武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手 盛岡駅前

〇メール顧問会員 のＵ さん（40代）
　　　※2026.3.27 　3万円 入金。
　　　　不動産購入の実行支援が始まっています。 

メールをいただきました。
2026.3.30

武田つとむファイナンシャルプランナー事務所

武田　様

元メール顧問会員のUです。
　　　※「元」ではなく、
　　　　今はまた「メール顧問会員」です。

現地確認とコメントありがとうございます。

週末に、早速、
鉄工所の隣の物件の情報を集めました。
　　　※ご近所さんと面談して来たようです。
　　　　これ、絶対 必要な行動です。

皆さん良さそうな人たちで良かった♪
　　　　ようです。

　　　　道路を挟んだ南側の方が、
　　　　土地の半分を売却する可能性がありそう
　　　　です。
　　　　（　面談しなきゃ知らない情報　）

　　　　売却された更地に家が建っても、
　　　　こちらの土地の陽当たりに問題が
　　　　発生することはありません。

　　　　道路沿いには、お互いに車を置くための
　　　　空間を設けて設計するのが普通で、
　　　　「道路幅＋セットバック＋駐車スペース」
　　　　という空間が 広く南側にできるので、
　　　　こちらの建物が陽当たり悪くなる
　　　　ことはあり得ません。

〇南側道路：

　市道ですが幅員2.8ｍの２項道路で、
　コメントいただいたとおりセットバックが
　必要なようです。
　　　※住宅建築では「接道義務」があります。

接道義務とは、 建築物の敷地が、
　　　　建築基準法で定められた幅員4m以上の道路に
　　　　2m以上接していなければならないという
　　　　建築基準法の要件です。
　　　　この義務を満たさない土地では、
　　　　原則として建物の新築や建て替えができません。

〇東側通路：

　赤道です。
　　　※ 赤道（あかみち） とは、
　　　　かつて道路だったために公図において
　　　　地番が記載されていない土地のことである。

　　　　昔から道路として利用されていたが
　　　　道路としての敷地とされずにそのまま残った土地。
　　　　国有地である。
　　　　明治時代初期の法律による里道などを指しており、
　　　　明治時代から使われた和紙の公図に
　　　　赤色で着色されているため赤道と呼ぶ。

　　　　車が一般的でない時代に使用されて
　　　　いたため狭い道が多く、
　　　　昭和25年に建築基準法が施行されたときに
　　　　建築基準法上の道路になることができず、
　　　　正式な道路とならなかったものである。

　　　　国有地であるが管理しているのは地方公共団体だ。
　　　　昨今払い下げも行なわれているが、
　　　　実態があいまいで払い下げが難しい場所も多い。

〇上水道：

　引込有ですが、口径が13ｍｍです。
　　　※昔の家は13ｍｍが普通でしたが、
　　　　これから新築するなら、
20mmにした方が と思います。

　　　　以下は、我が盛岡市の「Q&A」記事で、
　　　　こんなことになるよ という事例です。

　　　　水道管の13mmと20mmの違いは何ですか？
　　　　数値で表すとね、口径13ｍｍと20ｍｍでは、
　　　　出せる水量に約３倍の差があるの。
　　　　お風呂にお湯を入れるときでも、
　　　　口径20ｍｍだと約20分でいっぱいになるけれど、
　　　　口径13ｍｍだと約１時間かかってしまうんだ。

〇下水道：

　引込有
　（南側道路にも管は入っていますが、このお宅は
　　　東側の赤道に延びている管からの引込みです。）

〇井戸：

　この売物件には井戸があるとのことです。
　（土地の北東の角の箇所に有り）
　　　※井戸が使えると いいかも です。

　　　　費用対効果 次第ですが・・・、
　　　　夏、冷たい水が使える。
　　　　冬、冷たくない水が使える。
　　　　周辺の水道が断水になった際に 大活躍♪


　　　※建物は解体して更地引き渡し　です。

　　　　各部分の「境界石」「境界標」を
　　　　しっかり確認しておきたいですね。

接道義務には例外が認められる場合があります。
特定行政庁の判断によって、
接道義務の適用が除外されるケースや、
一定の条件を満たすことで
建築が認められるケースがあります。

