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★個人預金額の目安。貴方はいくら預金していますか？★
老後を迎え＜個人はどの位預金があればいいのか＞時々話題になります。預金は多ければ多いほど良いのは当たり前ですが、しかし所得や年齢によって普通のサラリ－マンはあまり高望みは出来ない。金融広報中央委員会が2015年11月5日、2人以上の世帯を対象とした「家計の金融行動に関する世論調査」を公表しました。調査の結果、金融資産の保有額は平均1,209万円。なんと2014年より27万円増という内容でした。想像していた以上に堅実な家庭が多いと驚きます。年齢は５０代家族と推定します。ただその中には住宅や学費など、各種ロ－ンを抱えている家族もおり、借金を引くと正確な数値は、公表された数字の半分程度が正解と考えられます。老人ホームに入るにしても、病で病院に入院するにしても大金がかかります。いざというときに預金がないとどうすることも出来ません。そこで２人の１家族が３．０００万円～４．０００万円の蓄えがないと老後苦労すると言われている。それだけの預金を貯めるには、若い内から欲しいものをセ－ブしてコツコツと貯金するか、投資効率の良い手段を選んでリタ－ンで貯めるしかない。家賃収入で貯めるのも１つの方法です。貴方はいくらを目標に貯めますか？出来れば１億円預金を目標に頑張りましょう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年10月07日
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★アパ－ト人気にかげりが見え、賃貸マンションに人気が★
高齢化の影響もあり、エレベ－タ－が無いアパ－トの２階へ入る顧客が減りつつある。「足が悪い」「腰が痛い」とあって階段を上れないのだ。従来は防犯上の問題から１階を敬遠して２階から埋まったアパ－トに変化が出てきている。。賃貸物件で一番人気があるのは鉄筋コンクリ－トのマンションだ。高気密で木造より冬は暖かく、夏は涼しい。遮音性も木造より断然高いので入居者に喜ばれる。木造アパートは建築コストの問題もあり家賃がマンションより安い手軽さが受けて人気があった。ところが、セキュリティ－や音の問題に加え、ほとんどのアパートはエレベ－タ－が無い事がネックになってきた。高齢者は足腰が悪い人が多く２階まで上れない。１階が埋まっても２階の部屋が空いている物件が増えつつある。そこで鉄筋コンクリ－トで、エレベ－タ－が設置されている賃貸マンションに移転する賃借人が増えてきた。若手の方はオ－トロックに防犯カメラ、「近くにコンビにあり」が条件に上げる方が多く、年配者は家賃の安さとエレベ－タ－の設置されている物件に決まる。この変化を見過ごすと、アパ－トはどんどんマンションに顧客を奪われて人気が離散してくることも考えられます。アパ－トの建設を考えているオ－ナ－さん。マンション同様にコストをかけてでも、防犯カメラ、オ－トロック、エレベ－タ－の設置を検討しましょう。どうせなら木造より鉄筋コンクリ－トで建てる方が空き室リスクは少なくなります。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年10月05日
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★部屋中カビだらけのアパ－トが、全室退去します★
横須賀市内で４世帯が住むアパートがあります。築２５年の建物で、高台に建っている。しかし全室カビだらけで、入居者からのクレ－ムが尽きない。家主も場当たり的な修繕を格安な業者に依頼しただけで、抜本的な解決策を取っていない。横須賀市内に建っているアパートの全室に、カビが発生して入居者を困らせている。再三家主さんに修理を頼んだところ場当たり的なリフォ－ムだけで処理していた。専門家による建物診断を行わずに壁紙の交換だけでお茶を濁したため、２ヶ月もすると修理した箇所にまたカビが発生してくる。カビの原因となる部位を発見して、まずその場所の処置をする事を考えないで、壁紙だけ張り替えれば事足りると家主さんは考えていたらしい。家主はインタ－ネットで探した沢山のリフォ－ム業者に相見積もりをさせて、一番安いところに仕事を発注したのはいいが、やはりと言うべきか手抜き工事があって逆に雨漏りがひどくなった。幾ら再度の手直しを催促しても梨の礫でやって来ない。その内に業を煮やした入居者が全員打ち合わせて、いっせいに退去することに決定し、家主宛に退去通知を発送してきた。真っ青になった家主さんは、再度弊社に再工事を依頼されてきましたが受けられません。建物の瑕疵が全部弊社にかぶさってくる危険性があるからです。建物の建て直しで対応するか、更地にして売却するか、家主さんの悩みが尽きない。賃料を頂いている建物を長持ちさせたい場合は、定期的な修繕計画を立て、信頼できる工事業者によって工事を施工されることをアドバイスします。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年10月03日
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★初めての収益物件投資で自信★
３年前に「あまり手持ち金がないのですが、収益物件を買えますか？」と来社されたお客様が、最初に購入された物件は中古のワンル－ムでした。金額は３００万円。家賃収入は月額３５．０００円です。そこから管理費１万円を引くと手取金額が２５．０００円になる。それでも年額３０万円の収入だ。＜わずか３００万円の資金では収益物件が買えるはずがない。＞そう考えていたお客様がおそるおそる来社されたのは３年前でした。始めて収益物件のオ－ナ－になるためには、まず自己資金だけで買えるワンル－ムマンションを買い、家主としての経験を積んでから出発する。それがとても大切な事だとお話をして、実践していただきました。そのオ－ナ－さんは今度４世帯のアパ－トを購入されます。収益物件の有利性に目覚めた新人オ－ナ－さんは私が「次は４世帯のアパ－トです。１部屋空いても他の部屋から家賃が入る安定性を考えましょう」とアドバイスした事を素直に受け止めて決断しました。それが１８５０万円の代金を、全額現金買いでした。最初に「手持ち金が少ない」と話していたのは謙遜していただけと分かったのです。今度購入されるアパ－トは、家賃収入が毎月２０万円入る満室物件です。この調子だと１０年かからずに賃貸マンションの１棟買いも可能となるでしょう。高額所得書への道をまっしぐらに走っています。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年10月03日
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★いくら何でも相場の５０パ－セントアップの売値では★
マンションの再販業者がやってきて「この物件を売ってください」と資料を持ってこられました。フルメンテナンスをしてあるとはいうものの、価格が相場の５０パ－セントもアップしている。「これでは簡単に売れませんよ。」とアドバイスしました。中古の安いマンションを購入して、フルリフォ－ムしてから再度売りに出す不動産業者が増えています。当然のことにリフォ－ム費用に利益も上乗せされるから売値は高くなる。しかし相場の５０パ－セントもアップして本当に売れると思っているのだろうか？再販業者はほとんどが東京からやってくる。確かに東京と比べれば横須賀の中古マンションは激安だ。だから再販が容易なのだろう。一般のお客様は中古マンションを購入して、自分でリフォ－ムすれば激安で住むことが出来る。しかし面倒なことが嫌いなお客様は現実に綺麗になっている物件に興味を示します。相場の２割～３割程度の価格なら納得して購入してくれます。しかし５０パ－セントもアップされてはさすがに考えるでしょう。売り主も売れないと分かれば、一気に２００万円から３００万円の値引きで対応してくる。それを知らずに飛びつくと高い買い物になります。ご注意を。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年10月02日
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★アパ－ト建設業者の甘いわな。★
