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2008年02月の記事
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管理組合のためのマンション記事（区分所有法 第30条）
今回は【規約事項】です。ここは、ちょっと難しい解説になります。まず、規約で決められるものは、４つに分けられます。１．区分所有者間の基礎的法律関係に関する事項 （専有部分、共用部分の範囲や持分に関する内容）２．区分所有者間の共同事務の処理に関する事項 （管理組合の組織、運営、会計などに関する定めなど）３．区分所有者間の利害の調整に関する事項 （建物などの使用、管理に関する定めなど）４．区分所有者が義務に違反した場合の措置に関する事項これらのことについて、規約で決めることができます。ただし、他の法律に違反するなどの内容が含まれると、それは無効です。また、公序良俗に反する規約も無効です。そして、第３項で、区分所有者間の衡平を考慮することを求められています。これは、少し理由があります。元地主の区分所有者に有利な管理規約が、以前から存在したために明記された文章なのです。よくあったのは、元地主だけ管理費が安くなっていたり、駐車場を格安や無料で永久的に使えるようになっていたり、というようなパターンです。そのようなことを防ぐ意味合いがあるのです。条文の確認は、こちら。（クリックできない時は、コピーしてからブラウザのアドレスバーに貼り付けて下さい）理事の皆さんに大きな負担がかかっている無関心層が多過ぎる理事の引き受け手がいないそんなお悩みはこちらへ。無料相談受付中 ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2008年02月29日
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管理組合のためのマンション記事（区分所有法 第29条）
今回は、【区分所有者の責任等】です。条文はわかりづらいですが、意味は割合簡単です。金銭債務の場合なら、責任を負うのは、共用部分の持分に応じた額で済みますよ、ということです。なぜ、こうなっているかというと、やはり、トラブル防止のためです。世間でよく問題になりますが、連帯保証人という制度があります。複数の人が連帯保証人になっている時、債務者の支払が滞った時、そのひとりに対して、全額を請求できます。えっ、と思うでしょうが、法律でそうなっています。しかも、債務者に財産があるかどうか、なども調べずに連帯保証人に請求できるのです。まったくすごい制度です。区分所有者に、連帯保証人のような義務を課してしまったら、マンションは売れませんし、そこまでする必要性もありません。逆に、まったく責任がない、ということであれば、管理組合と取引をする相手に酷です。そこで、共用部分の持分にあわせるのが、適切だろう、となっているわけです。ちなみに、特定承継人（中古でマンションを買った人）も、同様の責任を負うことになっています。条文の確認は、こちら。（クリックできない時は、コピーしてからブラウザのアドレスバーに貼り付けて下さい）ゴミの分別をしない住民がいる駐車場の使用細則を守らない住民がいるバルコニーでタバコを吸う住民がいる修繕積立金が不足しているそんなお悩みはこちらへ。無料相談受付中 ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2008年02月28日
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管理組合のためのマンション記事（区分所有法 第28条）
今回は、【委任の規定の準用】です。管理者と区分所有者は、法律的に、委託する者とされる者との関係と考えられます。したがって、区分所有法及び規約に定めがあるもののほかは、委任に関する民法の規定が準用されます。特に注意が必要なのは、2つです。１ 善管注意義務管理者は、善良なる管理者の注意を持って、業務を行なわなければなりません。これは、自分自身のためにする注意よりも、少し厳しいです。管理者として、必要な注意を要求されます。しかし、これを厳しく考え過ぎると、誰もやってくれません。管理組合は、みなさんで協力することが大切ですから、解説上は、上記のように書きますが、実際は、あまり、考え過ぎない（求め過ぎない）ことも必要だと思っています。２ 報告義務委任の場合、受任者（管理者）は、委任者から事務処理状況の報告を求められた時は、いつでもそれに応じなければなりません。しかし、管理者は、総会で、毎年１回、一定の時期にその事務の報告をしなければならないと定められています。そして、判例によると、個々の区分所有者に対して直接説明義務を負うものではなく、管理組合の総会において区分所有者に説明すれば足りる、とされています。通常、理事長が、管理者になっていると思います。理事長の皆さん、どうぞ、ご注意下さい。そして、区分所有者の皆さん、どうぞ、積極的にご協力下さい。条文の確認は、こちら。（クリックできない時は、コピーしてからブラウザのアドレスバーに貼り付けて下さい）騒音問題があるペットに関する問題があるマナー違反に関する問題があるそんなお悩みはこちらへ。無料相談受付中 ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2008年02月27日
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管理組合のためのマンション記事（区分所有法 第27条）
今回は、【管理所有】です。規約に基づいて、管理者に共用部分の所有を認める、という制度です。なぜ、こんなことをするのか。それは、管理行為を円滑にするためです。問題が発生してから、議論して総会で決議する、となっていたら、かなりの手間と時間がかかります。そこで、あらかじめ、規約に管理所有を謳っておいて、それに基づいて、管理を円滑にしようというわけです。あくまでも、管理のための所有ですから、勝手に売り払うなどのことはできません。それから、いくら管理行為であっても、形状や効用を著しく変更することもできません。当然、総会で特別決議が必要です。条文の確認は、こちら。（クリックできない時は、コピーしてからブラウザのアドレスバーに貼り付けて下さい）管理費が高いが、詳細の検討方法がわからない毎年実施の雑排水管清掃に協力してくれない住戸がある管理費の滞納があるそんなお悩みはこちらへ。無料相談受付中 ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2008年02月26日
