、2階吹抜け部分の 「手すり・柵」等も表現しておけば、 実際の建築の際の行き違いも生じません。 さあ！ がんばってみましょう！メールをいただきました。2022.9.13(有)エフピー・ステーション 武田様 お世話になっております。 軒天の形状について、アドバイスありがとうございます。立面プランの屋根を、『水平軒天』で表現してみました！それと、例の石付き金属瓦（無落雪）屋根材ですが、積雪地域の標準勾配が「3.5寸以上」とメーカーのホームページに書いてあったので、ひとまず、当初の5寸から、3.5寸に描き直してみました。 軒の出は、少し遠慮して、350～400くらいにしたほうが良さそうな気がしています…。平面プランも立面プランも、だいぶ形になってきたように思います！ ※はい、家らしくなってきました。 シンプルな総二階で、 構造的にも安定したカタチだし、 通気・換気もスムーズな切妻屋根だし、 お日様の恩恵を十分に受けられそうだし、 同じ面積の家でもリーズナブルな価格に なりそうだし、 （ 土盛り・土留めが余計ですが ） 工務店さんたちの提案・見積りが楽しみです。 それでも、 平気で とんでもない金額を提示する、 のん気な業者さんもいるんだろうなぁ。早速エクセルで、『工務店や業者に提案を受ける事項』の一覧表の作成に取り掛かろうと思います。 ※おっと！ まだまだ、まだまだ。。 ドウドウ、ドウドウ、落ち着いて。 まだ「4プランと仕上表」は完成していません。 工務店さん達に思いを馳せるのは まだ早い。引き続き、よろしくお願い致します。 ※平面プラン、立面プラン、外構プランは、 ほぼ でき上りつつありますが、 これだけで提案や見積もりをするには、 不確定部分があり過ぎて、 工務店さんたちも 困ることになります。 什器プランと仕上表が、全く手つかずです。 他のメール顧問会員の記事を参考に、 「什器プラン」と「仕上表」の作成に 進んでみましょう。 全く同じ間取りや外観でも、什器プランと 仕上表によっては、全く別の内容になります。 不明な部分は 質問や相談をしてもらえば、 どんどんコメントします。『 これからの人生の 住居費総額 』賃貸の人生 ：3,489万円持ち家の人生：5,871万円《 M家 40代：4人家族 》 2022年6月 ※一生 賃貸住まいのキャッシュフローグラフ。 （ 一年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※グラフの根拠になる キャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※マイホーム取得の資金計画。 ※マイホーム取得後のキャッシュフローグラフ。 ※グラフの根拠になるキャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※参考にして、自分たちのキャッシュフロー表を 作ってみましょう。 『 これからの人生の 住居費総額 』賃貸の人生 ：3,489万円持ち家の人生：7,342万円《 M家 40代：4人家族 》 2022年5月 ※一生 賃貸住まいのキャッシュフローグラフ。 （ 一年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※グラフの根拠になる キャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※マイホーム取得の資金計画。 ※マイホーム取得後のキャッシュフローグラフ。 ※グラフの根拠になるキャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。現状診断後、メールをいただきました。2022.4.21(有)エフピー・ステーション武田様 佐々木様 こんばんは。 現状診断を受け取りました、ありがとうございます。 早速、マイホーム取得に向けて、生活設計シミュレーションを！と行きたいところなのですが、この度の転勤により、4月から 夫の収入が、手当分増額熱源が、オール電化から、ガス・灯油・電気に変更息子が少年団を卒団したことで、外食が減少3月末に軽自動車を1台廃車 (ヒアリングの段階で、任意保険の 年額3万円をカットし忘れていました） と変化がありました。 ※良い方に 変化があったようです。ここ数年の家計簿データよりも、収入が増えて、支出が減る傾向になると予想しています。 6月分の家計簿から、年間収支の修正が出来ると思いますので、キャッシュフロー表を訂正してから、改めて生活設計シミュレーションをご依頼します。 ※了解しました。 6月以降に・・。それまでの間に、何か美味しいものを準備しておきますね！ ※ ！？ 予想よりも早く現状診断が終える事ができたので、準備不足でした！すみません！！ ※ん？ 何か おいしそうなモノが送られて きそうなな予感・・引き続き、どうぞよろしくお願いいたします。 ※何やら 楽しみな 気分になってきました・・。 ※読者の皆さんも、記事を参考に 自分たちの生活設計を行なってみましょう！ まず、年金を知りましょう。 Mさん夫妻は 将来 このように受け取ります。 ※その年金手取り額を 老後のキャッシュフロー表に 落とし込んでみましょう。 Mさん夫妻の場合は このようになります。 ※キャッシュフロー表は、老後不だけでなく、 現役も含んだ 一生のモノを作成してみましょう。 左が現役で 右が老後です。 ※現役の拡大です。 ※老後の拡大です。 ※キャッシュフロー表の右端が「貯蓄残高」で、 一年ごとの「貯蓄残高」の推移が、 下の キャッシュフローグラフです。 このグラフで 以後の人生すべてが確認できます。 ※読者の皆さんも、自分たちのモノを作ってみましょう。 （ お金に振り回されない人生のために ）メールをいただきました。2022.4.11(有)エフピー・ステーション武田様 ご無沙汰しております。 2015年2月18日にメール顧問会員になりました、〇〇在住のMです。その節は、夫の単身赴任用のマイホーム取得シミュレーションなど、細かく計算していただき、ありがとうございました。 6年ほど、〇〇市に居りましたが、この４月に〇〇市に戻り、本格的にマイホーム取得に乗り出そうとしています。 メール会員の遠隔取得支援をお引き受けいただくことは可能でしょうか？ ※もちろんです。 改めて メール顧問会員になるための 案内を送ります。また、お引き受けいただける場合に、まずやっておくべき事がありましたら、ご教示願います。 ※人生最大の買い物です。 まったくの素人のままではいけません。 マイホームはもちろん、不動産についても 基礎的な知識は勉強しておきましょう。ご返信お待ちしています。 ※最近の記事で 土地を買って マイホーム建築 ・・というメール会員の記事を、 過去から追って 読み込むだけでも、 かなりの勉強になりますよ。 また、関連キーワードは、積極的に ネットで調べていきましょう。 当事務所でお手伝いする場合は、まず 現状診断、そして生活設計、それから マイホーム取得の実行支援へと進みます。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時真空か？ ガス入りか？ どっちだべ。・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて21年目のファイナンシャル・プランナー事務所（有）エフピー・ステーション宅建業免許：岩手県知事（5）第2138号電話：019‐629‐3115 FAX:019-629-3116メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ《 スタッフ ＆ 勤務シフト 》武田FP 1級FP技能士 宅地建物取引士 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 3級FP技能士 （ 日本一の ） 事務所：10時～15時
2022/09/30
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住宅ローン控除は 家を買った以上のお金が戻る？
お金が戻るって聞いたんですが ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 武田 つとむ発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。 STOP WAR！ STOP PUTIN！Q住宅ローン控除は、家を買った以上のお金が戻ってくると聞いたのですが、本当でしょうか？ ※おバカさんです。 そんな とんでもない制度があったら、 世の中 グチャグチャになってしまいます。ある程度資産がないと無理でしょうか。 ※おバカさんです。 勝手に勘違いしてはいけない。 資産がある人だけが優遇される世の中 には、したくないものです。Aそんな制度なら全員家を買いますよ。住宅ローン控除は、「年末時点での住宅ローンの残高の1％」が、給与などから納めた所得税や住民税から控除される制度のことをいいます。 ※これからの人は、年末残高の1％ではなく、 0.7％が控除されます。それも13年間です。（消費税８パーセントのときの購入だと10年） つまり税金が少し安くなることにはなりますが、家を買ったお金はまるまる支払いのは当然です。 A住宅ローンの金利より、住宅ローン控除（年末時点での住宅ローンの 残高の1％が戻ってくる制度）の方が高くなるという説明をされたのだと思います。例えばローンの金利が0.7%で年末残高1000万なら年間に支払う利息分は約7万ほどですが、 ※おバカさんです。 この説明は、間違っています。 年間に払う利息は 7万円ではありません。 住宅ローン返済額の 元金と金利の構造を 知らないから、このような 単純で おバカな話になります。 ※住宅ローンの返済額の構造は、一般的には この絵のような「元金」と「利息」の 関係になっています。 つまり、「利息」はいつも一定額ではなく、 返済初期の期間ほど「利息額」が大きく、 返済後期になるほど「利息額」が小さくなります。 金融機関が「無取りっぱぐれが無い」よう、 うまい仕組みになっています。 なので、たとえば 一年目の年末残高が1千万円 だとしても、「金利0.7％なら利息は7万円」 ということには、全く なりません。住宅ローン控除で10万円戻ってくるので3万ほどお得ということ。 ※おバカさんです。 そう単純ではない。13年間適用されるから、35年ローン（金利1％未満）を組んで13年間住宅ローン控除を受ける。14年目に一括返済すれば金利分の支払いはなく大変お得な制度。 ※おバカさんです。 「金利の支払いはなく」なるかどうかは、 きちんと計算してみないと 分かりません。 たとえば、0.5％ 3000万円 35年返済だと、 以下のように 利息総額は 270万円です。 ※もっと詳しく見ると・・ ※この返済表から、 ローン利息は初期ほど多額に負担して、 先へ行くほど 少額になっていくことを 理解しておいてください。 ローン控除期間の13年間 いっぱい返済して （ 毎年の年末残高の0.7％の減税 ） たっぷりローン控除の恩恵を受けたら、 14年目に 1300万円を一括返済すると・・ （ 毎年100万円の繰上返済×13年 との比較 ） ※ローン控除だけだと、270万円だった利息が、 49万円に減る・・だけですが、 13年のローン控除期間終了後の14年目に、 1300万円をまとめて繰上返済すると、 270万円だった利息に上乗せで48万円が 戻ります。 「ローン控除と繰上返済」で 本来の利息以上のお金が戻ります。 （ 買った家以上のお金 ではなく ） このへんが勘違いの元だったと思われます。 なお、積極的に毎年繰上返済した場合も、 本来の利息＋25万円のお金が戻りますが、 控除期間終了後に一括で繰上返済した方が ＋48万円なので、お得な事が分かります。 これは、金利が0.5％の場合だからです。 金利が1％以上の場合は、状況が逆転する ことを、表から理解しておいてください。 ローン控除期間中だろうが、積極的に 繰上返済した方が お得になります。隊長！ また おバカを発見しました！・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて21年目のファイナンシャル・プランナー事務所（有）エフピー・ステーション宅地建物取引業免許：岩手県知事（5）第2138号電話：019‐629‐3115 FAX:019-629-3116メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ《 スタッフ ＆ 勤務シフト 》武田FP 1級FP技能士 宅地建物取引士 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 3級FP技能士 （ 日本一の ） 事務所：10時～15時
2022/09/30
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☆住宅ローン本審査ど建築着工 とっちが先だった？
家を建てた方に質問です。 ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 武田 つとむ発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。 STOP WAR！ STOP PUTIN！Q住宅を建てた人に質問です。工事の着工と本審査どちらが先でしたか？ ※おバカさんです。 建築する客の側で考えれば・・ どっちが先でもいい人は限られています。 現金で建築できるけど、 わざと 住宅ローンを利用する人、 この人に限られます。 住宅ローンに頼らざるを得ない人は、 ローンの本審査が通ってからの着工！ （ 当たり前 ） 請負契約書にも ローン条項があって、 ローンが通らなければ、 契約は無効になります。 が、建築業者の側で考えれば・・ それぞれの事情があったりして、 強硬着工する建築業者もいたりします。 業者が どのように説明しようが、 言いなりにならない強い意志を持ちたい。 最悪の場合、トラブルでグダグダになります。 何も分からない素人のまま、 業者の言いなりで突っ走ることなく、 マイホーム建築の常識を把握して 堅実なマイホーム建築を行いましょう。 A仮審査→契約→本審査→融資確定→着工の順番です。契約後の本審査不通過は無条件で解約となり手付金も戻りますが本審査を通過したにもかかわらず解約すれば違約金が発生します。なお本審査中の解約も手付金没収などなんらかのペナルティが発生します。 A本審査も通らず着工するハウスメーカーや工務店は無いかと思います。 ※おバカさんです。 世の中、そんな甘いものではない。 建築する側の事情で 色々やっています。 A今年ト◯◯ホーム◯古屋で注文住宅をたてましたが、10月に着工して本審査をしたのは翌年の2月初旬でした。銀行とローン契約をしたのは引渡しの1週間前でした。仮審査は住宅契約前でしたが銀行の本審査はこちらがあせる位遅かったです。ハウスメーカーは仮審査さえ通れば契約して着工します。 ※はい、普通に やられています。 ハウスメーカーの中では・・ せっかく契約を取ったのに、 いつまでも着工しないでおけないものです。 早く着工して 早く完成させて、 できるだけ早く 代金を回収したいものです。 住宅ローンの仮審査が通って、 どこからどう見ても ローンに問題が無い、 と判断すれば、どんどん着工！！ 会社の経営戦略上、そういうことになります。 A地元の工務店で建てましたが、我が家も着工してから本審査通しました。着工のときに、大きい金額のローンは組まないように注意してくださいと言われました。 A銀行で融資担当しております。本審査も通らずに着工するハウスメーカーはありません。融資が確定していないのですから。 ※銀行員さん、あんたは 甘い。 世の中が見えていない。大体のメーカーでは着工金が必要で、着工金を払うにもつなぎ資金が必要。つなぎ資金を使うには本審査が通っているのが大前提。 ※甘い。 着工を早めるためには、着工金なし なんて小細工は、普通にやられます。皆さん金消契約とごっちゃになってます。田舎の工務店なら、事前審査と本審査の違いがわからずに着工する可能性はありますが… ※本当に銀行の融資担当なの？ 甘い。 本審査結果を待たずに 着工しているのは、 田舎の工務店ではなく、 着工棟数の多さを競うハウスメーカー なんですよ。隊長！ また おバカさんを発見しました！・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて21年目のファイナンシャル・プランナー事務所（有）エフピー・ステーション宅地建物取引業免許：岩手県知事（5）第2138号電話：019‐629‐3115 FAX:019-629-3116メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ《 スタッフ ＆ 勤務シフト 》武田FP 1級FP技能士 宅地建物取引士 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 3級FP技能士 （ 日本一の ） 事務所：10時～15時
2022/09/30
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道路幅は 鮮明に分かるけど 建物廻りの仕上げは？
肝心なことが分からない外構プランになっています。 ※何を説明する資料なのか？ 意味を理解して 作業をしましょう。 自分の頭で考える生活設計。1球FP技能士 武田 つとむ兄弟ワンコ。 STOP WAR！ STOP PUTIN！〇メール顧問会員のMさん（40代） （ 相談：生活設計・マイホーム取得 ）2015.2.18 メール顧問会員。2015.4.6 現状診断。2022.4.21 現状診断。2022.6.3 マイホーム取得シミュレーション。2022.6.7 土地購入実行支援料：55,000円入金2022.6.21 マイホーム建築実行支援料：330,000円入金 ※下の②の土地を購入契約しました。 南側と東側が道路の角地！ 間口が狭くて 広い、すごい土地です。 「採光」なんてケチな事を考える必要なし！ ※車の出入りに この「止まれ」は じゃまですね。 ※道路が広くて いいですね。 黄色の〇が①の区画との境界です。 ※南向かいに公園もあって 開放的です。 ※なので、複数の工務店さんを具体的に 比較するための 資料作成を進めています。 （ 4プランと仕上げ表 ）メールをいただきました。2022.9.29(有)エフピー・ステーション 武田様 お世話になっております。 武田さんのパソコン画面の画像を見て、驚きました。デスクトップパソコンというのは、そんなに広くエクセル画面を表示できるのですね！ ※わお！ そういうことだったんですね。 なんで、毎回毎回、ひどい資料を 作っては送って来るんだろう？ と 思っていましたが、パソコンの違いで 起こっていたことだったんですね。 やっと、理解できました。私のノートパソコンで、画面いっぱいに広げたところで、そんなに小っちゃくしか表示されないとは…。 昨日の記事の画像をヒントに、図や表の大きさを調整してみましたが、求められているサイズになっているか自信がありません。 サイズ感を、目で見て確認できないのが辛い所です…。（私のノートＰＣ上では、 はみ出し過ぎていて全容が見えません💦） もう一度、各プランと仕上表を見ていただいて、またスクリーンショットなどでサイズ感を教えて頂けると助かります。 宜しくお願い致します。 ※OKです。 各プランの最終的なサイズについては、 私が微調整した上で、 メール添付で送ります。 その前に、各プランをしっかり作りましょう。 送られてきた資料を、そのまま掲載します。 （ こんな感じに なっています ） ※平面プランの寸法表示は、あまりにも 外へ逃げすぎています。（赤い枠） これらを、できるだけ建物に近づけましょう。 （黄色の枠） 画面から見えなくなっている南部分も 同様にしましょう。 そうすることで、平面プランを拡大できて、 その内容を しっかり確認することができます。 ※寸法補助ラインは、上と横は不要です。 それぞれの立面プランの下だけにあれば、 用は足ります。 それから、土留めコンクリートの高さの 表現は必要です。 ※什器プランは、いい感じになりました。 この感じで、2.5画面で見ることができます。 ※敷地の上端がギリギリ（黄色）は、まずい。 南側道路の向かい側境界ラインが無い のは（黄色）、まずい。 絵のように、右の赤い部分をカットして、 下の部分もちょっとカットすることで、 上記、2つの問題は解決します。 それから、どのプランにも言えることで、 この配置・外構プランは特に、 字や数字のサイズがバラバラで汚い！ このプランで必要なことは、どのような 外構工事をしようとしているのか？ ということです。 画面からは「砕石敷き込み」は ほぼ 見えなくなっています。 道路幅員だけが 大きく主張しています。 文字を着色して表現するのは OKですが、 それぞれのプランの中で、文字種類や 文字サイズはできるだけ統一しましょう。 ※仕上表は いい感じになってきました。 ところで、 「Low-Eアルゴンガス入り複層ガラス」 は、このままで大丈夫ですか？ 岩手では 普通に仕上表に記載していますが、 関東方面のメール顧問会員の場合は、 複数の工務店さんに・・ 「これにすると 〇十万円高くなりますよ」 と言われるようです。 （ 本来はレベルの低い建物で十分なようです ） これで数十万円高くなろうが、 工務店さんたちの中から 数百万円高い 業者さんを排除するために、提案コンペ やっているから 問題ないんですが・・。 ところが、Mさんの場所がらでは、 もっと高性能なサッシが求められるとか ということは、ありませんか？ ということで、ある程度のことができたら、 エクセル画面のサイズ調整は、私が行います。 どんどん、作業を進めましょう！ メールをいただきました。2022.9.28(有)エフピー・ステーション 武田様 お世話になっております。 4プランと仕上表のアドバイス記事と、昨日の水平軒天の記事、読みました。ありがとうございます。 今まで長い事エクセルを使って仕事をしてきましたが、『表示倍率は保存した時の状態に依存する』という事を、今回初めて知りました（汗） 初期設定値(100％)に、ファイルを開くたびに戻るものだと思っていました。大きな画像で驚かせてしまって、すみませんでした！○ 平面プランと外構配置プランを２つのシートに分け、 アドバイス通りに並べ替えました ※小さ過ぎ！！ 平面プランが、画面の左上に チョコンと 表現されています。（赤枠） 小さくて、文字も数字も見えません。 工務店さんたちに見せる資料を作りましょう。 エクセル画面いっぱいに表現しましょう。 （黄色枠） 他のプランについても、同様です。 ○ 各プランに、補助線を描き込んでみました。 このような感じで大丈夫でしょうか。 ○ 画面にプランが収まるように、 表示倍率を調整してみました。 文字が潰れて読みにくいですが、 ズームアップすると読めます。 こんな感じで大丈夫でしょうか？ ※大丈夫ではありません。 この資料を見る人に「ズームアップ」とかの 手間をかけさせないような資料作りを しましょう。 すべてのプランを、エクセル画面いっぱいに 表現することで、画面を開いただけで 「どんな家を計画しているのか？」 具体的に分かる資料作りをしましょう。○ 外構プランに、色々と寸法を描き足してみました。 道路台帳平面図があったので、使ってみました。 ※周囲を詳しく表現するために、 肝心な配置・外構プランが小さすぎて 何をどのようにするのか？ よく見えなくなってしまいました。 赤枠部分だけを・・ （ 南側道路の幅員寸法も入れて ） 画面いっぱいに表現しましょう。 （ 黄色枠 ） なお、方位の記号も入れましょう。○ 平面プランには、間取り作成ソフトに 備わっている寸法線を そのまま表示させてあります。 ※せっかくの表示も、 小さ過ぎでは役に立ちません。○ 仕上表の日付を訂正しました！ ※仕上表も 同様で、できるだけ 画面いっぱいに表現しましょう。 （黄色枠）○ 水平軒天の絵を描き直してみました。 ※小さ過ぎ！！ 画面の左上に小さく表現したのでは、 よくわかりません。 画面いっぱいに表現しましょう。 （黄色枠）○ 仕上表の屋根の部分に、 『棟換気（端から端まで）』と記載してみました。 ※仕上表も、画面いっぱいに表現しましょう。 （ もう少し、広げましょう ） すべて、チェックは、形が整ってからです。出来る限りカタチを整えてみました。更なるアドバイスを宜しくお願い致します。 ※今回も、形が整っていませんでした。 すべての資料で、画面にできるだけ 余白を残さずに、大きく表現しましょう。 見る人が、スクロールしたり、拡大したり、 等々の作業をしなくて済むような 資料作りを心がけましょう。 また、什器プランですが・・ 画面の左隅に 一か所ずつの造り付け収納を 描いて、縦長にしていては、 何度もスクロールが必要になります。 ※一列を二列にしたりして、赤枠の絵を 黄色枠のような範囲に配置すれば、 何度もスクロールをせずに済みます。 ※造り付け家具・収納の数からして、 なんとか 2画面に収まりそうに見えます。 什器プランは一度のスクロールで 2画面に！ スミマセンが、 まずカタチをきちんと整えたいので、 作成資料の中身はまだ確認はしていません。 画面を開いたら、そのままで 資料として きちんと眺めることができる、 書かれている言葉も 数字も、そのまま読める、 そのような資料造りをしましょう。 まずは、見せられるカタチを整えましょう！このようにしたら どうでしょう？2022.9.27 ※ちょっと前から気になっていましたが、 Mさんが描いた「立面プラン」の 「軒天（のきてん）」ですが・・ ※「水平軒天」を採用しようと、 Mさんが作成した「立面プラン」では、 軒天が すごく小さいな・・と感じていました。 （ 黄色の〇部分 ） 建物の外壁のラインに合わせているので、 こじんまりとした「水平軒天」になって いますが、現実には以下のようにします。 ※このお宅は 武田FP宅の お向かいさんです。 下の折半屋根は 武田FP宅のカーポート。 で、「水平軒天」ですが、写真のように 外壁ラインより内側に入れて仕上げています。 こうすることで、「水平軒天」のボリュームが 増し、重厚感のあるデザインになっています。 （ 武田FP宅も まったく同じです ） このようにした方がいいかな と思います。 なお、ついでですが、オレンジの〇部分は、 「換気棟」です。 このお宅は 築17年ぐらいで、その当時は このように屋根の ほんの一部だけに設置 していました。 （ 武田FP宅も同じ ） これから造るのであれば、棟の端から端まで 「換気棟」を設置した方が、 確実に湿気や熱気を排出できて、 建物の健康上も、住人の健康上も、 好ましいことになります。メールをいただきました。2022.9.25(有)エフピー・ステーション 武田様 お世話になっております。 什器プラン、仕上表を作成するにあたり、他の会員さんの記事を片っ端から確認して、我が家と共通するものを拾って記載してみました。 ※大変な作業、お疲れさまでした。エクセルファイルひとつにまとめてみましたので、添付します。 ※はい、「4プランと仕上表」を エクセルファイル一つにまとめる、 正解です。プラン毎に、シートを分けてあります。 ※はい、順番に 別の「ベロ」に整理整頓。 このようなやり方で OKです。不足箇所、アドバイスをお願い致します。 ※下の方に まとめて書きます。立面プランの東面についてなのですが、物置を表現すると、ポーチ下収納のドアが見えなくなってしまいます。 なので、物置を点線で表現して、奥のポーチ下収納を優先して表現してみました。 手法として間違いであれば、こちらもアドバイスをお願いします！ それでは、宜しくお願い致します。 ※大変な作業、ごくろうさまでした。 4プランと仕上表の順番は、できれば、 左から「平面」「立面」「什器」「外構」、 そして「仕上表」の順番にしましょう。 「平面」と「外構」は、一つのプランと して提示するのではなく、 それぞれ別個のシートを作りましょう。 『 数字を計算しやすい資料作成 』 各プランには、タテヨコに寸法が 分かるような補助線を描き込みましょう。 工務店さんたちが見積もるために、 長さや面積がスムーズに把握できる 配慮が必要です。 『 見やすく理解しやすい資料作成 』 また、そのページを開いた際に、 スクロールの必要が無いよう配慮しましょう。 ちょうど画面いっぱいに プランが納る そんな状態を作りましょう。 「什器プラン」以外は、確実にそうしましょう。 （ 「什器プラン」は数が多く やむを得ないが、 それでも 2～3画面に 納まるよう仕上げたい ） ①「平面・外構配置プラン」を見ました。 開いた画面には、プランの「足元だけ」が 見えている状態です。 ビックリ！しました。 スクロールしないと、全体が見られません。 この状態で 工務店さんに見せますか？ 外構プランには、土地寸法も描き込みましょう。 土留めの長さが分かるような配慮もしたい。 舗装工事の面積が算出できるような配慮も。 可能なら、道路も表現しましょう。 境界の向こうは隣地？ 道路？ 分かるように。 できれば 南側幅員、東側幅員（歩道・車道）も。 平面プランは、外構プランとは別個に作成。 しっかり各部屋等の寸法などが理解しやすい プランを作成しましょう。 提案・見積りしてもらうために 重要です。 しっかりした資料を作って、 どんな家なのか、理解してもらいましょう。 ②「立面プラン」を見ました。 大きな「既存土留め」が目に飛び込んで きました。 やはり、ビックリ！しました。 上にスクロール、右にスクロールしないと、 全体像が見えません。 立面の4面がスクロール無しに 一画面で 見られるような資料作りをしましょう。 どのシートでも同じです。 開いたら、その一画面で ちょうどよく 全体像が見られるように 作成しましょう。 ③「什器プラン」を見ました。 絵の数が多いので、スクロールせざるを 得ないのはしょうがありませんが、 一つ一つの絵が大き過ぎます。 スクロールしても、3画面に収まるような サイズで仕上げましょう。 （ 他の会員の資料を参考に ） ④「仕上表」を見ました。 作製資料の内、唯一 サイズがちょうどいいです。 （ 日付が およそ4年前ですが ） 他の資料も こんな感じで 画面枠にちょうど 収まるように作成しましょう。 まずは カタチから。しっかり整えましょう。 カタチが整ってから、内部をしっかり 見ていきます。 終わりが見えてきています！ がんばりましょう！ メールをいただきました。2022.9.19(有)エフピー・ステーション 武田様 お世話になっております。 ここ数日、什器プランの作成に没頭していました。 ※はい、しばらく 音沙汰が無かったので、 そういうことだろうと 思っていました。使用しているソフトでは、表現しきれない部分があったので、エクセルと、ソフトのパース図を織り交ぜて作ってみました。キッチン廻りの希望ですが、既製品のシステムキッチン（W2550,D650,H900）で、ビルトイン食洗機は付けません。 キッチン全体の収納が少ないのも理由ですが、去年買ったばかりの据え置き型がありまして。これが壊れたあと、後継機を購入するかは未定な程度の必要度です。 東面のキッチン収納（食器棚、カウンター）は、造作をお願いしたいと考えています。 他の会員さんの記事を読んでいると、造作があまり得意ではない工務店さんもいらっしゃるようですので、既製品も視野に入れつつ…という感じです。 什器プラン、作ってみたものの、希望をとにかく（ちょっと乱暴に）書き込んでいます。 「構造上、これは無理だよ」という部分もあるかと思います。武田さんのお知恵を拝借しながら、現実的なものに直していきたいと思いますので、チェックとアドバイスをお願い致します。 どのように送信すればよいかわからなかったので、ひとまず、すべてを画像にして添付、送信します。かなりの枚数になってしまいました…。 ※このように、かなりの枚数になるようでは、 いよいよ 工務店さん達に「提案・見積り」 を依頼するという時点で、マズイです。 資料作成は、枚数も含めて整理整頓しましょう。 「4プランと仕上表」 以下のようになれば、理想的です。 （ 私はいつも このようにしています ） 〇平面プラン：1枚 〇立面プラン：1枚 〇外構プラン：1枚 〇什器プラン：2枚～3枚 〇仕上表：1枚 （ 基本的に すべてのページが同じ向き ） このように仕上げることで、提案コンペで 各工務店さんに メール送信する際に、 1個のエクセル資料で添付できます。 （注）什器プランは、ページごとに向きが 変わるような資料作りをしてはいけません。玄関の上がり框を、再考していました。やはり、ホール部分が突然欠けるのは危ないかな…と思い、玄関土間にはみ出す感じで、2段目を設けるように変更しています。 それと、お願いがあります。『仕上げ表』のひな型がありましたら、お譲りいただくことは可能でしょうか？ ※はい、この記事をアップしたら、 メール添付で送ります。自分で作ってみようと思ったのですが、ブログの画像が鮮明に読み取れず、制作が難航していました（汗） それでは、宜しくお願い致します。 ※什器プランは、什器一つごとに作成 するのではなく、 1ページに数件の什器を表現して、 2～3ページですべて表現できるように しましょう。 （ すべて 同じ向きで ） 2～3ページで 仕上げている様子を、 過去の会員さんの事例で確認して下さい。メールをいただきました。2022.9.13(有)エフピー・ステーション 武田様 お世話になっております。 昨晩から、什器プランの作成に取り掛かっています。他の会員さんの記事を見ながら、ひとまず、キッチン収納を作成してみました。 このまま進めて大丈夫でしょうか。チェックとアドバイスをお願いし致します。 ※あれ？ エクセルですか？ これまで同様、ソフトを使って表現する のかと思っていました。 ソフトで パースを見せたりしながら・・。 絵の中に 補足説明は できるだけ付けましょう。 「引き出し」とか「可動ダナ」とか。 それから・・ タナだけなのか？ トビラがつくのか？ のような区別もつけましょう。 この絵では、ゴミ置き場以外が「扉」の ように見えますが。 また、正面から見て 左右が対象でない場合は、 両側に それぞれの「断面」を表現しましょう。 なお、什器プランの作成順番は、 この家の場合は、 玄関から入って：「シューズケース」 リビングに入って：「小上がり周辺」 ダイニングキッチンで：「キッチン収納」 「シンク廻り」の希望は？ 洗面に入って： （ その前にトイレ内は何か造作は？ ） のように、 歩いて各空間を通り過ぎていく感じで、 （ 展示場の建物を巡っている感覚で ） 表現しましょう。 2階も同様です。 階段を上がって右へ行くと： 造作家具でなくても、2階吹抜け部分の 「手すり・柵」等も表現しておけば、 実際の建築の際の行き違いも生じません。 さあ！ がんばってみましょう！メールをいただきました。2022.9.13(有)エフピー・ステーション 武田様 お世話になっております。 軒天の形状について、アドバイスありがとうございます。立面プランの屋根を、『水平軒天』で表現してみました！それと、例の石付き金属瓦（無落雪）屋根材ですが、積雪地域の標準勾配が「3.5寸以上」とメーカーのホームページに書いてあったので、ひとまず、当初の5寸から、3.5寸に描き直してみました。 軒の出は、少し遠慮して、350～400くらいにしたほうが良さそうな気がしています…。平面プランも立面プランも、だいぶ形になってきたように思います！ ※はい、家らしくなってきました。 シンプルな総二階で、 構造的にも安定したカタチだし、 通気・換気もスムーズな切妻屋根だし、 お日様の恩恵を十分に受けられそうだし、 同じ面積の家でもリーズナブルな価格に なりそうだし、 （ 土盛り・土留めが余計ですが ） 工務店さんたちの提案・見積りが楽しみです。 それでも、 平気で とんでもない金額を提示する、 のん気な業者さんもいるんだろうなぁ。早速エクセルで、『工務店や業者に提案を受ける事項』の一覧表の作成に取り掛かろうと思います。 ※おっと！ まだまだ、まだまだ。。 ドウドウ、ドウドウ、落ち着いて。 まだ「4プランと仕上表」は完成していません。 工務店さん達に思いを馳せるのは まだ早い。引き続き、よろしくお願い致します。 ※平面プラン、立面プラン、外構プランは、 ほぼ でき上りつつありますが、 これだけで提案や見積もりをするには、 不確定部分があり過ぎて、 工務店さんたちも 困ることになります。 什器プランと仕上表が、全く手つかずです。 他のメール顧問会員の記事を参考に、 「什器プラン」と「仕上表」の作成に 進んでみましょう。 全く同じ間取りや外観でも、什器プランと 仕上表によっては、全く別の内容になります。 不明な部分は 質問や相談をしてもらえば、 どんどんコメントします。『 これからの人生の 住居費総額 』賃貸の人生 ：3,489万円持ち家の人生：5,871万円《 M家 40代：4人家族 》 2022年6月 ※一生 賃貸住まいのキャッシュフローグラフ。 （ 一年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※グラフの根拠になる キャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※マイホーム取得の資金計画。 ※マイホーム取得後のキャッシュフローグラフ。 ※グラフの根拠になるキャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※参考にして、自分たちのキャッシュフロー表を 作ってみましょう。 『 これからの人生の 住居費総額 』賃貸の人生 ：3,489万円持ち家の人生：7,342万円《 M家 40代：4人家族 》 2022年5月 ※一生 賃貸住まいのキャッシュフローグラフ。 （ 一年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※グラフの根拠になる キャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※マイホーム取得の資金計画。 ※マイホーム取得後のキャッシュフローグラフ。 ※グラフの根拠になるキャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。現状診断後、メールをいただきました。2022.4.21(有)エフピー・ステーション武田様 佐々木様 こんばんは。 現状診断を受け取りました、ありがとうございます。 早速、マイホーム取得に向けて、生活設計シミュレーションを！と行きたいところなのですが、この度の転勤により、4月から 夫の収入が、手当分増額熱源が、オール電化から、ガス・灯油・電気に変更息子が少年団を卒団したことで、外食が減少3月末に軽自動車を1台廃車 (ヒアリングの段階で、任意保険の 年額3万円をカットし忘れていました） と変化がありました。 ※良い方に 変化があったようです。ここ数年の家計簿データよりも、収入が増えて、支出が減る傾向になると予想しています。 6月分の家計簿から、年間収支の修正が出来ると思いますので、キャッシュフロー表を訂正してから、改めて生活設計シミュレーションをご依頼します。 ※了解しました。 6月以降に・・。それまでの間に、何か美味しいものを準備しておきますね！ ※ ！？ 予想よりも早く現状診断が終える事ができたので、準備不足でした！すみません！！ ※ん？ 何か おいしそうなモノが送られて きそうなな予感・・引き続き、どうぞよろしくお願いいたします。 ※何やら 楽しみな 気分になってきました・・。 ※読者の皆さんも、記事を参考に 自分たちの生活設計を行なってみましょう！ まず、年金を知りましょう。 Mさん夫妻は 将来 このように受け取ります。 ※その年金手取り額を 老後のキャッシュフロー表に 落とし込んでみましょう。 Mさん夫妻の場合は このようになります。 ※キャッシュフロー表は、老後不だけでなく、 現役も含んだ 一生のモノを作成してみましょう。 左が現役で 右が老後です。 ※現役の拡大です。 ※老後の拡大です。 ※キャッシュフロー表の右端が「貯蓄残高」で、 一年ごとの「貯蓄残高」の推移が、 下の キャッシュフローグラフです。 このグラフで 以後の人生すべてが確認できます。 ※読者の皆さんも、自分たちのモノを作ってみましょう。 （ お金に振り回されない人生のために ）メールをいただきました。2022.4.11(有)エフピー・ステーション武田様 ご無沙汰しております。 2015年2月18日にメール顧問会員になりました、〇〇在住のMです。その節は、夫の単身赴任用のマイホーム取得シミュレーションなど、細かく計算していただき、ありがとうございました。 6年ほど、〇〇市に居りましたが、この４月に〇〇市に戻り、本格的にマイホーム取得に乗り出そうとしています。 メール会員の遠隔取得支援をお引き受けいただくことは可能でしょうか？ ※もちろんです。 改めて メール顧問会員になるための 案内を送ります。また、お引き受けいただける場合に、まずやっておくべき事がありましたら、ご教示願います。 ※人生最大の買い物です。 まったくの素人のままではいけません。 マイホームはもちろん、不動産についても 基礎的な知識は勉強しておきましょう。ご返信お待ちしています。 ※最近の記事で 土地を買って マイホーム建築 ・・というメール会員の記事を、 過去から追って 読み込むだけでも、 かなりの勉強になりますよ。 また、関連キーワードは、積極的に ネットで調べていきましょう。 当事務所でお手伝いする場合は、まず 現状診断、そして生活設計、それから マイホーム取得の実行支援へと進みます。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時まず、汚い！を解消するべ。・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて21年目のファイナンシャル・プランナー事務所（有）エフピー・ステーション宅建業免許：岩手県知事（5）第2138号電話：019‐629‐3115 FAX:019-629-3116メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ《 スタッフ ＆ 勤務シフト 》武田FP 1級FP技能士 宅地建物取引士 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 3級FP技能士 （ 日本一の ） 事務所：10時～15時
2022/09/29
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生命保険 夫5本 妻3本 加入していますが 何か？
元は 子供の生命保険を含めて10本加入していましたが、何か？ ※おバカさんです。9/28 9/29 佐々木FPは お休みを頂きます。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 武田 つとむ STOP WAR！ STOP PUTIN！参考資料《 加入生命保険一覧表 》過去の顧問会員の事例を掲載します。メール顧問会員 F家。 ※参考にして、自分たちの生命保険も 整理整頓してみましょう。 結局、どれだけ 得をするのか？ あるいは、どれだけ お金を失うのか？ 全体像を確認してみましょう。 ※夫5本、妻3本の保険に加入しています。 （ 内 貯蓄性保険は 2本です ） 毎年 約49万円の保険料です。 このまま継続すれば、最終的な 保険料総額は、1,728万円です。 給付金総額は、 300万円です。 差し引き、1,428万円のお金を失います。 おバカさんです。 家族で5本・10本と加入していれば、 だいたい お金をたれ流しています。隊長！ また おバカを発見しました！・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて21年目のファイナンシャル・プランナー事務所（有）エフピー・ステーション宅地建物取引業免許：岩手県知事（5）第2138号電話：019‐629‐3115 FAX:019-629-3116メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ《 スタッフ ＆ 勤務シフト 》武田FP 1級FP技能士 宅地建物取引士 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 3級FP技能士 （ 日本一の ） 事務所：10時～15時
2022/09/29
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☆この家なら60年持ちます と創業30年の工務店
30年しか実績が無いのに・・ ※おバカさんです。9/28 9/29 佐々木FPは お休みを頂きます。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 武田 つとむ発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。 STOP WAR！ STOP PUTIN！Q新築を検討しています。 第一候補の工務店がありますが、そこの断熱材について懸念があります。そこは、あえて裸のグラスウール(24K)を使用するらしいのですが、ネットを見ると、「グラスウールは湿気に弱いから、 防湿シートを付けて設置する」という記述をよく目にします。 ※おバカさんです。 グラスウールは 文字通り ガラス繊維です。 湿気に弱いわけがありません。 グラスウール以外の断熱材を勧める人の 誹謗中傷に過ぎません。 住宅建築で湿気に弱く 気を付けたいのは、 木材や鉄骨などの構造用部材です。そこの工務店は、長期優良住宅で60年持ちますと謳っております。 しかし、その工務店は創業30年です。 創業してから、60年経った建物がないと思うので、実証できてないと思うのですが、 ※おバカさんです。 その工務店の経験が何年だろうが、 「長期優良住宅」の認定を受けた家を建て、 継続してメンテナンスを行えば、 長期間 優良な状態の家を保てます、 ・・という、国の制度です。 去年から始めた工務店であっても、 同様のことが言えます。果たして、しっかり施工したとしても、その裸のグラスウールが湿気を浴びずに60年持つのか疑問が残りました。 ※おバカさんです。 グラスウールは 湿気に弱くありません。その工務店の方は、自信を持って大丈夫と言っております。 ※ちゃんと 説明をしない工務店なのか、 説明が下手なのか？ 客が安心できるよう 説明してあげてよ。客観的に見て、有識者の方はどう思いますか？ ※客観的に見て、上記の通りです。 Aグラスウールはガラス繊維なので湿気に弱くありませんよ＾＾劣化や湿気の影響をうけません。先の回答者様がおっしゃるように裸の24Kを使うという事は防湿フィルムを別に貼るという事。1ランク上の施工方法。 60年もつ？って事ですが昭和30～40年代の分譲地行けば今より安普請な建て方でも当時のお家はいっぱいあります＾＾ 木造住宅の場合湿気が滞留すると木が痛むのでグラスウールが問題じゃなくてお家の使い方とそのようになる可能性が出やすい構造等が問題なのです＾＾ A既に沢山の回答がありますが去年新築した我が家もあなたの言う裸のグラスウールを採用しています。当然の選択でしょうね。 A他の方の言う通り グラスウールの素材自体は湿気に弱くありませんね湿気でへたるとかいうのは大昔の品質が悪かった時代の話です 湿気を吸ってダメになるのではなく一度雨漏りや壁体内結露が起きると湿気が逃げにくく カビなどが生えることがあるのでそういう噂が走りました これはどの断熱材でも一緒ですけどね塞いでるんですから例えボードでも隙間あればカビ生えますし施工次第です だから雨漏りとかないように定期点検したり断熱気密や結露対策、小屋裏換気など施工や構造が大事ですね土地柄もありますし複合的なものです あと長期優良住宅は60年もつという話ではないですよ長期間良好な状態で居住できるお墨付きを国からもらったというだけでそれで住宅ローンなんかを下げるための仕様です メンテや点検しなかったり住まい方が悪かったりして外的要因で品質劣化すれば当然もちませんから A「長期優良住宅」ってそもそも国が指定した基準があって、それを満たしているか否かで「長期優良住宅」を謳うことが出来るんです。基準を満たしていて、かつ家主が何十年にもわたりしっかりメンテナンスを続けていれば、躯体を60年かそれ以上、もたせることができます。 これはその工務店の経験則の話ではないので、去年創業スタートの会社だって、「60年持つ！」って言って良いんですよ。矛盾は無いと思います。 当然メンテナンスは必須です。 造りが粗雑な家は簡単にメンテナンスできないところが悪くなっていきます、耐震性もありません。だからメンテナンスしていても60年維持できない（ことが多い）。 裸グラスウールは、そもそもそういう商品があるんですから、施工をちゃんとしていれば問題ないです。他の方も言う通り、防湿対策を別でします。隊長！ また おバカさんを発見しました！・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて21年目のファイナンシャル・プランナー事務所（有）エフピー・ステーション宅地建物取引業免許：岩手県知事（5）第2138号電話：019‐629‐3115 FAX:019-629-3116メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ《 スタッフ ＆ 勤務シフト 》武田FP 1級FP技能士 宅地建物取引士 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 3級FP技能士 （ 日本一の ） 事務所：10時～15時
2022/09/29
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建築工事費の払い方 契約前に確認しておきましょう
建築業者によって 異なります。 ※契約前に確認しておきましょう。9/28 9/29 佐々木FPは お休みを頂きます。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 武田 つとむクロアシネコの赤ちゃん！ STOP WAR！ STOP PUTIN！〇メール顧問会員のYさん（60代） （相談：生活設計・マイホーム建築）2013年5月 現状診断。2021.3.9 メール顧問会員（再）3.6万円/年 入金。2021.3.22 現状診断。2021.4.2 マイホーム建築 実行支援料：33万円/年 入金。2022.3.10 メール顧問会員 3.6万円/年 入金。 ※建築予定地です。 ※当事務所がお手伝いしているケースでは、 5の「住宅プラン・仕様が固まる」までは 私がすべて バックアップしているので、 3の「候補工務店のピックアップ」は、 最後の最後になります。 Yさんは「4プランと仕上げ表」ができて、 候補工務店に「提案・見積り」を 依頼しているところです。メールをいただきました。2022.9.28武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。 コメント拝見しました。 ヤボなことば止めます。双方ともに気持良く淡々と進められるのが一番なので余計なことはしたくありません。 武田さんに事前に伺っておいて良かったです。危うく大恥をかくところでした。今後「野暮な事はせず」を肝に銘じます。 ※はい、司法書士さんや土地か国調査士さん を相手に 値段交渉するのは、 お寺の住職や 神社の神主を相手に 「そこんところ、もう少し何とか」 って、値切るのと同様の行為です。 とんでもない土地家屋調査士で、 とんでもない金額を請求してきたら別ですが。 ※ところで、建築工事費の支払い方について、 あらかじめ知識を整理しておきましょう。 建築の請負契約では、当日にいきなり 契約書を見せられて、そこで初めて お金の払い方を知る・・なんてこともあります。 よくある事例を紹介します。 基本的な考え方は、工事の進捗状況に 合わせた、出来高払いということです。1.工事請負契約時：工事費用の約10％2.着工時：工事費用の約30％3.上棟時：工事費用の約30％4.建物の引き渡し前：工事費用の約30％ ※よく見られるパターンです。 が、工事期間でみると、 着工から上棟までは あっという間で、 それ以降の工事期間がけっこう長い ということになるので、 工事期間の序盤で 総額の70％を 払ってしまう・・というのが現実です。 なのに、着工時や上棟時に、 これ以上の割合でお金をもらおうとする、 そんな業者は、ちょっと危ないかも。 （ 自転車操業しているかも？ ）1 工事着手時１／３、2 中間（上棟）時１／３、3 完成引渡時１／３ ※これは、契約時でのお金の授受はない というパターンです。1回目 手付金(請負契約締結時) 請負金額の10%2回目 中間金(建物上棟時) 請負金額の20%3回目 中間金(建物上棟から一か月)請負金額の20%4回目 残代金(建物お引渡し時) 請負金額の50% ※これは、珍しいケースです。 2回目は着工時、3回目は上棟時、 というケースが一般的ですが、 この建築業者は 良心的？ 2回目は上棟時で、3回目は その1か月後、 という設定にしています。 本来の「出来高払い」に近い感じです。 さらに、最終金で 総額の50％をもらう、 ここまで頑張らなくても、と言う感じです。 いずれにしても、このよなお金の払い方が、 請負契約書に記載されます。 契約書を見て初めて知るよりも、 あらかじめ工務店に確認しておきたい ものです。メールをいただきました。2022.9.27武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。 昨日は、ご回答いただきありがとうございました。とても参考になりました。武田さんのアドバイスに沿って工務店さんに連絡しました。 工務店さんでも丁度必要とする測量を土地家屋調査士さんに相談されていたとのことでタイミングがドンピシャでした。 ※Yさんが計画中の建物に対して、 現場の土地のサイズが いかにもギリギリだったので、 （ このまま進めて大丈夫か？不安 ） 知り合いの調査士さんに あらかじめ 相談していたんだと思います。次回打合せ時に詳細を伺ってきますので改めてお知らせします。 相見積もりも必要無いとのことなので ※建築や土木工事では、当然のように 各業者の見積もり比較をするものですが、 地鎮祭などの料金は だれも 神社ごとの相見積もりを取ったり 値切ったりすることはありません。 測量・登記についても、 神仏の祈祷料などと同じで 相見積もりだとか 値引きだとかは、 どういうわけか、存在しない世界です。 よほど、とんでもない金額でなければ。お安くとひと言だけお伝えしようと思っています。 ※それは、ヤボ・・というものです。もっとも測量は工務店さんがされる訳ではないのであまり意味も無いかなとは思いますが、お願いはタダなので・・ ※ ・・。 〇〇工務店 I様 お世話になっております。 前回のお打合せ時にIさんから土地の分筆についてアドバイスをしていただきました。今回、兄とも相談して将来必ず発生する相続に備えて不要なトラブルを防ぐために土地の測量と分筆登記をしておいた方がベターとの結論にいたりました。 現時点で何から手を付けて良いのか分からないのですがいつも相談している知人に助言を求めたところ、とりあえず土地家屋調査士会等のＨＰから業者の方にお声掛けをするか、工務店さんに相談してみたら良いとのこと。 もし〇〇工務店さんのお知り合いに土地家屋調査士関係の方がいらっしゃればご紹介いただけませんでしょうか。今週末伺った際にアドバイスをいただけたら幸いです。よろしくお願いいたします。 YY様 お世話になっております。ご連絡の程、恐れ入ります。 土地の測量と分筆登記をお考えの事、かしこまりました。弊社でも懇意にしている土地家屋調査士もおり、 ※各工務店が 普通に仕事をしていれば、 付き合いの司法書士や土地家屋調査士は いるものです。先日もY様の建物を建築するにあたり簡易な測量は必要なので土地家屋調査士に相談しておりました。 ※敷地にギリギリの建築なだけに、 元々、そのつもりでいたようです。ご紹介させていただく事、大丈夫です。 分筆登記であれば正式な登記にて手続きもあり、お打ち合わせの時にご説明、ご相談させていただきたく存じます。詳しくはお打ち合わせの時にて宜しくお願い致します。 〇〇工務店 Iメールをいただきました。2022.9.24武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。 バルコニーの工務店さんに家の新築をお願いしたい旨連絡しました。併せて、ご提案から約2ケ月経過したが内容についてそのままお願い出来るか否かの確認を依頼しました。 工務店さんから下記内容でご返事をいただきました。「弊社へご依頼いただきありがとうございます。 建築主さんのご期待に沿えるように 精一杯頑張ります。 つきましては 後日改めて打合せの機会をお願いいたします」 ※2か月もたって、何の音さたも無いから、 半ば あきらめかけていたところに、 突然の依頼連絡！！ 工務店さんは 大喜びだったでしょうね。 一棟 受注できるかどうかは、 工務店さんにとって 非常に大きいです。 良い関係が築けて、スムーズに作業が 進むことをお祈りします。結果、来週末に打合せをさせていただくことになりました。打合せ時に注意すべき事項はあるでしょうか？内容については改めてご連絡させていただきます。 ※後から 「見積に入っていると思っていたのに」 ということにならないよう、 契約前に、見積もり内容に 漏れが無いか？ あらためて しっかり確認しましょう。 繊細を表現している「仕上げ表」で、 しっかり確認作業を行いましょう。 それから、前回も書きましたが、 瑕疵担保保険の契約の件も確認しましょう。 （ 見積もりに その保険料も入っています ） 5つの保険法人の内の どこか？ についても、確認しておきましょう。 ちなみに、保険契約者は建て主ではなく 工務店ですが、 建物完成引き渡し時に、他の書類といっしょに、 保険関係書類が渡されます。さて、別件でご相談させていただきたい内容があります。今回、良い機会なので土地の測量を行い分筆したいと思います。 ※はい、一筆の土地に兄弟で、 2棟の建物を建てることになります。 両者が現金建築の場合は分筆しなくても 建築ができますが、 一般的には 両者あるいは一方が 住宅ローンを利用するので、 抵当権設定のために「分筆」が不可欠です。 （ それぞれの土地に抵当権設定 ）理由は、後々必ず起こる相続に対して事前に出来ることはきちんと完了しておきたいと考えました。問題が起こるか否かは不明ですが、配偶者や家族、親族など色々な人が携わるので少し心配になりました。 ※将来、当事者（兄弟）それぞれが死亡した 場合は、一筆のままだと、 ややこしいことになります。土地の測量と分筆についてバルコニーの工務店さんに依頼したいと考えていますが何か問題あるでしょうか？ 問題があれば、どの様な形で進めるのが良いのか？アドバイスをいただきたく存じます。 よろしくお願いいたします ※はい、普通は 問題があると思います。 その工務店さんに測量・分筆を依頼して、 問題がないのは、 その工務店さんが 土地家屋調査士を やっている場合だけです。 宅建業を併用している工務店さんは 見かけたりしますが、 土地家屋調査士や司法書士もやっている 工務店さんは あまり見かけません。 測量や分筆登記を行う専門家は、 土地家屋調査士です。 もし、知り合いにいない場合は、 都道府県の土地家屋調査士会を通じで 探すか、（ ネットで可能 ） 工務店さんに紹介してもらうか、 ということになります。 料金は、建築業者どうしの比較のように 数百万円の差！・・なんてことはなく、 （ 調査士による金額差はあまりない ） だいたい 同じような金額になります。 ただ、一様に 高い！・・と感じます。 登記料金は それほどでもないが、 測量の料金は、もっともらしい理由を あれこれつけて、 「こんなに払わなきゃないの？」 と驚くような、まとまった金額になります。 数十万円！ という覚悟は必要かも。 メールをいただきました。2022.9.13武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。 武田さんのコメントを拝見して他人事では無いので工務店さんの状況を確認しました。 T工務店さんのＨＰから抜粋・2021年に〇〇グループ入りして 5つの事業会社で木材・建築資材・ プレカット加工・住宅設備販売からリフォーム事業新築工事・建方工事まで行い住宅に関して川上から川下まで体制を整えました。 〇〇グループ入りの経緯は不明ですが、登記簿を確認したところ代表取締役の〇〇さんがお亡くなりになられて後継者不在？ 新しい代表取締役I様とは最初に伺った際にご挨拶をしました。その時は、諸般の事情も存じませんでしたので話題にもなりませんでした。最新の企業情報が2020年度のため現時点での株主構成は不明です。 Kホームさんとのつながりがどの様なものかも分かりません。資料では主要取引先にはなっていません。両社とも企業情報の評点が50点前後なので優良な中小企業と思われます。ここ1年で世の中の環境も様変わりしているので絶対に大丈夫だとは言い切れず、確たる根拠もありませんが家を建てることをお願いしても心配ないのではと思っています。 備考仕事で信用情報や謄本等を利用する機会があるため今回も参考になればと思いました。今後、T工務店さんとはお会いする機会もあるので差しさわりが無い範囲で伺ってみたいと思います。 ※添付された企業情報等 確認させて もらいましたが、年商数億円という、 いかにも実直な地元工務店さんという感じで、 好ましいのでは・・と思います。 特別 何かをやらかした・・のような 評判が聞こええてくるわけでもないなら、 あるいは 面談で 人物的な問題も感じないなら、 良いのではないかと思います。 あとは、見積り落ちとか、勘違い見積りとか、 ケアレスミスが無いかどうか確認して、 ということでいいと思います。 それでも もし、 T工務店さんが 建築のどの時点かで破綻！ なんてことになったらに関して、 精神的に備えるために、以下を参照ください。 マイホーム建築中や入居後 建築会社が破綻したら？ 請負契約をする前に・・ 見積書に「保険料」が計上されているか確認しましょう。 ついでに「保険法人」はどこか？確認しましょう。メールをいただきました。2022.9.11武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。 先週、新しい工務店さんをWebで探しましたが印象に残るところは見つけられませんでした。 ※そうですか。改めて振り返ってみると26箇所の工務店さんに連絡を入れ現時点で諸々の条件をクリアーした工務店さんは1箇所でした。 ※結局、そうなりますね。その工務店さん「T工務店」さんにお願いしたいと思います。 ※はい、分かりました。造作家具等は得意ではありませんが誠実にお客様目線での対応をしてくれているのでお任せしても大丈夫ではないかと思います。7月中旬に見積書を含めて再提案をしていただいてから約2ケ月経過しました。 ※そんなに待たせてしまったんですね。その時もお客様のご都合に合わせてのご返事で全く問題はありませんとのお言葉をいただきましたが、物価上昇も続いているので見積価格を含めて確認したいと思います。 ※了解しました。進捗があれば都度ご報告させていただきます。よろしくお願いいたします。 ※工務店さんを決めるにあたって、 チェックをしておきたいことがあります。 T工務店さんは、社長は現時点で何歳で、 跡継ぎについては どのような状況に なっているでしょうか？ これから 建築工事を完成した後、 数十年間 アフターメンテナンスの面倒 （ 無料とは限らないことですが ） を見てもらうことが 可能な状況でしょうか？ 考えたくもない 不運なことの確率は、 決してゼロ％ではありません。 過去のあり得ない不運な事例を紹介します。 岩手県での事例です。 全国フランチャイズイズの一員の工務店で、 社長は60代で 元大工さんです。 跡継ぎはいません。 当事務所が係わった「提案・コンペ」の結果、 みごと受注し、工事は上棟まで行きました。 地鎮祭には私も参加していましたが、 その際に社長は参加していません。 社員に聞きました。 「社長は どうしたの？」 「体調が悪くて 病院で検査しています」 それから着工して、さらに上棟後しばらくして 施主から私宛に電話が入りました。 「連絡がまったく取れません。 私たち どうしたらいいでしょう？」 会社に電話しても、携帯に電話しても、 まったく相手が出ないということです。 私もかけてみましたが、社長含めて 社員すべてと連絡が取れません。 社長が病気で これ以上 業務を継続できない ということだったのかと 思われますが、 そのような可能性を 社長が自身で感じて いるのであれば、 業務を終了するための準備が必要だったし、 「周囲に迷惑をかけない会社の畳み方」 そのようなことに思いを馳せるなんて ことのできない「職人さん」だったのか もしれない・・と思われます。 上棟から少しして 工事がストップ！ 信じられない状況に遭遇しました。 施主はもちろん、私もこんなことは初体験です。 瑕疵担保保険のルートから 工事継続の可能性を探ったり、 このような事案の工事引継ぎを経験した ことのある業者探しとか、 色々作業を行った結果、 何とか 完成入居まで行きましたが、 施主本人は、かなり余分にお金を負担しています。 このように、あり得ないような 恐ろしいことが、現実には起こっています。 建築業者さんを決める場合は、ぜひ、 相手の工務店さんをしっかり観察してください。 建築工事費の払い方も、 建築工事 請負契約書に記載されますが、 普通は4分割で払うことになりますが、 たとえば・・ 請負額が3100万円の場合、 契約時： 100万円 着工時： 1000万円 中間時： 1000万円 完成時： 1000万円 建築工事が進むにしたがって 払っていく、 出来高払いが一般的ですが、中には 着工時までに 半額以上をもらおうとする 工務店もいたりします。 そういう場合は、ちょっと慎重に 疑ってみる必要もあります。 他への支払いが迫っていたりして、 「自転車操業」をしている場合もあります。 契約してからでは遅いです。 契約前にチェックするべきこと、色々あります。メールをいただきました。2022.9.7武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。 本日の記事を拝見してとても心情的にすっきりしました。 さて、ご依頼いただいた各工務店さんの提示見積額を一覧表にまとめました。 当初プランから少し土地面積が減少したプランに変更になったため二分割しました。 延床面積は、見積書及び平面図を参考にしました。但し、記載されていない工務店さんもあったのでブランクにしています。 よろしくお願いいたします。 ※はい、ありがとうございました。 いただいた表を、記事に掲載できるよう 横幅を縮める加工を施しました。 ※それぞれが 勝手な基準で 金額を出してきました。 金額の開きも とんでもない状態です。 しかしまあ、各社各様、それぞれの業者さん、 個性が強いですね。 数か月かけて作ったプランを無視して、 まったく別のプランで提案してきたり （ かえって使い勝手が悪そうなプラン ）、 その工務店の標準プランに面積を掛け算して これが見積り額です・・って提出して （ 標準プランのレベルは ほぼローコスト ）、 つまり、含まれない項目が多数あったり、 「図面が完成しました。 これでよければ見積もり作業を 開始します。確認してください。」 ・・って言う図面に、玄関がなく、 出てきたモノは「一式見積り」だったり、 （ 何が含まれて 何が含まれないか不明。 どのようなレベルの部材・設備か不明 ） 一生懸命 忠実に見積もり作業はしたが、 自社の必要経費も計上したが、 総額がとんでもないことになっていても、 「これでは 受け入れられないかも」 という、普通の感覚が無い工務店さんとか、 まあ、個性豊かな工務店さんたちです。 ジャングルに迷い込んで、次々と 未知の動物に出会っているような感覚です。良い機会を頂戴したので・・・・私の忘備録としてこれまでを時系列で簡単にまとめてみました。 ・2021年3月より「現状診断」と 「家の４プランと仕上げ表」作成に着手。 ※ここまでは順調に進んでいました。・2021年11月に「４プランと仕上げ表」作成完了 ※私の知識と経験の無さでかなりの 時間を要しました。・2021年12月から工務店さん探しスタート ※当初は思っていたより簡単に工務店さんを 見つけることが出来ました。・2022年1月から 工務店さんの提案・見積依頼開始後現在に至ります。 ※ここからはかなりの労力と時間を費やす ことになりました。 2022年5月までに26箇所の工務店さんと コンタクトしました。 その後の工務店さんの対応は４種類に分かれて いきました。 ・提案・見積辞退 6箇所 ・返答・連絡等無し 11箇所 ・一括見積限定提示 5箇所 ・詳細提案・見積提示 4箇所 ※何を考えているんでしょうね。 「マイホームが建てたいです♪」 って、コンタクトしているのに、 返答無しだとか、事態だとかの比率が高いって。まとめ悲しいことに・・・一番多かったのが返答・連絡無し。一番少ないのが詳細提案・見積提示でした。 一括見積の内、２箇所は詳細な見積は出せないということで見積提示前に撤退。世の中はなかなか自分の思い通りに事が運ばないことを痛感しました。 決して「お客様は神様」扱いを望んではおりませんでしたが、素人の私には工務店さんの本音と建前の区別が付かず一喜一憂が続きかなりの難易度でした。お世辞ではありませんが武田さんのご支援等が一切無ければ糸の切れた凧のように其処らじゅうをふらふら飛び回って収拾が付かなかったと思います。まだ、終わっておりませんが、ここまで本当にお世話になりました。 ※もう少し、いっしょに 頑張ってみましょう！メールをいただきました。2022.9.6武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。 お断りするなら早いほうが良いと思い、本日お断りの連絡を差し上げました。 下記に工務店さんへの連絡内容とご返事をお送りします。工務店さんからは幾つかのお小言とご要望をいただきました。設計業務の範疇がどのようなものか素人の私には良く分かりません。また、見積書をたたき台に利用することも考えていませんが、既に終わったことで連絡する必要もご縁も無いのでそのまま放置します。よろしくお願いいたします。 ※工務店さんへの お断りの連絡文です。〇〇建設 〇〇様 いつもお世話になりありがとうございます。 さて、とても誠実で詳細な内容の御見積書をご手配いただきありがとうございました。 親戚の者にも連絡を入れ諸々検討させていただきました。建築費等は空調設備を加えると約3,800万円になります。施工面積が26.76坪なので約142万円/坪と理解しました。 ※本来 存在しない「施工面積」という概念は、 ハウスメーカーが勝手に作り出したモノで、 正規の「延べ床面積」よりも大きな面積 を使うことで、 「坪単価」を安く見せる効果が期待できます。 「延べ床面積」 ＜ 「施工面積」 姑息な手を使う 建築業者が増えていますが、 本来は「見積額」を「延べ床面積」で 割ったモノが「坪当たりの単価」になります。私の予算内では、老後の生活も考慮して約110万円/坪を上限と考えていました。 総額約850万円もの乖離を埋めることは並み大抵では無く現時点で調整の域を超えており、 ※このように、地元工務店どうしでも、 数百万円の価格差は 当たり前にあります。 比較検討せずに 当初から建築業者を 決めてしまってはいけません。〇〇建設様にご依頼することは無理との判断に至りました。 4月末から数か月に渡り諸々とお手を煩わせたにも関わらず ご要望に沿うことが出来ず本当に申し訳ございません。 諸般の事情をご推察いただきご理解を賜れればと思います。今回は大変お世話になり本当にありがとうございました。最後に〇〇建設様の今後ますますご清栄を祈念しております。 ※十分に礼をつくした お断りの連絡文です。 ※工務店さんからの 返信文です。Y様 おつかれさまです 了解いたしました お役に立てずに残念です 私からもお願いですが、見積り内訳書に記載している内容について例えば「フローリング」という指示に対してそれがどこのメーカーのどの品番の物なのか、私が選定して金額を落とし込んでいるものです。 ※見積もり作業として 当然のことです。それが、屋根、外壁、建具関係、住宅設備、外構設備等々全て選定作業が発生しています。 ※はい、普通のことです。本来ならばこれは建築の設計業務の範囲であるので、有料であるべきですが ※今 それを言うか？ 「提案・見積もり」を依頼した時点で、 「有料作業になるのでお金を払って下さい」 というべきです。 「お金を頂けないのなら できません」 と、その時点で言うべきで、 複数の工務店さんに 同様の依頼をする ということは 伝えられた上で 引き受けたのだから、 断られることも十分に予想されます。 どういう結果になろうが、 最後にグダグダ言ってはいけない。ご依頼いただけることに希望を持ち、作業を進めさせていただきました ご意向に添えなくなってしまった今、無償でこのお見積書をすることになります当初の考え通り、これに費用を請求するつもりはありません。 ※当たり前だ。 わざわざ 言ってはいけない。ただせめてものお願いは、他社さんとの協議の際に、私の見積書をたたき台のように利用する事だけはご遠慮下さい ※それぞれの業者さんが それぞれ 時間と労力を費やして「提案・見積もり」 をしてきています。 自分だけが 大変な思いをしたわけではない。そのように利用するつもりは毛頭なかったかと思いますが念のためその事をお伝えさせて下さい。 ※こうやって 別れ際に 往生際の悪いことを くり返すのは、非常に印象が悪いです。 でも、今回の経験で 学んだと思います。 自社の見積もり提示額は、 他に比べてかなり高額だということを。 このような経験をしないと、 各工務店さんは 自社の価格レベルが どの程度か？ 知らずに仕事をしています。どうぞよろしくお願いします。 お見積りのご依頼ありがとうございました ※この工務店さんは、ゼネコン出身で リフォームの耐震技術に力を入れていて、 これまでのやり取りから・・ 戸建て住宅の建築については あまり経験がないような印象です。 「採光」についても 分かっていなくて、 今回のプランは大きく変更しないと 建築できないとか、 失礼なことを言ってきたりして、 すごく高額な見積額を 何ともおもわず、 （ 普通の金銭感覚が無い？ ） のん気に提示してきたりして、 この最後の別れ方も 相手に嫌な印象 を残したりして、 経験不足、場数を踏んでいない、 そのような印象を受けました。 もちろん、これ以上のやり取りは不要です。 このまま サヨナラ・・ということでOKです。 ところで 私、整理整頓を忘れていましたが、 今回の各工務店さんの初回の提示見積額、 一覧で示して頂ければ ありがたいです。 見せて頂いたら「延べ床面積」で割り算して 表示したいと思います。メールをいただきました。2022.9.4武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。 コメント拝見しました。仰る通り採光の工務店さんの見積価格があまりにも高くてビックリしました。 建物自体の価格も高めではあるのですが、決定的なのは 現場管理費・諸経費と設計料が各々建物価格の5％に設定されていて約308万円にもなっていることでした。 ※はい、時々見かけます。 建築業者さん 其々の工夫だと思われますが、 直接の建築工事費以外の部分で なんとか利益を確保しようと独自の 「工夫」をしているケースが よくあります。 今回のように「見積書」に計上するケースや、 建築費以外の「諸費用」に 設計関係や申請関係の費用を計上するケースも、 時々見かけます。 比較検討する事なく 建築業者を決めた場合は、 その業者の言い値で建築する事になります。 今回のように比較検討している場合は、 Yさんのように「変だぞ」と気づくことが できますが、 素人が 業者の比較検討を全くしない場合は、 そのまま建築業者の「言い値」で建築 することになります。 数百万円も損をしていても、気づきません。 （ 当たり前 ）伺ったときはシンプルな事務所に事務員さんも不在でした。これなら諸経費も少ないのではと期待していましたが、残念な結果となりました。今週中にお断りの連絡を入れる予定です。 ※はい、見積額が 予算より 2～3百万円高い といった程度なら、工夫のしようがありますが、 500万円とか800万円とかの開きでは、 まあ、問題外の部類でしょうね。新たな工務店さん探しの予定ですが、既に近隣の工務店さんは相当数連絡していますので見当たらなければバルコニーの工務店さんにお願いすることも考えたいと思います。 ※そうかも・・ですね。 かなり、待たせてもいるでしょうし。工務店探しを始めて既に10ケ月が経過し多様な工務店さんと接してきました。決して急いではおりませんが中々進みません・・・・ ※10ヶ月もたっていたことに 驚きました。バルコニーの工務店さんは、最初のプランでも変更後のプランでも計10箇所以上の工務店さんの中から最終候補として唯一残っており見積金額も妥当と思われます。 ※そのようですね。来週いっぱいまで時間をかけて工務店さん探しを続けて結論を出したいと思います。 よろしくお願いいたします。 ※数多くの工務店さんに接触してきて、 各工務店によって、特徴・考え方・やり方 等々がまったく違うし、 「見積金額はさらに まったく違う」 ということが、理解してもらえたと思います。 読者の皆さんも 慎重な行動を・・。 「同じ内容でも 建築価格は数百万円も違う」 「早い時期に 建築業者を決めてはいけない」メールをいただきました。2022.8.6武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。 採光の件で少し慌てた工務店さんと面談をして参りました。 要件は、提案及び見積書を提出する前に私の要望を確認したかったとのことでした。 ※まあ、そうでしょうね。そこで、武田さんと数か月掛けて作成したプランを中心に私の家への想い等をお伝えしてきました。 ※数か月 かかりました。設備のグレードについても尋ねられたので、丈夫で長持ちシンプルで清掃が簡単な機種を希望しました。 ※どのレベルで見積もるか？によって、 金額は大きく違ってきます。採光の件は本当にご存知無かったようで色々な資料を調べても解らなかったと仰っていました。ただ、すでに解決済なので私からはあまり触れませんでした。 ※本当に知らなかったようですね。 10年以上 社長をやっていますが、 あまり 一戸建て建築をやってこなかった のかもしれません。 ゼネコン出身ということもあるし、 （ ハウスメーカー出身だったら違う ） 耐震診断やリフォーム等を強調しているし、 「建築」にとどまらず 「建設」全般を 請け負っているのかもしれません。 ということであれば、新築の一戸建ては あまり経験がないのかもしれません。とても誠実な社長さんで信頼は出来そうですが少し頼り無い感じでもありました。 ※経験豊富であっても、経験不足であっても、 「誠実」さは 最低必要要件です。本社が今までの工務店さんの中で一番シンプルだったので諸々の経費負担は少ないのでは思いました。 ※ホームページで見ても、スタッフが 少人数だということが分かります。 余計な経費負担が少ない 最低条件です。 ひるがえって、スタッフが大勢いる ハウスメーカーや有名工務店は、 大きな経費負担を抱えています。 ①常設の展示場を運営している。 ②宣伝・広告を頻繁に見かける。 ③発表会やセミナー等を頻繁に開催。 ④立派なカタログや資料を使っている。 ⑤直接 建築工事に関係ない人員が多い。 そのようなハウスメーカーは、当然 建築工事費が 非常に高くなります。工法についても希望を聞かれたので親戚の者から耐震については心配無いと言われていると伝えて在来工法でお願いして承諾してもらいました。ＳＥ工法は申請費用等が上乗せになるので価格は高くなると仰っていました。 平面図や立面図、設備什器等の資料も拝見しました。此方の工務店さんも造作家具等は不得手ということだったため既製品でのご提案を依頼しました。 ※造り付け収納や造り付家具を造作して もらえると、 統一感のある内装の家を造ってもらえて、 なかなか いいものなんですが・・。此方の仕様書通りに進めて早めに見積書をご手配いただくことをお願いして無事終了しました。 見積書等が届き次第改めてご相談させていただきます。よろしくお願いいたします。 ※「提案・見積もり」、楽しみに待ちます。メールをいただきました。2022.8.3武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。 昨日の心強いコメント拝見しました。ありがとうございます。 本日、武田さんのアドバイスに沿って役所に問い合わせました。結果、採光評価は可能で問題無しという判断でした。 ※そういうことになります。直ぐに工務店さんに連絡を入れました。 工務店さんからも連絡があり審査機関に確認したところ 役所と同様に採光評価可能という判断だったそうです。 ※そういうことになります。経験不足で失礼しましたというお詫びと ※本当に 知らなかったのでしょうか？ 営業上の作戦で 客を揺さぶってきた ということは 無いでしょうか？現行プラン通りで行けるとの回答でした。 ※当然のことです。 失礼な話です。一体全体何だったのかという顛末でしたが一件落着で安心しました。 ※本当に経験不足なのか？ あるいは 面談して話を進めるための作戦だったのか？ 前者なら 建築を任せるのが不安。 後者なら ずる賢こい人物で不安。このままお任せして大丈夫かと心配もありますが、雨降って地固まるであれば何よりです。 ※であれば いいですが。プロである工務店さんも色々なのですね・・・・ ※どんな業界でも 色々なプロがいます。貴重なアドバイスありがとうございました。今後ともよろしくお願いいたします ※各工務店さんを 冷静に 観察していきましょう。今回の経緯は下記をご参照ください。よろしくお願いいたします。 ※Yさんから 工務店さんへの連絡文。〇〇建設 〇〇様 お世話になっております。 採光に関して確認してみました。お問合せ先〇〇部 建築審査課 〇〇様 「吹き抜けの採光評価は可能ですが 大きさにより判断されることになります。 ご質問内容の2階で2.6ｍ×1.6ｍ程度の サイズであれば評価計算に入れる 事は可能と判断します。 但し、確認申請は民間数社と区役所の場合 がありますので 民間について 改めて確認が必要だと思います。 心配な点があれば建築プランを持参のうえで ご相談してもらえれば より具体的にお答えするこも可能です。 ただ、伺った限りでは問題無しと判断します」 お電話での相談でしたので素人がどこまで適切に内容を伝えられたか心配ではありますが状況についてお知らせいたします。天窓は避けたいと考えております。現行プラン通りに進めて参りたいです！！ よろしくお願いいたします。 ※工務店さんから Yさんへの連絡文。Y様 おつかれさまです 私も民間の審査機関「〇〇防災・建築まちづくりセンター」の審査機関に確認してみました区役所よりも民間の方が、判断に融通が利く、場合が多い印象だったので民間に確認してみましたが区役所でも吹抜けの採光評価が可能だという判断をするということは私の方が採光評価に関して厳格になりすぎていたようです。 ※ ・・。民間でも同様な回答でした。建築プランを持参の上で、という点も同様でプランを見て、どういう根拠をもって採光に有効とみなすか判断させて下さいという事で、いずれにせよ前向きに検討してくれる事でした。 ※ ・・。経験不足にて失礼致しました。 ※本当に 経験不足なら 頼りないです。吹き抜けを評価しても良いのなら、現在のプランで大幅な変更なく行けるかと思います ※失礼な話です。 プランのチェックを お願いしたわけでは まったく、ありません。 最初から「このプランで提案願います」と 依頼しています。 すなおに 対応してもらえばいいだけです。どうぞよろしくお願いいたします ※この工務店さんを訪問してみました。 1982年設立。 現社長は2代目。 ゼネコン勤務後 2010年 社長就任。 リフォームでの耐震工事が多い？ SE工法・・という言葉も見えます。 社長は同じ地域で10年以上 やっていて、 狭小地での建築の経験が無いわけが ありません。 吹き抜けが「採光」に有効なこと、 知らなかった・・では 済みません。 土曜日に面談して 何を言うのか・・？ SE工法を売り込んでくるのでしょうか？メールをいただきました。2022.8.1武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。 面談日が確定しました。採光に関して幾つかご相談したいということです。面談日によくよく内容について伺って参ります。また、ご相談させていただければと思います。ただ、天窓については以前違う工務店さんからも提案を受けましたが、明るさには貢献せずに維持も大変なのでお断りしたいです。 よろしくお願いいたします。 Y様 おつかれさまですご返信ありがとうございます8/6（土）10：30よりよろしくお願いいたします 敷地測量図ありがとうございます敷地図CADデータとして再現できました 採光に関して、現在の計画では、西面と東面の1階部分の開口が採光を確保できるとして評価できませんでした。 ※2階が乗っている部分の1階の開口は、 「採光」は確保できなくて 当然です。平屋になっているキッチン部分の開口は評価できますが、 ※2階が乗っていない部分の開口は、 「採光」が確保できる可能性が高い、 当然のことです。ダイニング部分は評価できずダイニングキッチンの採光が確保できません。 ※そんなことはありません。吹き抜けは基本採光には評価できず、天窓ならば評価できます。 ※「天窓」が評価できるのはもちろん当たり前。 しかし、「吹抜け」が「採光」確保に有効 なのも、普通のことです。プランでは吹き抜け部分の2階に窓があるので、実際は暗くはないのかなと思いますが建築基準法上の評価計算に合致させるには、2階の採光を1階に評価することはできないと思います（念のため審査機関にも確認してみます） ※勝手に そう思っていないで、念のため 審査機関に確認してみてください。天窓を付けるとして計算してみてどうか？という状況ですが、いずれにせよプラン変更が必要になってくると思います ※そんなことをする前に、役所での確認が先です。 できれば、Yさん自身が「建築指導課」等に 直接 確認してみることをお奨めします。 （ この工務店さんと 面談する前に ） 本当は 私がプランを持参して行って、 役所で確認できればいいんですが、 物理的に不可能なので、申しわけありませんが、 Yさん自身が電話で確認してみることを お奨めします。 「吹抜けの窓は「採光」計算に有効ですよね？」 それだけのことについての見解を確認して もらえばいいことです。 もし 具体的な資料が無いとお答えできない とか言われたら、 資料を持参して面談してもらえば、理想的。リビングに関しても南側の窓をもっと大きくしないと、リビングの採光も確保できていません ※大きなお世話です。 リビングの上部は 大きな吹抜けです。 南・西・東の窓から 十分な「採光」が 得られます。南側にも収納を設けるというご希望でしたが、掃き出し窓にしないといけないかと思います ※よけいな お世話。2階を狭くするとか建物形状を変更するしかないかな？という状況でしたのでその状況についてもご説明させて頂ければと思います どうぞよろしくお願いいたします ※何やら せっかくのマイホームプランが、 いじくられて 全く別の建物を提案 してきそうな雰囲気です。 計画をかき回されそうな感じがします。 （ これが この工務店さんのやり方？ ） どのような業種でも、 ちょっと相手に不安を与えたところから ビジネスが始まる・・という手法があります。 そして、「面談」をすることで、他を排して お客さんを自分のペースに引き込みやすい （ 仕事の受注に大きく前進できる ） 状況を作ることができます。 ダイニング上部 小さな「吹抜け」からの「採光」、 リビング上部 大きな「吹抜け」からの「採光」、 2カ所とも 「採光計算」するまでもなく、 プランをざっと見ただけで 「採光」はクリア♪ ということ、今日 あらためて 知り合いの1級建築士との会話で確認しました。 面談前に 役所確認を済ましておいて、 Yさん自身が確信を持っておいたほうがいい ように思います。 以下は、参考のために 過去の顧問会員の 間口の狭いマイホームの建築事例です。 （ 東西は 隣地境界ギリギリ ） リビングとダイニングについて、 似たような「採光」を得にくい状況での 事例でしたが、 リビングの上部の大きな吹抜けの、 南・西・東の窓から 「採光」を しっかり確保しました。 ※以下は、5/25時点の「4プランと仕上表」です。 ※1階平面プラン。 ※2階平面プラン。 ※これは 延べ床面積の計算です。 82.10㎡、24.84坪の家です。 ※以下、什器プランの全体像です。 ※立面プランの全体像。 ※仕上表です。 ※左側の拡大。 ※右側の拡大です。 ※配置・外構プランです。 ※熊本地震。 新築後 数十年で 必ず 大地震が来る！ これから新築を計画する人は、そのような 前提で しっかりプランを考えましょう。 震度7が2度も襲ってきた あの熊本地震で、 耐震等級3の家は倒壊しませんでした。 が、まったく無傷だったのではなく、 半壊や一部損壊は ありました。 ※逆に 興味深いのは、耐震等級3ではない かなり以前の木造住宅でも結構な割合の住宅が、 「無被害」という事実にも注目しましょう。 「2階の重い外壁部分を1階で受けていない家」 が、軒並み かんたんに ペシャンコになっています。 1階の耐力壁の位置や量（直下率）、大切です。 間取りを考案する際には 注目したい部分です。 一般的な総二階の家であれば ほぼ問題になることはありませんが、 1階よりも2階が小さい間取りの家を計画する際には、 十分な配慮をしたプラン作りが必要になります。 また、 頭が重い瓦屋根は、耐震とう意味では問題外です。 木造建築のマイホームで、「通気」は 非常に重要な事柄です。きちんと認識しておきましょう。 ※生涯最大の買い物です。 何にも知らないまま 買ってはいけない。 ※木造住宅の外壁や屋根の内側の「水分や湿気」を 放置しておくと、大変なことになります。 この絵のように、「湿気」を上へ上へと通して、 最終的には 屋根のてっぺんから排出しなければ なりません。 という絵を示しておきながら、黄色の〇部分の バルコニーの外壁の「通気」、どうするんでしょう？ 物理的に 「通気・排出」は不可能に見えます。 ※このような仕組みになっていることは、 しっかり 理解しておきましょう。 木造住宅の外壁の内部や 屋根の内部が 新築後 1～2年で 湿気でグダグダに腐って しまっていたら、 「高気密・高断熱」も「地震に強い家」も、 ただの念仏に過ぎないことになります。 外壁内の通気、非常に重要です。 ※湿気は、木造建物の大敵です。 デザインの好みで縦サイディングにすると・・ 外壁内の通期は 不十分になるかも というお話です。 ※これは、よくある 横貼りサイディングです。 ※こちらは 縦張貼りサイディングです。 斬新な イメージです。 ※横貼りサイディングの下地の胴縁です。 サイディングを横貼りにするためには、 タテ胴縁を採用します。 （ 胴縁は、外壁内の通気を担います ） ※縦張貼りサイディングのための、横胴縁です。 （ 胴縁は、外壁内の通気を担います ） ※で、自然の風が吹くと・・ 外壁の通気層内の空気がどう流れるのか？ コンピューター解析実験が行われました。 ※細かな話は 省略して 結論を示します。 自然の風が、外壁内の空間を どのように 流れるのか？ 胴縁の設置は 規定通りのすき間を残して 成されています。 ※横貼りサイディングの タテ胴縁の場合は、 窓の下部分の空間の空気はよどむが、 AとBについては、下から上へ空気が抜けた ということです。 ※縦貼りサイディング用の横胴縁の場合は、 下から入った空気が ほとんど一番下で 滞留したまま、上へ抜けることは無かった ということでした。 ※胴縁の主な役割は、外壁内の通気をよくして 余分な湿気を輩出することにあります。 この実験結果からは、 縦サイディングを採用するための 横胴縁は、 湿気の排出という意味では、好ましくないかも しれない・・という結論になっています。 ※以下は、屋根廻りの換気に関連する参考記事です。 外壁塗装屋さんのHPより、絵や写真を拝借 して 説明します。 高気密 高断熱の家は、そのままでは 小屋裏（屋根裏）に 熱気も湿気も こもります。 色々 不快なことが 起こります。 ※棟（むね：屋根の頂上部分）に 換気装置を 設置することで、湿った空気や暖かい空気を 常時、自然に排出することができます。 ※家の換気は、棟換気だけでは不十分で、 軒（のき）換気とセットで、威力を発揮します。 吸い込み口と排出口のセットです。 ※棟（むね）換気の仕組み。 断面は、以下のようになっています。 ※このような製品を 取り付けます。 ※吸い込み口である 軒（のき）換気の 有孔ボード。 ※なお、棟換気も軒換気も、自然換気で、 動力や電気を使うことはありません。Yさんの 現状診断の結果は 以下です。2021.3.22 ※読者の皆さんも、自分の生活設計資料を 作ってみましょう。 ※Yさんの 年金手取り額は、月に 15万円ほどです。 （ 年に 182万円です ） ※キャッシュフロー表の収入欄に、年金182万円 を記入します。 それぞれの支出も 支出欄に記入します。 ※その結果、Yさんの老後のキャッシュフローは、 このようなグラフになりました。 （ これは、一年ごとの貯蓄残高の推移です ） ず～っと、お金が増えも減りもしませんね。 ということは、支出は 年金の15万円/月と ほぼ 同じ金額で生活するということです。 ※キャッシュフロー表の右端が「貯蓄残高」で、 各年のこの金額がグラフに なっています。 「老後 2000万円不足」する人は、 「毎月の収入より5万円多い支出」をする人 のことです。 そのような バカなことをしなければいいだけ のことで、極端な事を言えば、 貯蓄は無くても老後生活ができます。年間顧問料、入金を頂きました。2021.3.9武田つとむファイナンシャルプランナー事務所御中 お申し込みを受け付けていただきありがとうございます。年寄りのため若い方々の参考にはならない事例なのでと…断られたらどうしようと．．．少し緊張していました。 ※私の方が さらに年寄りです。 人生はいろいろです。 いろいろな人生をプランニングして 記事にアップすることで、 幅広く 読者の皆さんの参考になります。二回目のライフプランニングとなり診断結果が今からとても楽しみです。とにかく現状診断に向けて一生懸命取り組んで参ります。 ※がんばりましょう。 一度やっているので、要領は分かっています。前置きが長くなりましたが先程年間顧問料の振込を終えました。ご確認をお願いいたします。 これから一年間よろしくお願いいたします。 ※入金、確認しました！ ありがとうございました！ さっそく、お楽しみのヒアリングシートを メール添付で送りました。メール顧問会員 申し込みの連絡をいただきました。2021.3.8【メール顧問会員】申し込みの件武田つとむファイナンシャルプランナー事務所御中 〇相談内容 2013年5月にライフプランニングを作成していただきました。その後、義母が亡くなり私も今年9月に二度目の定年を迎えることになります。 定年を機に実家の土地に終の棲家を建て兄夫婦と養女にした姪夫婦と同一敷地内で生活を営むことを考えています。 ※マイホーム建築と老後の生活設計ですね。現在住んでいる家は売却する予定です。 新しく家を建てるにあたり予算や家を建てた後の生活費の過不足等諸々のご相談ご支援を賜りたく顧問会員を申し込みする次第です。 ※分かりました。併せて新しく建てるマイホーム建築支援もお願いしたいです。土地は所有しておりますので新たに探すことは考えておりません。 建築に関してはすべてファイナンシャルプランナー事務所を通じて進めて参りたいと思います。 ※了解しました。遠方のため伺うことは出来ませんがメール等でご支援いただけたら幸いです。 よろしくお願いいたします。 〇生活設計についての意識 一人暮らしも丸４年を過ぎ特に不自由もなく過ごして参りましたが、今後、一年一年年齢を重ねていくに従い体力や知力等の衰えが進み周囲に迷惑をかけることも想定されます。 親族が住む場所で残りの人生をゆっくりと安心して過ごしたいと考えております 〇住所 略 〇家族構成 60代 会社員 （一人暮らし） ※メール顧問会員になるための 案内を送りました。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時建築費の支払い方、知っておいた方がいい べ。 ・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて20年目のファイナンシャル・プランナー事務所。《 顧問会員を希望する場合は 》「顧問会員って何？」で内容を確認の上 ご連絡下さい。電話：019‐629‐3115 メール：fpst@axel.ocn.ne.jp