人口が少ない都市で、しかも畑や田んぼの中に賃貸物件をどんどん建てさせるアパ－トや賃貸マンション専門請負業者が社会問題になって来た。上場会社として信用させ、３０年賃料保証をちらつかせて地主を食い物にする会社を規制しよう。日本人は善良なため、簡単に相手の口車に乗って後悔する人が多い。アパ－ト建設請負業として成長している御３家に、どれだけ地主が泣かされているのか実態調査は公表されていません。空き室リスクがない「家賃保証」や「サブリ－ス」を切り口に、説明内容とはほど遠い契約で無知な地主を取り込む建築業者は急成長している。これと比例して空き室はどんどん増え、泣かされている地主の数は昔のサラ金苦だった業界を彷彿とさせます。 規制を強化して一般消費者を救済しよう ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年09月30日
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★期待していたタワ－マンションの査定は、事故物件のためお断りしました★
「みなとみらい２１」に建つ横浜屈指のタワ－マンションを金額の査定に伺いました。ところがブログには書けませんが事故物件であったことが判明し取り扱いをお断りしました。不動産の売り物には、色々と告知事項が必要な物件があります。個人のプライバシ－に関することなので、ブログには詳しい内容を書けませんが、買い主にとって嫌がる（怖がる。気持ちが悪い）内容の物件は取り扱いできません。差し押さえや、競売物件ならまだしも、死に関する事件性があった物件を取り扱うと、お客様から変な目で見られます。売り主さんと応接間で話してから、他の部屋を見るまでもなくお暇してきました。その後は川崎のラゾ－ナで夏物のバ－ゲンセ－ルを見て下着を購入してから帰宅した。なんだかまだ背筋が寒い感じがして夜食も喉を通りません。いままで沢山事故物件を見たり、聞いたり、取り扱ってきましたが、今日は早く寝ます。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年09月28日
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★残業時間ゼロの不動産会社。臼井不動産★
★臼井不動産の快挙。「残業時間ゼロ」を完全に達成して１年が経ちました。まず毎日役員から率先して６時に帰宅し、ぐずぐずして帰社が遅い社員には強制的に照明を消して帰宅を促します。★臼井不動産は１年前に、残業ゼロ宣言をして現在も実行しています。夕方１８時になれば携帯電話のアラ－ムがけたたましく鳴って終業時刻を教える。それを聞いてまず役員から「お疲れ様」と帰宅します。社員も後に続き、グズグズしている社員には１８時３０分になると強制的に照明を消すのだ。それが今月末で１年目を迎えます。残業ゼロを実践して社員から喜ばれている。中には奥さんから「何で早く帰ってくるの？」と小言を言われる人間もいるらしい。（倦怠期は危険です）いままで夢中になって毎日夜中の１０時～１１時まで働いていたのが嘘のようです。やれば出来るものですね。 それでも成績は落ちることがない。今期も昨年同様に最高益の更新を期待できます。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年09月27日
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★超人気の「みなとみらい２１」にあるタワ－マンションを査定に行く★
神奈川県内でもピカイチの人気マンションは、「みなとみらい２１」に建つタワ－マンションだ。分譲時より３割も値上がりしている例もあります。「みなとみらい２１」に建つマンションは、どれも海が一望だし駅に近い、更に商業施設が沢山あって住宅地より観光地の面影の方が強い場所として人気が高い。それだけにマンションの人気は高く新築時に４５００万円だった価格が６千万円以上に値上がりしている例もある。明日はそんな中古マンションの価格査定に横浜へ向かいます。仲介価格と買い取り価格の両方を携えて交渉に臨む。ただ、物件によっては目の前に同じタワ－マンションが出来て景色が阻害されている部屋もあります。景色も悪い、陽当たりも悪いとなればいくら人気のマンションでも価格は落ちる。夜ともなれば観覧車や氷川丸の灯り、ホテルの照明で本当に夜景が綺麗な場所で誰でも住みたくなる街です。お台場と比較される横浜のタワ－マンションの価格は、さていくらで落ち着くのかとても楽しみです。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年09月27日
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★明日は朝一番で藤沢の湘南信用金庫までロ－ンの申請に行く★
藤沢に出た中古ビルの売り物件に、買いたいお客様が出て明日はロ－ンのお願いに「湘南信用金庫藤沢支店」まで朝早く行きます。湘南信用金庫との取引は初めてのお客様なので、とても緊張しているようです。 藤沢に出た売り物件に購入申し込みが入り、お客様のロ－ンのお願いに明日、「湘南信用金庫藤沢支店」まで出張する。 この後も鎌倉に出る物件のロ－ンも同時に相談します。マイホ－ムと違い収益物件は、億単位の金額なので買い主さんの信用と資産、預金残額などが加味されて審査を受けます。 個人と法人の決算書も３期分提出して、内容を精査していただきます。ただ、億単位の高額物件を購入されるお客様は、それなりの与信能力がある方なので心配はしていない。近頃、横須賀の新築ビル、藤沢の収益用店舗、鎌倉の売りビルと事業用物件に対する反響が大きい。低金利と金余りの影響は大きい。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年09月26日
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★場所により価格差が激しい逗子市の土地★
地主さんから購入を持ちかけられ、本日は逗子市の沼間まで現地調査に向かいました。日当たりが良く平坦地なので高く売れるのかと調査すると、とても安いことにビックリ。三浦市の土地価格とあまりかわりません。土地は場所により金額が違います。更に分譲地だと敷地内に水道もガスも排水まで完備されているので、即家が建てられるため完成宅地と呼ばれ市場価格で取引される。しかし、駐車場になっていたり、畑や雑種地で「ガス」も「水道」も「排水」も完備されていない土地は未完成宅地として市場価格より安く取引されます。完成宅地より未完成宅地の方が工事費がかかる分、売買金額が安くなるのは当たり前ですが、地主さんにってはそれが理解されない人がいる。昔と違い現在は、全国各地の土地価格はコンピュ－タ－により即時に判明できる。「近所の土地が１坪５０万円で売買されたのに、自分の土地が１坪３５万円とはふざけるな」と怒る地主さんもいます。取引事例を説明しても聞く耳を持たない地主さんには買い取りを避け、仲介により希望金額で売り出しを行います。しかし、相場より高い物件は買い主さんも土地相場をチエックしているので上手くマッチングしません。買い手が付くのは売り出し金額を修正して相場価格になれば成約になる。プロの不動産会社のアドバイスを素直に聞きましょう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年09月25日
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★専門家と呼ばれる人達は信頼できるのか？★
豊洲の地下水の問題では専門家と呼ばれる人達が「埋め立て」「空洞」と議論して現在ある建物が完成されたようになって来た。その間、「埋め立てをしました」という役人の、嘘の説明は真実と違い「何故なのか」と疑問がわく。世の中にはどの業界でも専門家と呼ばれる人達が自信たっぷりに意見を述べる。エコノミストや株式投資の専門家。外交評論家に軍事評論家、面白いところではイケメン評論家もある。しかし、その人達の話はどれも信頼に値しない話が多い。特に株式評論家の話は当たらないし、白鳳大学の教授の予測は全く当たらない。つまり、テレビや新聞に出てくる評論家の話は占い師と同じで「当たるも八卦」と聞き流す程度が丁度いい。信用するとえらい失敗をします。豊洲の問題も同様で、専門家会議の話が工事に反映されたなら、欠陥が出た場合の責任はどうするのだろうか？ 誰も責任を取らない無責任会議だ。アドバイザ－料だけタップリ取って、安全性の問題が出たときはその時に考えれば良いと言ういい加減さは、原子力発電所のトラブル、もんじゅのトラブルと数え上げればきりがない。専門家に名を借りた、業界の利益誘導人間が多くて驚く。評論家や専門家の話は信頼できないとなれば、誰に相談すべきでしょうか？ ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年09月25日
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★マンションの人気。値下がりしないマンションを買う★
