2010年11月の記事
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ついにタバコがあと一箱。禁煙できるか。
ついにタバコがあと一箱になりました。 値上がり前に買っていたのとハワイに行ったときに成田で買った分全部で8カートンぐらいでしょうか。 あっという間になくなりました。ちょうどいい機会なのでやめたいのですが、仕事の息抜きが無くなってしまうのはつらいですね。 でも不動産投資やってる人って吸わない人が多いです。健康にも悪いし、年間２０万位の出費だし、冷静に考えれば止めるべきですね。とりあえず頑張ろう。 お会いした時に吸っていたら意志の弱い奴だと思ってください。 よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2010.11.30
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東中野管理会社さん、いいですね
東中野2号の新しい入居者さんの契約書・連帯保証人承諾書及びに連帯保証人の方の印鑑証明が管理会社さんから送られてきました。頼んだわけではないのですが、ちょっとびっくりするくらいキチンとしてますね。 不動産関連の業者さんはどうしてもいい加減なイメージなんですけど、ここはしっかりしてます。客付けも思いの外強いし、良い管理会社さんに当たりました。 東京・神奈川で幅広くやっていますので、希望があればご紹介します。 千川PJの方は近いうちにボーリング調査に入ります。 調査費用は設計料に含まれているので建築家の方にお任せです。 なんとか地盤改良費（杭工事）が200万程度で収まればいいのですが。水道の方は、水圧調査の結果はまだですが、水道局の方の話によるとこのあたりは水圧が強いので問題無いとのこと。 ほぼ直圧直結でいけそうです。 あとは引込管の交換にどのくらいの費用がかかるかが問題です。 この辺は詳しい父親が増圧ポンプよりも引込管の交換の方が絶対にいいといっているので、素直に従おうと思います。 よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2010.11.29
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第３回新築不動産投資勉強会に行きます
今日はこれから池袋で開かれる第３回新築不動産投資勉強会に参加します。なんで始まりこんな早い時間なんだろ。参加される皆さま、宜しくお願いいたします！ よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2010.11.27
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土地決済完了
本日は千川の土地の決済でした。 僕は仕事でいけませんでしたが、Rバンクさんのおかげで何の問題もなく終了したようです。見つけてから、途中、現金客で満額買付が入ったり（なんでボツったのか不思議です）、融資がうまくいかなかったりで結構ひやひやでしたが、約3カ月かけて決済になりました。もう、今日から金利が発生し始めたので後はいかに早くプランを固め、建築確認をとり、完成させるかが勝負です。 出来れば来年9月末までに完成させたいです。 遅くても10月中旬にはなんとかしたい。東中野は着工から約4カ月で完成しましたので、金利負担も許容範囲でしたが、今回は長い（着工から7カ月程度）ので大変です。 RCの厳しいところですね。 鉄骨なら上棟まではあっというまです。今日は父親が豊島区の水道局へ水道管の調査に行ってくれました。 前面道路には十分の太さ（75ｍｍ？）が通っているので、所有地への引き込み管を替えればなんとかなるだろうとのこと。 水圧調査の依頼を出すと言ってました。 身内に詳しい人間がいると助かります。 よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2010.11.26
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2010年度 入居率
ちょっと早いのですが、札幌1号の空室が12月から埋まることになったので入居率を計算してみました。札幌： 満室時 12室×12カ月=144ヶ月 空室期間 1室×3カ月=3カ月 入居率 （144-3）/144＝97.9％東中野： 満室時 8室×12カ月＝96か月 サブリースなので空室期間は0で入居率100％TOTAL： （141＋96）/（144＋96）＝98.75％あってるのかな？違っていたら教えてください。今年は札幌が奇跡的に退去が少なかったので入居率が良かったです。 それでも広告料を全部で4カ月（二部屋分）払っているのでそれも空室にカウントすると95％に下がります。それにしても札幌は大健闘の1年でした。来年もこの調子で行って欲しいです。そんなに甘くはないでしょうけど。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2010.11.25
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昨日はフルコース