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管理組合のためのマンション記事（区分所有法 第26条）
今回は、【権限】です。管理者は、区分所有者の代理として、共用部分を管理する権利を持ち、義務を負っています。本来は、全員でやるべきですが、現実的には難しいので、代表にお任せしましょう、ということです。また、善意の第三者に対して、管理者の行為に関して管理組合で決めた制限でしばることができません。相手が知らずに、修繕契約をした場合、「制限があるから無効です」などとはできません。善意の第三者というのは、「良い人」ということとは違います。法律の場合、「知らない」ことを「善意」、「知っている」ことを「悪意」と表現します。世間的に極悪人でも、ある件について、その事実について知らなければ、善意になります。さらに、職務に関して「原告、被告になれる」とあります。イメージとしては、管理費滞納で裁判になった場合を考えればわかりやすいでしょう。条文の確認は、こちら。（クリックできない時は、コピーしてからブラウザのアドレスバーに貼り付けて下さい）理事会や総会の出席率が低い管理規約の改正をしたいが、検討する時間や人材が不足している大規模修繕の準備をしたいが、進め方がわからないそんなお悩みはこちらへ。無料相談受付中 ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2008年02月25日
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管理組合のためのマンション記事（区分所有法 第25条）
今回は、管理者の【選任及び解任】です。「管理者」は、「管理人さん」とは違います。通常は、理事会があって、理事長がいますから、理事長が「管理者」にあたります。しかし、本来、区分所有法に理事会や理事長という言葉は出てきません。また、「総会」も出てきません。「集会」と書かれています。実情に合わない原因は、区分所有法を作る時にありました。欧米各国の方法を折衷しながら、法律と実際の運営を進めてきました。その結果、法律の条文と実務でのギャップが生まれてしまいました。話を戻します。ここで、理解すべきは、管理者（理事長）を選任、解任する時は、集会（総会）の決議によって行なうが、規約に別段の定めがある時は、それに従う、ということだけです。２項に、裁判所に請求できるとありますが、これは、状況が起きてから、考えていけばよいことと思います。注意が必要なのは、「規約で定めた管理者」というパターンが、時々あり、この時は、解任する場合に、特別決議が必要だ、ということです。これは、管理者の解任が規約の変更にあたるからです。ちなみに、管理者は、区分所有者でなくても、なることができます。例えば、専門家や管理会社でも、かまわないのです。実際には、みなさんの大切な資産ですから、きちんと検討されてから、ご判断下さい。条文の確認は、こちら。（クリックできない時は、コピーしてからブラウザのアドレスバーに貼り付けて下さい）理事の皆さんに大きな負担がかかっている無関心層が多過ぎる理事の引き受け手がいないそんなお悩みはこちらへ。無料相談受付中 ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2008年02月24日
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管理組合のためのマンション記事（区分所有法 第24条）
今回は、【民法第２５５条の適用除外】です。と言われても、何のことだか、わかりません。条文を読んでも理解は困難です。民法まで調べるのも大変です。乱暴ながら、解説します。（あくまでもイメージとして考え、参考までにとどめて下さい。保証はできません。）まず、区分所有者が死亡した時、その人に相続人がいれば、専有部分と敷地利用権を相続します。そして、相続人がいない時は、民法によれば、専有部分を内縁の妻や死亡した人の療養看護に努めた人に家庭裁判所の審判によって、分与することが出来ます。さらに、これらの人もいない場合は、相続財産（専有部分）は国庫に帰属することになります。ところが、この時、敷地利用権は、民法を適用すると、他の共有者（マンションなら、他の区分所有者）に帰属することになります。あれ？ っと思った方は、鋭い人です。敷地利用権は専有部分と切り離して処分が出来ないのですから、おかしいのです。そこで、相続人がいない時は、専有部分を分与された人、または、国庫に、敷地利用権も帰属することにしました。いわゆるマンションでは、専有部分と敷地利用権が一体化することを原則としています。それを特殊なケースでくつがえしてしまうとまずいので、民法の適用を除外しますよ、と宣言しているわけです。（かなりややこしいので、あまり悩まなくても良いと思います。）条文の確認は、こちら。（クリックできない時は、コピーしてからブラウザのアドレスバーに貼り付けて下さい）ゴミの分別をしない住民がいる駐車場の使用細則を守らない住民がいるバルコニーでタバコを吸う住民がいる修繕積立金が不足しているそんなお悩みはこちらへ。無料相談受付中 ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2008年02月23日
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管理組合のためのマンション記事（区分所有法 第23条）
今回は、【分離処分無効の主張の制限】です。この条文の書き方は、実に法律らしい書き方です。分離処分の無効を主張するには制限がありますよ、と書きつつ、その実、ほとんどのケースでは主張できます、という内容になっています。なんともわかりづらい書き方です。説明されれば簡単なことなのです。登記さえしてあれば、善意の相手に分離処分の無効を主張できる、ということです。いつも思っているのですが、みなさんのマンションで管理規約の改正をする時、法律のマネをする必要はありません。大切なのは、みなさんで決まりを守ることです。守ってもらうには、読んでもらうことです。読んでもらうには、わかりやすくすることです。簡単なことと思うのですが、なかなか変化は見られません。条文の確認は、こちら。（クリックできない時は、コピーしてからブラウザのアドレスバーに貼り付けて下さい）騒音問題があるペットに関する問題があるマナー違反に関する問題があるそんなお悩みはこちらへ。無料相談受付中 ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2008年02月22日
