武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手盛岡駅前

あ　その垣根もすべて撤去するんだ・・・
５年後に家を新築ってどうでしょう？
解体工事終了予定の 12月3日です。
生命保険に入る必要があるのはどんな人？
住宅ローン控除が継続に？　手続きは？
こんなモノがマイホーム建築の見積書？
基礎コンクリートそのままだと搬出できず
2700万円の新築は高望みでしょうか？
玄関のタタキ廻りのコンクリートで苦戦？
子供４人だけど住宅ローン6000万 GO！？

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2008/11/10

明らかに「適切な比較」になっていません。

読者からコメントをいただきました。
mcqさん

　　　はじめまして、こんにちは。

　　　金融商品の利回りについて調べていて、
　　　たまたまこの記事を拝見したのですが、
　　　気になった点があるのでコメントさせて下さい。

その記事・・は、以下です。

2007/06/26
「元本保証で高利回り商品・・って存在しない？」
（　一部抜粋　）

※「住宅ローンの繰上げ返済」の効果を説明しています。

顧問会員のＨさん（30代）の事例で、見てみましょう。

その住宅ローンの内容
借入れ金額　2,200万円　　借入れ年月　2001年12月
返済期間　35年　　金利　2.45％（10年固定金利）

　　　そのまま返済した場合の利息総額　1,078万円
　　　お金を借りるコストとはいえ、もったいない。
　　　だまって銀行に儲け・・させる？

同時に生命保険を整理したＨさん・・、
解約返戻金を充当して、来月（7月）に
約100万円を繰上げ返済すると・・、

　　　繰上げ返済額　　　97.3万円
　　　節約利息総額　　　97.7万円
　　　返済期間の短縮　　2年1ヶ月

これ、めちゃくちゃ・・すごいことなんですよ。
元本97万円で、元本と同じ97万円も儲かるんですよ。
元本保証で高利回り、安全・確実で・かんたん、・・でしょ。

　　　リスクを取って・・投資信託97万円分を買って、
　　　うまく5％で運用ができたとして、得られる儲けは・・、
　　　97万円　×　5/100　＝　4.85万円

　　　ただし、これ・・税引き前・・です。

　　　これ・・買うときに手数料3％・・とか、
　　　運用中に手数料1.2％・・とか、
　　　取られますので・・現実はもっと厳しい・・です。

・・なんて、ごちゃごちゃ考えなくても、
繰上げ返済なら・・このケースでは100％の利回り！

元本保証で高利回り・・の商品、存在するんです。

これに対してのmcqさんのコメント・・です。

　　　約97万円の資金を繰り上げ返済に充てた場合と、
　　　投資信託で運用した場合とで、
　　　利回り(儲け)を比較している部分がありますが、
　　　比較の仕方がおかしいと思います。

　　　97.3万円を繰り上げ返済することで、
　　　97.7万円節約されるのは「総」利息額であり、
　　　短縮される返済期間は35年間の「最後の」2年1ヶ月です。

　　　ですから、投資信託で運用した場合の計算は、
　　　97.3万円を5%複利で「ローンの残り年数」だけ
　　　運用した額でないと適切に比較できません。

　　　仮にローン残年数が30年だとすると、
　　　税引き後5%の運用ができれば420万円の儲けですし、
　　　30年で97.7万円の運用益を出すには、
　　　税引き後2.4%で運用できれば十分です。

　　　あくまで、繰り上げ返済の利点を説明するための
　　　概算なのだと理解していますが、
　　　だからこそ複利や繰上げ返済の基本的な仕組みについて、
　　　正しく伝わる説明でないといけないと思います。

　　　私はただの素人なので、
　　　間違っている点がありましたらご教授頂ければ幸いです。

こんにちは。　コメントありがとうございました。

明らかに「適切な比較」になっていません。

・・と認めた上で、
申しわけありませんが、私は・・確信犯として

それでも、頻繁に金融機関等が行なう・・
売りたい商品を売るために誘導する
「不適切なアドバイス」よりは、
消費者のためになっていて・・まだマシと考えます。

当事務所の仕事は、ライフプランニングです。
「現実の相談者の生の生活」のライフプランニングです。
（　生活は・・机の上ではなく、現場で起こっている　）

相談を受けると・・初期段階で「現状のキャッシュフロー表」
他の資料を作成して、家計・資産の問題点を発見・把握します。
今回の事例のＨさんの場合は、
老後が危うい状況が見えていました。
これを改善して生涯に渡って安心できるキャッシュフローにする
あらゆる現実的な対策を立案、施してあげました。

当事務所のキャッシュフロー表では、
不確定要因はいっさい採用していません。
「物価上昇率」とか「運用利回り」とか・・。

当初の現状診断段階でも、
確定要因のみで・・相談者の一生涯を俯瞰して見ます。
相談者が金融商品を保有していても、
その運用利回りは無視しています。
（　過去の期待収益率は、何の参考にもなりません　）

問題点把握後の対策シミュレーションでの
キャッシュフローでも、採用する数字は・・確定要因のみです。

作成した生活設計資料が、現実の生活と
できるだけブレないようにするためです。
施す対策が確実に一生涯の生活に
反映されるようにするため・・です。
不確定要因が多いほど、
作成資料が「絵に描いたモチ」に近づきます。

だから・・実行する対策も、
確実に効果が得られるモノを優先しています。
なので・・「たら」「れば」を含む対策は、
キャッシュフロー上では何の改善の要因にもならない
・・という扱いをしています。

金融資産への「投資は余裕資金で」・・と、よく言われます。
家計の現状診断の結果で、
「余裕資金は無い」と判明した相談者に、
「5％で運用できれば、繰上げ返済よりも有利だから・・。」
・・のような、
「れば」を前提のアドバイスはもちろんできません。

相談者のライフプランを確実に確立してあげる人
・・必要です。

世の中にあふれている情報は、「売る側」のものばかりです。
「売る側」に片寄った説明が、少なからず見受けられます。
大部分の消費者が、ミスリードされています。

「買う側」の立場で発信される情報も必要です。
必要だと思って、
意図的に片寄った説明を・・しばしばしています。

過去・・ある銀行支店長に
「全金融機関の敵！」・・と言われています。

喜ばしいこと・・です。　私の立場を象徴しています。
誇りを持って、これからも仕事をしていきます。

立ち位置がちがえば、言動は反対・・になります。

《　消費者の方へ　》　
質問・感想など気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
（　具体的な質問の際は、できるだけ詳しい情報提供を　）

《　業界の方へ　》　コメントを頂く場合は所属企業・団体名、
所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って正々堂々と願います。
憶測に基づく勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
（　私は、個人が特定できる状況で発言しています　）