2022/09/29
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平面プランも 立面プランも めっちゃ 小さい！！
文字も数字も見えません。 ※工務店さんたちが見て、・・。 9/28 9/29 佐々木FPは お休みを頂きます。自分の頭で考える生活設計。1球FP技能士 武田 つとむ兄弟ワンコ。 STOP WAR！ STOP PUTIN！〇メール顧問会員のMさん（40代） （ 相談：生活設計・マイホーム取得 ）2015.2.18 メール顧問会員。2015.4.6 現状診断。2022.4.21 現状診断。2022.6.3 マイホーム取得シミュレーション。2022.6.7 土地購入実行支援料：55,000円入金2022.6.21 マイホーム建築実行支援料：330,000円入金 ※下の②の土地を購入契約しました。 南側と東側が道路の角地！ 間口が狭くて 広い、すごい土地です。 「採光」なんてケチな事を考える必要なし！ ※車の出入りに この「止まれ」は じゃまですね。 ※道路が広くて いいですね。 黄色の〇が①の区画との境界です。 ※南向かいに公園もあって 開放的です。 ※なので、複数の工務店さんを具体的に 比較するための 資料作成を進めています。 （ 4プランと仕上げ表 ）メールをいただきました。2022.9.28(有)エフピー・ステーション 武田様 お世話になっております。 4プランと仕上表のアドバイス記事と、昨日の水平軒天の記事、読みました。ありがとうございます。 今まで長い事エクセルを使って仕事をしてきましたが、『表示倍率は保存した時の状態に依存する』という事を、今回初めて知りました（汗） 初期設定値(100％)に、ファイルを開くたびに戻るものだと思っていました。大きな画像で驚かせてしまって、すみませんでした！○ 平面プランと外構配置プランを２つのシートに分け、 アドバイス通りに並べ替えました ※小さ過ぎ！！ 平面プランが、画面の左上に チョコンと 表現されています。（赤枠） 小さくて、文字も数字も見えません。 工務店さんたちに見せる資料を作りましょう。 エクセル画面いっぱいに表現しましょう。 （黄色枠） 他のプランについても、同様です。 ○ 各プランに、補助線を描き込んでみました。 このような感じで大丈夫でしょうか。 ○ 画面にプランが収まるように、 表示倍率を調整してみました。 文字が潰れて読みにくいですが、 ズームアップすると読めます。 こんな感じで大丈夫でしょうか？ ※大丈夫ではありません。 この資料を見る人に「ズームアップ」とかの 手間をかけさせないような資料作りを しましょう。 すべてのプランを、エクセル画面いっぱいに 表現することで、画面を開いただけで 「どんな家を計画しているのか？」 具体的に分かる資料作りをしましょう。○ 外構プランに、色々と寸法を描き足してみました。 道路台帳平面図があったので、使ってみました。 ※周囲を詳しく表現するために、 肝心な配置・外構プランが小さすぎて 何をどのようにするのか？ よく見えなくなってしまいました。 赤枠部分だけを・・ （ 南側道路の幅員寸法も入れて ） 画面いっぱいに表現しましょう。 （ 黄色枠 ） なお、方位の記号も入れましょう。○ 平面プランには、間取り作成ソフトに 備わっている寸法線を そのまま表示させてあります。 ※せっかくの表示も、 小さ過ぎでは役に立ちません。○ 仕上表の日付を訂正しました！ ※仕上表も 同様で、できるだけ 画面いっぱいに表現しましょう。 （黄色枠）○ 水平軒天の絵を描き直してみました。 ※小さ過ぎ！！ 画面の左上に小さく表現したのでは、 よくわかりません。 画面いっぱいに表現しましょう。 （黄色枠）○ 仕上表の屋根の部分に、 『棟換気（端から端まで）』と記載してみました。 ※仕上表も、画面いっぱいに表現しましょう。 （ もう少し、広げましょう ） すべて、チェックは、形が整ってからです。出来る限りカタチを整えてみました。更なるアドバイスを宜しくお願い致します。 ※今回も、形が整っていませんでした。 すべての資料で、画面にできるだけ 余白を残さずに、大きく表現しましょう。 見る人が、スクロールしたり、拡大したり、 等々の作業をしなくて済むような 資料作りを心がけましょう。 また、什器プランですが・・ 画面の左隅に 一か所ずつの造り付け収納を 描いて、縦長にしていては、 何度もスクロールが必要になります。 ※一列を二列にしたりして、赤枠の絵を 黄色枠のような範囲に配置すれば、 何度もスクロールをせずに済みます。 ※造り付け家具・収納の数からして、 なんとか 2画面に収まりそうに見えます。 什器プランは一度のスクロールで 2画面に！ スミマセンが、 まずカタチをきちんと整えたいので、 作成資料の中身はまだ確認はしていません。 画面を開いたら、そのままで 資料として きちんと眺めることができる、 書かれている言葉も 数字も、そのまま読める、 そのような資料造りをしましょう。 まずは、見せられるカタチを整えましょう！このようにしたら どうでしょう？2022.9.27 ※ちょっと前から気になっていましたが、 Mさんが描いた「立面プラン」の 「軒天（のきてん）」ですが・・ ※「水平軒天」を採用しようと、 Mさんが作成した「立面プラン」では、 軒天が すごく小さいな・・と感じていました。 （ 黄色の〇部分 ） 建物の外壁のラインに合わせているので、 こじんまりとした「水平軒天」になって いますが、現実には以下のようにします。 ※このお宅は 武田FP宅の お向かいさんです。 下の折半屋根は 武田FP宅のカーポート。 で、「水平軒天」ですが、写真のように 外壁ラインより内側に入れて仕上げています。 こうすることで、「水平軒天」のボリュームが 増し、重厚感のあるデザインになっています。 （ 武田FP宅も まったく同じです ） このようにした方がいいかな と思います。 なお、ついでですが、オレンジの〇部分は、 「換気棟」です。 このお宅は 築17年ぐらいで、その当時は このように屋根の ほんの一部だけに設置 していました。 （ 武田FP宅も同じ ） これから造るのであれば、棟の端から端まで 「換気棟」を設置した方が、 確実に湿気や熱気を排出できて、 建物の健康上も、住人の健康上も、 好ましいことになります。メールをいただきました。2022.9.25(有)エフピー・ステーション 武田様 お世話になっております。 什器プラン、仕上表を作成するにあたり、他の会員さんの記事を片っ端から確認して、我が家と共通するものを拾って記載してみました。 ※大変な作業、お疲れさまでした。エクセルファイルひとつにまとめてみましたので、添付します。 ※はい、「4プランと仕上表」を エクセルファイル一つにまとめる、 正解です。プラン毎に、シートを分けてあります。 ※はい、順番に 別の「ベロ」に整理整頓。 このようなやり方で OKです。不足箇所、アドバイスをお願い致します。 ※下の方に まとめて書きます。立面プランの東面についてなのですが、物置を表現すると、ポーチ下収納のドアが見えなくなってしまいます。 なので、物置を点線で表現して、奥のポーチ下収納を優先して表現してみました。 手法として間違いであれば、こちらもアドバイスをお願いします！ それでは、宜しくお願い致します。 ※大変な作業、ごくろうさまでした。 4プランと仕上表の順番は、できれば、 左から「平面」「立面」「什器」「外構」、 そして「仕上表」の順番にしましょう。 「平面」と「外構」は、一つのプランと して提示するのではなく、 それぞれ別個のシートを作りましょう。 『 数字を計算しやすい資料作成 』 各プランには、タテヨコに寸法が 分かるような補助線を描き込みましょう。 工務店さんたちが見積もるために、 長さや面積がスムーズに把握できる 配慮が必要です。 『 見やすく理解しやすい資料作成 』 また、そのページを開いた際に、 スクロールの必要が無いよう配慮しましょう。 ちょうど画面いっぱいに プランが納る そんな状態を作りましょう。 「什器プラン」以外は、確実にそうしましょう。 （ 「什器プラン」は数が多く やむを得ないが、 それでも 2～3画面に 納まるよう仕上げたい ） ①「平面・外構配置プラン」を見ました。 開いた画面には、プランの「足元だけ」が 見えている状態です。 ビックリ！しました。 スクロールしないと、全体が見られません。 この状態で 工務店さんに見せますか？ 外構プランには、土地寸法も描き込みましょう。 土留めの長さが分かるような配慮もしたい。 舗装工事の面積が算出できるような配慮も。 可能なら、道路も表現しましょう。 境界の向こうは隣地？ 道路？ 分かるように。 できれば 南側幅員、東側幅員（歩道・車道）も。 平面プランは、外構プランとは別個に作成。 しっかり各部屋等の寸法などが理解しやすい プランを作成しましょう。 提案・見積りしてもらうために 重要です。 しっかりした資料を作って、 どんな家なのか、理解してもらいましょう。 ②「立面プラン」を見ました。 大きな「既存土留め」が目に飛び込んで きました。 やはり、ビックリ！しました。 上にスクロール、右にスクロールしないと、 全体像が見えません。 立面の4面がスクロール無しに 一画面で 見られるような資料作りをしましょう。 どのシートでも同じです。 開いたら、その一画面で ちょうどよく 全体像が見られるように 作成しましょう。 ③「什器プラン」を見ました。 絵の数が多いので、スクロールせざるを 得ないのはしょうがありませんが、 一つ一つの絵が大き過ぎます。 スクロールしても、3画面に収まるような サイズで仕上げましょう。 （ 他の会員の資料を参考に ） ④「仕上表」を見ました。 作製資料の内、唯一 サイズがちょうどいいです。 （ 日付が およそ4年前ですが ） 他の資料も こんな感じで 画面枠にちょうど 収まるように作成しましょう。 まずは カタチから。しっかり整えましょう。 カタチが整ってから、内部をしっかり 見ていきます。 終わりが見えてきています！ がんばりましょう！ メールをいただきました。2022.9.19(有)エフピー・ステーション 武田様 お世話になっております。 ここ数日、什器プランの作成に没頭していました。 ※はい、しばらく 音沙汰が無かったので、 そういうことだろうと 思っていました。使用しているソフトでは、表現しきれない部分があったので、エクセルと、ソフトのパース図を織り交ぜて作ってみました。キッチン廻りの希望ですが、既製品のシステムキッチン（W2550,D650,H900）で、ビルトイン食洗機は付けません。 キッチン全体の収納が少ないのも理由ですが、去年買ったばかりの据え置き型がありまして。これが壊れたあと、後継機を購入するかは未定な程度の必要度です。 東面のキッチン収納（食器棚、カウンター）は、造作をお願いしたいと考えています。 他の会員さんの記事を読んでいると、造作があまり得意ではない工務店さんもいらっしゃるようですので、既製品も視野に入れつつ…という感じです。 什器プラン、作ってみたものの、希望をとにかく（ちょっと乱暴に）書き込んでいます。 「構造上、これは無理だよ」という部分もあるかと思います。武田さんのお知恵を拝借しながら、現実的なものに直していきたいと思いますので、チェックとアドバイスをお願い致します。 どのように送信すればよいかわからなかったので、ひとまず、すべてを画像にして添付、送信します。かなりの枚数になってしまいました…。 ※このように、かなりの枚数になるようでは、 いよいよ 工務店さん達に「提案・見積り」 を依頼するという時点で、マズイです。 資料作成は、枚数も含めて整理整頓しましょう。 「4プランと仕上表」 以下のようになれば、理想的です。 （ 私はいつも このようにしています ） 〇平面プラン：1枚 〇立面プラン：1枚 〇外構プラン：1枚 〇什器プラン：2枚～3枚 〇仕上表：1枚 （ 基本的に すべてのページが同じ向き ） このように仕上げることで、提案コンペで 各工務店さんに メール送信する際に、 1個のエクセル資料で添付できます。 （注）什器プランは、ページごとに向きが 変わるような資料作りをしてはいけません。玄関の上がり框を、再考していました。やはり、ホール部分が突然欠けるのは危ないかな…と思い、玄関土間にはみ出す感じで、2段目を設けるように変更しています。 それと、お願いがあります。『仕上げ表』のひな型がありましたら、お譲りいただくことは可能でしょうか？ ※はい、この記事をアップしたら、 メール添付で送ります。自分で作ってみようと思ったのですが、ブログの画像が鮮明に読み取れず、制作が難航していました（汗） それでは、宜しくお願い致します。 ※什器プランは、什器一つごとに作成 するのではなく、 1ページに数件の什器を表現して、 2～3ページですべて表現できるように しましょう。 （ すべて 同じ向きで ） 2～3ページで 仕上げている様子を、 過去の会員さんの事例で確認して下さい。メールをいただきました。2022.9.13(有)エフピー・ステーション 武田様 お世話になっております。 昨晩から、什器プランの作成に取り掛かっています。他の会員さんの記事を見ながら、ひとまず、キッチン収納を作成してみました。 このまま進めて大丈夫でしょうか。チェックとアドバイスをお願いし致します。 ※あれ？ エクセルですか？ これまで同様、ソフトを使って表現する のかと思っていました。 ソフトで パースを見せたりしながら・・。 絵の中に 補足説明は できるだけ付けましょう。 「引き出し」とか「可動ダナ」とか。 それから・・ タナだけなのか？ トビラがつくのか？ のような区別もつけましょう。 この絵では、ゴミ置き場以外が「扉」の ように見えますが。 また、正面から見て 左右が対象でない場合は、 両側に それぞれの「断面」を表現しましょう。 なお、什器プランの作成順番は、 この家の場合は、 玄関から入って：「シューズケース」 リビングに入って：「小上がり周辺」 ダイニングキッチンで：「キッチン収納」 「シンク廻り」の希望は？ 洗面に入って： （ その前にトイレ内は何か造作は？ ） のように、 歩いて各空間を通り過ぎていく感じで、 （ 展示場の建物を巡っている感覚で ） 表現しましょう。 2階も同様です。 階段を上がって右へ行くと： 造作家具でなくても、2階吹抜け部分の 「手すり・柵」等も表現しておけば、 実際の建築の際の行き違いも生じません。 さあ！ がんばってみましょう！メールをいただきました。2022.9.13(有)エフピー・ステーション 武田様 お世話になっております。 軒天の形状について、アドバイスありがとうございます。立面プランの屋根を、『水平軒天』で表現してみました！それと、例の石付き金属瓦（無落雪）屋根材ですが、積雪地域の標準勾配が「3.5寸以上」とメーカーのホームページに書いてあったので、ひとまず、当初の5寸から、3.5寸に描き直してみました。 軒の出は、少し遠慮して、350～400くらいにしたほうが良さそうな気がしています…。平面プランも立面プランも、だいぶ形になってきたように思います！ ※はい、家らしくなってきました。 シンプルな総二階で、 構造的にも安定したカタチだし、 通気・換気もスムーズな切妻屋根だし、 お日様の恩恵を十分に受けられそうだし、 同じ面積の家でもリーズナブルな価格に なりそうだし、 （ 土盛り・土留めが余計ですが ） 工務店さんたちの提案・見積りが楽しみです。 それでも、 平気で とんでもない金額を提示する、 のん気な業者さんもいるんだろうなぁ。早速エクセルで、『工務店や業者に提案を受ける事項』の一覧表の作成に取り掛かろうと思います。 ※おっと！ まだまだ、まだまだ。。 ドウドウ、ドウドウ、落ち着いて。 まだ「4プランと仕上表」は完成していません。 工務店さん達に思いを馳せるのは まだ早い。引き続き、よろしくお願い致します。 ※平面プラン、立面プラン、外構プランは、 ほぼ でき上りつつありますが、 これだけで提案や見積もりをするには、 不確定部分があり過ぎて、 工務店さんたちも 困ることになります。 什器プランと仕上表が、全く手つかずです。 他のメール顧問会員の記事を参考に、 「什器プラン」と「仕上表」の作成に 進んでみましょう。 全く同じ間取りや外観でも、什器プランと 仕上表によっては、全く別の内容になります。 不明な部分は 質問や相談をしてもらえば、 どんどんコメントします。メールをいただきました。2022.9.11 ※やっとパソコン修理が完了！ 1時間半遅れで 記事を書いています。(有)エフピー・ステーション 武田様 こんにちは。休日中の送信、失礼します。 現地調査ありがとうございました。 そうなんです、どこもかしこも、ダクト式か、傾斜を付けて雨樋で落とす無落雪屋根の住宅がほとんどです。雨樋はアパートに多いですね。 無落雪屋根の欠点については、武田さんが何年も前から仰っている事ですし、２年間購読した「日経ホームビルダー」でも特集されていました。 かくいう私も３月まで、四角い無落雪屋根のアパートに住んでおりました。 ※そういうことなんでしょうね。入居した築６年の時点で、既に破風板（約８ｍ）が落下しており、軒天がむき出しの状態でした。 ※築6年で？ いくらアパートでも。当時は知識がなく、それが何を意味するのか分かっていませんでした。 なかなか修理に来てもらえない内に、軒天からボタボタと雨漏りが始まり、2階の外壁が膨張して、サイディングが一部落下しました。 ※サイディングを支えている木材が 湿気で腐っていたんですね。 もう・・グダグダの状態でしょうね。時期を同じくして、2階北側の一室がカビ臭で使えなくなり、 ※外壁内が 湿気を排出できない状態で 放置されていたんでしょうね。工事を請け負った業者のお兄さんから、「壁内にカビが生えていて、 壁内吸気をしている内は臭いは続く」と説明され、結局、外壁を貫通させて、外気を直接取り込む吸気口が設けられました。 ※ ・・？冬は-30℃の冷気が吹き込み、夏は35℃の熱気が入り込む最悪の状況。 ※うわぁ・・。壁内のカビについては放置だったため、下の娘の喘息が悪化、入院する事態にもなりました。 よく、６年堪えたな…と思います。 ※典型的な「不健康住宅」ですね。 アパートや貸家は賃貸業で造る建物なので、 できるだけ低コストで仕上げようとするので、 色々な不都合が発生します。 自分が住むために建てる建物は、 〇頑丈：耐震性など 〇快適：気密・断熱など 〇長持ち：通気・換気など など、きちんと考慮して 建てましょう。 分譲住宅やローコスト住宅は、 アパートや貸家と同レベルの家です。 その時点では安く済んだように見えても、 建物のその後や家族の健康を含めて考えると、 結局は とんでもなく高くつきます。 当初から、まともな建物を計画しましょう。というわけで、私の中では、四角い無落雪屋根は、絶対にナシです。 ※了解しました。それで、知人や義兄のお嫁さんから勧められたのが、石付き金属瓦の無落雪屋根材でした。 ※余計な話かもしれませんが、過去に、 （ もう 十数年前ですが・・ ） 同様の説明があって施工した屋根で、 スノーストップや雪止めを設置せずに 完成させた家の北側屋根から、 大量の雪がつながったまま、 下の歩道にせり出してきました。 近所の住人と思われる人から 工務店にクレームが入りました。 「いつ まとまって 歩道上に落ちるか 危ないので、何とかしてください」 その後、どう対応したのか？ 私は 覚えていませんが・・。 同様に、軒ゼロもナシです。 ※はい。 軒ゼロ住宅はナシです。 昔からの家の軒は、意味があって あのようなカタチをしています。敷地が狭いので、軒を450出すと、一番狭い北端の軒先から東側歩道との境界まで、約4ｃｍとギリギリな感じです。 西側境界とは約9.5㎝です。 ※ギリギリの世界です。 ところで、屋根について勉強している内に、「勾配軒天」「水平軒天」という言葉が出来てきました。 ネットで色々調べたのですが、 ○デザイン性・好みの問題 （勾配＝和風、水平＝洋風） ○勾配軒天は施工が面倒で大工が嫌う ○水平だと雨水が横走りして、漏水する危険性 など、どちらにすべきか考える上で、決定打になる解説を見つける事が出来ませんでした。 武田さんのご意見をお聞きしてもよろしいでしょうか？ ※本当に、まったく好みの問題です。 私の自宅も、特に何も考えてはいず、 図面の段階（＝契約の段階）では、 勾配軒天だったんですが、 屋根をふく直前になって、 （ ご近所さんの屋根を見て気に入って ） 水平軒天にしてもらいました。 （ 迷惑な いきなりの我がままでした ） 何のことはない、軒先の形が「カッコいい」 「妻側から見た時に 重厚感が・・」 ただそれだけの理由でした。 だから、個人の好みの問題です。 どちらがどうということはありません。屋根の選定については、工務店さんの提案を受けようと思います。その際は、「通気・換気」についても、説明してもらいますね！ ※工務店さんと接触するころには、 考え方を確認したい項目をいくつか、 ピックアップしておきましょう。 一覧表にして どこが何を言ったか？ 分かるようにしておきましょう。○ 物置の位置を、建物に沿わせる位置に変更 高さが1900以上だと、土台も含めると窓の開閉に支障がありそうなので、1600台の規格から選ぶことになりそうです。各プランに表現しました。 ※地面からの高さは、ザックリと・・ 「盛り土＋基礎～床＋窓下高さ」で、 700＋500＋900＝2,100 です。 これより低ければ OKかと思います。引き続き、よろしくお願い致します。現地周辺の調査に行ってきました。2022.9.9 ※Mさんが購入した土地ですが・・ ある地点に立って見ると、旧建物が現れました。 数歩 移動すると 更地になるんですが・・。 過去と現在を瞬間移動！？ 不思議な体験をしてしまいました。 ※この擁壁、南側はともかく、この東側は 残しておいてほしかったですね。 ん？ この家、雨どいが設置されています。 豪雪地域の場合は、1シーズンで 雪に破壊されてしまうので設置しない と聞いたことがあるんですが・・。 周辺の家に、雨どいは見当たりません。 ※購入地の南側の道路を 西へ西へと 突き当たりまで行ってみました。 北方面を眺めてみると・・ みんな、当然のように無落雪屋根です。 車は 野ざらし駐車です。 ※同じく 南方面を眺めてみると・・ やはり、無落雪屋根のオンパレードです。 手前の家は、1台用のカーポートです。 ※購入土地の東側道路を、北へ北へと 行ってみました。 突き当りは線路でした。 やっぱりみんな、無落雪屋根です。 左の家は、階段も含めて玄関アプローチは、 防風・防雪の空間になっています。 ※購入土地の東側道路を南へ南へと・・ 広い公園を右に見ながら通り過ぎ、 大きな通りを突っ切って、 右側は学校のようです。 やはり、どこまで行っても、 無落雪のたいらな屋根ばかりです。 無落雪屋根の大きな欠点は、雨漏りです。 周辺のこれらの家々は 大丈夫なんでしょうか？ 無落雪屋根について、私の心配は、 もう一つあります。 「通気・換気」です。 木造住宅は、外壁内や小屋裏内その他に 湿気を滞留させないことが、 建物躯体を長持ちさせるために 大切で、 三角屋根の家であれば「棟換気」が可能で、 外壁や屋根の湿気を排出することができますが、 無落雪屋根の家では「棟換気」は不可能です。 外壁内の湿気を排出できずに、湿ったまま 長い年月が経過することになります。 建物が 長持ちするわけがありません。 ※結局、勾配の有る屋根はなかなか 見られませんでしたが、 購入地から北へ 2軒隣のお宅だけが、 このへんでは珍しい「三角屋根」の家です。 それでも、雨どいは設置していません。 屋根に 雪止めやスノーストップも 見当たりません。 （ 盛岡では これら全てを設置します ） おそらくですが・・ これから作業が進んで「提案コンペ」に なった時に、 屋根廻りに関しては、其々の工務店さんが それぞれの考え方を主張することになる かと思います。 その際に、「通気・換気」については どのように考えるのか？ 確認してください。『 これからの人生の 住居費総額 』賃貸の人生 ：3,489万円持ち家の人生：5,871万円《 M家 40代：4人家族 》 2022年6月 ※一生 賃貸住まいのキャッシュフローグラフ。 （ 一年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※グラフの根拠になる キャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※マイホーム取得の資金計画。 ※マイホーム取得後のキャッシュフローグラフ。 ※グラフの根拠になるキャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※参考にして、自分たちのキャッシュフロー表を 作ってみましょう。 『 これからの人生の 住居費総額 』賃貸の人生 ：3,489万円持ち家の人生：7,342万円《 M家 40代：4人家族 》 2022年5月 ※一生 賃貸住まいのキャッシュフローグラフ。 （ 一年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※グラフの根拠になる キャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※マイホーム取得の資金計画。 ※マイホーム取得後のキャッシュフローグラフ。 ※グラフの根拠になるキャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。現状診断後、メールをいただきました。2022.4.21(有)エフピー・ステーション武田様 佐々木様 こんばんは。 現状診断を受け取りました、ありがとうございます。 早速、マイホーム取得に向けて、生活設計シミュレーションを！と行きたいところなのですが、この度の転勤により、4月から 夫の収入が、手当分増額熱源が、オール電化から、ガス・灯油・電気に変更息子が少年団を卒団したことで、外食が減少3月末に軽自動車を1台廃車 (ヒアリングの段階で、任意保険の 年額3万円をカットし忘れていました） と変化がありました。 ※良い方に 変化があったようです。ここ数年の家計簿データよりも、収入が増えて、支出が減る傾向になると予想しています。 6月分の家計簿から、年間収支の修正が出来ると思いますので、キャッシュフロー表を訂正してから、改めて生活設計シミュレーションをご依頼します。 ※了解しました。 6月以降に・・。それまでの間に、何か美味しいものを準備しておきますね！ ※ ！？ 予想よりも早く現状診断が終える事ができたので、準備不足でした！すみません！！ ※ん？ 何か おいしそうなモノが送られて きそうなな予感・・引き続き、どうぞよろしくお願いいたします。 ※何やら 楽しみな 気分になってきました・・。 ※読者の皆さんも、記事を参考に 自分たちの生活設計を行なってみましょう！ まず、年金を知りましょう。 Mさん夫妻は 将来 このように受け取ります。 ※その年金手取り額を 老後のキャッシュフロー表に 落とし込んでみましょう。 Mさん夫妻の場合は このようになります。 ※キャッシュフロー表は、老後不だけでなく、 現役も含んだ 一生のモノを作成してみましょう。 左が現役で 右が老後です。 ※現役の拡大です。 ※老後の拡大です。 ※キャッシュフロー表の右端が「貯蓄残高」で、 一年ごとの「貯蓄残高」の推移が、 下の キャッシュフローグラフです。 このグラフで 以後の人生すべてが確認できます。 ※読者の皆さんも、自分たちのモノを作ってみましょう。 （ お金に振り回されない人生のために ）メールをいただきました。2022.4.11(有)エフピー・ステーション武田様 ご無沙汰しております。 2015年2月18日にメール顧問会員になりました、〇〇在住のMです。その節は、夫の単身赴任用のマイホーム取得シミュレーションなど、細かく計算していただき、ありがとうございました。 6年ほど、〇〇市に居りましたが、この４月に〇〇市に戻り、本格的にマイホーム取得に乗り出そうとしています。 メール会員の遠隔取得支援をお引き受けいただくことは可能でしょうか？ ※もちろんです。 改めて メール顧問会員になるための 案内を送ります。また、お引き受けいただける場合に、まずやっておくべき事がありましたら、ご教示願います。 ※人生最大の買い物です。 まったくの素人のままではいけません。 マイホームはもちろん、不動産についても 基礎的な知識は勉強しておきましょう。ご返信お待ちしています。 ※最近の記事で 土地を買って マイホーム建築 ・・というメール会員の記事を、 過去から追って 読み込むだけでも、 かなりの勉強になりますよ。 また、関連キーワードは、積極的に ネットで調べていきましょう。 当事務所でお手伝いする場合は、まず 現状診断、そして生活設計、それから マイホーム取得の実行支援へと進みます。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時残念ながら、全部ダメ！ だったべ。・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて21年目のファイナンシャル・プランナー事務所（有）エフピー・ステーション宅建業免許：岩手県知事（5）第2138号電話：019‐629‐3115 FAX:019-629-3116メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ《 スタッフ ＆ 勤務シフト 》武田FP 1級FP技能士 宅地建物取引士 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 3級FP技能士 （ 日本一の ） 事務所：10時～15時
2022/09/28
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☆保険屋さんが わざわざ自宅に来てくれるって
こんな親切なことってありますか？ ※おバカさんです。9/28 9/29 佐々木FPは お休みを頂きます。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 武田 つとむ発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。 STOP WAR！ STOP PUTIN！Q某ネット医療保険、ガン保険、生命保険に加入しようかなと思って ※おバカさんです。 そのように思ってはいけない。 保険加入は お金を失うことです。 ひたすら お金をたれ流すことになります。申し込みの手続きしていたところ突然電話がありました。申込先の保険会社で申込前の確認の疑問点の電話だったのですが質問とかもあり話していくとよかったら直接FPパートナーと一度話してから入られてみたら？と言われて自宅まで来てくれるとのことだったので予約しました。 ※おバカさんです。冷静に考えてみるとこんな親切なことってあり得ますか？ ※おバカさんです。 生命保険に限らず、営業をするのだから、 親切にするのは当たり前です。 資本主義経済社会では、ごく普通のこと。他社とも比較できるしとか言われたのですが某保険会社からしてみたら相談せずにそこの保険会社に入ってくれた方が良いはずなのにこんなことってあるんですか？ ※その内容から、電話でアポを取ってきたのは、 販売代理店の人間です。 「カモがネギを背負って 自宅で待っている」 会ってしまえば、上手に料理されて、 おいしく食べられてしまいます。Aたぶんですが、そのネット保険しか 扱ってないFPでは、ないでしょうか？ 資産内容とか 確認して、最大限入らせるとか 他の保険も、奨められるのではないでしょうか？ 老婆心ながら、公的医療保険の完備した日本（世界一？）では 医療保険やがん保険等は、ほぼ不要だと思います。 ※おバカさんです。 公的医療保険が 有ろうが無かろうが、 医療保険には入らないほうがいい。 なぜ？ 確実に損をするから。 50万円や100万円は、保険ではなく、 貯蓄で準備した方が 合理的です。 （ 300万円でも同じこと！ ）保険のプロは ほとんど加入しないそうです。それを聞いて、私も15年以上前に 全部止めました。 Aそれは保険会社のHPから手続きではなくて保険代理店のサイトから入ったパターンだ冷静に考えてみるとこんな親切なことってあり得ますか？→保険会社ではないから、あり得る 他社とも比較できるしとか言われたのですが→だから代理店からの連絡なんだよ 某保険会社からしてみたら相談せずにそこの保険会社に入ってくれた方が良いはずなのにこんなことってあるんですか？→だいたいネットの保険を契約の場合には保険のド素人が不十分な知識でちゃんと必要な保障を考えずに保険料だけで選ぶことが多いからそこを指摘して、そのままネットで申し込まれるよりプラスの契約に繋げられるからだろう まあ、消費者側にもメリットはあるよ間違った保険選びになってることが多いからねただ、デメリットとしては担当者によっては消費者メリットより手数料目当ての提案となることがある隊長！ また おバカさんを発見しました！・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて21年目のファイナンシャル・プランナー事務所（有）エフピー・ステーション宅地建物取引業免許：岩手県知事（5）第2138号電話：019‐629‐3115 FAX:019-629-3116メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ《 スタッフ ＆ 勤務シフト 》武田FP 1級FP技能士 宅地建物取引士 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 3級FP技能士 （ 日本一の ） 事務所：10時～15時
2022/09/28
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再ヒアリングの記入作業と 年金資料準備を終えて
資料添付メールが届きました。 ※お疲れさまでした。9/28 9/29 佐々木FPは お休みを頂きます。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 武田 つとむ赤ちゃん 1人と3匹。 STOP WAR！ STOP PUTIN！〇メール顧問会員のYさん（30代） （ 相談：生活設計 ）2022.8.29 メール顧問会員。36000円入金。メールをいただきました。2022.9.27 武田 つとむ様佐々木様 お世話になっております。再ヒアリングの記入をしましたので、ご確認ください。よろしくお願いいたします。 ※お疲れさまでした。 〇再ヒアリング（エクセルデータ） 〇夫の年金資料（ワードデータ） 〇夫の年金資料（ワードデータ） 確かに届きました。 これから現状診断の資料作成作業を始めますが、 佐々木FPは今日と明日（9/28、9/29） の2日間、お休みを頂いているので、 9/30（金）からの作業になります。 通常、現状診断の資料作成には、 （ 再々ヒアリングが発生しなければ ） 正味3日間を要しています。 お楽しみに お待ちください。 メール添付で送りました。2022.9.20 こんにちは。お待たせしました。ヒアリングシートの整理整頓が終わりました。「再ヒアリング」として、添付送信しますので、記入返信をお願いします。不明な部分は遠慮なく質問してください。記入方法に関する質問は、できるだけ電話でお願いします。（ 同じ説明でも、要する時間 や理解度がまったく異なる ）資料作成は、アシスタントの佐々木FPが行ないますので、電話での質問は・・佐々木ＦＰが勤務する時間内でお願いします。（ 平日の10時～15時 ）回答を頂き次第、「現状診断」の資料作成に入ります。よろしく、お願いします。 武田 つとむメールをいただきました。2022.9.15 有限会社エフピー・ステーション御中こんばんは。ライフプラン及び必要書類を添付いたしますので、ご確認ください。 必要書類は容量の関係で分割でメールさせていただきます。全部で9通メールします。 ※ヒアリングシートの記入作業と、 必要書類の準備作業、お疲れさまでした。 今日から 佐々木FPが、届いた資料を 開いて見たりしたようです。 連休明けの 9/20（火）に、 全体のチェック作業をした上で、 「再ヒアリング」として返送することに なると思います。 その「再ヒアリング」に素早く対応して もらって、再提出があれば、 いよいよ 数日をかけて、 「現状診断」をすることになります。 よろしく、お願いします。メールをいただきました。2022.8.22有限会社エフピー・ステーション 武田 つとむ様 初めまして。メール顧問会員への申し込みをさせて頂きますYと申します。今後の生活設計についてアドバイスをお願いしたくメールさせて頂きました。 〇相談内容 妻が正社員で働いていましたが、リストラで仕事を 辞めなくてはいけなくなり現在は求職活動中です。 昨年、 マイホームを新築しローン返済がはじまりました。 無理のないローンを組んだつもりですが、 やはり今後の生活が不安になり、きちんと現状を知り、 生活設計を通して確認し不安を取り除きたいと思い、 申し込みさせていただきました。 今後、妻の収入がいくらぐらい必要なのか？ 生命保険は夫婦で収入保証保険に入っているだけ なのですが、それだけで必要額が足りているのか？ ※保障額にもよりますが、 収入保障保険に上乗せで さらに加入が必要 ということは、あり得ません。 生命保険で備えるのは 夫婦それぞれの 「死亡保障」のみ、と心得ましょう。 収入保障保険で 十分に備えることができます。 （ 医療保険等は ひたすら お金を失うだけ ） 保険に加入する事は お金を失うことでも あるので、きちんと考える必要があります。 収入保障保険は 死亡保障を確保する上で、 最もリーズナブルな手段です。 本当に必要であれば、 ある程度のお金を失うことを覚悟の上で 加入する価値はあります。 きちんと計算・検証した上で 判断しましょう。 夫婦ともに不要というケースも よくあります。 ローンの繰上返済をしていきたいと考えておりますが、 繰上可能な金額といつ頃に繰上返済をした方が良いのか？ ※キャッシュフロー表を作ってみて、 可能性を判断する事になります。 教育費がかかる時期のキャッシュフローが どうなるかによるケースが多いです。 そのあたりの時期が 潤沢なキャッシュフロー であれば、積極的な繰上返済が可能ですし、 危うい状況であれば、教育費の出費が一段落する までは繰上返済は控えるということになります。 老後についても生活資金に不安があります。 ※キャッシュフロー表の作成で 全体像が見えてくることになります。〇生活設計についての意識 ・夫： 現在、家計の管理は全て妻に任せておりますが、これからの子供たちにとって不自由のない生活と我々夫婦の不安のない老後の生活という目標に対し、これからも浪費と貯蓄を繰り返していくとは思うのですが、今後は家計を管理していく上で、夫婦で共通目標・行動を共有していく事が重要だと考え、「漠然としたこれからの生活（家計）」を「行動が具体化された瞭然な生活（家計）」に変えるべく御相談と客観的なアドバイスを頂きたいです。 ※「現状診断」で 自分たちの キャッシュフロー表を確認することで、 現実を確認する事ができるし、 問題があったとしても 具体的な対策を 講じるための 具体的な資料になります。 ・妻： 15年程前に保険の見直しで言われるがまま契約したのですが、そこで保険屋さんの対応等に違和感を感じ生命保険の必要性を疑問に思いネットで調べていた所、このブログにたどり着きました。お陰様でその後、全ての生命保険を解約し、その分きちんと貯金をする事ができました。 ※役に立てたようで、よかったです。結婚後も家計の管理は私が全てしており、夫婦で正社員だった為、余計な保険には入らずに貯金し、昨年マイホームを新築しました。無理のないローンを組んだつもりですが、今年リストラになり仕事を辞めなくていけなくなりました。 ※大変です。専門的な資格はなく、年齢、子供が小さい等、再就職には不利な為、今度の生活が不安になりました。現状を知り、子供たちの学費や老後の生活を不安なく暮らせるように、又、今後の働き方の参考にもしたく生活設計をよろしくお願いいたします。 ※きちんと 生活設計してみましょう。〇住所： 〇〇県〇〇市 〇家族構成 夫： 30代・会社員 妻： 40大・求職活動中 子： 幼児 子： 幼児 ※新規に「メール顧問会員」になるための 案内を送りました。「再ヒアリング」が返信されたべ。・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて21年目のファイナンシャル・プランナー事務所（有）エフピー・ステーション宅地建物取引業免許：岩手県知事（5）第2138号電話：019‐629‐3115 FAX:019-629-3116メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ《 スタッフ ＆ 勤務シフト 》武田FP 1級FP技能士 宅地建物取引士 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 3級FP技能士 （ 日本一の ） 事務所：10時～15時
2022/09/28
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測量・分筆の料金 お安くと一言だけは伝えようと
お願いは タダなので。 ※地鎮祭の料金を値切りますか？9/28 9/29 佐々木FPは お休みを頂きます。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 武田 つとむクロアシネコの赤ちゃん！ STOP WAR！ STOP PUTIN！〇メール顧問会員のYさん（60代） （相談：生活設計・マイホーム建築）2013年5月 現状診断。2021.3.9 メール顧問会員（再）3.6万円/年 入金。2021.3.22 現状診断。2021.4.2 マイホーム建築 実行支援料：33万円/年 入金。2022.3.10 メール顧問会員 3.6万円/年 入金。 ※建築予定地です。 ※当事務所がお手伝いしているケースでは、 5の「住宅プラン・仕様が固まる」までは 私がすべて バックアップしているので、 3の「候補工務店のピックアップ」は、 最後の最後になります。 Yさんは「4プランと仕上げ表」ができて、 候補工務店に「提案・見積り」を 依頼しているところです。メールをいただきました。2022.9.27武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。 昨日は、ご回答いただきありがとうございました。とても参考になりました。武田さんのアドバイスに沿って工務店さんに連絡しました。 工務店さんでも丁度必要とする測量を土地家屋調査士さんに相談されていたとのことでタイミングがドンピシャでした。 ※Yさんが計画中の建物に対して、 現場の土地のサイズが いかにもギリギリだったので、 （ このまま進めて大丈夫か？不安 ） 知り合いの調査士さんに あらかじめ 相談していたんだと思います。次回打合せ時に詳細を伺ってきますので改めてお知らせします。 相見積もりも必要無いとのことなので ※建築や土木工事では、当然のように 各業者の見積もり比較をするものですが、 地鎮祭などの料金は だれも 神社ごとの相見積もりを取ったり 値切ったりすることはありません。 測量・登記についても、 神仏の祈祷料などと同じで 相見積もりだとか 値引きだとかは、 どういうわけか、存在しない世界です。 よほど、とんでもない金額でなければ。お安くとひと言だけお伝えしようと思っています。 ※それは、ヤボ・・というものです。もっとも測量は工務店さんがされる訳ではないのであまり意味も無いかなとは思いますが、お願いはタダなので・・ ※ ・・。 〇〇工務店 I様 お世話になっております。 前回のお打合せ時にIさんから土地の分筆についてアドバイスをしていただきました。今回、兄とも相談して将来必ず発生する相続に備えて不要なトラブルを防ぐために土地の測量と分筆登記をしておいた方がベターとの結論にいたりました。 現時点で何から手を付けて良いのか分からないのですがいつも相談している知人に助言を求めたところ、とりあえず土地家屋調査士会等のＨＰから業者の方にお声掛けをするか、工務店さんに相談してみたら良いとのこと。 もし〇〇工務店さんのお知り合いに土地家屋調査士関係の方がいらっしゃればご紹介いただけませんでしょうか。今週末伺った際にアドバイスをいただけたら幸いです。よろしくお願いいたします。 YY様 お世話になっております。ご連絡の程、恐れ入ります。 土地の測量と分筆登記をお考えの事、かしこまりました。弊社でも懇意にしている土地家屋調査士もおり、 ※各工務店が 普通に仕事をしていれば、 付き合いの司法書士や土地家屋調査士は いるものです。先日もY様の建物を建築するにあたり簡易な測量は必要なので土地家屋調査士に相談しておりました。 ※敷地にギリギリの建築なだけに、 元々、そのつもりでいたようです。ご紹介させていただく事、大丈夫です。 分筆登記であれば正式な登記にて手続きもあり、お打ち合わせの時にご説明、ご相談させていただきたく存じます。詳しくはお打ち合わせの時にて宜しくお願い致します。 〇〇工務店 Iメールをいただきました。2022.9.24武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。 バルコニーの工務店さんに家の新築をお願いしたい旨連絡しました。併せて、ご提案から約2ケ月経過したが内容についてそのままお願い出来るか否かの確認を依頼しました。 工務店さんから下記内容でご返事をいただきました。「弊社へご依頼いただきありがとうございます。 建築主さんのご期待に沿えるように 精一杯頑張ります。 つきましては 後日改めて打合せの機会をお願いいたします」 ※2か月もたって、何の音さたも無いから、 半ば あきらめかけていたところに、 突然の依頼連絡！！ 工務店さんは 大喜びだったでしょうね。 一棟 受注できるかどうかは、 工務店さんにとって 非常に大きいです。 良い関係が築けて、スムーズに作業が 進むことをお祈りします。結果、来週末に打合せをさせていただくことになりました。打合せ時に注意すべき事項はあるでしょうか？内容については改めてご連絡させていただきます。 ※後から 「見積に入っていると思っていたのに」 ということにならないよう、 契約前に、見積もり内容に 漏れが無いか？ あらためて しっかり確認しましょう。 繊細を表現している「仕上げ表」で、 しっかり確認作業を行いましょう。 それから、前回も書きましたが、 瑕疵担保保険の契約の件も確認しましょう。 （ 見積もりに その保険料も入っています ） 5つの保険法人の内の どこか？ についても、確認しておきましょう。 ちなみに、保険契約者は建て主ではなく 工務店ですが、 建物完成引き渡し時に、他の書類といっしょに、 保険関係書類が渡されます。さて、別件でご相談させていただきたい内容があります。今回、良い機会なので土地の測量を行い分筆したいと思います。 ※はい、一筆の土地に兄弟で、 2棟の建物を建てることになります。 両者が現金建築の場合は分筆しなくても 建築ができますが、 一般的には 両者あるいは一方が 住宅ローンを利用するので、 抵当権設定のために「分筆」が不可欠です。 （ それぞれの土地に抵当権設定 ）理由は、後々必ず起こる相続に対して事前に出来ることはきちんと完了しておきたいと考えました。問題が起こるか否かは不明ですが、配偶者や家族、親族など色々な人が携わるので少し心配になりました。 ※将来、当事者（兄弟）それぞれが死亡した 場合は、一筆のままだと、 ややこしいことになります。土地の測量と分筆についてバルコニーの工務店さんに依頼したいと考えていますが何か問題あるでしょうか？ 問題があれば、どの様な形で進めるのが良いのか？アドバイスをいただきたく存じます。 よろしくお願いいたします ※はい、普通は 問題があると思います。 その工務店さんに測量・分筆を依頼して、 問題がないのは、 その工務店さんが 土地家屋調査士を やっている場合だけです。 宅建業を併用している工務店さんは 見かけたりしますが、 土地家屋調査士や司法書士もやっている 工務店さんは あまり見かけません。 測量や分筆登記を行う専門家は、 土地家屋調査士です。 もし、知り合いにいない場合は、 都道府県の土地家屋調査士会を通じで 探すか、（ ネットで可能 ） 工務店さんに紹介してもらうか、 ということになります。 料金は、建築業者どうしの比較のように 数百万円の差！・・なんてことはなく、 （ 調査士による金額差はあまりない ） だいたい 同じような金額になります。 ただ、一様に 高い！・・と感じます。 登記料金は それほどでもないが、 測量の料金は、もっともらしい理由を あれこれつけて、 「こんなに払わなきゃないの？」 と驚くような、まとまった金額になります。 数十万円！ という覚悟は必要かも。 メールをいただきました。2022.9.13武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。 武田さんのコメントを拝見して他人事では無いので工務店さんの状況を確認しました。 T工務店さんのＨＰから抜粋・2021年に〇〇グループ入りして 5つの事業会社で木材・建築資材・ プレカット加工・住宅設備販売からリフォーム事業新築工事・建方工事まで行い住宅に関して川上から川下まで体制を整えました。 〇〇グループ入りの経緯は不明ですが、登記簿を確認したところ代表取締役の〇〇さんがお亡くなりになられて後継者不在？ 新しい代表取締役I様とは最初に伺った際にご挨拶をしました。その時は、諸般の事情も存じませんでしたので話題にもなりませんでした。最新の企業情報が2020年度のため現時点での株主構成は不明です。 Kホームさんとのつながりがどの様なものかも分かりません。資料では主要取引先にはなっていません。両社とも企業情報の評点が50点前後なので優良な中小企業と思われます。ここ1年で世の中の環境も様変わりしているので絶対に大丈夫だとは言い切れず、確たる根拠もありませんが家を建てることをお願いしても心配ないのではと思っています。 備考仕事で信用情報や謄本等を利用する機会があるため今回も参考になればと思いました。今後、T工務店さんとはお会いする機会もあるので差しさわりが無い範囲で伺ってみたいと思います。 ※添付された企業情報等 確認させて もらいましたが、年商数億円という、 いかにも実直な地元工務店さんという感じで、 好ましいのでは・・と思います。 特別 何かをやらかした・・のような 評判が聞こええてくるわけでもないなら、 あるいは 面談で 人物的な問題も感じないなら、 良いのではないかと思います。 あとは、見積り落ちとか、勘違い見積りとか、 ケアレスミスが無いかどうか確認して、 ということでいいと思います。 それでも もし、 T工務店さんが 建築のどの時点かで破綻！ なんてことになったらに関して、 精神的に備えるために、以下を参照ください。 マイホーム建築中や入居後 建築会社が破綻したら？ 請負契約をする前に・・ 見積書に「保険料」が計上されているか確認しましょう。 ついでに「保険法人」はどこか？確認しましょう。メールをいただきました。2022.9.11武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。 先週、新しい工務店さんをWebで探しましたが印象に残るところは見つけられませんでした。 ※そうですか。改めて振り返ってみると26箇所の工務店さんに連絡を入れ現時点で諸々の条件をクリアーした工務店さんは1箇所でした。 ※結局、そうなりますね。その工務店さん「T工務店」さんにお願いしたいと思います。 ※はい、分かりました。造作家具等は得意ではありませんが誠実にお客様目線での対応をしてくれているのでお任せしても大丈夫ではないかと思います。7月中旬に見積書を含めて再提案をしていただいてから約2ケ月経過しました。 ※そんなに待たせてしまったんですね。その時もお客様のご都合に合わせてのご返事で全く問題はありませんとのお言葉をいただきましたが、物価上昇も続いているので見積価格を含めて確認したいと思います。 ※了解しました。進捗があれば都度ご報告させていただきます。よろしくお願いいたします。 ※工務店さんを決めるにあたって、 チェックをしておきたいことがあります。 T工務店さんは、社長は現時点で何歳で、 跡継ぎについては どのような状況に なっているでしょうか？ これから 建築工事を完成した後、 数十年間 アフターメンテナンスの面倒 （ 無料とは限らないことですが ） を見てもらうことが 可能な状況でしょうか？ 考えたくもない 不運なことの確率は、 決してゼロ％ではありません。 過去のあり得ない不運な事例を紹介します。 岩手県での事例です。 全国フランチャイズイズの一員の工務店で、 社長は60代で 元大工さんです。 跡継ぎはいません。 当事務所が係わった「提案・コンペ」の結果、 みごと受注し、工事は上棟まで行きました。 地鎮祭には私も参加していましたが、 その際に社長は参加していません。 社員に聞きました。 「社長は どうしたの？」 「体調が悪くて 病院で検査しています」 それから着工して、さらに上棟後しばらくして 施主から私宛に電話が入りました。 「連絡がまったく取れません。 私たち どうしたらいいでしょう？」 会社に電話しても、携帯に電話しても、 まったく相手が出ないということです。 私もかけてみましたが、社長含めて 社員すべてと連絡が取れません。 社長が病気で これ以上 業務を継続できない ということだったのかと 思われますが、 そのような可能性を 社長が自身で感じて いるのであれば、 業務を終了するための準備が必要だったし、 「周囲に迷惑をかけない会社の畳み方」 そのようなことに思いを馳せるなんて ことのできない「職人さん」だったのか もしれない・・と思われます。 上棟から少しして 工事がストップ！ 信じられない状況に遭遇しました。 施主はもちろん、私もこんなことは初体験です。 瑕疵担保保険のルートから 工事継続の可能性を探ったり、 このような事案の工事引継ぎを経験した ことのある業者探しとか、 色々作業を行った結果、 何とか 完成入居まで行きましたが、 施主本人は、かなり余分にお金を負担しています。 このように、あり得ないような 恐ろしいことが、現実には起こっています。 建築業者さんを決める場合は、ぜひ、 相手の工務店さんをしっかり観察してください。 建築工事費の払い方も、 建築工事 請負契約書に記載されますが、 普通は4分割で払うことになりますが、 たとえば・・ 請負額が3100万円の場合、 契約時： 100万円 着工時： 1000万円 中間時： 1000万円 完成時： 1000万円 建築工事が進むにしたがって 払っていく、 出来高払いが一般的ですが、中には 着工時までに 半額以上をもらおうとする 工務店もいたりします。 そういう場合は、ちょっと慎重に 疑ってみる必要もあります。 他への支払いが迫っていたりして、 「自転車操業」をしている場合もあります。 契約してからでは遅いです。 契約前にチェックするべきこと、色々あります。メールをいただきました。2022.9.7武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。 本日の記事を拝見してとても心情的にすっきりしました。 さて、ご依頼いただいた各工務店さんの提示見積額を一覧表にまとめました。 当初プランから少し土地面積が減少したプランに変更になったため二分割しました。 延床面積は、見積書及び平面図を参考にしました。但し、記載されていない工務店さんもあったのでブランクにしています。 よろしくお願いいたします。 ※はい、ありがとうございました。 いただいた表を、記事に掲載できるよう 横幅を縮める加工を施しました。 ※それぞれが 勝手な基準で 金額を出してきました。 金額の開きも とんでもない状態です。 しかしまあ、各社各様、それぞれの業者さん、 個性が強いですね。 数か月かけて作ったプランを無視して、 まったく別のプランで提案してきたり （ かえって使い勝手が悪そうなプラン ）、 その工務店の標準プランに面積を掛け算して これが見積り額です・・って提出して （ 標準プランのレベルは ほぼローコスト ）、 つまり、含まれない項目が多数あったり、 「図面が完成しました。 これでよければ見積もり作業を 開始します。確認してください。」 ・・って言う図面に、玄関がなく、 出てきたモノは「一式見積り」だったり、 （ 何が含まれて 何が含まれないか不明。 どのようなレベルの部材・設備か不明 ） 一生懸命 忠実に見積もり作業はしたが、 自社の必要経費も計上したが、 総額がとんでもないことになっていても、 「これでは 受け入れられないかも」 という、普通の感覚が無い工務店さんとか、 まあ、個性豊かな工務店さんたちです。 ジャングルに迷い込んで、次々と 未知の動物に出会っているような感覚です。良い機会を頂戴したので・・・・私の忘備録としてこれまでを時系列で簡単にまとめてみました。 ・2021年3月より「現状診断」と 「家の４プランと仕上げ表」作成に着手。 ※ここまでは順調に進んでいました。・2021年11月に「４プランと仕上げ表」作成完了 ※私の知識と経験の無さでかなりの 時間を要しました。・2021年12月から工務店さん探しスタート ※当初は思っていたより簡単に工務店さんを 見つけることが出来ました。・2022年1月から 工務店さんの提案・見積依頼開始後現在に至ります。 ※ここからはかなりの労力と時間を費やす ことになりました。 2022年5月までに26箇所の工務店さんと コンタクトしました。 その後の工務店さんの対応は４種類に分かれて いきました。 ・提案・見積辞退 6箇所 ・返答・連絡等無し 11箇所 ・一括見積限定提示 5箇所 ・詳細提案・見積提示 4箇所 ※何を考えているんでしょうね。 「マイホームが建てたいです♪」 って、コンタクトしているのに、 返答無しだとか、事態だとかの比率が高いって。まとめ悲しいことに・・・一番多かったのが返答・連絡無し。一番少ないのが詳細提案・見積提示でした。 一括見積の内、２箇所は詳細な見積は出せないということで見積提示前に撤退。世の中はなかなか自分の思い通りに事が運ばないことを痛感しました。 決して「お客様は神様」扱いを望んではおりませんでしたが、素人の私には工務店さんの本音と建前の区別が付かず一喜一憂が続きかなりの難易度でした。お世辞ではありませんが武田さんのご支援等が一切無ければ糸の切れた凧のように其処らじゅうをふらふら飛び回って収拾が付かなかったと思います。まだ、終わっておりませんが、ここまで本当にお世話になりました。 ※もう少し、いっしょに 頑張ってみましょう！メールをいただきました。2022.9.6武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。 お断りするなら早いほうが良いと思い、本日お断りの連絡を差し上げました。 下記に工務店さんへの連絡内容とご返事をお送りします。工務店さんからは幾つかのお小言とご要望をいただきました。設計業務の範疇がどのようなものか素人の私には良く分かりません。また、見積書をたたき台に利用することも考えていませんが、既に終わったことで連絡する必要もご縁も無いのでそのまま放置します。よろしくお願いいたします。 ※工務店さんへの お断りの連絡文です。〇〇建設 〇〇様 いつもお世話になりありがとうございます。 さて、とても誠実で詳細な内容の御見積書をご手配いただきありがとうございました。 親戚の者にも連絡を入れ諸々検討させていただきました。建築費等は空調設備を加えると約3,800万円になります。施工面積が26.76坪なので約142万円/坪と理解しました。 ※本来 存在しない「施工面積」という概念は、 ハウスメーカーが勝手に作り出したモノで、 正規の「延べ床面積」よりも大きな面積 を使うことで、 「坪単価」を安く見せる効果が期待できます。 「延べ床面積」 ＜ 「施工面積」 姑息な手を使う 建築業者が増えていますが、 本来は「見積額」を「延べ床面積」で 割ったモノが「坪当たりの単価」になります。私の予算内では、老後の生活も考慮して約110万円/坪を上限と考えていました。 総額約850万円もの乖離を埋めることは並み大抵では無く現時点で調整の域を超えており、 ※このように、地元工務店どうしでも、 数百万円の価格差は 当たり前にあります。 比較検討せずに 当初から建築業者を 決めてしまってはいけません。〇〇建設様にご依頼することは無理との判断に至りました。 4月末から数か月に渡り諸々とお手を煩わせたにも関わらず ご要望に沿うことが出来ず本当に申し訳ございません。 諸般の事情をご推察いただきご理解を賜れればと思います。今回は大変お世話になり本当にありがとうございました。最後に〇〇建設様の今後ますますご清栄を祈念しております。 ※十分に礼をつくした お断りの連絡文です。 ※工務店さんからの 返信文です。Y様 おつかれさまです 了解いたしました お役に立てずに残念です 私からもお願いですが、見積り内訳書に記載している内容について例えば「フローリング」という指示に対してそれがどこのメーカーのどの品番の物なのか、私が選定して金額を落とし込んでいるものです。 ※見積もり作業として 当然のことです。それが、屋根、外壁、建具関係、住宅設備、外構設備等々全て選定作業が発生しています。 ※はい、普通のことです。本来ならばこれは建築の設計業務の範囲であるので、有料であるべきですが ※今 それを言うか？ 「提案・見積もり」を依頼した時点で、 「有料作業になるのでお金を払って下さい」 というべきです。 「お金を頂けないのなら できません」 と、その時点で言うべきで、 複数の工務店さんに 同様の依頼をする ということは 伝えられた上で 引き受けたのだから、 断られることも十分に予想されます。 どういう結果になろうが、 最後にグダグダ言ってはいけない。ご依頼いただけることに希望を持ち、作業を進めさせていただきました ご意向に添えなくなってしまった今、無償でこのお見積書をすることになります当初の考え通り、これに費用を請求するつもりはありません。 ※当たり前だ。 わざわざ 言ってはいけない。ただせめてものお願いは、他社さんとの協議の際に、私の見積書をたたき台のように利用する事だけはご遠慮下さい ※それぞれの業者さんが それぞれ 時間と労力を費やして「提案・見積もり」 をしてきています。 自分だけが 大変な思いをしたわけではない。そのように利用するつもりは毛頭なかったかと思いますが念のためその事をお伝えさせて下さい。 ※こうやって 別れ際に 往生際の悪いことを くり返すのは、非常に印象が悪いです。 でも、今回の経験で 学んだと思います。 自社の見積もり提示額は、 他に比べてかなり高額だということを。 このような経験をしないと、 各工務店さんは 自社の価格レベルが どの程度か？ 知らずに仕事をしています。どうぞよろしくお願いします。 お見積りのご依頼ありがとうございました ※この工務店さんは、ゼネコン出身で リフォームの耐震技術に力を入れていて、 これまでのやり取りから・・ 戸建て住宅の建築については あまり経験がないような印象です。 「採光」についても 分かっていなくて、 今回のプランは大きく変更しないと 建築できないとか、 失礼なことを言ってきたりして、 すごく高額な見積額を 何ともおもわず、 （ 普通の金銭感覚が無い？ ） のん気に提示してきたりして、 この最後の別れ方も 相手に嫌な印象 を残したりして、 経験不足、場数を踏んでいない、 そのような印象を受けました。 もちろん、これ以上のやり取りは不要です。 このまま サヨナラ・・ということでOKです。 ところで 私、整理整頓を忘れていましたが、 今回の各工務店さんの初回の提示見積額、 一覧で示して頂ければ ありがたいです。 見せて頂いたら「延べ床面積」で割り算して 表示したいと思います。メールをいただきました。2022.9.4武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。 コメント拝見しました。仰る通り採光の工務店さんの見積価格があまりにも高くてビックリしました。 建物自体の価格も高めではあるのですが、決定的なのは 現場管理費・諸経費と設計料が各々建物価格の5％に設定されていて約308万円にもなっていることでした。 ※はい、時々見かけます。 建築業者さん 其々の工夫だと思われますが、 直接の建築工事費以外の部分で なんとか利益を確保しようと独自の 「工夫」をしているケースが よくあります。 今回のように「見積書」に計上するケースや、 建築費以外の「諸費用」に 設計関係や申請関係の費用を計上するケースも、 時々見かけます。 比較検討する事なく 建築業者を決めた場合は、 その業者の言い値で建築する事になります。 今回のように比較検討している場合は、 Yさんのように「変だぞ」と気づくことが できますが、 素人が 業者の比較検討を全くしない場合は、 そのまま建築業者の「言い値」で建築 することになります。 数百万円も損をしていても、気づきません。 （ 当たり前 ）伺ったときはシンプルな事務所に事務員さんも不在でした。これなら諸経費も少ないのではと期待していましたが、残念な結果となりました。今週中にお断りの連絡を入れる予定です。 ※はい、見積額が 予算より 2～3百万円高い といった程度なら、工夫のしようがありますが、 500万円とか800万円とかの開きでは、 まあ、問題外の部類でしょうね。新たな工務店さん探しの予定ですが、既に近隣の工務店さんは相当数連絡していますので見当たらなければバルコニーの工務店さんにお願いすることも考えたいと思います。 ※そうかも・・ですね。 かなり、待たせてもいるでしょうし。工務店探しを始めて既に10ケ月が経過し多様な工務店さんと接してきました。決して急いではおりませんが中々進みません・・・・ ※10ヶ月もたっていたことに 驚きました。バルコニーの工務店さんは、最初のプランでも変更後のプランでも計10箇所以上の工務店さんの中から最終候補として唯一残っており見積金額も妥当と思われます。 ※そのようですね。来週いっぱいまで時間をかけて工務店さん探しを続けて結論を出したいと思います。 よろしくお願いいたします。 ※数多くの工務店さんに接触してきて、 各工務店によって、特徴・考え方・やり方 等々がまったく違うし、 「見積金額はさらに まったく違う」 ということが、理解してもらえたと思います。 読者の皆さんも 慎重な行動を・・。 「同じ内容でも 建築価格は数百万円も違う」 「早い時期に 建築業者を決めてはいけない」メールをいただきました。2022.8.6武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。 採光の件で少し慌てた工務店さんと面談をして参りました。 要件は、提案及び見積書を提出する前に私の要望を確認したかったとのことでした。 ※まあ、そうでしょうね。そこで、武田さんと数か月掛けて作成したプランを中心に私の家への想い等をお伝えしてきました。 ※数か月 かかりました。設備のグレードについても尋ねられたので、丈夫で長持ちシンプルで清掃が簡単な機種を希望しました。 ※どのレベルで見積もるか？によって、 金額は大きく違ってきます。採光の件は本当にご存知無かったようで色々な資料を調べても解らなかったと仰っていました。ただ、すでに解決済なので私からはあまり触れませんでした。 ※本当に知らなかったようですね。 10年以上 社長をやっていますが、 あまり 一戸建て建築をやってこなかった のかもしれません。 ゼネコン出身ということもあるし、 （ ハウスメーカー出身だったら違う ） 耐震診断やリフォーム等を強調しているし、 「建築」にとどまらず 「建設」全般を 請け負っているのかもしれません。 ということであれば、新築の一戸建ては あまり経験がないのかもしれません。とても誠実な社長さんで信頼は出来そうですが少し頼り無い感じでもありました。 ※経験豊富であっても、経験不足であっても、 「誠実」さは 最低必要要件です。本社が今までの工務店さんの中で一番シンプルだったので諸々の経費負担は少ないのでは思いました。 ※ホームページで見ても、スタッフが 少人数だということが分かります。 余計な経費負担が少ない 最低条件です。 ひるがえって、スタッフが大勢いる ハウスメーカーや有名工務店は、 大きな経費負担を抱えています。 ①常設の展示場を運営している。 ②宣伝・広告を頻繁に見かける。 ③発表会やセミナー等を頻繁に開催。 ④立派なカタログや資料を使っている。 ⑤直接 建築工事に関係ない人員が多い。 そのようなハウスメーカーは、当然 建築工事費が 非常に高くなります。工法についても希望を聞かれたので親戚の者から耐震については心配無いと言われていると伝えて在来工法でお願いして承諾してもらいました。ＳＥ工法は申請費用等が上乗せになるので価格は高くなると仰っていました。 平面図や立面図、設備什器等の資料も拝見しました。此方の工務店さんも造作家具等は不得手ということだったため既製品でのご提案を依頼しました。 ※造り付け収納や造り付家具を造作して もらえると、 統一感のある内装の家を造ってもらえて、 なかなか いいものなんですが・・。此方の仕様書通りに進めて早めに見積書をご手配いただくことをお願いして無事終了しました。 見積書等が届き次第改めてご相談させていただきます。よろしくお願いいたします。 ※「提案・見積もり」、楽しみに待ちます。メールをいただきました。2022.8.3武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。 昨日の心強いコメント拝見しました。ありがとうございます。 本日、武田さんのアドバイスに沿って役所に問い合わせました。結果、採光評価は可能で問題無しという判断でした。 ※そういうことになります。直ぐに工務店さんに連絡を入れました。 工務店さんからも連絡があり審査機関に確認したところ 役所と同様に採光評価可能という判断だったそうです。 ※そういうことになります。経験不足で失礼しましたというお詫びと ※本当に 知らなかったのでしょうか？ 営業上の作戦で 客を揺さぶってきた ということは 無いでしょうか？現行プラン通りで行けるとの回答でした。 ※当然のことです。 失礼な話です。一体全体何だったのかという顛末でしたが一件落着で安心しました。 ※本当に経験不足なのか？ あるいは 面談して話を進めるための作戦だったのか？ 前者なら 建築を任せるのが不安。 後者なら ずる賢こい人物で不安。このままお任せして大丈夫かと心配もありますが、雨降って地固まるであれば何よりです。 ※であれば いいですが。プロである工務店さんも色々なのですね・・・・ ※どんな業界でも 色々なプロがいます。貴重なアドバイスありがとうございました。今後ともよろしくお願いいたします ※各工務店さんを 冷静に 観察していきましょう。今回の経緯は下記をご参照ください。よろしくお願いいたします。 ※Yさんから 工務店さんへの連絡文。〇〇建設 〇〇様 お世話になっております。 採光に関して確認してみました。お問合せ先〇〇部 建築審査課 〇〇様 「吹き抜けの採光評価は可能ですが 大きさにより判断されることになります。 ご質問内容の2階で2.6ｍ×1.6ｍ程度の サイズであれば評価計算に入れる 事は可能と判断します。 但し、確認申請は民間数社と区役所の場合 がありますので 民間について 改めて確認が必要だと思います。 心配な点があれば建築プランを持参のうえで ご相談してもらえれば より具体的にお答えするこも可能です。 ただ、伺った限りでは問題無しと判断します」 お電話での相談でしたので素人がどこまで適切に内容を伝えられたか心配ではありますが状況についてお知らせいたします。天窓は避けたいと考えております。現行プラン通りに進めて参りたいです！！ よろしくお願いいたします。 ※工務店さんから Yさんへの連絡文。Y様 おつかれさまです 私も民間の審査機関「〇〇防災・建築まちづくりセンター」の審査機関に確認してみました区役所よりも民間の方が、判断に融通が利く、場合が多い印象だったので民間に確認してみましたが区役所でも吹抜けの採光評価が可能だという判断をするということは私の方が採光評価に関して厳格になりすぎていたようです。 ※ ・・。民間でも同様な回答でした。建築プランを持参の上で、という点も同様でプランを見て、どういう根拠をもって採光に有効とみなすか判断させて下さいという事で、いずれにせよ前向きに検討してくれる事でした。 ※ ・・。経験不足にて失礼致しました。 ※本当に 経験不足なら 頼りないです。吹き抜けを評価しても良いのなら、現在のプランで大幅な変更なく行けるかと思います ※失礼な話です。 プランのチェックを お願いしたわけでは まったく、ありません。 最初から「このプランで提案願います」と 依頼しています。 すなおに 対応してもらえばいいだけです。どうぞよろしくお願いいたします ※この工務店さんを訪問してみました。 1982年設立。 現社長は2代目。 ゼネコン勤務後 2010年 社長就任。 リフォームでの耐震工事が多い？ SE工法・・という言葉も見えます。 社長は同じ地域で10年以上 やっていて、 狭小地での建築の経験が無いわけが ありません。 吹き抜けが「採光」に有効なこと、 知らなかった・・では 済みません。 土曜日に面談して 何を言うのか・・？ SE工法を売り込んでくるのでしょうか？メールをいただきました。2022.8.1武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。 面談日が確定しました。採光に関して幾つかご相談したいということです。面談日によくよく内容について伺って参ります。また、ご相談させていただければと思います。ただ、天窓については以前違う工務店さんからも提案を受けましたが、明るさには貢献せずに維持も大変なのでお断りしたいです。 よろしくお願いいたします。 Y様 おつかれさまですご返信ありがとうございます8/6（土）10：30よりよろしくお願いいたします 敷地測量図ありがとうございます敷地図CADデータとして再現できました 採光に関して、現在の計画では、西面と東面の1階部分の開口が採光を確保できるとして評価できませんでした。 ※2階が乗っている部分の1階の開口は、 「採光」は確保できなくて 当然です。平屋になっているキッチン部分の開口は評価できますが、 ※2階が乗っていない部分の開口は、 「採光」が確保できる可能性が高い、 当然のことです。ダイニング部分は評価できずダイニングキッチンの採光が確保できません。 ※そんなことはありません。吹き抜けは基本採光には評価できず、天窓ならば評価できます。 ※「天窓」が評価できるのはもちろん当たり前。 しかし、「吹抜け」が「採光」確保に有効 なのも、普通のことです。プランでは吹き抜け部分の2階に窓があるので、実際は暗くはないのかなと思いますが建築基準法上の評価計算に合致させるには、2階の採光を1階に評価することはできないと思います（念のため審査機関にも確認してみます） ※勝手に そう思っていないで、念のため 審査機関に確認してみてください。天窓を付けるとして計算してみてどうか？という状況ですが、いずれにせよプラン変更が必要になってくると思います ※そんなことをする前に、役所での確認が先です。 できれば、Yさん自身が「建築指導課」等に 直接 確認してみることをお奨めします。 （ この工務店さんと 面談する前に ） 本当は 私がプランを持参して行って、 役所で確認できればいいんですが、 物理的に不可能なので、申しわけありませんが、 Yさん自身が電話で確認してみることを お奨めします。 「吹抜けの窓は「採光」計算に有効ですよね？」 それだけのことについての見解を確認して もらえばいいことです。 もし 具体的な資料が無いとお答えできない とか言われたら、 資料を持参して面談してもらえば、理想的。リビングに関しても南側の窓をもっと大きくしないと、リビングの採光も確保できていません ※大きなお世話です。 リビングの上部は 大きな吹抜けです。 南・西・東の窓から 十分な「採光」が 得られます。南側にも収納を設けるというご希望でしたが、掃き出し窓にしないといけないかと思います ※よけいな お世話。2階を狭くするとか建物形状を変更するしかないかな？という状況でしたのでその状況についてもご説明させて頂ければと思います どうぞよろしくお願いいたします ※何やら せっかくのマイホームプランが、 いじくられて 全く別の建物を提案 してきそうな雰囲気です。 計画をかき回されそうな感じがします。 （ これが この工務店さんのやり方？ ） どのような業種でも、 ちょっと相手に不安を与えたところから ビジネスが始まる・・という手法があります。 そして、「面談」をすることで、他を排して お客さんを自分のペースに引き込みやすい （ 仕事の受注に大きく前進できる ） 状況を作ることができます。 ダイニング上部 小さな「吹抜け」からの「採光」、 リビング上部 大きな「吹抜け」からの「採光」、 2カ所とも 「採光計算」するまでもなく、 プランをざっと見ただけで 「採光」はクリア♪ ということ、今日 あらためて 知り合いの1級建築士との会話で確認しました。 面談前に 役所確認を済ましておいて、 Yさん自身が確信を持っておいたほうがいい ように思います。 以下は、参考のために 過去の顧問会員の 間口の狭いマイホームの建築事例です。 （ 東西は 隣地境界ギリギリ ） リビングとダイニングについて、 似たような「採光」を得にくい状況での 事例でしたが、 リビングの上部の大きな吹抜けの、 南・西・東の窓から 「採光」を しっかり確保しました。 ※以下は、5/25時点の「4プランと仕上表」です。 ※1階平面プラン。 ※2階平面プラン。 ※これは 延べ床面積の計算です。 82.10㎡、24.84坪の家です。 ※以下、什器プランの全体像です。 ※立面プランの全体像。 ※仕上表です。 ※左側の拡大。 ※右側の拡大です。 ※配置・外構プランです。 ※熊本地震。 新築後 数十年で 必ず 大地震が来る！ これから新築を計画する人は、そのような 前提で しっかりプランを考えましょう。 震度7が2度も襲ってきた あの熊本地震で、 耐震等級3の家は倒壊しませんでした。 が、まったく無傷だったのではなく、 半壊や一部損壊は ありました。 ※逆に 興味深いのは、耐震等級3ではない かなり以前の木造住宅でも結構な割合の住宅が、 「無被害」という事実にも注目しましょう。 「2階の重い外壁部分を1階で受けていない家」 が、軒並み かんたんに ペシャンコになっています。 1階の耐力壁の位置や量（直下率）、大切です。 間取りを考案する際には 注目したい部分です。 一般的な総二階の家であれば ほぼ問題になることはありませんが、 1階よりも2階が小さい間取りの家を計画する際には、 十分な配慮をしたプラン作りが必要になります。 また、 頭が重い瓦屋根は、耐震とう意味では問題外です。 木造建築のマイホームで、「通気」は 非常に重要な事柄です。きちんと認識しておきましょう。 ※生涯最大の買い物です。 何にも知らないまま 買ってはいけない。 ※木造住宅の外壁や屋根の内側の「水分や湿気」を 放置しておくと、大変なことになります。 この絵のように、「湿気」を上へ上へと通して、 最終的には 屋根のてっぺんから排出しなければ なりません。 という絵を示しておきながら、黄色の〇部分の バルコニーの外壁の「通気」、どうするんでしょう？ 物理的に 「通気・排出」は不可能に見えます。 ※このような仕組みになっていることは、 しっかり 理解しておきましょう。 木造住宅の外壁の内部や 屋根の内部が 新築後 1～2年で 湿気でグダグダに腐って しまっていたら、 「高気密・高断熱」も「地震に強い家」も、 ただの念仏に過ぎないことになります。 外壁内の通気、非常に重要です。 ※湿気は、木造建物の大敵です。 デザインの好みで縦サイディングにすると・・ 外壁内の通期は 不十分になるかも というお話です。 ※これは、よくある 横貼りサイディングです。 ※こちらは 縦張貼りサイディングです。 斬新な イメージです。 ※横貼りサイディングの下地の胴縁です。 サイディングを横貼りにするためには、 タテ胴縁を採用します。 （ 胴縁は、外壁内の通気を担います ） ※縦張貼りサイディングのための、横胴縁です。 （ 胴縁は、外壁内の通気を担います ） ※で、自然の風が吹くと・・ 外壁の通気層内の空気がどう流れるのか？ コンピューター解析実験が行われました。 ※細かな話は 省略して 結論を示します。 自然の風が、外壁内の空間を どのように 流れるのか？ 胴縁の設置は 規定通りのすき間を残して 成されています。 ※横貼りサイディングの タテ胴縁の場合は、 窓の下部分の空間の空気はよどむが、 AとBについては、下から上へ空気が抜けた ということです。 ※縦貼りサイディング用の横胴縁の場合は、 下から入った空気が ほとんど一番下で 滞留したまま、上へ抜けることは無かった ということでした。 ※胴縁の主な役割は、外壁内の通気をよくして 余分な湿気を輩出することにあります。 この実験結果からは、 縦サイディングを採用するための 横胴縁は、 湿気の排出という意味では、好ましくないかも しれない・・という結論になっています。 ※以下は、屋根廻りの換気に関連する参考記事です。 外壁塗装屋さんのHPより、絵や写真を拝借 して 説明します。 高気密 高断熱の家は、そのままでは 小屋裏（屋根裏）に 熱気も湿気も こもります。 色々 不快なことが 起こります。 ※棟（むね：屋根の頂上部分）に 換気装置を 設置することで、湿った空気や暖かい空気を 常時、自然に排出することができます。 ※家の換気は、棟換気だけでは不十分で、 軒（のき）換気とセットで、威力を発揮します。 吸い込み口と排出口のセットです。 ※棟（むね）換気の仕組み。 断面は、以下のようになっています。 ※このような製品を 取り付けます。 ※吸い込み口である 軒（のき）換気の 有孔ボード。 ※なお、棟換気も軒換気も、自然換気で、 動力や電気を使うことはありません。Yさんの 現状診断の結果は 以下です。2021.3.22 ※読者の皆さんも、自分の生活設計資料を 作ってみましょう。 ※Yさんの 年金手取り額は、月に 15万円ほどです。 （ 年に 182万円です ） ※キャッシュフロー表の収入欄に、年金182万円 を記入します。 それぞれの支出も 支出欄に記入します。 ※その結果、Yさんの老後のキャッシュフローは、 このようなグラフになりました。 （ これは、一年ごとの貯蓄残高の推移です ） ず～っと、お金が増えも減りもしませんね。 ということは、支出は 年金の15万円/月と ほぼ 同じ金額で生活するということです。 ※キャッシュフロー表の右端が「貯蓄残高」で、 各年のこの金額がグラフに なっています。 「老後 2000万円不足」する人は、 「毎月の収入より5万円多い支出」をする人 のことです。 そのような バカなことをしなければいいだけ のことで、極端な事を言えば、 貯蓄は無くても老後生活ができます。年間顧問料、入金を頂きました。2021.3.9武田つとむファイナンシャルプランナー事務所御中 お申し込みを受け付けていただきありがとうございます。年寄りのため若い方々の参考にはならない事例なのでと…断られたらどうしようと．．．少し緊張していました。 ※私の方が さらに年寄りです。 人生はいろいろです。 いろいろな人生をプランニングして 記事にアップすることで、 幅広く 読者の皆さんの参考になります。二回目のライフプランニングとなり診断結果が今からとても楽しみです。とにかく現状診断に向けて一生懸命取り組んで参ります。 ※がんばりましょう。 一度やっているので、要領は分かっています。前置きが長くなりましたが先程年間顧問料の振込を終えました。ご確認をお願いいたします。 これから一年間よろしくお願いいたします。 ※入金、確認しました！ ありがとうございました！ さっそく、お楽しみのヒアリングシートを メール添付で送りました。メール顧問会員 申し込みの連絡をいただきました。2021.3.8【メール顧問会員】申し込みの件武田つとむファイナンシャルプランナー事務所御中 〇相談内容 2013年5月にライフプランニングを作成していただきました。その後、義母が亡くなり私も今年9月に二度目の定年を迎えることになります。 定年を機に実家の土地に終の棲家を建て兄夫婦と養女にした姪夫婦と同一敷地内で生活を営むことを考えています。 ※マイホーム建築と老後の生活設計ですね。現在住んでいる家は売却する予定です。 新しく家を建てるにあたり予算や家を建てた後の生活費の過不足等諸々のご相談ご支援を賜りたく顧問会員を申し込みする次第です。 ※分かりました。併せて新しく建てるマイホーム建築支援もお願いしたいです。土地は所有しておりますので新たに探すことは考えておりません。 建築に関してはすべてファイナンシャルプランナー事務所を通じて進めて参りたいと思います。 ※了解しました。遠方のため伺うことは出来ませんがメール等でご支援いただけたら幸いです。 よろしくお願いいたします。 〇生活設計についての意識 一人暮らしも丸４年を過ぎ特に不自由もなく過ごして参りましたが、今後、一年一年年齢を重ねていくに従い体力や知力等の衰えが進み周囲に迷惑をかけることも想定されます。 親族が住む場所で残りの人生をゆっくりと安心して過ごしたいと考えております 〇住所 略 〇家族構成 60代 会社員 （一人暮らし） ※メール顧問会員になるための 案内を送りました。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時ついに、工務店決定！！ だべ。 ・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて20年目のファイナンシャル・プランナー事務所。《 顧問会員を希望する場合は 》「顧問会員って何？」で内容を確認の上 ご連絡下さい。電話：019‐629‐3115 メール：fpst@axel.ocn.ne.jp