接道義務が免除される主なケース

接道義務の例外が認められるのは、
主に以下のケースです。

都市計画区域外や準都市計画区域外

これらの区域外にある土地は、
接道義務が適用されない場合があります。
ただし、防災の観点から2メートル以上の
道路幅を確保することが望ましいです。

42条2項道路（みなし道路）

建築基準法が施行された1950年11月23日
以前から建物が建ち並び、
特定行政庁が指定した幅4メートル未満の
道路に接している場合。

この場合、原則として
道路の中心線から2メートル後退（セットバック）
する必要があります。

43条2項2号道路（特定行政庁の許可）

敷地の周囲に公園、広場、線路などの
広い空き地があり、避難や通行に支障がない
と判断される場合。

また、通行地役権などにより、実質的に
有効な通路が確保されている場合にも
認められることがあります。

これらのケースでは、
特定行政庁の個別判断による許可が必要です。

建築基準法施行前からの敷地

1950年の建築基準法施行前から家が
建ち並んでいた既存の通路に面している場合。

接道義務を満たさない土地で家を建てる方法

接道義務の例外にあてはまらない場合でも、
以下の対策を講じることで建築が可能に
なる可能性があります。

セットバックの実施

道路の幅が4メートル未満の場合、
敷地を後退させて道路幅を確保します。

道路として扱う部分は敷地面積から除外されます。

隣地購入による接道義務のクリア

隣接する土地の一部または全部を購入し、
敷地が道路に2メートル以上接するようにします。

位置指定道路の申請

私道を整備し、特定行政庁から位置指定を受け、
建築基準法上の道路として認められるようにします。

メールをいただきました。
2026.3.27

武田つとむファイナンシャルプランナー事務所

武田　様

元メール顧問会員のUです。

昨日、「不動産購入：実行支援」の
料金を振り込みました。

改めましてよろしくお願いいたします。

　　　※午前中に ３万円の入金を確認しました！
　　　　ありがとうございました。
　　　　なので、今日からは「元」ではなく、
　　　　また「メール顧問会員」です。

これまでご相談させていただいた
売土地物件ですが、

場所や価格などの情報は次のとおりです。

(１)鉄工所の隣
　　　※通帳記帳後、午前中の時間をかけて
　　　　現地確認に行ってきました。

(２)旗竿地

(３)（参考まで）私道がある不動産　
　　⇒　継続掲載されていますが、
　　　　売買契約既決と思われます。
　　　※色々な事を質問・確認されたりしたので、
　　　　面倒な客だと思われて・・・
　　　　「ほかの客で決まりそう」という
　　　　ジェスチャーをしているのでは？

(４)（参考まで）南側の家が壁のように迫り
　　陽当たりが悪い？　
　　⇒　高額すぎたため購入断念

基本、今と同じ小学校区内（〇〇〇 の地区）
で探していますが、

より市街地寄りとなる隣の小学校区まで
範囲を広げて探した結果、出てきたのが
(２)、(４)の物件です。

(１)の物件はいかがでしょうか。

のどかな場所でいいなと気に入っている
のですが、隣の鉄工所だけ気になります。

　　　※はい、下でコメントします。

(２)の物件は、記事のコメントを見て
魅力的に感じているのですが、

国道バイパスに近いため、
自動車のゴーという走行音が常に聞こえる
のが多少気がかりです。

今の住まいと同じ小学校区内の土地は、
田舎なので、基本、静かで、
ウグイスはじめ鳥の声がたくさん
聞こえてくるようなところです。

ご確認よろしくお願いいたします。
　　　※何か気になる事がある場合は・・・
　　　　隣近所の方々に確認するのが一番です。

　　　　自動車の騒音、鉄工所の騒音？
　　　　等々について 隣近所の住人の方々に
　　　　どう感じているか聞く　
　　　　という作業は、ついでに
　　　　近隣住人の中に「変な人」がいないか
　　　　どうかの確認作業にもなるし、
　　　　（　たまに とんでもない人がいたりする　）
　　　　「もし買ったら、以後はよろしく♪」
　　　　の、あいさつ代わりにもなります。