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管理組合のためのマンション記事（区分所有法 第22条）
今回は、【分離処分の禁止】です。さて、条文を読みますと、あれ、どこかで見たような？ と思われるでしょう。共用部分の決まりごとに似ているわけです。理由はちょっと違います。敷地の分離処分を禁じる最大の理由は、登記簿の問題なのです。管理も閲覧も大きなトラブルが発生することが予想されるために、分離処分は禁じられているのです。分離処分を禁じて、一体化すれば、専有部分と敷地の処分をそれぞれで確認する必要がありません。ただし、タウンハウスのようなケースを想定し、規約で別段の決まりをしてもよいとしています。ここが共用部分の扱いとは違います。（共用部分の時は、この法律に別段の決まりがない限りとなっています。）要点としては、別々だと登記簿で困るし、共用部分の場合と同様にトラブルになるから、この条文があるのだ、くらいでも充分だろう、と思います。条文の確認は、こちら。（クリックできない時は、コピーしてからブラウザのアドレスバーに貼り付けて下さい）管理費が高いが、詳細の検討方法がわからない毎年実施の雑排水管清掃に協力してくれない住戸がある管理費の滞納があるそんなお悩みはこちらへ。無料相談受付中 ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2008年02月21日
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管理組合のためのマンション記事（区分所有法 第20条）
今回は、【管理所有者の権限】です。ここは、あまり難しく考える必要はないと思います。知る必要があるのは、管理所有者は、区分所有者全員のために管理をするのだ、ということと、１７条に触れるような変更をしてはいけない、ということです。なぜなら、管理所有者は、あくまでも管理をしてもらうための存在であり、決して、一般的な所有権ではないからです。そもそも、管理者（通常は理事長）や理事会には、たいした権限がありません。ところが、住人からのお願いを受け付けているうちに、勘違いしてしまう傾向が見られます。理事長のみなさん、勘違いがあると大変ですから、どうぞ、よくご確認下さい。条文の確認は、こちら。（クリックできない時は、コピーしてからブラウザのアドレスバーに貼り付けて下さい）理事会や総会の出席率が低い管理規約の改正をしたいが、検討する時間や人材が不足している大規模修繕の準備をしたいが、進め方がわからないそんなお悩みはこちらへ。無料相談受付中 ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2008年02月20日
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管理組合のためのマンション記事（区分所有法 第19条）
今回は、【共用部分の負担及び利益収取】です。簡単に言うと、部屋が広ければたくさん負担して、たくさんもらう、というイメージです。常識的だと思われるかもしれませんが、実はあまり公平ではないかもしれません。負担に関して考えて見ましょう。広い部屋に住んでいても、あまり共用部分を使わないかもしれません。狭い部屋にいる区分所有者がたくさん共用部分を使うかもしれません。利益を受ける時についても同様です。狭い部屋の人が理事長をして、大きな貢献をしていても、反映されません。マンションが難しい住まいであることを象徴する条文だと感じています。利用頻度や貢献度を反映できれば、良いのでしょうが、それは現実的ではありません。また、購入価格等にも影響があるはずですから、本当に公平な負担割合を決めることはほぼ不可能と言って良いでしょう。しかし、全体を改善することは、イメージや評価を高めますから、結果として、区分所有者全員が売却価格や快適性において、恩恵を受けることも考えられます。いずれにしても、共有の財産ですから、細かい点を追及し過ぎるよりは、前向きで建設的な方向にエネルギーを使うことが利益を得るための良い方法なのだと思います。条文の確認は、こちら。（クリックできない時は、コピーしてからブラウザのアドレスバーに貼り付けて下さい）理事の皆さんに大きな負担がかかっている無関心層が多過ぎる理事の引き受け手がいないそんなお悩みはこちらへ。無料相談受付中 ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2008年02月19日
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管理組合のためのマンション記事（区分所有法 第18条）
今回は、【共用部分の管理】です。共用部分の管理行為は、保存行為、利用行為、改良行為、に分かれます。保存行為は、現状維持が目的です。設備点検、清掃、小さな修繕などが、保存行為にあたります。保存行為は、各区分所有者が単独で行うことができます。改良行為は、ものの性質を変えずに価値を高める行為です。暗い場所に電灯をつけることなどが該当します。利用行為と改良行為には、集会の決議が必要です。ただし、あらかじめ、規約で別段の定めをすることができます。注意が必要なのは、利用、改良行為によって、専有部分の使用に特別の影響が出る時は、その区分所有者の承諾を得なければなりません。例えば、植栽部分を機械式駐車場にすると、１階の専有部分に日が当たらなくなり、排気ガスの影響も出る、などという時が、これにあたります。微妙なケースが発生することと思いますので、皆さんでよく話し合い、大筋の合意を得てから総会決議で正式決定するようにして下さい。条文の確認は、こちら。（クリックできない時は、コピーしてからブラウザのアドレスバーに貼り付けて下さい）ゴミの分別をしない住民がいる駐車場の使用細則を守らない住民がいるバルコニーでタバコを吸う住民がいる修繕積立金が不足しているそんなお悩みはこちらへ。無料相談受付中 ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2008年02月18日