2022/09/28
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☆50％がガンになるのに 保険会社はなぜ儲かる？
ガン保険を売る保険会社はなぜ 儲かるんでしょう？ ※おバカさんです。9/28 9/29 佐々木FPは お休みを頂きます。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 武田 つとむ発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。 STOP WAR！ STOP PUTIN！Q日本人は50％以上の確率でガンになりますが、ガン保険会社はなぜ儲かるのでしょうか？ ※おバカさんです。運用するとしてもガン保険以外の方が儲かりそうです。 ※おバカさんです。 加入者が払う保険料の構造は、 下の絵のようになっています。 保険会社は、とりっぱぐれが無いような 仕組みが 元々できています。 ※「ガンと判明したら 〇百万円」等の 保障の内容に応じた「保障原価」は、 統計上から 正確に算出できていて、 そのための保険料が決まっています。 ガンになる人が 2人に1人だろうが、 「うちは ガン家系だから」 という加入者が殺到して 10人に8人と 確率が大幅にアップしようが、 それなりの保険料設定で、 「保障原価」部分で吸収してしまいます。 あとは 保険会社の取り分の設定次第で、 合計額が毎月の保険料になります。 毎月の保険料から・・ 最初に取り分を頂いてしまうのだから、 保険会社は 取りっぱぐれがありません。 加入者が得を使用が 損をしようが、 保険会社は確実に取り分をもらいます。 ※『 参考 』 「ガンで 300万円かかるって言われたらどうする？」 みんな、こうやって脅されて、ガン保険に入っています。 （ おバカさんです ） ※個人が実際にガンで払う医療費は、こんなものです。 ガン保険に加入して払う保険料は 150万円とか250万円とか・・です。 その分で十分に治療ができるのが現実。 猫も杓子もがん保険に加入、おバカさんです。 海外の保険屋さんから見たら・・ 保険に関して おバカさんが大勢いるから、 日本は非常に商売がしやすいです。 A保険料を考えればわかる 日本人が生涯でガンになる確率1/2例えば、ガンになったら100万支払うという保険であれば、生涯で支払う保険料は1人につき70万ほどにするすると、10人から700万を保険料として受け取るうち5人がガンになり500万払う差額の200万は保険会社の運営の経費 わかる？隊長！ また おバカさんを発見しました！・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて21年目のファイナンシャル・プランナー事務所（有）エフピー・ステーション宅地建物取引業免許：岩手県知事（5）第2138号電話：019‐629‐3115 FAX:019-629-3116メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ《 スタッフ ＆ 勤務シフト 》武田FP 1級FP技能士 宅地建物取引士 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 3級FP技能士 （ 日本一の ） 事務所：10時～15時
2022/09/27
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水平軒天は もう少し重厚感を出した方がいいかも
大きめの「水平軒天」へ。 ※実物の写真を掲載します。 9/28 9/29 佐々木FPは お休みを頂きます。自分の頭で考える生活設計。1球FP技能士 武田 つとむ兄弟ワンコ。 STOP WAR！ STOP PUTIN！〇メール顧問会員のMさん（40代） （ 相談：生活設計・マイホーム取得 ）2015.2.18 メール顧問会員。2015.4.6 現状診断。2022.4.21 現状診断。2022.6.3 マイホーム取得シミュレーション。2022.6.7 土地購入実行支援料：55,000円入金2022.6.21 マイホーム建築実行支援料：330,000円入金 ※下の②の土地を購入契約しました。 南側と東側が道路の角地！ 間口が狭くて 広い、すごい土地です。 「採光」なんてケチな事を考える必要なし！ ※車の出入りに この「止まれ」は じゃまですね。 ※道路が広くて いいですね。 黄色の〇が①の区画との境界です。 ※南向かいに公園もあって 開放的です。 ※なので、複数の工務店さんを具体的に 比較するための 資料作成を進めています。 （ 4プランと仕上げ表 ）このようにしたら どうでしょう？2022.9.27 ※ちょっと前から気になっていましたが、 Mさんが描いた「立面プラン」の 「軒天（のきてん）」ですが・・ ※「水平軒天」を採用しようと、 Mさんが作成した「立面プラン」では、 軒天が すごく小さいな・・と感じていました。 （ 黄色の〇部分 ） 建物の外壁のラインに合わせているので、 こじんまりとした「水平軒天」になって いますが、現実には以下のようにします。 ※このお宅は 武田FP宅の お向かいさんです。 下の折半屋根は 武田FP宅のカーポート。 で、「水平軒天」ですが、写真のように 外壁ラインより内側に入れて仕上げています。 こうすることで、「水平軒天」のボリュームが 増し、重厚感のあるデザインになっています。 （ 武田FP宅も まったく同じです ） このようにした方がいいかな と思います。 なお、ついでですが、オレンジの〇部分は、 「換気棟」です。 このお宅は 築17年ぐらいで、その当時は このように屋根の ほんの一部だけに設置 していました。 （ 武田FP宅も同じ ） これから造るのであれば、棟の端から端まで 「換気棟」を設置した方が、 確実に湿気や熱気を排出できて、 建物の健康上も、住人の健康上も、 好ましいことになります。メールをいただきました。2022.9.25(有)エフピー・ステーション 武田様 お世話になっております。 什器プラン、仕上表を作成するにあたり、他の会員さんの記事を片っ端から確認して、我が家と共通するものを拾って記載してみました。 ※大変な作業、お疲れさまでした。エクセルファイルひとつにまとめてみましたので、添付します。 ※はい、「4プランと仕上表」を エクセルファイル一つにまとめる、 正解です。プラン毎に、シートを分けてあります。 ※はい、順番に 別の「ベロ」に整理整頓。 このようなやり方で OKです。不足箇所、アドバイスをお願い致します。 ※下の方に まとめて書きます。立面プランの東面についてなのですが、物置を表現すると、ポーチ下収納のドアが見えなくなってしまいます。 なので、物置を点線で表現して、奥のポーチ下収納を優先して表現してみました。 手法として間違いであれば、こちらもアドバイスをお願いします！ それでは、宜しくお願い致します。 ※大変な作業、ごくろうさまでした。 4プランと仕上表の順番は、できれば、 左から「平面」「立面」「什器」「外構」、 そして「仕上表」の順番にしましょう。 「平面」と「外構」は、一つのプランと して提示するのではなく、 それぞれ別個のシートを作りましょう。 『 数字を計算しやすい資料作成 』 各プランには、タテヨコに寸法が 分かるような補助線を描き込みましょう。 工務店さんたちが見積もるために、 長さや面積がスムーズに把握できる 配慮が必要です。 『 見やすく理解しやすい資料作成 』 また、そのページを開いた際に、 スクロールの必要が無いよう配慮しましょう。 ちょうど画面いっぱいに プランが納る そんな状態を作りましょう。 「什器プラン」以外は、確実にそうしましょう。 （ 「什器プラン」は数が多く やむを得ないが、 それでも 2～3画面に 納まるよう仕上げたい ） ①「平面・外構配置プラン」を見ました。 開いた画面には、プランの「足元だけ」が 見えている状態です。 ビックリ！しました。 スクロールしないと、全体が見られません。 この状態で 工務店さんに見せますか？ 外構プランには、土地寸法も描き込みましょう。 土留めの長さが分かるような配慮もしたい。 舗装工事の面積が算出できるような配慮も。 可能なら、道路も表現しましょう。 境界の向こうは隣地？ 道路？ 分かるように。 できれば 南側幅員、東側幅員（歩道・車道）も。 平面プランは、外構プランとは別個に作成。 しっかり各部屋等の寸法などが理解しやすい プランを作成しましょう。 提案・見積りしてもらうために 重要です。 しっかりした資料を作って、 どんな家なのか、理解してもらいましょう。 ②「立面プラン」を見ました。 大きな「既存土留め」が目に飛び込んで きました。 やはり、ビックリ！しました。 上にスクロール、右にスクロールしないと、 全体像が見えません。 立面の4面がスクロール無しに 一画面で 見られるような資料作りをしましょう。 どのシートでも同じです。 開いたら、その一画面で ちょうどよく 全体像が見られるように 作成しましょう。 ③「什器プラン」を見ました。 絵の数が多いので、スクロールせざるを 得ないのはしょうがありませんが、 一つ一つの絵が大き過ぎます。 スクロールしても、3画面に収まるような サイズで仕上げましょう。 （ 他の会員の資料を参考に ） ④「仕上表」を見ました。 作製資料の内、唯一 サイズがちょうどいいです。 （ 日付が およそ4年前ですが ） 他の資料も こんな感じで 画面枠にちょうど 収まるように作成しましょう。 まずは カタチから。しっかり整えましょう。 カタチが整ってから、内部をしっかり 見ていきます。 終わりが見えてきています！ がんばりましょう！ メールをいただきました。2022.9.19(有)エフピー・ステーション 武田様 お世話になっております。 ここ数日、什器プランの作成に没頭していました。 ※はい、しばらく 音沙汰が無かったので、 そういうことだろうと 思っていました。使用しているソフトでは、表現しきれない部分があったので、エクセルと、ソフトのパース図を織り交ぜて作ってみました。キッチン廻りの希望ですが、既製品のシステムキッチン（W2550,D650,H900）で、ビルトイン食洗機は付けません。 キッチン全体の収納が少ないのも理由ですが、去年買ったばかりの据え置き型がありまして。これが壊れたあと、後継機を購入するかは未定な程度の必要度です。 東面のキッチン収納（食器棚、カウンター）は、造作をお願いしたいと考えています。 他の会員さんの記事を読んでいると、造作があまり得意ではない工務店さんもいらっしゃるようですので、既製品も視野に入れつつ…という感じです。 什器プラン、作ってみたものの、希望をとにかく（ちょっと乱暴に）書き込んでいます。 「構造上、これは無理だよ」という部分もあるかと思います。武田さんのお知恵を拝借しながら、現実的なものに直していきたいと思いますので、チェックとアドバイスをお願い致します。 どのように送信すればよいかわからなかったので、ひとまず、すべてを画像にして添付、送信します。かなりの枚数になってしまいました…。 ※このように、かなりの枚数になるようでは、 いよいよ 工務店さん達に「提案・見積り」 を依頼するという時点で、マズイです。 資料作成は、枚数も含めて整理整頓しましょう。 「4プランと仕上表」 以下のようになれば、理想的です。 （ 私はいつも このようにしています ） 〇平面プラン：1枚 〇立面プラン：1枚 〇外構プラン：1枚 〇什器プラン：2枚～3枚 〇仕上表：1枚 （ 基本的に すべてのページが同じ向き ） このように仕上げることで、提案コンペで 各工務店さんに メール送信する際に、 1個のエクセル資料で添付できます。 （注）什器プランは、ページごとに向きが 変わるような資料作りをしてはいけません。玄関の上がり框を、再考していました。やはり、ホール部分が突然欠けるのは危ないかな…と思い、玄関土間にはみ出す感じで、2段目を設けるように変更しています。 それと、お願いがあります。『仕上げ表』のひな型がありましたら、お譲りいただくことは可能でしょうか？ ※はい、この記事をアップしたら、 メール添付で送ります。自分で作ってみようと思ったのですが、ブログの画像が鮮明に読み取れず、制作が難航していました（汗） それでは、宜しくお願い致します。 ※什器プランは、什器一つごとに作成 するのではなく、 1ページに数件の什器を表現して、 2～3ページですべて表現できるように しましょう。 （ すべて 同じ向きで ） 2～3ページで 仕上げている様子を、 過去の会員さんの事例で確認して下さい。メールをいただきました。2022.9.13(有)エフピー・ステーション 武田様 お世話になっております。 昨晩から、什器プランの作成に取り掛かっています。他の会員さんの記事を見ながら、ひとまず、キッチン収納を作成してみました。 このまま進めて大丈夫でしょうか。チェックとアドバイスをお願いし致します。 ※あれ？ エクセルですか？ これまで同様、ソフトを使って表現する のかと思っていました。 ソフトで パースを見せたりしながら・・。 絵の中に 補足説明は できるだけ付けましょう。 「引き出し」とか「可動ダナ」とか。 それから・・ タナだけなのか？ トビラがつくのか？ のような区別もつけましょう。 この絵では、ゴミ置き場以外が「扉」の ように見えますが。 また、正面から見て 左右が対象でない場合は、 両側に それぞれの「断面」を表現しましょう。 なお、什器プランの作成順番は、 この家の場合は、 玄関から入って：「シューズケース」 リビングに入って：「小上がり周辺」 ダイニングキッチンで：「キッチン収納」 「シンク廻り」の希望は？ 洗面に入って： （ その前にトイレ内は何か造作は？ ） のように、 歩いて各空間を通り過ぎていく感じで、 （ 展示場の建物を巡っている感覚で ） 表現しましょう。 2階も同様です。 階段を上がって右へ行くと： 造作家具でなくても、2階吹抜け部分の 「手すり・柵」等も表現しておけば、 実際の建築の際の行き違いも生じません。 さあ！ がんばってみましょう！メールをいただきました。2022.9.13(有)エフピー・ステーション 武田様 お世話になっております。 軒天の形状について、アドバイスありがとうございます。立面プランの屋根を、『水平軒天』で表現してみました！それと、例の石付き金属瓦（無落雪）屋根材ですが、積雪地域の標準勾配が「3.5寸以上」とメーカーのホームページに書いてあったので、ひとまず、当初の5寸から、3.5寸に描き直してみました。 軒の出は、少し遠慮して、350～400くらいにしたほうが良さそうな気がしています…。平面プランも立面プランも、だいぶ形になってきたように思います！ ※はい、家らしくなってきました。 シンプルな総二階で、 構造的にも安定したカタチだし、 通気・換気もスムーズな切妻屋根だし、 お日様の恩恵を十分に受けられそうだし、 同じ面積の家でもリーズナブルな価格に なりそうだし、 （ 土盛り・土留めが余計ですが ） 工務店さんたちの提案・見積りが楽しみです。 それでも、 平気で とんでもない金額を提示する、 のん気な業者さんもいるんだろうなぁ。早速エクセルで、『工務店や業者に提案を受ける事項』の一覧表の作成に取り掛かろうと思います。 ※おっと！ まだまだ、まだまだ。。 ドウドウ、ドウドウ、落ち着いて。 まだ「4プランと仕上表」は完成していません。 工務店さん達に思いを馳せるのは まだ早い。引き続き、よろしくお願い致します。 ※平面プラン、立面プラン、外構プランは、 ほぼ でき上りつつありますが、 これだけで提案や見積もりをするには、 不確定部分があり過ぎて、 工務店さんたちも 困ることになります。 什器プランと仕上表が、全く手つかずです。 他のメール顧問会員の記事を参考に、 「什器プラン」と「仕上表」の作成に 進んでみましょう。 全く同じ間取りや外観でも、什器プランと 仕上表によっては、全く別の内容になります。 不明な部分は 質問や相談をしてもらえば、 どんどんコメントします。メールをいただきました。2022.9.11 ※やっとパソコン修理が完了！ 1時間半遅れで 記事を書いています。(有)エフピー・ステーション 武田様 こんにちは。休日中の送信、失礼します。 現地調査ありがとうございました。 そうなんです、どこもかしこも、ダクト式か、傾斜を付けて雨樋で落とす無落雪屋根の住宅がほとんどです。雨樋はアパートに多いですね。 無落雪屋根の欠点については、武田さんが何年も前から仰っている事ですし、２年間購読した「日経ホームビルダー」でも特集されていました。 かくいう私も３月まで、四角い無落雪屋根のアパートに住んでおりました。 ※そういうことなんでしょうね。入居した築６年の時点で、既に破風板（約８ｍ）が落下しており、軒天がむき出しの状態でした。 ※築6年で？ いくらアパートでも。当時は知識がなく、それが何を意味するのか分かっていませんでした。 なかなか修理に来てもらえない内に、軒天からボタボタと雨漏りが始まり、2階の外壁が膨張して、サイディングが一部落下しました。 ※サイディングを支えている木材が 湿気で腐っていたんですね。 もう・・グダグダの状態でしょうね。時期を同じくして、2階北側の一室がカビ臭で使えなくなり、 ※外壁内が 湿気を排出できない状態で 放置されていたんでしょうね。工事を請け負った業者のお兄さんから、「壁内にカビが生えていて、 壁内吸気をしている内は臭いは続く」と説明され、結局、外壁を貫通させて、外気を直接取り込む吸気口が設けられました。 ※ ・・？冬は-30℃の冷気が吹き込み、夏は35℃の熱気が入り込む最悪の状況。 ※うわぁ・・。壁内のカビについては放置だったため、下の娘の喘息が悪化、入院する事態にもなりました。 よく、６年堪えたな…と思います。 ※典型的な「不健康住宅」ですね。 アパートや貸家は賃貸業で造る建物なので、 できるだけ低コストで仕上げようとするので、 色々な不都合が発生します。 自分が住むために建てる建物は、 〇頑丈：耐震性など 〇快適：気密・断熱など 〇長持ち：通気・換気など など、きちんと考慮して 建てましょう。 分譲住宅やローコスト住宅は、 アパートや貸家と同レベルの家です。 その時点では安く済んだように見えても、 建物のその後や家族の健康を含めて考えると、 結局は とんでもなく高くつきます。 当初から、まともな建物を計画しましょう。というわけで、私の中では、四角い無落雪屋根は、絶対にナシです。 ※了解しました。それで、知人や義兄のお嫁さんから勧められたのが、石付き金属瓦の無落雪屋根材でした。 ※余計な話かもしれませんが、過去に、 （ もう 十数年前ですが・・ ） 同様の説明があって施工した屋根で、 スノーストップや雪止めを設置せずに 完成させた家の北側屋根から、 大量の雪がつながったまま、 下の歩道にせり出してきました。 近所の住人と思われる人から 工務店にクレームが入りました。 「いつ まとまって 歩道上に落ちるか 危ないので、何とかしてください」 その後、どう対応したのか？ 私は 覚えていませんが・・。 同様に、軒ゼロもナシです。 ※はい。 軒ゼロ住宅はナシです。 昔からの家の軒は、意味があって あのようなカタチをしています。敷地が狭いので、軒を450出すと、一番狭い北端の軒先から東側歩道との境界まで、約4ｃｍとギリギリな感じです。 西側境界とは約9.5㎝です。 ※ギリギリの世界です。 ところで、屋根について勉強している内に、「勾配軒天」「水平軒天」という言葉が出来てきました。 ネットで色々調べたのですが、 ○デザイン性・好みの問題 （勾配＝和風、水平＝洋風） ○勾配軒天は施工が面倒で大工が嫌う ○水平だと雨水が横走りして、漏水する危険性 など、どちらにすべきか考える上で、決定打になる解説を見つける事が出来ませんでした。 武田さんのご意見をお聞きしてもよろしいでしょうか？ ※本当に、まったく好みの問題です。 私の自宅も、特に何も考えてはいず、 図面の段階（＝契約の段階）では、 勾配軒天だったんですが、 屋根をふく直前になって、 （ ご近所さんの屋根を見て気に入って ） 水平軒天にしてもらいました。 （ 迷惑な いきなりの我がままでした ） 何のことはない、軒先の形が「カッコいい」 「妻側から見た時に 重厚感が・・」 ただそれだけの理由でした。 だから、個人の好みの問題です。 どちらがどうということはありません。屋根の選定については、工務店さんの提案を受けようと思います。その際は、「通気・換気」についても、説明してもらいますね！ ※工務店さんと接触するころには、 考え方を確認したい項目をいくつか、 ピックアップしておきましょう。 一覧表にして どこが何を言ったか？ 分かるようにしておきましょう。○ 物置の位置を、建物に沿わせる位置に変更 高さが1900以上だと、土台も含めると窓の開閉に支障がありそうなので、1600台の規格から選ぶことになりそうです。各プランに表現しました。 ※地面からの高さは、ザックリと・・ 「盛り土＋基礎～床＋窓下高さ」で、 700＋500＋900＝2,100 です。 これより低ければ OKかと思います。引き続き、よろしくお願い致します。現地周辺の調査に行ってきました。2022.9.9 ※Mさんが購入した土地ですが・・ ある地点に立って見ると、旧建物が現れました。 数歩 移動すると 更地になるんですが・・。 過去と現在を瞬間移動！？ 不思議な体験をしてしまいました。 ※この擁壁、南側はともかく、この東側は 残しておいてほしかったですね。 ん？ この家、雨どいが設置されています。 豪雪地域の場合は、1シーズンで 雪に破壊されてしまうので設置しない と聞いたことがあるんですが・・。 周辺の家に、雨どいは見当たりません。 ※購入地の南側の道路を 西へ西へと 突き当たりまで行ってみました。 北方面を眺めてみると・・ みんな、当然のように無落雪屋根です。 車は 野ざらし駐車です。 ※同じく 南方面を眺めてみると・・ やはり、無落雪屋根のオンパレードです。 手前の家は、1台用のカーポートです。 ※購入土地の東側道路を、北へ北へと 行ってみました。 突き当りは線路でした。 やっぱりみんな、無落雪屋根です。 左の家は、階段も含めて玄関アプローチは、 防風・防雪の空間になっています。 ※購入土地の東側道路を南へ南へと・・ 広い公園を右に見ながら通り過ぎ、 大きな通りを突っ切って、 右側は学校のようです。 やはり、どこまで行っても、 無落雪のたいらな屋根ばかりです。 無落雪屋根の大きな欠点は、雨漏りです。 周辺のこれらの家々は 大丈夫なんでしょうか？ 無落雪屋根について、私の心配は、 もう一つあります。 「通気・換気」です。 木造住宅は、外壁内や小屋裏内その他に 湿気を滞留させないことが、 建物躯体を長持ちさせるために 大切で、 三角屋根の家であれば「棟換気」が可能で、 外壁や屋根の湿気を排出することができますが、 無落雪屋根の家では「棟換気」は不可能です。 外壁内の湿気を排出できずに、湿ったまま 長い年月が経過することになります。 建物が 長持ちするわけがありません。 ※結局、勾配の有る屋根はなかなか 見られませんでしたが、 購入地から北へ 2軒隣のお宅だけが、 このへんでは珍しい「三角屋根」の家です。 それでも、雨どいは設置していません。 屋根に 雪止めやスノーストップも 見当たりません。 （ 盛岡では これら全てを設置します ） おそらくですが・・ これから作業が進んで「提案コンペ」に なった時に、 屋根廻りに関しては、其々の工務店さんが それぞれの考え方を主張することになる かと思います。 その際に、「通気・換気」については どのように考えるのか？ 確認してください。メールをいただきました。2022.9.8(有)エフピー・ステーション 武田様 連日お世話になっております。 ブログ記事を拝見しました。※玄関ドアを開けて中に入って、 「うっ！」と 前につんのめりそうになる くらいの、奥行きの狭さですが、大丈夫ですか？ 昨夜、平面プランを眺めながら、 もう一案絞り出しましたので、 アドバイスをお願いします。 画像を添付します。 ※いいですね。 ソフトでパースまで作れます。 分かりやすくなります。 これだと、玄関から上がり框まで半間確保できます。 ※そうですね。 368の框は、颯爽と出入りできる若者と、 腰を一旦下ろしたい老後用。 184の框は、現在の私達夫婦や、 いつかできるであろう孫のため（気が早い？）。 狭いながらも、欲張ってみました。 靴棚に丸椅子を用意する必要もなくなるかも？ ※はい、そうなります。 どちらにしても、 珍しい玄関には変わりないかもしれませんね。 ※はい、そうなります。 よく、次から次へと アイディアが出ます。 ちょっと変則的な玄関なので、 日常生活で ケガ人が出ないよう お祈りします。 これから「提案コンペ」をする際に、 各工務店さんに、この部分についての アイディアをリクエストしてもいいと思います。 質の良いアイディアを披露する工務店さんは、 点数が稼げそうです。 ○ ポーチ下収納の計画は続行とします！ ○ 外置きの物置について サイズはハッキリとまだ決めていないので、 絵を変更しておきます。 夫が、物置を踏み台に、南面の窓からの 侵入経路になるかもと危惧しているので、 幅や高さ、もう少し検討してみます。 ※私は プロの泥棒さんではありませんが・・ この家に侵入しようとするなら、 通りに面する東面はもちろん、 同様に人目に付きやすい南面からも 侵入しようとは思いません。 人目につきにくい 北面はどうか？ 西面はどうか？ それとなく 見つからないように 探りを入れてみて、 北面と西面の窓は皆 小さすぎることを 確認して、この家への進入はあきらめます。○ 住居表示について 略 本日はこれにて失礼いたします。現地調査等、よろしくお願いいたします。 ※今日なもう 遅いので、 明日、飛行機に乗って行ってみます。 （ 数年前の景色なんでしょうね ）『 これからの人生の 住居費総額 』賃貸の人生 ：3,489万円持ち家の人生：5,871万円《 M家 40代：4人家族 》 2022年6月 ※一生 賃貸住まいのキャッシュフローグラフ。 （ 一年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※グラフの根拠になる キャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※マイホーム取得の資金計画。 ※マイホーム取得後のキャッシュフローグラフ。 ※グラフの根拠になるキャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※参考にして、自分たちのキャッシュフロー表を 作ってみましょう。 『 これからの人生の 住居費総額 』賃貸の人生 ：3,489万円持ち家の人生：7,342万円《 M家 40代：4人家族 》 2022年5月 ※一生 賃貸住まいのキャッシュフローグラフ。 （ 一年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※グラフの根拠になる キャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※マイホーム取得の資金計画。 ※マイホーム取得後のキャッシュフローグラフ。 ※グラフの根拠になるキャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。現状診断後、メールをいただきました。2022.4.21(有)エフピー・ステーション武田様 佐々木様 こんばんは。 現状診断を受け取りました、ありがとうございます。 早速、マイホーム取得に向けて、生活設計シミュレーションを！と行きたいところなのですが、この度の転勤により、4月から 夫の収入が、手当分増額熱源が、オール電化から、ガス・灯油・電気に変更息子が少年団を卒団したことで、外食が減少3月末に軽自動車を1台廃車 (ヒアリングの段階で、任意保険の 年額3万円をカットし忘れていました） と変化がありました。 ※良い方に 変化があったようです。ここ数年の家計簿データよりも、収入が増えて、支出が減る傾向になると予想しています。 6月分の家計簿から、年間収支の修正が出来ると思いますので、キャッシュフロー表を訂正してから、改めて生活設計シミュレーションをご依頼します。 ※了解しました。 6月以降に・・。それまでの間に、何か美味しいものを準備しておきますね！ ※ ！？ 予想よりも早く現状診断が終える事ができたので、準備不足でした！すみません！！ ※ん？ 何か おいしそうなモノが送られて きそうなな予感・・引き続き、どうぞよろしくお願いいたします。 ※何やら 楽しみな 気分になってきました・・。 ※読者の皆さんも、記事を参考に 自分たちの生活設計を行なってみましょう！ まず、年金を知りましょう。 Mさん夫妻は 将来 このように受け取ります。 ※その年金手取り額を 老後のキャッシュフロー表に 落とし込んでみましょう。 Mさん夫妻の場合は このようになります。 ※キャッシュフロー表は、老後不だけでなく、 現役も含んだ 一生のモノを作成してみましょう。 左が現役で 右が老後です。 ※現役の拡大です。 ※老後の拡大です。 ※キャッシュフロー表の右端が「貯蓄残高」で、 一年ごとの「貯蓄残高」の推移が、 下の キャッシュフローグラフです。 このグラフで 以後の人生すべてが確認できます。 ※読者の皆さんも、自分たちのモノを作ってみましょう。 （ お金に振り回されない人生のために ）メールをいただきました。2022.4.11(有)エフピー・ステーション武田様 ご無沙汰しております。 2015年2月18日にメール顧問会員になりました、〇〇在住のMです。その節は、夫の単身赴任用のマイホーム取得シミュレーションなど、細かく計算していただき、ありがとうございました。 6年ほど、〇〇市に居りましたが、この４月に〇〇市に戻り、本格的にマイホーム取得に乗り出そうとしています。 メール会員の遠隔取得支援をお引き受けいただくことは可能でしょうか？ ※もちろんです。 改めて メール顧問会員になるための 案内を送ります。また、お引き受けいただける場合に、まずやっておくべき事がありましたら、ご教示願います。 ※人生最大の買い物です。 まったくの素人のままではいけません。 マイホームはもちろん、不動産についても 基礎的な知識は勉強しておきましょう。ご返信お待ちしています。 ※最近の記事で 土地を買って マイホーム建築 ・・というメール会員の記事を、 過去から追って 読み込むだけでも、 かなりの勉強になりますよ。 また、関連キーワードは、積極的に ネットで調べていきましょう。 当事務所でお手伝いする場合は、まず 現状診断、そして生活設計、それから マイホーム取得の実行支援へと進みます。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時重厚感がある方が いいかも だべ。・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて21年目のファイナンシャル・プランナー事務所（有）エフピー・ステーション宅建業免許：岩手県知事（5）第2138号電話：019‐629‐3115 FAX:019-629-3116メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ《 スタッフ ＆ 勤務シフト 》武田FP 1級FP技能士 宅地建物取引士 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 3級FP技能士 （ 日本一の ） 事務所：10時～15時
2022/09/27
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☆世帯年収700万で住宅ローン3800万 変動金利？
頭金が払えないのでフルローンです。 ※おバカさんです。9/28 9/29 佐々木FPは お休みを頂きます。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 武田 つとむ発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。 STOP WAR！ STOP PUTIN！Qこのコロナ時期に新築住宅を買うのは正解なのかについて。住宅の金額は年々上がる一方で、下がることはまずない。 ※おバカさんです。 勝手に決めてはいけない。 ウッドショックは そろそろ終息に 向かう気配が見えてきています。年収なども上がる見込みがなく所得と物価が一致しない時代ですが、子供を考え家も早い方がローン返済も早くなると考えてます。 30歳自分年収400万 妻300万で世帯年収700万程度で3800万のローン0.385%変動金利を35年繰上返済込みで組もうとしてます。 ※おバカさんです。 0.385％の変動金利・・ということは、 ギリギリの カツカツの計画のようです。 ハウスメーカーに おだてられて・・。 1％ちょっとの固定金利で検討してみて、 「これじゃ 自分達には無理！」 と感じるようなら、やめた方がいい。30歳なのでローンを考えると早い方がいいのと、生活費を考えて頭金が払えないのでフルローン。 ※おバカさんです。 マイホーム取得に投入するお金が無い のなら、とんでもない、やめた方がいい。 あまく見てはいけない。 「賃貸の生涯」と「持ち家の生涯」とでは、 その「住居費総額」は、後者の方が 千万円単位で高くなる。（ 当たり前 ） 下の方に実例資料を掲載します。月8万強、ボーナス5万ならやっていけます。今の家賃が8万程度な為。 ※おバカさんです。 そんな単純な話では済まない。 賃貸生活をしていて 貯蓄ができない人は、 マイホーム取得どころか、 現在の賃貸での生活も危ういということ。実際どうなんでしょうか？何処で建てても土地込みで3000万以上です。場所は新潟県新潟市。建売りは怖くて買えないです。 ※おバカさんです。 マイホームの頭金も出せない人間が、 生意気言ってはいけない。年収に対して25%程度に納めるのが良いとありますがそうすると建売りになるんですよね。 ※おバカさんです。 返済比率以前に、頭金の用意をしよう。 本気で、貯蓄の練習をしよう。 土地を現金で買えるくらいの貯蓄はしたい。もしくは家族に土地があるので、仕事を考えると通勤が不便になるがトータルは安く注文住宅を建物代だけで抑えられるメリットあり。 ※可能性は、そこだけかもしれない。 A頭金が払えないからフルローンってのは最悪ですね。「頭金は払えるけれどフルローン」って言うライフプランじゃないとお子さんが中学生になったったら収支で破綻しますよ。 それと合算してやっと実現できるような購入計画なら、ちょっとずれたら終わりですよね。コロナ時期とか関係なく、綱渡りの資金計画にしか見えません。 45歳まで35年ローンは組めますので、もうちょっと現実を見て計画を立てててはどうでしょうか。 現状で250～300万の年間貯蓄が可能なはずです。15年経ったら4500万貯まりますので、それをキープしたままフルローンを組めば、いつでも繰り上げ返済可能な「安全な購入」ができます。しかも定年までたっぷり団信適用額が残せます。 木造住宅の寿命を40年と考えたら、早く買うと住み替えか建て替えが必要になります。40歳購入なら、寿命まで持ちますので１軒買えば安泰です。 ３年程度の将来よりも３０年後を見据えて計画していきましょう。 A買い物に正解、不正解もないだろ。 住宅の金額が将来上がり続けるこは誰にも分からない事。 ローンを考えると早い方がいい？遅ければそれだけ頭金貯めれます。 A新潟県新潟市で3800万のローン？ちょっと厳しいですよね早く買った方がいいですが2500万くらいのローンにすべきです 何かの事情で売却する時などは借金だけが残りますそういう買い方は破滅しますよ！参考資料『 これからの人生の 住居費総額 』賃貸の人生 ：5,697万円持ち家の人生：7,269万円《 T家 30代：4人家族 》 2017年8月 ※一生 賃貸住まいのキャッシュフローグラフ。 （ 一年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※グラフの根拠になる キャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※マイホーム取得の資金計画。 ※マイホーム取得後のキャッシュフローグラフ。 ※グラフの根拠になるキャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※参考にして、自分たちのキャッシュフロー表を 作ってみましょう。隊長！ また おバカさんを発見しました！・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて21年目のファイナンシャル・プランナー事務所（有）エフピー・ステーション宅地建物取引業免許：岩手県知事（5）第2138号電話：019‐629‐3115 FAX:019-629-3116メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ《 スタッフ ＆ 勤務シフト 》武田FP 1級FP技能士 宅地建物取引士 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 3級FP技能士 （ 日本一の ） 事務所：10時～15時
2022/09/27
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退職後の健康保険料を できるだけ安くする方法は？
1年間は「任意継続」 2年目は「国民健康保険」 ※私の場合は、2年間「任意継続」でしたが。 9/28 9/29 佐々木FPは お休みを頂きます。自分の頭で考える生活設計。1球FP技能士 武田 つとむネコとひよこの赤ちゃんどうし。〇メール顧問会員のYさん（50代） （相談：生活設計）2021.10.12 メール顧問会員。2022.1.12 現状診断。メールをいただきました。2022.9.26武田つとむ 様 佐々木さまお世話になります。教えてくださりありがとうございました。こちらの希望額は意味がないのですね。 ※はい、希望額を伝えてもいいですが、 買い手があっての売買なので、 売買金額は 客観的な見立てで決まります。また、買取の場合、仲介手数料分は低くはなるがトントンぐらいかな、なんて考えてしまいましたがかなり低くなってしまうのですね。甘い考えでした。 ※はい、かなり低い金額で買い取らないと、 お金や手間暇をかける関係上、 売却できる金額には納まりません。4、5件の不動産会社に行ってこようと思います。 ※はい、それぞれの不動産屋さんの見解を 確認してみましょう。壁など傷だらけできれいではありませんが、リフォームなどはせず売却したいと考えています。 ※そのへんは、不動産屋さんが何と言うか？ 「30～50万円かけてリフォームすれば、 このままで売買される金額よりも、 100万円は高く売ることができますよ」 のようなことがあるかもしれません。それから、4年の無職の間にかかる健康保険など諸々の費用について調べました。1.退職後1年間は任意継続被保険者制度を利用。 (妻もそのまま継続可能？) 2年目からは国民健康保険へ切り替えの方が安い。 ※退職後、まったくの無収入になるのであれば、 それが正解でしょうね。 私も50歳でサラリーマンをやめましたが、 私の場合は 2年間まるまる「任意継続」 の健康保険を利用しました。 やめてそのまま完全に無収入にはならず、 一年近くは 雇用保険の最高額を毎月 受け取っていたので、 2年目から健康保険になると、 高い保険料を納めることになる という理由で。2.国民年金について。 妻が第3号から1号となり国民年金の支払いが 始まる。 本人は4月以降満60歳になる誕生日まで支払い。 ※これまで、未納の期間は無かったですか？ 40年・480月、すべて納めた状態にして、 国民年金は 満額受け取りましょう。 もし未納期間があれば、65歳まで納める ことができるので、 夫婦ともに満額にしましょう。 現在の日本で 最高の金融商品は国民年金です。 ザックリ言うと・・ 800万円払って 1300万円受け取ることが できるのが、国民年金です。 （ 女性の場合は 同じく1800万円受け取る！ ） リスクゼロでこんなことが可能な金融商品は 存在しません。 国民年金 最優先！！ 金融業界に洗脳されて 怪しげな金融商品を 買っている場合ではありません。3.退職金の受け取りは一時金の方が 健康保険料に影響しない。 ※はい、退職所得控除があって、 所得にならないケースがほとんどです。4.夫婦とも社会人の子どもの扶養に入ることが できる。 ※はい、もちろんです。5.もし、そうする場合、その間は健康保険料はなし。 国民年金は支払いが必要。 ※はい、その通りです。間違いがあればご指摘頂けたらと思います。また、その他、退職後に関わる諸費用やよい方法などありましたら教えていただけないでしょうか？色々と細かいことをお聞きしてしまいます。どうぞよろしくお願いいたします。 ※老後資金準備・・のためとか言われて、 銀行ほかの金融業界や保険業界に だまされて、 積立を始めるなんてことをしないように・・。メールをいただきました。2022.9.16武田つとむ 様 佐々木様 武田先生のご意見を伺い、よくわかりました。ありがとうございます。「両手」にするために査定額を高くだし、その後低くしていく…なるほどです。 ※自宅を売却したい人が 複数の不動産屋さんに相談した場合に、 各社それぞれの「査定額」を提示しますが、 一番高額な査定をした業者さんに どうしても期待してしまうものです。 （ もうその業者に任せたくなります ） 実際の「売れる金額」については、 各不動産屋さんの頭の中には 一致した「金額」があるものです。 が、売主に提示する「査定金額」は、 不動産屋さん それぞれの思惑があるため、 価格差が生じて提出されます。現在住んでいるマンションにはよくチラシが入りますので、その中から地元で活発な不動産会社、名の知れた不動産会社など数社にあたってみようと思います。中には、「当社が買い取る場合は手数料は不要」というチラシもあり、ここにも聞いてみようかと思いました。 ※勘違いしてはいけません。 これは、この不動産屋さんに限らず、 当たり前のことなんです。 本来、「売買仲介手数料」は、 売主・買主共に 不動産業者ではない場合に、 不動産屋さんが間に入って 売買手続きを 行うことで、売主や買主が 不動産屋さんに払うことになります。 なので、売主や買主が不動産屋さんの場合、 売買仲介手数料を 頂くことはできません。 手数料を取ったら、宅建業法違反です。 だから 「当社が買い取る場合は手数料は不要」 というのは 当たり前の事で、 この不動産屋さんに限らず、 どの不動産屋さんでも同じことですので、 この不動産屋さんが何か特別な事をして くれる・・と感じるのは、早とちりです。 ※さらに、この件で気を付けたいのは、 「仲介」で売る場合と、 「買取り」で売る場合とでは、 その売却金額は 大きく異なるという事です。 一般的には、前者より後者の方が 確実に 大きく低い価格になります。 買取をした不動産屋さんは、 自社の不動産を増やして喜びたいのではなく、 買い取った不動産に付加価値を付けて売って 利益を得る・・という目的があります。 最終的に売れる金額から逆算します。 リフォーム工事その他の経費金額を差し引いて、 この物件の「買取価格」を決めて提示します。 早く売りたい とかの事情のある人は、 少々安くても 売ってしまうという事はあります。 常識として 知っておいてください。 「買取り」してもらうより 「仲介」で売った方が、売却価格は高くなります。査定額というのは不動産会社によって違ってくるものなのでしょうか？ ※「売れる金額は およそこのくらいだろう」 という金額は、 各不動産屋さんの頭の中で一致しています。 売却希望のお客さんからの今回の相談を どうやって自社の利益に結び付けるか？ 色々作戦を練りながら、 各不動産屋さんは「査定価格」を提示します。こちらの希望額も出す場合、価格の決め方はあるのでしょうか？ ※不動産の価格の算出方法は、 土地、建物、それぞれにありますが、 「希望価格」を出すことに、意味はありません。 「売れる価格」と「希望価格」は、 まったくの別物だからです。 各不動産屋さんが提示する「査定価格」よりも かなり上の「希望価格」になるのであれば、 その「希望」は叶えられません。 売却はあきらめることになります。 不動産に限らず、 売買は売主と買主の合意で成立します。経験がなく不動産会社の思惑通りになりそうで心配です。 ※どのような分野であっても、 「契約」は「 素人 vs プロ 」の構図で 進められることになります。 プロの言いなりにならないためには、 「同じ事柄」について、 複数のプロに説明をさせることです。 （ 素人の知識が増していきます ） すべての分野で言えることですが、 決して、当初から「一つのプロ」を 選んではいけません。 不動産屋さんでも、住宅建築やさんでも 同じことなんです。 業者の言いなりにならないため、大切な事です。まず不動産会社に足を運ぶ場合、どのようなステップを踏んでいったらよいのかコツなどありましたらぜひ教えていただけないでしょうか？どうぞよろしくお願いいたします。 ※上記にコメントした通りです。 4～5社程度の不動産屋さんと、 並行して話を進めていきましょう。メールをいただきました。2022.9.15武田つとむ 様 佐々木様 お世話になります。 〇〇市のYです。先日は我が家のライフプランニングの作成をありがとうございました。 ※今年の1月に 現状診断を行いました。退職まであと1年でしたが、自己都合により2023年3月で退職することになりそうです。 ※数か月の差であっても、 「自己都合退職」だと、退職金の額が かなり少なくなりますが、 事情があるのなら しょうがないですね。4年後の新たな働きのために学校に通って勉強し、 ※ほう これから新たな勉強ですか、 素晴らしい。その後定職に就く予定です。学校は県外にあるため引越し、その間は賃貸に住むことになります。 現在住んでいるマンションですが、再度修繕積立金が上がることが正式に決定し金額も確定しました。 ※はい、マンションの宿命です。これで3度目です。 ※3度だけでは済みません。今回は段階的に上がるのですが、トータルで7年後に10,000円程の値上げです。駐車場代を入れると月々約45,000円の管理費となります。 ※田舎であれば、アパートの家賃分です。ですので売却を考えておりますが、義父が、最近の世の中のご時世を考えると売却ではなく賃貸にだしたらと提案をします。インフレになるだろうから物として持っていた方がいいのではと。 ※「モノ」によります。 ①これから価値が高まっていく「モノ」、 ②高まらなくても現状維持の「モノ」、 ③今後 価値が減額していく「モノ」、 ④今後 さらにお金がかかっていく「モノ」、 インフレに備えて持っておきたい「モノ」は、 ①か②です。 マンションは、確実に③か④です。 インフレに強い「モノ」ではありません。これまでコツコツとローンを返済し管理費を払ってきて売却するのはもったいないような気もしますが、マンションを所有することのリスクの方が心配です。この提案、武田先生はどのように思われますか？ ※もちろん、マンションは NO！ です。 所有していてはいけません。 上記に書いたような お金の面だけでは ありません。 マンション特有の「運命共同体」という、 逃れることのできない運命が待っています。 日常的な小さな修繕等の他に、徐々に 建物の大規模修繕！や 最終的には建替え！ （大金）が必要になったりします。 入居者（所有者）の属性や家計状況は 千差万別で、 このような事態に どのように対処するか？ 簡単に意思統一ができるわけがありません。 さらには・・ 建物の老化と並行して 入居者も老化します。 亡くなる人も チラホラ出てきます。 相続の発生後、所有者不明の部屋が ポツポツと出てきます。 ますます 建物や設備の修繕のための 意思統一や、お金の収集が難しくなります。 年数が経過するほど、困難になります。 つまり、どうなっていくか？ ある程度の入居者がいながら、あちこちに 不具合が放置されている 状態になります。 ゴーストタウン化・・です。 多くの世帯による運命共同体である、 分譲マンション特有の 最終的な姿です。 本当の最後の最後は・・ いつ崩壊するか分からない 大型建築物、 周辺地域に与える危険度は、 とんでもないレベルになります。 単独世帯の一戸建て住宅の最終形とは、 まったく 状況が異なります。 仮に崩壊しても、かわいいものです。 売却の場合は、そろそろ数件の不動産屋に査定してもらおうと思いますがそれについて気をつけることがありましたら教えて頂けないでしょうか？ ※不動産屋さんにとって「両手」ほど おいしいものはありません。 売主をつかんでおいて 買主を探し、 買主を見つければ、 両者から仲介手数料がもらえます。 （ 両手 ） そのためには、売主に気に入られるように 高い査定額を提示して見せます。 査定額が一番高いところに早々に決定して、 要求されるまま「専任媒介」で お願いしてしまってはいけません。 査定価格なんて、そもそも作戦に過ぎず、 自分のところに任せてもらうために 高い金額を提示する場合もあります。 依頼を受けて まずその金額で売りに出して、 「ほとんど反応がありませんでしたので、 少し価格を下げて出してみましょう」 と、 結局は本来の売れそうな価格で出す ことになります。 なので、最初から「一般媒介」で 3～4社に買い手探しをお願いしましょう。 数多くの買い手に勧めてもらえるので、 早く決まる可能性が高くなります。住宅ローンはまだ完済できていません。退職金も使っての完済の予定です。 ※住宅ローンが残っていても、 売買は可能です。 「 売却価格 ＞ ローン残債 」である 必要がありますが。 退職金を使う必要はありません。それまでに少しでも繰り上げ返済をした方がよいのでしょうか？ ※売却が近々なのであれば、 そちらについてはあまり考えなくても いいと思います。その他、色々ご相談頂きたいと願っています。どうぞよろしくお願いをいたします。 ※現状診断だけで終わっています。 （ もったいない ） どんどん相談して、利用しましょう。メールをいただきました。2022.1.23武田つとむ 様 佐々木様 この度は詳細な現状診断をお引き受けくださり、ありがとうございました。 おかげで当家が置かれている現実を直視することができました。私たちが如何に長期的な経済観念が欠落しているかがわかりましたし、生命保険が無駄な支出であるとの視点もいただき、支出の内容について大幅に見直していく必要を痛感しております。 今後も折にふれ、助言をいただきたく存じます。どうぞよろしくお願いいたします。 住宅ローンの返済についてもいくつかご相談させていただきたいことがあります。質問内容をまとめてまたご連絡いたしますのでよろしくお願いいたします。 ※年金をもらい始める65歳の ちょっと手前の ５年間については、今から しっかり考えましょう。 今後の生涯のターニングポイントになりそうです。 人生の家計収支なんて、実に単純です。 毎年「収入がいくらで 支出がいくらなの？」 それだけのことです。 その繰り返しの結果の人生になります。 生活設計の意識が必要になります。 具体的には キャッシュフロー表の作成です。 作成したキャッシュフロー表を元に、 根拠を持って 家計収支を改善していきましょう。現状診断が 終了しました。2022.1.12 ※20ページの小冊子、メール添付で送りました。 読者の皆さんのために、 そのうちの一部を 掲載します。 ※キャッシュフローグラフ。 （ 1年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※退職金をもらっても、数年で急激に減ります。 年金をもらい始める65歳になる前の時期です。 さらに先の老後、なにやら 不安な感じ・・です。 ※グラフの根拠になる キャッシュフロー表。 （ 左が現役、右が老後 ） ※キャッシュフロー表 現役の拡大。 （ 下の子も すでに 24歳です ） ※キャッシュフロー表 老後の拡大。 ※読者の皆さんは、これを参考にして 自分のモノを作って見ましょう。 生涯の見通しを確認してみましょう。 これが、生活設計です。 ※現状診断の「総評」での私の辛口コメント。 そもそも 貯蓄が少ないということは、 家計運営上 好ましくありません。 きちんと原因を確認した上で しっかり 生活設計しないと、老後が危ういです。 定年退職後 年金受給前の時期、 毎年の手取り収入が160万円なのに 500万円前後の支出をしていては、 お金が急激に減るのは当然です。 老後の夫婦のみの生活費について、 もう一度 しっかり考えてみましょう。 夫婦共に現在も将来も 保障が不要なのに、 加入しています。 保険加入はお金を失うことです。 2つの保険で失うお金の合計は 367万円です。 その大部分をすでに失っていて、 継続すれば これから 残りの40万円を失います。 （ 保険に加入することは常識 とか 当たり前 と思ってはいけない ）メールをいただきました。2022.1.5武田つとむ 様 佐々木様 明けましておめでとうございます。本年もどうぞよろしくお願いいたします。 再々ヒアリングを添付します。 また、いくつかご質問がありますので、午後お電話いたします。 よろしくお願いいたします。 ※午前中の 佐々木FPとの 電話のやり取りで、 Yさんの このメールのことを伝えたので、 最優先でYさんの現状診断作業を 始めてもらいました。 が、15時過ぎに 私が事務所に入ったら、 佐々木FPからの伝言は 何もありません。 ん？ 午後、電話で会話したのかな？ 現状診断の作業終了は いつになるのかな？ 普通であれば、現状診断作成作業には 3日ほどを要しますので、 終了は 1/11（火）でしょうか。 それとも「再々ヒアリング」までやって すでに かなり作業が進んでいるので、 2日で終了？ つまり明日1/7（金）に終了してしまう？ 分かりません。 スミマセン！メールをいただきました。2021.12.19武田つとむ 様 お世話になっております。時間がかかってしまい申し訳ありませんでしたが、ようやくヒヤリングシートを作成することが出来ました。 必要書類PDFと共に送信致します。どうぞよろしくお願いいたします。 ※10月に新規メール顧問会員になってから、 ついに ヒアリングシート提出！！ 佐々木FPが整理整頓して、再ヒアリングとして メール添付で送りました。 2021.12.23武田つとむ様 佐々木様 お世話になります。 再ヒアリングを提出いたします。 前回、支出の記入の仕方に迷い何をどちらの項目に入れるのか間違えました。例えば、サプリメント代や夫の小遣いはその他にいれていました。 教会への献金(年105万円程)も入れていました。かなりの額になったのはそのためだと思います。 また、年金の見方もイマイチ分からなくていろいろと記入に間違いがあり申し訳ございません。 また、妻の分の資料をうっかりしておりました。すみません。直近の給与明細、源泉徴収票、ねんきん定期便を添付します。ねんきんネットの資料はユーザーIDが届き次第アクセスして再度添付します。 年末ギリギリの再提出になりましたがどうかよろしくお願いいたします。 ※再ヒアリングが返ってきました。 また、佐々木FPが整理整頓したら、 再々ヒアリングになってしまいました。 メール添付で送りました。 当事務所は今日で業務終了、年末年始休み に入るので、休み中に回答が戻れば、 佐々木FPの年初の最優先作業になります。メールをいただきました。2021.10.11 メール顧問会員の申し込みを希望します。 〇相談内容 分譲マンションに住んで25年経ってしまいました。私が専業主婦だった頃は主に教育費が多く家計が苦しく、住宅ローンを二度借り換え、携帯電話を格安SIMにしたりとにかく切り詰めてきました。武田先生のこのブログはその頃に見つけ毎日読んでいます。 そして、6年前に私がパートで働きだし、また下の子も今年大学を卒業したので、ようやくまとまった貯金ができるようになりましたが、まだすずめの涙程度しか貯められてません。 ご相談は、マンションを売却したら、その後の住まいをどうしていこうかということです。賃貸か中古住宅か。 住んでいるこのマンションは自主管理で堅実なのはいいのですが、そのせいか管理費が高く、これまで修繕積立金の値上げが3回程ありさらにまた値上げが検討されています。 ※はい、先へ行くほど お金がかかるように なります。 マンション所有者の宿命です。また、臨時総会、消防点検、排水管清掃、給水管清掃などで年に何度も出席や在宅の必要があること、 ※はい、皆さんが運命共同体です。なのに、好きなようにペットも飼えず不満を感じていること、などから以前からマンションを出たいと思っていました。 しかし、行き先も決まらずズルズルとこのまま時間が過ぎていきました。 また、賃貸に移ったとしてもその後かかる家賃は、現在のマンションローン返済額＋修繕管理費と大きく変わらないため、かなり住宅の質を下げて家賃の低いところにしないと売却してもメリットがないように思えてしまいます。 ※かなり、利便性の良い場所がらのようです。老後安心してすむために中古住宅を購入した方がいいのかなとも思いますが資金もなく無茶のような気がします。 ローンは住宅ローンのみで残り900万円弱です。 ※25年払ってきて、まだそんなにあるんですね。保険は自動車保険と〇〇共済の医療保険と火災保険に入っています。 ※「保険加入は お金を失うこと」ですが、 自動車保険や火災保険はやむを得ません。 数千万円の保障のためなので。 （ つまり、「万が一」のため ） が、医療保険の目的は数千万円の 保障ではありません。 10万円とか20万円もらうための保険です。 （ 「万が一」のためではありません ） 20万円もらうために 50万円払う仕組みです。 確実に損をします。（ 当たり前 ）貯金がないので何かあったらと困ると思いなかなか共済を解約する勇気がありませんでした。 ※「貯金が無い人ほど 保険に入りなさい」 と、保険屋さんに言われ、 すなおに お金をたれ流す おバカさんが 多いために、業界は成り立っています。 私はいつも言っています。 「貯蓄が無い人ほど 保険に入ってはいけない」 （ お金を たれ流してはいけない ） 「貯蓄が無い人がまずすることは 貯蓄を増やす事」夫の定年が約2年後に迫っているのですが、貯金のない私たちが今更マンション売却とか賃貸暮らしとか可能でしょうか？ ※現状診断で しっかり確認してみましょう。それを考えるため今回メール顧問会員に申し込みをさせていただきました。 どうぞよろしくお願いいたします。 〇生活設計についての意識・夫：2024年3月に60歳定年。退職金予想額2000万円弱。65歳まで再任用〇〇公務員（年収200万円程度）として働いたとして、65歳からの、夫婦2名の月々の必要経費や病気や事故などへの備えなど現実的な生活水準を知っておきたい。また、今後1年以内に所有するマンションを売却して賃貸生活に移った場合の生活水準も知っておきたい。 ・妻：家計が苦しかったことをきっかけに物は底値で購入し、手数料を回避し、生活費がいつどれぐらい使われて引き落としされるのか常に把握するクセがつきました。車検を値切りディーラーから疎まれて、これには傷つきました。今年11年目の車検に出しました。2年後も買い替えはしないでできる限り乗り続けたいと考えています。 今年から下の子どもが就職したので、その分もっと貯金をしていきたいです。そして、マンションを売却したらその後はどうするのかを決めるために我が家の財政を考えていきたいです。場合によってはこのままマンションで暮らすことが1番お金がかからずに済むことになるのでしょうか。 〇住所 略〇家族構成 夫：50代 公務員 妻：50代 パート 子: 20代 結婚し独立 子：20代 会社員 ※メール顧問会員になるための案内を送りました。買取で手数料を取っては違反！ だべ。・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて21年目のファイナンシャル・プランナー事務所（有）エフピー・ステーション宅地建物取引業免許：岩手県知事（5）第2138号電話：019‐629‐3115 FAX:019-629-3116メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ《 スタッフ ＆ 勤務シフト 》武田FP 1級FP技能士 宅地建物取引士 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 3級FP技能士 （ 日本一の ） 事務所：10時～15時
2022/09/27
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平面・配置外構プラン！ 足元だけしか見えません
スクロールしないと、全容が見えません。 ※ビックリ！ しました。 9/28 9/29 佐々木FPは お休みを頂きます。自分の頭で考える生活設計。1球FP技能士 武田 つとむ兄弟ワンコ。 STOP WAR！ STOP PUTIN！〇メール顧問会員のMさん（40代） （ 相談：生活設計・マイホーム取得 ）2015.2.18 メール顧問会員。2015.4.6 現状診断。2022.4.21 現状診断。2022.6.3 マイホーム取得シミュレーション。2022.6.7 土地購入実行支援料：55,000円入金2022.6.21 マイホーム建築実行支援料：330,000円入金 ※下の②の土地を購入契約しました。 南側と東側が道路の角地！ 間口が狭くて 広い、すごい土地です。 「採光」なんてケチな事を考える必要なし！ ※車の出入りに この「止まれ」は じゃまですね。 ※道路が広くて いいですね。 黄色の〇が①の区画との境界です。 ※南向かいに公園もあって 開放的です。 ※なので、複数の工務店さんを具体的に 比較するための 資料作成を進めています。 （ 4プランと仕上げ表 ）メールをいただきました。2022.9.25(有)エフピー・ステーション 武田様 お世話になっております。 什器プラン、仕上表を作成するにあたり、他の会員さんの記事を片っ端から確認して、我が家と共通するものを拾って記載してみました。 ※大変な作業、お疲れさまでした。エクセルファイルひとつにまとめてみましたので、添付します。 ※はい、「4プランと仕上表」を エクセルファイル一つにまとめる、 正解です。プラン毎に、シートを分けてあります。 ※はい、順番に 別の「ベロ」に整理整頓。 このようなやり方で OKです。不足箇所、アドバイスをお願い致します。 ※下の方に まとめて書きます。立面プランの東面についてなのですが、物置を表現すると、ポーチ下収納のドアが見えなくなってしまいます。 なので、物置を点線で表現して、奥のポーチ下収納を優先して表現してみました。 手法として間違いであれば、こちらもアドバイスをお願いします！ それでは、宜しくお願い致します。 ※大変な作業、ごくろうさまでした。 4プランと仕上表の順番は、できれば、 左から「平面」「立面」「什器」「外構」、 そして「仕上表」の順番にしましょう。 「平面」と「外構」は、一つのプランと して提示するのではなく、 それぞれ別個のシートを作りましょう。 『 数字を計算しやすい資料作成 』 各プランには、タテヨコに寸法が 分かるような補助線を描き込みましょう。 工務店さんたちが見積もるために、 長さや面積がスムーズに把握できる 配慮が必要です。 『 見やすく理解しやすい資料作成 』 また、そのページを開いた際に、 スクロールの必要が無いよう配慮しましょう。 ちょうど画面いっぱいに プランが納る そんな状態を作りましょう。 「什器プラン」以外は、確実にそうしましょう。 （ 「什器プラン」は数が多く やむを得ないが、 それでも 2～3画面に 納まるよう仕上げたい ） ①「平面・外構配置プラン」を見ました。 開いた画面には、プランの「足元だけ」が 見えている状態です。 ビックリ！しました。 スクロールしないと、全体が見られません。 この状態で 工務店さんに見せますか？ 外構プランには、土地寸法も描き込みましょう。 土留めの長さが分かるような配慮もしたい。 舗装工事の面積が算出できるような配慮も。 可能なら、道路も表現しましょう。 境界の向こうは隣地？ 道路？ 分かるように。 できれば 南側幅員、東側幅員（歩道・車道）も。 平面プランは、外構プランとは別個に作成。 しっかり各部屋等の寸法などが理解しやすい プランを作成しましょう。 提案・見積りしてもらうために 重要です。 しっかりした資料を作って、 どんな家なのか、理解してもらいましょう。 ②「立面プラン」を見ました。 大きな「既存土留め」が目に飛び込んで きました。 やはり、ビックリ！しました。 上にスクロール、右にスクロールしないと、 全体像が見えません。 立面の4面がスクロール無しに 一画面で 見られるような資料作りをしましょう。 どのシートでも同じです。 開いたら、その一画面で ちょうどよく 全体像が見られるように 作成しましょう。 ③「什器プラン」を見ました。 絵の数が多いので、スクロールせざるを 得ないのはしょうがありませんが、 一つ一つの絵が大き過ぎます。 スクロールしても、3画面に収まるような サイズで仕上げましょう。 （ 他の会員の資料を参考に ） ④「仕上表」を見ました。 作製資料の内、唯一 サイズがちょうどいいです。 （ 日付が およそ4年前ですが ） 他の資料も こんな感じで 画面枠にちょうど 収まるように作成しましょう。 まずは カタチから。しっかり整えましょう。 カタチが整ってから、内部をしっかり 見ていきます。 終わりが見えてきています！ がんばりましょう！ メールをいただきました。2022.9.19(有)エフピー・ステーション 武田様 お世話になっております。 ここ数日、什器プランの作成に没頭していました。 ※はい、しばらく 音沙汰が無かったので、 そういうことだろうと 思っていました。使用しているソフトでは、表現しきれない部分があったので、エクセルと、ソフトのパース図を織り交ぜて作ってみました。キッチン廻りの希望ですが、既製品のシステムキッチン（W2550,D650,H900）で、ビルトイン食洗機は付けません。 キッチン全体の収納が少ないのも理由ですが、去年買ったばかりの据え置き型がありまして。これが壊れたあと、後継機を購入するかは未定な程度の必要度です。 東面のキッチン収納（食器棚、カウンター）は、造作をお願いしたいと考えています。 他の会員さんの記事を読んでいると、造作があまり得意ではない工務店さんもいらっしゃるようですので、既製品も視野に入れつつ…という感じです。 什器プラン、作ってみたものの、希望をとにかく（ちょっと乱暴に）書き込んでいます。 「構造上、これは無理だよ」という部分もあるかと思います。武田さんのお知恵を拝借しながら、現実的なものに直していきたいと思いますので、チェックとアドバイスをお願い致します。 どのように送信すればよいかわからなかったので、ひとまず、すべてを画像にして添付、送信します。かなりの枚数になってしまいました…。 ※このように、かなりの枚数になるようでは、 いよいよ 工務店さん達に「提案・見積り」 を依頼するという時点で、マズイです。 資料作成は、枚数も含めて整理整頓しましょう。 「4プランと仕上表」 以下のようになれば、理想的です。 （ 私はいつも このようにしています ） 〇平面プラン：1枚 〇立面プラン：1枚 〇外構プラン：1枚 〇什器プラン：2枚～3枚 〇仕上表：1枚 （ 基本的に すべてのページが同じ向き ） このように仕上げることで、提案コンペで 各工務店さんに メール送信する際に、 1個のエクセル資料で添付できます。 （注）什器プランは、ページごとに向きが 変わるような資料作りをしてはいけません。玄関の上がり框を、再考していました。やはり、ホール部分が突然欠けるのは危ないかな…と思い、玄関土間にはみ出す感じで、2段目を設けるように変更しています。 それと、お願いがあります。『仕上げ表』のひな型がありましたら、お譲りいただくことは可能でしょうか？ ※はい、この記事をアップしたら、 メール添付で送ります。自分で作ってみようと思ったのですが、ブログの画像が鮮明に読み取れず、制作が難航していました（汗） それでは、宜しくお願い致します。 ※什器プランは、什器一つごとに作成 するのではなく、 1ページに数件の什器を表現して、 2～3ページですべて表現できるように しましょう。 （ すべて 同じ向きで ） 2～3ページで 仕上げている様子を、 過去の会員さんの事例で確認して下さい。メールをいただきました。2022.9.13(有)エフピー・ステーション 武田様 お世話になっております。 昨晩から、什器プランの作成に取り掛かっています。他の会員さんの記事を見ながら、ひとまず、キッチン収納を作成してみました。 このまま進めて大丈夫でしょうか。チェックとアドバイスをお願いし致します。 ※あれ？ エクセルですか？ これまで同様、ソフトを使って表現する のかと思っていました。 ソフトで パースを見せたりしながら・・。 絵の中に 補足説明は できるだけ付けましょう。 「引き出し」とか「可動ダナ」とか。 それから・・ タナだけなのか？ トビラがつくのか？ のような区別もつけましょう。 この絵では、ゴミ置き場以外が「扉」の ように見えますが。 また、正面から見て 左右が対象でない場合は、 両側に それぞれの「断面」を表現しましょう。 なお、什器プランの作成順番は、 この家の場合は、 玄関から入って：「シューズケース」 リビングに入って：「小上がり周辺」 ダイニングキッチンで：「キッチン収納」 「シンク廻り」の希望は？ 洗面に入って： （ その前にトイレ内は何か造作は？ ） のように、 歩いて各空間を通り過ぎていく感じで、 （ 展示場の建物を巡っている感覚で ） 表現しましょう。 2階も同様です。 階段を上がって右へ行くと： 造作家具でなくても、2階吹抜け部分の 「手すり・柵」等も表現しておけば、 実際の建築の際の行き違いも生じません。 さあ！ がんばってみましょう！メールをいただきました。2022.9.13(有)エフピー・ステーション 武田様 お世話になっております。 軒天の形状について、アドバイスありがとうございます。立面プランの屋根を、『水平軒天』で表現してみました！それと、例の石付き金属瓦（無落雪）屋根材ですが、積雪地域の標準勾配が「3.5寸以上」とメーカーのホームページに書いてあったので、ひとまず、当初の5寸から、3.5寸に描き直してみました。 軒の出は、少し遠慮して、350～400くらいにしたほうが良さそうな気がしています…。平面プランも立面プランも、だいぶ形になってきたように思います！ ※はい、家らしくなってきました。 シンプルな総二階で、 構造的にも安定したカタチだし、 通気・換気もスムーズな切妻屋根だし、 お日様の恩恵を十分に受けられそうだし、 同じ面積の家でもリーズナブルな価格に なりそうだし、 （ 土盛り・土留めが余計ですが ） 工務店さんたちの提案・見積りが楽しみです。 それでも、 平気で とんでもない金額を提示する、 のん気な業者さんもいるんだろうなぁ。早速エクセルで、『工務店や業者に提案を受ける事項』の一覧表の作成に取り掛かろうと思います。 ※おっと！ まだまだ、まだまだ。。 ドウドウ、ドウドウ、落ち着いて。 まだ「4プランと仕上表」は完成していません。 工務店さん達に思いを馳せるのは まだ早い。引き続き、よろしくお願い致します。 ※平面プラン、立面プラン、外構プランは、 ほぼ でき上りつつありますが、 これだけで提案や見積もりをするには、 不確定部分があり過ぎて、 工務店さんたちも 困ることになります。 什器プランと仕上表が、全く手つかずです。 他のメール顧問会員の記事を参考に、 「什器プラン」と「仕上表」の作成に 進んでみましょう。 全く同じ間取りや外観でも、什器プランと 仕上表によっては、全く別の内容になります。 不明な部分は 質問や相談をしてもらえば、 どんどんコメントします。メールをいただきました。2022.9.11 ※やっとパソコン修理が完了！ 1時間半遅れで 記事を書いています。(有)エフピー・ステーション 武田様 こんにちは。休日中の送信、失礼します。 現地調査ありがとうございました。 そうなんです、どこもかしこも、ダクト式か、傾斜を付けて雨樋で落とす無落雪屋根の住宅がほとんどです。雨樋はアパートに多いですね。 無落雪屋根の欠点については、武田さんが何年も前から仰っている事ですし、２年間購読した「日経ホームビルダー」でも特集されていました。 かくいう私も３月まで、四角い無落雪屋根のアパートに住んでおりました。 ※そういうことなんでしょうね。入居した築６年の時点で、既に破風板（約８ｍ）が落下しており、軒天がむき出しの状態でした。 ※築6年で？ いくらアパートでも。当時は知識がなく、それが何を意味するのか分かっていませんでした。 なかなか修理に来てもらえない内に、軒天からボタボタと雨漏りが始まり、2階の外壁が膨張して、サイディングが一部落下しました。 ※サイディングを支えている木材が 湿気で腐っていたんですね。 もう・・グダグダの状態でしょうね。時期を同じくして、2階北側の一室がカビ臭で使えなくなり、 ※外壁内が 湿気を排出できない状態で 放置されていたんでしょうね。工事を請け負った業者のお兄さんから、「壁内にカビが生えていて、 壁内吸気をしている内は臭いは続く」と説明され、結局、外壁を貫通させて、外気を直接取り込む吸気口が設けられました。 ※ ・・？冬は-30℃の冷気が吹き込み、夏は35℃の熱気が入り込む最悪の状況。 ※うわぁ・・。壁内のカビについては放置だったため、下の娘の喘息が悪化、入院する事態にもなりました。 よく、６年堪えたな…と思います。 ※典型的な「不健康住宅」ですね。 アパートや貸家は賃貸業で造る建物なので、 できるだけ低コストで仕上げようとするので、 色々な不都合が発生します。 自分が住むために建てる建物は、 〇頑丈：耐震性など 〇快適：気密・断熱など 〇長持ち：通気・換気など など、きちんと考慮して 建てましょう。 分譲住宅やローコスト住宅は、 アパートや貸家と同レベルの家です。 その時点では安く済んだように見えても、 建物のその後や家族の健康を含めて考えると、 結局は とんでもなく高くつきます。 当初から、まともな建物を計画しましょう。というわけで、私の中では、四角い無落雪屋根は、絶対にナシです。 ※了解しました。それで、知人や義兄のお嫁さんから勧められたのが、石付き金属瓦の無落雪屋根材でした。 ※余計な話かもしれませんが、過去に、 （ もう 十数年前ですが・・ ） 同様の説明があって施工した屋根で、 スノーストップや雪止めを設置せずに 完成させた家の北側屋根から、 大量の雪がつながったまま、 下の歩道にせり出してきました。 近所の住人と思われる人から 工務店にクレームが入りました。 「いつ まとまって 歩道上に落ちるか 危ないので、何とかしてください」 その後、どう対応したのか？ 私は 覚えていませんが・・。 同様に、軒ゼロもナシです。 ※はい。 軒ゼロ住宅はナシです。 昔からの家の軒は、意味があって あのようなカタチをしています。敷地が狭いので、軒を450出すと、一番狭い北端の軒先から東側歩道との境界まで、約4ｃｍとギリギリな感じです。 西側境界とは約9.5㎝です。 ※ギリギリの世界です。 ところで、屋根について勉強している内に、「勾配軒天」「水平軒天」という言葉が出来てきました。 ネットで色々調べたのですが、 ○デザイン性・好みの問題 （勾配＝和風、水平＝洋風） ○勾配軒天は施工が面倒で大工が嫌う ○水平だと雨水が横走りして、漏水する危険性 など、どちらにすべきか考える上で、決定打になる解説を見つける事が出来ませんでした。 武田さんのご意見をお聞きしてもよろしいでしょうか？ ※本当に、まったく好みの問題です。 私の自宅も、特に何も考えてはいず、 図面の段階（＝契約の段階）では、 勾配軒天だったんですが、 屋根をふく直前になって、 （ ご近所さんの屋根を見て気に入って ） 水平軒天にしてもらいました。 （ 迷惑な いきなりの我がままでした ） 何のことはない、軒先の形が「カッコいい」 「妻側から見た時に 重厚感が・・」 ただそれだけの理由でした。 だから、個人の好みの問題です。 どちらがどうということはありません。屋根の選定については、工務店さんの提案を受けようと思います。その際は、「通気・換気」についても、説明してもらいますね！ ※工務店さんと接触するころには、 考え方を確認したい項目をいくつか、 ピックアップしておきましょう。 一覧表にして どこが何を言ったか？ 分かるようにしておきましょう。○ 物置の位置を、建物に沿わせる位置に変更 高さが1900以上だと、土台も含めると窓の開閉に支障がありそうなので、1600台の規格から選ぶことになりそうです。各プランに表現しました。 ※地面からの高さは、ザックリと・・ 「盛り土＋基礎～床＋窓下高さ」で、 700＋500＋900＝2,100 です。 これより低ければ OKかと思います。引き続き、よろしくお願い致します。現地周辺の調査に行ってきました。2022.9.9 ※Mさんが購入した土地ですが・・ ある地点に立って見ると、旧建物が現れました。 数歩 移動すると 更地になるんですが・・。 過去と現在を瞬間移動！？ 不思議な体験をしてしまいました。 ※この擁壁、南側はともかく、この東側は 残しておいてほしかったですね。 ん？ この家、雨どいが設置されています。 豪雪地域の場合は、1シーズンで 雪に破壊されてしまうので設置しない と聞いたことがあるんですが・・。 周辺の家に、雨どいは見当たりません。 ※購入地の南側の道路を 西へ西へと 突き当たりまで行ってみました。 北方面を眺めてみると・・ みんな、当然のように無落雪屋根です。 車は 野ざらし駐車です。 ※同じく 南方面を眺めてみると・・ やはり、無落雪屋根のオンパレードです。 手前の家は、1台用のカーポートです。 ※購入土地の東側道路を、北へ北へと 行ってみました。 突き当りは線路でした。 やっぱりみんな、無落雪屋根です。 左の家は、階段も含めて玄関アプローチは、 防風・防雪の空間になっています。 ※購入土地の東側道路を南へ南へと・・ 広い公園を右に見ながら通り過ぎ、 大きな通りを突っ切って、 右側は学校のようです。 やはり、どこまで行っても、 無落雪のたいらな屋根ばかりです。 無落雪屋根の大きな欠点は、雨漏りです。 周辺のこれらの家々は 大丈夫なんでしょうか？ 無落雪屋根について、私の心配は、 もう一つあります。 「通気・換気」です。 木造住宅は、外壁内や小屋裏内その他に 湿気を滞留させないことが、 建物躯体を長持ちさせるために 大切で、 三角屋根の家であれば「棟換気」が可能で、 外壁や屋根の湿気を排出することができますが、 無落雪屋根の家では「棟換気」は不可能です。 外壁内の湿気を排出できずに、湿ったまま 長い年月が経過することになります。 建物が 長持ちするわけがありません。 ※結局、勾配の有る屋根はなかなか 見られませんでしたが、 購入地から北へ 2軒隣のお宅だけが、 このへんでは珍しい「三角屋根」の家です。 それでも、雨どいは設置していません。 屋根に 雪止めやスノーストップも 見当たりません。 （ 盛岡では これら全てを設置します ） おそらくですが・・ これから作業が進んで「提案コンペ」に なった時に、 屋根廻りに関しては、其々の工務店さんが それぞれの考え方を主張することになる かと思います。 その際に、「通気・換気」については どのように考えるのか？ 確認してください。メールをいただきました。2022.9.8(有)エフピー・ステーション 武田様 連日お世話になっております。 ブログ記事を拝見しました。※玄関ドアを開けて中に入って、 「うっ！」と 前につんのめりそうになる くらいの、奥行きの狭さですが、大丈夫ですか？ 昨夜、平面プランを眺めながら、 もう一案絞り出しましたので、 アドバイスをお願いします。 画像を添付します。 ※いいですね。 ソフトでパースまで作れます。 分かりやすくなります。 これだと、玄関から上がり框まで半間確保できます。 ※そうですね。 368の框は、颯爽と出入りできる若者と、 腰を一旦下ろしたい老後用。 184の框は、現在の私達夫婦や、 いつかできるであろう孫のため（気が早い？）。 狭いながらも、欲張ってみました。 靴棚に丸椅子を用意する必要もなくなるかも？ ※はい、そうなります。 どちらにしても、 珍しい玄関には変わりないかもしれませんね。 ※はい、そうなります。 よく、次から次へと アイディアが出ます。 ちょっと変則的な玄関なので、 日常生活で ケガ人が出ないよう お祈りします。 これから「提案コンペ」をする際に、 各工務店さんに、この部分についての アイディアをリクエストしてもいいと思います。 質の良いアイディアを披露する工務店さんは、 点数が稼げそうです。 ○ ポーチ下収納の計画は続行とします！ ○ 外置きの物置について サイズはハッキリとまだ決めていないので、 絵を変更しておきます。 夫が、物置を踏み台に、南面の窓からの 侵入経路になるかもと危惧しているので、 幅や高さ、もう少し検討してみます。 ※私は プロの泥棒さんではありませんが・・ この家に侵入しようとするなら、 通りに面する東面はもちろん、 同様に人目に付きやすい南面からも 侵入しようとは思いません。 人目につきにくい 北面はどうか？ 西面はどうか？ それとなく 見つからないように 探りを入れてみて、 北面と西面の窓は皆 小さすぎることを 確認して、この家への進入はあきらめます。○ 住居表示について 略 本日はこれにて失礼いたします。現地調査等、よろしくお願いいたします。 ※今日なもう 遅いので、 明日、飛行機に乗って行ってみます。 （ 数年前の景色なんでしょうね ）『 これからの人生の 住居費総額 』賃貸の人生 ：3,489万円持ち家の人生：5,871万円《 M家 40代：4人家族 》 2022年6月 ※一生 賃貸住まいのキャッシュフローグラフ。 （ 一年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※グラフの根拠になる キャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※マイホーム取得の資金計画。 ※マイホーム取得後のキャッシュフローグラフ。 ※グラフの根拠になるキャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※参考にして、自分たちのキャッシュフロー表を 作ってみましょう。 『 これからの人生の 住居費総額 』賃貸の人生 ：3,489万円持ち家の人生：7,342万円《 M家 40代：4人家族 》 2022年5月 ※一生 賃貸住まいのキャッシュフローグラフ。 （ 一年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※グラフの根拠になる キャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※マイホーム取得の資金計画。 ※マイホーム取得後のキャッシュフローグラフ。 ※グラフの根拠になるキャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。現状診断後、メールをいただきました。2022.4.21(有)エフピー・ステーション武田様 佐々木様 こんばんは。 現状診断を受け取りました、ありがとうございます。 早速、マイホーム取得に向けて、生活設計シミュレーションを！と行きたいところなのですが、この度の転勤により、4月から 夫の収入が、手当分増額熱源が、オール電化から、ガス・灯油・電気に変更息子が少年団を卒団したことで、外食が減少3月末に軽自動車を1台廃車 (ヒアリングの段階で、任意保険の 年額3万円をカットし忘れていました） と変化がありました。 ※良い方に 変化があったようです。ここ数年の家計簿データよりも、収入が増えて、支出が減る傾向になると予想しています。 6月分の家計簿から、年間収支の修正が出来ると思いますので、キャッシュフロー表を訂正してから、改めて生活設計シミュレーションをご依頼します。 ※了解しました。 6月以降に・・。それまでの間に、何か美味しいものを準備しておきますね！ ※ ！？ 予想よりも早く現状診断が終える事ができたので、準備不足でした！すみません！！ ※ん？ 何か おいしそうなモノが送られて きそうなな予感・・引き続き、どうぞよろしくお願いいたします。 ※何やら 楽しみな 気分になってきました・・。 ※読者の皆さんも、記事を参考に 自分たちの生活設計を行なってみましょう！ まず、年金を知りましょう。 Mさん夫妻は 将来 このように受け取ります。 ※その年金手取り額を 老後のキャッシュフロー表に 落とし込んでみましょう。 Mさん夫妻の場合は このようになります。 ※キャッシュフロー表は、老後不だけでなく、 現役も含んだ 一生のモノを作成してみましょう。 左が現役で 右が老後です。 ※現役の拡大です。 ※老後の拡大です。 ※キャッシュフロー表の右端が「貯蓄残高」で、 一年ごとの「貯蓄残高」の推移が、 下の キャッシュフローグラフです。 このグラフで 以後の人生すべてが確認できます。 ※読者の皆さんも、自分たちのモノを作ってみましょう。 （ お金に振り回されない人生のために ）メールをいただきました。2022.4.11(有)エフピー・ステーション武田様 ご無沙汰しております。 2015年2月18日にメール顧問会員になりました、〇〇在住のMです。その節は、夫の単身赴任用のマイホーム取得シミュレーションなど、細かく計算していただき、ありがとうございました。 6年ほど、〇〇市に居りましたが、この４月に〇〇市に戻り、本格的にマイホーム取得に乗り出そうとしています。 メール会員の遠隔取得支援をお引き受けいただくことは可能でしょうか？ ※もちろんです。 改めて メール顧問会員になるための 案内を送ります。また、お引き受けいただける場合に、まずやっておくべき事がありましたら、ご教示願います。 ※人生最大の買い物です。 まったくの素人のままではいけません。 マイホームはもちろん、不動産についても 基礎的な知識は勉強しておきましょう。ご返信お待ちしています。 ※最近の記事で 土地を買って マイホーム建築 ・・というメール会員の記事を、 過去から追って 読み込むだけでも、 かなりの勉強になりますよ。 また、関連キーワードは、積極的に ネットで調べていきましょう。 当事務所でお手伝いする場合は、まず 現状診断、そして生活設計、それから マイホーム取得の実行支援へと進みます。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時開いて見たら 絵がずり上がってしまっていたべ。・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて21年目のファイナンシャル・プランナー事務所（有）エフピー・ステーション宅建業免許：岩手県知事（5）第2138号電話：019‐629‐3115 FAX:019-629-3116メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ《 スタッフ ＆ 勤務シフト 》武田FP 1級FP技能士 宅地建物取引士 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 3級FP技能士 （ 日本一の ） 事務所：10時～15時