３月27日 午前、
鉄工所の隣りの物件を見てきました。

　　　※奥が東で、すぐそこに山並みが迫っています。
　　　　住宅地でありながら のどかな感じ・・・。

　　　　物件は 左のブロック塀の家です。
　　　　南側道路なので、日当たりは間違いありません。
　　　　南（右）側のお宅は、道路から離れて
　　　　建っているので、なおさらです。

　　　　つぎはぎ状態の道路は、気になります。
　　　　物件情報には「道路」についての説明が
　　　　ありませんでしたが、
　　　　〇これは「公道」で間違いありませんか？
　　　　〇幅員（幅）はいくら でしょうか？

　　　　ついでに・・・、
　　　　インフラの説明も見当たりませんでしたが、
　　　　〇上水道：〇mm管？　宅内引き込み 有？なし？
　　　　〇下水道：　　　宅内引き込み 有？なし？
　　　　確認しましょう。
　　　　その情報次第で 建築工事費も違ってきます。


　　　※黄色の斜線部分は 砂利敷きに見えますが
　　　　「敷地」ではなく、「道路」だと思われます。
　　　　この建物の解体費を見る必要があるかと
　　　　思いましたが、物件情報には「更地渡し」
　　　　になっていて解体の費用負担はありません。


　　　※東隣りの鉄工所さんの前です。
　　　　もう、山がすぐそこに迫っています。
　　　　車の向こうから右折すると、新しい
　　　　建物のアパートが建っていたりします。


　　　※南側の道路をを挟んだお向かいの Iさん宅。
　　　　庭いじりが好きそう。　大きな敷地です。
　　　　建物や車の雰囲気から若い家族かも。
　　　　これだけ離れて建っているので、
　　　　こちらの物件の陽当たりは万全です。
　　　　「鉄工所さんの音、普段 気になりませんか？」
　　　　こちらに聞いてみたら？


　　　※ちょっと辛いかもしれないのが、
　　　　表通りから入ってくる道が 狭い！
　　　　これ、4メートルありません。
　　　　この方々が 建て替え等で
　　　　建築の際には セットバックが必要です。

　　　　今回の物件も同様で・・・
　　　　道路の中心線から2メートル下がった
　　　　位置を「道路境界」として、
　　　　建築計画をすることになります。





メールをいただきました。
2026.3.23

武田つとむファイナンシャルプランナー事務所

武田　様

元メール顧問会員のUです。

先日は記事にてコメントいただき
ありがとうございます。

いつも参考になります。

引き続き土地を探しています。



〇隣地が鉄工場の土地

　他の環境はとても気に入っています。

　ただ、隣地が個人で鉄工場を営んでおり、

　夜間作業はなさそうですが、
　土曜日や祝日には普通に仕事するようです。

　工場の騒音がどこまで耐え難いものなのか
　慣れるものなのか気になります。

　（我が家も子ども２人いるため
　　　いつも騒がしいと思いますが）

　更地渡しの土地価格は周辺のものより
　安価に感じます。
　　　※写真だけからは、どれがそうなのか？
　　　　不動産の状況がよく分からないので、
　　　　コメントのしようがありません。
　　　　公図等で 道路や隣地との関係を確認
　　　　したいです。

〇南面に総２階の家が立つ旗竿地

　南側に総２階の家が２軒建っていますが、
　東側が畑で開けています。

　そのため、旗竿地ですが、
　日照がある程度確保できそうな気がします。

　公図をみると、東側の土地は
　（北側の私道からしか接道できず、
　　　　　　　南北に細長な土地なので）
　将来的にも、分譲されて家が立ちふさがる
　ようなことはない気がします。