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管理組合のためのマンション記事（区分所有法 第17条）
今回は、【共用部分の変更】です。ここは重要ポイントです。平成１４年に改正がありました。それまでは、「改良を目的とし、かつ、著しく多額の費用を要しないもの」については、普通決議でした。しかし、大きな問題がありました。大規模修繕工事です。大規模修繕工事は、ほとんどの場合、著しく多額の費用が必要です。だとすると、特別決議になります。過半数が賛成でも大規模修繕工事ができないケースが出てきます。大規模修繕工事は、最も大切な管理のひとつですから、それに支障があるというのは、非常にまずいわけです。改正後は、形状や効用に著しい変更がなければ良いということになりましたので、大規模修繕工事は普通決議であることがはっきりしました。ご注意頂きたいのは、管理規約に大規模修繕工事が特別決議として、明記されているような場合です。トラブル予防のために早めに管理規約を改正することが望ましいと思います。条文の確認は、こちら。（クリックできない時は、コピーしてからブラウザのアドレスバーに貼り付けて下さい）騒音問題があるペットに関する問題があるマナー違反に関する問題があるそんなお悩みはこちらへ。無料相談受付中 ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2008年02月17日
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管理組合のためのマンション記事（区分所有法 第16条）
今回は、【一部共用部分の管理】です。一部共用部分というのは、廊下やエントランスのイメージではありません。例えば、１、２階が店舗で、専用のエスカレータなどのイメージです。共有の考えからすれば、一部共用部分はその共有者に管理をしてもらうということになりますが、その共用部分が全員の利害に関係している時、勝手なことをされると困ります。例をあげれば、その一部共用部分の塗装を修繕の時、勝手に派手な色に塗られてしまったら、困ります。そこで、１６条では、そのような時には、全員で管理をするべき、と書いているわけです。それから、規約で、同様の決まりを作ることもできます。規約で設定するわけですから、当然、特別決議になります。条文の確認は、こちら。（クリックできない時は、コピーしてからブラウザのアドレスバーに貼り付けて下さい）管理費が高いが、詳細の検討方法がわからない毎年実施の雑排水管清掃に協力してくれない住戸がある管理費の滞納があるそんなお悩みはこちらへ。無料相談受付中 ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2008年02月16日
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管理組合のためのマンション記事（区分所有法 第15条）
今回は、【共用部分の持分の処分】です。この条文で言っているのは、勝手に持分だけを売却するなど、処分はできません、ということです。理由は、勝手に共用部分だけを売却した場合、専有部分だけを持っている人は、生活ができないからです。これでは意味がありませんし、権利関係が複雑になりますから、様々な不都合が生じるでしょう。それを予防しようとしているのです。うっかりしやすいのは、専有部分に抵当権が設定されると、その効果は共用部分の持分にも及ぶということです。当然、専有部分を売却すれば、共用部分の持分も一緒に所有権が移ります。ただし、規約によって、管理所有のために管理者を所有者にすることはできます。これは、１１条や２７条で確認できます。管理所有は、共用部分を維持管理する時、利便性を確保するための方法です。あくまでも管理するための所有ですから、売買などはできませんし、この１５条で心配するような専有部分だけしか持たない人も発生しません。条文の確認は、こちら。（クリックできない時は、コピーしてからブラウザのアドレスバーに貼り付けて下さい）理事会や総会の出席率が低い管理規約の改正をしたいが、検討する時間や人材が不足している大規模修繕の準備をしたいが、進め方がわからないそんなお悩みはこちらへ。無料相談受付中 ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2008年02月15日
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ありがとう、だいすきっ！！（バレンタインデー）
長女（７歳）が、手作りチョコをくれました。わたしが つくったんだよっ わたしがっ！！懸命なアピールです。板チョコを溶かして、上にビーズのような物を乗せてあります。それが３個入っていました。（もちろん、おいしく食べました。）なんでも、仲良しの友達と話し合い、自分でもいろいろと考えて作ったそうです。そして、２人そろって、近所の男の子にも上げたそうです。ちなみに、長男（１０歳）は、嬉しい報告なしで、ガッカリしながら帰ってきました。妻と長女と私の母がくれたチョコを食べながら、「Ａくんだけしか、もらっていなかったみたい。」と言いました。できることが増えて喜んだり、期待がはずれてガッカリしたりする姿に、また、ひとつ我が子の成長を感じております。ありがとー！！
2008年02月15日
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管理組合のためのマンション記事（区分所有法 第14条）
今回は、【共用部分の持分の割合】です。民法では、共有者のそれぞれの持分は等しいと推定されています。ところが、マンションには多くの場合、いろいろな間取りがあります。持分が同じだとすると、３０平方メートルの部屋の所有者も１００平方メートルの部屋の所有者も同じ持分になってしまいます。そこで、専有部分の面積によって、その割合を決めることとしました。そして、一部の共有者による持分がある時は、さらに細分化して、その共有者同士での割合を同様に計算し、それを加えた割合を元に持分を決めることにしました。また、基準になる専有部分の面積の決め方は、いわゆる内のり主義を採用しています。（登記簿の面積と同じになるはずです。）さらに、この持分割合を規約で決めることもできます。規約に予想外の規定があるかもしれません。生活に不便はないかもしれませんが、資産価値に大きな影響がないとは言い切れません。新築、中古、のいずれにしても管理規約を熟読してから購入することが望ましいでしょう。条文の確認は、こちら。（クリックできない時は、コピーしてからブラウザのアドレスバーに貼り付けて下さい）理事の皆さんに大きな負担がかかっている無関心層が多過ぎる理事の引き受け手がいないそんなお悩みはこちらへ。無料相談受付中 ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2008年02月14日