2022/09/26
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☆親からもらう1500万で 住宅ローン一括返済を
一括返済しようと思いますが、問題はありますか？ ※おバカさんです。9/28 9/29 佐々木FPは お休みを頂きます。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 武田 つとむ発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。 STOP WAR！ STOP PUTIN！Q住宅ローン一括現金返済について。父から父のタンス貯金の1500万を譲りうけ、住宅ローンに充てるようにとの事で、8年前にローンを組み残金1450万ほどあります。現金で振り込みしようと思うのですが、現金からの振り込みは難しいでしょうか？また税金などかかるのでしょうか？無知ですみません。 ※おバカさんです。 そのまま お父さんから一括で 1500万円 もらっただけで、 贈与税の対象になり、もらった本人が 300万円台の贈与税を負担する ことになってしまいます。 さらには「タンス預金の1500万円」って、 税務署に 突っつかれても、 きちんと説明できるお金でしょうか？ 結局、最悪の場合、親子そろって 大変なことになるかもしれません。 A贈与税が課税されます。(1500万-110万)*40%-190万＝366万が納税額です。納税に必要な現金は返済せず取っておきましょう。 ※・・って、まともに 366万円の贈与税を 払うようなことをしてはいけません。 なお、この回答者の計算根拠は、 以下の「贈与税の速算表」によります。 ※親から子（または孫）への贈与で、 子の年齢が20歳以上であれば、 「特例贈与」になり、税額が少なく なるような設計になっています。 質問者本人の文面から、 20歳以上であるように考えられますので、 税率は40％ 控除額は190万円です。 Aあなたにかかる税金は先の回答者様の通り。他に、そもそもお父様がそのお金をどうやって作ったのかも聞いておいた方がいいですよ。普通にお給料からコツコツ貯金していたのであればいいですが、所得隠し(脱税)のために表に出していなかったお金だったりすると、税務署にバレて問題になる可能性があります。 ※同感です。 「タンス貯金の1500万円」というのが、 いかにも 怪しげな匂いが・・なんとなく。 A贈与税はかかる話はすでにあるので省くとして、あなたの住宅ローンの金利の問題と、住宅ローン控除額、あなたの収入額によっては、考え方を変えた方が得になる場合があります。どっちみち税金はかかるのですが、住宅ローン控除がまだ残っているなら、返済せずに、そのまま、金利の高い金庫組合等に定期預金にしてしまって、住宅ローンをそのまま返済し、税金控除が受けれなくなった時点で繰り上げ返済する方が、現在のように住宅ローンが低金利の場合には得な場合がります。必ず、どうするのが得か計算することです。短期での固定の方は特にタイミングにより手数料も変わります。 ※住宅ローン控除期間はめいっぱい ローン控除を受けてから、 その後に繰上返済した方がいい、 という話は よく言われることですが、 必ず正解 とは限りません。 実際は、そうではなく、 控除期間中だろうが 積極的な繰上返済 をした方がお得・・ということは、 けっこうあります。 どっちが得か？ を見るための表です。 金額は利息負担額で、少ない方がお得です。 ローン控除を目いっぱい利用してから繰上返済、 ローン控除中でも積極的に繰上返済、 どっちが得か？・・は、 金利が1％の上か下かで別れるようです。 （ 赤い数字が お得な法の利息額 ） 判断のための 最も大きな要因は、 融資時点の 金利です。 金利、融資額。返済期間、等が分かれば、 試算してあげられるのですが・・。 A一番問題なのはやはり税金（贈与税）です。脱税にならない様に最新の情報収集をしながら対応しましょう。親からの住宅資金援助については、住宅性能などの要件をみたせば1千万円まで非課税などの措置があったと思いますが、調べてみてください。 ※それは、建築時点でのお話です。 すでに ローンを返済して8年たっています。現時点では年110万円までの親からの贈与は非課税だとおもいますので、今後の税金の取り扱いについて情報収集しながら、まずは110万円ほど繰り上げ返済に充てさせていただいてはどうでしょうか。 ※毎年110万円をもらって繰上返済♪ これを10年以上・・ なんてことをやっていると、 ある日 税務署から 「これは連年贈与ですね！」 元々1500万円を贈与する予定だった と認定されて、 まともな贈与税を負担させられる かもしれません。繰り上げ返済方法や1回に返済できる金額は金融機関によって違います。今はネットがあるので頑張って正しい情報を調べましょう！ ※ホント、正しい情報を調べないと。 ※大金をいただけば、 いずれ贈与税の負担は逃れられません。 その中でも 負担を少なくおさえる方法を 考えたらいいと思います。 さらには、 お父さんのお金の出所を追及されないよう、 毎年少しずつの贈与を実施し、 実際に毎年 少しずつ贈与税を負担するのが、 贈与税を少なくおさえる ベターな方法かと思われます。 たとえば、基礎控除額110万円を10万円 超える 120万円の贈与を受けて、 課税価格10万円の10％の1万円を贈与税 として 毎年納める。 これを 10年繰り返すことで、 住宅ローンはかなり完済に近づきます。 その間に払う贈与税総額は 10万円です。 一括贈与で366万円払うより はるかにマシです。隊長！ また おバカさんを発見しました！・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて21年目のファイナンシャル・プランナー事務所（有）エフピー・ステーション宅地建物取引業免許：岩手県知事（5）第2138号電話：019‐629‐3115 FAX:019-629-3116メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ《 スタッフ ＆ 勤務シフト 》武田FP 1級FP技能士 宅地建物取引士 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 3級FP技能士 （ 日本一の ） 事務所：10時～15時
2022/09/26
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土地の測量分筆を 工務店にお願いしたいと思って
思っていますが、何か問題がありますか？ ※普通は、問題があります。9/28 9/29 佐々木FPは お休みを頂きます。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 武田 つとむクロアシネコの赤ちゃん！ STOP WAR！ STOP PUTIN！〇メール顧問会員のYさん（60代） （相談：生活設計・マイホーム建築）2013年5月 現状診断。2021.3.9 メール顧問会員（再）3.6万円/年 入金。2021.3.22 現状診断。2021.4.2 マイホーム建築 実行支援料：33万円/年 入金。2022.3.10 メール顧問会員 3.6万円/年 入金。 ※建築予定地です。 ※当事務所がお手伝いしているケースでは、 5の「住宅プラン・仕様が固まる」までは 私がすべて バックアップしているので、 3の「候補工務店のピックアップ」は、 最後の最後になります。 Yさんは「4プランと仕上げ表」ができて、 候補工務店に「提案・見積り」を 依頼しているところです。メールをいただきました。2022.9.24武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。 バルコニーの工務店さんに家の新築をお願いしたい旨連絡しました。併せて、ご提案から約2ケ月経過したが内容についてそのままお願い出来るか否かの確認を依頼しました。 工務店さんから下記内容でご返事をいただきました。「弊社へご依頼いただきありがとうございます。 建築主さんのご期待に沿えるように 精一杯頑張ります。 つきましては 後日改めて打合せの機会をお願いいたします」 ※2か月もたって、何の音さたも無いから、 半ば あきらめかけていたところに、 突然の依頼連絡！！ 工務店さんは 大喜びだったでしょうね。 一棟 受注できるかどうかは、 工務店さんにとって 非常に大きいです。 良い関係が築けて、スムーズに作業が 進むことをお祈りします。結果、来週末に打合せをさせていただくことになりました。打合せ時に注意すべき事項はあるでしょうか？内容については改めてご連絡させていただきます。 ※後から 「見積に入っていると思っていたのに」 ということにならないよう、 契約前に、見積もり内容に 漏れが無いか？ あらためて しっかり確認しましょう。 繊細を表現している「仕上げ表」で、 しっかり確認作業を行いましょう。 それから、前回も書きましたが、 瑕疵担保保険の契約の件も確認しましょう。 （ 見積もりに その保険料も入っています ） 5つの保険法人の内の どこか？ についても、確認しておきましょう。 ちなみに、保険契約者は建て主ではなく 工務店ですが、 建物完成引き渡し時に、他の書類といっしょに、 保険関係書類が渡されます。さて、別件でご相談させていただきたい内容があります。今回、良い機会なので土地の測量を行い分筆したいと思います。 ※はい、一筆の土地に兄弟で、 2棟の建物を建てることになります。 両者が現金建築の場合は分筆しなくても 建築ができますが、 一般的には 両者あるいは一方が 住宅ローンを利用するので、 抵当権設定のために「分筆」が不可欠です。 （ それぞれの土地に抵当権設定 ）理由は、後々必ず起こる相続に対して事前に出来ることはきちんと完了しておきたいと考えました。問題が起こるか否かは不明ですが、配偶者や家族、親族など色々な人が携わるので少し心配になりました。 ※将来、当事者（兄弟）それぞれが死亡した 場合は、一筆のままだと、 ややこしいことになります。土地の測量と分筆についてバルコニーの工務店さんに依頼したいと考えていますが何か問題あるでしょうか？ 問題があれば、どの様な形で進めるのが良いのか？アドバイスをいただきたく存じます。 よろしくお願いいたします ※はい、普通は 問題があると思います。 その工務店さんに測量・分筆を依頼して、 問題がないのは、 その工務店さんが 土地家屋調査士を やっている場合だけです。 宅建業を併用している工務店さんは 見かけたりしますが、 土地家屋調査士や司法書士もやっている 工務店さんは あまり見かけません。 測量や分筆登記を行う専門家は、 土地家屋調査士です。 もし、知り合いにいない場合は、 都道府県の土地家屋調査士会を通じで 探すか、（ ネットで可能 ） 工務店さんに紹介してもらうか、 ということになります。 料金は、建築業者どうしの比較のように 数百万円の差！・・なんてことはなく、 （ 調査士による金額差はあまりない ） だいたい 同じような金額になります。 ただ、一様に 高い！・・と感じます。 登記料金は それほどでもないが、 測量の料金は、もっともらしい理由を あれこれつけて、 「こんなに払わなきゃないの？」 と驚くような、まとまった金額になります。 数十万円！ という覚悟は必要かも。 メールをいただきました。2022.9.13武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。 武田さんのコメントを拝見して他人事では無いので工務店さんの状況を確認しました。 T工務店さんのＨＰから抜粋・2021年に〇〇グループ入りして 5つの事業会社で木材・建築資材・ プレカット加工・住宅設備販売からリフォーム事業新築工事・建方工事まで行い住宅に関して川上から川下まで体制を整えました。 〇〇グループ入りの経緯は不明ですが、登記簿を確認したところ代表取締役の〇〇さんがお亡くなりになられて後継者不在？ 新しい代表取締役I様とは最初に伺った際にご挨拶をしました。その時は、諸般の事情も存じませんでしたので話題にもなりませんでした。最新の企業情報が2020年度のため現時点での株主構成は不明です。 Kホームさんとのつながりがどの様なものかも分かりません。資料では主要取引先にはなっていません。両社とも企業情報の評点が50点前後なので優良な中小企業と思われます。ここ1年で世の中の環境も様変わりしているので絶対に大丈夫だとは言い切れず、確たる根拠もありませんが家を建てることをお願いしても心配ないのではと思っています。 備考仕事で信用情報や謄本等を利用する機会があるため今回も参考になればと思いました。今後、T工務店さんとはお会いする機会もあるので差しさわりが無い範囲で伺ってみたいと思います。 ※添付された企業情報等 確認させて もらいましたが、年商数億円という、 いかにも実直な地元工務店さんという感じで、 好ましいのでは・・と思います。 特別 何かをやらかした・・のような 評判が聞こええてくるわけでもないなら、 あるいは 面談で 人物的な問題も感じないなら、 良いのではないかと思います。 あとは、見積り落ちとか、勘違い見積りとか、 ケアレスミスが無いかどうか確認して、 ということでいいと思います。 それでも もし、 T工務店さんが 建築のどの時点かで破綻！ なんてことになったらに関して、 精神的に備えるために、以下を参照ください。 マイホーム建築中や入居後 建築会社が破綻したら？ 請負契約をする前に・・ 見積書に「保険料」が計上されているか確認しましょう。 ついでに「保険法人」はどこか？確認しましょう。メールをいただきました。2022.9.11武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。 先週、新しい工務店さんをWebで探しましたが印象に残るところは見つけられませんでした。 ※そうですか。改めて振り返ってみると26箇所の工務店さんに連絡を入れ現時点で諸々の条件をクリアーした工務店さんは1箇所でした。 ※結局、そうなりますね。その工務店さん「T工務店」さんにお願いしたいと思います。 ※はい、分かりました。造作家具等は得意ではありませんが誠実にお客様目線での対応をしてくれているのでお任せしても大丈夫ではないかと思います。7月中旬に見積書を含めて再提案をしていただいてから約2ケ月経過しました。 ※そんなに待たせてしまったんですね。その時もお客様のご都合に合わせてのご返事で全く問題はありませんとのお言葉をいただきましたが、物価上昇も続いているので見積価格を含めて確認したいと思います。 ※了解しました。進捗があれば都度ご報告させていただきます。よろしくお願いいたします。 ※工務店さんを決めるにあたって、 チェックをしておきたいことがあります。 T工務店さんは、社長は現時点で何歳で、 跡継ぎについては どのような状況に なっているでしょうか？ これから 建築工事を完成した後、 数十年間 アフターメンテナンスの面倒 （ 無料とは限らないことですが ） を見てもらうことが 可能な状況でしょうか？ 考えたくもない 不運なことの確率は、 決してゼロ％ではありません。 過去のあり得ない不運な事例を紹介します。 岩手県での事例です。 全国フランチャイズイズの一員の工務店で、 社長は60代で 元大工さんです。 跡継ぎはいません。 当事務所が係わった「提案・コンペ」の結果、 みごと受注し、工事は上棟まで行きました。 地鎮祭には私も参加していましたが、 その際に社長は参加していません。 社員に聞きました。 「社長は どうしたの？」 「体調が悪くて 病院で検査しています」 それから着工して、さらに上棟後しばらくして 施主から私宛に電話が入りました。 「連絡がまったく取れません。 私たち どうしたらいいでしょう？」 会社に電話しても、携帯に電話しても、 まったく相手が出ないということです。 私もかけてみましたが、社長含めて 社員すべてと連絡が取れません。 社長が病気で これ以上 業務を継続できない ということだったのかと 思われますが、 そのような可能性を 社長が自身で感じて いるのであれば、 業務を終了するための準備が必要だったし、 「周囲に迷惑をかけない会社の畳み方」 そのようなことに思いを馳せるなんて ことのできない「職人さん」だったのか もしれない・・と思われます。 上棟から少しして 工事がストップ！ 信じられない状況に遭遇しました。 施主はもちろん、私もこんなことは初体験です。 瑕疵担保保険のルートから 工事継続の可能性を探ったり、 このような事案の工事引継ぎを経験した ことのある業者探しとか、 色々作業を行った結果、 何とか 完成入居まで行きましたが、 施主本人は、かなり余分にお金を負担しています。 このように、あり得ないような 恐ろしいことが、現実には起こっています。 建築業者さんを決める場合は、ぜひ、 相手の工務店さんをしっかり観察してください。 建築工事費の払い方も、 建築工事 請負契約書に記載されますが、 普通は4分割で払うことになりますが、 たとえば・・ 請負額が3100万円の場合、 契約時： 100万円 着工時： 1000万円 中間時： 1000万円 完成時： 1000万円 建築工事が進むにしたがって 払っていく、 出来高払いが一般的ですが、中には 着工時までに 半額以上をもらおうとする 工務店もいたりします。 そういう場合は、ちょっと慎重に 疑ってみる必要もあります。 他への支払いが迫っていたりして、 「自転車操業」をしている場合もあります。 契約してからでは遅いです。 契約前にチェックするべきこと、色々あります。メールをいただきました。2022.9.7武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。 本日の記事を拝見してとても心情的にすっきりしました。 さて、ご依頼いただいた各工務店さんの提示見積額を一覧表にまとめました。 当初プランから少し土地面積が減少したプランに変更になったため二分割しました。 延床面積は、見積書及び平面図を参考にしました。但し、記載されていない工務店さんもあったのでブランクにしています。 よろしくお願いいたします。 ※はい、ありがとうございました。 いただいた表を、記事に掲載できるよう 横幅を縮める加工を施しました。 ※それぞれが 勝手な基準で 金額を出してきました。 金額の開きも とんでもない状態です。 しかしまあ、各社各様、それぞれの業者さん、 個性が強いですね。 数か月かけて作ったプランを無視して、 まったく別のプランで提案してきたり （ かえって使い勝手が悪そうなプラン ）、 その工務店の標準プランに面積を掛け算して これが見積り額です・・って提出して （ 標準プランのレベルは ほぼローコスト ）、 つまり、含まれない項目が多数あったり、 「図面が完成しました。 これでよければ見積もり作業を 開始します。確認してください。」 ・・って言う図面に、玄関がなく、 出てきたモノは「一式見積り」だったり、 （ 何が含まれて 何が含まれないか不明。 どのようなレベルの部材・設備か不明 ） 一生懸命 忠実に見積もり作業はしたが、 自社の必要経費も計上したが、 総額がとんでもないことになっていても、 「これでは 受け入れられないかも」 という、普通の感覚が無い工務店さんとか、 まあ、個性豊かな工務店さんたちです。 ジャングルに迷い込んで、次々と 未知の動物に出会っているような感覚です。良い機会を頂戴したので・・・・私の忘備録としてこれまでを時系列で簡単にまとめてみました。 ・2021年3月より「現状診断」と 「家の４プランと仕上げ表」作成に着手。 ※ここまでは順調に進んでいました。・2021年11月に「４プランと仕上げ表」作成完了 ※私の知識と経験の無さでかなりの 時間を要しました。・2021年12月から工務店さん探しスタート ※当初は思っていたより簡単に工務店さんを 見つけることが出来ました。・2022年1月から 工務店さんの提案・見積依頼開始後現在に至ります。 ※ここからはかなりの労力と時間を費やす ことになりました。 2022年5月までに26箇所の工務店さんと コンタクトしました。 その後の工務店さんの対応は４種類に分かれて いきました。 ・提案・見積辞退 6箇所 ・返答・連絡等無し 11箇所 ・一括見積限定提示 5箇所 ・詳細提案・見積提示 4箇所 ※何を考えているんでしょうね。 「マイホームが建てたいです♪」 って、コンタクトしているのに、 返答無しだとか、事態だとかの比率が高いって。まとめ悲しいことに・・・一番多かったのが返答・連絡無し。一番少ないのが詳細提案・見積提示でした。 一括見積の内、２箇所は詳細な見積は出せないということで見積提示前に撤退。世の中はなかなか自分の思い通りに事が運ばないことを痛感しました。 決して「お客様は神様」扱いを望んではおりませんでしたが、素人の私には工務店さんの本音と建前の区別が付かず一喜一憂が続きかなりの難易度でした。お世辞ではありませんが武田さんのご支援等が一切無ければ糸の切れた凧のように其処らじゅうをふらふら飛び回って収拾が付かなかったと思います。まだ、終わっておりませんが、ここまで本当にお世話になりました。 ※もう少し、いっしょに 頑張ってみましょう！メールをいただきました。2022.9.6武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。 お断りするなら早いほうが良いと思い、本日お断りの連絡を差し上げました。 下記に工務店さんへの連絡内容とご返事をお送りします。工務店さんからは幾つかのお小言とご要望をいただきました。設計業務の範疇がどのようなものか素人の私には良く分かりません。また、見積書をたたき台に利用することも考えていませんが、既に終わったことで連絡する必要もご縁も無いのでそのまま放置します。よろしくお願いいたします。 ※工務店さんへの お断りの連絡文です。〇〇建設 〇〇様 いつもお世話になりありがとうございます。 さて、とても誠実で詳細な内容の御見積書をご手配いただきありがとうございました。 親戚の者にも連絡を入れ諸々検討させていただきました。建築費等は空調設備を加えると約3,800万円になります。施工面積が26.76坪なので約142万円/坪と理解しました。 ※本来 存在しない「施工面積」という概念は、 ハウスメーカーが勝手に作り出したモノで、 正規の「延べ床面積」よりも大きな面積 を使うことで、 「坪単価」を安く見せる効果が期待できます。 「延べ床面積」 ＜ 「施工面積」 姑息な手を使う 建築業者が増えていますが、 本来は「見積額」を「延べ床面積」で 割ったモノが「坪当たりの単価」になります。私の予算内では、老後の生活も考慮して約110万円/坪を上限と考えていました。 総額約850万円もの乖離を埋めることは並み大抵では無く現時点で調整の域を超えており、 ※このように、地元工務店どうしでも、 数百万円の価格差は 当たり前にあります。 比較検討せずに 当初から建築業者を 決めてしまってはいけません。〇〇建設様にご依頼することは無理との判断に至りました。 4月末から数か月に渡り諸々とお手を煩わせたにも関わらず ご要望に沿うことが出来ず本当に申し訳ございません。 諸般の事情をご推察いただきご理解を賜れればと思います。今回は大変お世話になり本当にありがとうございました。最後に〇〇建設様の今後ますますご清栄を祈念しております。 ※十分に礼をつくした お断りの連絡文です。 ※工務店さんからの 返信文です。Y様 おつかれさまです 了解いたしました お役に立てずに残念です 私からもお願いですが、見積り内訳書に記載している内容について例えば「フローリング」という指示に対してそれがどこのメーカーのどの品番の物なのか、私が選定して金額を落とし込んでいるものです。 ※見積もり作業として 当然のことです。それが、屋根、外壁、建具関係、住宅設備、外構設備等々全て選定作業が発生しています。 ※はい、普通のことです。本来ならばこれは建築の設計業務の範囲であるので、有料であるべきですが ※今 それを言うか？ 「提案・見積もり」を依頼した時点で、 「有料作業になるのでお金を払って下さい」 というべきです。 「お金を頂けないのなら できません」 と、その時点で言うべきで、 複数の工務店さんに 同様の依頼をする ということは 伝えられた上で 引き受けたのだから、 断られることも十分に予想されます。 どういう結果になろうが、 最後にグダグダ言ってはいけない。ご依頼いただけることに希望を持ち、作業を進めさせていただきました ご意向に添えなくなってしまった今、無償でこのお見積書をすることになります当初の考え通り、これに費用を請求するつもりはありません。 ※当たり前だ。 わざわざ 言ってはいけない。ただせめてものお願いは、他社さんとの協議の際に、私の見積書をたたき台のように利用する事だけはご遠慮下さい ※それぞれの業者さんが それぞれ 時間と労力を費やして「提案・見積もり」 をしてきています。 自分だけが 大変な思いをしたわけではない。そのように利用するつもりは毛頭なかったかと思いますが念のためその事をお伝えさせて下さい。 ※こうやって 別れ際に 往生際の悪いことを くり返すのは、非常に印象が悪いです。 でも、今回の経験で 学んだと思います。 自社の見積もり提示額は、 他に比べてかなり高額だということを。 このような経験をしないと、 各工務店さんは 自社の価格レベルが どの程度か？ 知らずに仕事をしています。どうぞよろしくお願いします。 お見積りのご依頼ありがとうございました ※この工務店さんは、ゼネコン出身で リフォームの耐震技術に力を入れていて、 これまでのやり取りから・・ 戸建て住宅の建築については あまり経験がないような印象です。 「採光」についても 分かっていなくて、 今回のプランは大きく変更しないと 建築できないとか、 失礼なことを言ってきたりして、 すごく高額な見積額を 何ともおもわず、 （ 普通の金銭感覚が無い？ ） のん気に提示してきたりして、 この最後の別れ方も 相手に嫌な印象 を残したりして、 経験不足、場数を踏んでいない、 そのような印象を受けました。 もちろん、これ以上のやり取りは不要です。 このまま サヨナラ・・ということでOKです。 ところで 私、整理整頓を忘れていましたが、 今回の各工務店さんの初回の提示見積額、 一覧で示して頂ければ ありがたいです。 見せて頂いたら「延べ床面積」で割り算して 表示したいと思います。メールをいただきました。2022.9.4武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。 コメント拝見しました。仰る通り採光の工務店さんの見積価格があまりにも高くてビックリしました。 建物自体の価格も高めではあるのですが、決定的なのは 現場管理費・諸経費と設計料が各々建物価格の5％に設定されていて約308万円にもなっていることでした。 ※はい、時々見かけます。 建築業者さん 其々の工夫だと思われますが、 直接の建築工事費以外の部分で なんとか利益を確保しようと独自の 「工夫」をしているケースが よくあります。 今回のように「見積書」に計上するケースや、 建築費以外の「諸費用」に 設計関係や申請関係の費用を計上するケースも、 時々見かけます。 比較検討する事なく 建築業者を決めた場合は、 その業者の言い値で建築する事になります。 今回のように比較検討している場合は、 Yさんのように「変だぞ」と気づくことが できますが、 素人が 業者の比較検討を全くしない場合は、 そのまま建築業者の「言い値」で建築 することになります。 数百万円も損をしていても、気づきません。 （ 当たり前 ）伺ったときはシンプルな事務所に事務員さんも不在でした。これなら諸経費も少ないのではと期待していましたが、残念な結果となりました。今週中にお断りの連絡を入れる予定です。 ※はい、見積額が 予算より 2～3百万円高い といった程度なら、工夫のしようがありますが、 500万円とか800万円とかの開きでは、 まあ、問題外の部類でしょうね。新たな工務店さん探しの予定ですが、既に近隣の工務店さんは相当数連絡していますので見当たらなければバルコニーの工務店さんにお願いすることも考えたいと思います。 ※そうかも・・ですね。 かなり、待たせてもいるでしょうし。工務店探しを始めて既に10ケ月が経過し多様な工務店さんと接してきました。決して急いではおりませんが中々進みません・・・・ ※10ヶ月もたっていたことに 驚きました。バルコニーの工務店さんは、最初のプランでも変更後のプランでも計10箇所以上の工務店さんの中から最終候補として唯一残っており見積金額も妥当と思われます。 ※そのようですね。来週いっぱいまで時間をかけて工務店さん探しを続けて結論を出したいと思います。 よろしくお願いいたします。 ※数多くの工務店さんに接触してきて、 各工務店によって、特徴・考え方・やり方 等々がまったく違うし、 「見積金額はさらに まったく違う」 ということが、理解してもらえたと思います。 読者の皆さんも 慎重な行動を・・。 「同じ内容でも 建築価格は数百万円も違う」 「早い時期に 建築業者を決めてはいけない」メールをいただきました。2022.8.6武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。 採光の件で少し慌てた工務店さんと面談をして参りました。 要件は、提案及び見積書を提出する前に私の要望を確認したかったとのことでした。 ※まあ、そうでしょうね。そこで、武田さんと数か月掛けて作成したプランを中心に私の家への想い等をお伝えしてきました。 ※数か月 かかりました。設備のグレードについても尋ねられたので、丈夫で長持ちシンプルで清掃が簡単な機種を希望しました。 ※どのレベルで見積もるか？によって、 金額は大きく違ってきます。採光の件は本当にご存知無かったようで色々な資料を調べても解らなかったと仰っていました。ただ、すでに解決済なので私からはあまり触れませんでした。 ※本当に知らなかったようですね。 10年以上 社長をやっていますが、 あまり 一戸建て建築をやってこなかった のかもしれません。 ゼネコン出身ということもあるし、 （ ハウスメーカー出身だったら違う ） 耐震診断やリフォーム等を強調しているし、 「建築」にとどまらず 「建設」全般を 請け負っているのかもしれません。 ということであれば、新築の一戸建ては あまり経験がないのかもしれません。とても誠実な社長さんで信頼は出来そうですが少し頼り無い感じでもありました。 ※経験豊富であっても、経験不足であっても、 「誠実」さは 最低必要要件です。本社が今までの工務店さんの中で一番シンプルだったので諸々の経費負担は少ないのでは思いました。 ※ホームページで見ても、スタッフが 少人数だということが分かります。 余計な経費負担が少ない 最低条件です。 ひるがえって、スタッフが大勢いる ハウスメーカーや有名工務店は、 大きな経費負担を抱えています。 ①常設の展示場を運営している。 ②宣伝・広告を頻繁に見かける。 ③発表会やセミナー等を頻繁に開催。 ④立派なカタログや資料を使っている。 ⑤直接 建築工事に関係ない人員が多い。 そのようなハウスメーカーは、当然 建築工事費が 非常に高くなります。工法についても希望を聞かれたので親戚の者から耐震については心配無いと言われていると伝えて在来工法でお願いして承諾してもらいました。ＳＥ工法は申請費用等が上乗せになるので価格は高くなると仰っていました。 平面図や立面図、設備什器等の資料も拝見しました。此方の工務店さんも造作家具等は不得手ということだったため既製品でのご提案を依頼しました。 ※造り付け収納や造り付家具を造作して もらえると、 統一感のある内装の家を造ってもらえて、 なかなか いいものなんですが・・。此方の仕様書通りに進めて早めに見積書をご手配いただくことをお願いして無事終了しました。 見積書等が届き次第改めてご相談させていただきます。よろしくお願いいたします。 ※「提案・見積もり」、楽しみに待ちます。メールをいただきました。2022.8.3武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。 昨日の心強いコメント拝見しました。ありがとうございます。 本日、武田さんのアドバイスに沿って役所に問い合わせました。結果、採光評価は可能で問題無しという判断でした。 ※そういうことになります。直ぐに工務店さんに連絡を入れました。 工務店さんからも連絡があり審査機関に確認したところ 役所と同様に採光評価可能という判断だったそうです。 ※そういうことになります。経験不足で失礼しましたというお詫びと ※本当に 知らなかったのでしょうか？ 営業上の作戦で 客を揺さぶってきた ということは 無いでしょうか？現行プラン通りで行けるとの回答でした。 ※当然のことです。 失礼な話です。一体全体何だったのかという顛末でしたが一件落着で安心しました。 ※本当に経験不足なのか？ あるいは 面談して話を進めるための作戦だったのか？ 前者なら 建築を任せるのが不安。 後者なら ずる賢こい人物で不安。このままお任せして大丈夫かと心配もありますが、雨降って地固まるであれば何よりです。 ※であれば いいですが。プロである工務店さんも色々なのですね・・・・ ※どんな業界でも 色々なプロがいます。貴重なアドバイスありがとうございました。今後ともよろしくお願いいたします ※各工務店さんを 冷静に 観察していきましょう。今回の経緯は下記をご参照ください。よろしくお願いいたします。 ※Yさんから 工務店さんへの連絡文。〇〇建設 〇〇様 お世話になっております。 採光に関して確認してみました。お問合せ先〇〇部 建築審査課 〇〇様 「吹き抜けの採光評価は可能ですが 大きさにより判断されることになります。 ご質問内容の2階で2.6ｍ×1.6ｍ程度の サイズであれば評価計算に入れる 事は可能と判断します。 但し、確認申請は民間数社と区役所の場合 がありますので 民間について 改めて確認が必要だと思います。 心配な点があれば建築プランを持参のうえで ご相談してもらえれば より具体的にお答えするこも可能です。 ただ、伺った限りでは問題無しと判断します」 お電話での相談でしたので素人がどこまで適切に内容を伝えられたか心配ではありますが状況についてお知らせいたします。天窓は避けたいと考えております。現行プラン通りに進めて参りたいです！！ よろしくお願いいたします。 ※工務店さんから Yさんへの連絡文。Y様 おつかれさまです 私も民間の審査機関「〇〇防災・建築まちづくりセンター」の審査機関に確認してみました区役所よりも民間の方が、判断に融通が利く、場合が多い印象だったので民間に確認してみましたが区役所でも吹抜けの採光評価が可能だという判断をするということは私の方が採光評価に関して厳格になりすぎていたようです。 ※ ・・。民間でも同様な回答でした。建築プランを持参の上で、という点も同様でプランを見て、どういう根拠をもって採光に有効とみなすか判断させて下さいという事で、いずれにせよ前向きに検討してくれる事でした。 ※ ・・。経験不足にて失礼致しました。 ※本当に 経験不足なら 頼りないです。吹き抜けを評価しても良いのなら、現在のプランで大幅な変更なく行けるかと思います ※失礼な話です。 プランのチェックを お願いしたわけでは まったく、ありません。 最初から「このプランで提案願います」と 依頼しています。 すなおに 対応してもらえばいいだけです。どうぞよろしくお願いいたします ※この工務店さんを訪問してみました。 1982年設立。 現社長は2代目。 ゼネコン勤務後 2010年 社長就任。 リフォームでの耐震工事が多い？ SE工法・・という言葉も見えます。 社長は同じ地域で10年以上 やっていて、 狭小地での建築の経験が無いわけが ありません。 吹き抜けが「採光」に有効なこと、 知らなかった・・では 済みません。 土曜日に面談して 何を言うのか・・？ SE工法を売り込んでくるのでしょうか？メールをいただきました。2022.8.1武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。 面談日が確定しました。採光に関して幾つかご相談したいということです。面談日によくよく内容について伺って参ります。また、ご相談させていただければと思います。ただ、天窓については以前違う工務店さんからも提案を受けましたが、明るさには貢献せずに維持も大変なのでお断りしたいです。 よろしくお願いいたします。 Y様 おつかれさまですご返信ありがとうございます8/6（土）10：30よりよろしくお願いいたします 敷地測量図ありがとうございます敷地図CADデータとして再現できました 採光に関して、現在の計画では、西面と東面の1階部分の開口が採光を確保できるとして評価できませんでした。 ※2階が乗っている部分の1階の開口は、 「採光」は確保できなくて 当然です。平屋になっているキッチン部分の開口は評価できますが、 ※2階が乗っていない部分の開口は、 「採光」が確保できる可能性が高い、 当然のことです。ダイニング部分は評価できずダイニングキッチンの採光が確保できません。 ※そんなことはありません。吹き抜けは基本採光には評価できず、天窓ならば評価できます。 ※「天窓」が評価できるのはもちろん当たり前。 しかし、「吹抜け」が「採光」確保に有効 なのも、普通のことです。プランでは吹き抜け部分の2階に窓があるので、実際は暗くはないのかなと思いますが建築基準法上の評価計算に合致させるには、2階の採光を1階に評価することはできないと思います（念のため審査機関にも確認してみます） ※勝手に そう思っていないで、念のため 審査機関に確認してみてください。天窓を付けるとして計算してみてどうか？という状況ですが、いずれにせよプラン変更が必要になってくると思います ※そんなことをする前に、役所での確認が先です。 できれば、Yさん自身が「建築指導課」等に 直接 確認してみることをお奨めします。 （ この工務店さんと 面談する前に ） 本当は 私がプランを持参して行って、 役所で確認できればいいんですが、 物理的に不可能なので、申しわけありませんが、 Yさん自身が電話で確認してみることを お奨めします。 「吹抜けの窓は「採光」計算に有効ですよね？」 それだけのことについての見解を確認して もらえばいいことです。 もし 具体的な資料が無いとお答えできない とか言われたら、 資料を持参して面談してもらえば、理想的。リビングに関しても南側の窓をもっと大きくしないと、リビングの採光も確保できていません ※大きなお世話です。 リビングの上部は 大きな吹抜けです。 南・西・東の窓から 十分な「採光」が 得られます。南側にも収納を設けるというご希望でしたが、掃き出し窓にしないといけないかと思います ※よけいな お世話。2階を狭くするとか建物形状を変更するしかないかな？という状況でしたのでその状況についてもご説明させて頂ければと思います どうぞよろしくお願いいたします ※何やら せっかくのマイホームプランが、 いじくられて 全く別の建物を提案 してきそうな雰囲気です。 計画をかき回されそうな感じがします。 （ これが この工務店さんのやり方？ ） どのような業種でも、 ちょっと相手に不安を与えたところから ビジネスが始まる・・という手法があります。 そして、「面談」をすることで、他を排して お客さんを自分のペースに引き込みやすい （ 仕事の受注に大きく前進できる ） 状況を作ることができます。 ダイニング上部 小さな「吹抜け」からの「採光」、 リビング上部 大きな「吹抜け」からの「採光」、 2カ所とも 「採光計算」するまでもなく、 プランをざっと見ただけで 「採光」はクリア♪ ということ、今日 あらためて 知り合いの1級建築士との会話で確認しました。 面談前に 役所確認を済ましておいて、 Yさん自身が確信を持っておいたほうがいい ように思います。 以下は、参考のために 過去の顧問会員の 間口の狭いマイホームの建築事例です。 （ 東西は 隣地境界ギリギリ ） リビングとダイニングについて、 似たような「採光」を得にくい状況での 事例でしたが、 リビングの上部の大きな吹抜けの、 南・西・東の窓から 「採光」を しっかり確保しました。メールをいただきました。2022.7.26武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。 武田さんからいただいた提案を工務店さんにお伝えして感想を伺いました。 結果、東西幅いっぱいまでバルコニーにする形が良いとのご返事でした。また、費用も増額無しで施工してくださるそうです。此方の工務店さんの誠意とやる気を感じてとにかく有難いと思った次第です。 東西幅いっぱいでご返事してもよろしいでしょうか？ ※はい、もちろん OKです。下記に内容をお知らせいたします。 ※以前にもお話しましたように、 バルコニーは 家の各部位の中で最も ・雨漏りがしやすい ・壁内に湿気が残りやすい そんな部分になりますので、 （ 腐った木部写真をいくつか掲載済み ） そのための具体的な対策を断面図等で きちんと確認しておきましょう。 この工務店さんだけではなく、候補の 工務店さんすべてにお願いしましょう。 それぞれ 違う説明をするかもしれません。 《 お願い 》 工務店さんとのやり取りの際に、 当ブログ記事をコピーして そのまま 貼り付けて相手方に送るのは、 やめて頂ければと思います。 （ 私の素性がばれてしまう可能性が ） 絵をコピーして貼り付けるのは構いませんが、 私の文章をそのまま貼り付けるのではなく、 Yさんの文章に置き換えて連絡して頂ければ ありがたいです。 ※工務店さんからYさんへの連絡。Y様お世話になっております。ご連絡をいただき有難うございます。バルコニ－の件、恐れ入ります。 ご提案の2案につきバルコニ－の広さ、構造の安定をふまえると 黄色の東西幅いっぱいまでバルコニ－にする形が良いと思い費用につきましてはバルコニ－が広がる分も増額無しで納めさせていただきます。 ※増額になる分はきちんと伝えた方が、 本当は いいと思いますけど。 これからさらに具体的な打ち合わせを 重ねていく中で、 さらに色々な懸案が出てくると思います。 そのたびに、 「あ、それも増額無しでやります。」 のようなことが繰り返されれば、 逆に 気持ちが悪くなるかもしれません。オレンジの梁の延長上のエリアですとバルコニ－の手摺笠木とサッシが干渉するのでサッシの幅を少し詰める必要があり、 ※そういうことになりますね。バルコニ－が狭くなりサッシの幅も詰めるのは少々もったいない気がいたしまして・・。私としましては構造的にも安定して広いバルコニ－と見栄えもシンメトリ－になる東西幅いっぱいのバルコニ－が良いと思い、いかがでしょうか。 ※はい、それが一番だと思います。 （ 増額無しでやることは気になりますが ）ご提案に関するお返事のみになりますが、またご懸念な事ございましたらご連絡下さいませ。宜しくお願い致します。〇〇工務店 〇〇 ※Yさんから 工務店さんへの連絡。〇〇工務店 〇〇様 お世話になっております。 早速、お教えいただいた内容を知人に知らせました。 ※この「知人」は、武田FPのことです。知人からは〇〇様のご提案と説明は親切丁寧な内容で勝手に変えた等のお詫び等は全く必要なく真剣に検討してもらっている事を理解しましたとのことでした。知人からの提案は下記の通りです。 構造的に安定して見栄え（シンメトリー）も確保される方法としては、建物の東西幅いっぱいのバルコニーにする。（ 下の絵の 黄色の部分 ）という方法があります。もちろん増額になると思われるので、許容範囲なのか？ 金額の確認が必要です。 ※もう一つの方法としては、絵のオレンジの部分をバルコニーにするもので、梁の延長上なので 構造的に安定するし、金額的にも増額は無いと思われます。見栄え（シンメトリー）も、よくよく気を付けて見ないと、「ちょっぴり右に寄っているのでは？」なんて、だれも気づきません。 上記提案はいかがでしょうか？感想をお教えいただけたら幸いです。よろしくお願いいたします。 ※以下は、5/25時点の「4プランと仕上表」です。 ※1階平面プラン。 ※2階平面プラン。 ※これは 延べ床面積の計算です。 82.10㎡、24.84坪の家です。 ※以下、什器プランの全体像です。 ※立面プランの全体像。 ※仕上表です。 ※左側の拡大。 ※右側の拡大です。 ※配置・外構プランです。 ※熊本地震。 新築後 数十年で 必ず 大地震が来る！ これから新築を計画する人は、そのような 前提で しっかりプランを考えましょう。 震度7が2度も襲ってきた あの熊本地震で、 耐震等級3の家は倒壊しませんでした。 が、まったく無傷だったのではなく、 半壊や一部損壊は ありました。 ※逆に 興味深いのは、耐震等級3ではない かなり以前の木造住宅でも結構な割合の住宅が、 「無被害」という事実にも注目しましょう。 「2階の重い外壁部分を1階で受けていない家」 が、軒並み かんたんに ペシャンコになっています。 1階の耐力壁の位置や量（直下率）、大切です。 間取りを考案する際には 注目したい部分です。 一般的な総二階の家であれば ほぼ問題になることはありませんが、 1階よりも2階が小さい間取りの家を計画する際には、 十分な配慮をしたプラン作りが必要になります。 また、 頭が重い瓦屋根は、耐震とう意味では問題外です。 木造建築のマイホームで、「通気」は 非常に重要な事柄です。きちんと認識しておきましょう。 ※生涯最大の買い物です。 何にも知らないまま 買ってはいけない。 ※木造住宅の外壁や屋根の内側の「水分や湿気」を 放置しておくと、大変なことになります。 この絵のように、「湿気」を上へ上へと通して、 最終的には 屋根のてっぺんから排出しなければ なりません。 という絵を示しておきながら、黄色の〇部分の バルコニーの外壁の「通気」、どうするんでしょう？ 物理的に 「通気・排出」は不可能に見えます。 ※このような仕組みになっていることは、 しっかり 理解しておきましょう。 木造住宅の外壁の内部や 屋根の内部が 新築後 1～2年で 湿気でグダグダに腐って しまっていたら、 「高気密・高断熱」も「地震に強い家」も、 ただの念仏に過ぎないことになります。 外壁内の通気、非常に重要です。 ※湿気は、木造建物の大敵です。 デザインの好みで縦サイディングにすると・・ 外壁内の通期は 不十分になるかも というお話です。 ※これは、よくある 横貼りサイディングです。 ※こちらは 縦張貼りサイディングです。 斬新な イメージです。 ※横貼りサイディングの下地の胴縁です。 サイディングを横貼りにするためには、 タテ胴縁を採用します。 （ 胴縁は、外壁内の通気を担います ） ※縦張貼りサイディングのための、横胴縁です。 （ 胴縁は、外壁内の通気を担います ） ※で、自然の風が吹くと・・ 外壁の通気層内の空気がどう流れるのか？ コンピューター解析実験が行われました。 ※細かな話は 省略して 結論を示します。 自然の風が、外壁内の空間を どのように 流れるのか？ 胴縁の設置は 規定通りのすき間を残して 成されています。 ※横貼りサイディングの タテ胴縁の場合は、 窓の下部分の空間の空気はよどむが、 AとBについては、下から上へ空気が抜けた ということです。 ※縦貼りサイディング用の横胴縁の場合は、 下から入った空気が ほとんど一番下で 滞留したまま、上へ抜けることは無かった ということでした。 ※胴縁の主な役割は、外壁内の通気をよくして 余分な湿気を輩出することにあります。 この実験結果からは、 縦サイディングを採用するための 横胴縁は、 湿気の排出という意味では、好ましくないかも しれない・・という結論になっています。 ※以下は、屋根廻りの換気に関連する参考記事です。 外壁塗装屋さんのHPより、絵や写真を拝借 して 説明します。 高気密 高断熱の家は、そのままでは 小屋裏（屋根裏）に 熱気も湿気も こもります。 色々 不快なことが 起こります。 ※棟（むね：屋根の頂上部分）に 換気装置を 設置することで、湿った空気や暖かい空気を 常時、自然に排出することができます。 ※家の換気は、棟換気だけでは不十分で、 軒（のき）換気とセットで、威力を発揮します。 吸い込み口と排出口のセットです。 ※棟（むね）換気の仕組み。 断面は、以下のようになっています。 ※このような製品を 取り付けます。 ※吸い込み口である 軒（のき）換気の 有孔ボード。 ※なお、棟換気も軒換気も、自然換気で、 動力や電気を使うことはありません。Yさんの 現状診断の結果は 以下です。2021.3.22 ※読者の皆さんも、自分の生活設計資料を 作ってみましょう。 ※Yさんの 年金手取り額は、月に 15万円ほどです。 （ 年に 182万円です ） ※キャッシュフロー表の収入欄に、年金182万円 を記入します。 それぞれの支出も 支出欄に記入します。 ※その結果、Yさんの老後のキャッシュフローは、 このようなグラフになりました。 （ これは、一年ごとの貯蓄残高の推移です ） ず～っと、お金が増えも減りもしませんね。 ということは、支出は 年金の15万円/月と ほぼ 同じ金額で生活するということです。 ※キャッシュフロー表の右端が「貯蓄残高」で、 各年のこの金額がグラフに なっています。 「老後 2000万円不足」する人は、 「毎月の収入より5万円多い支出」をする人 のことです。 そのような バカなことをしなければいいだけ のことで、極端な事を言えば、 貯蓄は無くても老後生活ができます。年間顧問料、入金を頂きました。2021.3.9武田つとむファイナンシャルプランナー事務所御中 お申し込みを受け付けていただきありがとうございます。年寄りのため若い方々の参考にはならない事例なのでと…断られたらどうしようと．．．少し緊張していました。 ※私の方が さらに年寄りです。 人生はいろいろです。 いろいろな人生をプランニングして 記事にアップすることで、 幅広く 読者の皆さんの参考になります。二回目のライフプランニングとなり診断結果が今からとても楽しみです。とにかく現状診断に向けて一生懸命取り組んで参ります。 ※がんばりましょう。 一度やっているので、要領は分かっています。前置きが長くなりましたが先程年間顧問料の振込を終えました。ご確認をお願いいたします。 これから一年間よろしくお願いいたします。 ※入金、確認しました！ ありがとうございました！ さっそく、お楽しみのヒアリングシートを メール添付で送りました。メール顧問会員 申し込みの連絡をいただきました。2021.3.8【メール顧問会員】申し込みの件武田つとむファイナンシャルプランナー事務所御中 〇相談内容 2013年5月にライフプランニングを作成していただきました。その後、義母が亡くなり私も今年9月に二度目の定年を迎えることになります。 定年を機に実家の土地に終の棲家を建て兄夫婦と養女にした姪夫婦と同一敷地内で生活を営むことを考えています。 ※マイホーム建築と老後の生活設計ですね。現在住んでいる家は売却する予定です。 新しく家を建てるにあたり予算や家を建てた後の生活費の過不足等諸々のご相談ご支援を賜りたく顧問会員を申し込みする次第です。 ※分かりました。併せて新しく建てるマイホーム建築支援もお願いしたいです。土地は所有しておりますので新たに探すことは考えておりません。 建築に関してはすべてファイナンシャルプランナー事務所を通じて進めて参りたいと思います。 ※了解しました。遠方のため伺うことは出来ませんがメール等でご支援いただけたら幸いです。 よろしくお願いいたします。 〇生活設計についての意識 一人暮らしも丸４年を過ぎ特に不自由もなく過ごして参りましたが、今後、一年一年年齢を重ねていくに従い体力や知力等の衰えが進み周囲に迷惑をかけることも想定されます。 親族が住む場所で残りの人生をゆっくりと安心して過ごしたいと考えております 〇住所 略 〇家族構成 60代 会社員 （一人暮らし） ※メール顧問会員になるための 案内を送りました。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時ついに、工務店決定！！ だべ。 ・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて20年目のファイナンシャル・プランナー事務所。《 顧問会員を希望する場合は 》「顧問会員って何？」で内容を確認の上 ご連絡下さい。電話：019‐629‐3115 メール：fpst@axel.ocn.ne.jp
2022/09/26
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☆契約してから間取り打ち合わせをする おバカさん
そろそろ間取りも決まります。 ※おバカさんです。 典型的な おバカ。自分の頭で考える生活設計。発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。 STOP WAR！ STOP PUTIN！Q住宅ローンの金利が近いうちに上がってしまう可能性はありますか？ ※おバカさんです。 金利がどうのこうの以前のお話で、 ひどいことをしているので、 取り上げました。注文住宅での新築を計画していて、ローンの事前審査は済んでいて、ハウスメーカーとは契約済みで、そろそろ間取りも決まります。 ※おバカさんです。 とんでもない おバカさんです。 やっていることが おかしい おバカさんです。 間取りも決まっていない内に、 ハウスメーカーと契約しています。 自分たちが住む家の間取りや仕様や設備 などがまだ決まらない内に、 つまり、建築価格がいくらになるか？ 全く分からない内に 契約してしまっています。 おバカさんです。 「価格は分からないけど、契約します♪」 典型的な おバカさんです。 さらには、色々な建築会社を まったく比較検討すること無しに、 早めにハウスメーカーを決めています。 500万円とか 1000万円とかの大損を していても、全く気付くことはありません。 おバカさんです。 建築業者の比較・検討は、 平面・立面・什器・外構の4プランと、 詳細が記された 仕上表がそろって初めて、 （ どんな家か？具体的に決まってから ） 各建築業者の提案や見積もりをしてもらう ことができます。 この提案・見積りが終わってからです、 建築業者を決めて、契約するのは。 質問者は、まだ何にも決まっていない内に、 ハウスメーカーと契約してしまいました。 おバカさんです。アメリカの金利がまた上がるので、まだ金利が安いうちに早く固定金利でローンを組んでしまいたいです。 ※おバカさんです。 金利で損をするかもという金額より、 はるかに大きな金額（ 数百万円！ ）を、 もうすでに 失ってしまいました。 比較無しに 数千万円の買い物をしては いけない。 金利の話は、他の回答者に譲ります。 A日本だけ上げないなんてことはできないし、これから上がっていく一方なので固定金利は賢い選択だと思います。今現状固定は1.5～1.6くらいなので、今からでも遅くないです。 Aほとんどの人は素人にも関わらず予想を基に決めようとする。意味が分からない。未来の金利は分からないという事が分からないうちはスタートラインにすら立っていないと思う。これが分かる人は住宅ローンなんかじゃなく投資をしてる。隊長！ また おバカさんを発見しました！・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて21年目のファイナンシャル・プランナー事務所（有）エフピー・ステーション宅地建物取引業免許：岩手県知事（5）第2138号電話：019‐629‐3115 FAX:019-629-3116メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ《 スタッフ ＆ 勤務シフト 》武田FP 1級FP技能士 宅地建物取引士 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 3級FP技能士 （ 日本一の ） 事務所：10時～15時
2022/09/22
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☆マイホーム建築 Z空調って どうなんでしょうか？
桧屋住宅のZ空調はお勧めですか？ ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。 STOP WAR！ STOP PUTIN！Q桧屋住宅のZ空調はおすすめですか？ ※おバカさんです。 説明をされて、どんなに素晴らしい性能と 感じたとしても、 「それで、この家はいくらで建ちますか？」 という視点を忘れてはいけません。 生涯最大の買い物です。 費用対効果・・という視点を大切に。新築一戸建て二階建て、3LDK+書斎(約1.5帖)で検討していますが、Z空調の提案を受けていて、どうするか悩んでいます。アドバイスなどいただけると幸いです。 ※当然、イニシャルコストはかなりかかります。 冬の過乾燥も問題のようです。 当事務所の過去の「提案コンペ」に参加 した工務店の一社が、 このZ空調で提案してきました。 2度参加したコンペで、2度ともZ空調で。 その素晴らしさを説明していましたが、 最後に示した見積額が、 他の参加4社を 数百万円も上回るモノでした。 2度とも、真っ先に「選外」になりました。 このZ空調に限らず、 高性能を訴えるハウスメーカーがいます。 耐震性を訴えるハウスメーカーがいます。 その際に「素晴らしい♪」と感じたとしても、 その建築業者に決める・・なんて、 早まった行動をしてはいけません。 高額な買い物をしようとしています。 「ところで この家はいくらで建つの？」 という視点を 忘れてはいけません。 必ず、4～5社で十分な比較検討を行いましょう。 「知らずに 500万円の大損」 などということがないよう、気を付けて。 A檜屋さんでは無いですが、全館空調は住宅性能が高ければお勧めです。空調に掛かる電気代も高く無く、24時間 家中が同じような温度になります。冬夏のシーズン中はツケパ運転が基本だと思います。住宅の基本性能が高い事、太陽光発電を付ける事が相性的には良いかなと思います。 Aヒノキヤではないですが全館空調導入してます。気密断熱をしっかりしないと光熱費が暴騰してしまいます。全館空調も全床暖房もどこのHMでも乾燥問題は必ず発生しますので加湿器は必須です。うちは大型加湿器1台を常時つけてますが、それで湿度50％を保っています。正直、個別空調より光熱費は高いです。快適さを取るか光熱費を取るかといったところではないでしょうか。導入するのであれば、太陽光も検討してもいいのではないでしょうか。 AZ空調で最も問題視されていたのは冬の乾燥です。現在は改善されているか？確認してからって感じですね。隊長！ また おバカさんを発見しました！・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて21年目のファイナンシャル・プランナー事務所（有）エフピー・ステーション宅地建物取引業免許：岩手県知事（5）第2138号電話：019‐629‐3115 FAX:019-629-3116メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ《 スタッフ ＆ 勤務シフト 》武田FP 1級FP技能士 宅地建物取引士 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 3級FP技能士 （ 日本一の ） 事務所：10時～15時
2022/09/22
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☆住宅建築の諸費用は 5～8％って 本当でしょうか？
ある本に書いてありました。 ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。 STOP WAR！ STOP PUTIN！Q一戸建ての固定資産税などを含めた諸費用は、5〜8パーセントとは本当でしょうか？とある書籍にかいてあり気になりした。 ※おバカさんです。 言っている「諸費用」のの意味が不明です。 ①マイホーム取得時のイニシャルコスト？ （ 初期費用・導入費用 ） ②マイホーム取得後のランニングコスト？ （ 継続費用・維持費用 ） 固定資産税は、②に属します。 もし、①について質問しているのであれば、 登記料や契約印紙代とかということになり、 諸費用の中で 最も大きなモノは、 住宅ローン関連の費用です。 なので、住宅ローンをどれだけ借りるか？ によって、諸費用金額は多きく異なります。 （ ローンが多額なら 諸費用も多額に ） 固住宅ローンを借りない 現金建築なら、 諸費用は 数十万円で済みます。 全額ローンに近い資金内容だと、諸費用は 2百万円台から3百万円台になります。 そんな目安を持っておきましょう。 下に、実例を示します。A目安の話です。せんべろの店で、「千円でべろべろに酔えるって本当ですか？」って言ってるのと同じレベルです。 Qお返事有難うございました！目安というのは知っています。その目安がよく5〜8パーセントなのかと言われているのかということが知りたいです。 ※マイホーム取得の資金計画。 住宅ローン：4570万円 諸費用：375万円！ ※マイホーム取得の資金計画。 住宅ローンなし。 諸費用：59万円！隊長！ また おバカさんを発見しました！・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて21年目のファイナンシャル・プランナー事務所（有）エフピー・ステーション宅地建物取引業免許：岩手県知事（5）第2138号電話：019‐629‐3115 FAX:019-629-3116メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ《 スタッフ ＆ 勤務シフト 》武田FP 1級FP技能士 宅地建物取引士 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 3級FP技能士 （ 日本一の ） 事務所：10時～15時
2022/09/22
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☆建物予算は38坪で2300万円です♪ 足りますか？
付帯、外構費等で450万程で足りますかね？ ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。 STOP WAR！ STOP PUTIN！Q新築一戸建てを建てようと思っています。予算が土地、家具家電込みで3800万円なのですが土地が800万円、家具家電が200万円、建物は38坪ほどで2300万円、付帯、外構費等で450万程で足りますかね？ ※おバカさんです。 諸費用は？ 登記料や火災保険料などの諸費用は、 他に予算取りするんですか？ 資金内容によって、諸費用は全く異なります。 現金建築なら 数十万円で済みますが、 ほぼ全額ローンになると、 2百万円台後半から3百万円台になります。 「あ、諸費用を考えていなかった」 というのであれば、 全体計画を見直す必要があります。 仮に 諸費用は 別途 用意済みとして見れば、 建築工事費の目安はどうか？ 外構工事込みだと・・2300＋450＝2750、 2750÷38＝72.36 （ 万円/坪 ） 土地価格が安いところから、 建築場所は 地方だとおもわれます。 地方で 72.36万円/坪ということなら、 なんとか カツカツ・・といったところです。 （ 大都市だと 完全に あり得ません ） ぜいたくは言えない という状態です。 当初から 一社に決めてかかると、 その業者の「言い値」になってしまうので、 72.36万円/坪は 完全に不可能になります。 5社前後での 徹底的な 比較検討が必要です。 建物の形態も、総二階で計画しないと、 完全に無理でしょう。A単純に建坪単価が約６０万円/坪なのでいけそうです。ただ、アレコレの設備の仕様をグレードアップすると予算オーバーしそうです。 A建物2,300万円がかなり厳しいかと。 Aギリギリいけそうですが、仕様に満足できるでしょうか？インスタやyoutubeのイケてるルームツアーは見ない方が良いかも。隊長！ また おバカさんを発見しました！・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて21年目のファイナンシャル・プランナー事務所（有）エフピー・ステーション宅地建物取引業免許：岩手県知事（5）第2138号電話：019‐629‐3115 FAX:019-629-3116メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ《 スタッフ ＆ 勤務シフト 》武田FP 1級FP技能士 宅地建物取引士 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 3級FP技能士 （ 日本一の ） 事務所：10時～15時
2022/09/22
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☆新築後5年もたたずに雨漏り！工務店に言ったら
日当たりが良く、外壁コーキング剤の劣化が早いためだと ※おバカさんです。 工務店が。自分の頭で考える生活設計。発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。 STOP WAR！ STOP PUTIN！Q瑕疵保険を使って住宅の不具合を治したいです。現在築８年目です。築５年も経たずに雨漏りがしました。 ※ひどい話です。 瑕疵保険の対象です。去年、工務店に問い合わせた所、我が家は日当たりが良く、外壁のコーキング剤の劣化が早いため、コーキング剤の打ち直しをした方がいいといわれました。 ※おバカさんです。 日当たりの良い家はみんな、ひんぱんに コーキングのやり直しをくり返すの？ 根本治療を試みることをしないで、 とりあえずの対症療法をくり返すなんて、 どこかの国の医療現場と同様です。更に、我が家は、外壁と内壁の中を空気が通る作りになっているらしく、 ※おバカさんです。 「我が家」だけではありません。 最近の木造住宅は 侵入した水分を 外壁内の通気層から屋根内の通気層へ、 さらには 建物のてっぺんの棟部分から 外部に放出する仕組みになっています。強い風が吹くとその隙間から、風と一緒に雨も入り込んでしまう構造になっている、らしいのです。 ※おバカさんです。 「風と一緒に雨も入り込む構造」 なのは、主に屋根の形態によります。 質問者が建てた家が、最近よく見られる 「軒ゼロ住宅」とか「片流れ屋根」とか 屋根が平らな「陸屋根」とかであれば、 「雨が入り込んで 雨漏りしやすい」 ということになります。 雨漏りしやすい家・・ということは、 外壁内や屋根内に 湿気を含んだままと いうことになるので、 建物の健康上も好ましくないし、 当然 そこに住む人間の健康上も 好ましいわけがありません。 これらの屋根形態の家が 流行っている ようですが、質問者さんの家が これらのどれかでないことを祈ります。空気が通る隙間を塞いでもいいが、家にはあまり良くない、と言われました。 ※おバカさんです。 この工務店が。 通気層を塞いでしまったら、 不健康極まりない グダグダな家に なってしまいます。去年の秋にコーキング打ち直し実施。実費です。 ※おバカさんです。 ここでお金を払うな！ 瑕疵保険の対象なのに、なぜ払うの？先日の台風で雨漏り再発。 ※ ・・。 原因は、コーキングではなかったという事。 トラブルの際は、第3者と相談しよう。注文住宅で建てたのですが、さすがに、雨が入る構造にしてくれと、頼んだ覚えはありませんので、私に非はないと思います。 ※当たり前。瑕疵保険、建築士、工務店の全てに連絡するつもりですが、先ずは誰に何と言えば、私にこれ以上負担なく話が進むでしょうか？ ※最初から 保険法人に連絡するべきです。個人的には瑕疵保険屋さんに直接相談しよういと思います。 ※はい、それでいい。 コーキングしてお金を払う前に、 そうしたかった。スムーズに瑕疵保険を使用し、雨漏りを治すには、どうすればいいか、教えてください。 ※建物が完成して引き渡しの際にもらった 保険法人の書類をしっかり読んでみよう。 どうすればいいか？ 書いているし、 紛争処理の相談先も書いている。木造建築のマイホームで、「通気」は 非常に重要な事柄です。きちんと認識しておきましょう。 ※生涯最大の買い物です。 何にも知らないまま 買ってはいけない。 ※木造住宅の外壁や屋根の内側の「水分や湿気」を 放置しておくと、大変なことになります。 この絵のように、「湿気」を上へ上へと通して、 最終的には 屋根のてっぺんから排出しなければ なりません。 という絵を示しておきながら、黄色の〇部分の バルコニーの外壁の「通気」、どうするんでしょう？ 物理的に 「通気・排出」は不可能に見えます。 ※このような仕組みになっていることは、 しっかり 理解しておきましょう。 木造住宅の外壁の内部や 屋根の内部が 新築後 1～2年で 湿気でグダグダに腐って しまっていたら、 「高気密・高断熱」も「地震に強い家」も、 ただの念仏に過ぎないことになります。 外壁内の通気、非常に重要です。 ※湿気は、木造建物の大敵です。 デザインの好みで縦サイディングにすると・・ 外壁内の通期は 不十分になるかも というお話です。 ※これは、よくある 横貼りサイディングです。 ※こちらは 縦張貼りサイディングです。 斬新な イメージです。 ※横貼りサイディングの下地の胴縁です。 サイディングを横貼りにするためには、 タテ胴縁を採用します。 （ 胴縁は、外壁内の通気を担います ） ※縦張貼りサイディングのための、横胴縁です。 （ 胴縁は、外壁内の通気を担います ） ※で、自然の風が吹くと・・ 外壁の通気層内の空気がどう流れるのか？ コンピューター解析実験が行われました。 ※細かな話は 省略して 結論を示します。 自然の風が、外壁内の空間を どのように 流れるのか？ 胴縁の設置は 規定通りのすき間を残して 成されています。 ※横貼りサイディングの タテ胴縁の場合は、 窓の下部分の空間の空気はよどむが、 AとBについては、下から上へ空気が抜けた ということです。 ※縦貼りサイディング用の横胴縁の場合は、 下から入った空気が ほとんど一番下で 滞留したまま、上へ抜けることは無かった ということでした。 ※胴縁の主な役割は、外壁内の通気をよくして 余分な湿気を輩出することにあります。 この実験結果からは、 縦サイディングを採用するための 横胴縁は、 湿気の排出という意味では、好ましくないかも しれない・・という結論になっています。 ※以下は、屋根廻りの換気に関連する参考記事です。 外壁塗装屋さんのHPより、絵や写真を拝借 して 説明します。 高気密 高断熱の家は、そのままでは 小屋裏（屋根裏）に 熱気も湿気も こもります。 色々 不快なことが 起こります。 ※棟（むね：屋根の頂上部分）に 換気装置を 設置することで、湿った空気や暖かい空気を 常時、自然に排出することができます。 ※家の換気は、棟換気だけでは不十分で、 軒（のき）換気とセットで、威力を発揮します。 吸い込み口と排出口のセットです。 ※棟（むね）換気の仕組み。 断面は、以下のようになっています。 ※このような製品を 取り付けます。 ※吸い込み口である 軒（のき）換気の 有孔ボード。 ※なお、棟換気も軒換気も、自然換気で、 動力や電気を使うことはありません。 A瑕疵担保責任保険は建築会社が倒産した場合などに受け取る事ができます。建築会社がありますので、建築会社に直して下さいと言う事ができます。日当たりがいい事は当たり前で言い訳をされています。住宅リフォーム紛争処理センターに相談する事をお勧めします。 A普通は内壁の外側が防水層ですから、工務店の言い訳は苦しいと思います。透湿防水シートが施工されているはずです。窓の取り合いの部分などの施工が雑でそれが原因なのではないでしょうか。だとすれば普通はサイディング（外壁材）を一部剥がします。コーキングの打設は手間を惜しんで補修をしっかりしていない訳であって、工務店は手抜きをしています。 A他の方も言う通り外壁は一次防水ではありますが、その中にある透湿防水シートが二次防水になり水の侵入を防いでます。なのでコーキングを補修するのは外壁を剥がしたくない言い訳です。車で言えばボディが一時防水、ドアを開けると見えるゴムパッキンが二次防水です。また、台風で雨漏りするのは余計コーキングが問題ではない可能性も高いと思います。ご存知の通り瑕疵保険10年なので、全てのやりとりを記録しておいて、早めに直接でもいいので瑕疵保険会社に直接相談していいと思います。早くしないと、カビも出ますし、木材の腐敗にもつながりますそうこうしているうちに10年超過したら最悪ですので第三者である瑕疵保険会社にも通知しておくべきかと思いますまた、外壁と内壁の間の中空層は通気のためもありますが、そこから外壁の内側に入った水が下に落ちていき排出される構造になってます隊長！ また おバカさんを発見しました！・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて21年目のファイナンシャル・プランナー事務所（有）エフピー・ステーション宅地建物取引業免許：岩手県知事（5）第2138号電話：019‐629‐3115 FAX:019-629-3116メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ《 スタッフ ＆ 勤務シフト 》武田FP 1級FP技能士 宅地建物取引士 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 3級FP技能士 （ 日本一の ） 事務所：10時～15時
2022/09/22
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☆医療保険 どうやって決めたらいいんでしょう？
初心者なのでなにもかもわからないので ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。 STOP WAR！ STOP PUTIN！Q医療保険ってどうやって決めたらいいんでしょう？ ※おバカさんです。 「医療保険に入るのは当たり前」 と思ってはいけない。 保険業界に しっかり洗脳されている、 そんな状態になっています。 保険加入は お金を失うことです。 医療保険やガン保険に加入してはいけない。初心者なのでなにもかもわからないので、教えてください(//∇//) ※おバカさんです。 こんなところで そんな質問をすれば、 保険屋さんが登場してきて、 保険を売るための営業トークを展開します。 A ※はい、この人も保険屋さんです。入院したら一日どのくらいかかるか各保険会社で算出してると思います。 ※あること無いこと書き出して、 消費者を洗脳しようとしています。ある保険会社では ※あんたの保険会社だろ。一日入院した場合の平均自己負担額は①医療費5,600円 ※どんな裏付けの金額なのか分からないが、 医療費を全て 本人が負担することにはなりません。②食費1,380円 ※食費は、入院しなくてもかかります。 で、入院すると健康保険から「食事療養費」 が出て、栄養管理された食事を、 通常より安くいただくことができます。 入院した方が食事代は安くなります。③（個室を希望した場合）6,200円 ※差額ベッド代は、 本人が希望しない限り かかりません。④家族の交通費等1,500円 ※いつもと違う交通手段を利用して、 家族の気分転換にも いいんじゃない？の合計15,000円程度と計算しています。 ※一日 そんなにかかることはない！！ ・・という、 保険屋さんの営業トークでした。そして平均入院日数は約29日。もちろん病気やどのような治療をするかによって差はありますが、おおむねこんな感じで費用は発生します。 ※水増し、割り増しの営業トークです。 洗脳されないように・・。これをどこまで保険でカバーするかです。 ※保険加入は、お金を失うことです。 万が一でもないこと すべてを、 保険でカバーしようと思ってはいけない。 どうやったら、保険に入らずに済むか？ 真剣に考えることから 生活設計が始まる。お給料はなくても社会保険の健康保険に加入していれば「傷病手当金」でお給料の約6割は支給されます。一日当たりのお給料が10,000円なら約6,000円が受給できます。残りの9,000円を保険でカバーできればいいか…と考えれば日額9,000円でいいわけです。 ※・・って、洗脳されてはいけない。 20万円を受け取るために、 50万円払うのが、医療保険の正体だ。 でなければ、保険の仕組みが成り立たない。 でなければ、保険業界が成り立たない。 洗脳されてはいけない。 しっかり、地に足を付けて生活設計しよう。 我が家のキャッシュフロー表を作ろう。隊長！ また おバカさんを発見しました！・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて21年目のファイナンシャル・プランナー事務所（有）エフピー・ステーション宅地建物取引業免許：岩手県知事（5）第2138号電話：019‐629‐3115 FAX:019-629-3116メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ《 スタッフ ＆ 勤務シフト 》武田FP 1級FP技能士 宅地建物取引士 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 3級FP技能士 （ 日本一の ） 事務所：10時～15時
2022/09/21
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☆世帯年収900万で 家に5300万使うのは無謀？
家の購入を考えています。 ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。 STOP WAR！ STOP PUTIN！Q家購入を考えています。旦那３３歳年収８００万で私は専業主婦をしています。1歳半の子供がいて、もう2.3年後には、もぅ一人産みたい予定です。二人目が幼稚園に入るまで専業主婦で、その後パートで働く予定です。長く見積もって5.6年後には世帯年収９００万くらいになります。この場合、家に５3００万使うのは、無謀ですか？ ※おバカさんです。 この手の質問・相談が後を絶ちません。 おバカな質問のしかたです。 「年収〇万円で マイホーム〇万円は無謀？」 的な質問をする人は、おバカさんです。 生活設計の認識が無いから、このような おバカな質問になってしまいます。 大丈夫かどうか？・・は、 年収だけでは決まりません。 大丈夫かどうか？・・は、 これまでの家計収支の確認が必要です。 「収入－支出＝貯蓄」 家計収支の結果である「累積貯蓄額」が いくらあるか？ で、その家計が分かります。 世帯年収が 同じ900万円であっても、 「貯蓄」が300万円の夫婦と、 「貯蓄」が3000万円の夫婦とでは、 「これ 無謀でしょうか？」に対する回答も、 まったく違うものになります。 （ 当たり前 ） その「貯蓄額」を言わないで質問すると、 大部分の回答者は、以下のように・・ 「家の金額＝住宅ローン融資額」 として、回答してしまいます。 A世帯年収1000万円で4200万のローン組みましたが、月の返済が11万くらいなのでギリギリだなと感じました。子供いて5000万円台は無謀だと思います A世帯年収で1000万の時に、4500万のリーンを組み、それまで年300以上貯金していたのに、一気にゆとりが無くなりました。 住宅関係の支払いは、ローン170、団信と固定資産税で50くらいです。子供は3人いて、かなり厳しかったです。転職して一気に年収を上げたので、ローン完済まで持って行く事ができましたが、1200は無いと、5000万は厳しいと思いますよ。 A子供の教育費次第かなと思います。私立にいれたいとか、習い事をたくさんさせて、我慢させることなく育てたいと考えると厳しいと思います。普通に高校まで公立でそれなりの節約生活と考えると、何とかなるのではないでしょうか。 Q公立にいるさせるつもりです。習い事は、勉強についていけなくなった場合のみ塾に通わせ、後は2つくらいなら本人がやりたいようなら通わせてあげたいです。貯蓄は3000万程あります。 ※おバカさんです。 それを 最初に 言いなさい！！ 貯蓄が3000万円もあるのなら、 回答者全員の回答内容がひっくり返ります。 無謀かどうか？・・相談するなら、 「年収」だけでではなく、 家計収支の結果である「貯蓄額」も、 最初から 明らかにしましょう。 ※マイホーム取得の生活設計事例は、 下の「賃貸の人生 持ち家の人生」で、 いくつも見ることができます。隊長！ また おバカさんを発見しました！・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて21年目のファイナンシャル・プランナー事務所（有）エフピー・ステーション宅地建物取引業免許：岩手県知事（5）第2138号電話：019‐629‐3115 FAX:019-629-3116メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ《 スタッフ ＆ 勤務シフト 》武田FP 1級FP技能士 宅地建物取引士 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 3級FP技能士 （ 日本一の ） 事務所：10時～15時
2022/09/21
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☆子供独立後 夫婦だけの家を計画 現金？それとも
2,000万を現金で支払うと貯金が700万しか残りません ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。 STOP WAR！ STOP PUTIN！Q現在家を建築中なのですが 小さな平屋で合計２，０００万です ※小さな平家で 2,000万円、 家は小さくても 大きな建築費です。 きちんと 複数の建築業者を比較検討 した結果なのであればいいんですが、 おそらく 早い段階で 一社に決めて、 進めて 契約したんでしょうね。土地はあります（ローンなし）建物のみの価格です ※そうですか。夫婦共に還暦過ぎており 子供は全員独立（既婚）夫の年収 あと３年間は年収７００万 ６５歳からの年金 夫婦で４００万弱 ※60代夫婦で、その年収は・・ 夫65歳までは700万円、 以降は年金で、夫婦合計400万円弱、 ということのようです。 年金は月に30万円以上ということです。 かなり安心な状況です。２，０００万を現金で支払うのですが そうすると貯金が７００万しか残りません ※おバカさんです。 年金が もっともっと少ない夫婦なのであれば、 手元に現金が少ないと不安ですが、 夫婦で月30万円以上の年金をもらえるのなら、 極端なことを言えば、 仮に貯蓄ゼロでも何とでもなります。親の介護は全員介護して既に亡くなっています（介護 葬儀の費用なし） ※はいはい。 介護にすごくお金がかかる・・のような イメージ操作をしているのは、 保険業界や金融業界です。 特別 心配することではありません。やはり１，０００万位ローンを組んで（１０年）１，７００万位の貯蓄があった方が無難でしょうか？ ※おバカさんです。 不安を過度に感じて わざわざ金利負担をする？ 銀行が喜ぶだけです。 年金額が多いことを しっかり認識しましょう。 私 武田FPも、10年前に 人生 2度目のマイホーム建築をしましたが、 2,600万円、現金で払いました。 （ 貯蓄は スッカラカン！・・です ） A組めればいいですが、組ませてもらえないと思います。組めたとしても一括で払えるなら払ってしまった方がいいかと思います。隊長！ また おバカさんを発見しました！・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて21年目のファイナンシャル・プランナー事務所（有）エフピー・ステーション宅地建物取引業免許：岩手県知事（5）第2138号電話：019‐629‐3115 FAX:019-629-3116メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ《 スタッフ ＆ 勤務シフト 》武田FP 1級FP技能士 宅地建物取引士 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 3級FP技能士 （ 日本一の ） 事務所：10時～15時
2022/09/21
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☆マイホーム 見積もりからいくら上がりました？
