武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手盛岡駅前

あ　その垣根もすべて撤去するんだ・・・
５年後に家を新築ってどうでしょう？
解体工事終了予定の 12月3日です。
生命保険に入る必要があるのはどんな人？
住宅ローン控除が継続に？　手続きは？
こんなモノがマイホーム建築の見積書？
基礎コンクリートそのままだと搬出できず
2700万円の新築は高望みでしょうか？
玄関のタタキ廻りのコンクリートで苦戦？
子供４人だけど住宅ローン6000万 GO！？

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2010/07/12

住宅ローン借換えのポイント・注意点、私の場合

テーマ： ◇◆◇節約　生活◇◆◇(8399)

カテゴリ：住宅ローン

『みんなに』・・お勧めのローンは無い。
『自分に』・・お勧めのローンは有る。

住宅ローン借換え 10年で完済.JPG

●顧問会員のNさん（30代）
（相談：ライフプランニング）

奥さんは・・、
結婚前に実家のマイホーム建築で
自分の名前で住宅ローンを組みました。

当然・・実家建物の所有権も奥さんが持っています。
もちろん、現在・・住宅ローンを返済中です。

・・が、いつまでも実家の所有権を
嫁に行った自分が持っているのも・・どうか？
実家で暮らす妹に所有権もローン返済も
引継ぎたい・・と考えていました。

ちょっと前に・・ご夫婦で来所、
家計の現状診断結果を説明しました。
その後にいただいたメール・・です。

　　　毎日暑い中でのお仕事お疲れ様です。
　　　ライフプランニングの現状診断をして
　　　いただきましてありがとうございました。

　　　診断結果にもとづいて、
　　　私も主人も生命保険は解約しました。　

　　　しかし、、、職場の組合で加入している
　　　〇〇の共済だけは職場の関係上
　　　解約しませんでした。

　　　さて、以前お話したかもしれませんが、
　　　私が今借主になっている住宅ローンについて
　　　ご相談があります。

　　　借りたのは8年前のことですので、
　　　今、より有利なローンがあれば
　　　借り換えをしたいと考えております。

　　　しかし素人では
　　　どのようにしたらよいか分かりませんので、
　　　アドバイスをいただけたらと思います。

　　　お忙しいところ申し訳ございません。
　　　よろしくお願いいたします。

ブログ記事でコメントしました。

この住宅ローンは、実家の住宅建築の際に
奥さんの名前で借りています。

・・が、　近々・・妹さんの名前で借り変える
予定のようです。　

・・で、借換えをしたいのでアドバイスを、
というお話ですが、
即答できる内容ではありません。

【　理由　】
妹さん一家の家計が把握できていない。

　　　「お勧めの住宅ローンはこれ♪」　・・と、
　　　だれにでも当てはまるローンはありません。
　　　その家計によって、お勧めするローンは
　　　まったく別のものになってきます。
　　　現状診断でN家の家計は把握できましたが、
　　　妹さんの家計はまったく分かりません。
　　　これからの長い期間の返済をしていく
　　　妹さんの家計を把握するのが先決・・です。

※所有や負債の権利関係も考慮
　　　姉名義のローンを妹に・・という場合、
　　　不動産の所有に負債をからめた権利関係
　　　の処理が難しい・・かと思われます。
　　　無駄に贈与税の負担が発生したりするかも。

Nさんにお勧めの住宅ローンがそのまま
妹さんにもお勧め・・とは限りません。

妹さんに引き継ぐことが前提なら・・
その家計を把握しないと、アドバイスはできません。

住宅ローンでも、生命保険でも、その他商品でも、
「これは、だれにでもお勧め♪」
・・という商品は、存在しません。

いただいたメール。

　　　記事を拝見いたしました。

　　　嫁にいった私がいつまでも
　　　実家の所有者になっているのも
　　　おかしいかなと思ったのですが、
　　　名義変更をすることで
　　　贈与税がかかってしまうようであれば、
　　　それはそれで無駄な出費ですね。。。

　　　名義を変えずに、
　　　私が借主になっている住宅ローンの借り換え
　　　のみにとどめておいたほうが
　　　よいでしょうか・・・。

送ったメール。

こんにちは。

住宅ローンを借りることに至ったその当時の
いきさつや詳しい状況が見えないので
はっきりしたことは言えませんが、
問題は不動産の所有権です。
（　関係した金融機関や建築業者は・・
　　何もアドバイスしなかったのか・・？　）

住宅ローンを借りた人の所有
（あるいは誰かとの共有）になっているはずですから、

これを姉から妹に名義を変えるということは、
イコール『贈与』になります。
（　名前を勝手に変更して済む・・問題ではない　）

資料・材料が何も無い・・ので、仮のお話をします。

姉が単独で所有する不動産（建物）の
「固定資産税評価額」が・・1千万円だとして、
そのまま妹に名義変更（贈与）すれば、贈与税は・・？

（1,000万円－110万円）×40％－125万円＝231万円
　　　　　　　　基礎控除

贈与を受けた妹が・・ 231万円 を 贈与税 として、
翌2～3月に申告納税します。
「姉から妹への名義変更」を安易に行なうと、
妹が231万円を負担することになります。