マンションは新築時が一番高くて、その後は価格が年々値下がりしていく。値下がりが急なマンションは１０年も経つと半値以下に急落する物件も多い。やっと手にした新築マンションが、どんどん値下がりするとなれば何のために購入したのか分からない。資産が減って行くのだからやりきれない。借り入れたロ－ンの金利を支払い、マンションの管理費を払い、値下がりした金額を合計すると、賃貸で借りていた方が余程得だった事が子供でも分かる。３．０００万円で購入した新築マンションが、１０年で１５００万円に値下がりするとなれば、「マンションを購入しないで賃貸にすれば良かった」と後悔する事になる。そこで値下がりがあまりしない中古マンションを購入する手もある。グレ－ド、ブランド、管理の善し悪し、駅からの距離によって、あまり値下がりしないマンションが確かにある。値下がりしないとなれば資産防衛になるのだ。値下がりが激しいマンションは早めに処分しないと、売却時に借入金元本に追いつかなくなる。ローンが完済するまで支払えば問題はない。マンションを購入してお金を減らす人はあまり損得の計算をしていないのだ。しかし新築マンションの時は値下がり幅が大きくなるのか、それともあまり値下がりしないのか判断がつかない。平均的に、駅に近くて買い物に便利なところは人気があるから値下がりが少なく、駅から遠くてバス便ともなれば中古価格もどんどん値下がりする。自分の住む周辺マンションを見回してみよう。確かに築年数があまり変わらなくても、マンションによつて値下がり幅が大きく違うことに気づかされるはずです ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年09月24日
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★安易な相続は危険を伴う★
親が多額の財産を残し他界した。それを子供が喜んで相続した途端、債権者である金融機関や役所から支払いの督促状が舞い込んでビックリする事になります。残した資産より借金額の方が多かったことを知っても後の祭りです。親が多額の資産を残して他界すると、当然のことのように子供がそれを相続します。相続物件に借入金がある場合は、相続した人が支払い義務を負う事をほとんどの相続人は知らない。物件を購入した時に銀行から借り入れたロ－ンや、固定資産税、事業税の未払い金、その他諸々の負債と呼ばれる親の借金は相続人が肩代わりして支払う義務が発生します。通常は資産より借入金の方が多いと、相続放棄と言って相続をしない方が得策です。そうなれば親の借金を子供が支払う義務は一切ありません（保証人となっていれば別です）親が残した多額の借金物件を相続したために、子供が破産する事故は全国に沢山発生している。相続財産を受け継ぐ場合は、不動産コンサルタント資格者か弁護士に事前に相談されると良いでしょう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年09月24日
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★台風の恐怖と被災者の対応★
大雨により河川が氾濫し、住宅が床上浸水した住民のコメントをテレビで見ました。大変な災害に遭いお見舞いの言葉も見あたりませんが、元気を出して欲しいと思います。雨台風により河川が氾濫して住宅や店舗が床上浸水した映像がテレビで放映されていました。被害者の方にはとてもお気の毒で、言葉も出ません。住民へのインタビュ－を聞いていると「これで４回目です」という回答に驚愕しました。そんな危険な住宅地で、大雨の度に恐怖感に襲われる場所から脱出されることを考えないのだろうか？日本人は農耕民族である悲しさ故に、自分の土地に愛着があり離れられないのだろう。通常なら、命の危険がある場所から他の安全地帯への移転を考えます。移転するお金の問題もありますが、命の重さの方がもっと大切です。これから台風シ－ズンの１０月にかけて、またやってくるかも知れない災害に恐れを感じています。我が家は高台なので水害はありませんが、風による被害はあります。現在の地に家を建てて１６年。その間、車のカ－ポ－トの屋根が（ポリカ－ボネ－ト）３度ほどはがれました。強風対応のカ－ポ－トですが．．．。今年はより強固な屋根材と鉄骨、アンカ－ボルトで補強しましたが、やはり台風が来ると恐怖を感じます。次に家を建てるときは鉄筋コンクリ－トのガレ－ジハウス、１戸建てにしたい。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年09月22日
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★「基準地価」商業地は値上がりし、住宅地は値下がり。★
国土交通省が20日発表した2016年７月１日時点の基準地価は、全国商業地が前年比0.005％のプラスとわずかながら９年ぶりに上昇に転じた。マイナス金利を受けた不動産投資が地方に波及し、札幌、仙台、広島、福岡４市の商業地上昇率は6.7％と三大都市圏の2.9％を上回った。商業地が値上がりし、住宅地が値下がりしている現象を分析すると、低金利と融資条件の緩和により投機資金が、商業地で収益物件を買いあさっている流れが分かる。東京の地価が天井を打ったことから、地方の商業地に向かっているマネ－の流れも見て取れる。それに対して住宅地は、空家が増え少子高齢化で実需が減り、投機資金が流れ込んでこないため値下がりを続けているものと見られます。住宅地は投資に向かないことが良く分かる。地方のパイはそれほど大きくないから、商業地の値上がりスピ－ドはすぐに止まるでしょう。それから先が、横ばいになるのか下落に向かうのか、不動産相場は大きな岐路に立ちます。貴方は不動産価格が１年後、どうなっていると予想されますか？その対策は万全ですか？ ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年09月20日
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★不動産、転売目的の不動産買い取りは宅建業法違反に注意★
弊社でアパ－トを購入した投資家とおぼしき人が、それをすぐに転売にかけている。しかも１．０００万円も上乗せして。不動産の買い取り、転売を副業としているらしい。宅建免許を持たないで、転売目的で不動産を購入すると宅建業法違反になります。無免許者が仕入れた物件を転売協力する不動産会社も幇助罪になります。投資家のフリをして不動産を購入し、所有権の移転登記をするとすぐに転売する。それを副業としている一般人が後を絶たない。法律を知らないのだ。通常はこのような人間にはロ－ンも出さない。弊社で最近あった事案では、格安価格で仲介販売したアパ－トを、購入したのは自称投資家さんだったはず。ところが所有権移転するとすぐに１．０００万円も上乗せして都内の不動産業者に再販を依頼しているのが判明した。つまり最初から転売を目的としてアパ－トを購入したのは明白だ。不動産の免許を持たないで、転売目的で不動産を購入、転売する行為を、反復継続すると悪質な宅建業法違反事件となります。その物件を仲介する不動産業者もまた幇助罪で罰せられます。「知らなかったで」は済まされませんので、お客さんも不動産業者もご注意を！ ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年09月19日
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★決済が９月末日迄間に合うように打ち合わせが続く。、★
毎月末日は売買した物件の所有権移転登記が集中して行われます。それにつれて残金決済が行われるため、日本全国ではものすごい金額が動く月でもある。どこの不動産会社も司法書士も、また金融機関も、９月末日は登記が集中するため大忙しです。１年を通して３月と９月は目が回るような忙しさだ。またそれだけ大きな金銭が動くので神経を使います。全業種の中で不動産業が一番低金利の恩恵を受けている。そのために金融機関の融資が不動産に集中し、バブル崩壊を危惧しだした。一般の投資家でも数億円の借り入れがざらにある。今月も新規に大口借り入れをされた投資家さんは、全国でどの位増えたのか予想もつかない。借金マグマがどんどん溜まり、いつ爆発するのかと心配でならない。気が小さい話と笑われますかね。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年09月19日
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★金利を安く。借り換えが積極的に行われている.定期貯金は少しでも金利が高いところに預け替え★
