2013年02月の記事
全11件 (11件中 1-11件目)
1
-
新建築 集合住宅特集
昔に比べると不動産投資関係の本を買う頻度もだいぶ減ってきました。 特にHow to 本はほとんど買いません。 税金関係の本と建築関係の本はたまに買いますけど。必ず買うのは新建築の集合住宅特集ですね。 イメージを高めるのにもってこいです。 掲載物件の内部、外部の仕上げ、使用設備等詳しく載っているのも参考になります。意外と参考になるのが、施工会社情報です。 建築家の物件はちょっと特殊なので、そういった物件をよく施工している建築会社を選んだほうがスムーズに事が運ぶと思います。 慣れているだけに値段的にもリーズナブルなことが多い気がします。千川3号の施工会社も常連でした。 なくなっちゃいましたけど。爆早く次に行きたいですね。 モチベーションも上がります。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2013.02.28
コメント(0)
-
不動産取得税 勘違いしてました
先日書いた不動産取得税に関して都税事務所に確認してみました。 自宅部分の1200万が控除されているのかと・・・そこで自分の勘違いが判明しました。 一戸に着き1200万の控除は最大額であって、評価額までしか控除されないらしいです。 今回の自宅部分評価額は830万程度なのでその額が控除されているとのことです。確かに東京都主税局のHPにはきちんと書いてあります。〔控除額〕 1,200万円*（価格が1,200万円未満である場合はその額） 僕が今まで見ていたのは茨城県のHPでした。（グーグルの一番上にでてくるので）Ｑ８ 新築した住宅について、不動産取得税の軽減はありますか？Ａ８ 延べ床面積が50平米以上240平米以下である住宅（住宅用附属屋を含む。）を新築した場合には、一戸につき1,200万円(注)が価格から控除されます。 賃貸用のアパート・マンション（居住用の附属屋を含む。）を新築した場合には、一区画当たりの延べ床面積が40平米以上240平米以下である場合に、一区画につき1,200万円(注)が価格から控除されます。（注）長期優良住宅の普及の促進に関する法律の施行の日（平成２１年６月４日）から平成２６年３月３１日までに取得された認定長期優良住宅は1,300万円［計算式］ （ 住宅の価格 － 1,200万円 ） × ３％ ＝ 税額 ※ 新築した住宅の価格から控除される額を引いた後の額がマイナスとなる場合、その家屋につい て不動産取得税はかかりません。また、納税通知書も送付されません。 ※ 「不動産取得税」は新築した時の価格を基に、「固定資産税」は新築した翌年１月１日現在の 価格を基に課税されますので、税額を計算する際の基礎となる課税標準額は同じ額になりません。 ※ 価格について（Ｑ２参照）これを見ると一戸に付、1200万円固定額が控除できるとおもってしまいますね。あるいは都道府県によってルールが違うのか・・・まぁ、いずれにせよ、東京なので東京のルールに従うということで納得しました。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2013.02.27
コメント(2)
-
3月適用金利判明
そろそろ3月適用の金利が出るころだと思い、東中野2号で融資を受けている地銀さんに電話をしてみました。 丁度、決まったところらしく、2月と変わらず3年、5年とも1.6％台でした。 現在の2.4％からは大分下がりますが、1.5％程度は提示してほしかったです。返済額でいうと月に5,000円程度の差なのでたいしたことはないのですが・・・イマイチ新しい担当者にはやる気が感じられません。しょぼい顧客なのは十分に承知していますが、投信、定期等で協力しているし、2000万以上の資金を預けているのでもう少しやる気を見せてくれてもいいんじゃない。 ふりだけでもいいんです。笑 とりあえず、来週までに最終の提示を出してほしいとお願いしました。対応次第では本当に借換えのアクションを起こさなければいけないかもしれません。 損得ではなく気分の問題です。 前の担当者であれば、同じ数字であっても納得していたと思いますけどね。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2013.02.26
コメント(2)
-
買付はや！
日曜日にネットでちょっと気になる物件（土曜日に掲載）を発見。 千川駅徒歩5分で土地が50坪弱。 上物は丁度減価償却が終わった程度の木造アパート。 でも土地50坪弱で価格は6000万弱。 用途地域が近隣商業（80/300）と第一種住居（60/200）が混ざっていて割合は不明。 間口も広い。残念なのは前面道路が4メートルの私道というところぐらいですかね。 さっそく問い合わせるとすでに買付が入っていました。 割安だと思う物件は早いですね。 近くなので一応見に行きましたが、思ったよりも駅から近いです。 5分もかからないかもしれません。 建物もまだ十分使えそうなので、あと10年くらい持たして建て替えるにはいいかな。 用途地域の割合次第ですが、200％以上食えればばおもしろいです。ただ、築古なのである程度現金を入れないと難しそうです。 融資期間も長くはとれなそうだし、満室10％なのでキャッシュフローも期待できない。 買付を入れた人はやはり建て替え狙いかもしれません。 よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2013.02.25
