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piso60

投資用のワンルームマンションの設計が多かった建築の設計事務所の会社を後進に譲り、一人で個人事務所を再度をつくりました。今までの技術や経験が生かし、ボチボチやります。伴場一級建築士事務所　代表　伴場吉之 Bamba architectural design co.,LTD.

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2015年11月02日

大家だけリスク追う、賃貸住宅の「３０年一括借り上げ」の矛盾

テーマ：不動産投資(58)

カテゴリ：建築

「３０年一括借り上げ」はお勧めできません。

「一括借り上げ」は家主が物理的に管理が難しい時にはお勧めです。
ただ、一般に借り上げは不動産屋も商売なので、募集して必ず入居できる家賃に設定されてます。
その上で10％の管理費も取れます。
そして、家主側の不動産屋なので必ず、家主側の手数料が貰えます。上手く借主も見つけてくれば
ダブルの手数料が貰えます。業界で言う「両手」です。
そして何年か経ち、 建物が古 くなり、なかなか、昔の家賃で入居募集が出来なければ
2年毎の契約見直し時、家賃を下 げます。
なので 、「一括借り上げ」は不動産屋はまったく、リスクは取らず に、
家主側の手数料を貰える権利を得られる夢のような契約 です。
それを競争もなく30年はお勧めできません。
事情があり、一括借り上げをするにしても、何社か不動産屋に見積を取った方がいいです。
その中で一番好条件の不動産屋と契約を結べば良いのです。家賃も下がりずらいと思います。
また、 新築時は最高に高く貸せる機会 です。

それを借り上げにすると、その旨みを得られません。
一時期でも 千円でも二千円でも高く貸せればローン返済に大きく貢献 出来ます。
併用住宅と言う事なら賃貸募集だけ不動産屋に任せ、賃貸管理はご自分でやられてはいかがでしょうか？
10％の管理費って、年間でいくと結構な額です。その分、住宅ローンを早く返したほうがいいと思います。
金利を考えるとその 繰り上げ返済は1.5から2倍の価値 があります。

また、伴場も1戸だけ貸してます。するとこんないい事もありました。
所長のブログ：大家の喜び、幸せのお裾分け。
http://plaza.rakuten.co.jp/colpisos/diary/201105070000/
毎月、家賃を持ってきてもらってます。
毎月、顔を合わせれば信頼関係もできます。
少し家賃が遅れる時もありますが、トータルとして滞納はありません。有難いことです。

10年以上経つと修理代や家賃下落のリスクも出てきます。
それに備えるには、下記事項を踏まえたほうが賢明だと思います。

20年後も競争力のある賃貸住宅
「賃貸住宅事業のコスト高はリスク」
多額の費用を掛け大手で造っても横並びの建物ならコストが掛った分、事業としたら失敗のリスクが増える。透明な競争でコストを抑えた分、差別化し20年後も競争力を維持する。コストとリスクを管理すれば、資産が子孫に受け継がれ、納税し結果、社会貢献も出来る。
https://www.facebook.com/media/set/?set=a.729173993882615.1073741834.184561411677212&type=3

融資の審査もOKと言う事は事業として成立してます。
立てた建築予算の中でより良い建物を建て
少しでも高く貸し、経費を下げる努力をお勧めします。