　国道バイパスに近いため、
　自動車のゴーという走行音が常に聞こえる
　のが多少気になります。

　南面の隣家壁にはやはり存在感があります。
　（隣家の壁を見ながら暮らす？）

　また、旗竿地なので当然かもしれませんが、
　隣家から人の気配を感じてしまいます
　（庭で話をすると丸聞こえ？）・・・。

よろしければご意見いただけると幸いです。

どうぞよろしくお願いいたします。

　　　※草ボーボーとか 木が生え始めているとか
　　　　ではないので、好ましい物件です。

旗竿地なのに、密閉感が無いのは Good！
　　　　２階建てが建つ南側以外は 平家だったりで、
　　　　北側と東西が開けている感じです。
　　　　３方が開けていれば十分過ぎます。
　　　　十分にプラン計画のやりようがあります。

　　　　このような 部分的に問題を抱えた土地に
　　　　対応できる住宅プランの計画、
　　　　こんな楽しい仕事はありません。

　　　　リビングから南隣の壁を見て暮らす、
　　　　そんな 一般的な普通の家ではなく、
　　　　本当に世界に一つだけの、
　　　　自分たちだけの家を考える事になります。

　　　　隣りの家からの話し声等は、
　　　　旗竿地でなくても住宅地なら当たり前です。
　　　　気にする事ではありません。

　　　　旗竿地である分、いくらか安いんですよね？

　　　　と、以上 コメントでしたが、
　　　　あの・・・言いにくいことですが、
　　　　今 Uさんの相談に対してコメントしている
　　　　この作業は・・・

　　　《　実行支援　》
　　　マイホーム取得等の​​実行支援​​は、引き続き行っています。
　　　「不動産購入：実行支援」 ​3万円/年​
　　　「住宅建築：実行支援」　10万円/年​

　　※この「不動産購入：実行支援」に当たります。
　　　　何件でも個別不動産の相談に応じ、
　　　　契約～決済引き渡しまで
　　　　相談に応じ、アドバイスします。

　　　　３万円/年を 振り込んで頂ければと思います。
　　　　よろしく、お願いいたします。

メールをいただきました。
2026.3.11
　　　※メールを読んで、今日の１番目の記事を
　　　　作成してアップしようと思っていましたが、
　　　　こちらの「メール機能」が・・・
　　　　『エラーが発生しました』
　　　　のメッセージが出たまま フリーズ！

　　　　画面がフリーズしたままなので、
　　　　下に読み進むこともできなければ、
　　　　文章のコピーもできません。
　　　　一切の操作ができないので お手上げです。

　　　　最初にUさんの文章を読んだ印象では、
「不動産屋さんのとんでもない説明を
　　　　　　そのまんま すなおに受け止めすぎ」
　　　　だなあ・・・と感じましたので、
　　　　今日の記事でコメントしようと
　　　　思っていましたが、メール機能の不調で
　　　　記事作成不可！です。