コメント(0)
-
あまり南向きにこだわらなくても・・・
結構よく見るのが、ベランダ/窓が隣地向きで、ぴったり隣地の建物とくっついている物件。 手を伸ばせば隣の建物を触れそうです。 これでは暗いし圧迫感があって埋めるのに苦労するでしょう。 売却時も同様です。なんでそんな向きに窓をとるのか不思議ですね。 多分、建てた時は隣地の建物は、そんなにくっついてなかったんでしょうね。 よく隣が駐車場なので陽当り抜群とか書いてある売り土地の広告がありますが、逆に要注意ですね。 駐車場とか古家の場合はいつ建築が始まってもおかしくないです。 将来的には容積率いっぱいに建物が建つことを想定しておかないと・・・。 民法上は境界から５０センチ離せば建てられるはず。 それさえも形骸化していると聞きます。確かに南側に窓が大きく取れれば陽当たりもよく最高ですが、隣地建物と近づき過ぎては意味ないです。 南向きの窓に拘らず将来に渡ってある程度の開放感が確保できる道路側に窓をとったほうが無難だと思います。 たとえ北道路であっても開放感があればそんなに暗く感じません。 少なくても隣にぴったりくっついた南側の窓よりはいいと思います。南道路に面して間口の広い土地なら最高ですけどね。 高いしアパート・マンション向けではありませんね。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2013.02.21
コメント(4)
-
ついに来たか、不動産取得税
ついに来てしまいました。 千川3号の不動産所得税のお知らせ。 去年の1月末竣工ですから、タイミング的には十分遅い方ですけどね。去年の夏に税務署の方が調査に見えた時に、「来年の支払いにしますか？」と聞かれたので「そんなことできるんですか」と聞くと、問題ないと言われたので今年の支払いにしていたのでした。 去年はローンの早期返済違約金等もあったので費用の分散です。しかし、ほんと不動産取得税は痛いです。 課税標準額が約2400万。 その3％で約70万強の税額です。 自宅部分は50平米を超えているので1200万が控除できるはずです。 ということは全てが１Kの賃貸だったとすると課税標準額は2400万プラス1200万。 建物だけで税額は100万超えです。 ほんとに1200万控除されているのかな？ 確認の必要がありそうです。不動産取得税を避けるためには賃貸部分の面積を１戸あたり４０平米以上（共用部分の面積も含めることができるので実際は38平米前後でしょうか）にすればいいわけですが、利回りを考えるとなかなか難しいところです。 よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2013.02.20
コメント(4)
-
アパートローンで賃貸併用住宅もありかも
以前に賃貸併用住宅はあまりお勧めしないと書きました。 その考えが変わった訳ではないですが、どうしても自宅が所有したい人には、アパートローンを使って賃貸併用住宅を建てるのも一考の価値があると思います。 もちろん、住宅ローンはおりやすいし、金利も安いです。 たぶん、今なら１％を切る水準でしょう。 ただ、住宅ローンを使うためには自宅部分の面積が50％以上ないといけません。 銀行によっては1/3以上でよいところもありますが、そういうところは金利が高いので住宅ローンの意味がありません。経験済みです。笑仮に自宅部分を66平米とすると、賃貸部分はせいぜい3戸（22平米×3戸）でしょう。場所にもよりますが、それほど手残りはないでしょうね。大きさは合計で132平米。 この規模だとRCは難しいです。（割高になります） 木造か軽鉄が現実的ですね。 自分が共同で住むのに木造というのは、あまり想像できません。 音の問題もあるし、火災も怖いです。視点を変えてアパートローンを使えば、賃貸部分はいくらでも増やせます。（借入可能金額次第ですが） 自宅部分を同様に66平米、賃貸部分を9個（22平米×9個）と仮定すると合計で264平米。 何とかギリギリRCでも行けそうな大きさです。 もちろんRCでも音の問題は皆無ではありませんが、木造と比べれば点と地の差です。 家賃も木造よりは高くなりますし、賃貸部分の割合が増しますので手残りも増えますね。 借入が大きくなるのでリスクも当然増えますが・・・笑アパートローンを低金利で引っ張ってこられて、どうしても自宅を購入したいという人にはお勧めします。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2013.02.19
コメント(0)