（独）住宅金融支援機構は16日、2015年度の民間住宅ローン借り換えの追加実態調査結果を発表した。 民間住宅ローンを借り入れしている人で、15年11月から16年3月に借り換えした人を対象に調査を実施したもので、有効回答数は259件。 借り換え前後の金利タイプの組み合わせでは、「固定期間選択型から固定期間選択型」の割合が最も高く41.2％を占めた。次いで、「変動型から変動型」で17.9％。 借り換え前後の金融機関業態の変化については、「都銀・信託から都銀・信託」が30.4％でトップに。 借り換えまでの経過年数は、全期間固定・固定期間選択・変動のいずれでも「経過期間5年以下」が最も多く、比較的早期の借り換えが行なわれている状況が見られた。 また借り換えによって返済期間が短期化したのは全体の65.6％、毎月の返済額が減少したのは全体の66.0％であった。（独）住宅金融支援機構金利が安くなっているお陰で、ロ－ンを少しでも安い金利に借り換えようと努力している人が多いことを住宅金融支援機構から公表された。定期貯金も同様に、今度は安い金利の定期を解約して、少しでも高い金利の定期に預け替えしている事実も公表されている。庶民の涙ぐましい金利対策の努力には頭が下がる。私はロ－ン金利は関係しないが、定期預金は９月中に預け替えを行う予定だ。少しばかりの預け金でも受け取り金利に関わる差額は馬鹿にならない。ス－ツを新規に新調する費用ぐらいは差額が出てくるのだから．．．。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年09月18日
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★市長の早朝ジョギングに感銘★
朝８時過ぎに久比里店を出て久里浜店に向かう途中、ジョギング姿の人から挨拶をされました。誰かと思って顔を見ると何と吉田市長だった。激務に耐えるために健康管理にジョギングで体を鍛えているのだ。感服しました。早朝８時過ぎに車で久比里店に行き、そのままユ－タ－ンして久里浜店に向かう途中、ジョギング姿の人から「おはようございます」と挨拶をされた。誰かと思ってウインド－ガラスを下げると、相手も日除け帽子を取ってお辞儀をしている。良く顔を見ると吉田市長ではないか。私も深々と頭を下げて挨拶をしました。市長の仕事は激務だ。クリントンさんのように倒れるようなことがあっては仕事にならない。そこで毎日ジョギングで体を鍛えているものと思えます。吉田市長はまだ若い。働き盛りで横須賀市のために率先して企業誘致を行っています。お陰でマスコミにも横須賀が取り上げられることが多くなりました。小池百合子さんのように横須賀市議会の反対派から沢山矢が飛んでくる。それをかいくぐって実績を上げています。市民からの支援、声援もすごい。３期目も圧勝して横須賀市のために是非頑張って欲しいものだ。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年09月18日
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★９月の中間決算に向けてパワ－アップ★
今月はほとんどの企業が中間決算となり大変です。弊社も同様に頑張っています。対前年比で収益が大幅アップとなるように最後の追い込みに全力投球している。弊社も今日は契約ラッシュです。藤沢の羽鳥にある中古の１戸建てが契約となり、逗子の小坪にある土地が契約となり、新築住宅の請負を頂く。更に今月中に契約が間に合うように、鎌倉の店舗を２億円で売買する商談がある。その他に賃貸契約があって、どの契約室も時間差で社員が空くのを待っています。それでも経営計画の目標数値に達しなければコンサルタントから役員がおしかりを受ける。残りもあと１２日、頑張ります。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年09月18日
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★３連休の初日は大忙し。３時に昼食、パンで過ごしました。★
３連休の初日は来客で大忙しです。いつもの事ながら昼食は３時になってしまった。それも簡単なパン食で急いで食べて終わりです。ご来店されたお客様の中に家を売却されたい方もお見えになりました。ご夫婦共に８０才で、施設に入る資金にしたいためだ。夫婦共に８０才を過ぎればどちらかが体調不良の場合がある。すると先行きが不安になって老人ホームに入る選択肢を考えます。夫婦で施設を見学し、具体的に話が煮詰まってくるとまずお金の工面です。入所金を捻出するためには自宅を売却して資金をつくらなければならない。自宅が幾らで売れるのかまず査定して、手持ち金と合わせて足りない場合は、入りたい施設のランクを落とす事になります。老人関連施設は次から次と黒い噂が絶えません。職員からのいじめや、入所者同士のトラブルを想定すると入所する勇気も一抹の不安があるらしい。老後の人生行路はハッピ－で終わるのか、苦労して終わるのかお金で左右される時代です。「地獄の沙汰も金次第」なんて、悲しいですね。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年09月17日
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★ヤクザも怖がる裁判所の強制執行★
横浜の団地で男が立てこもり、公務執行妨害容疑で逮捕された。原因は家賃の滞納による明け渡しで、立ち退かないため強制執行となったものだ。裁判所の執行官を甘く見ると大変です。ヤクザも一目置き、妨害すると公務執行妨害罪で逮捕されてしまう。 横浜市の団地の一室で男が刃物を持って立てこもりましたが、午後６時前、警察官が突入し、男は現行犯逮捕されました。私も横浜や横須賀で競売により暴力団事務所を落札した経験があります。物件にはヤクザが住んでいて、話し合いでは立ち退かないため、やむなく強制執行に及んだ経験があります。部屋に住んでいたヤクザの組長を初めとする関係者の追い出しのために、裁判所へ自ら出向き、強制執行の申し立てを行いました。執行日には警察の立ち会いを要請して、執行官とともに社員を連れ現場に向かった。執行官の「執行開始」の声で室内にある家具や飾り物などをどんどん運び出しました。トラブルにはなりませんでしたが、組の若頭に執行官が脅かされていたのが印象に残っています。（弊社の社員は「怖かった」と述べていましたが私は何度も経験があるので平気でした。）組事務所には何故か鎧甲と刀が飾ってある。執行中は私が率先して荷物の運び出しと指揮を取り、３時間ほどですべて運び出しが完了し、警察官と執行官は帰って行く。明け渡し経験もない一般ユ－ザ－が、競売で物件を購入するリスクは沢山あります。どんなトラブルにも動じない経験と度胸があれば大丈夫ですがね。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年09月14日
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★箱根の別荘査定。仙石原はススキが見事でした。★
平塚在住のお客様に頼まれ、本日は箱根の上強羅にある１戸建ての売り別荘を価格査定に伺いました。帰りはいつもの強羅にあるフランス料理の店「ロア」で食事をし、折角なので仙石原まで足を伸ばしてススキの原を見学してきた。本日は店舗が定休日なので電話が入る心配がないため、１日かかる箱根まで足を伸ばし１戸建ての別荘を価格査定に向かった。建物は古くてカビくさい。土地は３００坪あるが樹木が茂り陽当たりが悪い。建物は築年数が３５年とあれば減価償却が終わっているので建物の査定価格はゼロです。逆に解体費がマイナスされる。土地値が１坪５万円の場所なので、売り金額はざっと１４００万円と電話でまず報告しました。明日は文書で査定書を提出します。せっかく箱根まできたので、食事の後は箱根町仙石原の台ヶ岳北側斜面に広がるススキの名所を見学してきた。秋ともなると黄金のススキ見学に観光客が押し寄せる場所です。ススキは白い穂をたなびかせてすでに秋の様子でした。そして濁り湯で有名な日帰り硫黄温泉に入り、ぽかぽかした体で帰路についた。平日とあって本日の箱根は空いていました。雨に降られましたが充実した定休日でした。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年09月14日
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★気になるニュ－ス。不動産業の破綻件数が３ヶ月連続で増加★
