武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手盛岡駅前

あ　その垣根もすべて撤去するんだ・・・
５年後に家を新築ってどうでしょう？
解体工事終了予定の 12月3日です。
生命保険に入る必要があるのはどんな人？
住宅ローン控除が継続に？　手続きは？
こんなモノがマイホーム建築の見積書？
基礎コンクリートそのままだと搬出できず
2700万円の新築は高望みでしょうか？
玄関のタタキ廻りのコンクリートで苦戦？
子供４人だけど住宅ローン6000万 GO！？

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2011/06/16

住宅用地が買えるようになるまでの法律的事情？

テーマ： ◇◆◇節約　生活◇◆◇(8399)

カテゴリ：マイホーム

法律の関係で!? 色々役所で手続き?
ホントかな...。

「造成して売り出してもいいですよ。」

（法律的な制約をクリアして・・）

クリックすると新しいウィンドウで開きます

〇顧問会員のＳさん（30代）
（相談：生活設計・マイホーム建築）

ただ今、マイホーム建築用の
土地を物色中です。

メールをいただきました。　　　 ※は、私の声。

　　　武田様

　　　情報ありがとうございます。

　　　私が顧問会員に初めてなった年に、
　　　間取りプランを詰めたり、
　　　プレゼンをしていたMさんの御自宅、
　　　楽しみにしています。
※今回の日曜日に見学しました。
　　　　　　　　6/13（月）の記事参照。
マイホーム見学会.JPG

　　　それと
　　　△△不動産さんが造成した土地で、
　　　9つ造成してあと2つ余っている
　　　場所があると、昨日の電話で言われ、
　　　すぐどこかわかったので
　　　見に行ったのですが、
　　　詳しく聞きたく今日電話したら、
　　　まだ法律の関係で!?
　　　色々役所で手続きしなくてはならないので、
　　　決まったらお知らせします
　　　...と言われました。
　　　ホントかな...。
※その「お知らせ」は・・早くて3年後！
　　　　　　　　・・だと思います。　　(^^ゞ
　　　　　　　　はい・・まさに法律の関係で。

　　　ただ残りモノの割には悪くないと思うし、
　　　知り合いが結構いる分譲地なので、
　　　主人は良かったらば...と
　　　思ってるみたいです。
※3年以上先でよければ・・ですが。

　　　・・　　略　　・・

　　　〇〇不動産さんや△△不動産さんの
　　　情報を待ちたいと思います。

　　　よろしくお願いします。
※〇〇不動産の売り地も同様に・・
　　　　　　　　法律の関係で、販売できるまで
　　　　　　　　ちょっと時間がかかります。

土地分譲販売には、法律の制約があります。

1区画だけの土地の売買とはちがい、
不動産屋さんや地主さんは、
分譲計画段階から法律の制約を意識します。

正確に言えば・・
「法律の制約を受けない方法」
・・を意識し、一生懸命・・工夫します。

なぜ？

まともに制約を受ければ、
手続き等で大変な時間がかかります。
すぐ売ってお金にしたくても、
数ヶ月とか1年数ヶ月とか先の話に
なってしまう場合もあります。

さらには・・行政の指導によって、
造成工事で大きなコスト負担をする
ことになる場合もあります。
だれでも当然、費用はかけたくありません。

だから、制約に引っかからないように、
一生懸命工夫します。

Ｓさんの話に出てきている分譲地や、
それを担当している不動産屋さんは、
2社とも・・まさに、
『制約に引っかからないように、
　一生懸命・・意識して工夫』
・・しています。　　(^^ゞ

で・・、その法律って何？

都市計画法の 『開発許可制度』
・・というもの・・です。

一定規模以上の土地の
区画形質の変更を行う場合は、
都市計画法に基づく
開発行為の許可が必要になります。

この制度の目的は、以下・・です。

・無秩序な市街化の防止
　　　（地域ごとに区分して推進or抑制）
・良好な宅地水準の確保
　　　（一定水準以上のインフラ整備義務付け）

なので・・
「開発行為」を行なう・・ということになれば、
当然・・手間も時間もコストもかかります。

不動産屋さんや地主さんは、
できれば「開発行為」にならないように
・・という発想を、当然・・します。

「開発行為」になるか否か？・・は、
規模（面積）で判断されます。
地域区分ごとの面積で・・。

「開発行為」の規模
1　市街化区域：1,000平米以上
2　区域区分のない都市計画区域：3,000平米以上
3　都市計画区域外：10,000平米以上
4　市街化調整区域：面積の規模にかかわらず全て