マイホーム建築費、最終的に いくら上がりましたか？ ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。 STOP WAR！ STOP PUTIN！Q家の総費用って見積もりからどれぐらい上がりましたか？？ ※おバカさんです。 十分な打ち合わせをしないで契約して いるから、そんなことが心配になります。 これは、本人の責任ではなく、 ハウスメーカーの方に原因があること ですが・・。 ハウスメーカーは、とにかく先を急ぎます。 〇早めに契約して 競合他社を排除しよう。 概算でも何でもいいから まず契約！ 概算すらしないで、過去の設計図書と 見積もりで とりあえず契約！ 〇できるだけ早く着工しよう。 着工の妨げになる事を とにかく解決！ できるだけ早く完成引き渡し 資金回収！必要なのは全部入れてもらい、増える可能性のものも少し多めに入れてもらいましたが、やはり上がりますか？？ ※おバカさんです。 マイホームの勉強を しっかりした上で、 複数の建築業者さんたちと 十分に打ち合わせを繰返した結果、 プランや仕様が完成したら、 同じ内容で 見積もり比較を行いましょう。 その結果を得てから初めて、 建築業者を選んで 請負契約！・・です。 仲良くなったハウスメーカーに 概算を示されて、軽い気持ちで契約する から、後から上がったり下がったり なんてことが起こります。 Aこれは人間心理で、より詳しい打ち合わせをしていくと欲しいものが増えていくのです。私が営業していた時は平均+80万円くらいだったでしょうか。 A心配ならば概算の段階では契約しない事です。100万円まで！とか決めておけば良いんじゃないですか。 A我が家は多めに見積もってもらったので、むしろ下がりました。隊長！ また おバカさんを発見しました！・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて21年目のファイナンシャル・プランナー事務所（有）エフピー・ステーション宅地建物取引業免許：岩手県知事（5）第2138号電話：019‐629‐3115 FAX:019-629-3116メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ《 スタッフ ＆ 勤務シフト 》武田FP 1級FP技能士 宅地建物取引士 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 3級FP技能士 （ 日本一の ） 事務所：10時～15時
2022/09/21
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☆住宅の諸費用 固定資産税評価額ってのがキモに
土地家屋調査士や司法書士に聞いても分かるものですか？ ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。 STOP WAR！ STOP PUTIN！Q家を買うにあたりすみません教えてください。 新築の場合表題登記は土地家屋調査士移転、保存、抵当権等は司法書士に頼みますよね？ ※はい、そういうことになります。登録免許税とか諸費用を調べると固定資産税評価額ってのが結構キモになると思うのですが、 ※はい、マイホーム取得の際の諸費用計算で、 「固定資産税評価額」は 必須のキーワードです。新築の場合の固定資産税評価額って土地家屋調査士や司法書士に聞いても分かるものですか？ ※聞く相手が専門家であっても、 聞いて その場で簡単に分かるものではなく、 自治体発行の資料で確認することになります。 自分で「固定資産税評価額」の目安を 知るためには、以下のように考えましょう。 『固定資産税評価額』 土地 ： 売買金額の60％ 建物 ： 建築価格の50％ これで、当たらずも 遠からずです。 当事務所のマイホーム取得シミュレーションの 諸費用計算でも、この値を使っています。 下に、事例を掲載します。 ※マイホーム取得の資金計画の事例。 ※マイホーム取得の資金計画事例は、 下の「賃貸の人生 持ち家の人生」で、 いくつも見ることができます。隊長！ また おバカさんを発見しました！・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて21年目のファイナンシャル・プランナー事務所（有）エフピー・ステーション宅地建物取引業免許：岩手県知事（5）第2138号電話：019‐629‐3115 FAX:019-629-3116メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ《 スタッフ ＆ 勤務シフト 》武田FP 1級FP技能士 宅地建物取引士 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 3級FP技能士 （ 日本一の ） 事務所：10時～15時
2022/09/21
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本日 整理整頓が終了！ 再ヒアリングとして メール
メール添付で送りました。 ※6枚の用紙で・・。自分の頭で考える生活設計。赤ちゃん 1人と3匹。 STOP WAR！ STOP PUTIN！〇メール顧問会員のYさん（30代） （ 相談：生活設計 ）2022.8.29 メール顧問会員。36000円入金。メール添付で送りました。2022.9.20 こんにちは。お待たせしました。ヒアリングシートの整理整頓が終わりました。「再ヒアリング」として、添付送信しますので、記入返信をお願いします。不明な部分は遠慮なく質問してください。記入方法に関する質問は、できるだけ電話でお願いします。（ 同じ説明でも、要する時間 や理解度がまったく異なる ）資料作成は、アシスタントの佐々木FPが行ないますので、電話での質問は・・佐々木ＦＰが勤務する時間内でお願いします。（ 平日の10時～15時 ）回答を頂き次第、「現状診断」の資料作成に入ります。よろしく、お願いします。 武田 つとむメールをいただきました。2022.9.15 有限会社エフピー・ステーション御中こんばんは。ライフプラン及び必要書類を添付いたしますので、ご確認ください。 必要書類は容量の関係で分割でメールさせていただきます。全部で9通メールします。 ※ヒアリングシートの記入作業と、 必要書類の準備作業、お疲れさまでした。 今日から 佐々木FPが、届いた資料を 開いて見たりしたようです。 連休明けの 9/20（火）に、 全体のチェック作業をした上で、 「再ヒアリング」として返送することに なると思います。 その「再ヒアリング」に素早く対応して もらって、再提出があれば、 いよいよ 数日をかけて、 「現状診断」をすることになります。 よろしく、お願いします。メールをいただきました。2022.8.22有限会社エフピー・ステーション 武田 つとむ様 初めまして。メール顧問会員への申し込みをさせて頂きますYと申します。今後の生活設計についてアドバイスをお願いしたくメールさせて頂きました。 〇相談内容 妻が正社員で働いていましたが、リストラで仕事を 辞めなくてはいけなくなり現在は求職活動中です。 昨年、 マイホームを新築しローン返済がはじまりました。 無理のないローンを組んだつもりですが、 やはり今後の生活が不安になり、きちんと現状を知り、 生活設計を通して確認し不安を取り除きたいと思い、 申し込みさせていただきました。 今後、妻の収入がいくらぐらい必要なのか？ 生命保険は夫婦で収入保証保険に入っているだけ なのですが、それだけで必要額が足りているのか？ ※保障額にもよりますが、 収入保障保険に上乗せで さらに加入が必要 ということは、あり得ません。 生命保険で備えるのは 夫婦それぞれの 「死亡保障」のみ、と心得ましょう。 収入保障保険で 十分に備えることができます。 （ 医療保険等は ひたすら お金を失うだけ ） 保険に加入する事は お金を失うことでも あるので、きちんと考える必要があります。 収入保障保険は 死亡保障を確保する上で、 最もリーズナブルな手段です。 本当に必要であれば、 ある程度のお金を失うことを覚悟の上で 加入する価値はあります。 きちんと計算・検証した上で 判断しましょう。 夫婦ともに不要というケースも よくあります。 ローンの繰上返済をしていきたいと考えておりますが、 繰上可能な金額といつ頃に繰上返済をした方が良いのか？ ※キャッシュフロー表を作ってみて、 可能性を判断する事になります。 教育費がかかる時期のキャッシュフローが どうなるかによるケースが多いです。 そのあたりの時期が 潤沢なキャッシュフロー であれば、積極的な繰上返済が可能ですし、 危うい状況であれば、教育費の出費が一段落する までは繰上返済は控えるということになります。 老後についても生活資金に不安があります。 ※キャッシュフロー表の作成で 全体像が見えてくることになります。〇生活設計についての意識 ・夫： 現在、家計の管理は全て妻に任せておりますが、これからの子供たちにとって不自由のない生活と我々夫婦の不安のない老後の生活という目標に対し、これからも浪費と貯蓄を繰り返していくとは思うのですが、今後は家計を管理していく上で、夫婦で共通目標・行動を共有していく事が重要だと考え、「漠然としたこれからの生活（家計）」を「行動が具体化された瞭然な生活（家計）」に変えるべく御相談と客観的なアドバイスを頂きたいです。 ※「現状診断」で 自分たちの キャッシュフロー表を確認することで、 現実を確認する事ができるし、 問題があったとしても 具体的な対策を 講じるための 具体的な資料になります。 ・妻： 15年程前に保険の見直しで言われるがまま契約したのですが、そこで保険屋さんの対応等に違和感を感じ生命保険の必要性を疑問に思いネットで調べていた所、このブログにたどり着きました。お陰様でその後、全ての生命保険を解約し、その分きちんと貯金をする事ができました。 ※役に立てたようで、よかったです。結婚後も家計の管理は私が全てしており、夫婦で正社員だった為、余計な保険には入らずに貯金し、昨年マイホームを新築しました。無理のないローンを組んだつもりですが、今年リストラになり仕事を辞めなくていけなくなりました。 ※大変です。専門的な資格はなく、年齢、子供が小さい等、再就職には不利な為、今度の生活が不安になりました。現状を知り、子供たちの学費や老後の生活を不安なく暮らせるように、又、今後の働き方の参考にもしたく生活設計をよろしくお願いいたします。 ※きちんと 生活設計してみましょう。〇住所： 〇〇県〇〇市 〇家族構成 夫： 30代・会社員 妻： 40大・求職活動中 子： 幼児 子： 幼児 ※新規に「メール顧問会員」になるための 案内を送りました。まず、「再ヒアリング」！だべ。・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて21年目のファイナンシャル・プランナー事務所（有）エフピー・ステーション宅地建物取引業免許：岩手県知事（5）第2138号電話：019‐629‐3115 FAX:019-629-3116メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ《 スタッフ ＆ 勤務シフト 》武田FP 1級FP技能士 宅地建物取引士 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 3級FP技能士 （ 日本一の ） 事務所：10時～15時
2022/09/20
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マイホームの資料 整然としたモノを作りましょう
だれが見ても分かりやすい資料を。 ※首を90度 傾けないと見られないとか、 パーツによって 絵のサイズが違ったりとか、 に ならないように・・。 自分の頭で考える生活設計。兄弟ワンコ。 STOP WAR！ STOP PUTIN！〇メール顧問会員のMさん（40代） （ 相談：生活設計・マイホーム取得 ）2015.2.18 メール顧問会員。2015.4.6 現状診断。2022.4.21 現状診断。2022.6.3 マイホーム取得シミュレーション。2022.6.7 土地購入実行支援料：55,000円入金2022.6.21 マイホーム建築実行支援料：330,000円入金 ※下の②の土地を購入契約しました。 南側と東側が道路の角地！ 間口が狭くて 広い、すごい土地です。 「採光」なんてケチな事を考える必要なし！ ※車の出入りに この「止まれ」は じゃまですね。 ※道路が広くて いいですね。 黄色の〇が①の区画との境界です。 ※南向かいに公園もあって 開放的です。 ※なので、複数の工務店さんを具体的に 比較するための 資料作成を進めています。 （ 4プランと仕上げ表 ）メールをいただきました。2022.9.19(有)エフピー・ステーション 武田様 お世話になっております。 ここ数日、什器プランの作成に没頭していました。 ※はい、しばらく 音沙汰が無かったので、 そういうことだろうと 思っていました。使用しているソフトでは、表現しきれない部分があったので、エクセルと、ソフトのパース図を織り交ぜて作ってみました。キッチン廻りの希望ですが、既製品のシステムキッチン（W2550,D650,H900）で、ビルトイン食洗機は付けません。 キッチン全体の収納が少ないのも理由ですが、去年買ったばかりの据え置き型がありまして。これが壊れたあと、後継機を購入するかは未定な程度の必要度です。 東面のキッチン収納（食器棚、カウンター）は、造作をお願いしたいと考えています。 他の会員さんの記事を読んでいると、造作があまり得意ではない工務店さんもいらっしゃるようですので、既製品も視野に入れつつ…という感じです。 什器プラン、作ってみたものの、希望をとにかく（ちょっと乱暴に）書き込んでいます。 「構造上、これは無理だよ」という部分もあるかと思います。武田さんのお知恵を拝借しながら、現実的なものに直していきたいと思いますので、チェックとアドバイスをお願い致します。 どのように送信すればよいかわからなかったので、ひとまず、すべてを画像にして添付、送信します。かなりの枚数になってしまいました…。 ※このように、かなりの枚数になるようでは、 いよいよ 工務店さん達に「提案・見積り」 を依頼するという時点で、マズイです。 資料作成は、枚数も含めて整理整頓しましょう。 「4プランと仕上表」 以下のようになれば、理想的です。 （ 私はいつも このようにしています ） 〇平面プラン：1枚 〇立面プラン：1枚 〇外構プラン：1枚 〇什器プラン：2枚～3枚 〇仕上表：1枚 （ 基本的に すべてのページが同じ向き ） このように仕上げることで、提案コンペで 各工務店さんに メール送信する際に、 1個のエクセル資料で添付できます。 （注）什器プランは、ページごとに向きが 変わるような資料作りをしてはいけません。玄関の上がり框を、再考していました。やはり、ホール部分が突然欠けるのは危ないかな…と思い、玄関土間にはみ出す感じで、2段目を設けるように変更しています。 それと、お願いがあります。『仕上げ表』のひな型がありましたら、お譲りいただくことは可能でしょうか？ ※はい、この記事をアップしたら、 メール添付で送ります。自分で作ってみようと思ったのですが、ブログの画像が鮮明に読み取れず、制作が難航していました（汗） それでは、宜しくお願い致します。 ※什器プランは、什器一つごとに作成 するのではなく、 1ページに数件の什器を表現して、 2～3ページですべて表現できるように しましょう。 （ すべて 同じ向きで ） 2～3ページで 仕上げている様子を、 過去の会員さんの事例で確認して下さい。メールをいただきました。2022.9.13(有)エフピー・ステーション 武田様 お世話になっております。 昨晩から、什器プランの作成に取り掛かっています。他の会員さんの記事を見ながら、ひとまず、キッチン収納を作成してみました。 このまま進めて大丈夫でしょうか。チェックとアドバイスをお願いし致します。 ※あれ？ エクセルですか？ これまで同様、ソフトを使って表現する のかと思っていました。 ソフトで パースを見せたりしながら・・。 絵の中に 補足説明は できるだけ付けましょう。 「引き出し」とか「可動ダナ」とか。 それから・・ タナだけなのか？ トビラがつくのか？ のような区別もつけましょう。 この絵では、ゴミ置き場以外が「扉」の ように見えますが。 また、正面から見て 左右が対象でない場合は、 両側に それぞれの「断面」を表現しましょう。 なお、什器プランの作成順番は、 この家の場合は、 玄関から入って：「シューズケース」 リビングに入って：「小上がり周辺」 ダイニングキッチンで：「キッチン収納」 「シンク廻り」の希望は？ 洗面に入って： （ その前にトイレ内は何か造作は？ ） のように、 歩いて各空間を通り過ぎていく感じで、 （ 展示場の建物を巡っている感覚で ） 表現しましょう。 2階も同様です。 階段を上がって右へ行くと： 造作家具でなくても、2階吹抜け部分の 「手すり・柵」等も表現しておけば、 実際の建築の際の行き違いも生じません。 さあ！ がんばってみましょう！メールをいただきました。2022.9.13(有)エフピー・ステーション 武田様 お世話になっております。 軒天の形状について、アドバイスありがとうございます。立面プランの屋根を、『水平軒天』で表現してみました！それと、例の石付き金属瓦（無落雪）屋根材ですが、積雪地域の標準勾配が「3.5寸以上」とメーカーのホームページに書いてあったので、ひとまず、当初の5寸から、3.5寸に描き直してみました。 軒の出は、少し遠慮して、350～400くらいにしたほうが良さそうな気がしています…。平面プランも立面プランも、だいぶ形になってきたように思います！ ※はい、家らしくなってきました。 シンプルな総二階で、 構造的にも安定したカタチだし、 通気・換気もスムーズな切妻屋根だし、 お日様の恩恵を十分に受けられそうだし、 同じ面積の家でもリーズナブルな価格に なりそうだし、 （ 土盛り・土留めが余計ですが ） 工務店さんたちの提案・見積りが楽しみです。 それでも、 平気で とんでもない金額を提示する、 のん気な業者さんもいるんだろうなぁ。早速エクセルで、『工務店や業者に提案を受ける事項』の一覧表の作成に取り掛かろうと思います。 ※おっと！ まだまだ、まだまだ。。 ドウドウ、ドウドウ、落ち着いて。 まだ「4プランと仕上表」は完成していません。 工務店さん達に思いを馳せるのは まだ早い。引き続き、よろしくお願い致します。 ※平面プラン、立面プラン、外構プランは、 ほぼ でき上りつつありますが、 これだけで提案や見積もりをするには、 不確定部分があり過ぎて、 工務店さんたちも 困ることになります。 什器プランと仕上表が、全く手つかずです。 他のメール顧問会員の記事を参考に、 「什器プラン」と「仕上表」の作成に 進んでみましょう。 全く同じ間取りや外観でも、什器プランと 仕上表によっては、全く別の内容になります。 不明な部分は 質問や相談をしてもらえば、 どんどんコメントします。メールをいただきました。2022.9.11 ※やっとパソコン修理が完了！ 1時間半遅れで 記事を書いています。(有)エフピー・ステーション 武田様 こんにちは。休日中の送信、失礼します。 現地調査ありがとうございました。 そうなんです、どこもかしこも、ダクト式か、傾斜を付けて雨樋で落とす無落雪屋根の住宅がほとんどです。雨樋はアパートに多いですね。 無落雪屋根の欠点については、武田さんが何年も前から仰っている事ですし、２年間購読した「日経ホームビルダー」でも特集されていました。 かくいう私も３月まで、四角い無落雪屋根のアパートに住んでおりました。 ※そういうことなんでしょうね。入居した築６年の時点で、既に破風板（約８ｍ）が落下しており、軒天がむき出しの状態でした。 ※築6年で？ いくらアパートでも。当時は知識がなく、それが何を意味するのか分かっていませんでした。 なかなか修理に来てもらえない内に、軒天からボタボタと雨漏りが始まり、2階の外壁が膨張して、サイディングが一部落下しました。 ※サイディングを支えている木材が 湿気で腐っていたんですね。 もう・・グダグダの状態でしょうね。時期を同じくして、2階北側の一室がカビ臭で使えなくなり、 ※外壁内が 湿気を排出できない状態で 放置されていたんでしょうね。工事を請け負った業者のお兄さんから、「壁内にカビが生えていて、 壁内吸気をしている内は臭いは続く」と説明され、結局、外壁を貫通させて、外気を直接取り込む吸気口が設けられました。 ※ ・・？冬は-30℃の冷気が吹き込み、夏は35℃の熱気が入り込む最悪の状況。 ※うわぁ・・。壁内のカビについては放置だったため、下の娘の喘息が悪化、入院する事態にもなりました。 よく、６年堪えたな…と思います。 ※典型的な「不健康住宅」ですね。 アパートや貸家は賃貸業で造る建物なので、 できるだけ低コストで仕上げようとするので、 色々な不都合が発生します。 自分が住むために建てる建物は、 〇頑丈：耐震性など 〇快適：気密・断熱など 〇長持ち：通気・換気など など、きちんと考慮して 建てましょう。 分譲住宅やローコスト住宅は、 アパートや貸家と同レベルの家です。 その時点では安く済んだように見えても、 建物のその後や家族の健康を含めて考えると、 結局は とんでもなく高くつきます。 当初から、まともな建物を計画しましょう。というわけで、私の中では、四角い無落雪屋根は、絶対にナシです。 ※了解しました。それで、知人や義兄のお嫁さんから勧められたのが、石付き金属瓦の無落雪屋根材でした。 ※余計な話かもしれませんが、過去に、 （ もう 十数年前ですが・・ ） 同様の説明があって施工した屋根で、 スノーストップや雪止めを設置せずに 完成させた家の北側屋根から、 大量の雪がつながったまま、 下の歩道にせり出してきました。 近所の住人と思われる人から 工務店にクレームが入りました。 「いつ まとまって 歩道上に落ちるか 危ないので、何とかしてください」 その後、どう対応したのか？ 私は 覚えていませんが・・。 同様に、軒ゼロもナシです。 ※はい。 軒ゼロ住宅はナシです。 昔からの家の軒は、意味があって あのようなカタチをしています。敷地が狭いので、軒を450出すと、一番狭い北端の軒先から東側歩道との境界まで、約4ｃｍとギリギリな感じです。 西側境界とは約9.5㎝です。 ※ギリギリの世界です。 ところで、屋根について勉強している内に、「勾配軒天」「水平軒天」という言葉が出来てきました。 ネットで色々調べたのですが、 ○デザイン性・好みの問題 （勾配＝和風、水平＝洋風） ○勾配軒天は施工が面倒で大工が嫌う ○水平だと雨水が横走りして、漏水する危険性 など、どちらにすべきか考える上で、決定打になる解説を見つける事が出来ませんでした。 武田さんのご意見をお聞きしてもよろしいでしょうか？ ※本当に、まったく好みの問題です。 私の自宅も、特に何も考えてはいず、 図面の段階（＝契約の段階）では、 勾配軒天だったんですが、 屋根をふく直前になって、 （ ご近所さんの屋根を見て気に入って ） 水平軒天にしてもらいました。 （ 迷惑な いきなりの我がままでした ） 何のことはない、軒先の形が「カッコいい」 「妻側から見た時に 重厚感が・・」 ただそれだけの理由でした。 だから、個人の好みの問題です。 どちらがどうということはありません。屋根の選定については、工務店さんの提案を受けようと思います。その際は、「通気・換気」についても、説明してもらいますね！ ※工務店さんと接触するころには、 考え方を確認したい項目をいくつか、 ピックアップしておきましょう。 一覧表にして どこが何を言ったか？ 分かるようにしておきましょう。○ 物置の位置を、建物に沿わせる位置に変更 高さが1900以上だと、土台も含めると窓の開閉に支障がありそうなので、1600台の規格から選ぶことになりそうです。各プランに表現しました。 ※地面からの高さは、ザックリと・・ 「盛り土＋基礎～床＋窓下高さ」で、 700＋500＋900＝2,100 です。 これより低ければ OKかと思います。引き続き、よろしくお願い致します。現地周辺の調査に行ってきました。2022.9.9 ※Mさんが購入した土地ですが・・ ある地点に立って見ると、旧建物が現れました。 数歩 移動すると 更地になるんですが・・。 過去と現在を瞬間移動！？ 不思議な体験をしてしまいました。 ※この擁壁、南側はともかく、この東側は 残しておいてほしかったですね。 ん？ この家、雨どいが設置されています。 豪雪地域の場合は、1シーズンで 雪に破壊されてしまうので設置しない と聞いたことがあるんですが・・。 周辺の家に、雨どいは見当たりません。 ※購入地の南側の道路を 西へ西へと 突き当たりまで行ってみました。 北方面を眺めてみると・・ みんな、当然のように無落雪屋根です。 車は 野ざらし駐車です。 ※同じく 南方面を眺めてみると・・ やはり、無落雪屋根のオンパレードです。 手前の家は、1台用のカーポートです。 ※購入土地の東側道路を、北へ北へと 行ってみました。 突き当りは線路でした。 やっぱりみんな、無落雪屋根です。 左の家は、階段も含めて玄関アプローチは、 防風・防雪の空間になっています。 ※購入土地の東側道路を南へ南へと・・ 広い公園を右に見ながら通り過ぎ、 大きな通りを突っ切って、 右側は学校のようです。 やはり、どこまで行っても、 無落雪のたいらな屋根ばかりです。 無落雪屋根の大きな欠点は、雨漏りです。 周辺のこれらの家々は 大丈夫なんでしょうか？ 無落雪屋根について、私の心配は、 もう一つあります。 「通気・換気」です。 木造住宅は、外壁内や小屋裏内その他に 湿気を滞留させないことが、 建物躯体を長持ちさせるために 大切で、 三角屋根の家であれば「棟換気」が可能で、 外壁や屋根の湿気を排出することができますが、 無落雪屋根の家では「棟換気」は不可能です。 外壁内の湿気を排出できずに、湿ったまま 長い年月が経過することになります。 建物が 長持ちするわけがありません。 ※結局、勾配の有る屋根はなかなか 見られませんでしたが、 購入地から北へ 2軒隣のお宅だけが、 このへんでは珍しい「三角屋根」の家です。 それでも、雨どいは設置していません。 屋根に 雪止めやスノーストップも 見当たりません。 （ 盛岡では これら全てを設置します ） おそらくですが・・ これから作業が進んで「提案コンペ」に なった時に、 屋根廻りに関しては、其々の工務店さんが それぞれの考え方を主張することになる かと思います。 その際に、「通気・換気」については どのように考えるのか？ 確認してください。メールをいただきました。2022.9.8(有)エフピー・ステーション 武田様 連日お世話になっております。 ブログ記事を拝見しました。※玄関ドアを開けて中に入って、 「うっ！」と 前につんのめりそうになる くらいの、奥行きの狭さですが、大丈夫ですか？ 昨夜、平面プランを眺めながら、 もう一案絞り出しましたので、 アドバイスをお願いします。 画像を添付します。 ※いいですね。 ソフトでパースまで作れます。 分かりやすくなります。 これだと、玄関から上がり框まで半間確保できます。 ※そうですね。 368の框は、颯爽と出入りできる若者と、 腰を一旦下ろしたい老後用。 184の框は、現在の私達夫婦や、 いつかできるであろう孫のため（気が早い？）。 狭いながらも、欲張ってみました。 靴棚に丸椅子を用意する必要もなくなるかも？ ※はい、そうなります。 どちらにしても、 珍しい玄関には変わりないかもしれませんね。 ※はい、そうなります。 よく、次から次へと アイディアが出ます。 ちょっと変則的な玄関なので、 日常生活で ケガ人が出ないよう お祈りします。 これから「提案コンペ」をする際に、 各工務店さんに、この部分についての アイディアをリクエストしてもいいと思います。 質の良いアイディアを披露する工務店さんは、 点数が稼げそうです。 ○ ポーチ下収納の計画は続行とします！ ○ 外置きの物置について サイズはハッキリとまだ決めていないので、 絵を変更しておきます。 夫が、物置を踏み台に、南面の窓からの 侵入経路になるかもと危惧しているので、 幅や高さ、もう少し検討してみます。 ※私は プロの泥棒さんではありませんが・・ この家に侵入しようとするなら、 通りに面する東面はもちろん、 同様に人目に付きやすい南面からも 侵入しようとは思いません。 人目につきにくい 北面はどうか？ 西面はどうか？ それとなく 見つからないように 探りを入れてみて、 北面と西面の窓は皆 小さすぎることを 確認して、この家への進入はあきらめます。○ 住居表示について 略 本日はこれにて失礼いたします。現地調査等、よろしくお願いいたします。 ※今日なもう 遅いので、 明日、飛行機に乗って行ってみます。 （ 数年前の景色なんでしょうね ）メールをいただきました。2022.9.7(有)エフピー・ステーション 武田様 連日お世話になっております。 昨夜、夫と玄関周りや南面の窓について、熟考しました。○ 上り框の高さを上げて、二段框に 外階段を一段減らすため、 上り框を一段分の208上げて 368 としました。 これを二段に分けて、一段を 184 としています。 広い玄関ではなく、スぺースに余裕はないのですが、 一部をカットしたホールを考えてみました。 画像を添付します。 三和土は１畳から0.7畳程度に減りましたが、 許容範囲です。 ※玄関ドアを開けて中に入って、 「うっ！」と 前につんのめりそうになる くらいの、奥行きの狭さですが、大丈夫ですか？ うちの近所の新築の家で 見かけたことは ありますが、 この業界に関わった約40年間で、 私が計画したプランには存在しません。 かなり珍しい玄関にはなります。 『上り框を高くすると、外階段が減らせる』 の原理がわからず、 理解するのに、休憩を挟んで3時間かかりました（汗） ※笑ってしまいました。 理解しにくい説明で スミマセンでした。 「玄関の土間部分を低くすれば、 外階段を一段減らせます」 のような表現の方が 分かりやすかったですね。 玄関ドアを基礎にめり込む感じにするということで、 合ってるでしょうか？ 立面プランに表現してみましたので、 ご確認をお願いします。 ○ 玄関ポーチが低くなって、下の収納は？ ポーチの高さが、1040 から 832 に減りました。 タイヤ収納庫として、計画は続行できますでしょうか？ 一旦、プランから扉を削除しています。 ※仮に、最悪 タイヤ4本が置けなかった としても、タイヤ以外のモノが、 物置きではなく こちらに収納できれば、 かなり助かると思われます。 セレナのタイヤ4本なら入る気はしています。 これ以上大きな車は、以後購入しません。 ○ １階南面窓の高さを再考し、結局2000に 2400に設置した場合、床からの高さは1230、 ハンドルの位置は1700くらいです。 夫に 「お義父さんみたいに、 肩より腕が上がらなくなったら、 窓の開け閉めがツライよ」 と言ったら、 少し考えて、「それは困る」と言いました。 という訳で、2000にします！ ※ここも、笑えました。 窓の高さが決まる理由も 色々あるものです。 老後を見据えた判断、大切なことです。 ※外沖の物置きですが・・ 具体的に高さは決まっていますか？ もし、あまり高さがないモノであれば、 現在のような配置で、 敷地内の採光や見通しを塞ぐのではなく、 背中をマイホームの南面に接するように 配置するのはどうでしょうか？ 高さ次第では、リビングの窓の開閉の じゃまになりますが、窓と物置きがお互いに 干渉しないようであれば、 そのような配置の方が 生活する上で スッキリしそうに見えます。 通りに 物置の背中を向けておくのも、 何か・・全体の外観上 スッキリしないような。 なお、計画する上では、このように カーポートや物置きを計画して 描き込みますが、実際の建築の際には、 図面に描かないことになると思います。 理由①：基準法違反の可能性。 例えば 建ぺい率オーバーになります。 大きい声では言えませんが・・ 建物が完成して検査が終わってから 外構工事にかかる・・ということで。 理由②：工務店を通すと高くなる。 専門業者に任せた方が安くなる。 2割ほどは金額が違ってきます。 舗装も含めて 外構工事（エクステリア）は、 工務店とは別に契約したい。 そのような点も、予め 銀行と相談して おきたいものです。※もし西隣にマイホームを建築するとしたら、 同じように「70cm上がり」をGLにして、 建築しそうですか？ 先ほど、草刈りついでに、土地の高さを再度測ってきました。 西側区画の北面から南に向かって約５ｍは、歩道より70～80㎝上がっています。雑草が生い茂って、春先より土が盛り上がって高くなっている気がしました…。 以南、歩道に向かってどんどん土は減り、歩道と同じ高さになっています。おそらくですが、西側区画を買う方は、北から南に向かって約5ｍは700以上の土があるので、あえて運び出すような事はしないのではないかな？と思います。 こちらが盛って、地続きにするのが自然（取り壊し前の状態に近い）かと思いました。 ※分かりました。700の高さで土留めコンクリート施工する想定で、立面プランを修正しています。 それでは、引き続きよろしくお願いいたします。 ※現地下見。 以前 現地下見を依頼されて「住居表示」 も教えてもらったと思いますが、 スミマセン、現地を見に行っていません。 また改めて、住居表示を教えてください。 以前の家が建っていた状態を確認して みたいと思います。『 これからの人生の 住居費総額 』賃貸の人生 ：3,489万円持ち家の人生：5,871万円《 M家 40代：4人家族 》 2022年6月 ※一生 賃貸住まいのキャッシュフローグラフ。 （ 一年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※グラフの根拠になる キャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※マイホーム取得の資金計画。 ※マイホーム取得後のキャッシュフローグラフ。 ※グラフの根拠になるキャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※参考にして、自分たちのキャッシュフロー表を 作ってみましょう。 『 これからの人生の 住居費総額 』賃貸の人生 ：3,489万円持ち家の人生：7,342万円《 M家 40代：4人家族 》 2022年5月 ※一生 賃貸住まいのキャッシュフローグラフ。 （ 一年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※グラフの根拠になる キャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※マイホーム取得の資金計画。 ※マイホーム取得後のキャッシュフローグラフ。 ※グラフの根拠になるキャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。現状診断後、メールをいただきました。2022.4.21(有)エフピー・ステーション武田様 佐々木様 こんばんは。 現状診断を受け取りました、ありがとうございます。 早速、マイホーム取得に向けて、生活設計シミュレーションを！と行きたいところなのですが、この度の転勤により、4月から 夫の収入が、手当分増額熱源が、オール電化から、ガス・灯油・電気に変更息子が少年団を卒団したことで、外食が減少3月末に軽自動車を1台廃車 (ヒアリングの段階で、任意保険の 年額3万円をカットし忘れていました） と変化がありました。 ※良い方に 変化があったようです。ここ数年の家計簿データよりも、収入が増えて、支出が減る傾向になると予想しています。 6月分の家計簿から、年間収支の修正が出来ると思いますので、キャッシュフロー表を訂正してから、改めて生活設計シミュレーションをご依頼します。 ※了解しました。 6月以降に・・。それまでの間に、何か美味しいものを準備しておきますね！ ※ ！？ 予想よりも早く現状診断が終える事ができたので、準備不足でした！すみません！！ ※ん？ 何か おいしそうなモノが送られて きそうなな予感・・引き続き、どうぞよろしくお願いいたします。 ※何やら 楽しみな 気分になってきました・・。 ※読者の皆さんも、記事を参考に 自分たちの生活設計を行なってみましょう！ まず、年金を知りましょう。 Mさん夫妻は 将来 このように受け取ります。 ※その年金手取り額を 老後のキャッシュフロー表に 落とし込んでみましょう。 Mさん夫妻の場合は このようになります。 ※キャッシュフロー表は、老後不だけでなく、 現役も含んだ 一生のモノを作成してみましょう。 左が現役で 右が老後です。 ※現役の拡大です。 ※老後の拡大です。 ※キャッシュフロー表の右端が「貯蓄残高」で、 一年ごとの「貯蓄残高」の推移が、 下の キャッシュフローグラフです。 このグラフで 以後の人生すべてが確認できます。 ※読者の皆さんも、自分たちのモノを作ってみましょう。 （ お金に振り回されない人生のために ）メールをいただきました。2022.4.11(有)エフピー・ステーション武田様 ご無沙汰しております。 2015年2月18日にメール顧問会員になりました、〇〇在住のMです。その節は、夫の単身赴任用のマイホーム取得シミュレーションなど、細かく計算していただき、ありがとうございました。 6年ほど、〇〇市に居りましたが、この４月に〇〇市に戻り、本格的にマイホーム取得に乗り出そうとしています。 メール会員の遠隔取得支援をお引き受けいただくことは可能でしょうか？ ※もちろんです。 改めて メール顧問会員になるための 案内を送ります。また、お引き受けいただける場合に、まずやっておくべき事がありましたら、ご教示願います。 ※人生最大の買い物です。 まったくの素人のままではいけません。 マイホームはもちろん、不動産についても 基礎的な知識は勉強しておきましょう。ご返信お待ちしています。 ※最近の記事で 土地を買って マイホーム建築 ・・というメール会員の記事を、 過去から追って 読み込むだけでも、 かなりの勉強になりますよ。 また、関連キーワードは、積極的に ネットで調べていきましょう。 当事務所でお手伝いする場合は、まず 現状診断、そして生活設計、それから マイホーム取得の実行支援へと進みます。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時あれ？ 什器プランはエクセル？・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて21年目のファイナンシャル・プランナー事務所（有）エフピー・ステーション宅建業免許：岩手県知事（5）第2138号電話：019‐629‐3115 FAX:019-629-3116メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ《 スタッフ ＆ 勤務シフト 》武田FP 1級FP技能士 宅地建物取引士 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 3級FP技能士 （ 日本一の ） 事務所：10時～15時
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個人年金3本 終身保険1本 5本の内4本が貯蓄性で
夫の生命保険、4本が貯蓄性保険です。 ※このまま継続した場合、 どんなことになるでしょう？自分の頭で考える生活設計。 STOP WAR！ STOP PUTIN！夫だけで、5本の生命保険に加入しています。 ※個人年金3本、終身保険1本、定期保険1本、 すべて継続した場合、どうなるでしょう？参考《 加入生命保険一覧表 》過去の顧問会員の事例を掲載します。メール顧問会員 H家。 ※参考にして、自分たちの生命保険も 整理整頓してみましょう。 結局、どれだけ 得をするのか？ あるいは、どれだけ お金を失うのか？ 全体像を確認してみましょう。 ※夫のみ、5本の保険に加入しています。 （ 内 貯蓄性保険は 4本です ） 毎年 48万円の保険料です。 このまま継続すれば、最終的な 保険料総額は、1,449万円です。 給付金総額は、1,224万円です。 差し引き、225万円のお金を失います。 一人で5本・10本と加入していれば、 だいたい お金をたれ流しています。 また、225万円があれば、何十回でも 病気になることができてしまいます。 貯蓄性保険からの給付金 1224万円は、 今後 数十年、保険会社が健全であれば、 という前提でのお話です。 保険会社の破綻は現実的にあったし、 破綻した場合の貯蓄性保険は、 確実に元本を割り込んでいます。隊長！ また おバカを発見しました！・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて21年目のファイナンシャル・プランナー事務所（有）エフピー・ステーション宅地建物取引業免許：岩手県知事（5）第2138号電話：019‐629‐3115 FAX:019-629-3116メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ《 スタッフ ＆ 勤務シフト 》武田FP 1級FP技能士 宅地建物取引士 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 3級FP技能士 （ 日本一の ） 事務所：10時～15時
2022/09/20
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自宅の売却 不動産屋さんに依頼する際のコツは？
当社買取の場合は手数料は不要です。 ※当たり前のことです。 自分の頭で考える生活設計。ネコとひよこの赤ちゃんどうし。〇メール顧問会員のYさん（50代） （相談：生活設計）2021.10.12 メール顧問会員。2022.1.12 現状診断。メールをいただきました。2022.9.16武田つとむ 様 佐々木様 武田先生のご意見を伺い、よくわかりました。ありがとうございます。「両手」にするために査定額を高くだし、その後低くしていく…なるほどです。 ※自宅を売却したい人が 複数の不動産屋さんに相談した場合に、 各社それぞれの「査定額」を提示しますが、 一番高額な査定をした業者さんに どうしても期待してしまうものです。 （ もうその業者に任せたくなります ） 実際の「売れる金額」については、 各不動産屋さんの頭の中には 一致した「金額」があるものです。 が、売主に提示する「査定金額」は、 不動産屋さん それぞれの思惑があるため、 価格差が生じて提出されます。現在住んでいるマンションにはよくチラシが入りますので、その中から地元で活発な不動産会社、名の知れた不動産会社など数社にあたってみようと思います。中には、「当社が買い取る場合は手数料は不要」というチラシもあり、ここにも聞いてみようかと思いました。 ※勘違いしてはいけません。 これは、この不動産屋さんに限らず、 当たり前のことなんです。 本来、「売買仲介手数料」は、 売主・買主共に 不動産業者ではない場合に、 不動産屋さんが間に入って 売買手続きを 行うことで、売主や買主が 不動産屋さんに払うことになります。 なので、売主や買主が不動産屋さんの場合、 売買仲介手数料を 頂くことはできません。 手数料を取ったら、宅建業法違反です。 だから 「当社が買い取る場合は手数料は不要」 というのは 当たり前の事で、 この不動産屋さんに限らず、 どの不動産屋さんでも同じことですので、 この不動産屋さんが何か特別な事をして くれる・・と感じるのは、早とちりです。 ※さらに、この件で気を付けたいのは、 「仲介」で売る場合と、 「買取り」で売る場合とでは、 その売却金額は 大きく異なるという事です。 一般的には、前者より後者の方が 確実に 大きく低い価格になります。 買取をした不動産屋さんは、 自社の不動産を増やして喜びたいのではなく、 買い取った不動産に付加価値を付けて売って 利益を得る・・という目的があります。 最終的に売れる金額から逆算します。 リフォーム工事その他の経費金額を差し引いて、 この物件の「買取価格」を決めて提示します。 早く売りたい とかの事情のある人は、 少々安くても 売ってしまうという事はあります。 常識として 知っておいてください。 「買取り」してもらうより 「仲介」で売った方が、売却価格は高くなります。査定額というのは不動産会社によって違ってくるものなのでしょうか？ ※「売れる金額は およそこのくらいだろう」 という金額は、 各不動産屋さんの頭の中で一致しています。 売却希望のお客さんからの今回の相談を どうやって自社の利益に結び付けるか？ 色々作戦を練りながら、 各不動産屋さんは「査定価格」を提示します。こちらの希望額も出す場合、価格の決め方はあるのでしょうか？ ※不動産の価格の算出方法は、 土地、建物、それぞれにありますが、 「希望価格」を出すことに、意味はありません。 「売れる価格」と「希望価格」は、 まったくの別物だからです。 各不動産屋さんが提示する「査定価格」よりも かなり上の「希望価格」になるのであれば、 その「希望」は叶えられません。 売却はあきらめることになります。 不動産に限らず、 売買は売主と買主の合意で成立します。経験がなく不動産会社の思惑通りになりそうで心配です。 ※どのような分野であっても、 「契約」は「 素人 vs プロ 」の構図で 進められることになります。 プロの言いなりにならないためには、 「同じ事柄」について、 複数のプロに説明をさせることです。 （ 素人の知識が増していきます ） すべての分野で言えることですが、 決して、当初から「一つのプロ」を 選んではいけません。 不動産屋さんでも、住宅建築やさんでも 同じことなんです。 業者の言いなりにならないため、大切な事です。まず不動産会社に足を運ぶ場合、どのようなステップを踏んでいったらよいのかコツなどありましたらぜひ教えていただけないでしょうか？どうぞよろしくお願いいたします。 ※上記にコメントした通りです。 4～5社程度の不動産屋さんと、 並行して話を進めていきましょう。メールをいただきました。2022.9.15武田つとむ 様 佐々木様 お世話になります。 〇〇市のYです。先日は我が家のライフプランニングの作成をありがとうございました。 ※今年の1月に 現状診断を行いました。退職まであと1年でしたが、自己都合により2023年3月で退職することになりそうです。 ※数か月の差であっても、 「自己都合退職」だと、退職金の額が かなり少なくなりますが、 事情があるのなら しょうがないですね。4年後の新たな働きのために学校に通って勉強し、 ※ほう これから新たな勉強ですか、 素晴らしい。その後定職に就く予定です。学校は県外にあるため引越し、その間は賃貸に住むことになります。 現在住んでいるマンションですが、再度修繕積立金が上がることが正式に決定し金額も確定しました。 ※はい、マンションの宿命です。これで3度目です。 ※3度だけでは済みません。今回は段階的に上がるのですが、トータルで7年後に10,000円程の値上げです。駐車場代を入れると月々約45,000円の管理費となります。 ※田舎であれば、アパートの家賃分です。ですので売却を考えておりますが、義父が、最近の世の中のご時世を考えると売却ではなく賃貸にだしたらと提案をします。インフレになるだろうから物として持っていた方がいいのではと。 ※「モノ」によります。 ①これから価値が高まっていく「モノ」、 ②高まらなくても現状維持の「モノ」、 ③今後 価値が減額していく「モノ」、 ④今後 さらにお金がかかっていく「モノ」、 インフレに備えて持っておきたい「モノ」は、 ①か②です。 マンションは、確実に③か④です。 インフレに強い「モノ」ではありません。これまでコツコツとローンを返済し管理費を払ってきて売却するのはもったいないような気もしますが、マンションを所有することのリスクの方が心配です。この提案、武田先生はどのように思われますか？ ※もちろん、マンションは NO！ です。 所有していてはいけません。 上記に書いたような お金の面だけでは ありません。 マンション特有の「運命共同体」という、 逃れることのできない運命が待っています。 日常的な小さな修繕等の他に、徐々に 建物の大規模修繕！や 最終的には建替え！ （大金）が必要になったりします。 入居者（所有者）の属性や家計状況は 千差万別で、 このような事態に どのように対処するか？ 簡単に意思統一ができるわけがありません。 さらには・・ 建物の老化と並行して 入居者も老化します。 亡くなる人も チラホラ出てきます。 相続の発生後、所有者不明の部屋が ポツポツと出てきます。 ますます 建物や設備の修繕のための 意思統一や、お金の収集が難しくなります。 年数が経過するほど、困難になります。 つまり、どうなっていくか？ ある程度の入居者がいながら、あちこちに 不具合が放置されている 状態になります。 ゴーストタウン化・・です。 多くの世帯による運命共同体である、 分譲マンション特有の 最終的な姿です。 本当の最後の最後は・・ いつ崩壊するか分からない 大型建築物、 周辺地域に与える危険度は、 とんでもないレベルになります。 単独世帯の一戸建て住宅の最終形とは、 まったく 状況が異なります。 仮に崩壊しても、かわいいものです。 売却の場合は、そろそろ数件の不動産屋に査定してもらおうと思いますがそれについて気をつけることがありましたら教えて頂けないでしょうか？ ※不動産屋さんにとって「両手」ほど おいしいものはありません。 売主をつかんでおいて 買主を探し、 買主を見つければ、 両者から仲介手数料がもらえます。 （ 両手 ） そのためには、売主に気に入られるように 高い査定額を提示して見せます。 査定額が一番高いところに早々に決定して、 要求されるまま「専任媒介」で お願いしてしまってはいけません。 査定価格なんて、そもそも作戦に過ぎず、 自分のところに任せてもらうために 高い金額を提示する場合もあります。 依頼を受けて まずその金額で売りに出して、 「ほとんど反応がありませんでしたので、 少し価格を下げて出してみましょう」 と、 結局は本来の売れそうな価格で出す ことになります。 なので、最初から「一般媒介」で 3～4社に買い手探しをお願いしましょう。 数多くの買い手に勧めてもらえるので、 早く決まる可能性が高くなります。住宅ローンはまだ完済できていません。退職金も使っての完済の予定です。 ※住宅ローンが残っていても、 売買は可能です。 「 売却価格 ＞ ローン残債 」である 必要がありますが。 退職金を使う必要はありません。それまでに少しでも繰り上げ返済をした方がよいのでしょうか？ ※売却が近々なのであれば、 そちらについてはあまり考えなくても いいと思います。その他、色々ご相談頂きたいと願っています。どうぞよろしくお願いをいたします。 ※現状診断だけで終わっています。 （ もったいない ） どんどん相談して、利用しましょう。メールをいただきました。2022.1.23武田つとむ 様 佐々木様 この度は詳細な現状診断をお引き受けくださり、ありがとうございました。 おかげで当家が置かれている現実を直視することができました。私たちが如何に長期的な経済観念が欠落しているかがわかりましたし、生命保険が無駄な支出であるとの視点もいただき、支出の内容について大幅に見直していく必要を痛感しております。 今後も折にふれ、助言をいただきたく存じます。どうぞよろしくお願いいたします。 住宅ローンの返済についてもいくつかご相談させていただきたいことがあります。質問内容をまとめてまたご連絡いたしますのでよろしくお願いいたします。 ※年金をもらい始める65歳の ちょっと手前の ５年間については、今から しっかり考えましょう。 今後の生涯のターニングポイントになりそうです。 人生の家計収支なんて、実に単純です。 毎年「収入がいくらで 支出がいくらなの？」 それだけのことです。 その繰り返しの結果の人生になります。 生活設計の意識が必要になります。 具体的には キャッシュフロー表の作成です。 作成したキャッシュフロー表を元に、 根拠を持って 家計収支を改善していきましょう。現状診断が 終了しました。2022.1.12 ※20ページの小冊子、メール添付で送りました。 読者の皆さんのために、 そのうちの一部を 掲載します。 ※キャッシュフローグラフ。 （ 1年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※退職金をもらっても、数年で急激に減ります。 年金をもらい始める65歳になる前の時期です。 さらに先の老後、なにやら 不安な感じ・・です。 ※グラフの根拠になる キャッシュフロー表。 （ 左が現役、右が老後 ） ※キャッシュフロー表 現役の拡大。 （ 下の子も すでに 24歳です ） ※キャッシュフロー表 老後の拡大。 ※読者の皆さんは、これを参考にして 自分のモノを作って見ましょう。 生涯の見通しを確認してみましょう。 これが、生活設計です。 ※現状診断の「総評」での私の辛口コメント。 そもそも 貯蓄が少ないということは、 家計運営上 好ましくありません。 きちんと原因を確認した上で しっかり 生活設計しないと、老後が危ういです。 定年退職後 年金受給前の時期、 毎年の手取り収入が160万円なのに 500万円前後の支出をしていては、 お金が急激に減るのは当然です。 老後の夫婦のみの生活費について、 もう一度 しっかり考えてみましょう。 夫婦共に現在も将来も 保障が不要なのに、 加入しています。 保険加入はお金を失うことです。 2つの保険で失うお金の合計は 367万円です。 その大部分をすでに失っていて、 継続すれば これから 残りの40万円を失います。 （ 保険に加入することは常識 とか 当たり前 と思ってはいけない ）メールをいただきました。2022.1.5武田つとむ 様 佐々木様 明けましておめでとうございます。本年もどうぞよろしくお願いいたします。 再々ヒアリングを添付します。 また、いくつかご質問がありますので、午後お電話いたします。 よろしくお願いいたします。 ※午前中の 佐々木FPとの 電話のやり取りで、 Yさんの このメールのことを伝えたので、 最優先でYさんの現状診断作業を 始めてもらいました。 が、15時過ぎに 私が事務所に入ったら、 佐々木FPからの伝言は 何もありません。 ん？ 午後、電話で会話したのかな？ 現状診断の作業終了は いつになるのかな？ 普通であれば、現状診断作成作業には 3日ほどを要しますので、 終了は 1/11（火）でしょうか。 それとも「再々ヒアリング」までやって すでに かなり作業が進んでいるので、 2日で終了？ つまり明日1/7（金）に終了してしまう？ 分かりません。 スミマセン！メールをいただきました。2021.12.19武田つとむ 様 お世話になっております。時間がかかってしまい申し訳ありませんでしたが、ようやくヒヤリングシートを作成することが出来ました。 必要書類PDFと共に送信致します。どうぞよろしくお願いいたします。 ※10月に新規メール顧問会員になってから、 ついに ヒアリングシート提出！！ 佐々木FPが整理整頓して、再ヒアリングとして メール添付で送りました。 2021.12.23武田つとむ様 佐々木様 お世話になります。 再ヒアリングを提出いたします。 前回、支出の記入の仕方に迷い何をどちらの項目に入れるのか間違えました。例えば、サプリメント代や夫の小遣いはその他にいれていました。 教会への献金(年105万円程)も入れていました。かなりの額になったのはそのためだと思います。 また、年金の見方もイマイチ分からなくていろいろと記入に間違いがあり申し訳ございません。 また、妻の分の資料をうっかりしておりました。すみません。直近の給与明細、源泉徴収票、ねんきん定期便を添付します。ねんきんネットの資料はユーザーIDが届き次第アクセスして再度添付します。 年末ギリギリの再提出になりましたがどうかよろしくお願いいたします。 ※再ヒアリングが返ってきました。 また、佐々木FPが整理整頓したら、 再々ヒアリングになってしまいました。 メール添付で送りました。 当事務所は今日で業務終了、年末年始休み に入るので、休み中に回答が戻れば、 佐々木FPの年初の最優先作業になります。メールをいただきました。2021.10.11 メール顧問会員の申し込みを希望します。 〇相談内容 分譲マンションに住んで25年経ってしまいました。私が専業主婦だった頃は主に教育費が多く家計が苦しく、住宅ローンを二度借り換え、携帯電話を格安SIMにしたりとにかく切り詰めてきました。武田先生のこのブログはその頃に見つけ毎日読んでいます。 そして、6年前に私がパートで働きだし、また下の子も今年大学を卒業したので、ようやくまとまった貯金ができるようになりましたが、まだすずめの涙程度しか貯められてません。 ご相談は、マンションを売却したら、その後の住まいをどうしていこうかということです。賃貸か中古住宅か。 住んでいるこのマンションは自主管理で堅実なのはいいのですが、そのせいか管理費が高く、これまで修繕積立金の値上げが3回程ありさらにまた値上げが検討されています。 ※はい、先へ行くほど お金がかかるように なります。 マンション所有者の宿命です。また、臨時総会、消防点検、排水管清掃、給水管清掃などで年に何度も出席や在宅の必要があること、 ※はい、皆さんが運命共同体です。なのに、好きなようにペットも飼えず不満を感じていること、などから以前からマンションを出たいと思っていました。 しかし、行き先も決まらずズルズルとこのまま時間が過ぎていきました。 また、賃貸に移ったとしてもその後かかる家賃は、現在のマンションローン返済額＋修繕管理費と大きく変わらないため、かなり住宅の質を下げて家賃の低いところにしないと売却してもメリットがないように思えてしまいます。 ※かなり、利便性の良い場所がらのようです。老後安心してすむために中古住宅を購入した方がいいのかなとも思いますが資金もなく無茶のような気がします。 ローンは住宅ローンのみで残り900万円弱です。 ※25年払ってきて、まだそんなにあるんですね。保険は自動車保険と〇〇共済の医療保険と火災保険に入っています。 ※「保険加入は お金を失うこと」ですが、 自動車保険や火災保険はやむを得ません。 数千万円の保障のためなので。 （ つまり、「万が一」のため ） が、医療保険の目的は数千万円の 保障ではありません。 10万円とか20万円もらうための保険です。 （ 「万が一」のためではありません ） 20万円もらうために 50万円払う仕組みです。 確実に損をします。（ 当たり前 ）貯金がないので何かあったらと困ると思いなかなか共済を解約する勇気がありませんでした。 ※「貯金が無い人ほど 保険に入りなさい」 と、保険屋さんに言われ、 すなおに お金をたれ流す おバカさんが 多いために、業界は成り立っています。 私はいつも言っています。 「貯蓄が無い人ほど 保険に入ってはいけない」 （ お金を たれ流してはいけない ） 「貯蓄が無い人がまずすることは 貯蓄を増やす事」夫の定年が約2年後に迫っているのですが、貯金のない私たちが今更マンション売却とか賃貸暮らしとか可能でしょうか？ ※現状診断で しっかり確認してみましょう。それを考えるため今回メール顧問会員に申し込みをさせていただきました。 どうぞよろしくお願いいたします。 〇生活設計についての意識・夫：2024年3月に60歳定年。退職金予想額2000万円弱。65歳まで再任用〇〇公務員（年収200万円程度）として働いたとして、65歳からの、夫婦2名の月々の必要経費や病気や事故などへの備えなど現実的な生活水準を知っておきたい。また、今後1年以内に所有するマンションを売却して賃貸生活に移った場合の生活水準も知っておきたい。 ・妻：家計が苦しかったことをきっかけに物は底値で購入し、手数料を回避し、生活費がいつどれぐらい使われて引き落としされるのか常に把握するクセがつきました。車検を値切りディーラーから疎まれて、これには傷つきました。今年11年目の車検に出しました。2年後も買い替えはしないでできる限り乗り続けたいと考えています。 今年から下の子どもが就職したので、その分もっと貯金をしていきたいです。そして、マンションを売却したらその後はどうするのかを決めるために我が家の財政を考えていきたいです。場合によってはこのままマンションで暮らすことが1番お金がかからずに済むことになるのでしょうか。 〇住所 略〇家族構成 夫：50代 公務員 妻：50代 パート 子: 20代 結婚し独立 子：20代 会社員 ※メール顧問会員になるための案内を送りました。買取で手数料を取っては違反！ だべ。・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて21年目のファイナンシャル・プランナー事務所（有）エフピー・ステーション宅地建物取引業免許：岩手県知事（5）第2138号電話：019‐629‐3115 FAX:019-629-3116メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ《 スタッフ ＆ 勤務シフト 》武田FP 1級FP技能士 宅地建物取引士 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 3級FP技能士 （ 日本一の ） 事務所：10時～15時
2022/09/20
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☆住宅取得の頭金 42歳の今ゼロ 48歳なら500万
家を買うにあたり、住宅ローンをくむなら どっち？ ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。 STOP WAR！ STOP PUTIN！Q家を買うにあたり住宅ローンをくむなら①42歳 頭金なし②48歳 頭金500万円どちらがいいですか？ ※おバカさんです。 42歳にもなって、貯蓄が全くないようです。 ということは、 マイホーム取得は おろか、現在の 賃貸での生活も危ういということです。 マイホーム取得後の人生の「住居費」は、 一生賃貸住まいの「住居費」よりも はるかに大きな金額になります。 賃貸での生活さえ危うい人が、 マイホーム取得をすると、家計破綻の 危険度ははるかに大きくなります。 （ 下の方に 事例を掲載します ） 厳しいことを言いますが、 42歳にもなって 貯蓄がないのであれば、 残念ながら、 家を買おうなんて思ってはいけません。 ならば、48歳で 頭金500万円？ おバカさんです。 50歳も近くなれば、ローンも長期には 組めません。 つまり、もっと貯めなきゃだめだ！ ということです。 せめて、土地は現金で買うくらいの お金は 用意したいものです。 この6年で たった500万円ではなく、 まるっきり 自分の心を入れ替えて、 これでもか、これでもか、 というほどの節約生活を 6年間して、 （ たとえば 1000万円とか ） もっと大きな金額を準備できるのであれば、 6年後の取得を お勧めします。 頑張ってみたけど、やはり500万円しか 貯めることができなかった、 ということであれば、 家を持とうなんて 考えないことです。 このまま マイホーム取得をしてしまったら、 確実に家計破綻する人物 だということです。 下の回答者の皆さんは、一般的な 常識的に見える回答をしていますが、 マイホーム取得は そんなに甘くありません。 A人生少しでも長くマイホームに住んだ方が良い。昔は建てたくてもお金貸してくれなかったんだよ。 A住宅ローンは若ければ若い時に組んだほうが良いですよ。審査でも有利だし、今は金利が低いので6年後は金利は上がっているので、固定金利のほうが良いと思いますよ。 A住宅ローン減税もありますので、0.7%より低い金利で借りられるのであれば、頭金無しで借り入れた方がお得です。（借り入れ残高が多いほど税金の還付が多くなります）そして住宅ローン減税の期間が終わった後に、繰り上げ返済した方が、長い目で見てお得です。ただ借り入れ額が大きくなると審査も厳しくなりますので、もし審査に自信があるなら頭金無し、無ければ頭金を入れて借り入れ額を少なくした方が良いかと思います。また年取ると病気などで団信に入りにくくなるかもしれませんよ・・。参考資料『 これからの人生の 住居費総額 』賃貸の人生 ：5,194万円持ち家の人生：6,602万円《 K家 30代：3人家族 》 2020年12月 ※一生 賃貸住まいのキャッシュフローグラフ。 （ 一年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※グラフの根拠になる キャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※マイホーム取得の資金計画。 ※マイホーム取得後のキャッシュフローグラフ。 ※グラフの根拠になるキャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※参考にして、自分たちのキャッシュフロー表を 作ってみましょう。隊長！ また おバカさんを発見しました！・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて21年目のファイナンシャル・プランナー事務所（有）エフピー・ステーション宅地建物取引業免許：岩手県知事（5）第2138号電話：019‐629‐3115 FAX:019-629-3116メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ《 スタッフ ＆ 勤務シフト 》武田FP 1級FP技能士 宅地建物取引士 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 3級FP技能士 （ 日本一の ） 事務所：10時～15時
2022/09/16
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ヒアリングシートと提出資料 メールで届きました
9通のメールで。 ※連休明けに チェック作業を行います。自分の頭で考える生活設計。赤ちゃん 1人と3匹。 STOP WAR！ STOP PUTIN！〇メール顧問会員のYさん（30代） （ 相談：生活設計 ）2022.8.29 メール顧問会員。36000円入金。メールをいただきました。2022.9.15 有限会社エフピー・ステーション御中こんばんは。ライフプラン及び必要書類を添付いたしますので、ご確認ください。 必要書類は容量の関係で分割でメールさせていただきます。全部で9通メールします。 ※ヒアリングシートの記入作業と、 必要書類の準備作業、お疲れさまでした。 今日から 佐々木FPが、届いた資料を 開いて見たりしたようです。 連休明けの 9/20（火）に、 全体のチェック作業をした上で、 「再ヒアリング」として返送することに なると思います。 その「再ヒアリング」に素早く対応して もらって、再提出があれば、 いよいよ 数日をかけて、 「現状診断」をすることになります。 よろしく、お願いします。メールをいただきました。2022.8.22有限会社エフピー・ステーション 武田 つとむ様 初めまして。メール顧問会員への申し込みをさせて頂きますYと申します。今後の生活設計についてアドバイスをお願いしたくメールさせて頂きました。 〇相談内容 妻が正社員で働いていましたが、リストラで仕事を 辞めなくてはいけなくなり現在は求職活動中です。 昨年、 マイホームを新築しローン返済がはじまりました。 無理のないローンを組んだつもりですが、 やはり今後の生活が不安になり、きちんと現状を知り、 生活設計を通して確認し不安を取り除きたいと思い、 申し込みさせていただきました。 今後、妻の収入がいくらぐらい必要なのか？ 生命保険は夫婦で収入保証保険に入っているだけ なのですが、それだけで必要額が足りているのか？ ※保障額にもよりますが、 収入保障保険に上乗せで さらに加入が必要 ということは、あり得ません。 生命保険で備えるのは 夫婦それぞれの 「死亡保障」のみ、と心得ましょう。 収入保障保険で 十分に備えることができます。 （ 医療保険等は ひたすら お金を失うだけ ） 保険に加入する事は お金を失うことでも あるので、きちんと考える必要があります。 収入保障保険は 死亡保障を確保する上で、 最もリーズナブルな手段です。 本当に必要であれば、 ある程度のお金を失うことを覚悟の上で 加入する価値はあります。 きちんと計算・検証した上で 判断しましょう。 夫婦ともに不要というケースも よくあります。 ローンの繰上返済をしていきたいと考えておりますが、 繰上可能な金額といつ頃に繰上返済をした方が良いのか？ ※キャッシュフロー表を作ってみて、 可能性を判断する事になります。 教育費がかかる時期のキャッシュフローが どうなるかによるケースが多いです。 そのあたりの時期が 潤沢なキャッシュフロー であれば、積極的な繰上返済が可能ですし、 危うい状況であれば、教育費の出費が一段落する までは繰上返済は控えるということになります。 老後についても生活資金に不安があります。 ※キャッシュフロー表の作成で 全体像が見えてくることになります。〇生活設計についての意識 ・夫： 現在、家計の管理は全て妻に任せておりますが、これからの子供たちにとって不自由のない生活と我々夫婦の不安のない老後の生活という目標に対し、これからも浪費と貯蓄を繰り返していくとは思うのですが、今後は家計を管理していく上で、夫婦で共通目標・行動を共有していく事が重要だと考え、「漠然としたこれからの生活（家計）」を「行動が具体化された瞭然な生活（家計）」に変えるべく御相談と客観的なアドバイスを頂きたいです。 ※「現状診断」で 自分たちの キャッシュフロー表を確認することで、 現実を確認する事ができるし、 問題があったとしても 具体的な対策を 講じるための 具体的な資料になります。 ・妻： 15年程前に保険の見直しで言われるがまま契約したのですが、そこで保険屋さんの対応等に違和感を感じ生命保険の必要性を疑問に思いネットで調べていた所、このブログにたどり着きました。お陰様でその後、全ての生命保険を解約し、その分きちんと貯金をする事ができました。 ※役に立てたようで、よかったです。結婚後も家計の管理は私が全てしており、夫婦で正社員だった為、余計な保険には入らずに貯金し、昨年マイホームを新築しました。無理のないローンを組んだつもりですが、今年リストラになり仕事を辞めなくていけなくなりました。 ※大変です。専門的な資格はなく、年齢、子供が小さい等、再就職には不利な為、今度の生活が不安になりました。現状を知り、子供たちの学費や老後の生活を不安なく暮らせるように、又、今後の働き方の参考にもしたく生活設計をよろしくお願いいたします。 ※きちんと 生活設計してみましょう。〇住所： 〇〇県〇〇市 〇家族構成 夫： 30代・会社員 妻： 40大・求職活動中 子： 幼児 子： 幼児 ※新規に「メール顧問会員」になるための 案内を送りました。まず、「再ヒアリング」！だべ。・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて21年目のファイナンシャル・プランナー事務所（有）エフピー・ステーション宅地建物取引業免許：岩手県知事（5）第2138号電話：019‐629‐3115 FAX:019-629-3116メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ《 スタッフ ＆ 勤務シフト 》武田FP 1級FP技能士 宅地建物取引士 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 3級FP技能士 （ 日本一の ） 事務所：10時～15時
2022/09/16
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☆ウッドショックは？ 家の建築は一年後がいい？
これから まだまだでしょうか？ ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。 STOP WAR！ STOP PUTIN！Qウッドショックはこれから良くなってくるのでしょうか？家を建てるのは今より一年後が良いでしょうか？ ※日本以外では ここにきて 政策金利を 上げてきているので、 ウッドショックの原因の一つだった アメリカ等の建築ラッシュに ブレーキがかかってきました。 アメリカでは、住宅ローン金利が かなり高くなりました。 新築する人が少なくなってきているので、 その分、日本にも木材が回ってきそうです。 つまり これからまだまだ 木材価格が 上昇するということには ならないようです。A今まさに工務店の社長と呑んでます。木材ですが、夏前には既に普通に供給されているそうです。先物？？の関係で値下げ出来ないらしいです。年が明けて入って来る分は「ちょっとは安くなるようだが誤差じゃないかな？」と、ハイボール飲みながら言ってます(笑 Qとゆうことは、、？ A現状維持だそうです。もし新築計画で木材高騰を理由に追加でお金を求められたら解約ですね。その建築屋は信用できないです ※そもそも、ウッドショックの元凶は、 新型コロナ？！ 木材の減少 コロナ禍で木材伐採の労働者が減り 製材工場の工員が減り、木材そのものが減る。 アメリカ・中国での建築ラッシュ 莫大な財政出動と歴史的な低金利住宅ローン、 コロナ禍でリモートワーク増大、 で、郊外に新しく住宅を購入するようになる。 世界的に需給バランスが崩れ、 木材が日本に入ってこなくなる。 コンテナ不足 コロナ禍により自宅で過ごす人が増え、 ネットショッピング利用者が増え、 世界的に流通が圧迫されコンテナ不足が起き、 日本へ木材を運べない状況に。 コロナの収束と共に、ウッドショックも収束？ ※ウッドショックで木材価格2～3百万円 の価格上昇を免れたとしても、 安易にハウスメーカーを決めてしまえば、 簡単に 5～6百万円を失います。 建築業界は 恐ろしい世界です。 十分な比較検討が必要です。隊長！ また おバカを発見しました！・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて21年目のファイナンシャル・プランナー事務所（有）エフピー・ステーション宅地建物取引業免許：岩手県知事（5）第2138号電話：019‐629‐3115 FAX:019-629-3116メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ《 スタッフ ＆ 勤務シフト 》武田FP 1級FP技能士 宅地建物取引士 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 3級FP技能士 （ 日本一の ） 事務所：10時～15時
2022/09/16
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☆生命保険やめさしてくれません どうしたら？
20代後半夫婦で、保険料は月2万ぐらいです。 ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。 STOP WAR！ STOP PUTIN！Q生命保険やめさしてくれません。 ※保険屋さんは、保険を売るのも仕事、 売った保険は やめさせないのも仕事です。20代後半で毎月夫婦で2万ぐらいします。 ※おバカさんです。 年に 24万円、10年で240万円、 50年で少なくても 1,200万円も、 お金をたれ流すことになります。更新型なのでこれからさらに高くなりますよね？やっていけるのかな… ※おバカさんです。 加入した目的、ちゃんと持っている？ 保険屋さんに言われるままだったのでは？毎月カツカツなのでやめたいんですが ※おバカさんです。 カツカツな状態になるほどの 保険料を払ってはいけない。①解約するにはなんて言ったらやめさせてくれますか？ ※営業担当は、やめさせないのが仕事、 本人相手に いくら言ってもムダ。 その生命保険会社のカスタマーセンター に連絡をして意図を伝えるか、 消費生活センターとか国民生活センターとかの まったく 別の第三者機関に相談をして 動いてもらいましょう。 第三者機関からの事情確認の電話には、 生命保険会社は弱いものです。②解約せずに良い方法ありますか？ ※おバカさんです。 生活がカツカツなんだろ？ のん気に 生命保険で お金をたれ流して いる場合か？ とっとと、解約！！③20代後半の夫婦の生命保険の平均って月何円ですか？ ※おバカさんです。 生命保険に入るのが当たり前 いう発想だ。 保険加入は お金を失うことです。 できるだけ加入しない、 これに越したことはない。参考《 加入生命保険一覧表 》過去の顧問会員の事例を掲載します。メール顧問会員 I家。 ※参考にして、自分たちの生命保険も 整理整頓してみましょう。 結局、どれだけ 得をするのか？ あるいは、どれだけ お金を失うのか？ 全体像を確認してみましょう。 ※毎月 26,830円の保険料です。 このまま継続すれば、最終的な 保険料総額は、980万円です。 給付金総額は、480万円です。 差し引き、500万円のお金を失います。 保険料総額 980万円を貯蓄しておけば、 色々な「万が一」に備えることができます。 A ※保険屋さんです。 洗脳されることなく 読めますか？①担当者に言って辞めさせてもらえない、 話を聞いてもらえないなら・生命保険相談所(または連絡所)・金融サービス相談室・国民生活センターで、解約させてもらえず困ってる旨を伝えましょうそうすればちょっと大事にはなりますが会社に連絡が入るはずです ②解約したくないならいらない特約を解約、 または保証額を減額してもらいましょう ③20代なら2万から3万円なのでそのくらいですね 契約して３年経ってないとかですかね？そしたら担当者さんに戻入と言ってペナルティ的なものが入るから解約させたくないのかも… あと、更新型は最初は安いのでそんなに高いとなると余計ものを複数入れられてるか、終身が含まれてるのかですね。 見直ししたいなら日本社ではなく外資系も見た方がいいですよ。外資系も更新ないわけではないですが、日本社みたくゴリ押しされないと思います。 一社で全て済ませると高くなる可能性があるので複数見積もってもらうと良いですよ。 A ※保険屋さんです。 洗脳されることなく 読めますか？①常識的な人なら何を言っても辞めないかと②さらに安いプランはないか たくさんのサイトを見て比べること③大体約2万ちょいなので平均的かと 若いうちから入っていた方が将来的に見て安いので、解約はしない方がいいと思いますよ。また、お子さんがいたりこれから作る予定があるなら、尚更解約しない方がいいかと。隊長！ また おバカを発見しました！・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて21年目のファイナンシャル・プランナー事務所（有）エフピー・ステーション宅地建物取引業免許：岩手県知事（5）第2138号電話：019‐629‐3115 FAX:019-629-3116メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ《 スタッフ ＆ 勤務シフト 》武田FP 1級FP技能士 宅地建物取引士 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 3級FP技能士 （ 日本一の ） 事務所：10時～15時
2022/09/16
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☆ヤマダ電機に行ったついでに ヤマダホームの
モデルハウスを見学しました。家電も安く買えるそうです♪ ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。 STOP WAR！ STOP PUTIN！Q新築一戸建ての購入について詳しい方、建てた方からの意見をお聞かせ頂けたらなと思います！先日、ヤマダ電機に用があり行ったところ駐車場にヤマダホームズのモデルハウスをたまたま見つけ見学させて頂き、話を聞きました！セキスイなど大手メーカーとタマホームなどの中間のランクだと聞きました。 まだ何も調べてもいないので、何から始めればいいか分からない状態で、興味本位で見学しました！ ※見学は、おおいに した方がいいです。初めて見たので、いいと思うのは当たり前なのですが、普通にモデルハウスとして建てているものは一億はかかっていると教えてくれました！まあ、そおですよね笑いらない空間とかホール広すぎとか廊下が長いとか、、、ヤマダホームズは坪70〜90万だそうです！ ※本当に それで済むか？ 現実に 具体的な見積もりをしてみないと、 分からないことです。 一般の地元工務店でも、それぐらいです。 もっと高い所は いくらでもあります。 （ 地元工務店でも ）他のメーカーだと庭までは言わないとやってくれないらしく、ヤマダホームズは庭まで全て見積もっての価格を出して納得してもらうという方法だそうです。 ※おバカさんです。 そんなことはない。外構まで含まないと、 マイホームとして 格好がつきません。ヤマダ電機も、社員より安く買える特典も付いてきて、家電家具はヤマダ電機で注文できるそうです。 ※おバカさんです。 家電屋さんです。お金で値引きするより 家電を押し付ける方が安上がりです。あと、銀行で借りるよりヤマダで借りると金利が0.3%？あまり聞いていなかったのですが、銀行だと0.6%程だけどヤマダで借りた方がいいというのも言っていました。ヤマダで借りなかったら、ろうきんで借りると思います。 ※おバカさんです。 銀行とハウスメーカーは提携している ものです。 特別な事ではないです。 また、住宅ローンは金利だけで判断しては いけません。 すごい低金利！ だと思ったら、 融資手数料とか保証料とかが、 目が飛び出るほど 高かった なんてことが。この話を読んでいただき、何か意見などありましたら、是非よろしくお願いしますm(_ _)m ※まだまったくの素人なのであれば、 積極的に展示場を見て、感覚をつかんだり、 色々な勉強をしましょう。ここも見た方がいいよとかこうした方がいいよとか なんでも結構です！無知な私に教えてくださいm(*_ _)m ※で、絶対に やってはいけないのが、 『 展示場を持つハウスメーカーとの契約』 です。 展示場を運営するハウスメーカーで建てると、 建築工事とはまったく無関係な経費 （ 展示場 宣伝広告 カタログ 豪華社屋 人件費他 ） が上乗せになるので、 とんでもなく やたらに高い金額になります。 普通の36坪の家が ×80万＝2880万円なら、 ハウスメーカーの36坪の家は ×1.2＝3456万円 のようなイメージです。 客は 差額の576万円を負担して建てている？ わけではありません。 そんなに余分なお金を負担できないので、 家の大きさとか 部屋を一つあきらめるとか、 外構工事は省略するとか、我慢することで 半分の300万円程を浮かします。 （ 打合せの中で メーカー社員が誘導 ） あと半分の 276万円高い分は受け入れて （大手だから高いのは「安心料」だ♪） 請負契約書に ハンコを押します。 だいたい、こんなイメージです。 建物や外構で 工夫をしながら我慢をして、 少々価格が高いという事実は受け入れて、 大手ハウスメーカーの家を建てて住んでいます。 （ 会社の対応に満足さえして ） おバカさんです。 大手で建ててはいけない。 A＞他のメーカーだと庭までは言わないとやってくれないらしく、ヤマダホームズは庭まで全て見積もっての価格を出して納得してもらうという方法だそうです。大手ハウスメーカーで、言わないと外構やらないところなんてありません。外構も含めての家のデザインです。全てを見積もった上で、ハウスメーカーに頼むのか、地元の安い外構業者を選ぶのかは施主次第です。 ＞ヤマダ電機も、社員より安く買える特典も付いてきて、家電家具はヤマダ電機で注文できるそうです。普通にヤマダ(家電量販店)に行って、「新築の家に入れる家電まとめ買い するので、値引き頑張ってください！」と言った場合と比較して、それほど差が出るとも思えません。差額が出たとしても、家全体の金額で見たら0.数%の話でしかないので、ハウスメーカーを選ぶ基準にはなり得ません。 ＞あと、銀行で借りるよりヤマダで借りると金利が0.3%？あまり聞いていなかったのですが、銀行だと0.6%程だけどヤマダで借りた方がいいというのも言っていました。金利だけでなく、団信、手数料、保証料なども加味しないと何とも言えません。普通にネットバンクで組むのが最安だと思います。 まぁ営業トークに踊らされた感じだと思います。家は建てて終わりではないので(重要)、色々回ってみると、各社の得手不得手メリデメ見えてくると思います。隊長！ また おバカを発見しました！・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて21年目のファイナンシャル・プランナー事務所（有）エフピー・ステーション宅地建物取引業免許：岩手県知事（5）第2138号電話：019‐629‐3115 FAX:019-629-3116メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ《 スタッフ ＆ 勤務シフト 》武田FP 1級FP技能士 宅地建物取引士 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 3級FP技能士 （ 日本一の ） 事務所：10時～15時
2022/09/15
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☆35歳 3児のパパ 生命保険に入ってなかったので
毎月いくら払って いくら受け取る保険がいいですか？ ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。 STOP WAR！ STOP PUTIN！Q主人の保険について35歳4.1歳の姉妹のパパです。もし今死んだら遺族年金は月15万入る予定になってます。何も生命保険に入ってこなかったのでこれから収入保証保険に加入しようと思ってるのですが、どこの会社のいくらくらい入るものがいいですか？また入ってる人はどこの会社で月々いくら払ってていざという時いくら入る保険なのか教えてください。 ※おバカさんです。 他人に 保険会社を聞いてみたり、 月々いくら払うか 聞いてみたり、 いくらもらう保険なのか聞いてみたり、 他人に聞くことはやめましょう。 家計収支は、家族ごとに全く異なります。 自分たち夫婦の家計収支を確認しましょう。 その上で、しっかり生活設計しましょう。 キャッシュフロー表を作って見て、 初めて 死亡保障必要額の検討をする ことができます。 過去の顧問会員の事例を紹介します。参考事例《 N家 30代：子供2人 》2021年3月 ※子供2人4人家族のキャッシュフローグラフ。 （ 一年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※同じく キャッシュフロー表。左が現役、右が老後。 読者の皆さんも 参考にして 作成してみましょう。 黄色のワクが、子供にかかる費用部分です。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※子供がいる時期の 死亡保障必要額、 どうなるか？ きちんと検証してみましょう。 まず、夫は・・？ ※そして、妻は・・？ ※夫婦の「死亡保障必要額の推移」をグラフで 見てみましょう。 ※子供が2人いても、 夫婦 2人とも、ほぼ死亡保障は不要です。 このように きちんと検証して見ましょう。 むやみやたらに 加入すればいいという ものではありません。 A ※保険屋さんが出てきました。 長～い 営業トークが 始まります。考え方がまるで逆ですよ！他人に聞いても…生活費が20万円の人もいれば、100万円の人もいます必要保障額の答えは、あなたや家族にあるんです！まず…ライフプラン立てましょ！いつ？いくら？何のために？どのお金を使うか？見える化して下さいわかりやすく言うと子供さんの教育はどう考えてますか？高卒？大卒？どうさせたいのでしょうか？子供が大学行きたい！って言ったら？援助するのか？しないのか？奨学金使うのか？今から決めて備えるのです！これがライフプラン住宅もいつまで働くかも…今から目標決めるんです！（変更があれば、その都度見直しです）で、これは健康な場合！旦那さんに万が一があったら どうしたいか？健康な時が必要保障額になり旦那さんいなくなった分の経費を差し引いて、遺族年金も差し引いて、足りない分を保険で備えるんです！これやらないと仮に2000万円の保障に入ったっして、足りてるか？不足か？もわからないし何に使って良いか？ わからないのですよ四人家族なら？マンション買うのってワンルーム選びませんよね！車ま2シーターのスポーツカーを買わないでしょう！どうしたいか？ 目的があって買うのです！参考にして下さい ※参考にしてはいけない。 営業トーク そのままに動いていたら、 延々と お金を たれ流すは、 融通の利かない お金を次々と作るは、 一生 保険屋さんに貢ぐことになります。隊長！ また おバカを発見しました！・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて21年目のファイナンシャル・プランナー事務所（有）エフピー・ステーション宅地建物取引業免許：岩手県知事（5）第2138号電話：019‐629‐3115 FAX:019-629-3116メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ《 スタッフ ＆ 勤務シフト 》武田FP 1級FP技能士 宅地建物取引士 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 3級FP技能士 （ 日本一の ） 事務所：10時～15時