東京商工リサーチの調べによると、8月の不動産業の破綻件数は23件(前年同月比21.05%増加)だった。3カ月連続で前年同月を上回った。同社は「消費税率引き上げ先送りから、駆け込み需要が減った反面、商談が長期化しているとの声がある。先行きの市況の停滞が懸念されている」と指摘している。全国的に全業種で静かに破綻会社が増えている。不動産業でも３ヶ月連続で破綻した会社が増加して来た。これで金利でも上がれば、借入金の多い企業群の中から次々と破綻する企業が増えてくるだろう。景気の先行きに危険信号が灯りだしたか？建て売り住宅も売れ残りが多いし、金額が高い土地も動きが悪い。これまで好況を謳歌してきた不動産業界に本格的な淘汰の波がやってくる。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年09月13日
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★雪が降ってくると売れなくなる避暑地の別荘。１年中人気がある湘南の別荘★
夏の暑い盛りは避暑地が人気で、別荘も売れ行きがいい。しかしそれもわずかの期間で、雪が降り出すと売れ行きは急激に下降線をたどる。寒い冬は温泉が人気で、熱海や湯河原のリゾ－トマンションや１戸建てが売れます。三浦半島や湘南海岸の別荘は１年中人気がある。セカンドハウスを購入される方は高所得者が多いせいか、通常の住宅地に建つ家は人気がない。見るからに別荘と言った雰囲気の建物やログハウスに人気が集中します。暑い夏は避暑地が人気だ。しかし山岳部や高原地は雪が降り出すと急激に売れ行きも落ちてくる。買い手に中年以上の年配者が多いため寒さは鬼門なのだ。暖かい三浦半島では１年を通じて海が見える物件人気は高いが、箱根や富士山については季節によって顧客の発生が増減します。本日、江ノ島が見える鎌倉市由比ガ浜海岸の別荘をご案内します。鉄筋コンクリ－トの２階建てで敷地面積は４００平方メ－トル。建物は２００平方メ－トルと大型物件だ。勿論ロケ－ションは抜群で人気度は一番。お客様はネットから物件を検索されて関西からお見えになる。湘南の海にあこがれていらっしゃるようで、物件選定は眺望第一を望まれております。海に近い物件は塩害によりスチ－ル部分が腐食しやすいマイナス面もしっかり説明してきます。。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年09月13日
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★急激に増えているインド料理店。貸店舗が足りない。★
ネパ－ル人によるインド料理店が急激に増えています。１０坪から１５坪前後の貸店舗需要が多く、物件が足りません。最近はインド料理店、インドカレ－店が急激に増えています。経営者はネパ－ル人が多く、どんどん多店舗展開をしています。私はそれほど美味いとは感じないが付き合いでお客様となって食べに行く。ナンとカレ－と鶏の組み合わせも、最初はとまどいましたがいまでは当たり前に食べられる。繁盛店が出るとそのすぐそばに真似をして競合店が出来、競争は激しい。利益率はラ－メン店と同じ程度の粗利があり、人件費も日本人より断然安いため繁盛すると国（ネパ－ル）に豪邸が建てられる。これからまだまだ増えるであろうインド料理店の不安材料は日本人が進出してくることだろう。日本人経営者が出てくると、小資本のネパ－ル人は競争に勝てません。これからが勝負所です。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年09月12日
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★新店舗開設で新規に社員募集。それにかかる募集コストは１５０万円★
臼井不動産で新店舗をオ－プンするために中途採用で社員を４人ほど募集します。私と採用担当の部長とで、どんな広告会社を使うか検討していると、広告会社により費用に雲泥の差があることに驚きました。臼井不動産が久しぶりに新店舗を開設しようと、その準備を進めています。戦力となる社員を４名程採用することが決まり、その募集広告をどこの会社に委託するのか真剣に検討している。有名な人材採用の専門会社を複数社呼び、このところ毎日ヒアリングをしている。そこで出された予算書や企画書を見て、私と部長とで企業を仮決定します。最終決定は社長、専務も含めた役員会の総意で決まるが、広告専門各社による予算金額の差異に驚く。紙媒体とネットをセットにしたA社は費用が５０万円。ネット専門B社は６０万円。同じくネット専門のC社は９５万円。当たり外れが無いと豪語する人材スカウトD社が１人１５０万円を提示してきた。人の採用もお金が掛かります。それでも期待に応えてくれる優秀な人材が採用できれば求人費は安いと考えるべきでしょう。今月中にどの広告会社に決定するのか絞り込みますが、声をかけた各社の売り込みも佳境を迎え激しさを増しています。費用もどんどん下げて食い込んできます。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年09月10日
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★不動産の選び方。優良物件ほど価格は高い。くず物件ほど価格は安い★
不動産を探しに見えるお客様の中で「格安な掘り出し物はない？」と話される方は多い。「不動産に掘り出し物はありません」と私は即答し、その理由を説明します。購入者が「少しでも安く買いたい」と考えているのと同様に、売り主も「少しでも高く売りたい」という願望があるからだ。葡萄でも、梨でも、イチゴでも高級品はびっくりするほど金額は高い。しかし駄物は金額が安く、同じ商品でどうしてこうも値段が違うのかとびっくりします。食べてみると安物は味が悪く、高級品はやはり特別味がいい。マンゴ－でも美味しい沖縄産の品より、金額は高いが台湾産のマンゴ－はその上を行く美味しさがある。不動産でも「割安」物件はそれなりだし、「割高」物件は非の打ち所が無く、誰でも欲しくなる。そんな良質の不動産を自分の予算に合わせて安く購入したいと考える人は、いつまで待っても買いそびれます。価格が高い不動産ほど場所も良く、日当たりも良く、次に売却する時はすぐ売れる。不動産は金額が高くても良質な物件を選ぶ人と、予算の関係で安ければ多少の不満は我慢して購入するものと理解している人が所有者になる。良質な物件を激安で購入しようと考える人は、いつまで経っても不動産は買えない。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年09月09日
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★コンビニの営業戦略で店舗形態が変わる★
従来のコンビニは４０坪の店舗を出しさえすればお客様がどんどん来店してくれた。それが最近では大型駐車場を完備するようになり、駐車場がない店舗は競争に敗れ閉店に追い込まれる。いままた異業種との複合店舗でなければお客様を呼べない状態に変化しつつある。デパ－トがどんどん閉店しています。その原因は洋服や化粧品、食材売り場だけでなく、店内で遊べる遊戯具を揃えたイオンのような大型店舗が競争圏に出来てお客様をどんどん吸引されているからだ。買い物と、時間つぶしと、子供の遊び場というコンセプトは、コンビニ業界でもこれからの店舗造りに活かされないとデパ－ト同様負け組になる。そこで競争関係にあるス－パ－とコンビニが、同一店舗に手を携えて出店している事にも、すでに色々と模索している事が読み取れる。ライバル関係にある相手を引き離す戦略は死活問題でもあるのだ。ドラッグストアとコンビニ。ス－パ－マ－ケットとコンビニ。お互いに集客で相乗効果を狙っている。その形態がこれからはどんな業界と共同路線を歩むのか興味深い。コンビニの変革が、小売業界の中で一番スピ－ドが早い。やがてコンビニは巨大店舗になって、その中に飲食から衣料品、食材にＤＩＹ、保育園まで備え付けた複合店舗になることも予想されます。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年09月09日
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★高齢者の手習い。惚けている暇がありません★
本日は２時から４時まで、横須賀の商工会議所が主催する「決算書の研修」に、部長と一緒に参加してきました。惚けている暇がありません。横須賀の商工会議所が主宰する「決算書の研修」に参加してきました。タイトルが「儲けた利益はどこへ消えたのか」貸借対照表と損益計算書では数字を見て財政状態をつかむ方法論。キャッシュフロ－計算書を加えてト－タルな情報を把握する。変動損益計算書を会社の意志決定に活用する。資金に関わる分析指標。熱心な参加者（経営者？）が１００名ほど参加して盛況でした。年をとっても悠々自適とは行きません。幾つになっても勉強です。頭を使うので惚けている暇もありません。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年09月08日