Ｓさんの場合は、2・・だと思います。

△△不動産が造成した土地も、
宅地も道路も含めて・・3,000平米以内に
納めて計画して分譲している、
・・と思われます。

なお・・
「小規模な分譲を繰り返す」・・ような、
姑息な手段で「開発行為」逃れを
されないように、予防線が張られています。

　　　以下のような場合は、
　　　それぞれの開発行為をあわせて
　　　1つの開発行為として規模を把握する・・ようです。

　　　1　人格が同一である
　　　2　時期が同一である
　　　　　　（1つの開発行為が終了した後、
　　　　　　　　　　　　　5年以内であるとき）
　　　3　場所が同一である
　　　　　　（隣接していて、開発が行われる
　　　　　　　　　土地が同一の機能である）
　　　4　事業に一体性がある
　　　　　　（請負業者が同一である）

　　　開発後5年を経過した時点での
　　　新たな開発は問題ないと判断
　　　されている・・ようです。

なので・・△△不動産が言う「9区画」は、

その通りなら「開発行為」になってしまうので、
私が思うに・・
「開発行為」にならないよう・・「7区画」で
計画分譲したのだと思います。

したがって、「残っている」2区画は、
すぐ販売することはできません。
（　売るわけにはいかないから・・残っている　）

いつ・・なら、販売できるか？

この分譲地が販売開始したのが
2年前だとすれば、5年経過後の・・
今から3年後！・・ということです。
そこまで待つ・・ほど、良い土地か・・？
・・というお話になります。

今日・・確認しましたが、
こちらも「開発行為」ぎりぎりのところで、
やはり・・回避できるよう、
ただ今計画中・・のようです。

　　　当初3区画と言ってましたが、
　　　隣接地も新たに分譲したいそうで、
　　　全体で「開発行為」にならないよう・・
　　　工夫して計画しているようです。

それから・・インフラの見積り依頼中で、
（　水道引き込みや道路舗装など　）
その金額と分譲価格・・、
地主さんと詰めなければなりません。

うまく運べれば・・今月いっぱいで調整、
来月から販売開始！・・したいようです。

法律とか役所手続きとか・・
不動産屋さんがムニャムニャ言う場合は、
「開発行為」がからんでいたり・・します。

　　Ｓさんのマイホーム：進行状況

1　家計の現状診断・問題点把握
2　ライフプランニング（生活設計）
　　3　資金・ローンの目安を立てる
　　4　土地探し・土地売買契約
5　展示場ほか見学
　　6　事前手続き・住宅プラン検討・作成　　
　　7　住宅会社・数社が提案競争　
　　8　業者決定・請負契約・事前手続き　　
　　9　着工　　
　　10　上棟～
　　11　完成・入居　　
　　12　住宅ローン返済開始

今日の佐々木ＦＰ

〇メール顧問会員のＫさん（30代）
（相談：ライフプランニング）

シミュレーションの資料作成作業。

【行列のできるＦＰ事務所】
　　資料作成の順番を待っている顧問会員の行列です。
　　　　お待たせしています。大変申しわけありません！

1　Ｉさん（40代）：現状診断　回答待ち。（9/27着）
2　Tさん（30代）：現状診断　回答待ち。（12/11着）
3　Hさん（40代）：現状診断　回答待ち。（12/13ヒア）
4　Ｓさん（40代）：現状診断　回答待ち。（12/20着）
5　Ｉさん（30代）：現状診断　回答待ち。（2/23着）
6　Ｋさん（30代）：シミュレーション　今日の作業（4/4着）
7　Ｓさん（40代）：現状診断　作業途中（4/12ヒア）
8　Ｍさん（40代）：現状診断　4/19　シート到着。
9　Ｔさん（40代）：現状診断　4/21　シート到着。
10　Ｓさん（30代）：シミュレーション　4/26依頼到着。
11　Ｓさん（20代）：現状診断　4/28　シート到着。
12　Ｔさん（30代）：現状診断　5/7　ヒアリング。
13　Ｏさん（40代）：シミュレーション　5/12依頼到着。
14　Ｔさん（20代）：シミュレーション　5/12依頼到着。
15　Ｄさん（30代）：現状診断　5/13　ヒアリング。
16　Ｋさん（30代）：現状診断　5/19　シート到着。
17　Ｔさん（30代）：現状診断　5/20　シート到着。
18　Ｙさん（40代）：シミュレーション　5/27依頼到着。
19　Ｔさん（30代）：現状診断　6/9　シート到着。

《　質問希望？　》　まずブログ右帯の記事を読んでください。
よくある質問の答えがあります。（「家計の常識を疑え！」他）

《　顧問会員希望？　》　「顧問会員って何？」で支援内容や
当事務所との関係を確認の上、右記へ　fpst@axel.ocn.ne.jp

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