2022/09/15
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インフレになるから マンションは売らずに賃貸に
売却ではなく 賃貸に出して、モノとして所有した方が ※所有した方がいい・・でしょうか？ 自分の頭で考える生活設計。ネコとひよこの赤ちゃんどうし。〇メール顧問会員のYさん（50代） （相談：生活設計）2021.10.12 メール顧問会員。2022.1.12 現状診断。メールをいただきました。2022.9.15武田つとむ 様 佐々木様 お世話になります。 〇〇市のYです。先日は我が家のライフプランニングの作成をありがとうございました。 ※今年の1月に 現状診断を行いました。退職まであと1年でしたが、自己都合により2023年3月で退職することになりそうです。 ※数か月の差であっても、 「自己都合退職」だと、退職金の額が かなり少なくなりますが、 事情があるのなら しょうがないですね。4年後の新たな働きのために学校に通って勉強し、 ※ほう これから新たな勉強ですか、 素晴らしい。その後定職に就く予定です。学校は県外にあるため引越し、その間は賃貸に住むことになります。 現在住んでいるマンションですが、再度修繕積立金が上がることが正式に決定し金額も確定しました。 ※はい、マンションの宿命です。これで3度目です。 ※3度だけでは済みません。今回は段階的に上がるのですが、トータルで7年後に10,000円程の値上げです。駐車場代を入れると月々約45,000円の管理費となります。 ※田舎であれば、アパートの家賃分です。ですので売却を考えておりますが、義父が、最近の世の中のご時世を考えると売却ではなく賃貸にだしたらと提案をします。インフレになるだろうから物として持っていた方がいいのではと。 ※「モノ」によります。 ①これから価値が高まっていく「モノ」、 ②高まらなくても現状維持の「モノ」、 ③今後 価値が減額していく「モノ」、 ④今後 さらにお金がかかっていく「モノ」、 インフレに備えて持っておきたい「モノ」は、 ①か②です。 マンションは、確実に③か④です。 インフレに強い「モノ」ではありません。これまでコツコツとローンを返済し管理費を払ってきて売却するのはもったいないような気もしますが、マンションを所有することのリスクの方が心配です。この提案、武田先生はどのように思われますか？ ※もちろん、マンションは NO！ です。 所有していてはいけません。 上記に書いたような お金の面だけでは ありません。 マンション特有の「運命共同体」という、 逃れることのできない運命が待っています。 日常的な小さな修繕等の他に、徐々に 建物の大規模修繕！や 最終的には建替え！ （大金）が必要になったりします。 入居者（所有者）の属性や家計状況は 千差万別で、 このような事態に どのように対処するか？ 簡単に意思統一ができるわけがありません。 さらには・・ 建物の老化と並行して 入居者も老化します。 亡くなる人も チラホラ出てきます。 相続の発生後、所有者不明の部屋が ポツポツと出てきます。 ますます 建物や設備の修繕のための 意思統一や、お金の収集が難しくなります。 年数が経過するほど、困難になります。 つまり、どうなっていくか？ ある程度の入居者がいながら、あちこちに 不具合が放置されている 状態になります。 ゴーストタウン化・・です。 多くの世帯による運命共同体である、 分譲マンション特有の 最終的な姿です。 本当の最後の最後は・・ いつ崩壊するか分からない 大型建築物、 周辺地域に与える危険度は、 とんでもないレベルになります。 単独世帯の一戸建て住宅の最終形とは、 まったく 状況が異なります。 仮に崩壊しても、かわいいものです。 売却の場合は、そろそろ数件の不動産屋に査定してもらおうと思いますがそれについて気をつけることがありましたら教えて頂けないでしょうか？ ※不動産屋さんにとって「両手」ほど おいしいものはありません。 売主をつかんでおいて 買主を探し、 買主を見つければ、 両者から仲介手数料がもらえます。 （ 両手 ） そのためには、売主に気に入られるように 高い査定額を提示して見せます。 査定額が一番高いところに早々に決定して、 要求されるまま「専任媒介」で お願いしてしまってはいけません。 査定価格なんて、そもそも作戦に過ぎず、 自分のところに任せてもらうために 高い金額を提示する場合もあります。 依頼を受けて まずその金額で売りに出して、 「ほとんど反応がありませんでしたので、 少し価格を下げて出してみましょう」 と、 結局は本来の売れそうな価格で出す ことになります。 なので、最初から「一般媒介」で 3～4社に買い手探しをお願いしましょう。 数多くの買い手に勧めてもらえるので、 早く決まる可能性が高くなります。住宅ローンはまだ完済できていません。退職金も使っての完済の予定です。 ※住宅ローンが残っていても、 売買は可能です。 「 売却価格 ＞ ローン残債 」である 必要がありますが。 退職金を使う必要はありません。それまでに少しでも繰り上げ返済をした方がよいのでしょうか？ ※売却が近々なのであれば、 そちらについてはあまり考えなくても いいと思います。その他、色々ご相談頂きたいと願っています。どうぞよろしくお願いをいたします。 ※現状診断だけで終わっています。 （ もったいない ） どんどん相談して、利用しましょう。メールをいただきました。2022.1.23武田つとむ 様 佐々木様 この度は詳細な現状診断をお引き受けくださり、ありがとうございました。 おかげで当家が置かれている現実を直視することができました。私たちが如何に長期的な経済観念が欠落しているかがわかりましたし、生命保険が無駄な支出であるとの視点もいただき、支出の内容について大幅に見直していく必要を痛感しております。 今後も折にふれ、助言をいただきたく存じます。どうぞよろしくお願いいたします。 住宅ローンの返済についてもいくつかご相談させていただきたいことがあります。質問内容をまとめてまたご連絡いたしますのでよろしくお願いいたします。 ※年金をもらい始める65歳の ちょっと手前の ５年間については、今から しっかり考えましょう。 今後の生涯のターニングポイントになりそうです。 人生の家計収支なんて、実に単純です。 毎年「収入がいくらで 支出がいくらなの？」 それだけのことです。 その繰り返しの結果の人生になります。 生活設計の意識が必要になります。 具体的には キャッシュフロー表の作成です。 作成したキャッシュフロー表を元に、 根拠を持って 家計収支を改善していきましょう。現状診断が 終了しました。2022.1.12 ※20ページの小冊子、メール添付で送りました。 読者の皆さんのために、 そのうちの一部を 掲載します。 ※キャッシュフローグラフ。 （ 1年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※退職金をもらっても、数年で急激に減ります。 年金をもらい始める65歳になる前の時期です。 さらに先の老後、なにやら 不安な感じ・・です。 ※グラフの根拠になる キャッシュフロー表。 （ 左が現役、右が老後 ） ※キャッシュフロー表 現役の拡大。 （ 下の子も すでに 24歳です ） ※キャッシュフロー表 老後の拡大。 ※読者の皆さんは、これを参考にして 自分のモノを作って見ましょう。 生涯の見通しを確認してみましょう。 これが、生活設計です。 ※現状診断の「総評」での私の辛口コメント。 そもそも 貯蓄が少ないということは、 家計運営上 好ましくありません。 きちんと原因を確認した上で しっかり 生活設計しないと、老後が危ういです。 定年退職後 年金受給前の時期、 毎年の手取り収入が160万円なのに 500万円前後の支出をしていては、 お金が急激に減るのは当然です。 老後の夫婦のみの生活費について、 もう一度 しっかり考えてみましょう。 夫婦共に現在も将来も 保障が不要なのに、 加入しています。 保険加入はお金を失うことです。 2つの保険で失うお金の合計は 367万円です。 その大部分をすでに失っていて、 継続すれば これから 残りの40万円を失います。 （ 保険に加入することは常識 とか 当たり前 と思ってはいけない ）メールをいただきました。2022.1.5武田つとむ 様 佐々木様 明けましておめでとうございます。本年もどうぞよろしくお願いいたします。 再々ヒアリングを添付します。 また、いくつかご質問がありますので、午後お電話いたします。 よろしくお願いいたします。 ※午前中の 佐々木FPとの 電話のやり取りで、 Yさんの このメールのことを伝えたので、 最優先でYさんの現状診断作業を 始めてもらいました。 が、15時過ぎに 私が事務所に入ったら、 佐々木FPからの伝言は 何もありません。 ん？ 午後、電話で会話したのかな？ 現状診断の作業終了は いつになるのかな？ 普通であれば、現状診断作成作業には 3日ほどを要しますので、 終了は 1/11（火）でしょうか。 それとも「再々ヒアリング」までやって すでに かなり作業が進んでいるので、 2日で終了？ つまり明日1/7（金）に終了してしまう？ 分かりません。 スミマセン！メールをいただきました。2021.12.19武田つとむ 様 お世話になっております。時間がかかってしまい申し訳ありませんでしたが、ようやくヒヤリングシートを作成することが出来ました。 必要書類PDFと共に送信致します。どうぞよろしくお願いいたします。 ※10月に新規メール顧問会員になってから、 ついに ヒアリングシート提出！！ 佐々木FPが整理整頓して、再ヒアリングとして メール添付で送りました。 2021.12.23武田つとむ様 佐々木様 お世話になります。 再ヒアリングを提出いたします。 前回、支出の記入の仕方に迷い何をどちらの項目に入れるのか間違えました。例えば、サプリメント代や夫の小遣いはその他にいれていました。 教会への献金(年105万円程)も入れていました。かなりの額になったのはそのためだと思います。 また、年金の見方もイマイチ分からなくていろいろと記入に間違いがあり申し訳ございません。 また、妻の分の資料をうっかりしておりました。すみません。直近の給与明細、源泉徴収票、ねんきん定期便を添付します。ねんきんネットの資料はユーザーIDが届き次第アクセスして再度添付します。 年末ギリギリの再提出になりましたがどうかよろしくお願いいたします。 ※再ヒアリングが返ってきました。 また、佐々木FPが整理整頓したら、 再々ヒアリングになってしまいました。 メール添付で送りました。 当事務所は今日で業務終了、年末年始休み に入るので、休み中に回答が戻れば、 佐々木FPの年初の最優先作業になります。メールをいただきました。2021.10.11 メール顧問会員の申し込みを希望します。 〇相談内容 分譲マンションに住んで25年経ってしまいました。私が専業主婦だった頃は主に教育費が多く家計が苦しく、住宅ローンを二度借り換え、携帯電話を格安SIMにしたりとにかく切り詰めてきました。武田先生のこのブログはその頃に見つけ毎日読んでいます。 そして、6年前に私がパートで働きだし、また下の子も今年大学を卒業したので、ようやくまとまった貯金ができるようになりましたが、まだすずめの涙程度しか貯められてません。 ご相談は、マンションを売却したら、その後の住まいをどうしていこうかということです。賃貸か中古住宅か。 住んでいるこのマンションは自主管理で堅実なのはいいのですが、そのせいか管理費が高く、これまで修繕積立金の値上げが3回程ありさらにまた値上げが検討されています。 ※はい、先へ行くほど お金がかかるように なります。 マンション所有者の宿命です。また、臨時総会、消防点検、排水管清掃、給水管清掃などで年に何度も出席や在宅の必要があること、 ※はい、皆さんが運命共同体です。なのに、好きなようにペットも飼えず不満を感じていること、などから以前からマンションを出たいと思っていました。 しかし、行き先も決まらずズルズルとこのまま時間が過ぎていきました。 また、賃貸に移ったとしてもその後かかる家賃は、現在のマンションローン返済額＋修繕管理費と大きく変わらないため、かなり住宅の質を下げて家賃の低いところにしないと売却してもメリットがないように思えてしまいます。 ※かなり、利便性の良い場所がらのようです。老後安心してすむために中古住宅を購入した方がいいのかなとも思いますが資金もなく無茶のような気がします。 ローンは住宅ローンのみで残り900万円弱です。 ※25年払ってきて、まだそんなにあるんですね。保険は自動車保険と〇〇共済の医療保険と火災保険に入っています。 ※「保険加入は お金を失うこと」ですが、 自動車保険や火災保険はやむを得ません。 数千万円の保障のためなので。 （ つまり、「万が一」のため ） が、医療保険の目的は数千万円の 保障ではありません。 10万円とか20万円もらうための保険です。 （ 「万が一」のためではありません ） 20万円もらうために 50万円払う仕組みです。 確実に損をします。（ 当たり前 ）貯金がないので何かあったらと困ると思いなかなか共済を解約する勇気がありませんでした。 ※「貯金が無い人ほど 保険に入りなさい」 と、保険屋さんに言われ、 すなおに お金をたれ流す おバカさんが 多いために、業界は成り立っています。 私はいつも言っています。 「貯蓄が無い人ほど 保険に入ってはいけない」 （ お金を たれ流してはいけない ） 「貯蓄が無い人がまずすることは 貯蓄を増やす事」夫の定年が約2年後に迫っているのですが、貯金のない私たちが今更マンション売却とか賃貸暮らしとか可能でしょうか？ ※現状診断で しっかり確認してみましょう。それを考えるため今回メール顧問会員に申し込みをさせていただきました。 どうぞよろしくお願いいたします。 〇生活設計についての意識・夫：2024年3月に60歳定年。退職金予想額2000万円弱。65歳まで再任用〇〇公務員（年収200万円程度）として働いたとして、65歳からの、夫婦2名の月々の必要経費や病気や事故などへの備えなど現実的な生活水準を知っておきたい。また、今後1年以内に所有するマンションを売却して賃貸生活に移った場合の生活水準も知っておきたい。 ・妻：家計が苦しかったことをきっかけに物は底値で購入し、手数料を回避し、生活費がいつどれぐらい使われて引き落としされるのか常に把握するクセがつきました。車検を値切りディーラーから疎まれて、これには傷つきました。今年11年目の車検に出しました。2年後も買い替えはしないでできる限り乗り続けたいと考えています。 今年から下の子どもが就職したので、その分もっと貯金をしていきたいです。そして、マンションを売却したらその後はどうするのかを決めるために我が家の財政を考えていきたいです。場合によってはこのままマンションで暮らすことが1番お金がかからずに済むことになるのでしょうか。 〇住所 略〇家族構成 夫：50代 公務員 妻：50代 パート 子: 20代 結婚し独立 子：20代 会社員 ※メール顧問会員になるための案内を送りました。マンションを持っていちゃダメ！ だべ。・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて21年目のファイナンシャル・プランナー事務所（有）エフピー・ステーション宅地建物取引業免許：岩手県知事（5）第2138号電話：019‐629‐3115 FAX:019-629-3116メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ《 スタッフ ＆ 勤務シフト 》武田FP 1級FP技能士 宅地建物取引士 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 3級FP技能士 （ 日本一の ） 事務所：10時～15時
2022/09/15
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こんな感じでいいですか？ マイホーム什器プラン
キッチン収納を作ってみました。 ※あれ？ エクセル？自分の頭で考える生活設計。兄弟ワンコ。 STOP WAR！ STOP PUTIN！〇メール顧問会員のMさん（40代） （ 相談：生活設計・マイホーム取得 ）2015.2.18 メール顧問会員。2015.4.6 現状診断。2022.4.21 現状診断。2022.6.3 マイホーム取得シミュレーション。2022.6.7 土地購入実行支援料：55,000円入金2022.6.21 マイホーム建築実行支援料：330,000円入金 ※下の②の土地を購入契約しました。 南側と東側が道路の角地！ 間口が狭くて 広い、すごい土地です。 「採光」なんてケチな事を考える必要なし！ ※車の出入りに この「止まれ」は じゃまですね。 ※道路が広くて いいですね。 黄色の〇が①の区画との境界です。 ※南向かいに公園もあって 開放的です。 ※なので、複数の工務店さんを具体的に 比較するための 資料作成を進めています。 （ 4プランと仕上げ表 ）メールをいただきました。2022.9.13(有)エフピー・ステーション 武田様 お世話になっております。 昨晩から、什器プランの作成に取り掛かっています。他の会員さんの記事を見ながら、ひとまず、キッチン収納を作成してみました。 このまま進めて大丈夫でしょうか。チェックとアドバイスをお願いし致します。 ※あれ？ エクセルですか？ これまで同様、ソフトを使って表現する のかと思っていました。 ソフトで パースを見せたりしながら・・。 絵の中に 補足説明は できるだけ付けましょう。 「引き出し」とか「可動ダナ」とか。 それから・・ タナだけなのか？ トビラがつくのか？ のような区別もつけましょう。 この絵では、ゴミ置き場以外が「扉」の ように見えますが。 また、正面から見て 左右が対象でない場合は、 両側に それぞれの「断面」を表現しましょう。 なお、什器プランの作成順番は、 この家の場合は、 玄関から入って：「シューズケース」 リビングに入って：「小上がり周辺」 ダイニングキッチンで：「キッチン収納」 「シンク廻り」の希望は？ 洗面に入って： （ その前にトイレ内は何か造作は？ ） のように、 歩いて各空間を通り過ぎていく感じで、 （ 展示場の建物を巡っている感覚で ） 表現しましょう。 2階も同様です。 階段を上がって右へ行くと： 造作家具でなくても、2階吹抜け部分の 「手すり・柵」等も表現しておけば、 実際の建築の際の行き違いも生じません。 さあ！ がんばってみましょう！メールをいただきました。2022.9.13(有)エフピー・ステーション 武田様 お世話になっております。 軒天の形状について、アドバイスありがとうございます。立面プランの屋根を、『水平軒天』で表現してみました！それと、例の石付き金属瓦（無落雪）屋根材ですが、積雪地域の標準勾配が「3.5寸以上」とメーカーのホームページに書いてあったので、ひとまず、当初の5寸から、3.5寸に描き直してみました。 軒の出は、少し遠慮して、350～400くらいにしたほうが良さそうな気がしています…。平面プランも立面プランも、だいぶ形になってきたように思います！ ※はい、家らしくなってきました。 シンプルな総二階で、 構造的にも安定したカタチだし、 通気・換気もスムーズな切妻屋根だし、 お日様の恩恵を十分に受けられそうだし、 同じ面積の家でもリーズナブルな価格に なりそうだし、 （ 土盛り・土留めが余計ですが ） 工務店さんたちの提案・見積りが楽しみです。 それでも、 平気で とんでもない金額を提示する、 のん気な業者さんもいるんだろうなぁ。早速エクセルで、『工務店や業者に提案を受ける事項』の一覧表の作成に取り掛かろうと思います。 ※おっと！ まだまだ、まだまだ。。 ドウドウ、ドウドウ、落ち着いて。 まだ「4プランと仕上表」は完成していません。 工務店さん達に思いを馳せるのは まだ早い。引き続き、よろしくお願い致します。 ※平面プラン、立面プラン、外構プランは、 ほぼ でき上りつつありますが、 これだけで提案や見積もりをするには、 不確定部分があり過ぎて、 工務店さんたちも 困ることになります。 什器プランと仕上表が、全く手つかずです。 他のメール顧問会員の記事を参考に、 「什器プラン」と「仕上表」の作成に 進んでみましょう。 全く同じ間取りや外観でも、什器プランと 仕上表によっては、全く別の内容になります。 不明な部分は 質問や相談をしてもらえば、 どんどんコメントします。メールをいただきました。2022.9.11 ※やっとパソコン修理が完了！ 1時間半遅れで 記事を書いています。(有)エフピー・ステーション 武田様 こんにちは。休日中の送信、失礼します。 現地調査ありがとうございました。 そうなんです、どこもかしこも、ダクト式か、傾斜を付けて雨樋で落とす無落雪屋根の住宅がほとんどです。雨樋はアパートに多いですね。 無落雪屋根の欠点については、武田さんが何年も前から仰っている事ですし、２年間購読した「日経ホームビルダー」でも特集されていました。 かくいう私も３月まで、四角い無落雪屋根のアパートに住んでおりました。 ※そういうことなんでしょうね。入居した築６年の時点で、既に破風板（約８ｍ）が落下しており、軒天がむき出しの状態でした。 ※築6年で？ いくらアパートでも。当時は知識がなく、それが何を意味するのか分かっていませんでした。 なかなか修理に来てもらえない内に、軒天からボタボタと雨漏りが始まり、2階の外壁が膨張して、サイディングが一部落下しました。 ※サイディングを支えている木材が 湿気で腐っていたんですね。 もう・・グダグダの状態でしょうね。時期を同じくして、2階北側の一室がカビ臭で使えなくなり、 ※外壁内が 湿気を排出できない状態で 放置されていたんでしょうね。工事を請け負った業者のお兄さんから、「壁内にカビが生えていて、 壁内吸気をしている内は臭いは続く」と説明され、結局、外壁を貫通させて、外気を直接取り込む吸気口が設けられました。 ※ ・・？冬は-30℃の冷気が吹き込み、夏は35℃の熱気が入り込む最悪の状況。 ※うわぁ・・。壁内のカビについては放置だったため、下の娘の喘息が悪化、入院する事態にもなりました。 よく、６年堪えたな…と思います。 ※典型的な「不健康住宅」ですね。 アパートや貸家は賃貸業で造る建物なので、 できるだけ低コストで仕上げようとするので、 色々な不都合が発生します。 自分が住むために建てる建物は、 〇頑丈：耐震性など 〇快適：気密・断熱など 〇長持ち：通気・換気など など、きちんと考慮して 建てましょう。 分譲住宅やローコスト住宅は、 アパートや貸家と同レベルの家です。 その時点では安く済んだように見えても、 建物のその後や家族の健康を含めて考えると、 結局は とんでもなく高くつきます。 当初から、まともな建物を計画しましょう。というわけで、私の中では、四角い無落雪屋根は、絶対にナシです。 ※了解しました。それで、知人や義兄のお嫁さんから勧められたのが、石付き金属瓦の無落雪屋根材でした。 ※余計な話かもしれませんが、過去に、 （ もう 十数年前ですが・・ ） 同様の説明があって施工した屋根で、 スノーストップや雪止めを設置せずに 完成させた家の北側屋根から、 大量の雪がつながったまま、 下の歩道にせり出してきました。 近所の住人と思われる人から 工務店にクレームが入りました。 「いつ まとまって 歩道上に落ちるか 危ないので、何とかしてください」 その後、どう対応したのか？ 私は 覚えていませんが・・。 同様に、軒ゼロもナシです。 ※はい。 軒ゼロ住宅はナシです。 昔からの家の軒は、意味があって あのようなカタチをしています。敷地が狭いので、軒を450出すと、一番狭い北端の軒先から東側歩道との境界まで、約4ｃｍとギリギリな感じです。 西側境界とは約9.5㎝です。 ※ギリギリの世界です。 ところで、屋根について勉強している内に、「勾配軒天」「水平軒天」という言葉が出来てきました。 ネットで色々調べたのですが、 ○デザイン性・好みの問題 （勾配＝和風、水平＝洋風） ○勾配軒天は施工が面倒で大工が嫌う ○水平だと雨水が横走りして、漏水する危険性 など、どちらにすべきか考える上で、決定打になる解説を見つける事が出来ませんでした。 武田さんのご意見をお聞きしてもよろしいでしょうか？ ※本当に、まったく好みの問題です。 私の自宅も、特に何も考えてはいず、 図面の段階（＝契約の段階）では、 勾配軒天だったんですが、 屋根をふく直前になって、 （ ご近所さんの屋根を見て気に入って ） 水平軒天にしてもらいました。 （ 迷惑な いきなりの我がままでした ） 何のことはない、軒先の形が「カッコいい」 「妻側から見た時に 重厚感が・・」 ただそれだけの理由でした。 だから、個人の好みの問題です。 どちらがどうということはありません。屋根の選定については、工務店さんの提案を受けようと思います。その際は、「通気・換気」についても、説明してもらいますね！ ※工務店さんと接触するころには、 考え方を確認したい項目をいくつか、 ピックアップしておきましょう。 一覧表にして どこが何を言ったか？ 分かるようにしておきましょう。○ 物置の位置を、建物に沿わせる位置に変更 高さが1900以上だと、土台も含めると窓の開閉に支障がありそうなので、1600台の規格から選ぶことになりそうです。各プランに表現しました。 ※地面からの高さは、ザックリと・・ 「盛り土＋基礎～床＋窓下高さ」で、 700＋500＋900＝2,100 です。 これより低ければ OKかと思います。引き続き、よろしくお願い致します。現地周辺の調査に行ってきました。2022.9.9 ※Mさんが購入した土地ですが・・ ある地点に立って見ると、旧建物が現れました。 数歩 移動すると 更地になるんですが・・。 過去と現在を瞬間移動！？ 不思議な体験をしてしまいました。 ※この擁壁、南側はともかく、この東側は 残しておいてほしかったですね。 ん？ この家、雨どいが設置されています。 豪雪地域の場合は、1シーズンで 雪に破壊されてしまうので設置しない と聞いたことがあるんですが・・。 周辺の家に、雨どいは見当たりません。 ※購入地の南側の道路を 西へ西へと 突き当たりまで行ってみました。 北方面を眺めてみると・・ みんな、当然のように無落雪屋根です。 車は 野ざらし駐車です。 ※同じく 南方面を眺めてみると・・ やはり、無落雪屋根のオンパレードです。 手前の家は、1台用のカーポートです。 ※購入土地の東側道路を、北へ北へと 行ってみました。 突き当りは線路でした。 やっぱりみんな、無落雪屋根です。 左の家は、階段も含めて玄関アプローチは、 防風・防雪の空間になっています。 ※購入土地の東側道路を南へ南へと・・ 広い公園を右に見ながら通り過ぎ、 大きな通りを突っ切って、 右側は学校のようです。 やはり、どこまで行っても、 無落雪のたいらな屋根ばかりです。 無落雪屋根の大きな欠点は、雨漏りです。 周辺のこれらの家々は 大丈夫なんでしょうか？ 無落雪屋根について、私の心配は、 もう一つあります。 「通気・換気」です。 木造住宅は、外壁内や小屋裏内その他に 湿気を滞留させないことが、 建物躯体を長持ちさせるために 大切で、 三角屋根の家であれば「棟換気」が可能で、 外壁や屋根の湿気を排出することができますが、 無落雪屋根の家では「棟換気」は不可能です。 外壁内の湿気を排出できずに、湿ったまま 長い年月が経過することになります。 建物が 長持ちするわけがありません。 ※結局、勾配の有る屋根はなかなか 見られませんでしたが、 購入地から北へ 2軒隣のお宅だけが、 このへんでは珍しい「三角屋根」の家です。 それでも、雨どいは設置していません。 屋根に 雪止めやスノーストップも 見当たりません。 （ 盛岡では これら全てを設置します ） おそらくですが・・ これから作業が進んで「提案コンペ」に なった時に、 屋根廻りに関しては、其々の工務店さんが それぞれの考え方を主張することになる かと思います。 その際に、「通気・換気」については どのように考えるのか？ 確認してください。メールをいただきました。2022.9.8(有)エフピー・ステーション 武田様 連日お世話になっております。 ブログ記事を拝見しました。※玄関ドアを開けて中に入って、 「うっ！」と 前につんのめりそうになる くらいの、奥行きの狭さですが、大丈夫ですか？ 昨夜、平面プランを眺めながら、 もう一案絞り出しましたので、 アドバイスをお願いします。 画像を添付します。 ※いいですね。 ソフトでパースまで作れます。 分かりやすくなります。 これだと、玄関から上がり框まで半間確保できます。 ※そうですね。 368の框は、颯爽と出入りできる若者と、 腰を一旦下ろしたい老後用。 184の框は、現在の私達夫婦や、 いつかできるであろう孫のため（気が早い？）。 狭いながらも、欲張ってみました。 靴棚に丸椅子を用意する必要もなくなるかも？ ※はい、そうなります。 どちらにしても、 珍しい玄関には変わりないかもしれませんね。 ※はい、そうなります。 よく、次から次へと アイディアが出ます。 ちょっと変則的な玄関なので、 日常生活で ケガ人が出ないよう お祈りします。 これから「提案コンペ」をする際に、 各工務店さんに、この部分についての アイディアをリクエストしてもいいと思います。 質の良いアイディアを披露する工務店さんは、 点数が稼げそうです。 ○ ポーチ下収納の計画は続行とします！ ○ 外置きの物置について サイズはハッキリとまだ決めていないので、 絵を変更しておきます。 夫が、物置を踏み台に、南面の窓からの 侵入経路になるかもと危惧しているので、 幅や高さ、もう少し検討してみます。 ※私は プロの泥棒さんではありませんが・・ この家に侵入しようとするなら、 通りに面する東面はもちろん、 同様に人目に付きやすい南面からも 侵入しようとは思いません。 人目につきにくい 北面はどうか？ 西面はどうか？ それとなく 見つからないように 探りを入れてみて、 北面と西面の窓は皆 小さすぎることを 確認して、この家への進入はあきらめます。○ 住居表示について 略 本日はこれにて失礼いたします。現地調査等、よろしくお願いいたします。 ※今日なもう 遅いので、 明日、飛行機に乗って行ってみます。 （ 数年前の景色なんでしょうね ）メールをいただきました。2022.9.7(有)エフピー・ステーション 武田様 連日お世話になっております。 昨夜、夫と玄関周りや南面の窓について、熟考しました。○ 上り框の高さを上げて、二段框に 外階段を一段減らすため、 上り框を一段分の208上げて 368 としました。 これを二段に分けて、一段を 184 としています。 広い玄関ではなく、スぺースに余裕はないのですが、 一部をカットしたホールを考えてみました。 画像を添付します。 三和土は１畳から0.7畳程度に減りましたが、 許容範囲です。 ※玄関ドアを開けて中に入って、 「うっ！」と 前につんのめりそうになる くらいの、奥行きの狭さですが、大丈夫ですか？ うちの近所の新築の家で 見かけたことは ありますが、 この業界に関わった約40年間で、 私が計画したプランには存在しません。 かなり珍しい玄関にはなります。 『上り框を高くすると、外階段が減らせる』 の原理がわからず、 理解するのに、休憩を挟んで3時間かかりました（汗） ※笑ってしまいました。 理解しにくい説明で スミマセンでした。 「玄関の土間部分を低くすれば、 外階段を一段減らせます」 のような表現の方が 分かりやすかったですね。 玄関ドアを基礎にめり込む感じにするということで、 合ってるでしょうか？ 立面プランに表現してみましたので、 ご確認をお願いします。 ○ 玄関ポーチが低くなって、下の収納は？ ポーチの高さが、1040 から 832 に減りました。 タイヤ収納庫として、計画は続行できますでしょうか？ 一旦、プランから扉を削除しています。 ※仮に、最悪 タイヤ4本が置けなかった としても、タイヤ以外のモノが、 物置きではなく こちらに収納できれば、 かなり助かると思われます。 セレナのタイヤ4本なら入る気はしています。 これ以上大きな車は、以後購入しません。 ○ １階南面窓の高さを再考し、結局2000に 2400に設置した場合、床からの高さは1230、 ハンドルの位置は1700くらいです。 夫に 「お義父さんみたいに、 肩より腕が上がらなくなったら、 窓の開け閉めがツライよ」 と言ったら、 少し考えて、「それは困る」と言いました。 という訳で、2000にします！ ※ここも、笑えました。 窓の高さが決まる理由も 色々あるものです。 老後を見据えた判断、大切なことです。 ※外沖の物置きですが・・ 具体的に高さは決まっていますか？ もし、あまり高さがないモノであれば、 現在のような配置で、 敷地内の採光や見通しを塞ぐのではなく、 背中をマイホームの南面に接するように 配置するのはどうでしょうか？ 高さ次第では、リビングの窓の開閉の じゃまになりますが、窓と物置きがお互いに 干渉しないようであれば、 そのような配置の方が 生活する上で スッキリしそうに見えます。 通りに 物置の背中を向けておくのも、 何か・・全体の外観上 スッキリしないような。 なお、計画する上では、このように カーポートや物置きを計画して 描き込みますが、実際の建築の際には、 図面に描かないことになると思います。 理由①：基準法違反の可能性。 例えば 建ぺい率オーバーになります。 大きい声では言えませんが・・ 建物が完成して検査が終わってから 外構工事にかかる・・ということで。 理由②：工務店を通すと高くなる。 専門業者に任せた方が安くなる。 2割ほどは金額が違ってきます。 舗装も含めて 外構工事（エクステリア）は、 工務店とは別に契約したい。 そのような点も、予め 銀行と相談して おきたいものです。※もし西隣にマイホームを建築するとしたら、 同じように「70cm上がり」をGLにして、 建築しそうですか？ 先ほど、草刈りついでに、土地の高さを再度測ってきました。 西側区画の北面から南に向かって約５ｍは、歩道より70～80㎝上がっています。雑草が生い茂って、春先より土が盛り上がって高くなっている気がしました…。 以南、歩道に向かってどんどん土は減り、歩道と同じ高さになっています。おそらくですが、西側区画を買う方は、北から南に向かって約5ｍは700以上の土があるので、あえて運び出すような事はしないのではないかな？と思います。 こちらが盛って、地続きにするのが自然（取り壊し前の状態に近い）かと思いました。 ※分かりました。700の高さで土留めコンクリート施工する想定で、立面プランを修正しています。 それでは、引き続きよろしくお願いいたします。 ※現地下見。 以前 現地下見を依頼されて「住居表示」 も教えてもらったと思いますが、 スミマセン、現地を見に行っていません。 また改めて、住居表示を教えてください。 以前の家が建っていた状態を確認して みたいと思います。メールをいただきました。2022.9.7(有)エフピー・ステーション 武田様 連日お世話になっております。 ※文章の序盤部分だけを取り上げて コメントします。 （ 以降の部分は明日 ）昨夜、夫と玄関周りや南面の窓について、熟考しました。 ※毎日、マイホームプランの打合せです。 楽しくてしょうがない日々です。○ 上り框の高さを上げて、二段框に 外階段を一段減らすため、上り框を一段分の 208上げて 368 としました。 これを二段に分けて、一段を 184 として います。 広い玄関ではなく、スぺースに余裕はない のですが、 一部をカットしたホールを考えてみました。 画像を添付します。 三和土は１畳から0.7畳程度に減りましたが、 許容範囲です。 ※う～ん、中途半端な感じですが、 最近の家で 無いことはありません。 『上り框を高くすると、外階段が減らせる』 の原理がわからず、理解するのに、 休憩を挟んで3時間かかりました（汗） ※声を出して 笑ってしまいました。 すみません、分かりにくい説明でした。 「玄関土間を低くすれば 外階段を一段減らせる」 のような表現の方が、分かりやすかったかも。 玄関ドアを基礎にめり込む感じにすると いうことで、合ってるでしょうか？ ※「めり込む」というのも ちょっと違うかと。 立面プランに表現してみましたので、 ご確認をお願いします。 ※玄関ドアの最下部は、基礎コンクリートの 天端より低くなるのが普通です、 それこそ、室内の床の高さに上がるには、 玄関の土間から「上がり框」分を どっこいしょと上がることになります。 この段差分、玄関ドアは低くなります。 下は、基礎コンクリート工事の様子です。 ※この後、コンクリートの立ち上がり部分の上に、 基礎パッキンが敷かれ、その上に土台が設置されます。 その土台の上が 室内の床の高さになります。 玄関の中には入った土間部分は、このように 床よりも低い状態になるのが普通です。 玄関の土間部分の高さに合わせて、 玄関枠がセットされます。 実際に建っている家を観察してみて下さい。 （ 運転しながら・・ではなく ） 基礎コンクリートの天端よりも、 玄関ドアの下端（玄関土間の高さ）が低い のが普通です。 （ その高低差＋α分が「上がり框」 ） なので、特に「めり込む」ということでは ないんですが・・。 今日は玄関廻りについてだけ、コメントしました。 以降の部分は、明日 コメントします。 それにしても Mさん夫妻、 普通にハウスメーカーに行って、お任せで 建てるより、はるかにお得な事になりそうです。 こうやって 自分でプランを練った後で、 複数の工務店さんを比較検討することで、 余分な「数百万円のお金たれ流し」は まったくしないで済むし、 毎日、行ったり来たりしながらも、 自分たちの家をカタチ作って行きながら、 どんどん 家づくりの新知識を吸収しています。 普通の人よりは 後悔の無い家づくりができそうです。 もう、毎日が楽しくて しょうがないですよね！『 これからの人生の 住居費総額 』賃貸の人生 ：3,489万円持ち家の人生：5,871万円《 M家 40代：4人家族 》 2022年6月 ※一生 賃貸住まいのキャッシュフローグラフ。 （ 一年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※グラフの根拠になる キャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※マイホーム取得の資金計画。 ※マイホーム取得後のキャッシュフローグラフ。 ※グラフの根拠になるキャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※参考にして、自分たちのキャッシュフロー表を 作ってみましょう。 『 これからの人生の 住居費総額 』賃貸の人生 ：3,489万円持ち家の人生：7,342万円《 M家 40代：4人家族 》 2022年5月 ※一生 賃貸住まいのキャッシュフローグラフ。 （ 一年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※グラフの根拠になる キャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※マイホーム取得の資金計画。 ※マイホーム取得後のキャッシュフローグラフ。 ※グラフの根拠になるキャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。現状診断後、メールをいただきました。2022.4.21(有)エフピー・ステーション武田様 佐々木様 こんばんは。 現状診断を受け取りました、ありがとうございます。 早速、マイホーム取得に向けて、生活設計シミュレーションを！と行きたいところなのですが、この度の転勤により、4月から 夫の収入が、手当分増額熱源が、オール電化から、ガス・灯油・電気に変更息子が少年団を卒団したことで、外食が減少3月末に軽自動車を1台廃車 (ヒアリングの段階で、任意保険の 年額3万円をカットし忘れていました） と変化がありました。 ※良い方に 変化があったようです。ここ数年の家計簿データよりも、収入が増えて、支出が減る傾向になると予想しています。 6月分の家計簿から、年間収支の修正が出来ると思いますので、キャッシュフロー表を訂正してから、改めて生活設計シミュレーションをご依頼します。 ※了解しました。 6月以降に・・。それまでの間に、何か美味しいものを準備しておきますね！ ※ ！？ 予想よりも早く現状診断が終える事ができたので、準備不足でした！すみません！！ ※ん？ 何か おいしそうなモノが送られて きそうなな予感・・引き続き、どうぞよろしくお願いいたします。 ※何やら 楽しみな 気分になってきました・・。 ※読者の皆さんも、記事を参考に 自分たちの生活設計を行なってみましょう！ まず、年金を知りましょう。 Mさん夫妻は 将来 このように受け取ります。 ※その年金手取り額を 老後のキャッシュフロー表に 落とし込んでみましょう。 Mさん夫妻の場合は このようになります。 ※キャッシュフロー表は、老後不だけでなく、 現役も含んだ 一生のモノを作成してみましょう。 左が現役で 右が老後です。 ※現役の拡大です。 ※老後の拡大です。 ※キャッシュフロー表の右端が「貯蓄残高」で、 一年ごとの「貯蓄残高」の推移が、 下の キャッシュフローグラフです。 このグラフで 以後の人生すべてが確認できます。 ※読者の皆さんも、自分たちのモノを作ってみましょう。 （ お金に振り回されない人生のために ）メールをいただきました。2022.4.11(有)エフピー・ステーション武田様 ご無沙汰しております。 2015年2月18日にメール顧問会員になりました、〇〇在住のMです。その節は、夫の単身赴任用のマイホーム取得シミュレーションなど、細かく計算していただき、ありがとうございました。 6年ほど、〇〇市に居りましたが、この４月に〇〇市に戻り、本格的にマイホーム取得に乗り出そうとしています。 メール会員の遠隔取得支援をお引き受けいただくことは可能でしょうか？ ※もちろんです。 改めて メール顧問会員になるための 案内を送ります。また、お引き受けいただける場合に、まずやっておくべき事がありましたら、ご教示願います。 ※人生最大の買い物です。 まったくの素人のままではいけません。 マイホームはもちろん、不動産についても 基礎的な知識は勉強しておきましょう。ご返信お待ちしています。 ※最近の記事で 土地を買って マイホーム建築 ・・というメール会員の記事を、 過去から追って 読み込むだけでも、 かなりの勉強になりますよ。 また、関連キーワードは、積極的に ネットで調べていきましょう。 当事務所でお手伝いする場合は、まず 現状診断、そして生活設計、それから マイホーム取得の実行支援へと進みます。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時あれ？ 什器プランはエクセル？・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて21年目のファイナンシャル・プランナー事務所（有）エフピー・ステーション宅建業免許：岩手県知事（5）第2138号電話：019‐629‐3115 FAX:019-629-3116メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ《 スタッフ ＆ 勤務シフト 》武田FP 1級FP技能士 宅地建物取引士 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 3級FP技能士 （ 日本一の ） 事務所：10時～15時
2022/09/14
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T工務店さんに決めようと思うけど ちょっと不安で
色々 調べてみました。 ※ここで、精神的に安心してしまいましょう。自分の頭で考える生活設計。クロアシネコの赤ちゃん！ STOP WAR！ STOP PUTIN！〇メール顧問会員のYさん（60代） （相談：生活設計・マイホーム建築）2013年5月 現状診断。2021.3.9 メール顧問会員（再）3.6万円/年 入金。2021.3.22 現状診断。2021.4.2 マイホーム建築 実行支援料：33万円/年 入金。2022.3.10 メール顧問会員 3.6万円/年 入金。 ※建築予定地です。 ※当事務所がお手伝いしているケースでは、 5の「住宅プラン・仕様が固まる」までは 私がすべて バックアップしているので、 3の「候補工務店のピックアップ」は、 最後の最後になります。 Yさんは「4プランと仕上げ表」ができて、 候補工務店に「提案・見積り」を 依頼しているところです。メールをいただきました。2022.9.13武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。 武田さんのコメントを拝見して他人事では無いので工務店さんの状況を確認しました。 T工務店さんのＨＰから抜粋・2021年に〇〇グループ入りして 5つの事業会社で木材・建築資材・ プレカット加工・住宅設備販売からリフォーム事業新築工事・建方工事まで行い住宅に関して川上から川下まで体制を整えました。 〇〇グループ入りの経緯は不明ですが、登記簿を確認したところ代表取締役の〇〇さんがお亡くなりになられて後継者不在？ 新しい代表取締役I様とは最初に伺った際にご挨拶をしました。その時は、諸般の事情も存じませんでしたので話題にもなりませんでした。最新の企業情報が2020年度のため現時点での株主構成は不明です。 Kホームさんとのつながりがどの様なものかも分かりません。資料では主要取引先にはなっていません。両社とも企業情報の評点が50点前後なので優良な中小企業と思われます。ここ1年で世の中の環境も様変わりしているので絶対に大丈夫だとは言い切れず、確たる根拠もありませんが家を建てることをお願いしても心配ないのではと思っています。 備考仕事で信用情報や謄本等を利用する機会があるため今回も参考になればと思いました。今後、T工務店さんとはお会いする機会もあるので差しさわりが無い範囲で伺ってみたいと思います。 ※添付された企業情報等 確認させて もらいましたが、年商数億円という、 いかにも実直な地元工務店さんという感じで、 好ましいのでは・・と思います。 特別 何かをやらかした・・のような 評判が聞こええてくるわけでもないなら、 あるいは 面談で 人物的な問題も感じないなら、 良いのではないかと思います。 あとは、見積り落ちとか、勘違い見積りとか、 ケアレスミスが無いかどうか確認して、 ということでいいと思います。 それでも もし、 T工務店さんが 建築のどの時点かで破綻！ なんてことになったらに関して、 精神的に備えるために、以下を参照ください。 マイホーム建築中や入居後 建築会社が破綻したら？ 請負契約をする前に・・ 見積書に「保険料」が計上されているか確認しましょう。 ついでに「保険法人」はどこか？確認しましょう。メールをいただきました。2022.9.11武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。 先週、新しい工務店さんをWebで探しましたが印象に残るところは見つけられませんでした。 ※そうですか。改めて振り返ってみると26箇所の工務店さんに連絡を入れ現時点で諸々の条件をクリアーした工務店さんは1箇所でした。 ※結局、そうなりますね。その工務店さん「T工務店」さんにお願いしたいと思います。 ※はい、分かりました。造作家具等は得意ではありませんが誠実にお客様目線での対応をしてくれているのでお任せしても大丈夫ではないかと思います。7月中旬に見積書を含めて再提案をしていただいてから約2ケ月経過しました。 ※そんなに待たせてしまったんですね。その時もお客様のご都合に合わせてのご返事で全く問題はありませんとのお言葉をいただきましたが、物価上昇も続いているので見積価格を含めて確認したいと思います。 ※了解しました。進捗があれば都度ご報告させていただきます。よろしくお願いいたします。 ※工務店さんを決めるにあたって、 チェックをしておきたいことがあります。 T工務店さんは、社長は現時点で何歳で、 跡継ぎについては どのような状況に なっているでしょうか？ これから 建築工事を完成した後、 数十年間 アフターメンテナンスの面倒 （ 無料とは限らないことですが ） を見てもらうことが 可能な状況でしょうか？ 考えたくもない 不運なことの確率は、 決してゼロ％ではありません。 過去のあり得ない不運な事例を紹介します。 岩手県での事例です。 全国フランチャイズイズの一員の工務店で、 社長は60代で 元大工さんです。 跡継ぎはいません。 当事務所が係わった「提案・コンペ」の結果、 みごと受注し、工事は上棟まで行きました。 地鎮祭には私も参加していましたが、 その際に社長は参加していません。 社員に聞きました。 「社長は どうしたの？」 「体調が悪くて 病院で検査しています」 それから着工して、さらに上棟後しばらくして 施主から私宛に電話が入りました。 「連絡がまったく取れません。 私たち どうしたらいいでしょう？」 会社に電話しても、携帯に電話しても、 まったく相手が出ないということです。 私もかけてみましたが、社長含めて 社員すべてと連絡が取れません。 社長が病気で これ以上 業務を継続できない ということだったのかと 思われますが、 そのような可能性を 社長が自身で感じて いるのであれば、 業務を終了するための準備が必要だったし、 「周囲に迷惑をかけない会社の畳み方」 そのようなことに思いを馳せるなんて ことのできない「職人さん」だったのか もしれない・・と思われます。 上棟から少しして 工事がストップ！ 信じられない状況に遭遇しました。 施主はもちろん、私もこんなことは初体験です。 瑕疵担保保険のルートから 工事継続の可能性を探ったり、 このような事案の工事引継ぎを経験した ことのある業者探しとか、 色々作業を行った結果、 何とか 完成入居まで行きましたが、 施主本人は、かなり余分にお金を負担しています。 このように、あり得ないような 恐ろしいことが、現実には起こっています。 建築業者さんを決める場合は、ぜひ、 相手の工務店さんをしっかり観察してください。 建築工事費の払い方も、 建築工事 請負契約書に記載されますが、 普通は4分割で払うことになりますが、 たとえば・・ 請負額が3100万円の場合、 契約時： 100万円 着工時： 1000万円 中間時： 1000万円 完成時： 1000万円 建築工事が進むにしたがって 払っていく、 出来高払いが一般的ですが、中には 着工時までに 半額以上をもらおうとする 工務店もいたりします。 そういう場合は、ちょっと慎重に 疑ってみる必要もあります。 他への支払いが迫っていたりして、 「自転車操業」をしている場合もあります。 契約してからでは遅いです。 契約前にチェックするべきこと、色々あります。メールをいただきました。2022.9.7武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。 本日の記事を拝見してとても心情的にすっきりしました。 さて、ご依頼いただいた各工務店さんの提示見積額を一覧表にまとめました。 当初プランから少し土地面積が減少したプランに変更になったため二分割しました。 延床面積は、見積書及び平面図を参考にしました。但し、記載されていない工務店さんもあったのでブランクにしています。 よろしくお願いいたします。 ※はい、ありがとうございました。 いただいた表を、記事に掲載できるよう 横幅を縮める加工を施しました。 ※それぞれが 勝手な基準で 金額を出してきました。 金額の開きも とんでもない状態です。 しかしまあ、各社各様、それぞれの業者さん、 個性が強いですね。 数か月かけて作ったプランを無視して、 まったく別のプランで提案してきたり （ かえって使い勝手が悪そうなプラン ）、 その工務店の標準プランに面積を掛け算して これが見積り額です・・って提出して （ 標準プランのレベルは ほぼローコスト ）、 つまり、含まれない項目が多数あったり、 「図面が完成しました。 これでよければ見積もり作業を 開始します。確認してください。」 ・・って言う図面に、玄関がなく、 出てきたモノは「一式見積り」だったり、 （ 何が含まれて 何が含まれないか不明。 どのようなレベルの部材・設備か不明 ） 一生懸命 忠実に見積もり作業はしたが、 自社の必要経費も計上したが、 総額がとんでもないことになっていても、 「これでは 受け入れられないかも」 という、普通の感覚が無い工務店さんとか、 まあ、個性豊かな工務店さんたちです。 ジャングルに迷い込んで、次々と 未知の動物に出会っているような感覚です。良い機会を頂戴したので・・・・私の忘備録としてこれまでを時系列で簡単にまとめてみました。 ・2021年3月より「現状診断」と 「家の４プランと仕上げ表」作成に着手。 ※ここまでは順調に進んでいました。・2021年11月に「４プランと仕上げ表」作成完了 ※私の知識と経験の無さでかなりの 時間を要しました。・2021年12月から工務店さん探しスタート ※当初は思っていたより簡単に工務店さんを 見つけることが出来ました。・2022年1月から 工務店さんの提案・見積依頼開始後現在に至ります。 ※ここからはかなりの労力と時間を費やす ことになりました。 2022年5月までに26箇所の工務店さんと コンタクトしました。 その後の工務店さんの対応は４種類に分かれて いきました。 ・提案・見積辞退 6箇所 ・返答・連絡等無し 11箇所 ・一括見積限定提示 5箇所 ・詳細提案・見積提示 4箇所 ※何を考えているんでしょうね。 「マイホームが建てたいです♪」 って、コンタクトしているのに、 返答無しだとか、事態だとかの比率が高いって。まとめ悲しいことに・・・一番多かったのが返答・連絡無し。一番少ないのが詳細提案・見積提示でした。 一括見積の内、２箇所は詳細な見積は出せないということで見積提示前に撤退。世の中はなかなか自分の思い通りに事が運ばないことを痛感しました。 決して「お客様は神様」扱いを望んではおりませんでしたが、素人の私には工務店さんの本音と建前の区別が付かず一喜一憂が続きかなりの難易度でした。お世辞ではありませんが武田さんのご支援等が一切無ければ糸の切れた凧のように其処らじゅうをふらふら飛び回って収拾が付かなかったと思います。まだ、終わっておりませんが、ここまで本当にお世話になりました。 ※もう少し、いっしょに 頑張ってみましょう！メールをいただきました。2022.9.6武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。 お断りするなら早いほうが良いと思い、本日お断りの連絡を差し上げました。 下記に工務店さんへの連絡内容とご返事をお送りします。工務店さんからは幾つかのお小言とご要望をいただきました。設計業務の範疇がどのようなものか素人の私には良く分かりません。また、見積書をたたき台に利用することも考えていませんが、既に終わったことで連絡する必要もご縁も無いのでそのまま放置します。よろしくお願いいたします。 ※工務店さんへの お断りの連絡文です。〇〇建設 〇〇様 いつもお世話になりありがとうございます。 さて、とても誠実で詳細な内容の御見積書をご手配いただきありがとうございました。 親戚の者にも連絡を入れ諸々検討させていただきました。建築費等は空調設備を加えると約3,800万円になります。施工面積が26.76坪なので約142万円/坪と理解しました。 ※本来 存在しない「施工面積」という概念は、 ハウスメーカーが勝手に作り出したモノで、 正規の「延べ床面積」よりも大きな面積 を使うことで、 「坪単価」を安く見せる効果が期待できます。 「延べ床面積」 ＜ 「施工面積」 姑息な手を使う 建築業者が増えていますが、 本来は「見積額」を「延べ床面積」で 割ったモノが「坪当たりの単価」になります。私の予算内では、老後の生活も考慮して約110万円/坪を上限と考えていました。 総額約850万円もの乖離を埋めることは並み大抵では無く現時点で調整の域を超えており、 ※このように、地元工務店どうしでも、 数百万円の価格差は 当たり前にあります。 比較検討せずに 当初から建築業者を 決めてしまってはいけません。〇〇建設様にご依頼することは無理との判断に至りました。 4月末から数か月に渡り諸々とお手を煩わせたにも関わらず ご要望に沿うことが出来ず本当に申し訳ございません。 諸般の事情をご推察いただきご理解を賜れればと思います。今回は大変お世話になり本当にありがとうございました。最後に〇〇建設様の今後ますますご清栄を祈念しております。 ※十分に礼をつくした お断りの連絡文です。 ※工務店さんからの 返信文です。Y様 おつかれさまです 了解いたしました お役に立てずに残念です 私からもお願いですが、見積り内訳書に記載している内容について例えば「フローリング」という指示に対してそれがどこのメーカーのどの品番の物なのか、私が選定して金額を落とし込んでいるものです。 ※見積もり作業として 当然のことです。それが、屋根、外壁、建具関係、住宅設備、外構設備等々全て選定作業が発生しています。 ※はい、普通のことです。本来ならばこれは建築の設計業務の範囲であるので、有料であるべきですが ※今 それを言うか？ 「提案・見積もり」を依頼した時点で、 「有料作業になるのでお金を払って下さい」 というべきです。 「お金を頂けないのなら できません」 と、その時点で言うべきで、 複数の工務店さんに 同様の依頼をする ということは 伝えられた上で 引き受けたのだから、 断られることも十分に予想されます。 どういう結果になろうが、 最後にグダグダ言ってはいけない。ご依頼いただけることに希望を持ち、作業を進めさせていただきました ご意向に添えなくなってしまった今、無償でこのお見積書をすることになります当初の考え通り、これに費用を請求するつもりはありません。 ※当たり前だ。 わざわざ 言ってはいけない。ただせめてものお願いは、他社さんとの協議の際に、私の見積書をたたき台のように利用する事だけはご遠慮下さい ※それぞれの業者さんが それぞれ 時間と労力を費やして「提案・見積もり」 をしてきています。 自分だけが 大変な思いをしたわけではない。そのように利用するつもりは毛頭なかったかと思いますが念のためその事をお伝えさせて下さい。 ※こうやって 別れ際に 往生際の悪いことを くり返すのは、非常に印象が悪いです。 でも、今回の経験で 学んだと思います。 自社の見積もり提示額は、 他に比べてかなり高額だということを。 このような経験をしないと、 各工務店さんは 自社の価格レベルが どの程度か？ 知らずに仕事をしています。どうぞよろしくお願いします。 お見積りのご依頼ありがとうございました ※この工務店さんは、ゼネコン出身で リフォームの耐震技術に力を入れていて、 これまでのやり取りから・・ 戸建て住宅の建築については あまり経験がないような印象です。 「採光」についても 分かっていなくて、 今回のプランは大きく変更しないと 建築できないとか、 失礼なことを言ってきたりして、 すごく高額な見積額を 何ともおもわず、 （ 普通の金銭感覚が無い？ ） のん気に提示してきたりして、 この最後の別れ方も 相手に嫌な印象 を残したりして、 経験不足、場数を踏んでいない、 そのような印象を受けました。 もちろん、これ以上のやり取りは不要です。 このまま サヨナラ・・ということでOKです。 ところで 私、整理整頓を忘れていましたが、 今回の各工務店さんの初回の提示見積額、 一覧で示して頂ければ ありがたいです。 見せて頂いたら「延べ床面積」で割り算して 表示したいと思います。メールをいただきました。2022.9.4武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。 コメント拝見しました。仰る通り採光の工務店さんの見積価格があまりにも高くてビックリしました。 建物自体の価格も高めではあるのですが、決定的なのは 現場管理費・諸経費と設計料が各々建物価格の5％に設定されていて約308万円にもなっていることでした。 ※はい、時々見かけます。 建築業者さん 其々の工夫だと思われますが、 直接の建築工事費以外の部分で なんとか利益を確保しようと独自の 「工夫」をしているケースが よくあります。 今回のように「見積書」に計上するケースや、 建築費以外の「諸費用」に 設計関係や申請関係の費用を計上するケースも、 時々見かけます。 比較検討する事なく 建築業者を決めた場合は、 その業者の言い値で建築する事になります。 今回のように比較検討している場合は、 Yさんのように「変だぞ」と気づくことが できますが、 素人が 業者の比較検討を全くしない場合は、 そのまま建築業者の「言い値」で建築 することになります。 数百万円も損をしていても、気づきません。 （ 当たり前 ）伺ったときはシンプルな事務所に事務員さんも不在でした。これなら諸経費も少ないのではと期待していましたが、残念な結果となりました。今週中にお断りの連絡を入れる予定です。 ※はい、見積額が 予算より 2～3百万円高い といった程度なら、工夫のしようがありますが、 500万円とか800万円とかの開きでは、 まあ、問題外の部類でしょうね。新たな工務店さん探しの予定ですが、既に近隣の工務店さんは相当数連絡していますので見当たらなければバルコニーの工務店さんにお願いすることも考えたいと思います。 ※そうかも・・ですね。 かなり、待たせてもいるでしょうし。工務店探しを始めて既に10ケ月が経過し多様な工務店さんと接してきました。決して急いではおりませんが中々進みません・・・・ ※10ヶ月もたっていたことに 驚きました。バルコニーの工務店さんは、最初のプランでも変更後のプランでも計10箇所以上の工務店さんの中から最終候補として唯一残っており見積金額も妥当と思われます。 ※そのようですね。来週いっぱいまで時間をかけて工務店さん探しを続けて結論を出したいと思います。 よろしくお願いいたします。 ※数多くの工務店さんに接触してきて、 各工務店によって、特徴・考え方・やり方 等々がまったく違うし、 「見積金額はさらに まったく違う」 ということが、理解してもらえたと思います。 読者の皆さんも 慎重な行動を・・。 「同じ内容でも 建築価格は数百万円も違う」 「早い時期に 建築業者を決めてはいけない」メールをいただきました。2022.8.6武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。 採光の件で少し慌てた工務店さんと面談をして参りました。 要件は、提案及び見積書を提出する前に私の要望を確認したかったとのことでした。 ※まあ、そうでしょうね。そこで、武田さんと数か月掛けて作成したプランを中心に私の家への想い等をお伝えしてきました。 ※数か月 かかりました。設備のグレードについても尋ねられたので、丈夫で長持ちシンプルで清掃が簡単な機種を希望しました。 ※どのレベルで見積もるか？によって、 金額は大きく違ってきます。採光の件は本当にご存知無かったようで色々な資料を調べても解らなかったと仰っていました。ただ、すでに解決済なので私からはあまり触れませんでした。 ※本当に知らなかったようですね。 10年以上 社長をやっていますが、 あまり 一戸建て建築をやってこなかった のかもしれません。 ゼネコン出身ということもあるし、 （ ハウスメーカー出身だったら違う ） 耐震診断やリフォーム等を強調しているし、 「建築」にとどまらず 「建設」全般を 請け負っているのかもしれません。 ということであれば、新築の一戸建ては あまり経験がないのかもしれません。とても誠実な社長さんで信頼は出来そうですが少し頼り無い感じでもありました。 ※経験豊富であっても、経験不足であっても、 「誠実」さは 最低必要要件です。本社が今までの工務店さんの中で一番シンプルだったので諸々の経費負担は少ないのでは思いました。 ※ホームページで見ても、スタッフが 少人数だということが分かります。 余計な経費負担が少ない 最低条件です。 ひるがえって、スタッフが大勢いる ハウスメーカーや有名工務店は、 大きな経費負担を抱えています。 ①常設の展示場を運営している。 ②宣伝・広告を頻繁に見かける。 ③発表会やセミナー等を頻繁に開催。 ④立派なカタログや資料を使っている。 ⑤直接 建築工事に関係ない人員が多い。 そのようなハウスメーカーは、当然 建築工事費が 非常に高くなります。工法についても希望を聞かれたので親戚の者から耐震については心配無いと言われていると伝えて在来工法でお願いして承諾してもらいました。ＳＥ工法は申請費用等が上乗せになるので価格は高くなると仰っていました。 平面図や立面図、設備什器等の資料も拝見しました。此方の工務店さんも造作家具等は不得手ということだったため既製品でのご提案を依頼しました。 ※造り付け収納や造り付家具を造作して もらえると、 統一感のある内装の家を造ってもらえて、 なかなか いいものなんですが・・。此方の仕様書通りに進めて早めに見積書をご手配いただくことをお願いして無事終了しました。 見積書等が届き次第改めてご相談させていただきます。よろしくお願いいたします。 ※「提案・見積もり」、楽しみに待ちます。メールをいただきました。2022.8.3武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。 昨日の心強いコメント拝見しました。ありがとうございます。 本日、武田さんのアドバイスに沿って役所に問い合わせました。結果、採光評価は可能で問題無しという判断でした。 ※そういうことになります。直ぐに工務店さんに連絡を入れました。 工務店さんからも連絡があり審査機関に確認したところ 役所と同様に採光評価可能という判断だったそうです。 ※そういうことになります。経験不足で失礼しましたというお詫びと ※本当に 知らなかったのでしょうか？ 営業上の作戦で 客を揺さぶってきた ということは 無いでしょうか？現行プラン通りで行けるとの回答でした。 ※当然のことです。 失礼な話です。一体全体何だったのかという顛末でしたが一件落着で安心しました。 ※本当に経験不足なのか？ あるいは 面談して話を進めるための作戦だったのか？ 前者なら 建築を任せるのが不安。 後者なら ずる賢こい人物で不安。このままお任せして大丈夫かと心配もありますが、雨降って地固まるであれば何よりです。 ※であれば いいですが。プロである工務店さんも色々なのですね・・・・ ※どんな業界でも 色々なプロがいます。貴重なアドバイスありがとうございました。今後ともよろしくお願いいたします ※各工務店さんを 冷静に 観察していきましょう。今回の経緯は下記をご参照ください。よろしくお願いいたします。 ※Yさんから 工務店さんへの連絡文。〇〇建設 〇〇様 お世話になっております。 採光に関して確認してみました。お問合せ先〇〇部 建築審査課 〇〇様 「吹き抜けの採光評価は可能ですが 大きさにより判断されることになります。 ご質問内容の2階で2.6ｍ×1.6ｍ程度の サイズであれば評価計算に入れる 事は可能と判断します。 但し、確認申請は民間数社と区役所の場合 がありますので 民間について 改めて確認が必要だと思います。 心配な点があれば建築プランを持参のうえで ご相談してもらえれば より具体的にお答えするこも可能です。 ただ、伺った限りでは問題無しと判断します」 お電話での相談でしたので素人がどこまで適切に内容を伝えられたか心配ではありますが状況についてお知らせいたします。天窓は避けたいと考えております。現行プラン通りに進めて参りたいです！！ よろしくお願いいたします。 ※工務店さんから Yさんへの連絡文。Y様 おつかれさまです 私も民間の審査機関「〇〇防災・建築まちづくりセンター」の審査機関に確認してみました区役所よりも民間の方が、判断に融通が利く、場合が多い印象だったので民間に確認してみましたが区役所でも吹抜けの採光評価が可能だという判断をするということは私の方が採光評価に関して厳格になりすぎていたようです。 ※ ・・。民間でも同様な回答でした。建築プランを持参の上で、という点も同様でプランを見て、どういう根拠をもって採光に有効とみなすか判断させて下さいという事で、いずれにせよ前向きに検討してくれる事でした。 ※ ・・。経験不足にて失礼致しました。 ※本当に 経験不足なら 頼りないです。吹き抜けを評価しても良いのなら、現在のプランで大幅な変更なく行けるかと思います ※失礼な話です。 プランのチェックを お願いしたわけでは まったく、ありません。 最初から「このプランで提案願います」と 依頼しています。 すなおに 対応してもらえばいいだけです。どうぞよろしくお願いいたします ※この工務店さんを訪問してみました。 1982年設立。 現社長は2代目。 ゼネコン勤務後 2010年 社長就任。 リフォームでの耐震工事が多い？ SE工法・・という言葉も見えます。 社長は同じ地域で10年以上 やっていて、 狭小地での建築の経験が無いわけが ありません。 吹き抜けが「採光」に有効なこと、 知らなかった・・では 済みません。 土曜日に面談して 何を言うのか・・？ SE工法を売り込んでくるのでしょうか？メールをいただきました。2022.8.1武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。 面談日が確定しました。採光に関して幾つかご相談したいということです。面談日によくよく内容について伺って参ります。また、ご相談させていただければと思います。ただ、天窓については以前違う工務店さんからも提案を受けましたが、明るさには貢献せずに維持も大変なのでお断りしたいです。 よろしくお願いいたします。 Y様 おつかれさまですご返信ありがとうございます8/6（土）10：30よりよろしくお願いいたします 敷地測量図ありがとうございます敷地図CADデータとして再現できました 採光に関して、現在の計画では、西面と東面の1階部分の開口が採光を確保できるとして評価できませんでした。 ※2階が乗っている部分の1階の開口は、 「採光」は確保できなくて 当然です。平屋になっているキッチン部分の開口は評価できますが、 ※2階が乗っていない部分の開口は、 「採光」が確保できる可能性が高い、 当然のことです。ダイニング部分は評価できずダイニングキッチンの採光が確保できません。 ※そんなことはありません。吹き抜けは基本採光には評価できず、天窓ならば評価できます。 ※「天窓」が評価できるのはもちろん当たり前。 しかし、「吹抜け」が「採光」確保に有効 なのも、普通のことです。プランでは吹き抜け部分の2階に窓があるので、実際は暗くはないのかなと思いますが建築基準法上の評価計算に合致させるには、2階の採光を1階に評価することはできないと思います（念のため審査機関にも確認してみます） ※勝手に そう思っていないで、念のため 審査機関に確認してみてください。天窓を付けるとして計算してみてどうか？という状況ですが、いずれにせよプラン変更が必要になってくると思います ※そんなことをする前に、役所での確認が先です。 できれば、Yさん自身が「建築指導課」等に 直接 確認してみることをお奨めします。 （ この工務店さんと 面談する前に ） 本当は 私がプランを持参して行って、 役所で確認できればいいんですが、 物理的に不可能なので、申しわけありませんが、 Yさん自身が電話で確認してみることを お奨めします。 「吹抜けの窓は「採光」計算に有効ですよね？」 それだけのことについての見解を確認して もらえばいいことです。 もし 具体的な資料が無いとお答えできない とか言われたら、 資料を持参して面談してもらえば、理想的。リビングに関しても南側の窓をもっと大きくしないと、リビングの採光も確保できていません ※大きなお世話です。 リビングの上部は 大きな吹抜けです。 南・西・東の窓から 十分な「採光」が 得られます。南側にも収納を設けるというご希望でしたが、掃き出し窓にしないといけないかと思います ※よけいな お世話。2階を狭くするとか建物形状を変更するしかないかな？という状況でしたのでその状況についてもご説明させて頂ければと思います どうぞよろしくお願いいたします ※何やら せっかくのマイホームプランが、 いじくられて 全く別の建物を提案 してきそうな雰囲気です。 計画をかき回されそうな感じがします。 （ これが この工務店さんのやり方？ ） どのような業種でも、 ちょっと相手に不安を与えたところから ビジネスが始まる・・という手法があります。 そして、「面談」をすることで、他を排して お客さんを自分のペースに引き込みやすい （ 仕事の受注に大きく前進できる ） 状況を作ることができます。 ダイニング上部 小さな「吹抜け」からの「採光」、 リビング上部 大きな「吹抜け」からの「採光」、 2カ所とも 「採光計算」するまでもなく、 プランをざっと見ただけで 「採光」はクリア♪ ということ、今日 あらためて 知り合いの1級建築士との会話で確認しました。 面談前に 役所確認を済ましておいて、 Yさん自身が確信を持っておいたほうがいい ように思います。 以下は、参考のために 過去の顧問会員の 間口の狭いマイホームの建築事例です。 （ 東西は 隣地境界ギリギリ ） リビングとダイニングについて、 似たような「採光」を得にくい状況での 事例でしたが、 リビングの上部の大きな吹抜けの、 南・西・東の窓から 「採光」を しっかり確保しました。メールをいただきました。2022.7.26武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。 武田さんからいただいた提案を工務店さんにお伝えして感想を伺いました。 結果、東西幅いっぱいまでバルコニーにする形が良いとのご返事でした。また、費用も増額無しで施工してくださるそうです。此方の工務店さんの誠意とやる気を感じてとにかく有難いと思った次第です。 東西幅いっぱいでご返事してもよろしいでしょうか？ ※はい、もちろん OKです。下記に内容をお知らせいたします。 ※以前にもお話しましたように、 バルコニーは 家の各部位の中で最も ・雨漏りがしやすい ・壁内に湿気が残りやすい そんな部分になりますので、 （ 腐った木部写真をいくつか掲載済み ） そのための具体的な対策を断面図等で きちんと確認しておきましょう。 この工務店さんだけではなく、候補の 工務店さんすべてにお願いしましょう。 それぞれ 違う説明をするかもしれません。 《 お願い 》 工務店さんとのやり取りの際に、 当ブログ記事をコピーして そのまま 貼り付けて相手方に送るのは、 やめて頂ければと思います。 （ 私の素性がばれてしまう可能性が ） 絵をコピーして貼り付けるのは構いませんが、 私の文章をそのまま貼り付けるのではなく、 Yさんの文章に置き換えて連絡して頂ければ ありがたいです。 ※工務店さんからYさんへの連絡。Y様お世話になっております。ご連絡をいただき有難うございます。バルコニ－の件、恐れ入ります。 ご提案の2案につきバルコニ－の広さ、構造の安定をふまえると 黄色の東西幅いっぱいまでバルコニ－にする形が良いと思い費用につきましてはバルコニ－が広がる分も増額無しで納めさせていただきます。 ※増額になる分はきちんと伝えた方が、 本当は いいと思いますけど。 これからさらに具体的な打ち合わせを 重ねていく中で、 さらに色々な懸案が出てくると思います。 そのたびに、 「あ、それも増額無しでやります。」 のようなことが繰り返されれば、 逆に 気持ちが悪くなるかもしれません。オレンジの梁の延長上のエリアですとバルコニ－の手摺笠木とサッシが干渉するのでサッシの幅を少し詰める必要があり、 ※そういうことになりますね。バルコニ－が狭くなりサッシの幅も詰めるのは少々もったいない気がいたしまして・・。私としましては構造的にも安定して広いバルコニ－と見栄えもシンメトリ－になる東西幅いっぱいのバルコニ－が良いと思い、いかがでしょうか。 ※はい、それが一番だと思います。 （ 増額無しでやることは気になりますが ）ご提案に関するお返事のみになりますが、またご懸念な事ございましたらご連絡下さいませ。宜しくお願い致します。〇〇工務店 〇〇 ※Yさんから 工務店さんへの連絡。〇〇工務店 〇〇様 お世話になっております。 早速、お教えいただいた内容を知人に知らせました。 ※この「知人」は、武田FPのことです。知人からは〇〇様のご提案と説明は親切丁寧な内容で勝手に変えた等のお詫び等は全く必要なく真剣に検討してもらっている事を理解しましたとのことでした。知人からの提案は下記の通りです。 構造的に安定して見栄え（シンメトリー）も確保される方法としては、建物の東西幅いっぱいのバルコニーにする。（ 下の絵の 黄色の部分 ）という方法があります。もちろん増額になると思われるので、許容範囲なのか？ 金額の確認が必要です。 ※もう一つの方法としては、絵のオレンジの部分をバルコニーにするもので、梁の延長上なので 構造的に安定するし、金額的にも増額は無いと思われます。見栄え（シンメトリー）も、よくよく気を付けて見ないと、「ちょっぴり右に寄っているのでは？」なんて、だれも気づきません。 上記提案はいかがでしょうか？感想をお教えいただけたら幸いです。よろしくお願いいたします。メールをいただきました。2022.7.22武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。4番目の工務店さんから届いた回答をご報告いたします。ご確認をお願いいたします。 玄関の無いプランの工務店さんはとても熱心に取り組んでくれていたので期待していました。残っている3箇所の工務店さんのひとつでもあります。たまたま、忙しくて音信不通なのだと思いたいです。 もう一軒の工務店さんは月末提案に向けラストスパート中というお知らせが届いています。ありがたいです！！ ※残っている3社は、皆 一生懸命な感じです。 ※ちょっと いびつな玄関やリビングになって いますが、 それもこれも 幅910mmの耐力壁を確保して 「耐震性」を考慮した結果です。 そのような考慮が必要無ければ、 玄関もリビングもいびつな形にはなりません。 （ 大地震は必ず来る！ を前提の家造り ） この工務店さん、しっかり「耐力壁」を意識 してくれています。 これまでに消えて行った工務店さんの中には、 この玄関の「耐力壁」の910mmを 意識して いないところもあったような・・。 ※支える柱がない「跳ね出しバルコニー」について、 分かりやすい説明をしてくれています。お世話になっております。ご質問いただきました件につき 1. バルコニ－をずらした件につきましては1階建物の両側の壁は耐力壁として壁の幅を広く取りたく耐力壁の両端には柱を設置するようになります。構造では2階バルコニ－が跳ね出し（持出し）バルコニ－になるので下に柱がある場所から柱を梁に乗せて梁を持ち出し床を指示する構造になります。均等バルコニ－の構造ではバルコニ－の両側の壁は下に柱が無いので建物から梁を持ち出すのではなくバルコニ－の先端梁を両側に待ちだして床を支持します。 ※分かりやすい説明です。耐震性には変わらないですがバルコニ－を片側にずらしたのは梁の上にバルコニ－の手摺壁が乗れば安定すると思われ勝手ながら変えさせていただいた次第で申し訳ありません。 ※謝ることはありません。決して出来ないという事ではなく均等バルコニ－も可能であり、梁成が少し大きくなりますが窓高さも確認いたしまして可能になります。（お見積り金額に変わりもございません）概略ではありますが均等バルコニ－の梁掛けのイメ－ジ概略図添付致します。 ※上の絵です。恐らく先日の私のご説明も分かりずらかったと思い申し訳ありませんでした。 ※前回の記事でも書きましたが、 構造的に安定して見栄え（シンメトリー）も 確保される方法としては、 建物の東西幅いっぱいのバルコニーにする （ 下の絵の 黄色の部分 ） という方法があります。 もちろん増額になると思われるので、 許容範囲なのか？ 金額の確認が必要です。 ※もう一つの方法としては、絵の オレンジの部分をバルコニーにするもので、 梁の延長上なので 構造的に安定するし、 金額的にも増額は無いと思われます。 見栄え（シンメトリー）も、よくよく 気を付けて見ないと、 「ちょっぴり右に寄っているのでは？」 なんて、だれも気づきません。 2. 水廻りの設備につきましては先日のお見積りご説明で抜けており重ねてお詫び申し上げます。前回、TOTO商品でご提案しておりましたがコロナの影響からTOTO商品の出荷が不安定になりリクシルの方が今は安定的な入荷が出来るので今回はリクシルにてご提案させていただきました。グレ－ド、仕様につきましては前回のTOTOと同等になります。勿論、TOTOも安定した出荷が見込まれるようになれば変更も可能になります。 2点、私のご説明が不足しており恐れ入ります。またご不明な事ございましたら何なりとご連絡いただきたく存じます。ご検討の程宜しくお願い致します。 ※誠実で 一生懸命で、チョンボも見られず、 信頼できそうな 好感の持てる工務店さんです。 何度か接触を繰り返すうちに、 「え？！」 と驚いたり 疑問を感じたりするような部分が いくつか 垣間見える工務店さん、 （ 工務店に限らず ハウスメーカーでも ） 時々いたりします。 後は、この工務店さんの金額レベルがどうか？ ※以下は、5/25時点の「4プランと仕上表」です。 ※1階平面プラン。 ※2階平面プラン。 ※これは 延べ床面積の計算です。 82.10㎡、24.84坪の家です。 ※以下、什器プランの全体像です。 ※立面プランの全体像。 ※仕上表です。 ※左側の拡大。 ※右側の拡大です。 ※配置・外構プランです。 ※熊本地震。 新築後 数十年で 必ず 大地震が来る！ これから新築を計画する人は、そのような 前提で しっかりプランを考えましょう。 震度7が2度も襲ってきた あの熊本地震で、 耐震等級3の家は倒壊しませんでした。 が、まったく無傷だったのではなく、 半壊や一部損壊は ありました。 ※逆に 興味深いのは、耐震等級3ではない かなり以前の木造住宅でも結構な割合の住宅が、 「無被害」という事実にも注目しましょう。 「2階の重い外壁部分を1階で受けていない家」 が、軒並み かんたんに ペシャンコになっています。 1階の耐力壁の位置や量（直下率）、大切です。 間取りを考案する際には 注目したい部分です。 一般的な総二階の家であれば ほぼ問題になることはありませんが、 1階よりも2階が小さい間取りの家を計画する際には、 十分な配慮をしたプラン作りが必要になります。 また、 頭が重い瓦屋根は、耐震とう意味では問題外です。 木造建築のマイホームで、「通気」は 非常に重要な事柄です。きちんと認識しておきましょう。 ※生涯最大の買い物です。 何にも知らないまま 買ってはいけない。 ※木造住宅の外壁や屋根の内側の「水分や湿気」を 放置しておくと、大変なことになります。 この絵のように、「湿気」を上へ上へと通して、 最終的には 屋根のてっぺんから排出しなければ なりません。 という絵を示しておきながら、黄色の〇部分の バルコニーの外壁の「通気」、どうするんでしょう？ 物理的に 「通気・排出」は不可能に見えます。 ※このような仕組みになっていることは、 しっかり 理解しておきましょう。 木造住宅の外壁の内部や 屋根の内部が 新築後 1～2年で 湿気でグダグダに腐って しまっていたら、 「高気密・高断熱」も「地震に強い家」も、 ただの念仏に過ぎないことになります。 外壁内の通気、非常に重要です。 ※湿気は、木造建物の大敵です。 デザインの好みで縦サイディングにすると・・ 外壁内の通期は 不十分になるかも というお話です。 ※これは、よくある 横貼りサイディングです。 ※こちらは 縦張貼りサイディングです。 斬新な イメージです。 ※横貼りサイディングの下地の胴縁です。 サイディングを横貼りにするためには、 タテ胴縁を採用します。 （ 胴縁は、外壁内の通気を担います ） ※縦張貼りサイディングのための、横胴縁です。 （ 胴縁は、外壁内の通気を担います ） ※で、自然の風が吹くと・・ 外壁の通気層内の空気がどう流れるのか？ コンピューター解析実験が行われました。 ※細かな話は 省略して 結論を示します。 自然の風が、外壁内の空間を どのように 流れるのか？ 胴縁の設置は 規定通りのすき間を残して 成されています。 ※横貼りサイディングの タテ胴縁の場合は、 窓の下部分の空間の空気はよどむが、 AとBについては、下から上へ空気が抜けた ということです。 ※縦貼りサイディング用の横胴縁の場合は、 下から入った空気が ほとんど一番下で 滞留したまま、上へ抜けることは無かった ということでした。 ※胴縁の主な役割は、外壁内の通気をよくして 余分な湿気を輩出することにあります。 この実験結果からは、 縦サイディングを採用するための 横胴縁は、 湿気の排出という意味では、好ましくないかも しれない・・という結論になっています。 ※以下は、屋根廻りの換気に関連する参考記事です。 外壁塗装屋さんのHPより、絵や写真を拝借 して 説明します。 高気密 高断熱の家は、そのままでは 小屋裏（屋根裏）に 熱気も湿気も こもります。 色々 不快なことが 起こります。 ※棟（むね：屋根の頂上部分）に 換気装置を 設置することで、湿った空気や暖かい空気を 常時、自然に排出することができます。 ※家の換気は、棟換気だけでは不十分で、 軒（のき）換気とセットで、威力を発揮します。 吸い込み口と排出口のセットです。 ※棟（むね）換気の仕組み。 断面は、以下のようになっています。 ※このような製品を 取り付けます。 ※吸い込み口である 軒（のき）換気の 有孔ボード。 ※なお、棟換気も軒換気も、自然換気で、 動力や電気を使うことはありません。Yさんの 現状診断の結果は 以下です。2021.3.22 ※読者の皆さんも、自分の生活設計資料を 作ってみましょう。 ※Yさんの 年金手取り額は、月に 15万円ほどです。 （ 年に 182万円です ） ※キャッシュフロー表の収入欄に、年金182万円 を記入します。 それぞれの支出も 支出欄に記入します。 ※その結果、Yさんの老後のキャッシュフローは、 このようなグラフになりました。 （ これは、一年ごとの貯蓄残高の推移です ） ず～っと、お金が増えも減りもしませんね。 ということは、支出は 年金の15万円/月と ほぼ 同じ金額で生活するということです。 ※キャッシュフロー表の右端が「貯蓄残高」で、 各年のこの金額がグラフに なっています。 「老後 2000万円不足」する人は、 「毎月の収入より5万円多い支出」をする人 のことです。 そのような バカなことをしなければいいだけ のことで、極端な事を言えば、 貯蓄は無くても老後生活ができます。年間顧問料、入金を頂きました。2021.3.9武田つとむファイナンシャルプランナー事務所御中 お申し込みを受け付けていただきありがとうございます。年寄りのため若い方々の参考にはならない事例なのでと…断られたらどうしようと．．．少し緊張していました。 ※私の方が さらに年寄りです。 人生はいろいろです。 いろいろな人生をプランニングして 記事にアップすることで、 幅広く 読者の皆さんの参考になります。二回目のライフプランニングとなり診断結果が今からとても楽しみです。とにかく現状診断に向けて一生懸命取り組んで参ります。 ※がんばりましょう。 一度やっているので、要領は分かっています。前置きが長くなりましたが先程年間顧問料の振込を終えました。ご確認をお願いいたします。 これから一年間よろしくお願いいたします。 ※入金、確認しました！ ありがとうございました！ さっそく、お楽しみのヒアリングシートを メール添付で送りました。メール顧問会員 申し込みの連絡をいただきました。2021.3.8【メール顧問会員】申し込みの件武田つとむファイナンシャルプランナー事務所御中 〇相談内容 2013年5月にライフプランニングを作成していただきました。その後、義母が亡くなり私も今年9月に二度目の定年を迎えることになります。 定年を機に実家の土地に終の棲家を建て兄夫婦と養女にした姪夫婦と同一敷地内で生活を営むことを考えています。 ※マイホーム建築と老後の生活設計ですね。現在住んでいる家は売却する予定です。 新しく家を建てるにあたり予算や家を建てた後の生活費の過不足等諸々のご相談ご支援を賜りたく顧問会員を申し込みする次第です。 ※分かりました。併せて新しく建てるマイホーム建築支援もお願いしたいです。土地は所有しておりますので新たに探すことは考えておりません。 建築に関してはすべてファイナンシャルプランナー事務所を通じて進めて参りたいと思います。 ※了解しました。遠方のため伺うことは出来ませんがメール等でご支援いただけたら幸いです。 よろしくお願いいたします。 〇生活設計についての意識 一人暮らしも丸４年を過ぎ特に不自由もなく過ごして参りましたが、今後、一年一年年齢を重ねていくに従い体力や知力等の衰えが進み周囲に迷惑をかけることも想定されます。 親族が住む場所で残りの人生をゆっくりと安心して過ごしたいと考えております 〇住所 略 〇家族構成 60代 会社員 （一人暮らし） ※メール顧問会員になるための 案内を送りました。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時保険を理解してしまえば、安心 だべ。 ・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて20年目のファイナンシャル・プランナー事務所。《 顧問会員を希望する場合は 》「顧問会員って何？」で内容を確認の上 ご連絡下さい。電話：019‐629‐3115 メール：fpst@axel.ocn.ne.jp