久ぶりに休日に朝から起きて行動しました。12時前に南青山のサンワ・カンパニーのショールームに到着。 さすがにいい場所にありますね。 でも周りのビル、結構空いています。 この辺は家賃も高いので不景気の影響をもろに受けている感じです。 ショールームは思ったよりも小さかったですが、洗面台、キッチン、タイル等を選ぶには良いです。 さすがにオシャレな感じです。 特に入口の漆喰の感じとモルタルの床の感じがいいです。駐車場の無料券（2時間まで）、購入時に使える3％の割引券ももらえてお得です。その後、建築家Iさんの事務所で打合せ、2時間ほどあっという間に経っていました。 豊島区役所は結構うるさいらしく、最初のPlanとだいぶ変わってきましたが、8割がた決まってきました。 後は自宅部分をもう少し詰めます。最終的には全戸にバルコニーをつけるプランで決まりそうです。 （避難経路の関係です）外観的には、メリハリがついていいのですが、その分、有効面積が減るので家賃は減りそうです。（バルコニーは形状によっては法定延床面積に入れなくてもいいのですが、土地の大きさからもうめいっぱいの状況です。）その後は港北のIKEAに行って家具の調査。 50円のソフトクリームを食べて終了です。一日、フルに動きましたが、不動産に関することは楽しいのです。 仕事とは疲れ方が違います。 よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2010.11.24
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早起きしてサンワカンパニーのショールームに行くぞ
午後三時から建築家さんと打合せのため、早起き出来ればその前に青山のサンワカンパニーのショールームに行こうと思います。サンワカンパニーて結構リーズナブルな物もあってお勧めです。 今回依頼した建築家さんもサンワカンパニーのアーキナビで見つけました。今回は特にキッチン、洗面関係を見てこようと思います。 よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2010.11.22
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高校同期会
横浜駅近くのホテルで行われた高校の同期会に参加してきました。卒業してから早ウン十年、初めての同期会です。200名近くが集まりましたが、結構わからないものですね。 名札を見ても全く思い出せない。 特に女性はわからないです。 料理を食べる暇もなく、昔話に花が咲きました。 たまにはこういうのいいですね。参加して良かったです。 幹事さん、お疲れさまでした。もっと髪の薄い奴が多いかとおもいましたが、みんな割とふさふさしてました。（笑）
2010.11.20
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特例直圧給水方式
1・2棟目では4階建ですが、直圧直結給水方式を採用できました。今回の千川PJは水道管の口径が小さいらしいので微妙ですが、出来れば直圧直結給水を採用したいと思います。今どき貯水槽の設置はあり得ないと思いますが、増圧ポンプも出来れば使いたくないですね。エレベーター、貯水槽、浄化槽、増圧ポンプ等は金食い虫で後々の経営に響きそうでうす。（大規模物件は別です）築10年の自宅マンションも貯水槽から直結方式に替えようとしています。一時的にお金はかかりますが、長い目で見ればお得になるようです。 加えて貯水槽からの水は怖くてそのまま飲む気がしません。 みなさんも中古物件を買うときはご注意ください。 よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2010.11.20
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金消契約完了！長すぎです
きょうは会社帰りにY銀行で金消契約を済ませてきました。今までで最長の約3時間。疲れました。何回やっても疲れますね。 建物に関する打合せだったら、3時間なんでどうってことないんですが。とりあえず、これでよっぽどのことが無い限り、融資が実行されます。 一安心です。融資特約は1か月前に外れてるので、内心ひやひやでした。26日の決済時は、本人がいなくてもよいとのことで、今回のPJのコーディネーターに全てお任せです。 こんなのありなんですね。 昨日は設計士の方が、現地で調査を行い、道路より最高で50センチくらい高いことが判明。 高さ10メートル以内にするために50センチ程度下に埋める予定でしたが、道路から見ればそんなに潜らせなくてもよさそうな感じです。その程度なら排水ポンプはいらないでしょう。 土地の平均の高さが出ないと分かりませんが、いい傾向です。来週は設計士さんとの打合せです。 こちらは楽しみです。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2010.11.18
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自宅そばのタワーマンション
自宅のそばにタワーマンションが完成したのですが、夜になっても電気がまばらにしか点いていません。 どうするんだろ。一度、モデルルームを見に行ったのですが、値段の高さと設備のしょぼさにびっくりしました。 確かに場所は悪くない。 JRと京浜急行の駅からどちらも1分。駅につながっている感じです。 東京駅まで30分弱。でも所詮、横浜市です。60平米台で5000万台後半だったような気がします。タワーマンションなのに外廊下、トイレはタンクあり、IHでなくてガスなのは別に悪くないですが、何とガラストップではない。 おまけに各階にゴミステーションがない。 感覚では相場より1000万以上高い感じです。 業界でも高くて有名らしいです。何やら土地をえらい高い値段で入札したとのこと。やっちゃったて言う感じですね。人ごとながら心配です。賃貸でも分譲でも価格の妥当性は重要ですね。自分も気をつけないと。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2010.11.17