　　　　スミマセン！

　　　　どのような業界であっても・・・
　　　　業界人の話をそのまま鵜呑みにせず、
　　　　自分の頭で考え、行動しよう！




メールをいただきました。
2026.3.6

武田つとむファイナンシャルプランナー事務所

武田　様

ご無沙汰しております。

元メール顧問会員のUです。

2025.9.29に記事でコメントいただきました。

その節はありがとうございました。

いい土地でしたが、いつもより市街地寄りでしたので、

価格が高いかなと思ってはいたものの

想定をはるかに超えた高値だったため、

全く手が出せませんでした。

その後も土地探しを続け、

また新たな売物件を見つけました。

（中古戸建ですが、購入する場合は、

　　　　　解体して新築する考えです。）

１点、地目が公衆用道路で登記された私道

（公設の水道管やガス管が埋設されている。）

　を単独で所有しており、この点が気になっています。

購入してもただの道路ですし、

私道に接道する土地は避けたい話をよく聞きますが、

私道がついてくる土地というのはどうなのでしょうか。

この私道があるために土地の形も若干いびつです。

今回は、南北に土地が広く、

南側がなだらかな山の点を気に入っています。

（目の前がキウイ畑ですが・・・ある程度

　プライバシーの保たれた庭が確保できるかなと。）

ただ、東側にどっしりとした隣家

　（屋上が緑色の鉄筋コンクリート造の建物）があり、

南東側にも３階建ての隣家があり、朝日など日射の

確保が部分的にしかできないのではとも思います。

山の木も成長するでしょうから、何十年後には

南側の日陰も徐々に伸びてくるような気もします。

よろしければご意見いただけると幸いです。

どうぞよろしくお願いいたします。

メールを返信しました。 2026.3.6

こんにちは。

コメントするにあたり、不明な部分をいくつか質問します。

「私道」は他の所有者がいて、それを「利用させてもらう」

という形式が 一般的に多いものですが、

①「私道」部分の所有は 自分のみ？

②「私道」部分に、他の利用者は存在しますか？　

　　自分のみ？

③「私道」部分に埋設されたインフラの利用者は 

　　自分のみ？

枠で囲った部分の中に（　写真で見ると　）

道路に面した ブロック塀で囲まれた「更地」がありますが、

これは今回の売買に含まれますか？

これは含まれずに、奥の建物が建っている部分だけですか？

（　「私道」を含んだ「旗竿地」の形状？　）

そのへんを教えてもらえれば、記事でコメントします。

よろしく、お願いします。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 武田　つとむ












また、メールをいただきました。
2026.3.7

早速のご返信ありがとうございます。

元メール顧問会員のUです。

①「私道」部分の所有は 自分のみ？

　 →はい。自分のみです。

②「私道」部分に、他の利用者は存在しますか？　

　　自分のみ？

　 →私道につながる道路から近所の方々が行き来している

　　　可能性が高いと想像しています。

　　（この私道がないと接道要件を

　　　満たさないというお宅はありません。）

　　（売地の北側・公園との間に走る道路は

　　　　2009年（公園ができたとき？）に市道認定されています。）

③「私道」部分に埋設されたインフラの利用者は 

　　自分のみ？

　 →自宅の分は私道の手前に引込管があります。

　その後、管は私道を通り奥にお住いの複数のお宅へと

　つながっています。

〇道路に面した ブロック塀で囲まれた「更地」が

　ありますが、これは今回の売買に含まれますか？

　→含まれます。

　この部分は売主が後から買い増した（10年ほど前）

　とのことでした。

よろしくお願いいたします。

　　　※不思議な『私道』ですね。

　　　　きちんと都市計画が成されず、
　　　　場当たり的に開発が進んで行った結果なのか
　　　　な・・・と思われます。

　　　　ここまでの説明と、写真ほかの資料から、
　　　　①常時、近隣の人の通行に利用されていそうで、
　　　　　そのことを黙認するしかなさそう。
　　　　②上下水道の配管が『私道』部分だけでなく
　　　　　「更地」北側部分を東西に横断していそう。
　　　　　（　自分の土地なのに自由に使えない？　）
　　　　③将来、上下水道の補修工事等のために、
　　　　　自分の土地を掘り返して工事されそう。

　　　　その『私道』について、不動産屋さんの
　　　　説明は どんな感じですか？
　　　　「重要事項説明書」はありますか？
　　　　もしあれば、『私道』について、
　　　　どのように記述されていますか？

　　　　また、『私道』があるために、
　　　　ほぼ永久に制約を受ける土地ですが、
　　　　その分は 売買価格に反映されていますか？
　　　　（　値引きがあって当然の物件です　）

　　　　まともな価格なら、買わない不動産です。

上の子も小学生となり 同学区で土地探しを
​この土地が気に入った理由は 自然環境です​
南側の家が壁のように迫り 陽当たりが悪い？