2022/09/14
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マイホーム建築工事中 もし建築会社が破綻したら？
我が家の面倒は だれが見てくれるの？ ※請負契約時点に確認しましょう。自分の頭で考える生活設計。 STOP WAR！ STOP PUTIN！マイホームが完成して入居後に、あるいは、建築中 完成前に、建築会社が破綻したら？ ※我が家は どうなってしまうんでしょう？ 建築会社と請負契約をする前に、 きちんと理解しておきましょう。 どこに注意を払うか、確認しておきましょう。新築住宅を供給する住宅事業者は、平成12年4月に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」により、住宅の主要構造部分や雨水の浸入を防止する部分の設計ミスや施工ミスによる欠陥（瑕疵）に関して、10年間の保証責任（瑕疵担保責任）を負っています。 ※元々、建築会社には、 「10年間は きちんと面倒みなさいよ」 と 義務付けしてていました。しかし、平成17年の構造計算書偽装問題を契機に、住宅事業者が倒産等によって修理等ができなくなった場合、住宅取得者は、自ら修理したり建て替えを行わざるを得ないなど多額の負担が生じることが明らかになりました。 ※面倒をみてくれるがずの建築会社が 破綻して 無くなってしまったら、 すべて自分で対応することに・・。このため、住宅取得者の利益の保護を図ることを目的に、平成19年3月「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」（住宅瑕疵担保履行法）が成立し、 平成21年10月以降、住宅事業者は、新築住宅かし保険への加入などにより十分な修理費用を賄えるようにしたうえで新築住宅を引き渡すこととされました。 ※建築会社が いなくなっても、保険で 対応してもらえるようになりました。 ざっくりと、以下の絵のようになります。 ※ちゃんと 保険に加入してもらうために、 解約前の見積書でもチェックしましょう。 この保険料が計上されているかどうかを。 そして、請負契約後に保険の申込みを、 本人ではなく 建築会社が行います。 この申し込みも、きちんと確認したい。 これ、重要です。 工事途中で万が一 建築会社が破綻した場合は、 保険契約に基づいた 基礎工事等の現場写真撮影などの資料が、 途中から別業者が代わって工事を 引き継ぐために必要になります。 保険申し込みをした上で 着工しているか？ この確認は、非常に重要です。 ※建物が完成して引き渡しの時点で、 保険契約書類をしっかり確認、受け取りましょう。 完成入居後、10年もたたずに 建築会社が破綻！ 建物の構造部分に不具合が発生！ のような場合は、保険が適用になって、 補修等の費用を出してもらうことになります。 その際には、下の 認定された5つの保険法人の どれかが、対応してくれることになります。 請負契約の際に「うちは どこかな？」と、 最初から 確認しておきましょう。 理解してもらいやすいように、国土交通省の 外郭団体が、マンガで説明しています。 ご参考に・・。隊長！ また おバカさんを発見しました！・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて21年目のファイナンシャル・プランナー事務所（有）エフピー・ステーション宅地建物取引業免許：岩手県知事（5）第2138号電話：019‐629‐3115 FAX:019-629-3116メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ《 スタッフ ＆ 勤務シフト 》武田FP 1級FP技能士 宅地建物取引士 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 3級FP技能士 （ 日本一の ） 事務所：10時～15時
2022/09/14
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☆保険の契約者貸付で 住宅ローンの繰上返済！？
トータルでお得な気がするんですが、どうでしょう？ ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。 STOP WAR！ STOP PUTIN！Q生命保険の契約者貸付と住宅ローン返済について質問です。 契約者貸付の利率が年3.0％で60万円を借りて、そのまま住宅ローンの繰り上げ返済に充てたとします。 ※おバカさんです。 その「仮定」自体が おバカな発想だし、 「契約者貸付を利用する」という発想も、 おバカな行為です。住宅ローン残高が2,000万円、借入利息0.8％、返済残期間20年の場合、半年に30万円ずつ年2回繰上返済するよりも、借り入れた分で一括返済し、生命保険会社に対して毎月5万円ずつ返していく方がトータルの返済額（利息負担額）は減るような気がするのですが、どうでしょうか。 ※おバカさんです。 「高金利の借金で 低金利の借金を返す」 ことに お得な気がするのであれば、 病院に行って診てもらった方がいい、 そんな おバカなレベルですよ。宜しくお願いします。 ※そもそも、契約者貸付が受けられると いうことは、 保険で貯蓄しているということです。 保険で貯蓄してはいけません。 理由は 4つあります。→キーワード検索！ さらに、「契約者貸付を利用する」とは、 「元々自分のお金に利子を払って借りる」 という行為に他なりません。 保険屋さんにお金を預けずに、 そのお金を自分で貯蓄しておけば、 利子を負担すること無しに、 必要なことに自由に使うことができます。 これを、お金の「融通性」と言います。 保険で積立をすると、 あるいは金融商品で積立をすると、 我が家のお金の「融通性」を損ねます。 保険や投資等の金融商品で積立をしては いけません。 A利率0.8％の住宅ローンを、利率3.0％の契約者貸付で返済する行為のどこに利点があるのですか？隊長！ また おバカを発見しました！・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて21年目のファイナンシャル・プランナー事務所（有）エフピー・ステーション宅地建物取引業免許：岩手県知事（5）第2138号電話：019‐629‐3115 FAX:019-629-3116メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ《 スタッフ ＆ 勤務シフト 》武田FP 1級FP技能士 宅地建物取引士 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 3級FP技能士 （ 日本一の ） 事務所：10時～15時
2022/09/14
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工務店に提案を受ける事項 一覧表作成に取りかかり
取りかかりたいと思います。 ※まだ早い！ まだすることが・・。自分の頭で考える生活設計。兄弟ワンコ。 STOP WAR！ STOP PUTIN！〇メール顧問会員のMさん（40代） （ 相談：生活設計・マイホーム取得 ）2015.2.18 メール顧問会員。2015.4.6 現状診断。2022.4.21 現状診断。2022.6.3 マイホーム取得シミュレーション。2022.6.7 土地購入実行支援料：55,000円入金2022.6.21 マイホーム建築実行支援料：330,000円入金 ※下の②の土地を購入契約しました。 南側と東側が道路の角地！ 間口が狭くて 広い、すごい土地です。 「採光」なんてケチな事を考える必要なし！ ※車の出入りに この「止まれ」は じゃまですね。 ※道路が広くて いいですね。 黄色の〇が①の区画との境界です。 ※南向かいに公園もあって 開放的です。 ※なので、複数の工務店さんを具体的に 比較するための 資料作成を進めています。 （ 4プランと仕上げ表 ）メールをいただきました。2022.9.13(有)エフピー・ステーション 武田様 お世話になっております。 軒天の形状について、アドバイスありがとうございます。立面プランの屋根を、『水平軒天』で表現してみました！それと、例の石付き金属瓦（無落雪）屋根材ですが、積雪地域の標準勾配が「3.5寸以上」とメーカーのホームページに書いてあったので、ひとまず、当初の5寸から、3.5寸に描き直してみました。 軒の出は、少し遠慮して、350～400くらいにしたほうが良さそうな気がしています…。平面プランも立面プランも、だいぶ形になってきたように思います！ ※はい、家らしくなってきました。 シンプルな総二階で、 構造的にも安定したカタチだし、 通気・換気もスムーズな切妻屋根だし、 お日様の恩恵を十分に受けられそうだし、 同じ面積の家でもリーズナブルな価格に なりそうだし、 （ 土盛り・土留めが余計ですが ） 工務店さんたちの提案・見積りが楽しみです。 それでも、 平気で とんでもない金額を提示する、 のん気な業者さんもいるんだろうなぁ。早速エクセルで、『工務店や業者に提案を受ける事項』の一覧表の作成に取り掛かろうと思います。 ※おっと！ まだまだ、まだまだ。。 ドウドウ、ドウドウ、落ち着いて。 まだ「4プランと仕上表」は完成していません。 工務店さん達に思いを馳せるのは まだ早い。引き続き、よろしくお願い致します。 ※平面プラン、立面プラン、外構プランは、 ほぼ でき上りつつありますが、 これだけで提案や見積もりをするには、 不確定部分があり過ぎて、 工務店さんたちも 困ることになります。 什器プランと仕上表が、全く手つかずです。 他のメール顧問会員の記事を参考に、 「什器プラン」と「仕上表」の作成に 進んでみましょう。 全く同じ間取りや外観でも、什器プランと 仕上表によっては、全く別の内容になります。 不明な部分は 質問や相談をしてもらえば、 どんどんコメントします。メールをいただきました。2022.9.11 ※やっとパソコン修理が完了！ 1時間半遅れで 記事を書いています。(有)エフピー・ステーション 武田様 こんにちは。休日中の送信、失礼します。 現地調査ありがとうございました。 そうなんです、どこもかしこも、ダクト式か、傾斜を付けて雨樋で落とす無落雪屋根の住宅がほとんどです。雨樋はアパートに多いですね。 無落雪屋根の欠点については、武田さんが何年も前から仰っている事ですし、２年間購読した「日経ホームビルダー」でも特集されていました。 かくいう私も３月まで、四角い無落雪屋根のアパートに住んでおりました。 ※そういうことなんでしょうね。入居した築６年の時点で、既に破風板（約８ｍ）が落下しており、軒天がむき出しの状態でした。 ※築6年で？ いくらアパートでも。当時は知識がなく、それが何を意味するのか分かっていませんでした。 なかなか修理に来てもらえない内に、軒天からボタボタと雨漏りが始まり、2階の外壁が膨張して、サイディングが一部落下しました。 ※サイディングを支えている木材が 湿気で腐っていたんですね。 もう・・グダグダの状態でしょうね。時期を同じくして、2階北側の一室がカビ臭で使えなくなり、 ※外壁内が 湿気を排出できない状態で 放置されていたんでしょうね。工事を請け負った業者のお兄さんから、「壁内にカビが生えていて、 壁内吸気をしている内は臭いは続く」と説明され、結局、外壁を貫通させて、外気を直接取り込む吸気口が設けられました。 ※ ・・？冬は-30℃の冷気が吹き込み、夏は35℃の熱気が入り込む最悪の状況。 ※うわぁ・・。壁内のカビについては放置だったため、下の娘の喘息が悪化、入院する事態にもなりました。 よく、６年堪えたな…と思います。 ※典型的な「不健康住宅」ですね。 アパートや貸家は賃貸業で造る建物なので、 できるだけ低コストで仕上げようとするので、 色々な不都合が発生します。 自分が住むために建てる建物は、 〇頑丈：耐震性など 〇快適：気密・断熱など 〇長持ち：通気・換気など など、きちんと考慮して 建てましょう。 分譲住宅やローコスト住宅は、 アパートや貸家と同レベルの家です。 その時点では安く済んだように見えても、 建物のその後や家族の健康を含めて考えると、 結局は とんでもなく高くつきます。 当初から、まともな建物を計画しましょう。というわけで、私の中では、四角い無落雪屋根は、絶対にナシです。 ※了解しました。それで、知人や義兄のお嫁さんから勧められたのが、石付き金属瓦の無落雪屋根材でした。 ※余計な話かもしれませんが、過去に、 （ もう 十数年前ですが・・ ） 同様の説明があって施工した屋根で、 スノーストップや雪止めを設置せずに 完成させた家の北側屋根から、 大量の雪がつながったまま、 下の歩道にせり出してきました。 近所の住人と思われる人から 工務店にクレームが入りました。 「いつ まとまって 歩道上に落ちるか 危ないので、何とかしてください」 その後、どう対応したのか？ 私は 覚えていませんが・・。 同様に、軒ゼロもナシです。 ※はい。 軒ゼロ住宅はナシです。 昔からの家の軒は、意味があって あのようなカタチをしています。敷地が狭いので、軒を450出すと、一番狭い北端の軒先から東側歩道との境界まで、約4ｃｍとギリギリな感じです。 西側境界とは約9.5㎝です。 ※ギリギリの世界です。 ところで、屋根について勉強している内に、「勾配軒天」「水平軒天」という言葉が出来てきました。 ネットで色々調べたのですが、 ○デザイン性・好みの問題 （勾配＝和風、水平＝洋風） ○勾配軒天は施工が面倒で大工が嫌う ○水平だと雨水が横走りして、漏水する危険性 など、どちらにすべきか考える上で、決定打になる解説を見つける事が出来ませんでした。 武田さんのご意見をお聞きしてもよろしいでしょうか？ ※本当に、まったく好みの問題です。 私の自宅も、特に何も考えてはいず、 図面の段階（＝契約の段階）では、 勾配軒天だったんですが、 屋根をふく直前になって、 （ ご近所さんの屋根を見て気に入って ） 水平軒天にしてもらいました。 （ 迷惑な いきなりの我がままでした ） 何のことはない、軒先の形が「カッコいい」 「妻側から見た時に 重厚感が・・」 ただそれだけの理由でした。 だから、個人の好みの問題です。 どちらがどうということはありません。屋根の選定については、工務店さんの提案を受けようと思います。その際は、「通気・換気」についても、説明してもらいますね！ ※工務店さんと接触するころには、 考え方を確認したい項目をいくつか、 ピックアップしておきましょう。 一覧表にして どこが何を言ったか？ 分かるようにしておきましょう。○ 物置の位置を、建物に沿わせる位置に変更 高さが1900以上だと、土台も含めると窓の開閉に支障がありそうなので、1600台の規格から選ぶことになりそうです。各プランに表現しました。 ※地面からの高さは、ザックリと・・ 「盛り土＋基礎～床＋窓下高さ」で、 700＋500＋900＝2,100 です。 これより低ければ OKかと思います。引き続き、よろしくお願い致します。現地周辺の調査に行ってきました。2022.9.9 ※Mさんが購入した土地ですが・・ ある地点に立って見ると、旧建物が現れました。 数歩 移動すると 更地になるんですが・・。 過去と現在を瞬間移動！？ 不思議な体験をしてしまいました。 ※この擁壁、南側はともかく、この東側は 残しておいてほしかったですね。 ん？ この家、雨どいが設置されています。 豪雪地域の場合は、1シーズンで 雪に破壊されてしまうので設置しない と聞いたことがあるんですが・・。 周辺の家に、雨どいは見当たりません。 ※購入地の南側の道路を 西へ西へと 突き当たりまで行ってみました。 北方面を眺めてみると・・ みんな、当然のように無落雪屋根です。 車は 野ざらし駐車です。 ※同じく 南方面を眺めてみると・・ やはり、無落雪屋根のオンパレードです。 手前の家は、1台用のカーポートです。 ※購入土地の東側道路を、北へ北へと 行ってみました。 突き当りは線路でした。 やっぱりみんな、無落雪屋根です。 左の家は、階段も含めて玄関アプローチは、 防風・防雪の空間になっています。 ※購入土地の東側道路を南へ南へと・・ 広い公園を右に見ながら通り過ぎ、 大きな通りを突っ切って、 右側は学校のようです。 やはり、どこまで行っても、 無落雪のたいらな屋根ばかりです。 無落雪屋根の大きな欠点は、雨漏りです。 周辺のこれらの家々は 大丈夫なんでしょうか？ 無落雪屋根について、私の心配は、 もう一つあります。 「通気・換気」です。 木造住宅は、外壁内や小屋裏内その他に 湿気を滞留させないことが、 建物躯体を長持ちさせるために 大切で、 三角屋根の家であれば「棟換気」が可能で、 外壁や屋根の湿気を排出することができますが、 無落雪屋根の家では「棟換気」は不可能です。 外壁内の湿気を排出できずに、湿ったまま 長い年月が経過することになります。 建物が 長持ちするわけがありません。 ※結局、勾配の有る屋根はなかなか 見られませんでしたが、 購入地から北へ 2軒隣のお宅だけが、 このへんでは珍しい「三角屋根」の家です。 それでも、雨どいは設置していません。 屋根に 雪止めやスノーストップも 見当たりません。 （ 盛岡では これら全てを設置します ） おそらくですが・・ これから作業が進んで「提案コンペ」に なった時に、 屋根廻りに関しては、其々の工務店さんが それぞれの考え方を主張することになる かと思います。 その際に、「通気・換気」については どのように考えるのか？ 確認してください。メールをいただきました。2022.9.8(有)エフピー・ステーション 武田様 連日お世話になっております。 ブログ記事を拝見しました。※玄関ドアを開けて中に入って、 「うっ！」と 前につんのめりそうになる くらいの、奥行きの狭さですが、大丈夫ですか？ 昨夜、平面プランを眺めながら、 もう一案絞り出しましたので、 アドバイスをお願いします。 画像を添付します。 ※いいですね。 ソフトでパースまで作れます。 分かりやすくなります。 これだと、玄関から上がり框まで半間確保できます。 ※そうですね。 368の框は、颯爽と出入りできる若者と、 腰を一旦下ろしたい老後用。 184の框は、現在の私達夫婦や、 いつかできるであろう孫のため（気が早い？）。 狭いながらも、欲張ってみました。 靴棚に丸椅子を用意する必要もなくなるかも？ ※はい、そうなります。 どちらにしても、 珍しい玄関には変わりないかもしれませんね。 ※はい、そうなります。 よく、次から次へと アイディアが出ます。 ちょっと変則的な玄関なので、 日常生活で ケガ人が出ないよう お祈りします。 これから「提案コンペ」をする際に、 各工務店さんに、この部分についての アイディアをリクエストしてもいいと思います。 質の良いアイディアを披露する工務店さんは、 点数が稼げそうです。 ○ ポーチ下収納の計画は続行とします！ ○ 外置きの物置について サイズはハッキリとまだ決めていないので、 絵を変更しておきます。 夫が、物置を踏み台に、南面の窓からの 侵入経路になるかもと危惧しているので、 幅や高さ、もう少し検討してみます。 ※私は プロの泥棒さんではありませんが・・ この家に侵入しようとするなら、 通りに面する東面はもちろん、 同様に人目に付きやすい南面からも 侵入しようとは思いません。 人目につきにくい 北面はどうか？ 西面はどうか？ それとなく 見つからないように 探りを入れてみて、 北面と西面の窓は皆 小さすぎることを 確認して、この家への進入はあきらめます。○ 住居表示について 略 本日はこれにて失礼いたします。現地調査等、よろしくお願いいたします。 ※今日なもう 遅いので、 明日、飛行機に乗って行ってみます。 （ 数年前の景色なんでしょうね ）メールをいただきました。2022.9.7(有)エフピー・ステーション 武田様 連日お世話になっております。 昨夜、夫と玄関周りや南面の窓について、熟考しました。○ 上り框の高さを上げて、二段框に 外階段を一段減らすため、 上り框を一段分の208上げて 368 としました。 これを二段に分けて、一段を 184 としています。 広い玄関ではなく、スぺースに余裕はないのですが、 一部をカットしたホールを考えてみました。 画像を添付します。 三和土は１畳から0.7畳程度に減りましたが、 許容範囲です。 ※玄関ドアを開けて中に入って、 「うっ！」と 前につんのめりそうになる くらいの、奥行きの狭さですが、大丈夫ですか？ うちの近所の新築の家で 見かけたことは ありますが、 この業界に関わった約40年間で、 私が計画したプランには存在しません。 かなり珍しい玄関にはなります。 『上り框を高くすると、外階段が減らせる』 の原理がわからず、 理解するのに、休憩を挟んで3時間かかりました（汗） ※笑ってしまいました。 理解しにくい説明で スミマセンでした。 「玄関の土間部分を低くすれば、 外階段を一段減らせます」 のような表現の方が 分かりやすかったですね。 玄関ドアを基礎にめり込む感じにするということで、 合ってるでしょうか？ 立面プランに表現してみましたので、 ご確認をお願いします。 ○ 玄関ポーチが低くなって、下の収納は？ ポーチの高さが、1040 から 832 に減りました。 タイヤ収納庫として、計画は続行できますでしょうか？ 一旦、プランから扉を削除しています。 ※仮に、最悪 タイヤ4本が置けなかった としても、タイヤ以外のモノが、 物置きではなく こちらに収納できれば、 かなり助かると思われます。 セレナのタイヤ4本なら入る気はしています。 これ以上大きな車は、以後購入しません。 ○ １階南面窓の高さを再考し、結局2000に 2400に設置した場合、床からの高さは1230、 ハンドルの位置は1700くらいです。 夫に 「お義父さんみたいに、 肩より腕が上がらなくなったら、 窓の開け閉めがツライよ」 と言ったら、 少し考えて、「それは困る」と言いました。 という訳で、2000にします！ ※ここも、笑えました。 窓の高さが決まる理由も 色々あるものです。 老後を見据えた判断、大切なことです。 ※外沖の物置きですが・・ 具体的に高さは決まっていますか？ もし、あまり高さがないモノであれば、 現在のような配置で、 敷地内の採光や見通しを塞ぐのではなく、 背中をマイホームの南面に接するように 配置するのはどうでしょうか？ 高さ次第では、リビングの窓の開閉の じゃまになりますが、窓と物置きがお互いに 干渉しないようであれば、 そのような配置の方が 生活する上で スッキリしそうに見えます。 通りに 物置の背中を向けておくのも、 何か・・全体の外観上 スッキリしないような。 なお、計画する上では、このように カーポートや物置きを計画して 描き込みますが、実際の建築の際には、 図面に描かないことになると思います。 理由①：基準法違反の可能性。 例えば 建ぺい率オーバーになります。 大きい声では言えませんが・・ 建物が完成して検査が終わってから 外構工事にかかる・・ということで。 理由②：工務店を通すと高くなる。 専門業者に任せた方が安くなる。 2割ほどは金額が違ってきます。 舗装も含めて 外構工事（エクステリア）は、 工務店とは別に契約したい。 そのような点も、予め 銀行と相談して おきたいものです。※もし西隣にマイホームを建築するとしたら、 同じように「70cm上がり」をGLにして、 建築しそうですか？ 先ほど、草刈りついでに、土地の高さを再度測ってきました。 西側区画の北面から南に向かって約５ｍは、歩道より70～80㎝上がっています。雑草が生い茂って、春先より土が盛り上がって高くなっている気がしました…。 以南、歩道に向かってどんどん土は減り、歩道と同じ高さになっています。おそらくですが、西側区画を買う方は、北から南に向かって約5ｍは700以上の土があるので、あえて運び出すような事はしないのではないかな？と思います。 こちらが盛って、地続きにするのが自然（取り壊し前の状態に近い）かと思いました。 ※分かりました。700の高さで土留めコンクリート施工する想定で、立面プランを修正しています。 それでは、引き続きよろしくお願いいたします。 ※現地下見。 以前 現地下見を依頼されて「住居表示」 も教えてもらったと思いますが、 スミマセン、現地を見に行っていません。 また改めて、住居表示を教えてください。 以前の家が建っていた状態を確認して みたいと思います。メールをいただきました。2022.9.7(有)エフピー・ステーション 武田様 連日お世話になっております。 ※文章の序盤部分だけを取り上げて コメントします。 （ 以降の部分は明日 ）昨夜、夫と玄関周りや南面の窓について、熟考しました。 ※毎日、マイホームプランの打合せです。 楽しくてしょうがない日々です。○ 上り框の高さを上げて、二段框に 外階段を一段減らすため、上り框を一段分の 208上げて 368 としました。 これを二段に分けて、一段を 184 として います。 広い玄関ではなく、スぺースに余裕はない のですが、 一部をカットしたホールを考えてみました。 画像を添付します。 三和土は１畳から0.7畳程度に減りましたが、 許容範囲です。 ※う～ん、中途半端な感じですが、 最近の家で 無いことはありません。 『上り框を高くすると、外階段が減らせる』 の原理がわからず、理解するのに、 休憩を挟んで3時間かかりました（汗） ※声を出して 笑ってしまいました。 すみません、分かりにくい説明でした。 「玄関土間を低くすれば 外階段を一段減らせる」 のような表現の方が、分かりやすかったかも。 玄関ドアを基礎にめり込む感じにすると いうことで、合ってるでしょうか？ ※「めり込む」というのも ちょっと違うかと。 立面プランに表現してみましたので、 ご確認をお願いします。 ※玄関ドアの最下部は、基礎コンクリートの 天端より低くなるのが普通です、 それこそ、室内の床の高さに上がるには、 玄関の土間から「上がり框」分を どっこいしょと上がることになります。 この段差分、玄関ドアは低くなります。 下は、基礎コンクリート工事の様子です。 ※この後、コンクリートの立ち上がり部分の上に、 基礎パッキンが敷かれ、その上に土台が設置されます。 その土台の上が 室内の床の高さになります。 玄関の中には入った土間部分は、このように 床よりも低い状態になるのが普通です。 玄関の土間部分の高さに合わせて、 玄関枠がセットされます。 実際に建っている家を観察してみて下さい。 （ 運転しながら・・ではなく ） 基礎コンクリートの天端よりも、 玄関ドアの下端（玄関土間の高さ）が低い のが普通です。 （ その高低差＋α分が「上がり框」 ） なので、特に「めり込む」ということでは ないんですが・・。 今日は玄関廻りについてだけ、コメントしました。 以降の部分は、明日 コメントします。 それにしても Mさん夫妻、 普通にハウスメーカーに行って、お任せで 建てるより、はるかにお得な事になりそうです。 こうやって 自分でプランを練った後で、 複数の工務店さんを比較検討することで、 余分な「数百万円のお金たれ流し」は まったくしないで済むし、 毎日、行ったり来たりしながらも、 自分たちの家をカタチ作って行きながら、 どんどん 家づくりの新知識を吸収しています。 普通の人よりは 後悔の無い家づくりができそうです。 もう、毎日が楽しくて しょうがないですよね！『 これからの人生の 住居費総額 』賃貸の人生 ：3,489万円持ち家の人生：5,871万円《 M家 40代：4人家族 》 2022年6月 ※一生 賃貸住まいのキャッシュフローグラフ。 （ 一年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※グラフの根拠になる キャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※マイホーム取得の資金計画。 ※マイホーム取得後のキャッシュフローグラフ。 ※グラフの根拠になるキャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※参考にして、自分たちのキャッシュフロー表を 作ってみましょう。 『 これからの人生の 住居費総額 』賃貸の人生 ：3,489万円持ち家の人生：7,342万円《 M家 40代：4人家族 》 2022年5月 ※一生 賃貸住まいのキャッシュフローグラフ。 （ 一年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※グラフの根拠になる キャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※マイホーム取得の資金計画。 ※マイホーム取得後のキャッシュフローグラフ。 ※グラフの根拠になるキャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。現状診断後、メールをいただきました。2022.4.21(有)エフピー・ステーション武田様 佐々木様 こんばんは。 現状診断を受け取りました、ありがとうございます。 早速、マイホーム取得に向けて、生活設計シミュレーションを！と行きたいところなのですが、この度の転勤により、4月から 夫の収入が、手当分増額熱源が、オール電化から、ガス・灯油・電気に変更息子が少年団を卒団したことで、外食が減少3月末に軽自動車を1台廃車 (ヒアリングの段階で、任意保険の 年額3万円をカットし忘れていました） と変化がありました。 ※良い方に 変化があったようです。ここ数年の家計簿データよりも、収入が増えて、支出が減る傾向になると予想しています。 6月分の家計簿から、年間収支の修正が出来ると思いますので、キャッシュフロー表を訂正してから、改めて生活設計シミュレーションをご依頼します。 ※了解しました。 6月以降に・・。それまでの間に、何か美味しいものを準備しておきますね！ ※ ！？ 予想よりも早く現状診断が終える事ができたので、準備不足でした！すみません！！ ※ん？ 何か おいしそうなモノが送られて きそうなな予感・・引き続き、どうぞよろしくお願いいたします。 ※何やら 楽しみな 気分になってきました・・。 ※読者の皆さんも、記事を参考に 自分たちの生活設計を行なってみましょう！ まず、年金を知りましょう。 Mさん夫妻は 将来 このように受け取ります。 ※その年金手取り額を 老後のキャッシュフロー表に 落とし込んでみましょう。 Mさん夫妻の場合は このようになります。 ※キャッシュフロー表は、老後不だけでなく、 現役も含んだ 一生のモノを作成してみましょう。 左が現役で 右が老後です。 ※現役の拡大です。 ※老後の拡大です。 ※キャッシュフロー表の右端が「貯蓄残高」で、 一年ごとの「貯蓄残高」の推移が、 下の キャッシュフローグラフです。 このグラフで 以後の人生すべてが確認できます。 ※読者の皆さんも、自分たちのモノを作ってみましょう。 （ お金に振り回されない人生のために ）メールをいただきました。2022.4.11(有)エフピー・ステーション武田様 ご無沙汰しております。 2015年2月18日にメール顧問会員になりました、〇〇在住のMです。その節は、夫の単身赴任用のマイホーム取得シミュレーションなど、細かく計算していただき、ありがとうございました。 6年ほど、〇〇市に居りましたが、この４月に〇〇市に戻り、本格的にマイホーム取得に乗り出そうとしています。 メール会員の遠隔取得支援をお引き受けいただくことは可能でしょうか？ ※もちろんです。 改めて メール顧問会員になるための 案内を送ります。また、お引き受けいただける場合に、まずやっておくべき事がありましたら、ご教示願います。 ※人生最大の買い物です。 まったくの素人のままではいけません。 マイホームはもちろん、不動産についても 基礎的な知識は勉強しておきましょう。ご返信お待ちしています。 ※最近の記事で 土地を買って マイホーム建築 ・・というメール会員の記事を、 過去から追って 読み込むだけでも、 かなりの勉強になりますよ。 また、関連キーワードは、積極的に ネットで調べていきましょう。 当事務所でお手伝いする場合は、まず 現状診断、そして生活設計、それから マイホーム取得の実行支援へと進みます。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時まだ、什器プランや仕上げ表があるべ。・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて21年目のファイナンシャル・プランナー事務所（有）エフピー・ステーション宅建業免許：岩手県知事（5）第2138号電話：019‐629‐3115 FAX:019-629-3116メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ《 スタッフ ＆ 勤務シフト 》武田FP 1級FP技能士 宅地建物取引士 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 3級FP技能士 （ 日本一の ） 事務所：10時～15時
2022/09/13
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☆住宅ローン1000万 金利0.7％なら利息は7万円？
年間に支払う利息は 7万円です？ ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。 STOP WAR！ STOP PUTIN！Q住宅ローン控除は、家を買った以上のお金が戻ってくると聞いたのですが、本当でしょうか？ ※おバカさんです。 そんな とんでもない制度があったら、 世の中 グチャグチャになってしまいます。ある程度資産がないと無理でしょうか。 ※おバカさんです。Aそんな制度なら全員家を買いますよ。住宅ローン控除は、「年末時点での住宅ローンの残高の1％」が、給与などから納めた所得税や住民税から控除される制度のことをいいます。 ※これからの人は、年末残高の1％ではなく、 0.7％が13年間 控除されます。それも13年間です。（消費税８パーセントのときの購入だと10年） つまり税金が少し安くなることにはなりますが、家を買ったお金はまるまる支払いのは当然です。 A住宅ローンの金利より、住宅ローン控除（年末時点での住宅ローンの 残高の1％が戻ってくる制度）の方が高くなるという説明をされたのだと思います。例えばローンの金利が0.7%で年末残高1000万なら年間に支払う利息分は約7万ほどですが、 ※おバカさんです。 この説明は、間違っています。 年間に払う利息は 7万円ではありません。 住宅ローン返済額の 元金と金利の構造を 知らないから、このような 単純で おバカな話になります。 ※住宅ローンの返済額の構造は、一般的には この絵のような「元金」と「利息」の 関係になっています。 つまり、「利息」はいつも一定額ではなく、 返済初期の期間ほど「利息額」が大きく、 返済後期になるほど「利息額」が小さくなります。 金融機関が「無取りっぱぐれが無い」よう、 うまい仕組みになっています。 なので、たとえば 一年目の年末残高が1千万円 だとしても、「金利0.7％なら利息は7万円」 ということには、全く なりません。住宅ローン控除で10万円戻ってくるので3万ほどお得ということ。 ※おバカさんです。 そう単純ではない。13年間適用されるから、35年ローン（金利1％未満）を組んで13年間住宅ローン控除を受ける。14年目に一括返済すれば金利分の支払いはなく大変お得な制度。 ※おバカさんです。 「金利の支払いはなく」なるかどうかは、 きちんと計算してみないと 分かりません。 質問者も回答者も おバカさん という、 珍しいケース・・でした。隊長！ また おバカを発見しました！・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて21年目のファイナンシャル・プランナー事務所（有）エフピー・ステーション宅地建物取引業免許：岩手県知事（5）第2138号電話：019‐629‐3115 FAX:019-629-3116メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ《 スタッフ ＆ 勤務シフト 》武田FP 1級FP技能士 宅地建物取引士 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 3級FP技能士 （ 日本一の ） 事務所：10時～15時
2022/09/13
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マイホームの見積もりは 新車や家電とは違います
一式見積もりは あり得ません。 ※一式見積もりを提示する建築業者は、 選択肢から はずしましょう。自分の頭で考える生活設計。赤ちゃんを おんぶするカモ。 STOP WAR！ STOP PUTIN！〇メール顧問会員のSさん（30代） （相談：生活設計・マイホーム建築）2019.7.16 メール顧問会員。2019.9.4 現状診断 終了。2019.12.25 妻の働き方シミュレーション。 ※2019年夏から2020年夏までの メール顧問会員でした。2021.5.19 メール顧問会員。36,000円/年 入金。 ※マイホーム取得へ向けて、再度、 メール顧問会員になりました。2021.5.27 マイホーム取得シミュレーション。2021.6.3 土地購入 実行支援料：55,000円/年 入金。2021.9.30 マイホーム建築 実行支援料：330,000円/年 入金。 ※工務店をどこにするか？ のための作業中です。 複数の工務店に「提案＆見積り」してもらう ための 「４プランと仕上げ表」を作っています。 （ ４プラン＝平面・立面・什器・外構 ） 住宅建築は、同じ条件でも 建築会社によって、 普通に数百万円の価格差がつきます。 （ 当初から 建築会社を決めてはいけない ） ※平面プラン。 ※地元工務店5社によるコンペの結果。 最初は「高い！」と感じた 1社目の工務店が なんか すごく安く 現実的に見えてきました。 各社の最初の見積額は・・ ① 3,278万円 ② 3,497万円＋300万円 ③ （ ②と似たような金額 ） ④ 3,700万円 ⑤ 3,900万円 36坪の家ですよ。 見積もりを依頼している先は すべて 地元工務店ばかりですよ。 同じ36坪でも、総二階の36坪 （ 36坪×70万円/坪＝2,520万円 ）と、 Sさん宅のような一階が広い36坪では、 工事金額がかなり違うものになります。メールをいただきました。2022.9.12ファイナンシャル・プランナー事務所 (有)エフピー・ステーション武田様 佐々木様 お世話になっております。〇〇県のSです。 ご質問頂いた内容についてです。 階段手摺・・・希望が変わり、北側「のみ」にしました。 ※了解です。玄関ホール→キッチンへの引き戸部分の壁・・・壁を残したいと再三伝えたので大丈夫かと思います・・・。すでに設計士に図面を発注しているとの話なので、また見せてもらえると思いますので確認します。 ※ということは、図面作製は外注なんですね。見積・・・はい、もちろん分厚い明細が続いています。参考までに、前回送りました表紙以降の明細を数枚添付します。 ※見積額の「内訳」が、それぞれ「一式」表示され、 その先に、「内訳」のさらに「内訳」があり、 そこではきちんと「面積」や「長さ」に 基づいた繊細な計算が成されます。 ※一枚の紙で「一式見積もり」を提示する 業者が時々いますが、そんなものは マイホーム建築の見積もりではありません。 （ そんな業者を相手にしてはいけない ） 「一式見積もり」でOKなのは、 車や家電のように あらかじめスペック等が 明らかな工業製品の場合です。 マイホーム建築は、 ほとんどのことが明らかになっていない、 これから工事をして造るモノです。 そして、世界に一つだけのモノを造ります。 当然、各部分の長さや面積その他に沿って 繊細に計上されたものでなければなりません。 そのようなマイホーム建築が「一式見積もり」 で対応できるわけがありません。 解釈の違いで トラブルになったりします。 何がどこまで含まれているのか？ どのようなレベルの部材や設備を選んで いるのか？ そもそも 面積や長さをあたって きちんと 見積もりをしているのか？ マイホーム建築には、そのようなことが 明らかな、まともな見積書が必要です。支払いのタイミング・・・私たちも最初は「？」と思いましたがよく聞くと、一般的な「着工」ではなく「上棟」が契約金の次の支払いとなるので、問題ないと解釈しました。 ※全体の工事期間は 4～6カ月ですが、 「着工」した後の「上棟」までの期間は、 せいぜい2週間程度です。 「コンクリート基礎が完成したと思ったら、 いつのまにか 建物が建ち上がっていた」 そんな感じが、一般的な印象です。 「着工」の時期も「上棟」の時期も、 数か月の全体工期から見れば、ほぼ同じ時期です。 そのことを分かった上で、請負契約書の 4分割の「お金の払い方」は、 1回目（契約時）は 100万円程度で、 残りの3回で3分割払いが 一般的です。 着工（上棟）時： 3分の1 中間時 ： 3分の1 管工事 ： 3分の1ただつなぎ融資が全体の４０％が限度なので、上棟時に百数十万程度の持ち出しが発生することになりました。手持ちがあるので大丈夫ですが、自己資金があるか無いかでこんな部分でも選択肢が変わるのだなと実感しました（手持ちがなければこの支払方法は不可能だったので）。 ※上記の説明のような支払いが一般的なので、 手持ちがない人でも、普通は対応できます。ふと気づけばマイホームの実行支援が今月まででした。なんとか期間中にめどが立って良かったです。これから契約金の支払いがあり、いよいよ始まるのだと嬉しさと少しの不安（トラブルなどないか）のなか過ごしております。また何かありましたらご相談させて頂きますので宜しくお願い致します。 ※はい、遠慮なく どうぞ。メールをいただきました。2022.9.5ファイナンシャル・プランナー事務所 (有)エフピー・ステーション武田様 佐々木様 お世話になっております。〇〇県のSです。 工務店社長が回復したと連絡をもらい、打合せが再開できました。 ※社長、コロナに感染してしまいました。ご指摘頂いた件ですが、まず階段手すり1〜4段目は何もなしのままでした。ですが打合せをし、片側(北側)のみ柵タイプのアイアン手すりをつけることにしました。 ※元々、両サイドに 写真の例を示して、 木製の手すり・柵の予定でした。 手すりは 北側だけですか？ 南側は？そしてシューズクロークの釣具置きスペースはうっかりしていました！ ※はい、各社の提案の絵に、釣り具置きの スペースの認識がないように見えました。伝えていなかったので打合せしたところ、現状では希望のスペースは確保できないとの事で、アイデアを出してもらい最終的に釣具置きスペースを土間ではなく床にすることでまとまりました。(天井を高くして釣り竿の高さも確保できました)そして本日契約してきました。外構と合わせて29,090,000円となります。 ※色々工夫して 300万円ほどの減額が できたようです。 他の4社は、まったく検討の仕様もない、 3700万円とか 3800万円とかでした。長期優良住宅の為の手続きが入るので着工が予定より少し遅くなり、完成予定は来年の４月になります。 ※はい、それでも 4月に完成できます。 よかったですね。また住宅ローンはARUHIのスーパーフラットSにする予定です。 ※はい、子供たちの教育費がかかる時期 の家計にピンチが予想されるので、 積極的な繰上返済が難しそうなので、 全期間固定・・ということです。他の銀行も検討しましたが、つなぎ融資もできる所で金利や手数料などトータルで考えると、自己資金の割合で金利が安くなるARUHIが私たちの場合良さそうです。 ※きちんと比較して、ARUHIを選んだようです。※土地を現金で買ったのでローンは建物のみで組むものだと思ってましたが、土地の分も入れてローンとし土地代は自己資金分としてカウントするんですね。 ※はい、どのようなやり方をするかは、 金融機関によると思います。 土地はすでに 現金で購入していることで、 土地建物の全体予算の内、 「自己資金」の割合が高いとみなされ、 優良顧客と判断しやすく、 融資の審査に大きく有利になります。 なので、そのような扱いをするのだと 思われます。また何かありましたら連絡させて頂きます。宜しくお願い致します。 ※立面パースです。 ※平面図です。 玄関ホールからキッチンへの出入り口、 引き戸の部分の壁が薄くなっているように 見えます。 耐力壁、残したい・・。 ※見積書です。 もちろん、この後ろに「内訳」の見積もりが 十数ページとか、続いているんですよね？ 平面図だけでなく、ここにも「延べ床面積」 に平行して「施工面積」という大きな面積の、 2つの「面積」を表現しています。 「坪単価」を高く見られたくない建築業者 の涙ぐましい努力です。 ※請負契約書です。 土地購入の際のように、建築の場合も 契約前に 見せてもらいたかった・・。 だいたい このように時期を4分割して 支払うことになりますが、 一般的には、 契約時100万円で、残りの3つの時期で 3等分しますが、この工務店さんは 「上棟時にできるだけ多くもらおう」 という考え方のようです。 立替払いをできるだけ無しにしようと いうことかと思いますが、 「建築工事途中に工務店さんが破綻した！」 等のリスクを考慮すれば、 客の立場からは、きちんと「出来高払い」の 原則通り 3等分で支払うようにしたいものです。 現在進行形の顧問会員の皆さんも、 工務店を決定！ さあ契約！ という前に、 契約に関係する資料を見せて相談してください。メールをいただきました。2022.8.18（木）ファイナンシャル・プランナー事務所 (有)エフピー・ステーション武田様 佐々木様 お世話になっております。〇〇県のSです。 またもや連絡が遅くなってしまいました。色々と重なってアタフタしておりました。 まずはお中元が無事に届いたようで安心しました。連休中のお二人の癒やしに少しでもなっていれば嬉しいです。 ※ごちそう様でした。おいしく頂きました。本題のコンペですが、2社に絞った所までご報告しておりましたが、この度お願いする1社を決断致しました。 一社目に見積りをもらった「㈱〇〇〇」です。以外Ｈ工務店とします。 ※各社の最初の見積額は 以下でした。 全社 思ってもいなかった 3,000万円以上！ ① 3,278万円 ② 3,497万円＋300万円 ③ （ 似たような金額 ） ④ 3,700万円 ⑤ 3,900万円 ※早い時期に ハウスメーカーを決めた人は、 気づかずに 数百万円をたれ流しています。 ※「地元工務店なら安い」と単純に 思っている人は、おバカさんです。 今回の事例のように 地元工務店どうしでも 数百万円の価格差がつきます。２社とも誠実な会社として信頼できると判断したのですが、Ｈに決めた理由としては下記の２つです。 １,予算……最終的な額が「28,302,922円」。もう一社は再見積で「31,290,000円」でまだ下げる余地はあるようでしたが、そうするとＨ工務店よりクオリティーを下げる部分が出てくるので、厳しいかなと判断しました。 ※このように 具体的な 比較検討ができるのは、 「きちんとした見積書」を提出してもらって いるからです。 予算オーバーだから、どこを削るか？ どこをグレードダウンさせるか？ 見積書を見ながら 具体的に検討できます。 「きちんとした見積書」ではない見積書って、 どんなモノでしょう？ 「一式見積書」です。 すべての項目が「一式いくら」の見積書。 「きちんとした見積書」は、少なくても 十数ページになりますが、 「一式見積書」は 一枚です。 一枚の紙っぺらです。 こんなものでは 各社の比較検討なんて不可能。 「どうせ、客は素人だから」・・と、 お客様を バカにしたような見積り書です。 （ こんなものは 見積書とは言いませんが ） 一枚の紙っぺらを見せて契約しようとする ハウスメーカーを、信用してはいけません。※ちなみに住宅ローンでフラット35を予定しているので、金利優遇のため長期優良住宅に変更希望しました。 ※はい。建物価格が530,000 円ほどUPするそうですが、認定条件を満たすか確認してもらう所です。認定されれば建物価格が53万円増えても、ローンの支払いは100万円近く減る計算です(みかローン試算)。 ※はい。当初より予算オーバーですが、現時点で妻の収入が予定より少々多いこともあり、シミュレーションした所この金額で頭金を少々出してローンを組んでもグラフはマイナスになりませんでした。 ※はい、自分で生活設計できています。 キャッシュフロー表で 検討してみたようです。 素晴らしい！2，提案力……Ｈは当初から、ここはこれだとこう見えますよ等の住人目線での新たな提案を複数してくれました(階段の件など)。採用するかは別としても、住人の立場で見て考えてくれるのが伝わりました。 ※はい。もう一社も寄り添ってくれる姿勢は感じたのですが、「何でも言って(聞いて)下さい」といった受け身気味で、もう少しプロからの提案が欲しかったと感じました。 ※はい、このへんについては、 もし 建築業者さんが読んでくれているとしたら、 ぜひ 参考にして頂きたい部分です。ちなみに住宅ローンの相談で地銀に行った所、担当者がたまたまＨ工務店社長を知っていて、「あちらは中間検査などでもしっかりしていて、 大手メーカーが端折ってしまうような所も きっちりやるので信頼できると思いますよ」と話していました。 ※普段から銀行とは 良好な関係を築いて おきたいところです。 ハウスメーカーは この辺は上手なんですが、 各地の 地元工務店さんも負けないで 積極的に・・。現在はＨ工務店の社長がコロナに感染してしまい ※うわ。打合せが中断していますが、今決められる事を少しずつ夫婦で話し合っています。順調にいけば年度末には完成できそうとの話なので、慌てず急いで進められたらと思っています。 また都度報告させて頂きます。宜しくお願い致します ※以前 ちょっと気になっていたのが・・ ある工務店さんが作成した図面の中で、 シューズクロークエリアの中の 「釣り竿ケース」を置くポジションが きちんと確保されていないのでは？ と感じたケースがありましたが、 H工務店さんの場合は だいじょうぶですか？ それから、最終的に一階の階段廻りが 最終的にどのようになったのかは知りませんが、 主寝室からパントリーまで東西に走る廊下は 階段の「壁」次第では 暗くなりがちな空間です。 それを考慮して当初は 階段廻りの壁の位置を計画していました。 階段の登り始めの4段は「手すり・柵」にして、 けっして壁にはしないことをお奨めします。 「手すり・柵」で仕上げることで、 2階からの明るさやリビング方面からの明るさを この廊下に届けることができます。メールをいただきました。2022.8.4（木）ファイナンシャル・プランナー事務所 (有)エフピー・ステーション武田様 佐々木様 お世話になっております。〇〇県のSです。 取り急ぎ、お届け物のご連絡です。少し遅くなりましたが、日付指定なしの12〜14時着でお中元を送らせて頂きました。先程手配したので明日の便には間に合わないと思いますが、受け取って頂ければと思います。 宜しくお願い致します。 ※先週の木曜日に手配していただいたモノが、 週末をまたいで、今日 火曜日に届きました。 （ 佐々木FPがいる 午後2時に ） アサヒビール スーパードライとジュースの ミックス詰合せです！！ ありがとうございました！ また 元気が出ました！ あらかじめ 佐々木FPには伝えていましたので、 （ 届いたら遠慮しないで 半分 持ち帰って ） 「ジュースを多めに頂いていきます。 ごちそう様です。よろしくお伝え下さい。」 いただいて 帰ったようです。 私は、ビールを多めに頂いて帰ります。 ごちそうさまでした！！ 工務店さん選び、お盆をはさんで 慎重に 着実に しっかり やっていきましょう。メールをいただきました。2022.7.18ファイナンシャル・プランナー事務所 (有)エフピー・ステーション武田様 佐々木様 お世話になっております。〇〇県のSです。 L字の階段について、読み返してみたら表現が間違っていました！申し訳ありません。話自体は色々していたのですが、「メリット」は1段の踏面が広くなること１つでした。（上がり始めの数段は少し狭い ですが・・・と言っていました） もらった図面を添付しましたので見て頂ければと思います。 ※平面図にまったく造り付け家具が 描かれていないのが気になります。 （ この図面で契約してはいけない ） 「入っていると思っていた」 では、後日のトラブルの元になります。 マイホームの建築では、 「請負契約書」に「平面図」他の設計図書を 添付することで、請負契約を交わします。 契約時の図面に描かれていないことは、 「原案にしっかり描かれていたでしょ」 なんて、こちらがいくらっ主張しても、 契約図面に無いことは 元々 契約に含まれて いないということなので、 施工しなくて当たり前ということになります。 だから、図面はしっかり確認しましょう。 予定しているのに含まれていないモノは 、 しっかり描き込んでもらいましょう。 （ 当然 見積もりにも計上 ） すべて確認できてから、契約しましょう。階段が狭いと上るのがストレスになったり危ないといった事を言われましたが、 ※「階段が狭い」という話だったので、 直進だろうが L字だろうが「階段の幅」に 何も違いは無いでしょう と思っていましたが、 この工務店さんが言いたかったのは 「踏面（ふみづら）の長さ」だったんですね。 ※一般的には 2階へ14段で登り切りますが、 距離を伸ばして 勾配を緩くしようと いう発想のようです。 （ 他の部分に影響が無ければOKですが ）将来巣立つであろう子供達の部屋のみの2階より、一生毎日使うキッチンの使い勝手を優先したいという思いもあり、階段の変更によってキッチンにマイナス作用があるのならやめるつもりでした（子供達には申し訳ないですが^^;）。 ※はい、もろに キッチンに大きな影響が 出てきます。 それから「子供達に申しわけない」と 感じる必要はまったくありません。 なぜなら、原案の階段は 特別発注の「急こう配スペシャル階段！」 とかではなく、一般的な階段です。 当たり前だと思って、毎日 普通に 上り下りすればいいだけのことです。 何位も 申しわけなく ありません。面談時に冷蔵庫の心配もしたのですが、冷蔵庫のサイズから計算して大丈夫といった話をしていました。ただ放熱のための隙間や我が家が将来使う予定の冷蔵庫サイズを具体的に当てはめて計算していなかったので、武田さんにご指摘頂いてから調べて計算してみました。すると原案では冷蔵庫搬入のための隙間も確保できますが、アウトセットの引き戸で17cmほどとられてしまうと残りが数cmとなり、隙間はできても搬入自体が厳しくなりそうです。 そのために隣の棚を動かしたりサイズ変更したりはしたくないので、やはり階段は原案通り直線のままが良さそうですね。お騒がせ致しました・・・。 ※一件落着・・ですね。入居済の住宅を見せてもらう事は思いつきませんでした。入居直前の家の見学会なら過去にあったのですが、住んでいる所にはまず入れないと思っていたので・・・。ダメ元で聞いてみます。あと新規の見積待ちだった工務店ですが、1か月以上たち何も連絡がないので問い合わせたのですが折り返しの連絡もない為、忙しいのでしょうが連絡が取れないようでは今後お願いするのも不安になってしまうので、無いものとして候補から外しました。 ※何なんでしょうね、やる気が無いんだ。よって現在1軒目・6軒目の2か所に絞った段階です。宜しくお願い致します。 ※了解しました。メールをいただきました。2022.7.11ファイナンシャル・プランナー事務所 (有)エフピー・ステーション武田様 佐々木様 お世話になっております。〇〇県のSです。 肝心の質問を送っていませんでした。1件目の工務店からの提案でご相談したいことがあります。二度の面談で、「階段がこの14段だと、問題はない とはいえ狭くて登りづらいですよ。 Ｌ字の15段にしませんか？」と提案されました。 ※ ？？？ 「狭くて登りづらい」？ それが、それだけが 理由ですか？Ｌ字はプラン作成していただいていた当初に我が家が希望した、南側から登り始めて曲がって東側に登っていく形です。 ※はい、一時、そのように計画しましたね。 キッチンにいるママから 帰宅時の子どもたちが 2階に登るのを 見えるように・・と。そこでキッチンへの入り口は引き戸にして・・・と言われたので、「中心の壁を残したいので引き戸は考えていません」と（以前の武田さんのお話の通りに）伝えました。ただ先方は「柱が残りますので、耐震は問題ないですよ」 ※熊本地震で倒壊した家屋は、 そうやって安易に考えられた家ばかりでした。 耐力壁の直下率、無視できません。 この業者さんの発想、好ましくありません。 それでなくても、リビングとダイニングの 間の このラインには 耐力壁が無いのに、 最後の一枚を安易に「柱が残るから」とか 「梁を補強するから」とか、 まったく耐力壁が無いラインにしてはいけない。といった話を図を描きながら説明してくれ、15段にするメリットを色々伝えてきました。 ※その「色々なメリット」を具体的に知りたい。 何と何と何をを言っていましたか？それでもこちらが引き戸はちょっと・・・と了承しないでいると、アウトセットのタイプなら壁のままで引き戸にできますがどうでしょうか、という話になりました。その分キッチンの冷蔵庫横のスペースが17cm位狭くなってしまいますが、冷蔵庫を置けなくなるほどではないですし。との提案です。 ※冷蔵庫の両サイドは、放熱のために5cmとか 最低でも 3cmとか開けるのが好ましい とされていますが、 17cmも狭くなって だいじょうぶですか？ ギリギリ収まっても、前を人が歩くたびに 揺れて壁に当たって カチャカチャ音がしたり、 （ 建築業者によっては そんな家を造る ） 放熱がうまくできずに 不具合が発生したり、 なんてことがあっても、だいじょうぶですか？1回目の面談で一度断ったのですが（アウトセットの話は無かったので）、2回目の面談で再度提案してきまして、余程気になるのか「一段増えますが、その分の料金はサービスします。」とまで言っていました。 ※建築業者が言う「サービス」という言葉は まったくアテにはできません。壁が残せるなら階段がL字になるのは歓迎なのですが、私たちの気づかないデメリットが何かあれば・・・と思いご連絡致しました。 ※L型階段にする「デメリット」以前に、 作成したプランの階段の「デメリット」を しっかり 確認してください。ここにお願いする可能性が高くなってきた今、しっかり理解してから決断したいので、ご確認を宜しくお願い致します。 ※理由が よく見えません。 この文面からは、直階段が好ましくない 理由は、ただ一つ「狭い」ということしか 伝わってきませんが、そういうことですか？ 「狭くて 登りづらい」 と言っていますが、 直の階段を 直角に曲がる階段にしたところで、 「階段の幅」が広くなるわけではありません。 幅の事を言うのであれば 逆に、 曲がりを設けることで、大型家具などの搬入や 搬出が やりにくくなるのは目に見えています。 作成プランの階段のデメリットを、具体的に きちんと確認してください。 上記の通り、「狭い」は 理由になりません。 なお、この工務店さんが建てた家（実物）を 見学させてもらってください。 すでに入居している家の方がいいです。 キッチンを歩いてみたら 食器戸棚から カチャカチャと 音がしないといいですが・・。 安く造った家は、家具やその内容物が 人が歩くたびに 揺れるんですよ。メールをいただきました。2022.7.10 これまでの各社の見積額は・・ ① 3,278万円 ② 3,497万円＋300万円 ③ （ 似たような金額 ） ④ 3,700万円 ⑤ 3,900万円ファイナンシャル・プランナー事務所 (有)エフピー・ステーション武田様 佐々木様 お世話になっております。〇〇県のSです。 少し間が空いてしまいました。現在の状況をご報告致します。 ※なかなか 思うように行ってないのかな と、想像していました。１軒目…再見積り→28,384,960円に。特にこだわりがない物を削除し、一部をグレードダウンしました。 ※36坪の建物、外構も含めて ザックリと 坪78.83万円です。 総二階の36坪であれば 当然に価格は 安めになりますが、 そうでない形状の建物で 坪78.83万円なら いい線なのでは・・と、思います。※玄関アプローチ・人工芝・床暖房を削除。無垢の床・塗り壁・フェンスをグレードダウン等で変更。 ※ただ、フェンスだけは、 コンクリート土留め上の設置は問題ない ですが（基礎コンクリート状態）、 それ以外の場所で、 （ 北側隣地境界や西側道路境界など ） いくら安くするためとは言っても、 飛ばし飛ばしの「束コンクリート」の 上にフェンスを設置するのは マズイです。 数シーズンで フェンスがグラグラ・デコボコ の状態になって、貧相なイメージになります。まだ予算オーバーですが、やっと現実的な金額になってきたかなと感じます。 ※総二階だったら もっと安かったですが、 しょうがないかな という印象です。２〜５軒目…断りの連絡済(3000万円台後半の所全て)。 ※はい、36坪の家で 3000万円台後半は あり得ません。 過去には、もっと とんでもない事例が。 安く建築できそうな総二階の家（36坪）で、 工務店4社が 4000万円台で提案してきた という、信じられないコンペもありました。 （ 極端な性能重視の工務店ばかりを選択 ）新規6軒目…有限会社〇〇工務店建物本体29,700,000円＋外構3,740,000円＝33,440,000円。地道にコツコツやっている工務店といった印象です。普段から見積もりはこのように詳細に出しているそうで、「ハウスメーカーのように契約してから どんどん金額が上がっていかないように、 全部明細出して決めてから契約してもらってます」との事で好印象です。 ※はい、好ましいですね。 「建築業者を決めるには、まず それぞれに概算を出してもらって、 その段階で業者を選び、その後 具体的に詰めていく、これが普通です」 なんて、 とんでもない事を言う業者もいましたが。こちらでもやはり「値上がりが続きます。毎月上がってますね」という話が出ました。ただ今までの所よりはまだ先が見えそうなので、1件目と同様に再見積もりをお願いする予定です。ここは以前ご連絡しました、「地盤調査で表面波を依頼してもSSも行う」という地盤調査会社からの話を伝えてきた所です。 ※とんでもない話でした。 地盤改良業者に「そう言え」と 言われたのだろうと思われます。そこで改めて「表面波と決めてますので、表面波のみでお願いします」と伝えた所、「もちろんお客様のご要望が一番ですから。 わかりました、調査会社に話します」との事でした。工務店自体がSS（スクリューウェイト？）にこだわっている訳ではないようです。 ※いや、客が 凛とした態度を示したので、 従わざるを得ないと感じた、 が、真実だと思います。 地盤改良業者が 両方の調査方法を していることは無く、SS式のみです。 地盤調査方法が違えば、 依頼する地盤調査会社も全く異なります。 一つの調査会社が 2つの調査方法を 実施するということはありません。 表面波探査が未経験な工務店の場合は、 ネットで表面波探査の調査会社を探して 初めて連絡することになります。 調査結果を見て、他方の検査を実施する などという アホな話はあり得ません。また別で、太陽光の提案を受けました(無理には勧められず、説明と資料を 渡されて「興味があれば」程度でした)。施工費のみで設置できて売電メインではなく自家消費が基本だと言っていました。確かに設置は30〜40万円程度のようですが、保証は10年だそうなのでその後のメンテナンスなどを考えると結局高くつきそうな気がします。 ※今回の立面プランを見て 提案する？ 屋根は東西勾配です。 屋根のかけ方を南北購買に変更して 見積もる必要があります。 また、住宅設備の寿命は10年前後です。 ということは、その手前から いろいろな不都合が発生するものです。 さらには、その先の将来、15年後、 20年後に、完全な寿命を迎えます。 文字通り お荷物が屋根に乗った状態に なってしまいます。 その際の 廃棄設備のリサイクルは義務化 されていません。 つまり適切に処理する仕組みがありません。 最終処分場のひっ迫や 大量の不法投棄が 予想されます。新規7件目・・・見積り待ち。社内の事情により（社員が退職してバタついているとの事）時間がかかると事前に言われてます。新規8件目・・・コンペOKの返事をもらって資料送信の数日後、断りの連絡有り。ということで、現在は2件で再見積もり＋1件返事待ちといった状況です。 ※分かりました。返事待ちの所がいい内容でしたらいいのですが、そうでなかった場合再見積もりの2件から決める方向になるかもしれません。 ※はい、了解です。どこの工務店でも毎月値上がりしていると言っていますし、この状態がしばらく続きそうという話なので、これから追加でまた依頼してもどんどん高くなる一方なのは予想がつきます。（木材関係の金額は去年の倍 くらいという工務店もありました）。 ※厳しい状況ですね。 決断を促すための営業トークも含まれている とはいえ、現実なんでしょうね。すでに現在で、おそらく我が家の予算で希望全てを叶えるのは厳しいんだなと感じておりますし、このご時世でなければ・・・と考えてしまう事もありますが、延期した所で今より安くなるとは思えないので、このまま進めていこうと思っています。 ※了解しました。長くなってしまいましたが、ご確認を宜しくお願い致します。 ※これが ハウスメーカーだったら、 もっと厳しい状況だったでしょうね。 やりたいことは あきらめるしかないし、 スペースも小さくするしかないし、 それでも 価格は高いし、 きちんと比較検討をしなかった人は、 しょうがないことなんだと あきらめて、 そんなハウスメーカーと契約して建てる ことになるんでしょうね。メールをいただきました。2022.6.14 ファイナンシャル・プランナー事務所 (有)エフピー・ステーション武田様 佐々木様 お世話になっております。〇〇県のSです。 週末に５件目の見積りをもらいました。現在子供の体調不良により動きが取れずこちらも後日スキャンして送らせて頂きますが、高性能住宅でした。色々こだわっており、3900万ほどでした…！ ※わお！ 現実離れの最高額！ この見積書、わざわざスキャンして送る 必要はありませんよ。最初に「一旦ハイグレードで見積させて頂き、 ここから皆様下げていって 落とし所を見つけるという流れですね」と言っていたので、見積りを見る前にこれは高いな！と察しました。 ※お客様の立場に立っていません。C値が0.3や0.5などの家を建ててるそうで、色々と教えてもらって勉強にはなり(屋根に吸音材を入れるか他社に確認したほうが いいです・内部結露ほど恐いものはないです…等)魅力的でしたが、金額を1000万以上下げるのは不可能だと思いますので、依頼することはなさそうです。 ※はい、もちろんです。ここまで現実的な見積がないに等しい状態ですので(今後によっては１軒目の工務店に、 内容を絞った物を 再依頼するのも案かなと思い始めています)、 ※なんだか そんな感じになってきました。 最初は「高い！」と感じた 1社目の工務店が なんか すごく安く 現実的に見えてきました。 これまでの各社の見積額は・・ ① 3,278万円 ② 3,497万円＋300万円 ③ （ 似たような金額 ） ④ 3,700万円 ⑤ 3,900万円 36坪の家ですよ。 見積もりを依頼している先は すべて 地元工務店ばかりですよ。 ネット検索で 工事費が高めの工務店さん ばかり チョイスしているのかも？新たに３件の工務店に依頼しました。2〜3週間で出してもらえるそうなので待っている所なのですが、そのうち一箇所から地盤調査についてこんな連絡がきました。 「地盤調査は『表面波探査』と有りますが費用的にはスウェーデン式に比べ高価で、 ※こ 高価？ それぞれの調査費用は ５万円 vs 3.5万円 程度の差ですよ。 この程度の差を 普通「高価」とは言いません。どちらかと言えば確実な検査調査を考えると地盤改良が必要な軟弱地盤でも地盤改良の判定調査結果が出にくく、 ※棒を刺し込んだ部分（点）の地盤が 深さによって 固いか柔らかいか・・だけを見るのが スエーデン式です。 表面波探査はさらにもっと詳しく 探査面全体の地盤状況を把握します。もし地盤判定の結果で地盤改良の判定結果が出ても再度、確実な数値・土質を確認調査する為に、スウェーデン式地盤調査を行うそうです。 ※口から出まかせの ウソ！ です。 一種の営業トーク？と地盤調査会社の方がおっしゃっておりました。ご参考にして下さい。」 ※と おっしゃっていた調査会社の人は、 地盤改良業者でもあります。 改良工事が必要・・という調査結果に誘導 なんてことは 普通に起こることです。 調査会社の人のさじ加減次第で、 はい、地盤改良工事が必要！ 「はい、80万円追加！ になります」 （ お世話になっている工務店には 30万円？ ） 調査費用 1～2万円節約したおかげで 80万円追加！？ その地盤調査会社の名前を教えてもらって、 ネットで調べましょう。 だいたい、地盤改良業者！・・です。後半部分を読んで驚いたのですが、ニ重に調査するという事ですよね。 ※そんなことはありません。 どうしても スエーデン式で調査したい 工務店と地盤改良業者の口裏合わせに 過ぎません。 表面波だけでいいと返事しますが、 ※「表面波だけでいい」のではなく、 「スエーデン式ではなく表面波で」 お願いします・・ということです。この調査会社はこのやり方で決まってるようなので、 ※それぞれの調査会社が 色々な調査方法を 実施しているということはありません。 地盤改良業者が行う地盤調査はスエーデン式 ということです。 表面波探査を行うのは 地盤改良業者ではなく、 純粋な地盤調査会社です。他をあたって欲しいとも言ってみようと思います。 ※それ以前に スエーデン式に拘る工務店は、 地盤改良業者と つるんでいる （ 地盤改良工事で キックバックを得る ） 可能性があります。 あまりにも そこに拘るようであれば、 「提案・見積もり」自体を断った方がいい、 そんな工務店だと思います。ちなみに武田さんでしたらどんな言い方で返事されますか？※他の工務店で、表面波を指定する理由は？など聞かれた事もありました。今のところほぼ全社が普段SS式のようです。 ※親戚のおじさん曰く、 「地盤改良業者がスエーデン式地盤調査を 実施して、地盤改良工事が必要！と いう結果を得て 工事を請け負って 一部のお金をを工務店へキックバック という事例も チラホラ耳にしています」 と言ってました・・と言えばいいです。 （ 何でもおじさんのせいにすればいい ） 読者の皆さんにも呼び掛けたい。 「地盤改良業者が 地盤調査をしている」 この状況で「まともな調査結果」が得られると 思えますか？ だから私は「表面波探査」を推奨しています。 こちらの調査会社に 地盤改良会社はいません。ある工務店は「探しましたが県内で表面波をやる所はありませんでした」と言ってきました。後日ネット検索して、やっている所を見つけましたが…。 ※「表面波探査」、日本全国 どこでも調査できます。 なお、「スエーデン式・・」の「SS式試験」は 名称が変わっています。 「スクリューウエイト貫入試験」の「SWS試験」に。メールをいただきました。2022.6.8 ファイナンシャル・プランナー事務所 (有)エフピー・ステーション武田様 佐々木様 お世話になっております。〇〇県のSです。 2件目の工務店には、入札ではない・希望が全て固まってる訳ではない為提案してほしい旨を念押ししていたのですが、どうしても一度打ち合わせを・・・ということで最初は「まずは概算を」といって見積の表紙・目次だけ？送られてきたりしました。 ※話にならないですね。 自社をを中心に地球が回っている、 そんな感じの工務店ですね。なかなかかみ合わないなと思っていた所にあの金額だったので、 ※「あの金額」＝3,497万円 ＋300万円？ （ ＋300万円は 特殊な工法の分 ） 36坪の家です。とんでもない金額です。 「一度打ち合わせを」する時間がもったいない。「こちらの希望する形でのご参加が難しい ようですので、今回は見送らせて下さい」と連絡しました。 ※はい、許容範囲外なことが判明したのだから、 スパッと 切ってしまいましょう。そして先日3件目と4件目の見積も貰いました。3件目は書類のスキャンが出来ておらずデータを送ってもらう予定なので、先に4件目を送ります。(有)〇〇ホーム●面談なし・依頼後に質問や提案等なし概算ではないちゃんとした見積でしたが、衝撃の3,700万でした。 こちらはメールで送ってもらっていて説明等は受けておりません。実は3件目も似たような金額です。そこでは値上げについて説明がありましたが、それにしても高いです・・・。こうなってくると、工務店のチョイスが良くなかったと思いたいです。３件目の工務店で「ウッドショックとウクライナ 情勢で、今値上げのピークです」と説明され、それは事実でしょうから例年より高くついてしまうとは思うのですが、現在の心境は「どれを諦めてどれをグレードさげようか・・・」といった所です。 ※そのような考え方に おちいるのが、 ハウスメーカーで建築するケースです。 自分たちの希望をすべて取り入れると 簡単に予算オーバーになってしまうので 外構をあきらめたり、面積を小さくしたり、 収納家具や造り付け家具をあきらめたり、 グレードをダウンさせたり、 ということで、調整します。 当初から あるハウスメーカーに 決めてかかると、あきらめたり 我慢したり しながらのマイホーム造りになります。 当たり前の事です。 建築費とか関係ない経費を負担しながら 建てるのだから・・。 ハウスメーカーが積算した 3,000万円の ザックリ2割、600万円は建築以外の経費です。 （ 展示場・宣伝広告・人件費・社屋等々 ） この600万円を負担しなくて済めば、 あきらめたり 我慢したり しなくて済みます。 やりたいことを全てやって 満足できる家を建築することができます。※例えば、外構のフェンスはどこも高い物で見積もってきているので、北側は隣との境界になればいいので安いネットフェンスにするなど。ちなみに隣接する北側の土地は売れたそうですので、最悪フェンスを諦めるとなっても北側は残したいと考えています今週末に5件目の面談予定なので、そこがせめてもっと手頃であればと期待しています。また新たに3件ほど可能性のありそうな所をピックアップしたので、もう少しコンペ依頼を増やしていきたいと思います。また進展がありましたらご連絡致します。 ※これまでの工務店は 皆 高性能住宅志向の 建築会社ばかりなのでは？ あるいは、大都会で建築する工務店なのでは？ あるいは、ハウスメーカー崩れの工務店？ という印象を受けるような 建築費です。 Sさんの場所は 大都会ではなく地方都市です。 きちんと比較して・・70万円/坪です。 昨今の値上げ要因を加味して 2割増しでも ・・84万円/坪です。 36坪×70万円＝2,520万円 36坪×84万円＝3,024万円 ・・です。 これまでの各社の見積額は・・ ① 3,278万円 ② 3,497万円＋300万円 ③ （ 似たような金額 ） ④ 3,700万円 地元工務店なら安い・・とは限らないという 典型的な事例です。 何やら 高性能住宅志向の工務店ばかりを チョイスしているのでは？ と感じてしまう これまでの結果です。 新たな工務店さんたちに期待しましょう。メールをいただきました。2022.5.26 ファイナンシャル・プランナー事務所 (有)エフピー・ステーション武田様 佐々木様 お世話になっております。〇〇県のSです。 2件目の工務店の見積を送ります。㈱〇〇建設工業●現場確認済と連絡あり ●WB工法を推奨●現在までに面談無し見積が「概算見積」となっています。理由等についての先方からのメールを2件添付します。「暫定とあるのは、 値上げ状況の不確定要素もかなりありますが、 基本プランのラフ図面のみでは 読み取れない部分があり確定された設計図 ではないことから暫定といたしました。 競合見積とされるのであれば、 設計事務所などの本設計より 各業者からの見積を取るやり方でないと ばらつきがありまとまらないと 思いますが如何ですか。？ ※「ばらつきがありまとまらない」という状況 になるのは、設計資料のせいではありません。 今回は原案プラン（正式な図面ではない）で 各工務店さんを比較検討しようとしてますが、 当事務所が過去に岩手県内外で 実施してきた「提案コンペ」ではもちろん、 1級建築士が作製する図面を 設計図書として使っていました。 5社程度の工務店さんに同じ設計図書で 提案と見積もりを依頼して実施していますが、 出てくる金額は とんでもない差がつくのが 現実なんです。 まったく同じ設計図書なのに・・ですよ。 「ばらつきがありまとまらない」 状況になるのが現実なんです。 ばらつきの原因は設計図書にあるのではなく、 各工務店さん、それぞれの事情によるんです。 同じ内容の建物でも 建築会社によって 数百万円の価格差がついてしまうのが 現実であり、だから 比較検討が必要なんです。 ・・と、親戚のおじちゃんが言っていました。 （ 何度もコンペをやっているおじちゃんが ） 今回の「4プランと仕上げ表」を作った 親戚のおじちゃんが 経験談で言ってました って、言ってやればいいですよ。 たとえば、「本物の図面」で行ったコンペで 以下のような 結果になっています。 ※正式な図面、全く同じ資料で見積もっても こんなに価格差が生じるのが この業界です。 しっかり 現実を認識しましょう。 それから 次のようにも言ってました って、言ってやりましょう。 今回の「提案コンペ」は、 役所が行う「入札」ではありません。 「入札」の場合は まったく同じ仕様で 見積額を入れてもらって、 最安値を入れた業者さんに落札！ ということになりますが、 （ マイホームなら ローコスト住宅 ） 今回は そんなことは目指していません。 それぞれの工務店さんが どのような家を建ててくれて いくらになる？ ということの比較です。 それぞれが造る家の テイストはそれぞれです。 味と金額。どうなの？ ということです。 一番安くなくても この「味」捨てがたい なんてこともあるものです。 そのような検討をする場です。 当初のメールに 建築の計画に提案をして ほしいというような記載が有りましたので 弊社の特徴的な提案をしたいと思い、 まずはその辺のご理解を戴くために 体験展示の見学をお薦めした次第なのですが、 先般のメールにより ご興味は少ないと 判断し暫定的な見積の提示と致しました。 もちろん明細を出すことは可能ですが この原案のみでの競合はかなり危険と思います。 ※そんなことはない。 自分が出す見積もりが どのようなレベル なのか？ 自分で知っているだろうか？ これまでコンペをいくつもやってきて、 「うちの金額 こんなに高かったのか」 初めて認識する業者さん、けっこういるよ。 お住まいに関する基本的な取り組み方、 もちろんかなり勉強されてると察しますが 今一度 弊社推奨のWB工法検討してみませんか？ もちろん懸命に練り上げた現状のプランは 全く変えずにお造りすることは可能ですし 建物に関する考え方が変わるはづです。 ※はい、その素晴らしい「WB工法」を採用 して 金額がいくらになるか？ですよね。 コスパとか費用対効果の問題です。 それからでも遅くないと思います。 むしろ一生の買い物です、 具体的に検討してみる事お薦め致します。 採用するしないはそれからお決めになったら 如何でしょうか。 以前のそちらからのメールにもお書き頂いて おります様に 金額のみでの業者選定はなさらないで ほしいと思います。」 ※もちろん、そういう方針です。 単純に 一番安いところにお願いすると いうことになると、ローコスト住宅と いうことになってしまいます。 それではいけません。「弊社の提案できることは、 この工法とそれに伴う材質を含めた計画の アレンジプランの提案です。 〇〇様の 長い間練りに練られた夢プランを 現実のものにしてさしあげたい 基本的な弊社の考え方です。 本来 基本設計プランから参加させて頂くのが 弊社のスタイルです。 ※どこも そう言います。 お客様と共に基本設計プランからとやって、 他社を排除した状況で話を進めたい。 競合他社がいなければ、 こちらのペースで進められるし、 「言い値」で建築してもらえるという事です。 建築会社とすれば 理想的なパターンです。 本件は基本的なものが作られており、 その夢を壊さないようにお力添えさせて 頂くことになるようですが。 私共の推奨するWB工法にご興味が感じられない のであれば この工法を抜いた お手伝いになろうかと思いますので、 先に概算見積を提出しました 明細を添付いたしますのでご参考にして下さい。 ※ということは、今回の「概算見積もり」は 「WB工法」の上乗せ分がまだ乗っていない ということですね。 それにしては、元々が高いですね。 このようなフランチャイズの工法だと デメリットは イニシャルコストが高いと いうことがあります。 上乗せになる金額も そうとうなものだと 予想されます。 上乗せの前の状態での見積りが高過ぎる のが、非常に気になります。 何度も申し上げ恐縮ですが、 頂いた基本プランだけでは〇〇様のご意図は うかがい知れませんので 暫定要素が入りますがご了承下さい。」 ※了承できないですね。 こうやってみると、1社目の工務店さん の誠実さが逆に伝わってきますね。 自前で一生懸命 地面を作製した上で 忠実に数値をひろって見積りしてきています。 新権に 取り組んでいます。 けなげ・・でさえ あります。 ひるがえって この2社目の工務店さん、 こちらの作成資料に文句は付けるは、 いい加減な「暫定見積り」なんて事はするは、 失礼にも ほどがあります。 その上でまだ 見積もりが安いなら、 まだ検討の余地があるかもしれないが、 「暫定見積り」はとんでもなく高い！ さらに 「WB工法」で どれだけ上乗せになるのか？ ここ、候補からはずした方がいいのでは？ 接触するだけ 時間のムダのように感じます。 と、親戚のおじちゃんが言ってました。最初は高い！と思いましたが、内容を見ると暫定要素が多く比較ができません。例えば人工芝は、1件目の工務店は図面を書いて面積を正確に出していますが、ここはおおよそ？なのか面積が全く違います。この程度でしたら自分たちで再計算できますが、全ての項目を同様に再計算するのは厳しいです。面談して話をしないとこちらの欲しい「最終的な見積」は出ないようですので、一度面談に行ってこようと思います。 ※「WB工法」を乗せる前の 不真面目な「暫定見積り」がこの金額、 3,497万円！！ 坪97万円！！ （ WB工法が上乗せで 坪100万円超！ ） 面談するだけ時間のムダだと思われます。 この先で 断わるのに 大変な思いをするかも。この時点での武田さんの印象やご意見をお伺いできますでしょうか。宜しくお願い致します。 ※WB工法の良さをアピールしたいのだと思います。 H20年（1998年）スタートのフランチャイズ工法。 まあ、どんなに素晴らしいモノであったとしても、 払うコストがどうなのか？ 費用対効果の問題です。メールをいただきました。2022.5.26 ファイナンシャル・プランナー事務所 (有)エフピー・ステーション武田様 佐々木様 お世話になっております。〇〇県のSです。 コメントありがとうございます。こちらもまさか見せないでと言われるとは思わなかったので驚きました。その後２件目の工務店から見積もりをもらったのですが、そこと比べてもきちんとした物だとわかるので、隠すようなことでもないと思うのですが…。 ※ん？ 2件目は まともな見積りじゃない？お手数おかけします。㈱〇〇 社長が元大工。見積り前のやりとり〜面談でかなり細かい所まで見てくれて誠実な印象。金額さえ良ければ決めたい位だったのですが…。 ※それが よく見かける失敗につながります。 １回や２回の面談で、相手のとりこになって もうこの人に任せてしまおう・・ という行動が マイホーム建築でよくあります。 初期の段階で 業者を決めてはいけない。プランを見て「見積り前に、気になる点があります」と１度面談有り。●図面をCADで作成し確認したら、駐車場を 原案通りに作ると玄関ポーチが入り切らない？ かもしれないとのこと。 見積りではポーチを小さくして作成との事。●通気について、説明してくれた上で 「通気が大切なのは当たり前のお話です。 また、ただ通気層を 作ればOKという会社は止めた方がいいです」 などと話しておりました。 ※外壁のバルコニー上端部分の通気処理は 具体的に どのように対処するのか？ 確認しましたか？●見積りは独自の方法で作ってあり、 原価？を載せた後、上乗せや割引して計上。※理由として、地方ならではだと思いますが、住宅建築の際に「知人に設備屋がいるのでそこだけ知人に頼みたい」など、一部の工事だけ施工主が別で頼んだりすることが良くあります。その時金額がわかりやすいようにこの方法にしているそうです。 ※そんなことがよくある工務店なんですね。 普通は そんなことは いやがるものです。 工事の途中に 全く知らない別業者が入って 作業をするなんて、 引継ぎが滞ったり、部分的に責任の所在が うやむやになったりするので。 建て主から そういう要望があっても、 うちではお断りしています・・が普通です。 自社で責任もって 良い建物を造りたい、 それが普通のことです。 施主が支給する設備器具を設置するとかは ありますが、 他の工事業者を入れるのは 普通は拒みます。●「安く計上して後から金額を上げるのは嫌なので、 基本的に質の高い物などランクが上の物で作成しました。 ここからご希望に合わせて調整して頂ければ」 との事。床暖房はいらないので無しとしても、だいぶ予算オーバーです。ランクを落として更に外構を諦めるくらいしないと追いつかなそうなので…。 ※きちんと細かく数字をひろって見積りしている ようです。 が、どうして外構工事を別枠にしている んでしょう？ 基本的に 自分のところの見積もりは高くて、 外構工事はあきらめる客が多い？ だから切り離している？ 結局、見積金額は・・ 消費税込みで 建物が 28,837,661円 同じく 外構工事が 3,947,544円 合計で 32,785,205円 ！！ 立派な見積額です。坪91万円！！です。 （ 大都会なみの立派なモノです ） 普通 坪単価を語る際に 外構工事は入れませんが、 私は 全体像を把握してもらうために すべて込みで「坪単価」としています。 さあ！ 1社目は 91万円！ でした。 2社目以降は どうでしょうか？ 全社の見積もりが出そろったら、 建築価格差は 何百万円になるのでしょうか？ 現実があらわになるのが 楽しみです。 地元工務店どうしであっても、 数百万円の建築価格差がつくのは普通です。 （ だから 当初から業者を決めてはいけない ）２件目の工務店の見積もりはまた別で送ります。見積もり待ちの残りは３件なのですが、月末頃に１件・来月前半に２件の予定です。お手数おかけしますが宜しくお願い致します。 ※楽しみですね 新たにどんな工務店さんが出てくるか？ それぞれの特徴や味があるものです。 しっかり観察して 比較検討しましょう。 ※参考事例。 我が岩手のような田舎であっても、 過去に「大都会なみの建築費」を提示した 地元工務店が4社もありました。 このケースでは 高性能住宅を志向した結果 でした。 坪：122万円！！ 気が狂ったような単価！ （ よく平気で提案してくるもんだ ）メールをいただきました。2022.5.23 ファイナンシャル・プランナー事務所 (有)エフピー・ステーション武田様 佐々木様 お世話になっております。〇〇県のSです。 少し間が空いてしまいましたが、工務店への見積もり依頼を進めていました。 そこで１つ質問といいますかお願いがあります。週末に見積りをもらった工務店が１件あるのですが、話の中で、特別な見積(本来契約前提の人向けの詳細見積り)なので第三者には見せないで欲しいと言われています。 ※ふざけた工務店です。 契約前提の見積もりを出すのは当たり前。 そうでない見積もりなんて 見積もりではない。 素人相手でないと 仕事ができないようです。 そりゃ 楽ですよね、 何にも知らない素人が相手なら、 ちょっとしたチョンボは ごまかせますから。 そもそも、見積依頼された際に 「4プランと仕上げ表」を渡された時点で、 「あ、これは バックにだれか付いているな」 と感じたでしょうから、 これまでのような全くの素人相手の受注 にはならないな と、覚悟はしたはずです。 どのように説明して「４プランと仕上げ表」 と渡したかは知りませんが、 これまで不動産や建築をやってきている 「遠い親戚のおじさん」か「知人」と相談して 作成したことにはなっていると思います。 特定の第三者の存在は認識していると思います。 第三者に見せるな と言うこと自体おかしいし、 その依頼をされた際に 「はい分かりました」と返事する事もおかしい。 もちろん「おじさんにみてもらいます」 と 堂々と言わないと。 「４プランと仕上げ表」で見積もり依頼した のだから、受けた工務店側も理解している。 それがいやなら こちらからお願いすること でもないので、参加はご遠慮願うということ。 これは、見積もりで出てきた時点ではなく、 見積もりを依頼する時点で はっきりさせておくべきことです。 武田さんにはもちろん見て頂きたいのですが、明細をブログに載せないで頂くことはできますでしょうか？(合計金額やコメントなどは大丈夫と思いますが) ※読者の皆さんは 具体的な現実を見たくて このブログ記事を訪問しています。 Sさん自身も そうだったように。ちなみに見積りは商品名や部材名まで細かく入っており、漏れもなくしっかりしたものです。 ※当たり前で、普通の事です。こちらのブログを工務店が見つける可能性は低いとは思いますが、今後そこに依頼する可能性があるかもしれない以上、第三者どころか不特定多数の人が見られる状態にするのは万が一のことを考えると躊躇してしまいます。 いかがでしょうか？宜しくお願い致します。 ※見積もりは 掲載しません。 私から見た感じでは、印象の悪い工務店です。 もっと 堂々とやらんか！ と言いたい。 「第三者に相談してもらって けっこう」と 胸を張って 仕事をしろ！ と言いたい。 建築会社はいつも 「 プロ vs 素人 」という 構図で楽に仕事をやりたがります。 すなおに 言いなりになってはいけない。 客が業者に気遣いするのは おかしなこと。 業者が客に気遣いをするのが普通。 プロに接触する際の ファーストコンタクト、 実はこれ、すごく重要です。 ※購入土地。 ここに建築します。 ※平面プラン。 ※立面プラン。 ※什器プラン。 ※仕上表。 ※お聞きしている「マイホームに関する希望・要望」 は、以下でした。1階・玄関にｼｭｰｽﾞｸﾛｰｸ（U字型。釣り道具を収納したい為、クローク内 にそのｽﾍﾟｰｽも。釣り竿は縦に収納希望※2.5m位）・リビングは天井高が標準より高め。 吹き抜けではない。 リビングの掃き出し窓に濡れ縁 （庭での作業などの際に 腰掛けたりちょっと物を置いたりしたい）・リビング横に畳ｽﾍﾟｰｽ （2～3畳程。状況に応じてリビング と区切れるような間仕切りが欲しい）・主寝室 （8畳程度。ベッドと、小さめの テレビを置くテレビ台を置きたい）。 ｳｫｰｸｲﾝｸﾛｰｾﾞｯﾄ（姿見有り。2～2.5畳程度）・洗面台はなるべく玄関の近く。・浴室は1or1.25坪程の広さ。浴槽は1620サイズを置きたい。 脱衣所にはタオル類や着替え等一般的な量の収納。・対面キッチン（L型かU型。）・キッチン横にパントリー・風の通る量が多い開閉窓・玄関から階段に行くまでに、 キッチンから少しでも姿が見えるようにしたい・リビング・ダイニングで子供用勉強スペース・トイレ（収納は足元に）2階・子供部屋×2(4.5～5畳位。各部屋に収納)・廊下に共用の収納・トイレ・南側の部屋から出入り可能なベランダ外構・カーポート（３台分。現在は2台所有だが将来増えるため）・自転車置き場・庭は特別広くなくてもいい。 家庭菜園が少々出来る程度のスペースが欲しい・カーポートから玄関まで雨で濡れないようにしたい。メールをいただきました。2021.5.30 ファイナンシャル・プランナー事務所 (有)エフピー・ステーション武田様 佐々木様 お世話になっております。〇〇県のSです。マイホームシミュレーションをゆっくり読ませて頂きました。やはりグラフがマイナスになる所を見るのは楽しいものではありませんが、事前に分かって良かった！と気持ちを切り替えることができました。 ※世の中には・・ 将来 教育費がかかる時期に お金が底をつく ことに まったく気づかないまま、 （ 生活設計なんてすることなく ） マイホーム取得に走る おバカさんが 少なくありません。 住宅展示場にいる「FP」が作ってくれる資料は、 「なんちゃってキャッシュフロー表」なので、 （ 保険屋さんの「FP」のモノも同じ ） そのような 将来のピンチなんて 発見されることはありません。 まともな生活設計できちんと確認した上で、 対策を講じて マイホーム取得へと、 進みましょう。 内容の修正ですが、支出を少し抑えました。更にあと150万円くらいを奨学金で補おうと思います。シートを添付しますので宜しくお願い致します。 ※その結果、マイホーム取得後の人生は、 以下のようになります。 （ 一年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※赤い矢印部分が、教育費がかさんで 人生最大のピンチが予想される時期です。 シミュレーション作成時点では、 ここがマイナスでした。また死亡保障が変わった部分も確認しました。夫の方は金額が変わるという事で理解できるのですが、妻の必要額は夫と違う三角形が出てきて、収入保障でどう備えるのかピンときません。この三角形を全て賄う、最初の金額が必要な額より多い保険に入るということでしょうか？ ※はい、このようなケースは めったに お目にかかりません。 なぜ 必要額が こんなことになったのか？ 普通は、2つの時点だけで必要額を算出して 「あなたの死亡保障必要額の推移はこうなります」 としています。 で、普通は 必要額が発生しても 将来に向けて 減りますので、 その三角形に見合った 収入保障保険で備えましょう ということになります。 が、今回のSさん（妻）の場合は、 1つ目の時点ではマイナスで、 2つ目の時点でプラスに それも大きな金額になったので、 これで資料作成を終えてしまうと、 「その先、妻の必要額は さらに増える？」 のか、どこかで減るのか？不明です。 その先の将来を明確にするために、 2つ目の時点の20年目の先の 3つ目の時点、 30年目もチェックしておきましょうということで、 今回、特別に検証しました。 その結果のグラフです。 で、どのような保険の入り方をしたらいいの？ という質問ですが、その前に、 「本当に 妻に 1000万円もの死亡保障が必要？」 というのが、私の印象です。 ぜひ、再吟味してください。 「死亡保障必要額の計算（妻）」の記入数値を。 妻が亡くなった後の夫と子供たちの生活費とか、 その他費用とか、贅沢すぎる金額を入れていない？ しっかり再吟味してみた後に、 あらためて しっかり、考えてみましょう。 できるだけ 保険屋さんには お金を払わない方がいいに決まっています。 ※Sさんのマイホーム計画は、以下です。シミュレーション：妻の働き方と その後の夫婦の人生。2019.12.25 ※妻は、年収168万円、60～70歳は150万円の 正社員の場合の、夫婦の人生。 （ 生活設計シミュレーション ） ※妻はパートで、年収120万円、144万円、 60～70歳は120万円の場合の、夫婦の人生。 （ 生活設計シミュレーション ） ※まあ、妻はパートであっても、 夫婦の人生に問題は無さそうです。 しかし、どっちにしても・・ 夫は75歳まで無理して働く必要は 無さそうです。 ※死亡保障必要額の推移は、以下のグラフの ようになりました。 赤は、妻が正社員、青はパートの場合です。 当たり前の事ですが、妻の収入が少なくなる ほど、夫の死亡保障必要額は大きくなります。 ※妻の収入が少なくなれば、正社員だろうが パートだろうが、 夫の死亡に備える生命保険が必要になります。 どのような生命保険で備えるか？ 特約などを一切付けない収入保障保険です。 （ 必要額と同じ形の三角形の保障 ） 同じ死亡保障額でも一番安い保険料で済みます。S家の現状診断時点の状況。2019.9.4 ※夫は75歳まで、妻は70歳まで、 それぞれ働く予定です。 そんなに頑張らなくてもいいように 見えます。 ※キャッシュフロー表のグラフの根拠が、 このキャッシュフロー表です。 左が現役、右が老後です。 ※読者の皆さんも、キャッシュフロー表、 マネをして作ってみましょう。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※夫婦それぞれの死亡保障必要額の 検証結果です。 現時点と20年後（教育費がかかる時期）を 押さえて、検証しています。 ※「必要額」－「手当可能額」＝ ・・という算数を行なうので、 マイナスということは、 死亡保障は不要・・ということです。 この結果が出る前から、 Sさん夫妻はまったく生命保険には 加入していませんでした。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時いよいよ お金を払って 始まるようだ べ。・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて21年目のファイナンシャル・プランナー事務所。《 顧問会員を希望する場合は 》「顧問会員って何？」で内容を確認の上 ご連絡下さい。電話：019‐629‐3115 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ