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★株式市場でも不動産市場でも、過熱時には政府の規制が必ず入る★
不動産取引の活況と、不動産に対する金融機関の過剰融資に対し警戒感が高まっている。しかし、本当の過熱が来れば必ず政府が規制に入る。その時が相場反転のシグナルになります。株式投資や不動産売買で、過熱感が出ると必ず政府が何らかの規制を始める。金融の総量規制であったり、国土法による価格の抑制がバブル退治に使われた。それが相場下落、クラッシュの引き金となって相場が反落に向かいます。つまり、現在は株式市場も平穏だし、不動産売買も過熱感はない。ただ、我も我もと収益物件に手を出し、金融機関の貸し出し競争で不動産関連だけが飛び抜けた融資残額となっているのが気にかかる。あまり大きなプロジェクトは怪我の元になるし、安易に異業種への進出は注意しよう。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年09月07日
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★いつもお昼は、何を食べようか選択に悩みます★
私は毎日、昼食は不規則で外食です。１２時に食べたり３時になったり、お客様との商談で昼食時間が変わります。それでも「今日は何にしようかな？」と考えて、面倒だと近くのヤマザキデイリ－で簡単にすませるパンを購入して終わる。私は食事にあまりこだわりを持たない。パンでも肉でもお蕎麦でも何でもござれだ。好き嫌いもない。このところ歯の治療により堅いものが食べられなくなって食事も量が少なくなってしまった。すると体重も１ヶ月で５キロも減って、お客様から「どこか体調が悪いのですか？」と言われて返答に困る。医者は「年を取ったら太るな」とは言うが、やはり男は恰幅が良くなければ押し出しが効かない。痩せた体では貫禄が無くなる。歯の治療が終わったらガンガン食べてまた体重を戻します。私のベスト体重は６８キロだ。身長は１６８センチ。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年09月06日
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★本日公開。高利回りの売りアパ－ト２件★
横須賀市内の浦賀と大津に、高利回りの売りアパ－トが出たので本日初公開します。仲介物件。大型物件に買い換えるため、オ－ナ－さんがいま持つ木造のアパ－トを２件売却して借入金の圧縮を図ります。いずれも駅から徒歩圏の場所だし平坦地なので、購入したときから家賃が入るメリットがあります。申し込みは先予約順で契約します。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年09月03日
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★イベントで集客、ス－パ－マ－ケットの集客戦略★
最近のス－パ－マ－ケットは大型店でも売り上げの減少に直面して閉鎖店舗が増えている。他社との競争に勝つためには色々なイベントで集客を計る必要があります。三浦半島は魚と野菜の生産地でもあり、ス－パ－マ－ケットは市場を介さずに直接生産者から安く仕入れる方法を模索し訪問しています。更に、朝取れ野菜の販売を生産者がス－パ－内で行うイベントは、消費者に支持されて少々金額が高くても売れ行きが良い事にも目を付けている。三浦市の魚も目玉になるし、葉山牛の販売も目玉になる。ス－パ－マ－ケットの経営者は各地に飛んで、商品の直接買い付けに汗を流している。生き残りをかけたス－パ－マ－ケットは、従来の太型店から徐々に小型店にシフトしてコンビニに似たスタイルになろうとしています。これは高齢化により今後、運転出来ない購買者を対象にした賢明な企画でもあります。５００坪前後の小型店を競合のない場所に出店し、売り上げの増加を計るには何としてもお客様の足を向けさせるアイデアに富んだイベントを必要としています。成功するアイデアはすぐにライバル企業も真似をするので、他社が真似が出来ないイベント企画を常に必要としています。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年09月01日
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★不動産投資とセミナ－の活況★
健美家（株）は30日、同サイトに登録された不動産投資セミナー数の集計結果を発表した。2015年9月～16年8月までの1年間の不動産投資セミナーの数は5,343件となり、前年同期比で1,196件増加。6年前の411件と比べると10倍以上の増加となり、不動産投資市場の盛り上がりが顕著に表れた。また、開催地は東京が全体の70.8％と大半を占めるものの、千葉・埼玉・兵庫・岡山といった大都市近郊地域での開催も増加している。セミナーが開催された都道府県の数は、前年同期に比べて10多い33となった。老後の不安、低金利、相続税対策という追い風もあって、この数年収益物件投資の成約件数は鰻登りに上昇している。それに比例して新規の投資家を呼び込む「ワンル－ムマンション投資」を主導する投資セミナ－から、中堅投資家を対象とする賃貸ビル、オフイスビル不動産投資セミナ－まで、全国に各地で展開するセミナ－はいずれも超満員という盛況ぶりだ。弊社でも３ヶ月に一度の「無料、不動産投資セミナ－」を本社の２階で開催しているが、ブログで発表すると２週間程度で全席が埋まる超人気ぶりだ。セミナ－で勉強をした人達のほとんどは収益物件を購入してオ－ナ－になっている。自己資金が少ない人は底地やワンル－ム投資をまず行い、家主としての経験を積みます。資産家の方や金融機関から大型融資を受けられる方は、ビル物件を購入する。投資家も背景によって投資行動は異なるものの、収益物件人気はすごい。いくら収益物件人気が盛り上がろうと、店舗で待つだけの不動産会社や営業マンにお客さんはやってこない。投資セミナ－を開催し、自分のノウハウを公開し、経験談から投資のやり方を親切に指導する不動産会社にお客様は集中していく。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年08月31日
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★不気味です。各業界で店舗の大量閉鎖が起こっている★
景気の上昇に刺激されて、大量出店により業績を急上昇させようと画策した企業が、逆に営業不振で大量閉店に追い込まれている。この現象は何を物語っているのか？シダックス、マクドナルド、クリスピ－クリ－ム、ヤマダ電機、ヨ－カ堂と有名企業の大量閉店が続いている。実体経済が悪いのか、ネットによる買い物行動の変化に負けたのか、人手不足により店舗運営が上手く回らないのか本当の理由は分からない。ただ、深刻な赤字垂れ流しは企業の体力を奪っていく。ライバル企業との競争に打ち勝ち、生き残りを図るためなりふり構わない赤字店舗の閉鎖は正解である。普通の経営者なら誰でも決断する。しかし、その影響は社員の解雇、テナントの空き、商店街の集客減少となって街の活性化を奪っていく。実体経済は意外に不景気なのでしょうか？ ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年08月30日
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★横浜市栄区上郷のイト－ヨ－カド－が撤退していた★
横須賀から藤沢まで行く途中に、車で横浜の上郷団地を通りました。するとイト－ヨ－カド－が入っていた店舗に他のテナントが入っていた。全国的に不振店舗を閉める「スクラップアンドビルド」の該当店だったのでしょうか？ 上郷団地は陸の孤島のようで、買い物はイト－ヨ－カド－がコンビニのように住民に重宝されていた。それが無くなると高齢者は買い物難民になってしまう。団地を突き抜ける高速道路計画は着々として進められていたが、住民に恩恵はない。今後は昔に戻って買い物はご用聞き全盛となるのでしょうか？「足が悪い」「腰が痛い」と、高齢者は満足に市街を歩くことも出来ない人が多い。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年08月29日