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管理組合のためのマンション記事（区分所有法 第13条）
今回は、【共用部分の使用】です。マンションでは、共用部分を全員で使います。例えば、５階の人が３階の廊下を歩いても良いわけです。駐車場の使用料を管理組合に払うのも専用使用権として、決まった場所を使うからです。この条文で、特に重要なのは、「用方に従つて」という部分です。例えば、ベランダは、火気厳禁ですし、多くの場合、避難路になっているので、エアコンの室外機など以外は置くことができません。ですから、文言どおりに解釈するなら、ベランダでの喫煙は区分所有法違反になる可能性があります。（権利の濫用に当たるかもしれませんから、裁判で勝てる、という意味ではありません。）また、ペット飼育可のマンションであっても、廊下や階段は抱くか、専用のケースを使用すること、などという規約や使用細則がある場合には、ペットを歩かせてはいけません。この条文に限りませんが、区分所有法を理解することで、マンションライフを快適にできる内容がたくさんあります。読みにくい文章もありますが、する多くの皆さんにご理解頂きたいと思っています。条文の確認は、こちら。（クリックできない時は、コピーしてからブラウザのアドレスバーに貼り付けて下さい）ゴミの分別をしない住民がいる駐車場の使用細則を守らない住民がいるバルコニーでタバコを吸う住民がいる修繕積立金が不足しているそんなお悩みはこちらへ。無料相談受付中 ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2008年02月13日
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エレベータの鋼材強度（再調査）
国土交通省は「エレベーター等を製造していた企業計８社から、国土交通省に対し、本来使用することを予定していた鋼材よりも強度の低い鋼材が一部の構造材等に使用されていた旨の報告がありました。」と発表しました。（詳細はこちら。 http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha08/07/070212_.html ）当初、一部のメーカーの問題かと思われましたが、調べてみると、業界に広く関わっていることがわかってきました。再生紙や食品の賞味期限の問題に良く似ているように思えます。これらの企業を含む業界や行政の問題であることは確かですが、消費者や発注側の姿勢や考え方を変える必要性も感じます。過度の競争を煽るような言動が、いつか自らに跳ね返ってくるのは当たり前だからです。国の認定制度やメーカーの表示を単純に信じていては危険です。一方、疑い過ぎれば生活に支障が生じます。企業や行政には、情報の公開が求められるでしょう。消費者などには、自分を守るための知識や知恵が求められるでしょう。実行は難しいですが、少なくとも、そのような意識があるだけでも、危険を回避できる可能性は高まるのではないか、と考えています。
2008年02月13日
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管理組合のためのマンション記事（区分所有法 第12条）
今回は、【共用部分の共有関係（２）】です。共用部分は区分所有者の全員か、一部の共有に属します。しかし、民法とは異なる取扱がなされています。適用されるのは、共用部分の使用・持分の割合・処分・変更・管理・負担などです。例えば、マンションでは、共用部分の持分だけを処分することはできません。民法ならできます。また、共有物の変更は、総会の決議ですることができます。民法では、全員の同意が必要です。もう、おわかりかもしれませんが、これらの規定を民法に合わせておいたら大変ですね。マンションの駐車場を自走式の３階建てに変更しようとしても、全員が同意しないとダメだったら、いかがでしょうか？いつになっても駐車場不足が解消できません。もちろん、これらの決まりに問題もあるわけですが、少しでも問題解決に向かわせたい、という気持ちが出ていると私は思っています。条文の確認は、こちら。（クリックできない時は、コピーしてからブラウザのアドレスバーに貼り付けて下さい）騒音問題があるペットに関する問題があるマナー違反に関する問題があるそんなお悩みはこちらへ。無料相談受付中 ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2008年02月12日
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管理組合のためのマンション記事（区分所有法 第11条）
今回は、【共用部分の共有関係】です。この条文は、民法とは共有関係に違いがあることを明記してあります。民法では、共有している持分を自由に譲渡できますが、区分所有法ではそれ（共用部分のみを自由に譲渡すること）を禁止しています。また、専有部分について対抗要件（登記）を具備すれば、共用部分に対する持分についても自動的に対抗要件を具備したものとして取扱うことができます。共用部分については、「管理所有」というものが認められています。これは、共用部分に緊急で対応すべきことが起きた時を想定しています。特定の区分所有者か、管理者に維持管理を任せるために作られた所有方法です。関連情報を区分所有法第２７条の時に書く予定です。条文の確認は、こちら。（クリックできない時は、コピーしてからブラウザのアドレスバーに貼り付けて下さい）管理費が高いが、詳細の検討方法がわからない毎年実施の雑排水管清掃に協力してくれない住戸がある管理費の滞納があるそんなお悩みはこちらへ。無料相談受付中 ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2008年02月11日
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管理組合のためのマンション記事（区分所有法 第10条）