仮の話をしましたが・・詳しく相談したい場合は、
上記のような関連する情報や材料が必要です。

よろしく、お願いします。

いただいたメール。

　　　ご返信ありがとうございました。

　　　実家を新築当時、
　　　妹は就職して1年目でしたので
　　　連帯債務者になることができず、
　　　所有者にもいれませんでした。

　　　今の時点で所有権を渡すのは
　　　かなりの贈与税を支払わなければならない
　　　ことが分かりました。

　　　従って、私が今借主となっている
　　　ローンの借り換えのみにして、
　　　少しでも返済額を減らしたいと思います。

　　　住宅ローンの借り換えにあたり、
　　　ポイントや注意点などありましたら
　　　アドバイスをお願いしたいと思います。

　　　また、今おススメのローンがもしありましたら
　　　教えていただければと思います。

住宅ローン借換えのポイントと注意点。

〇現在の住宅ローンは？

　　　全期間固定金利。2.45％で35年返済。
　　　これは、全期間固定金利の割りには、
　　　かなり低金利で・・お得な状況・・ではあります。
　　　（　全期間固定金利の中では　）

　　　・・が、その選択が本当にお得かどうか？・・は、
　　　その本人の家計（キャッシュフロー）によっては、
　　　まったく別の評価になります。

　　　結論を先に言うと・・、N家の場合は損！・・です。

〇固定金利期間と金利

　　　固定金利期間が短いほど、低金利。（当たり前）
　　　3年や5年固定のローンなら・・1％台前半。
　　　10年固定のローンなら・・1％台後半。
　　　20年固定や全期間固定なら・・2％台。
　　　現在の住宅ローン金利は、こんな状況　・・です。

　　　なので、固定金利期間が短い方が低金利で、
　　　その期間に限って言えば、お得・・です。
　　　ただし・・その期間の経過後は、金利がいきなり
　　　ハネ上がったりするかもしれません。
　　　「低金利だから」・・と、安易に利用しないことです。

　　　短期固定金利期間を利用していいのは、
　　　かなり特殊なケースだけです。　（　当事務所の事例　）
　　　3年固定　：　定年退職を来年に控えていた。
　　　5年固定　：　定年退職を5年後に控えていた。

　　　N家のキャッシュフローから・・オススメは、
　　　10年固定金利で金利1％台後半のローンです。
　　　N家の10年後のキャッシュは、現在のローン残高を
　　　ゆうに上回るので、無理なく完済できます。

　　　2.45％から1.8％前後のローンに借り替えて、
　　　今よりも楽な返済をしながら、10年で完済！
　　　してしまいましょう。
　　　積極的な繰上げ返済をくり返せば、
　　　さらに短期の完済も可能で、
　　　たれ流すお金（利息）も大きく節約できます。

〇基本は金利優先

　　　方針が決まったら、同じ条件で比べっこ・・です。
　　　「10年固定の住宅ローン」を各金融機関で、
　　　徹底的に比較検討しましょう。

　　　その際・・借換え諸費用が少々高くても、
　　　提示される金利を最優先！・・しましょう。

　　　たれ流すお金の総額が少ない方がお得です。
　　　仮に諸費用で数十万円高いとしても、
　　　利息でたれ流すお金の方が圧倒的に大きい！
　　　・・ものです。　だから、金利優先！・・です。

　　　いくつもの金融機関に「10年固定」で
　　　諸費用も含めた試算をしてもらいましょう。
　　　・・で、徹底比較！　・・です。

今日の佐々木FP

●顧問会員のMさん（40代）
（相談：ライフプランニング）

シミュレーションの資料作成作業。

資料作成・・本日終了！　私が書く「総評」も終了！
佐々木FPが製本して完成！

●メール顧問会員のHさん（20代）
（相談：ライフプランニング）

シミュレーション資料、作成作業。

今日から着手しました。
長らくお待たせして申しわけありません。

「行列のできるＦＰ事務所」　資料作成の順番待ちの行列。
お待たせして、大変ご迷惑をおかけしています。
　　　　本当に申しわけありません！

1　Ｍさん（40代）：現状診断　　←　回答待ち。
2　Ｔさん（30代）：現状診断　　←　回答待ち。　（5/24到着）
3　Ｍさん（40代）：シミュレーション　←　今日の作業。　（5/31ヒア）
4　Ｈさん（20代）：シミュレーション　　←6/3　依頼到着。
5　Ｋさん（30代）：シミュレーション　　←6/4　依頼到着。
6　Yさん（40代）：現状診断　　←　6/15　シート到着。
7　Mさん（30代）：現状診断　　←　6/21　シート到着。
8　Kさん（40代）：現状診断　　←　7/5　シート到着。
9　Kさん（30代）：シミュレーション　←　7/6　依頼到着。

「現状診断」　：　新規顧問会員のため、まず作成する資料。
「シミュレーション」　：　顧問会員の要望で作成する資料。

これは生活設計の実録日記です。
・目的は「消費者の目を覚ますこと」です。　（家計放置中の消費者の）
・立場は「中立・公正」ではありません。　（極端に消費者側に片寄る）

《　顧問会員希望の方へ　》　「顧問会員って何？」で支援内容
や当事務所との関係を確認の上、どうぞ。⇒ fpst@axel.ocn.ne.jp

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