2022/09/13
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26の工務店さんに声かけをした結果 T工務店さんに
T工務店さんにお願いしようと思います。 ※ずいぶん 色々な工務店さんがいました。自分の頭で考える生活設計。クロアシネコの赤ちゃん！ STOP WAR！ STOP PUTIN！〇メール顧問会員のYさん（60代） （相談：生活設計・マイホーム建築）2013年5月 現状診断。2021.3.9 メール顧問会員（再）3.6万円/年 入金。2021.3.22 現状診断。2021.4.2 マイホーム建築 実行支援料：33万円/年 入金。2022.3.10 メール顧問会員 3.6万円/年 入金。 ※建築予定地です。 ※当事務所がお手伝いしているケースでは、 5の「住宅プラン・仕様が固まる」までは 私がすべて バックアップしているので、 3の「候補工務店のピックアップ」は、 最後の最後になります。 Yさんは「4プランと仕上げ表」ができて、 候補工務店に「提案・見積り」を 依頼しているところです。メールをいただきました。2022.9.11武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。 先週、新しい工務店さんをWebで探しましたが印象に残るところは見つけられませんでした。 ※そうですか。改めて振り返ってみると26箇所の工務店さんに連絡を入れ現時点で諸々の条件をクリアーした工務店さんは1箇所でした。 ※結局、そうなりますね。その工務店さん「T工務店」さんにお願いしたいと思います。 ※はい、分かりました。造作家具等は得意ではありませんが誠実にお客様目線での対応をしてくれているのでお任せしても大丈夫ではないかと思います。7月中旬に見積書を含めて再提案をしていただいてから約2ケ月経過しました。 ※そんなに待たせてしまったんですね。その時もお客様のご都合に合わせてのご返事で全く問題はありませんとのお言葉をいただきましたが、物価上昇も続いているので見積価格を含めて確認したいと思います。 ※了解しました。進捗があれば都度ご報告させていただきます。よろしくお願いいたします。 ※工務店さんを決めるにあたって、 チェックをしておきたいことがあります。 T工務店さんは、社長は現時点で何歳で、 跡継ぎについては どのような状況に なっているでしょうか？ これから 建築工事を完成した後、 数十年間 アフターメンテナンスの面倒 （ 無料とは限らないことですが ） を見てもらうことが 可能な状況でしょうか？ 考えたくもない 不運なことの確率は、 決してゼロ％ではありません。 過去のあり得ない不運な事例を紹介します。 岩手県での事例です。 全国フランチャイズイズの一員の工務店で、 社長は60代で 元大工さんです。 跡継ぎはいません。 当事務所が係わった「提案・コンペ」の結果、 みごと受注し、工事は上棟まで行きました。 地鎮祭には私も参加していましたが、 その際に社長は参加していません。 社員に聞きました。 「社長は どうしたの？」 「体調が悪くて 病院で検査しています」 それから着工して、さらに上棟後しばらくして 施主から私宛に電話が入りました。 「連絡がまったく取れません。 私たち どうしたらいいでしょう？」 会社に電話しても、携帯に電話しても、 まったく相手が出ないということです。 私もかけてみましたが、社長含めて 社員すべてと連絡が取れません。 社長が病気で これ以上 業務を継続できない ということだったのかと 思われますが、 そのような可能性を 社長が自身で感じて いるのであれば、 業務を終了するための準備が必要だったし、 「周囲に迷惑をかけない会社の畳み方」 そのようなことに思いを馳せるなんて ことのできない「職人さん」だったのか もしれない・・と思われます。 上棟から少しして 工事がストップ！ 信じられない状況に遭遇しました。 施主はもちろん、私もこんなことは初体験です。 瑕疵担保保険のルートから 工事継続の可能性を探ったり、 このような事案の工事引継ぎを経験した ことのある業者探しとか、 色々作業を行った結果、 何とか 完成入居まで行きましたが、 施主本人は、かなり余分にお金を負担しています。 このように、あり得ないような 恐ろしいことが、現実には起こっています。 建築業者さんを決める場合は、ぜひ、 相手の工務店さんをしっかり観察してください。 建築工事費の払い方も、 建築工事 請負契約書に記載されますが、 普通は4分割で払うことになりますが、 たとえば・・ 請負額が3100万円の場合、 契約時： 100万円 着工時： 1000万円 中間時： 1000万円 完成時： 1000万円 建築工事が進むにしたがって 払っていく、 出来高払いが一般的ですが、中には 着工時までに 半額以上をもらおうとする 工務店もいたりします。 そういう場合は、ちょっと慎重に 疑ってみる必要もあります。 他への支払いが迫っていたりして、 「自転車操業」をしている場合もあります。 契約してからでは遅いです。 契約前にチェックするべきこと、色々あります。メールをいただきました。2022.9.7武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。 本日の記事を拝見してとても心情的にすっきりしました。 さて、ご依頼いただいた各工務店さんの提示見積額を一覧表にまとめました。 当初プランから少し土地面積が減少したプランに変更になったため二分割しました。 延床面積は、見積書及び平面図を参考にしました。但し、記載されていない工務店さんもあったのでブランクにしています。 よろしくお願いいたします。 ※はい、ありがとうございました。 いただいた表を、記事に掲載できるよう 横幅を縮める加工を施しました。 ※それぞれが 勝手な基準で 金額を出してきました。 金額の開きも とんでもない状態です。 しかしまあ、各社各様、それぞれの業者さん、 個性が強いですね。 数か月かけて作ったプランを無視して、 まったく別のプランで提案してきたり （ かえって使い勝手が悪そうなプラン ）、 その工務店の標準プランに面積を掛け算して これが見積り額です・・って提出して （ 標準プランのレベルは ほぼローコスト ）、 つまり、含まれない項目が多数あったり、 「図面が完成しました。 これでよければ見積もり作業を 開始します。確認してください。」 ・・って言う図面に、玄関がなく、 出てきたモノは「一式見積り」だったり、 （ 何が含まれて 何が含まれないか不明。 どのようなレベルの部材・設備か不明 ） 一生懸命 忠実に見積もり作業はしたが、 自社の必要経費も計上したが、 総額がとんでもないことになっていても、 「これでは 受け入れられないかも」 という、普通の感覚が無い工務店さんとか、 まあ、個性豊かな工務店さんたちです。 ジャングルに迷い込んで、次々と 未知の動物に出会っているような感覚です。良い機会を頂戴したので・・・・私の忘備録としてこれまでを時系列で簡単にまとめてみました。 ・2021年3月より「現状診断」と 「家の４プランと仕上げ表」作成に着手。 ※ここまでは順調に進んでいました。・2021年11月に「４プランと仕上げ表」作成完了 ※私の知識と経験の無さでかなりの 時間を要しました。・2021年12月から工務店さん探しスタート ※当初は思っていたより簡単に工務店さんを 見つけることが出来ました。・2022年1月から 工務店さんの提案・見積依頼開始後現在に至ります。 ※ここからはかなりの労力と時間を費やす ことになりました。 2022年5月までに26箇所の工務店さんと コンタクトしました。 その後の工務店さんの対応は４種類に分かれて いきました。 ・提案・見積辞退 6箇所 ・返答・連絡等無し 11箇所 ・一括見積限定提示 5箇所 ・詳細提案・見積提示 4箇所 ※何を考えているんでしょうね。 「マイホームが建てたいです♪」 って、コンタクトしているのに、 返答無しだとか、事態だとかの比率が高いって。まとめ悲しいことに・・・一番多かったのが返答・連絡無し。一番少ないのが詳細提案・見積提示でした。 一括見積の内、２箇所は詳細な見積は出せないということで見積提示前に撤退。世の中はなかなか自分の思い通りに事が運ばないことを痛感しました。 決して「お客様は神様」扱いを望んではおりませんでしたが、素人の私には工務店さんの本音と建前の区別が付かず一喜一憂が続きかなりの難易度でした。お世辞ではありませんが武田さんのご支援等が一切無ければ糸の切れた凧のように其処らじゅうをふらふら飛び回って収拾が付かなかったと思います。まだ、終わっておりませんが、ここまで本当にお世話になりました。 ※もう少し、いっしょに 頑張ってみましょう！メールをいただきました。2022.9.6武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。 お断りするなら早いほうが良いと思い、本日お断りの連絡を差し上げました。 下記に工務店さんへの連絡内容とご返事をお送りします。工務店さんからは幾つかのお小言とご要望をいただきました。設計業務の範疇がどのようなものか素人の私には良く分かりません。また、見積書をたたき台に利用することも考えていませんが、既に終わったことで連絡する必要もご縁も無いのでそのまま放置します。よろしくお願いいたします。 ※工務店さんへの お断りの連絡文です。〇〇建設 〇〇様 いつもお世話になりありがとうございます。 さて、とても誠実で詳細な内容の御見積書をご手配いただきありがとうございました。 親戚の者にも連絡を入れ諸々検討させていただきました。建築費等は空調設備を加えると約3,800万円になります。施工面積が26.76坪なので約142万円/坪と理解しました。 ※本来 存在しない「施工面積」という概念は、 ハウスメーカーが勝手に作り出したモノで、 正規の「延べ床面積」よりも大きな面積 を使うことで、 「坪単価」を安く見せる効果が期待できます。 「延べ床面積」 ＜ 「施工面積」 姑息な手を使う 建築業者が増えていますが、 本来は「見積額」を「延べ床面積」で 割ったモノが「坪当たりの単価」になります。私の予算内では、老後の生活も考慮して約110万円/坪を上限と考えていました。 総額約850万円もの乖離を埋めることは並み大抵では無く現時点で調整の域を超えており、 ※このように、地元工務店どうしでも、 数百万円の価格差は 当たり前にあります。 比較検討せずに 当初から建築業者を 決めてしまってはいけません。〇〇建設様にご依頼することは無理との判断に至りました。 4月末から数か月に渡り諸々とお手を煩わせたにも関わらず ご要望に沿うことが出来ず本当に申し訳ございません。 諸般の事情をご推察いただきご理解を賜れればと思います。今回は大変お世話になり本当にありがとうございました。最後に〇〇建設様の今後ますますご清栄を祈念しております。 ※十分に礼をつくした お断りの連絡文です。 ※工務店さんからの 返信文です。Y様 おつかれさまです 了解いたしました お役に立てずに残念です 私からもお願いですが、見積り内訳書に記載している内容について例えば「フローリング」という指示に対してそれがどこのメーカーのどの品番の物なのか、私が選定して金額を落とし込んでいるものです。 ※見積もり作業として 当然のことです。それが、屋根、外壁、建具関係、住宅設備、外構設備等々全て選定作業が発生しています。 ※はい、普通のことです。本来ならばこれは建築の設計業務の範囲であるので、有料であるべきですが ※今 それを言うか？ 「提案・見積もり」を依頼した時点で、 「有料作業になるのでお金を払って下さい」 というべきです。 「お金を頂けないのなら できません」 と、その時点で言うべきで、 複数の工務店さんに 同様の依頼をする ということは 伝えられた上で 引き受けたのだから、 断られることも十分に予想されます。 どういう結果になろうが、 最後にグダグダ言ってはいけない。ご依頼いただけることに希望を持ち、作業を進めさせていただきました ご意向に添えなくなってしまった今、無償でこのお見積書をすることになります当初の考え通り、これに費用を請求するつもりはありません。 ※当たり前だ。 わざわざ 言ってはいけない。ただせめてものお願いは、他社さんとの協議の際に、私の見積書をたたき台のように利用する事だけはご遠慮下さい ※それぞれの業者さんが それぞれ 時間と労力を費やして「提案・見積もり」 をしてきています。 自分だけが 大変な思いをしたわけではない。そのように利用するつもりは毛頭なかったかと思いますが念のためその事をお伝えさせて下さい。 ※こうやって 別れ際に 往生際の悪いことを くり返すのは、非常に印象が悪いです。 でも、今回の経験で 学んだと思います。 自社の見積もり提示額は、 他に比べてかなり高額だということを。 このような経験をしないと、 各工務店さんは 自社の価格レベルが どの程度か？ 知らずに仕事をしています。どうぞよろしくお願いします。 お見積りのご依頼ありがとうございました ※この工務店さんは、ゼネコン出身で リフォームの耐震技術に力を入れていて、 これまでのやり取りから・・ 戸建て住宅の建築については あまり経験がないような印象です。 「採光」についても 分かっていなくて、 今回のプランは大きく変更しないと 建築できないとか、 失礼なことを言ってきたりして、 すごく高額な見積額を 何ともおもわず、 （ 普通の金銭感覚が無い？ ） のん気に提示してきたりして、 この最後の別れ方も 相手に嫌な印象 を残したりして、 経験不足、場数を踏んでいない、 そのような印象を受けました。 もちろん、これ以上のやり取りは不要です。 このまま サヨナラ・・ということでOKです。 ところで 私、整理整頓を忘れていましたが、 今回の各工務店さんの初回の提示見積額、 一覧で示して頂ければ ありがたいです。 見せて頂いたら「延べ床面積」で割り算して 表示したいと思います。メールをいただきました。2022.9.4武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。 コメント拝見しました。仰る通り採光の工務店さんの見積価格があまりにも高くてビックリしました。 建物自体の価格も高めではあるのですが、決定的なのは 現場管理費・諸経費と設計料が各々建物価格の5％に設定されていて約308万円にもなっていることでした。 ※はい、時々見かけます。 建築業者さん 其々の工夫だと思われますが、 直接の建築工事費以外の部分で なんとか利益を確保しようと独自の 「工夫」をしているケースが よくあります。 今回のように「見積書」に計上するケースや、 建築費以外の「諸費用」に 設計関係や申請関係の費用を計上するケースも、 時々見かけます。 比較検討する事なく 建築業者を決めた場合は、 その業者の言い値で建築する事になります。 今回のように比較検討している場合は、 Yさんのように「変だぞ」と気づくことが できますが、 素人が 業者の比較検討を全くしない場合は、 そのまま建築業者の「言い値」で建築 することになります。 数百万円も損をしていても、気づきません。 （ 当たり前 ）伺ったときはシンプルな事務所に事務員さんも不在でした。これなら諸経費も少ないのではと期待していましたが、残念な結果となりました。今週中にお断りの連絡を入れる予定です。 ※はい、見積額が 予算より 2～3百万円高い といった程度なら、工夫のしようがありますが、 500万円とか800万円とかの開きでは、 まあ、問題外の部類でしょうね。新たな工務店さん探しの予定ですが、既に近隣の工務店さんは相当数連絡していますので見当たらなければバルコニーの工務店さんにお願いすることも考えたいと思います。 ※そうかも・・ですね。 かなり、待たせてもいるでしょうし。工務店探しを始めて既に10ケ月が経過し多様な工務店さんと接してきました。決して急いではおりませんが中々進みません・・・・ ※10ヶ月もたっていたことに 驚きました。バルコニーの工務店さんは、最初のプランでも変更後のプランでも計10箇所以上の工務店さんの中から最終候補として唯一残っており見積金額も妥当と思われます。 ※そのようですね。来週いっぱいまで時間をかけて工務店さん探しを続けて結論を出したいと思います。 よろしくお願いいたします。 ※数多くの工務店さんに接触してきて、 各工務店によって、特徴・考え方・やり方 等々がまったく違うし、 「見積金額はさらに まったく違う」 ということが、理解してもらえたと思います。 読者の皆さんも 慎重な行動を・・。 「同じ内容でも 建築価格は数百万円も違う」 「早い時期に 建築業者を決めてはいけない」メールをいただきました。2022.8.6武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。 採光の件で少し慌てた工務店さんと面談をして参りました。 要件は、提案及び見積書を提出する前に私の要望を確認したかったとのことでした。 ※まあ、そうでしょうね。そこで、武田さんと数か月掛けて作成したプランを中心に私の家への想い等をお伝えしてきました。 ※数か月 かかりました。設備のグレードについても尋ねられたので、丈夫で長持ちシンプルで清掃が簡単な機種を希望しました。 ※どのレベルで見積もるか？によって、 金額は大きく違ってきます。採光の件は本当にご存知無かったようで色々な資料を調べても解らなかったと仰っていました。ただ、すでに解決済なので私からはあまり触れませんでした。 ※本当に知らなかったようですね。 10年以上 社長をやっていますが、 あまり 一戸建て建築をやってこなかった のかもしれません。 ゼネコン出身ということもあるし、 （ ハウスメーカー出身だったら違う ） 耐震診断やリフォーム等を強調しているし、 「建築」にとどまらず 「建設」全般を 請け負っているのかもしれません。 ということであれば、新築の一戸建ては あまり経験がないのかもしれません。とても誠実な社長さんで信頼は出来そうですが少し頼り無い感じでもありました。 ※経験豊富であっても、経験不足であっても、 「誠実」さは 最低必要要件です。本社が今までの工務店さんの中で一番シンプルだったので諸々の経費負担は少ないのでは思いました。 ※ホームページで見ても、スタッフが 少人数だということが分かります。 余計な経費負担が少ない 最低条件です。 ひるがえって、スタッフが大勢いる ハウスメーカーや有名工務店は、 大きな経費負担を抱えています。 ①常設の展示場を運営している。 ②宣伝・広告を頻繁に見かける。 ③発表会やセミナー等を頻繁に開催。 ④立派なカタログや資料を使っている。 ⑤直接 建築工事に関係ない人員が多い。 そのようなハウスメーカーは、当然 建築工事費が 非常に高くなります。工法についても希望を聞かれたので親戚の者から耐震については心配無いと言われていると伝えて在来工法でお願いして承諾してもらいました。ＳＥ工法は申請費用等が上乗せになるので価格は高くなると仰っていました。 平面図や立面図、設備什器等の資料も拝見しました。此方の工務店さんも造作家具等は不得手ということだったため既製品でのご提案を依頼しました。 ※造り付け収納や造り付家具を造作して もらえると、 統一感のある内装の家を造ってもらえて、 なかなか いいものなんですが・・。此方の仕様書通りに進めて早めに見積書をご手配いただくことをお願いして無事終了しました。 見積書等が届き次第改めてご相談させていただきます。よろしくお願いいたします。 ※「提案・見積もり」、楽しみに待ちます。メールをいただきました。2022.8.3武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。 昨日の心強いコメント拝見しました。ありがとうございます。 本日、武田さんのアドバイスに沿って役所に問い合わせました。結果、採光評価は可能で問題無しという判断でした。 ※そういうことになります。直ぐに工務店さんに連絡を入れました。 工務店さんからも連絡があり審査機関に確認したところ 役所と同様に採光評価可能という判断だったそうです。 ※そういうことになります。経験不足で失礼しましたというお詫びと ※本当に 知らなかったのでしょうか？ 営業上の作戦で 客を揺さぶってきた ということは 無いでしょうか？現行プラン通りで行けるとの回答でした。 ※当然のことです。 失礼な話です。一体全体何だったのかという顛末でしたが一件落着で安心しました。 ※本当に経験不足なのか？ あるいは 面談して話を進めるための作戦だったのか？ 前者なら 建築を任せるのが不安。 後者なら ずる賢こい人物で不安。このままお任せして大丈夫かと心配もありますが、雨降って地固まるであれば何よりです。 ※であれば いいですが。プロである工務店さんも色々なのですね・・・・ ※どんな業界でも 色々なプロがいます。貴重なアドバイスありがとうございました。今後ともよろしくお願いいたします ※各工務店さんを 冷静に 観察していきましょう。今回の経緯は下記をご参照ください。よろしくお願いいたします。 ※Yさんから 工務店さんへの連絡文。〇〇建設 〇〇様 お世話になっております。 採光に関して確認してみました。お問合せ先〇〇部 建築審査課 〇〇様 「吹き抜けの採光評価は可能ですが 大きさにより判断されることになります。 ご質問内容の2階で2.6ｍ×1.6ｍ程度の サイズであれば評価計算に入れる 事は可能と判断します。 但し、確認申請は民間数社と区役所の場合 がありますので 民間について 改めて確認が必要だと思います。 心配な点があれば建築プランを持参のうえで ご相談してもらえれば より具体的にお答えするこも可能です。 ただ、伺った限りでは問題無しと判断します」 お電話での相談でしたので素人がどこまで適切に内容を伝えられたか心配ではありますが状況についてお知らせいたします。天窓は避けたいと考えております。現行プラン通りに進めて参りたいです！！ よろしくお願いいたします。 ※工務店さんから Yさんへの連絡文。Y様 おつかれさまです 私も民間の審査機関「〇〇防災・建築まちづくりセンター」の審査機関に確認してみました区役所よりも民間の方が、判断に融通が利く、場合が多い印象だったので民間に確認してみましたが区役所でも吹抜けの採光評価が可能だという判断をするということは私の方が採光評価に関して厳格になりすぎていたようです。 ※ ・・。民間でも同様な回答でした。建築プランを持参の上で、という点も同様でプランを見て、どういう根拠をもって採光に有効とみなすか判断させて下さいという事で、いずれにせよ前向きに検討してくれる事でした。 ※ ・・。経験不足にて失礼致しました。 ※本当に 経験不足なら 頼りないです。吹き抜けを評価しても良いのなら、現在のプランで大幅な変更なく行けるかと思います ※失礼な話です。 プランのチェックを お願いしたわけでは まったく、ありません。 最初から「このプランで提案願います」と 依頼しています。 すなおに 対応してもらえばいいだけです。どうぞよろしくお願いいたします ※この工務店さんを訪問してみました。 1982年設立。 現社長は2代目。 ゼネコン勤務後 2010年 社長就任。 リフォームでの耐震工事が多い？ SE工法・・という言葉も見えます。 社長は同じ地域で10年以上 やっていて、 狭小地での建築の経験が無いわけが ありません。 吹き抜けが「採光」に有効なこと、 知らなかった・・では 済みません。 土曜日に面談して 何を言うのか・・？ SE工法を売り込んでくるのでしょうか？メールをいただきました。2022.8.1武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。 面談日が確定しました。採光に関して幾つかご相談したいということです。面談日によくよく内容について伺って参ります。また、ご相談させていただければと思います。ただ、天窓については以前違う工務店さんからも提案を受けましたが、明るさには貢献せずに維持も大変なのでお断りしたいです。 よろしくお願いいたします。 Y様 おつかれさまですご返信ありがとうございます8/6（土）10：30よりよろしくお願いいたします 敷地測量図ありがとうございます敷地図CADデータとして再現できました 採光に関して、現在の計画では、西面と東面の1階部分の開口が採光を確保できるとして評価できませんでした。 ※2階が乗っている部分の1階の開口は、 「採光」は確保できなくて 当然です。平屋になっているキッチン部分の開口は評価できますが、 ※2階が乗っていない部分の開口は、 「採光」が確保できる可能性が高い、 当然のことです。ダイニング部分は評価できずダイニングキッチンの採光が確保できません。 ※そんなことはありません。吹き抜けは基本採光には評価できず、天窓ならば評価できます。 ※「天窓」が評価できるのはもちろん当たり前。 しかし、「吹抜け」が「採光」確保に有効 なのも、普通のことです。プランでは吹き抜け部分の2階に窓があるので、実際は暗くはないのかなと思いますが建築基準法上の評価計算に合致させるには、2階の採光を1階に評価することはできないと思います（念のため審査機関にも確認してみます） ※勝手に そう思っていないで、念のため 審査機関に確認してみてください。天窓を付けるとして計算してみてどうか？という状況ですが、いずれにせよプラン変更が必要になってくると思います ※そんなことをする前に、役所での確認が先です。 できれば、Yさん自身が「建築指導課」等に 直接 確認してみることをお奨めします。 （ この工務店さんと 面談する前に ） 本当は 私がプランを持参して行って、 役所で確認できればいいんですが、 物理的に不可能なので、申しわけありませんが、 Yさん自身が電話で確認してみることを お奨めします。 「吹抜けの窓は「採光」計算に有効ですよね？」 それだけのことについての見解を確認して もらえばいいことです。 もし 具体的な資料が無いとお答えできない とか言われたら、 資料を持参して面談してもらえば、理想的。リビングに関しても南側の窓をもっと大きくしないと、リビングの採光も確保できていません ※大きなお世話です。 リビングの上部は 大きな吹抜けです。 南・西・東の窓から 十分な「採光」が 得られます。南側にも収納を設けるというご希望でしたが、掃き出し窓にしないといけないかと思います ※よけいな お世話。2階を狭くするとか建物形状を変更するしかないかな？という状況でしたのでその状況についてもご説明させて頂ければと思います どうぞよろしくお願いいたします ※何やら せっかくのマイホームプランが、 いじくられて 全く別の建物を提案 してきそうな雰囲気です。 計画をかき回されそうな感じがします。 （ これが この工務店さんのやり方？ ） どのような業種でも、 ちょっと相手に不安を与えたところから ビジネスが始まる・・という手法があります。 そして、「面談」をすることで、他を排して お客さんを自分のペースに引き込みやすい （ 仕事の受注に大きく前進できる ） 状況を作ることができます。 ダイニング上部 小さな「吹抜け」からの「採光」、 リビング上部 大きな「吹抜け」からの「採光」、 2カ所とも 「採光計算」するまでもなく、 プランをざっと見ただけで 「採光」はクリア♪ ということ、今日 あらためて 知り合いの1級建築士との会話で確認しました。 面談前に 役所確認を済ましておいて、 Yさん自身が確信を持っておいたほうがいい ように思います。 以下は、参考のために 過去の顧問会員の 間口の狭いマイホームの建築事例です。 （ 東西は 隣地境界ギリギリ ） リビングとダイニングについて、 似たような「採光」を得にくい状況での 事例でしたが、 リビングの上部の大きな吹抜けの、 南・西・東の窓から 「採光」を しっかり確保しました。メールをいただきました。2022.7.26武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。 武田さんからいただいた提案を工務店さんにお伝えして感想を伺いました。 結果、東西幅いっぱいまでバルコニーにする形が良いとのご返事でした。また、費用も増額無しで施工してくださるそうです。此方の工務店さんの誠意とやる気を感じてとにかく有難いと思った次第です。 東西幅いっぱいでご返事してもよろしいでしょうか？ ※はい、もちろん OKです。下記に内容をお知らせいたします。 ※以前にもお話しましたように、 バルコニーは 家の各部位の中で最も ・雨漏りがしやすい ・壁内に湿気が残りやすい そんな部分になりますので、 （ 腐った木部写真をいくつか掲載済み ） そのための具体的な対策を断面図等で きちんと確認しておきましょう。 この工務店さんだけではなく、候補の 工務店さんすべてにお願いしましょう。 それぞれ 違う説明をするかもしれません。 《 お願い 》 工務店さんとのやり取りの際に、 当ブログ記事をコピーして そのまま 貼り付けて相手方に送るのは、 やめて頂ければと思います。 （ 私の素性がばれてしまう可能性が ） 絵をコピーして貼り付けるのは構いませんが、 私の文章をそのまま貼り付けるのではなく、 Yさんの文章に置き換えて連絡して頂ければ ありがたいです。 ※工務店さんからYさんへの連絡。Y様お世話になっております。ご連絡をいただき有難うございます。バルコニ－の件、恐れ入ります。 ご提案の2案につきバルコニ－の広さ、構造の安定をふまえると 黄色の東西幅いっぱいまでバルコニ－にする形が良いと思い費用につきましてはバルコニ－が広がる分も増額無しで納めさせていただきます。 ※増額になる分はきちんと伝えた方が、 本当は いいと思いますけど。 これからさらに具体的な打ち合わせを 重ねていく中で、 さらに色々な懸案が出てくると思います。 そのたびに、 「あ、それも増額無しでやります。」 のようなことが繰り返されれば、 逆に 気持ちが悪くなるかもしれません。オレンジの梁の延長上のエリアですとバルコニ－の手摺笠木とサッシが干渉するのでサッシの幅を少し詰める必要があり、 ※そういうことになりますね。バルコニ－が狭くなりサッシの幅も詰めるのは少々もったいない気がいたしまして・・。私としましては構造的にも安定して広いバルコニ－と見栄えもシンメトリ－になる東西幅いっぱいのバルコニ－が良いと思い、いかがでしょうか。 ※はい、それが一番だと思います。 （ 増額無しでやることは気になりますが ）ご提案に関するお返事のみになりますが、またご懸念な事ございましたらご連絡下さいませ。宜しくお願い致します。〇〇工務店 〇〇 ※Yさんから 工務店さんへの連絡。〇〇工務店 〇〇様 お世話になっております。 早速、お教えいただいた内容を知人に知らせました。 ※この「知人」は、武田FPのことです。知人からは〇〇様のご提案と説明は親切丁寧な内容で勝手に変えた等のお詫び等は全く必要なく真剣に検討してもらっている事を理解しましたとのことでした。知人からの提案は下記の通りです。 構造的に安定して見栄え（シンメトリー）も確保される方法としては、建物の東西幅いっぱいのバルコニーにする。（ 下の絵の 黄色の部分 ）という方法があります。もちろん増額になると思われるので、許容範囲なのか？ 金額の確認が必要です。 ※もう一つの方法としては、絵のオレンジの部分をバルコニーにするもので、梁の延長上なので 構造的に安定するし、金額的にも増額は無いと思われます。見栄え（シンメトリー）も、よくよく気を付けて見ないと、「ちょっぴり右に寄っているのでは？」なんて、だれも気づきません。 上記提案はいかがでしょうか？感想をお教えいただけたら幸いです。よろしくお願いいたします。メールをいただきました。2022.7.22武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。4番目の工務店さんから届いた回答をご報告いたします。ご確認をお願いいたします。 玄関の無いプランの工務店さんはとても熱心に取り組んでくれていたので期待していました。残っている3箇所の工務店さんのひとつでもあります。たまたま、忙しくて音信不通なのだと思いたいです。 もう一軒の工務店さんは月末提案に向けラストスパート中というお知らせが届いています。ありがたいです！！ ※残っている3社は、皆 一生懸命な感じです。 ※ちょっと いびつな玄関やリビングになって いますが、 それもこれも 幅910mmの耐力壁を確保して 「耐震性」を考慮した結果です。 そのような考慮が必要無ければ、 玄関もリビングもいびつな形にはなりません。 （ 大地震は必ず来る！ を前提の家造り ） この工務店さん、しっかり「耐力壁」を意識 してくれています。 これまでに消えて行った工務店さんの中には、 この玄関の「耐力壁」の910mmを 意識して いないところもあったような・・。 ※支える柱がない「跳ね出しバルコニー」について、 分かりやすい説明をしてくれています。お世話になっております。ご質問いただきました件につき 1. バルコニ－をずらした件につきましては1階建物の両側の壁は耐力壁として壁の幅を広く取りたく耐力壁の両端には柱を設置するようになります。構造では2階バルコニ－が跳ね出し（持出し）バルコニ－になるので下に柱がある場所から柱を梁に乗せて梁を持ち出し床を指示する構造になります。均等バルコニ－の構造ではバルコニ－の両側の壁は下に柱が無いので建物から梁を持ち出すのではなくバルコニ－の先端梁を両側に待ちだして床を支持します。 ※分かりやすい説明です。耐震性には変わらないですがバルコニ－を片側にずらしたのは梁の上にバルコニ－の手摺壁が乗れば安定すると思われ勝手ながら変えさせていただいた次第で申し訳ありません。 ※謝ることはありません。決して出来ないという事ではなく均等バルコニ－も可能であり、梁成が少し大きくなりますが窓高さも確認いたしまして可能になります。（お見積り金額に変わりもございません）概略ではありますが均等バルコニ－の梁掛けのイメ－ジ概略図添付致します。 ※上の絵です。恐らく先日の私のご説明も分かりずらかったと思い申し訳ありませんでした。 ※前回の記事でも書きましたが、 構造的に安定して見栄え（シンメトリー）も 確保される方法としては、 建物の東西幅いっぱいのバルコニーにする （ 下の絵の 黄色の部分 ） という方法があります。 もちろん増額になると思われるので、 許容範囲なのか？ 金額の確認が必要です。 ※もう一つの方法としては、絵の オレンジの部分をバルコニーにするもので、 梁の延長上なので 構造的に安定するし、 金額的にも増額は無いと思われます。 見栄え（シンメトリー）も、よくよく 気を付けて見ないと、 「ちょっぴり右に寄っているのでは？」 なんて、だれも気づきません。 2. 水廻りの設備につきましては先日のお見積りご説明で抜けており重ねてお詫び申し上げます。前回、TOTO商品でご提案しておりましたがコロナの影響からTOTO商品の出荷が不安定になりリクシルの方が今は安定的な入荷が出来るので今回はリクシルにてご提案させていただきました。グレ－ド、仕様につきましては前回のTOTOと同等になります。勿論、TOTOも安定した出荷が見込まれるようになれば変更も可能になります。 2点、私のご説明が不足しており恐れ入ります。またご不明な事ございましたら何なりとご連絡いただきたく存じます。ご検討の程宜しくお願い致します。 ※誠実で 一生懸命で、チョンボも見られず、 信頼できそうな 好感の持てる工務店さんです。 何度か接触を繰り返すうちに、 「え？！」 と驚いたり 疑問を感じたりするような部分が いくつか 垣間見える工務店さん、 （ 工務店に限らず ハウスメーカーでも ） 時々いたりします。 後は、この工務店さんの金額レベルがどうか？メールをいただきました。2022.5.27武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中お世話になります。 どこかの工務店さんから同様のご提案を受けた際は…「ご提案ありがとうございました。 とても良いプランだと思いますが、 今回のプラン作成時に 親戚の者（ 武田FPのことです ）から 色々検討する中で同様の提案を受けましたが 北側の窓掃除が困難となるため 現在のプランを採用した 次第なのでプラン通りにお願いいたします。」※前回は知人と説明していましたが、 どのような経歴の方なのですか？ 等の質問を受けて都度お答えしていましたが、 親戚と伝えた方が簡単なので変更しています。 ※はい、いちいち「経歴」の説明なんて 面倒くさいことなので、 「親戚」と言ってしまって、 「それ以上 根掘り葉掘り 質問するな！」 と さえぎってしまえば スッキリします。上記のようにやんわりとお断りしておきます。よろしくお願いいたします。 ※はい、了解しました。 それでは ここまで打ち合わせてきた 「４プランと仕上げ表」、 完成品を 今日・明日で送りますので、 よろしく、お願いします。 なお、建物を長持ちさせるための「通気・換気」 について 付け加えておきます。 ※建物を頑丈に保つ 耐震性、 快適な生活のための 高気密・高断熱、 これらの性能を 末永く維持するのが、 外壁内や小屋裏内の湿気の排出を行う 「通気・排気」です。 以前は、「換気棟」は 屋根の長さの ４分の１程度分だけに設置されていました。 武田FP宅も 10年前の建替え時点では そのように設置されました。 知り合いの1級建築士が作製した図面で そのように表現されて、 その通りに施工されましたが、当時は 何の違和感も感じていませんでした。 が、部分的に設置するよりも 棟の長さ全体で「換気」できた方が 湿気の排出に良いことは当足り前です。 （ 著名な建築士さんも推奨 ） なので 立面プランには 棟の長さ全体の 「換気棟」という表現をしました。 まだ 昔ながらの部分的な「換気棟」設置を 普通と思っている工務店さんもいるかも しれないので、 「屋根の端から端までお願いします」 と伝えてくだい。 ※この絵も 棟の長さの一部だけの「換気棟」 になっています。 ということは、このような認識の工務店さんも まだまだ かなり いると思われます。 「棟の端から端まで設置をしたい」 という認識を しっかり持っておきましょう。 この絵の屋根は「寄棟屋根」ですが、 同じ建物でも「切妻屋根」の方が 「換気棟」を長く設置できるので、 湿気の排出と言う意味で 有利なこと、 分かりますよね？ ※以下は、5/25時点の「4プランと仕上表」です。 ※1階平面プラン。 ※2階平面プラン。 ※これは 延べ床面積の計算です。 82.10㎡、24.84坪の家です。 ※以下、什器プランの全体像です。 ※立面プランの全体像。 ※仕上表です。 ※左側の拡大。 ※右側の拡大です。 ※配置・外構プランです。 ※熊本地震。 新築後 数十年で 必ず 大地震が来る！ これから新築を計画する人は、そのような 前提で しっかりプランを考えましょう。 震度7が2度も襲ってきた あの熊本地震で、 耐震等級3の家は倒壊しませんでした。 が、まったく無傷だったのではなく、 半壊や一部損壊は ありました。 ※逆に 興味深いのは、耐震等級3ではない かなり以前の木造住宅でも結構な割合の住宅が、 「無被害」という事実にも注目しましょう。 「2階の重い外壁部分を1階で受けていない家」 が、軒並み かんたんに ペシャンコになっています。 1階の耐力壁の位置や量（直下率）、大切です。 間取りを考案する際には 注目したい部分です。 一般的な総二階の家であれば ほぼ問題になることはありませんが、 1階よりも2階が小さい間取りの家を計画する際には、 十分な配慮をしたプラン作りが必要になります。 また、 頭が重い瓦屋根は、耐震とう意味では問題外です。 木造建築のマイホームで、「通気」は 非常に重要な事柄です。きちんと認識しておきましょう。 ※生涯最大の買い物です。 何にも知らないまま 買ってはいけない。 ※木造住宅の外壁や屋根の内側の「水分や湿気」を 放置しておくと、大変なことになります。 この絵のように、「湿気」を上へ上へと通して、 最終的には 屋根のてっぺんから排出しなければ なりません。 という絵を示しておきながら、黄色の〇部分の バルコニーの外壁の「通気」、どうするんでしょう？ 物理的に 「通気・排出」は不可能に見えます。 ※このような仕組みになっていることは、 しっかり 理解しておきましょう。 木造住宅の外壁の内部や 屋根の内部が 新築後 1～2年で 湿気でグダグダに腐って しまっていたら、 「高気密・高断熱」も「地震に強い家」も、 ただの念仏に過ぎないことになります。 外壁内の通気、非常に重要です。 ※湿気は、木造建物の大敵です。 デザインの好みで縦サイディングにすると・・ 外壁内の通期は 不十分になるかも というお話です。 ※これは、よくある 横貼りサイディングです。 ※こちらは 縦張貼りサイディングです。 斬新な イメージです。 ※横貼りサイディングの下地の胴縁です。 サイディングを横貼りにするためには、 タテ胴縁を採用します。 （ 胴縁は、外壁内の通気を担います ） ※縦張貼りサイディングのための、横胴縁です。 （ 胴縁は、外壁内の通気を担います ） ※で、自然の風が吹くと・・ 外壁の通気層内の空気がどう流れるのか？ コンピューター解析実験が行われました。 ※細かな話は 省略して 結論を示します。 自然の風が、外壁内の空間を どのように 流れるのか？ 胴縁の設置は 規定通りのすき間を残して 成されています。 ※横貼りサイディングの タテ胴縁の場合は、 窓の下部分の空間の空気はよどむが、 AとBについては、下から上へ空気が抜けた ということです。 ※縦貼りサイディング用の横胴縁の場合は、 下から入った空気が ほとんど一番下で 滞留したまま、上へ抜けることは無かった ということでした。 ※胴縁の主な役割は、外壁内の通気をよくして 余分な湿気を輩出することにあります。 この実験結果からは、 縦サイディングを採用するための 横胴縁は、 湿気の排出という意味では、好ましくないかも しれない・・という結論になっています。 ※以下は、屋根廻りの換気に関連する参考記事です。 外壁塗装屋さんのHPより、絵や写真を拝借 して 説明します。 高気密 高断熱の家は、そのままでは 小屋裏（屋根裏）に 熱気も湿気も こもります。 色々 不快なことが 起こります。 ※棟（むね：屋根の頂上部分）に 換気装置を 設置することで、湿った空気や暖かい空気を 常時、自然に排出することができます。 ※家の換気は、棟換気だけでは不十分で、 軒（のき）換気とセットで、威力を発揮します。 吸い込み口と排出口のセットです。 ※棟（むね）換気の仕組み。 断面は、以下のようになっています。 ※このような製品を 取り付けます。 ※吸い込み口である 軒（のき）換気の 有孔ボード。 ※なお、棟換気も軒換気も、自然換気で、 動力や電気を使うことはありません。Yさんの 現状診断の結果は 以下です。2021.3.22 ※読者の皆さんも、自分の生活設計資料を 作ってみましょう。 ※Yさんの 年金手取り額は、月に 15万円ほどです。 （ 年に 182万円です ） ※キャッシュフロー表の収入欄に、年金182万円 を記入します。 それぞれの支出も 支出欄に記入します。 ※その結果、Yさんの老後のキャッシュフローは、 このようなグラフになりました。 （ これは、一年ごとの貯蓄残高の推移です ） ず～っと、お金が増えも減りもしませんね。 ということは、支出は 年金の15万円/月と ほぼ 同じ金額で生活するということです。 ※キャッシュフロー表の右端が「貯蓄残高」で、 各年のこの金額がグラフに なっています。 「老後 2000万円不足」する人は、 「毎月の収入より5万円多い支出」をする人 のことです。 そのような バカなことをしなければいいだけ のことで、極端な事を言えば、 貯蓄は無くても老後生活ができます。年間顧問料、入金を頂きました。2021.3.9武田つとむファイナンシャルプランナー事務所御中 お申し込みを受け付けていただきありがとうございます。年寄りのため若い方々の参考にはならない事例なのでと…断られたらどうしようと．．．少し緊張していました。 ※私の方が さらに年寄りです。 人生はいろいろです。 いろいろな人生をプランニングして 記事にアップすることで、 幅広く 読者の皆さんの参考になります。二回目のライフプランニングとなり診断結果が今からとても楽しみです。とにかく現状診断に向けて一生懸命取り組んで参ります。 ※がんばりましょう。 一度やっているので、要領は分かっています。前置きが長くなりましたが先程年間顧問料の振込を終えました。ご確認をお願いいたします。 これから一年間よろしくお願いいたします。 ※入金、確認しました！ ありがとうございました！ さっそく、お楽しみのヒアリングシートを メール添付で送りました。メール顧問会員 申し込みの連絡をいただきました。2021.3.8【メール顧問会員】申し込みの件武田つとむファイナンシャルプランナー事務所御中 〇相談内容 2013年5月にライフプランニングを作成していただきました。その後、義母が亡くなり私も今年9月に二度目の定年を迎えることになります。 定年を機に実家の土地に終の棲家を建て兄夫婦と養女にした姪夫婦と同一敷地内で生活を営むことを考えています。 ※マイホーム建築と老後の生活設計ですね。現在住んでいる家は売却する予定です。 新しく家を建てるにあたり予算や家を建てた後の生活費の過不足等諸々のご相談ご支援を賜りたく顧問会員を申し込みする次第です。 ※分かりました。併せて新しく建てるマイホーム建築支援もお願いしたいです。土地は所有しておりますので新たに探すことは考えておりません。 建築に関してはすべてファイナンシャルプランナー事務所を通じて進めて参りたいと思います。 ※了解しました。遠方のため伺うことは出来ませんがメール等でご支援いただけたら幸いです。 よろしくお願いいたします。 〇生活設計についての意識 一人暮らしも丸４年を過ぎ特に不自由もなく過ごして参りましたが、今後、一年一年年齢を重ねていくに従い体力や知力等の衰えが進み周囲に迷惑をかけることも想定されます。 親族が住む場所で残りの人生をゆっくりと安心して過ごしたいと考えております 〇住所 略 〇家族構成 60代 会社員 （一人暮らし） ※メール顧問会員になるための 案内を送りました。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時工務店さん達、個性強すぎ だべ。 ・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて20年目のファイナンシャル・プランナー事務所。《 顧問会員を希望する場合は 》「顧問会員って何？」で内容を確認の上 ご連絡下さい。電話：019‐629‐3115 メール：fpst@axel.ocn.ne.jp
2022/09/12
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次の新規メール顧問会員 受付けは 9/13（火）です
2022年9月13日（火）、新規メール顧問会員を若干名、受け付けます。お盆休みは、8/11（木）～16（火）です。 ※将来が見えないから不安が募ります。 将来が見えるようにすれば、安心できます。キャッシュフロー表を作成して、自分たちの一生を確認してみましょう。（ 現状診断 ）貯蓄のしかた、生命保険の清算のしかた、住宅ローンの返済のしかた、等々、しっかり自分の頭で考えて、改善された 一生を 確認してみましょう。（ 生活設計 ）お金に振り回されない人生のために。（ 「お金」は「業界」と読み替えも可 ）希望者は、あらかじめ・・トップ画面右側の「顧問会員って何？」や「メール顧問会員」を、必ず、熟読してください。その上で・・希望者は、下記に示した「申込み方法」にしたがって、申し込んでください。提出書類も、早めに準備に取りかかった方が、より早く行列に並ぶことができます。特に「ねんきん定期便」等の年金関係書類の準備には日数がかかる場合があります。 受付日前であっても、早めに日本年金機構の「ねんきんネット」サービスにアクセスして下さい。生活設計をするために 欠かせない情報です。メール顧問会員に なる希望が無い場合であっても、アクセスしておくことを お勧めします。 ※将来が不安だから・・と、やみくもに 節約に走ってはいけません。下記の方は受け付けませんので、申込みはご遠慮ください。お断りしているケースも実際にあります。申込み前に、しっかり熟読してください。〇お客様。 払っていただく年間顧問料は、実は 事務所運営には全く足りない金額で、 引き受け1件ごとに当事務所は赤字です。 （ 一般的な独立系FP事務所は、 商品販売での手数料収入や、 業界御用達の講演や執筆の 料金で、十分な収入を得ている ） 1 商品販売をしない。 2 業界とのシガラミを持たない。 消費者側に立つために この2つを徹底していますが、 これは同時に 「ビジネスとしてはほぼ成り立たない。」 ことを意味します。 武田ＦＰがボランティアしている上に、 武田個人のお金を投入していることで、 低料金でなんとか事務所を運営しています。 「お金を払うんだから自分は客だ。」 ・・と思う方は、ご遠慮ください。 当事務所に、「お客様」という概念は ありません。〇夫婦の一方に生活設計の意欲が無い。 生活設計は夫婦の共同作業です。 共に意欲のある夫婦を手伝いたい。 一方に意欲が薄いと認められる場合は、 最初から引受けをしません。 （現実にお断わりしています） 1ヶ月にお世話してあげられるのは、 せいぜい5組前後です。 意識・意欲の高い夫婦を手伝いたい。〇ブログ記事に掲載しないでほしい。 消費者の立場で情報発信をくり返して、 できるだけ多くの人の目を覚まさせるのが、 私のライフワークです。 私の給料は出ないし、 私個人のお金をつぎ込まざるを得ない ほどの低料金で引き受けているのは、 生の具体的な生活設計情報を 世の中に発信するためです。 「いやだ。」 ・・ということであれば、 残念ながらお引き受けできません。 ※やみくもな節約を繰り返していると、 生活の潤いを失ってしまいます。〇申込み方法メール連絡はこちらへ ⇒ fpst@axel.ocn.ne.jpメールをいただく際は、いつも必ず、 「件名」欄に「メール顧問会員」 という言葉を入れてください。 迷惑メールに紛れ込んでいても、 確実に発見できます。1 申込みに当たり、 以下の内容をお知らせください。 （コピーして貼り付けて、記入）〇相談内容 貯蓄や保険やローンや マイホームや生活設計について できるだけ詳しく ・・長文も可〇生活設計についての意識 ・夫： 思うところを本人が正直に詳しく ・妻： 思うところを本人が正直に詳しく 〇住所： 市町村までで結構です 〇家族構成 夫： 氏名・年齢・職業 妻： 氏名・年齢・職業 子： 氏名・年齢 子： 氏名・年齢 2 相談内容がＦＰの守備範囲であること、 夫婦とも生活設計の意識が強いこと、 等々を確認した上で、 当事務所の振込口座をお知らせします。3 最初に年間顧問料：36,000円を 振込み入金いただきます。 入金日から翌年の前日までの 1年間の顧問会員になります。 顧問料はお返しすることはありませんので、 慎重に、真剣に、しっかり検討の上、 申し込んでください。 ※生活設計ができていれば、確信を 持ってお金を使うことができます。 お金は使うためにあります。隊長！ また おバカを発見しました！・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて21年目のファイナンシャル・プランナー事務所。（有）エフピー・ステーション宅建業免許：岩手県知事（5）第2138号電話：019‐629‐3115 FAX:019-629-3116メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ《 勤務シフト 》武田FP 1級FP技能士 宅地建物取引士 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 3級FP技能士 （ 日本一の ） 事務所：10時～15時
2022/09/12
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冬は－30度 夏は35度 厳しい外気が入る家に住んで
よく 6年間も耐えました。 ※そんなアパートで耐えることは なかったのに・・。自分の頭で考える生活設計。兄弟ワンコ。 STOP WAR！ STOP PUTIN！〇メール顧問会員のMさん（40代） （ 相談：生活設計・マイホーム取得 ）2015.2.18 メール顧問会員。2015.4.6 現状診断。2022.4.21 現状診断。2022.6.3 マイホーム取得シミュレーション。2022.6.7 土地購入実行支援料：55,000円入金2022.6.21 マイホーム建築実行支援料：330,000円入金 ※下の②の土地を購入契約しました。 南側と東側が道路の角地！ 間口が狭くて 広い、すごい土地です。 「採光」なんてケチな事を考える必要なし！ ※車の出入りに この「止まれ」は じゃまですね。 ※道路が広くて いいですね。 黄色の〇が①の区画との境界です。 ※南向かいに公園もあって 開放的です。 ※なので、複数の工務店さんを具体的に 比較するための 資料作成を進めています。 （ 4プランと仕上げ表 ）メールをいただきました。2022.9.11 ※やっとパソコン修理が完了！ 1時間半遅れで 記事を書いています。(有)エフピー・ステーション 武田様 こんにちは。休日中の送信、失礼します。 現地調査ありがとうございました。 そうなんです、どこもかしこも、ダクト式か、傾斜を付けて雨樋で落とす無落雪屋根の住宅がほとんどです。雨樋はアパートに多いですね。 無落雪屋根の欠点については、武田さんが何年も前から仰っている事ですし、２年間購読した「日経ホームビルダー」でも特集されていました。 かくいう私も３月まで、四角い無落雪屋根のアパートに住んでおりました。 ※そういうことなんでしょうね。入居した築６年の時点で、既に破風板（約８ｍ）が落下しており、軒天がむき出しの状態でした。 ※築6年で？ いくらアパートでも。当時は知識がなく、それが何を意味するのか分かっていませんでした。 なかなか修理に来てもらえない内に、軒天からボタボタと雨漏りが始まり、2階の外壁が膨張して、サイディングが一部落下しました。 ※サイディングを支えている木材が 湿気で腐っていたんですね。 もう・・グダグダの状態でしょうね。時期を同じくして、2階北側の一室がカビ臭で使えなくなり、 ※外壁内が 湿気を排出できない状態で 放置されていたんでしょうね。工事を請け負った業者のお兄さんから、「壁内にカビが生えていて、 壁内吸気をしている内は臭いは続く」と説明され、結局、外壁を貫通させて、外気を直接取り込む吸気口が設けられました。 ※ ・・？冬は-30℃の冷気が吹き込み、夏は35℃の熱気が入り込む最悪の状況。 ※うわぁ・・。壁内のカビについては放置だったため、下の娘の喘息が悪化、入院する事態にもなりました。 よく、６年堪えたな…と思います。 ※典型的な「不健康住宅」ですね。 アパートや貸家は賃貸業で造る建物なので、 できるだけ低コストで仕上げようとするので、 色々な不都合が発生します。 自分が住むために建てる建物は、 〇頑丈：耐震性など 〇快適：気密・断熱など 〇長持ち：通気・換気など など、きちんと考慮して 建てましょう。 分譲住宅やローコスト住宅は、 アパートや貸家と同レベルの家です。 その時点では安く済んだように見えても、 建物のその後や家族の健康を含めて考えると、 結局は とんでもなく高くつきます。 当初から、まともな建物を計画しましょう。というわけで、私の中では、四角い無落雪屋根は、絶対にナシです。 ※了解しました。それで、知人や義兄のお嫁さんから勧められたのが、石付き金属瓦の無落雪屋根材でした。 ※余計な話かもしれませんが、過去に、 （ もう 十数年前ですが・・ ） 同様の説明があって施工した屋根で、 スノーストップや雪止めを設置せずに 完成させた家の北側屋根から、 大量の雪がつながったまま、 下の歩道にせり出してきました。 近所の住人と思われる人から 工務店にクレームが入りました。 「いつ まとまって 歩道上に落ちるか 危ないので、何とかしてください」 その後、どう対応したのか？ 私は 覚えていませんが・・。 同様に、軒ゼロもナシです。 ※はい。 軒ゼロ住宅はナシです。 昔からの家の軒は、意味があって あのようなカタチをしています。敷地が狭いので、軒を450出すと、一番狭い北端の軒先から東側歩道との境界まで、約4ｃｍとギリギリな感じです。 西側境界とは約9.5㎝です。 ※ギリギリの世界です。 ところで、屋根について勉強している内に、「勾配軒天」「水平軒天」という言葉が出来てきました。 ネットで色々調べたのですが、 ○デザイン性・好みの問題 （勾配＝和風、水平＝洋風） ○勾配軒天は施工が面倒で大工が嫌う ○水平だと雨水が横走りして、漏水する危険性 など、どちらにすべきか考える上で、決定打になる解説を見つける事が出来ませんでした。 武田さんのご意見をお聞きしてもよろしいでしょうか？ ※本当に、まったく好みの問題です。 私の自宅も、特に何も考えてはいず、 図面の段階（＝契約の段階）では、 勾配軒天だったんですが、 屋根をふく直前になって、 （ ご近所さんの屋根を見て気に入って ） 水平軒天にしてもらいました。 （ 迷惑な いきなりの我がままでした ） 何のことはない、軒先の形が「カッコいい」 「妻側から見た時に 重厚感が・・」 ただそれだけの理由でした。 だから、個人の好みの問題です。 どちらがどうということはありません。屋根の選定については、工務店さんの提案を受けようと思います。その際は、「通気・換気」についても、説明してもらいますね！ ※工務店さんと接触するころには、 考え方を確認したい項目をいくつか、 ピックアップしておきましょう。 一覧表にして どこが何を言ったか？ 分かるようにしておきましょう。○ 物置の位置を、建物に沿わせる位置に変更 高さが1900以上だと、土台も含めると窓の開閉に支障がありそうなので、1600台の規格から選ぶことになりそうです。各プランに表現しました。 ※地面からの高さは、ザックリと・・ 「盛り土＋基礎～床＋窓下高さ」で、 700＋500＋900＝2,100 です。 これより低ければ OKかと思います。引き続き、よろしくお願い致します。現地周辺の調査に行ってきました。2022.9.9 ※Mさんが購入した土地ですが・・ ある地点に立って見ると、旧建物が現れました。 数歩 移動すると 更地になるんですが・・。 過去と現在を瞬間移動！？ 不思議な体験をしてしまいました。 ※この擁壁、南側はともかく、この東側は 残しておいてほしかったですね。 ん？ この家、雨どいが設置されています。 豪雪地域の場合は、1シーズンで 雪に破壊されてしまうので設置しない と聞いたことがあるんですが・・。 周辺の家に、雨どいは見当たりません。 ※購入地の南側の道路を 西へ西へと 突き当たりまで行ってみました。 北方面を眺めてみると・・ みんな、当然のように無落雪屋根です。 車は 野ざらし駐車です。 ※同じく 南方面を眺めてみると・・ やはり、無落雪屋根のオンパレードです。 手前の家は、1台用のカーポートです。 ※購入土地の東側道路を、北へ北へと 行ってみました。 突き当りは線路でした。 やっぱりみんな、無落雪屋根です。 左の家は、階段も含めて玄関アプローチは、 防風・防雪の空間になっています。 ※購入土地の東側道路を南へ南へと・・ 広い公園を右に見ながら通り過ぎ、 大きな通りを突っ切って、 右側は学校のようです。 やはり、どこまで行っても、 無落雪のたいらな屋根ばかりです。 無落雪屋根の大きな欠点は、雨漏りです。 周辺のこれらの家々は 大丈夫なんでしょうか？ 無落雪屋根について、私の心配は、 もう一つあります。 「通気・換気」です。 木造住宅は、外壁内や小屋裏内その他に 湿気を滞留させないことが、 建物躯体を長持ちさせるために 大切で、 三角屋根の家であれば「棟換気」が可能で、 外壁や屋根の湿気を排出することができますが、 無落雪屋根の家では「棟換気」は不可能です。 外壁内の湿気を排出できずに、湿ったまま 長い年月が経過することになります。 建物が 長持ちするわけがありません。 ※結局、勾配の有る屋根はなかなか 見られませんでしたが、 購入地から北へ 2軒隣のお宅だけが、 このへんでは珍しい「三角屋根」の家です。 それでも、雨どいは設置していません。 屋根に 雪止めやスノーストップも 見当たりません。 （ 盛岡では これら全てを設置します ） おそらくですが・・ これから作業が進んで「提案コンペ」に なった時に、 屋根廻りに関しては、其々の工務店さんが それぞれの考え方を主張することになる かと思います。 その際に、「通気・換気」については どのように考えるのか？ 確認してください。メールをいただきました。2022.9.8(有)エフピー・ステーション 武田様 連日お世話になっております。 ブログ記事を拝見しました。※玄関ドアを開けて中に入って、 「うっ！」と 前につんのめりそうになる くらいの、奥行きの狭さですが、大丈夫ですか？ 昨夜、平面プランを眺めながら、 もう一案絞り出しましたので、 アドバイスをお願いします。 画像を添付します。 ※いいですね。 ソフトでパースまで作れます。 分かりやすくなります。 これだと、玄関から上がり框まで半間確保できます。 ※そうですね。 368の框は、颯爽と出入りできる若者と、 腰を一旦下ろしたい老後用。 184の框は、現在の私達夫婦や、 いつかできるであろう孫のため（気が早い？）。 狭いながらも、欲張ってみました。 靴棚に丸椅子を用意する必要もなくなるかも？ ※はい、そうなります。 どちらにしても、 珍しい玄関には変わりないかもしれませんね。 ※はい、そうなります。 よく、次から次へと アイディアが出ます。 ちょっと変則的な玄関なので、 日常生活で ケガ人が出ないよう お祈りします。 これから「提案コンペ」をする際に、 各工務店さんに、この部分についての アイディアをリクエストしてもいいと思います。 質の良いアイディアを披露する工務店さんは、 点数が稼げそうです。 ○ ポーチ下収納の計画は続行とします！ ○ 外置きの物置について サイズはハッキリとまだ決めていないので、 絵を変更しておきます。 夫が、物置を踏み台に、南面の窓からの 侵入経路になるかもと危惧しているので、 幅や高さ、もう少し検討してみます。 ※私は プロの泥棒さんではありませんが・・ この家に侵入しようとするなら、 通りに面する東面はもちろん、 同様に人目に付きやすい南面からも 侵入しようとは思いません。 人目につきにくい 北面はどうか？ 西面はどうか？ それとなく 見つからないように 探りを入れてみて、 北面と西面の窓は皆 小さすぎることを 確認して、この家への進入はあきらめます。○ 住居表示について 略 本日はこれにて失礼いたします。現地調査等、よろしくお願いいたします。 ※今日なもう 遅いので、 明日、飛行機に乗って行ってみます。 （ 数年前の景色なんでしょうね ）メールをいただきました。2022.9.7(有)エフピー・ステーション 武田様 連日お世話になっております。 昨夜、夫と玄関周りや南面の窓について、熟考しました。○ 上り框の高さを上げて、二段框に 外階段を一段減らすため、 上り框を一段分の208上げて 368 としました。 これを二段に分けて、一段を 184 としています。 広い玄関ではなく、スぺースに余裕はないのですが、 一部をカットしたホールを考えてみました。 画像を添付します。 三和土は１畳から0.7畳程度に減りましたが、 許容範囲です。 ※玄関ドアを開けて中に入って、 「うっ！」と 前につんのめりそうになる くらいの、奥行きの狭さですが、大丈夫ですか？ うちの近所の新築の家で 見かけたことは ありますが、 この業界に関わった約40年間で、 私が計画したプランには存在しません。 かなり珍しい玄関にはなります。 『上り框を高くすると、外階段が減らせる』 の原理がわからず、 理解するのに、休憩を挟んで3時間かかりました（汗） ※笑ってしまいました。 理解しにくい説明で スミマセンでした。 「玄関の土間部分を低くすれば、 外階段を一段減らせます」 のような表現の方が 分かりやすかったですね。 玄関ドアを基礎にめり込む感じにするということで、 合ってるでしょうか？ 立面プランに表現してみましたので、 ご確認をお願いします。 ○ 玄関ポーチが低くなって、下の収納は？ ポーチの高さが、1040 から 832 に減りました。 タイヤ収納庫として、計画は続行できますでしょうか？ 一旦、プランから扉を削除しています。 ※仮に、最悪 タイヤ4本が置けなかった としても、タイヤ以外のモノが、 物置きではなく こちらに収納できれば、 かなり助かると思われます。 セレナのタイヤ4本なら入る気はしています。 これ以上大きな車は、以後購入しません。 ○ １階南面窓の高さを再考し、結局2000に 2400に設置した場合、床からの高さは1230、 ハンドルの位置は1700くらいです。 夫に 「お義父さんみたいに、 肩より腕が上がらなくなったら、 窓の開け閉めがツライよ」 と言ったら、 少し考えて、「それは困る」と言いました。 という訳で、2000にします！ ※ここも、笑えました。 窓の高さが決まる理由も 色々あるものです。 老後を見据えた判断、大切なことです。 ※外沖の物置きですが・・ 具体的に高さは決まっていますか？ もし、あまり高さがないモノであれば、 現在のような配置で、 敷地内の採光や見通しを塞ぐのではなく、 背中をマイホームの南面に接するように 配置するのはどうでしょうか？ 高さ次第では、リビングの窓の開閉の じゃまになりますが、窓と物置きがお互いに 干渉しないようであれば、 そのような配置の方が 生活する上で スッキリしそうに見えます。 通りに 物置の背中を向けておくのも、 何か・・全体の外観上 スッキリしないような。 なお、計画する上では、このように カーポートや物置きを計画して 描き込みますが、実際の建築の際には、 図面に描かないことになると思います。 理由①：基準法違反の可能性。 例えば 建ぺい率オーバーになります。 大きい声では言えませんが・・ 建物が完成して検査が終わってから 外構工事にかかる・・ということで。 理由②：工務店を通すと高くなる。 専門業者に任せた方が安くなる。 2割ほどは金額が違ってきます。 舗装も含めて 外構工事（エクステリア）は、 工務店とは別に契約したい。 そのような点も、予め 銀行と相談して おきたいものです。※もし西隣にマイホームを建築するとしたら、 同じように「70cm上がり」をGLにして、 建築しそうですか？ 先ほど、草刈りついでに、土地の高さを再度測ってきました。 西側区画の北面から南に向かって約５ｍは、歩道より70～80㎝上がっています。雑草が生い茂って、春先より土が盛り上がって高くなっている気がしました…。 以南、歩道に向かってどんどん土は減り、歩道と同じ高さになっています。おそらくですが、西側区画を買う方は、北から南に向かって約5ｍは700以上の土があるので、あえて運び出すような事はしないのではないかな？と思います。 こちらが盛って、地続きにするのが自然（取り壊し前の状態に近い）かと思いました。 ※分かりました。700の高さで土留めコンクリート施工する想定で、立面プランを修正しています。 それでは、引き続きよろしくお願いいたします。 ※現地下見。 以前 現地下見を依頼されて「住居表示」 も教えてもらったと思いますが、 スミマセン、現地を見に行っていません。 また改めて、住居表示を教えてください。 以前の家が建っていた状態を確認して みたいと思います。メールをいただきました。2022.9.7(有)エフピー・ステーション 武田様 連日お世話になっております。 ※文章の序盤部分だけを取り上げて コメントします。 （ 以降の部分は明日 ）昨夜、夫と玄関周りや南面の窓について、熟考しました。 ※毎日、マイホームプランの打合せです。 楽しくてしょうがない日々です。○ 上り框の高さを上げて、二段框に 外階段を一段減らすため、上り框を一段分の 208上げて 368 としました。 これを二段に分けて、一段を 184 として います。 広い玄関ではなく、スぺースに余裕はない のですが、 一部をカットしたホールを考えてみました。 画像を添付します。 三和土は１畳から0.7畳程度に減りましたが、 許容範囲です。 ※う～ん、中途半端な感じですが、 最近の家で 無いことはありません。 『上り框を高くすると、外階段が減らせる』 の原理がわからず、理解するのに、 休憩を挟んで3時間かかりました（汗） ※声を出して 笑ってしまいました。 すみません、分かりにくい説明でした。 「玄関土間を低くすれば 外階段を一段減らせる」 のような表現の方が、分かりやすかったかも。 玄関ドアを基礎にめり込む感じにすると いうことで、合ってるでしょうか？ ※「めり込む」というのも ちょっと違うかと。 立面プランに表現してみましたので、 ご確認をお願いします。 ※玄関ドアの最下部は、基礎コンクリートの 天端より低くなるのが普通です、 それこそ、室内の床の高さに上がるには、 玄関の土間から「上がり框」分を どっこいしょと上がることになります。 この段差分、玄関ドアは低くなります。 下は、基礎コンクリート工事の様子です。 ※この後、コンクリートの立ち上がり部分の上に、 基礎パッキンが敷かれ、その上に土台が設置されます。 その土台の上が 室内の床の高さになります。 玄関の中には入った土間部分は、このように 床よりも低い状態になるのが普通です。 玄関の土間部分の高さに合わせて、 玄関枠がセットされます。 実際に建っている家を観察してみて下さい。 （ 運転しながら・・ではなく ） 基礎コンクリートの天端よりも、 玄関ドアの下端（玄関土間の高さ）が低い のが普通です。 （ その高低差＋α分が「上がり框」 ） なので、特に「めり込む」ということでは ないんですが・・。 今日は玄関廻りについてだけ、コメントしました。 以降の部分は、明日 コメントします。 それにしても Mさん夫妻、 普通にハウスメーカーに行って、お任せで 建てるより、はるかにお得な事になりそうです。 こうやって 自分でプランを練った後で、 複数の工務店さんを比較検討することで、 余分な「数百万円のお金たれ流し」は まったくしないで済むし、 毎日、行ったり来たりしながらも、 自分たちの家をカタチ作って行きながら、 どんどん 家づくりの新知識を吸収しています。 普通の人よりは 後悔の無い家づくりができそうです。 もう、毎日が楽しくて しょうがないですよね！『 これからの人生の 住居費総額 』賃貸の人生 ：3,489万円持ち家の人生：5,871万円《 M家 40代：4人家族 》 2022年6月 ※一生 賃貸住まいのキャッシュフローグラフ。 （ 一年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※グラフの根拠になる キャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※マイホーム取得の資金計画。 ※マイホーム取得後のキャッシュフローグラフ。 ※グラフの根拠になるキャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※参考にして、自分たちのキャッシュフロー表を 作ってみましょう。 『 これからの人生の 住居費総額 』賃貸の人生 ：3,489万円持ち家の人生：7,342万円《 M家 40代：4人家族 》 2022年5月 ※一生 賃貸住まいのキャッシュフローグラフ。 （ 一年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※グラフの根拠になる キャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※マイホーム取得の資金計画。 ※マイホーム取得後のキャッシュフローグラフ。 ※グラフの根拠になるキャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。現状診断後、メールをいただきました。2022.4.21(有)エフピー・ステーション武田様 佐々木様 こんばんは。 現状診断を受け取りました、ありがとうございます。 早速、マイホーム取得に向けて、生活設計シミュレーションを！と行きたいところなのですが、この度の転勤により、4月から 夫の収入が、手当分増額熱源が、オール電化から、ガス・灯油・電気に変更息子が少年団を卒団したことで、外食が減少3月末に軽自動車を1台廃車 (ヒアリングの段階で、任意保険の 年額3万円をカットし忘れていました） と変化がありました。 ※良い方に 変化があったようです。ここ数年の家計簿データよりも、収入が増えて、支出が減る傾向になると予想しています。 6月分の家計簿から、年間収支の修正が出来ると思いますので、キャッシュフロー表を訂正してから、改めて生活設計シミュレーションをご依頼します。 ※了解しました。 6月以降に・・。それまでの間に、何か美味しいものを準備しておきますね！ ※ ！？ 予想よりも早く現状診断が終える事ができたので、準備不足でした！すみません！！ ※ん？ 何か おいしそうなモノが送られて きそうなな予感・・引き続き、どうぞよろしくお願いいたします。 ※何やら 楽しみな 気分になってきました・・。 ※読者の皆さんも、記事を参考に 自分たちの生活設計を行なってみましょう！ まず、年金を知りましょう。 Mさん夫妻は 将来 このように受け取ります。 ※その年金手取り額を 老後のキャッシュフロー表に 落とし込んでみましょう。 Mさん夫妻の場合は このようになります。 ※キャッシュフロー表は、老後不だけでなく、 現役も含んだ 一生のモノを作成してみましょう。 左が現役で 右が老後です。 ※現役の拡大です。 ※老後の拡大です。 ※キャッシュフロー表の右端が「貯蓄残高」で、 一年ごとの「貯蓄残高」の推移が、 下の キャッシュフローグラフです。 このグラフで 以後の人生すべてが確認できます。 ※読者の皆さんも、自分たちのモノを作ってみましょう。 （ お金に振り回されない人生のために ）メールをいただきました。2022.4.11(有)エフピー・ステーション武田様 ご無沙汰しております。 2015年2月18日にメール顧問会員になりました、〇〇在住のMです。その節は、夫の単身赴任用のマイホーム取得シミュレーションなど、細かく計算していただき、ありがとうございました。 6年ほど、〇〇市に居りましたが、この４月に〇〇市に戻り、本格的にマイホーム取得に乗り出そうとしています。 メール会員の遠隔取得支援をお引き受けいただくことは可能でしょうか？ ※もちろんです。 改めて メール顧問会員になるための 案内を送ります。また、お引き受けいただける場合に、まずやっておくべき事がありましたら、ご教示願います。 ※人生最大の買い物です。 まったくの素人のままではいけません。 マイホームはもちろん、不動産についても 基礎的な知識は勉強しておきましょう。ご返信お待ちしています。 ※最近の記事で 土地を買って マイホーム建築 ・・というメール会員の記事を、 過去から追って 読み込むだけでも、 かなりの勉強になりますよ。 また、関連キーワードは、積極的に ネットで調べていきましょう。 当事務所でお手伝いする場合は、まず 現状診断、そして生活設計、それから マイホーム取得の実行支援へと進みます。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時ほとんど全部が たいらな屋根だった・・べ。・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて21年目のファイナンシャル・プランナー事務所（有）エフピー・ステーション宅建業免許：岩手県知事（5）第2138号電話：019‐629‐3115 FAX:019-629-3116メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ《 スタッフ ＆ 勤務シフト 》武田FP 1級FP技能士 宅地建物取引士 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 3級FP技能士 （ 日本一の ） 事務所：10時～15時
2022/09/12
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☆80歳になったら 医療保険やガン保険は さすがに
さすがに いらないよね？ ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。 STOP WAR！ STOP PUTIN！Q八十歳とかになったら医療保険やがん保険さすがにいらないよね？ ※おバカさんです。 80歳どころか もっともっと前から、 現役時代の始まりの時期よりさらに前の 人間を始める時点から、 医療保険やガン保険には 入らない方がいい。 （ 親が子供にかけたりしている ） いるか？ いらないか？ ・・ではない。 必要か？ 不要か？ ではないんです。 加入すれば 必ず損をすることになるから、 （ だから 保険の仕組みが成り立っている ） 最初から 加入しない方がいいんです。 医療保険やガン保険に 加入してはいけない。 医療保険やガン保険で受け取る程度のお金は、 貯蓄で準備する方が 合理的です。 Aと、思います。現行の公的医療制度ではね。 現在８０以上の方で医療保障がない方で困ってる人はあまりいないのが事実。 今そのための貯蓄や、もしもの時に借り入れできる終身死亡がある方は安心して過ごしてます。また今後将来の医療制度がどうなろうと医療保険に加入したつもりで貯蓄は有効。 月3000円保険料日額保障5000円だとして貯蓄なら10年で36万たまる↑この保険料で10年以内にいざ入院して36万もらえるかもあやしいし。20年だと72万加入するなら診断一時金=死亡同額タイプ○○○万終身だと確実ではありますね。高いが。 Aもういいでしょう。80歳まで保険料支払いして来たんですよね。高額療養費も有りますし、月3000円の保険料で病気入院給付金日額は3,000円位では？ Aそうですね、医療保険やがん保険のお世話になる頻度は低いですね。 医療費負担と介護費負担の比較、、、要介護になると、介護負担がドカンと大きな比率を占めるので、介護保険を考えた方が良いかと。銀行に定期預金でもあれば、介護タイプの個人年金が良いのかも。利息は無いに等しいが、いざ要介護２以上になれば、返礼率は、120％位になるかな？隊長！ また おバカを発見しました！・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて21年目のファイナンシャル・プランナー事務所（有）エフピー・ステーション宅地建物取引業免許：岩手県知事（5）第2138号電話：019‐629‐3115 FAX:019-629-3116メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ《 スタッフ ＆ 勤務シフト 》武田FP 1級FP技能士 宅地建物取引士 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 3級FP技能士 （ 日本一の ） 事務所：10時～15時
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