今回は、【区分所有権売渡し請求権】です。何なの？ と聞かれそうです。通常使いません。かなり特殊なケースです。通常、区分所有者には専有部分（部屋）と、共用部分（廊下、階段等）の持分があります。ところが、特殊な事例では、敷地利用権を持たない区分所有者が発生することがあります。レアケースですが、あらかじめ、規定がないとトラブルになります。区分所有法の目的のひとつがトラブル防止ですから、この規定を作りました。具体的には、敷地の持ち主が専有部分だけの所有者にその権利を時価で売ってくれ、と言うことができて、さらにそのように言えば、売買契約が成立する、ということを言っています。このように成立する権利を「形成権」と呼び、相手が承諾しなくても成立します。かなり乱暴に感じるかもしれませんが、争いを避けるための規定です。もっとも、「適切な時価」を判断するのは簡単ではないかもしれませんから、争う余地が発生する可能性は残っていると言えるでしょう。条文の確認は、こちら。（クリックできない時は、コピーしてからブラウザのアドレスバーに貼り付けて下さい）理事会や総会の出席率が低い管理規約の改正をしたいが、検討する時間や人材が不足している大規模修繕の準備をしたいが、進め方がわからないそんなお悩みはこちらへ。無料相談受付中 ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2008年02月10日
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管理組合のためのマンション記事（区分所有法 第9条）
今回は、【建物の設置又は保存の瑕疵に関する推定】です。この条文で言っているのは、建物に問題があって、誰かが損をしたら、その責任は共用部分の持ち主の責任ということに一応しておきます、というようなことです。例えば、台風の時、雨漏りがしました。原因不明です。どうしましょう？その時は、共用部分に問題があったとして、解決してください。つまり、管理組合が損害を賠償してください。と、こんな感じです。ただし、「推定する」と書かれています。これは、一応、そのようにしておきますが、立証されればくつがえりますよ、という意味です。言い換えると、一応、管理組合に損害を賠償してもらいますが、もし、上の階で、洗濯機の水をたくさんこぼしたことがわかったら、それは上階の人の責任になりますよ、ということです。なぜ、このような規定になるのでしょうか。理由は反対のケースを考えればわかります。台風の後、雨漏りがしました。とりあえず、上階の人の責任にしておきます、しかし、立証できれば管理組合で責任を持ちます。と、なっていたら、大変です。個人で立証するには負担が大きすぎます。それで、このような規定があるわけです。条文の確認は、こちら。（クリックできない時は、コピーしてからブラウザのアドレスバーに貼り付けて下さい）理事の皆さんに大きな負担がかかっている無関心層が多過ぎる理事の引き受け手がいないそんなお悩みはこちらへ。無料相談受付中 ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2008年02月09日
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盲導犬とパートナー
交通事故の際、パートナーの男性をかばって犠牲になった盲導犬に関する訴訟があります。詳細は以下の通りです。目の不自由なお年寄りをかばって、トラックにはねられて死んだ盲導犬を無償で貸与していた中部盲導犬協会が、トラック運転手とその会社を相手取り、約５４０万円の損害賠償を求める訴えを名古屋地裁に起こした。訴状などによると、2005年9月26日午前10時ごろ、交差点で、視覚障害の男性と盲導犬（ラブラドールレトリバー）が大型トラックにはねられた。男性の前に盲導犬が立ちはだかったため、トラックは盲導犬をはね飛ばし、その後男性をひいた。男性は全治２カ月の重傷を負い、盲導犬は即死した。中部盲導犬協会は、この盲導犬を訓練した当時、10頭の育成費用が年間で総額約3880万円だったため、損害として１頭当たり約388万円かかったと算定。さらに慰謝料100万円などを合算し約540万円を請求することにした。訴訟前の交渉では、運転手と会社らは「子犬価格は10万円」などとして、約20万円の支払いを提示していた。中部盲導犬協会は「盲導犬の育成には、長い時間と労力、費用がかかる」と指摘。「視覚障害者に寄り添う盲導犬は人間の身体の一部であることを理解してほしい」と話している。（中日新聞より）本当に命を懸けてパートナーを救った盲導犬に心を打たれます。一方、子犬価格などから20万円が損害賠償額である、とする加害者側の主張は、どうにも理解できません。パートナーの目となり、希望となり、最後まで自らの役目を果たした盲導犬の命をどのように考えているのでしょうか？金額だけでなく、想像力や理解の不足が大きな問題だと感じます。加害企業には、盲導犬の重要性を理解して欲しいと思うのです。そして、「トラックや書類に案内用のシールを貼る」などして、盲導犬の普及に協力して欲しいと思います。失った命は戻ってきません。尊い犠牲を無駄にしないためにも、行政のあり方、国民や企業の意識などが変わって欲しいと願っています。
2008年02月08日
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管理組合のためのマンション記事（区分所有法 第8条）
今回は、【特定承継人の責任】です。これは、知らない方も多いと思います。まず、特定承継人というのは、他人から特定の権利だけを承継する者、のことを言います、などと書いても意味がありません。説明が役目を果たしていません。簡単に言えば、マンションの場合、中古でマンションを買った人のことです。区分所有権という、特定の権利を購入によって引き継いだ、というイメージで大丈夫だと思います。（相変わらず、おおざっぱで申し訳ありません。）【特定承継人の責任】の条文では、管理費を滞納したまま区分所有権が譲渡されたことを想定しています。そして、この条文では、滞納管理費を新しく購入した区分所有者にも請求できると書かれているわけです。なぜ、このようなことを明記するかと言えば、滞納して、すでに売却した旧所有者に請求しろ、と言われたら管理組合は大変です。探すだけでも大変な手間と費用がかかります。管理費は、マンションを守るための費用ですから、必ず回収できなければいけません。そこで、滞納した人、新しく買った人の両方に請求できるように明記されているのです。確かに自分で滞納したわけではないので、知らずに購入した人にはかなり酷なことです。それでも、やはり必要な条文です。ご覧の皆様の中で中古マンションを購入される予定のある方はどうぞご注意下さい。※注；宅建業者が仲介していれば滞納管理費の報告が義務になっていますので、あまり心配はありません。条文の確認は、こちら。（クリックできない時は、コピーしてからブラウザのアドレスバーに貼り付けて下さい）ゴミの分別をしない住民がいる駐車場の使用細則を守らない住民がいるバルコニーでタバコを吸う住民がいる修繕積立金が不足しているそんなお悩みはこちらへ。無料相談受付中 ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2008年02月07日