-
天井の低さは意外と気にならない
千川３号も東中野２号もいずれも１０メートルに４層を入れてます。 近隣商業ですが日影規制をかわすための手段です。 当然、天井高は低くならざるおえません。 一般的な住宅は2,400ミリが標準らしいですが、千川3号、東中野2号は2,320～2,330程度です。 作る前は結構気になったのですが、できてしまえばまったく気にならないです。 2,300でも大丈夫だと思います。 一部屋当たりの面積はせいぜい25平米から30平米。 このくらいの大きさならば問題ないと思われます。 これが学校の教室とか体育館とかだと、めちゃくちゃ圧迫感があるんでしょうけど。冷暖房の効率もいいですしね。 どこかの建築家が故意に天井を低くするというのを見たことがあります。 その狙いは覚えていませんけど。笑でもその分、共用部の面積はゆとりを持たせています。 共有階段が狭いとか、急だというのは耐えられません。 エレベーターもなしなので、引っ越しも大変ですからね。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2013.02.16
コメント(6)
-
金利交渉開始
先週、東中野２号の融資を受けている大手地銀さんから固定利率適用期間満了のお知らせが届きました。３月末に３年の固定期間が終了します。 現在の利率が2.4％。 ３年前はまぁまぁかと思いましたが、今の水準で考えるとめちゃ高いです。さっそく電話で問い合わせてみました。 当然、まだ３月適用の金利はでていませんが、今月金利が上がらなければ、５年固定団信込で1.6～1.7％ぐらいは出そうな感じです。 う-ん、微妙ですね。 お世話になってるし、それほど変わらなければ借り換えるつもりはないですが、SMBCから借換を勧められていることを伝え、いいレートを出してくださいとお願いしました。 3月末なので銀行としても借換されるのは、避けたいところだと思います。 更新タイミングとしては、いいかもしれません。 1.5％くらいが出れば文句はないのですが・・・初めてアパートローンを借りたころ（5年半くらい前）に比べると金利が下がって楽になりました。 最初は３％近かったです。 家賃も下がっていますが、それ以上に金利が下がっています。 将来的には反対の動きもあり得るわけで、なるべくCashは残して対応できるようにしたいと思います。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2013.02.12
コメント(4)
-
うれしい事実が判明
2月1日からめでたく満室復活となった千川3号ですが、実は3組から申し込みが入っていたことが判明。 自信がつきますね。 一階の一番条件の悪い部屋なのに。 いずれもR－Storeさんなのお客さんなので、決まるまでは管理会社にも伝えなかったらしいです。 こちらにも選ばせて欲しかったような気もしますが、それは贅沢ですね。 男の館から脱却できたし、良しとしましょう。しかし、R-Storeさんすごいな。 他からは内見さえもあまりなかったのですが。 今後も期待しちゃいますよ。まぁ、設定家賃が安すぎるということかもしれませんけどね。 ぎりぎり高くして、決まるまでに時間がかかったり、短期間で出られるよりはいいです。 とりあえず10年程度は売るつもりもないですし。（利回りとか気にする必要はあまりないです）明日は、越川さんの「その建設費高いです！他には絶対に無い、究極の土地活用セミナー2013」に参加します。 懇親会も参加しますので宜しくお願いします。 いつも池袋近辺なので助かります。 引っ越して良かった。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2013.02.08
コメント(0)
-
また、退去か？
帰宅すると札幌の管理会社からの郵便物が・・・20日が家賃振込なのでその前後に送金明細が来ますが、それ以外の郵便といえば退去連絡です。 またか・・・封筒を開けると駐車場の解約連絡でした。初めての経験。 駐車場だけ解約ていうことは、車の売却？？？ 退去連絡よりはまだいいですけどね。 3月からの完全満室の夢崩れたり。 世の中甘くないですね。ただ、退去なら2月末がベストのタイミング。 3月に入ってからの退去連絡で3月末退去というのが最悪のパターン。 微妙です。 去年の再現だけは避けたいです。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2013.02.04
コメント(4)
全11件 (11件中 1-11件目)
1
-
-
- 「気になるあの商品」＆「お買得商品…
- 訳あり半額！神戸ワインマスタード3…
- (2026-05-07 08:00:05)
-
-
-
- 日記を短歌で綴ろう
- ▲▼世界卓球がおもしろい。強くなって…
- (2026-05-07 12:38:55)
-
-
-
- 家を建てたい！
- ハンドルが空回りして、閉まらない
- (2026-05-02 19:28:33)
-