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不動産業に不況の足音が忍び寄る
不動産業に 東京商工リサーチの調べによると、7月の不動産業の倒産件数は19件(前年同月比11.76%増加)だった。2カ月連続で前年同月を上回った。 同社は「不動産業の倒産件数は少ないが、業績好調企業と不振企業の二極化が進んでいるという懸念を払しょくできないため、今後について手放しで楽観はできない」と指摘している。好況に沸く不動産業界にもヒタヒタと不況の足音が聞こえてくる。分譲業の好調とは裏腹に仲介専門業者の苦境が目につく。業績が好調の会社は、それなりに地域でネ－ムバリュ－があり営業力も充実している。不振企業は社員数も少なく、物件情報も限られているので来店客がない。自社ホ－ムページもあまりアクセスがない。これから業界全体が不景気になってくると、生活苦で廃業する不動産業者が増えることだろう。特に社歴が浅い業者ほど体力がないため厳しくなるばかりです ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年08月28日
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★本日、景色の良い場所に建つ１戸建ての売買が行われた★
横須賀市ハイランド１丁目に建つ中古住宅の売買が行われました。売り主さんは長野に転居されており、本日はわざわざ横須賀までお越し頂いた。 間取り 4LDK 土地面積 212.56m2（64.29坪） 土地権利 所有権 建物面積 125.3m2（37.9坪） 私道面積 175.07m2 所在地 横須賀市ハイランド1丁目 交通詳細 京急久里浜線「京急久里浜」駅 バス8分 バス停「尻こすり坂上」 徒歩9分 地目 宅地 用途地域 一種低層住居 接道状況 角地 建ぺい率 40％ 容積率 80％ 築年月 平成2年03月 建物構造 木造 2階建 本日売買契約が締結された１戸建ては、ハイランドでもロケ－ションが良くて人気の１丁目だ。購入されたお客様はこれからご結婚されるお若い２人。良い買い物をされました。どうぞ末永くお幸せに。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年08月28日
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★無断駐輪を整理★
私が所有している賃貸マンションの駐車場に、自転車やオ－トバイが沢山無断駐輪している。誰の所有か分からない放置自転車もあり、オ－トバイはアスフアルト舗装を痛めてしまうので頭を悩ませていた。そこでやむなく９月から、目こぼししていた駐輪、駐車料を徴収することに決定した。賃貸マンションに入居している人でも移転するときに、古い自転車やオ－トバイ、タイヤ等を無断放置されてその処分に家主が困る事があります。車については近隣相場が１ヶ月２万円の所を、入居者には半値の１万円にしてあるので管理上も問題はない。喜ばれている。問題は、いままで無料で放任していた自転車とオ－トバイの管理だ。いつの間にか放置自転車は溜まるばかりです。そこで意を決して管理費を徹底することにした。自転車は１ｹ月３００円の。オ－トバイは１．０００円の賃料を頂くことにした。そのお知らせを入居者に告知した途端、無断駐輪自転車だけは少し減った。中にはお金を取ることに文句を言ってくる入居者も出た。放置車両、自転車の対策に家主が困っていることも知らないで．．．。集金したお金はアスフアルトの整備費用に使うことにしました。線引き、清掃、管理にかかる費用は専門家に依頼して費用を家主が支払っているのです。何事もコストがかかり無料の駐輪場、駐車場はありません。わずかのお金を支払うのが嫌なら、気兼ねなくどうぞ他へ移ってください！ ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年08月27日
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★ある投資家の失敗に学ぶ。★
古いビルが激安で売りに出て、ある投資家がそれを直ぐに購入した。。建物を解体して新しいテナントビルを建築しようと計画をしたまでは良かったが、解体の見積もりを取っていなかった失敗が露呈した。専門の解体業者に見積もりを依頼したところ物件の購入費より高い６０００万円の数字を提示されてびっくり、資金不足で計画はいまも頓挫したままだ。不動産投資に失敗する人は沢山います。なかでも事業計画の見積もりを事前にしっかり、細かく予算組みしていないことに起因する失敗が多い。解体費の甘い予測もまた失敗の原因となります。古いビルが建っている物件を５５００万円で投資家が購入した。建物を壊して新築のテナントビルを建てる事を計画したのだが、建物の解体費は見積もりを取っていなかったミスがあった。建築の設計と見積もりが終わり、いざ建設に入る段になって土地のボ－リング調査を行う必要がでて来ました。ボ－リングを行うには新築建物の設計図に合わせて数カ所を掘らなければならない。それには建物の解体工事は不可欠とあって、その段階で解体業者に初めて見積もりを依頼したのだ。いくら古くてもビルともなればしっかり杭が数本入っている。しかも昔の建物は行政の指導で防火延焼を抑えるためにアスベストを使用していた。いまそのアスベスト処理には多大なお金を要する。杭の引き抜き工事や太い地中張りコンクリ－トの除去、アスベスト処理と併せて６０００万円の見積もりが来た。解体費用は高くても数百万円位だろうと考えていた投資家にとって資金不足が現実問題として浮上し、ビルの建築を断念せざるを得なくなりました。古いビルはテナントがおらず賃料収入はゼロ。新しい事業計画もままならないまま借入金の返済は始まっている。直ぐに転売を依頼したが、５００万円下げて（損して）売りに出してもまだ買い手は付かない。実際には登記料や仲介手数料も含めると８００万円以上の損失です。投資戦略に失敗したオ－ナ－さんのようにならないためには、満室になっている完成済みのビルを購入することです。入居者が入っていれば、翌月から家賃収入が投資家に転がり込んでくるのです。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年08月25日
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★原子力発電と廃炉技術★
私は原子力発電についての知識が全くない。ところが昨日、ある知識人から教えていただいたことで衝撃を受けました。原子力発電は動かしていてもいなくても、その危険性は同じであることの説明を受けたのです。ある知識人から、原子力発電は一端発電をすると、途中で発電を止めてもその危険性は同じらしい。安全にするためには完全に廃炉としなければならないのだという。廃炉に関する技術は世界でまだも確立されておらず、世界中で動いている原子力発電は、最終的にどうなるのか分からない無責任な技術だというのだ。新たな原子力発電は造らないとしても、いままで沢山造られた原子力発電所が、安全になる廃炉技術が無いのに国は原子力発電所の建設を許可していたのだろうか？原子力発電で一番大切な燃料棒は、横須賀市久里浜の住宅街そばにあるニュ－クリアで製造されている。工場が建設されるときは放射能の危険性について住民説明は一言もなかった。国は、国民にまずいことは知らしめないで政策を実施する事がある。被害を受けるのは安全を信じる国民です。何を信じて住居選びをすればよいのか不安でならない ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年08月23日
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★嵐の中を追い出された賃借人★
非常に大きな台風がやってきたその最中に、家賃を滞納していた賃借人が追い出された。どんな生い立ちか分からないが、職にも着かずプラプラしていた若者だ。大雨の中、家賃を滞納していた入居者が賃貸保証会社から追い出しを受けました。何度も家賃の支払い日を、念書を書いて約束しても約束事が守られなかったのだ。最後は強制執行により荷物は持ち出され、着の身着のままで放り出されたのだ。お金もない賃借人が頼る先は親元しかない。しかし九州の親とは断絶状態だというし、交通費もない。今日のねぐらはホ－ムレスの仲間になり、地下道か駅の改札口か？ガッチリしている体格なのに何故働かないのだろう？自衛隊にでも入り、心身共に叩き直してもらうと良い。高校まで出して教育させた親は泣くに泣けません。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年08月22日