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管理組合のためのマンション記事（区分所有法 第7条）
今回は、【先取特権】です。先取特権という言葉は、おそらく初めて聞かれたのではないでしょうか。まず、用語説明をしておきます。法律で決められたある種の債権は、債務者の財産から、他の債権者を排斥して優先的に弁済を受けることができる。この権利を先取特権という。この条文でイメージされているのは、管理費滞納です。管理組合の運営の基礎になる収入ですからきちんと回収しなければなりませんし、取れないとなれば区分所有者全員の損害になります。そこできちんと区分所有法に規定が書かれているわけです。ただし、すべての債権に優先するわけではありませんから、管理費滞納があっても後で回収できるから安心だと考えてはいけません。大切なことは、管理費を滞納しないようにチェックすることと、滞納があったら、早めに対応することです。この辺は、病気と同じなのです。軽いカゼのうちに休めば、すぐに元気になります。しかし、ムリをしてこじらせたり、肺炎になったら時間も費用もかけて治療しなければなりません。予防と早めの対応で、管理のエネルギーを有効に使いましょう。条文の確認は、こちら。（クリックできない時は、コピーしてからブラウザのアドレスバーに貼り付けて下さい）騒音問題があるペットに関する問題があるマナー違反に関する問題があるそんなお悩みはこちらへ。無料相談受付中 ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2008年02月06日
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管理組合のためのマンション記事（区分所有法 第6条）
今回は、【区分所有者の権利義務等】です。この条文で意識して頂きたいのは、マンションは集合住宅であり、いわゆる一戸建てとは違う、ということです。集合住宅では、壁ひとつ越えれば、赤の他人が住んでいるのです。したがって、様々な意味で、生活が制約されます。それを表現しているのが、「共同の利益に反する行為」なのです。具体的に見ると、●建物の不当毀損行為（たてもののふとうきそんこうい）例えば、隣り合った部屋を２軒買い、その間の壁をぶち抜いたりすると、これにあたります。マンションは、構造上、壁も重さや地震に対して支える役目をしていることがあります。それを勝手に壊してはいけないわけです。●不当使用行為例えば、自分の部屋に爆発物、危険物などを運び入れるような行為が該当します。共用部分の廊下に自分の荷物をいつも置いているとこれも不当使用行為になります。最近のことを考えると、マンションでサソリやニシキヘビを飼育することも該当する可能性があります。（どちらも危険物に相当すると解釈できそうです。）●プライバシーの侵害やニューサンス壁越しにいろいろと話が聞こえてしまう、というケースは昔より減ったと思いますが、プライバシーをお互いに尊重する気持ちは重要であり、区分所有者のモラルが求められます。また、ニューサンスというのは、騒音、悪臭などで近隣の住人の生活が妨害されることを言いますが、これも大切なことです。ある一定限度を超えると、これらの行為も共同の利益に反する行為になってしまいます。共同の利益に反する行為は、区分所有者からその部屋を借りている人にも義務として課せられます。当然のことですが、確認のために明記しておきます。条文の確認は、こちら。（クリックできない時は、コピーしてからブラウザのアドレスバーに貼り付けて下さい）管理費が高いが、詳細の検討方法がわからない毎年実施の雑排水管清掃に協力してくれない住戸がある管理費の滞納があるそんなお悩みはこちらへ。無料相談受付中 ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2008年02月05日
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管理組合のためのマンション記事（区分所有法 第5条）
今回は、【規約による建物の敷地】です。マンションの敷地は、２種類あります。ひとつは、建物がある場所です。建物の下にある土地とその周囲にあり、土地登記簿上で１個の土地とされているものを「法定敷地」と言います。もうひとつは、区分所有者が規約で建物の敷地と定めた土地です。これを「規約敷地」と言います。建物の下にある土地に隣接してはいても、登記簿上は、別の土地になっていることもありますが、その時には規約敷地にしておきます。そうしないと、あとあとトラブルになります。なぜなら、規約敷地は、当然にマンションの敷地になっているわけではありません。したがって、放っておくと、各区分所有者が勝手に処分できてしまいます。また、ＡとＢの２つの土地にまたがって建っているマンションでは、その一部が滅失して、どちらかが法定敷地でなくなった時は、「みなし規約敷地」とされます。これは自動的にそうなります。そのような規定になっていないと困るから作った決まりです。ずいぶん面倒だな、と思われたでしょうが、日本では、建物と土地が別々の不動産になっています。そして、マンションでは、専有部分だけで生活をできませんし、資産価値もほとんどありません。そこで、区分所有法にいろいろな決まりを作って、区分所有者を保護している、と考えてください。（相変わらず乱暴な表現でごめんなさい。）この条文では、敷地について、決まりを作り、利便性と資産価値を守ることを明確にしていると考えられます。また、区分所有法の目的であるトラブル防止の役割も果たしていると言えるでしょう。条文の確認は、こちら。（クリックできない時は、コピーしてからブラウザのアドレスバーに貼り付けて下さい）理事会や総会の出席率が低い管理規約の改正をしたいが、検討する時間や人材が不足している大規模修繕の準備をしたいが、進め方がわからないそんなお悩みはこちらへ。無料相談受付中 ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2008年02月04日