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賃貸部分キッチンはやっぱり1500mm
皆さんからの意見を参考にキッチンは1500mmで行こうと思います。ほぼ全員が1500mmで充分という意見で一致しました。出来ればサンワカンパニーのプレーンKエレの1500mmをつけたいです。色はもちろん白。後の悩みは＊バルコニーをつけるかどうか？ 1階だけは道路に近いので付けるべきだと思いますが、上階は必要か？ 下から上まで同じ形の方が綺麗だと思いますが、部屋の面積が広い方が家賃は取れそうです。＊共用階段の幅は850mm（有効幅）でいいのか？個人的にはエレベーターが無いので1000mmぐらい欲しいです。（その分、住居面積が減りますが自分の引っ越しも考えています）＊クローゼットは必要か？（自分的には付けた方がいいと思うのですが、建築家は付けたがらない傾向にあると思います）ご意見を頂ければ嬉しいです。 よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2010.11.16
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融資必要書類
今週木曜日に金消契約の予定ですが、今回は要求されている書類が異常に多いです。一棟目のSMBC、2棟目のY銀行ともこれほど要求されたことはないです。なんで印鑑証明と住民票が4部も必要なの？ 納税証明書のその１、その２、その３の２なんて今まで言われたこと無かった気がします。固定資産税なんて口座引き落としなんだから、通帳見ればわかるじゃん。 融通きかないね。 自宅（供坦）の建物配置図、平面図なんでマンションだからもらってないつうの。（多分）金利も高いし、ペナルティのなくなる5年後には絶対に借換えしちゃうからね。 とはいっても今はここからしか借りられないから仕方ないですね。 よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2010.11.15
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札幌1号 照明設置写真
先日申し込みが入った空室に設置した照明の写真です。鉄平ちゃんが撮って送ってくれました。（感謝・感謝です） 前回よりケチったせいか、多少時間がかかりましたが、一定の効果はありそうです。ちなみに前回・今回とも申し込み者は女性です。 是非お試しください。 よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2010.11.14
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札幌も満室復活か？？
昨日書いた札幌1号ですが、管理会社の担当者に様子を聞くために電話をすると、何と申し込みが入ったとのこと。 家賃発生は12月1日から。 まだ審査はこれからなので安心はできませんけど。とりあえず、良かった。 でも家賃は3000円ダウンです。 最高で3000円までは覚悟していたので仕方がないですが、3階南側の部屋での3000円ダウンは痛いです。 他の部屋とのバランスが崩れました。駐車場も必要なさそうなので、しめて13000円の収入減です。決まらないよりはましですけど。千川の新築3棟目PJはまだプランの思案中です。 設計士さんは180センチのキッチンを書いてきたのですが、150センチでもいいのではと思い検討中です。 28平米から30平米の１Kで180センチのキッチンは、スペース的にもったいない気がするのすが、どうでしょう？ それからバルコニーってどうなんですかね。 太陽光が入りにくくなるきがするし、メンテナンスも大変だし、その分居住スペースが広い方がいいような気がします。 ご意見をお聞かせいただければ嬉しいです。 よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2010.11.11
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東中野2号満室復活
東中野2号が満室復活です。10月末に空いた家賃99000円（管理費4000円別）の１Kが11月14日から入居になりました。さすがに築1年でこの家賃では厳しいかと思っていましたが、思いの外あっさり埋まりました。 敷金は1カ月ですが、礼金は2カ月とっています。 新築時と全く同じ条件で決まりました。 14日しか空室期間がないので、サブリースを受けている管理会社さんにとっては逆に多少のプラスになったようです。（僕には全く関係ありません。クリーニング代だけマイナスです。とほほ）対照的に札幌1号の空室ですが、敷・礼なしの広告費2か月でもまだ決まりません。9月末に空いてから既に40日です。 そろそろ、この管理会社さんも限界かな。 最近レスポンスも悪いし。 土日が休みの管理会社さんではちょっと無理があるかもしれませんね。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2010.11.10
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- 家を建てたい！
- バネの劣化や吊りヒモ切れが原因です
- (2026-05-12 18:56:08)
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- (2026-05-12 17:08:01)
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