2013年11月の記事
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ヤバイです。 利益出過ぎだ。
今日はお昼に税理士さんと打ち合わせ。9月末までの資料で年末時点の予想数字を出してもらったのですが、今のままでは青色申告控除の65万を引いても350万も利益が出てしまいます。 となると所得税、住民税を合わせた税金は約140～150万になってしまう。今年は去年ゆうちょ銀行に払った違約金170万がなくなり、その代り不動産取得税の支払70万があったので差引100万程度の利益は覚悟していたのですが、350万とはまったく想定外でした。今年は札幌1号の入退去があまりなかったので広告費が減っている、去年7月、今年3月の固定金利の更新時に金利がかなり下がったのも大きな要因です。 繰入返済もいたかったですね。こんなに会計上の利益が出てるならソーラ－パネルでもつけて一括償却をすればよかったです。 今からでは年内につけるのは難しいだろうし、手はないですかね。次の物件は法人で買わないといけないことが明確になりました。 札幌1号の売却でも200万弱の税金を支払う必要があり、合計で350万。 痛すぎです。先日半分冗談で満室引渡しと書いたら、最後の１室と駐車場1台も11/16から埋まり、本当に満室で引渡しになりました。 今まで埋まらなかったのが嘘のようです。家賃半月分で広告費2か月は痛いですが、購入者の方は気持ちよく決済が迎えられると思います。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2013.11.18
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10月のキャッシュフロー
10月のキャッシュフローは以下の通りになりました。札幌1号 入金額 463,180ローン返済 -354,833手残り 108,347 東中野2号 入金額 604,524ロ-ン返済 -309,680電気料 -2,533CATV料金 -6,720手残り 285,591 千川3号 入金額 515,720ロ-ン返済 -310,260電気料 -1,769インターネット料金 -10,210水道料金 -2,877手残り 190,604 3棟合計 584,542今月は、固定資産税の支払もないのに低調な結果です。札幌1号で、一室分退去に伴う敷金の返却があったこと、一か月を通して空室が2室で、駐車場も3台空きなのが大きな要因です。 （それでもプラスなので救われていますが）札幌一号の売却まであと半月になりました。 僕のすぐ後に売りに出していた札幌裏大家の会の友達も売却が決まり、メンバー4人中3人が売却することになりました（一人はすでに売却済み）。 いずれも約6年前に買った新築のRC。 やはり新築RCだと売却しやすいですね。 会の名前は変えないといけないかもしれません。 爆よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2013.11.15
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融資の可能性について聞いてみました
東中野2号、千川3号に融資を受けているメインバンクの大手地銀さんに札幌1号売却を伝え、新規融資の可能性について聞いてみました。現在、結構本部が厳しいが、自己資金を2割程度入れてもらえれば支店としてはぜひ取り組みたいとのこと。 （土地から新築でもOK)まぁ、2割というのは想定通りですが、何の優遇もないのねという感じです。 ただ、手元資金を全部ぶち込めば1億5000万程度の物件は可能性があるとわかっただけで収穫でした。これで土地探しにも気合が入ります。 可能性がわからないと探していてもどうしても1歩引いてしまうところがありますから。イメージとしては土地5000万から6000万、上物1億から9000万という感じですね。 来年中に土地は見つけたいです。 設計、施工の時間を考えれば1年程度は最低かかりますから。 千川3号は大した規模でないのに土地契約から竣工まで1年半近くかかりました。1棟目は2007年完成 （2013年売却予定）2棟目は2009年完成3棟目は2012年完成４棟目は2015年完成目標 （爆） よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2013.11.01
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