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マンション周辺の雪かき
昨夕、雪かきをしました。駐車場とエントランス周辺だけで終わろうと思っていました。ところが、いつの間にか、３人の方が雪かきをしています。どうやら、私の雪かきの音を聞いて、出てきてくれたようです。すっかり、その気になって周辺道路までの道筋を作ってしまいました。今朝は、皆さんが気分良く出掛けられたのではないか、と勝手に想像して喜んでおります。
2008年02月04日
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管理組合のためのマンション記事（区分所有法 第4条）
今回は、【共用部分】です。マンションにはみんなで使う場所がたくさんあります。極端に言えば、自分の部屋以外は、共用部分である、と考えて頂いてかまいません。そして、廊下や階段、エレベータなど、どう考えても共用部分と思われる場所を「法定共用部分」と言います。また、考え方によっては、専有部分として、登記できそうな場所もあります。住み込みを想定して作られた住居を兼ねた管理員室などがイメージしやすいでしょう。このような場所も、規約で定めれば、共用部分にすることができます。ただし、登記をしておきませんと、第三者に対抗できません。ひらたく言えば、何も知らない人に専有部分として登記された時に、登記した人の所有になってしまう、ということです。とてもビックリすると思いますが、実際に問題になっているマンションがありますから、ご自宅のマンションもきちんとチェックしてください。管理員室や集会室などが特定の専有部分になってしまったら、大変です。また、バルコニーやベランダは、個人で独占的に使えますが、共用部分になっていることがほとんどです。ただし、専用使用権がありますから、バルコニーやベランダとしての性質や用途の範囲内であれば、植木鉢をおいたり、物干しとして使うことはできます。このあたりは各マンションで事情が異なりますから、規約や総会決議をご確認下さい。条文の確認は、こちら。（クリックできない時は、コピーしてからブラウザのアドレスバーに貼り付けて下さい）理事の皆さんに大きな負担がかかっている無関心層が多過ぎる理事の引き受け手がいないそんなお悩みはこちらへ。無料相談受付中 ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2008年02月03日
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管理組合のためのマンション記事（区分所有法 第3条）
今回は、【区分所有者の団体】です。区分所有者の団体が必要な理由は共有資産である建物の管理をするためです。所有者がひとりなら、意思決定は簡単です。しかし、複数いれば、意思決定をすることが困難です。そして、この条文では、区分所有者は団体（以下、管理組合と呼びます）を作り、きちんと管理しなさい、と書いてあるわけです。管理組合は複数の区分所有者がいれば、当然に成立しています。マンションに入居後、設立総会がなかったとしても、区分所有者は管理組合の構成員になります。そして、区分所有者である限り、脱退することはできません。それから、ビックリされるかもしれませんが、管理者（理事長）は絶対に置かなければいけないわけではありません。ただし、現実的には管理者がいないと業務が遂行できませんから、法律の解釈に関係なく、売主主導で決められることが常識になっています。ついでに書くと、区分所有法では、いわゆる総会を集会と言います。知らないと、少し違和感がありますので、ご紹介しておきます。条文の確認は、こちら。（クリックできない時は、コピーしてからブラウザのアドレスバーに貼り付けて下さい）ゴミの分別をしない住民がいる駐車場の使用細則を守らない住民がいるバルコニーでタバコを吸う住民がいる修繕積立金が不足しているそんなお悩みはこちらへ。無料相談受付中 ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2008年02月02日
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管理組合のためのマンション記事（区分所有法 第2条）
今回は【定義】です。区分所有に関して、区分所有権、区分所有者、専有部分、共用部分、敷地などについて定義がなされています。簡単に説明すると、マンションの部屋が区分所有権の対象になる場所です。そして、区分所有者とは、部屋を買った人です。専有部分は、区分所有権の対象になる部分にだぶっています。共用部分は、廊下やエレベータなど、みんなで使う場所やベランダ、駐車場などが通常の範囲になります。駐車場が権利付で売られていた時代もありました。これはとても問題でした。管理と権利関係がうまく調整できないからです。もし、お住まいのマンションで駐車場が権利付であったなら、関係が整理されているか、確認されてください。知らないままですと、大変なことになるかもしれません。話を戻します。専有部分と共用部分は、マンションによって範囲が少しずつ異なります。必ず管理規約や使用細則で確認して下さい。また、ベランダは自分の所有だと思われた方も多いかもしれません。しかし、避難や管理の都合があって、多くは共用部分とされています。それから、区分所有法はマンションなどを想定して作られた法律ですが、形や構造、建築材料に制限がありません。木造の長屋のような造りでも問題ありません。ちょっと違和感がありますので、ご注意下さい。条文の確認は、こちら。（クリックできない時は、コピーしてからブラウザのアドレスバーに貼り付けて下さい）騒音問題があるペットに関する問題があるマナー違反に関する問題があるそんなお悩みはこちらへ。無料相談受付中 ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2008年02月01日
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