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★隣地にビルが建つと陽当たりがゼロになる★
弊社が購入したビル用地の隣が、現在５階建ての新築賃貸マンションを建築中だ。（建物の建築が始まると同時に隣地を弊社が購入したのだが．．．。）新築ビルは北側なので窓はすべて南に向いている。その南側は弊社がこれから１０階建マンションをピッタリ建てます。そうなるとせっかく新築している北側のビルは陽当たりが遮られ真っ暗になってしまう。そんな事が起ころうとは想像もせずに隣地の地主さんのビル建築が進んでいる。自己所有地の前が空き地だと、やがてそこは建物が建つ可能性があると認識すべきだ。特に商業地は、隣地日陰制限がないため低層建物が高層建物に建て変わる可能性も考えなければいけない。せっかく銀行から多額のロ－ンを借り、土地を買い新築のビルを建てても、すぐ前に高層建物が建てられて部屋に日が当たらないとなれば、洗濯物も乾かないので入居者予定者から敬遠されてしまう。入居者が集まらないとなれば家賃が入らないため金融機関へのロ－ン返済に困ることになります。不動産を購入する際は、色々なリスクを調査し、専門家にアドバイスを得た上で契約しましょう。特に南側に建物が建つ可能性がある土地は購入を注意しよう。弊社は南側の角地から土地の買収を進め、南側に日照を確保してから建物を建てます。プロの綿密な企画力を盗みましょう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年08月21日
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★恐怖の相続税が貴方に迫る。相続税対策は待った無しだ★
2015年１月の税制改正によって、首都圏で相続税の課税対象者が増税前の1.7倍に増えていることが分かった。相続する財産総額の非課税枠が４割減ったためだ。相続税の基礎控除が「3000万円+600万円x法定相続人の数」と変更になり、首都圏にマイホ－ムを持つほとんどのサラリ－マンでも、相続税がかかり、子供に支払い能力がないと大変なことになるご時世になった。日本人は何事も事前にしっかり対策を立てておくことが下手で、税金が来てから相続人が税の支払いに困り、あちらこちらと相談にかけずり回る事が多い。大地主でなくても税理士と相談をして、生前に相続税対策を実行しておかないと納税資金が無くてせっかくの保有資産を差し押さえされてしまう。商売をしている人は店舗や事業所を取られ、仕事が出来なくなる事態も起こりうる。自分の取引先である金融機関に相談して、アドバイスを戴くことも良いことです。私は相続対策として横浜銀行から３億円を借り入れて中古のビルを買いました。これから更に３億円を湘南信用金庫から借り入れて新築の賃貸マンションを建設する予定です。増えた資産と借入金の増加を差し引きして、会社の持ち株、自宅や駐車場、賃貸マンションなどの不動産をすべて合算し、税金が基礎控除内で収まるように対策を立てています。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年08月21日
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★携帯がつながらない売り主さん。２億円の買い付けが入ったのに★
２億円で商業ビルの販売を極秘で頼まれ、本日買い手が現れました。いくつか質問があり売り主さんに連絡を入れるが、携帯はつながらないし自宅の電話もつながらない。１本の電話で大きな商談が進むというのにどうしたの？土曜や日曜はほとんどのサラリ－マンはお休みです。それでもどんなに重要な電話が入るか分からないので、携帯電話だけでも連絡が取れるようにしていて欲しいものだ。会社から仕事の呼び出しを受けると嫌なため電源を入れていないのか、他に事情があるのかも知れませんが．．．。しかし、２億円という大きな商談を進める上でも売り主さんと連絡が取れないことには打ち合わせが出来ない。やむなく買い主さんには、現在の不動産業界の動きや、投資物件の優位性をお話ししてお帰り頂きました。どこの企業でも掛かってくる１本の電話を重要視しないと、大きな商談話を逃がすことになりますよ。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年08月20日
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★相続税対策と低金利のマッチングがバブルを誘発★
［東京 １９日 ロイター］ - 直近の不動産市場で、住宅や老人ホームなどの供給過剰に対する懸念が浮上している。日銀のマイナス金利導入後、潤沢な資金が建設原資として流れ込んでいるが、需要が相対的に弱く、空室率が急上昇してバブル崩壊のリスクが出ているためだ。いよいよマスコミも不動産投資の過熱を心配するようになってきた。空き室の増加を無視した供給過多のアパ－ト建設やマンション建設。金融機関の不動産関連一極集中に対するずば抜けた融資額。にわか投資家が収益物件に群がるバブル模様は誰が見ても異常だ。赤信号を無視してもなを不動産投資に走る原因は、○借金をして不動産を買うと相続税対策になる。○低金利のいまが不動産投資に絶好のチャンスと考える人が多い。節税と低金利が上手くマッチングしたところに不動産投資が盛り上がった要因がある。しかし、行きすぎた不動産融資の膨張は必ずどこかで調整が来るのは必定だ。その時に泣かないように無理な借金は早めに債務の圧縮を計るべきだ。金融機関も貸し出し競争に終止符を打つときが来た。過去のバブル崩壊時の書物を読んで勉強しよう。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年08月19日
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★在日中国人の方が５００万円で古家を購入してくれた★
持ち金が少ない中国人が中国本土には沢山いて、日本の不動産を購入したがっていると聞きました。新聞紙上で見る反日中国人の話とは全く違い、日本にあこがれを抱いているらしい。日本語が堪能な中国人が見えて、５００万円の予算で家を購入したいと頼まれました。「どんなボロ屋でも構わないのでぜひ物件を紹介して欲しい」と言われ、リフォ－ムしたばかりの古家を５００万円で紹介した。土地は３５坪ある築４０年の家だ。まあまあ小綺麗な家なので賃貸に出そうと考えていた家だ。お客さんは建物を外から眺め、部屋に入って一周すると「ぜひ買いたい」と正式に申し込みを入れてくれた。中国本土には大金は持たないが、小金を持っている人達が沢山いて、「あこがれの日本に不動産を買いたい」と希望する人が多いという。しかし日本の不動産会社とコンタクトを取る手段を持たない。駅からの距離とか、駐車場がどうのとか、難しい条件が全く要らないお客さんだ。地理感もないので格安な田舎の不動産を紹介すればどんどん売れる気がしました。やり方によっては、富裕層ではない小金持ちの中国人を対象に、日本の格安物件を積極的にPRでもすれば、日本の不動産を爆買いすることもあり得るだろうなと感想を持った。中国語が分からないためアイデア倒れで終わる企画ですが、ぜひチャンスがあれば実行してみたい。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年08月19日
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★連休明けで目の回るような忙しさ。★
5日間の長きにわたり休暇を戴いた反動で、今日は朝から電話が鳴りっぱなしです。仕事もあればアパ－トに関するクレ－ムもありてんてこ舞いだ。まだ１００パ－セント社員が出社していないため少ないメンバ－での対応とあって今日は忙しかった。アパ－トでは相変わらず水に関するトラブルが多い。「水漏れしている」と言われて見に行くと、単純にパッキングの劣化だったり、「エアコンが冷えない」と相談が来て、見に行くとガスが抜けていたりする。お客さんにとっては心配の種なので早い対応を心がけています。賃貸ではアパ－トを探しに見えるお客様や、駐車場を探されるお客様がひっきりなしに見えて昼食もまともに取れない。急いで食べるためパン食が多くなる。そのまま２時から商業地の買い取り契約に進み、終了したのは４時だ。夏休み中にめまい止めの薬を飲んでいたが、仕事の忙しさで目が回るのを止める薬はない。ただ、仕事が忙しいことはとても良いことです。仕事でストレスが溜まることは全くありません。不動産が一番です。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年08月18日
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