2009年08月の記事
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恒例の家賃回収日です
今日は楽しみと不安がよぎる恒例の家賃回収であります。先月の１号、２号物件の問題児が今月はどうか！？はたまた違う問題児が発生するのか！？おそるおそる通帳確認・・・・すると・・・ほぼすべて入金心配していた問題児の方々も早々に入金確認が出来ました。しかも先月トイレのタンク修繕をやった分の費用も回収できて、ホッ安心した。まだ２人残っているが、毎月１日の人なので大丈夫だろう。最近は次のステップに移るために積極的に物件下見に行っている。エリアも少し広げて見るようにしている。競売にも積極的に入札している。なんとか今年中に１件ゲットしたい！焦らず、しかし積極的に進んで行きたい。周りの人にもいろいろ助けられて感謝している。今日はおいしいビールが飲めそう。。。
2009年08月31日
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奈良の畑 苦悩の日記 駐車場段差改修の巻
奈良の畑改修もようやく最後の工程。 駐車場入口の段差解消である。 十数年前に地元業者に駐車場を 作って貰ったらしいが、当時父親は 全くチェックをすることもなく、 業者に丸任せしたらしく、どんな工事を したのかすら「知らない」と父・・・。 少しがっかりしたが、素人目で見ても 圧地した地面に基礎も打たず直接橋桁となる 鉄板を敷いているだげの工事。 そら沈下していくわな。 さてさて愚痴はここまでにして、その沈下した 段差を改修。 やり方はいろいろなやんだが、「ある程度ブロックで 段差を上げて、その上にバラスを敷いて なだらかにする」という作戦。 ビフォー これにブロックを敷いて、バラスでならすと・・・ アフターって、なんか分かりにくいですね・・・。 とにかくこれで利用者の方に”当分は”不快感なく 駐車場利用して貰えると思います。 でも数年経ったら、また補修やろうな～（涙） 何とかして耕作希望者か一括で借りてくれる ような人を探すぞ！！！！ ではでは
2009年08月27日
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奈良の畑 苦悩の日記～耕運機編
前回の続きで、今日は耕運機である。 もちろんこれも初体験である。 耕運機はさすがに買うというわけには行かないので 畑の近くに住む親戚に借りての作業。 かなり年期が入っていたが、使用方法をとりあえず聞いて チャレンジ。 最初は意味が分からず、エンストになったり、いきなり暴走 しそうになってこかしたり散々だったが、半分くらいから慣れてきて、余分な力を入れずに出来るようになり、 終わるころには、手放しでもできるくらいになった。 人間、なんでもやったらできるものだなと本当に感じた。 ※なんと耕運機をかけている様子とかけた後の写真を とるのを忘れてしまいました。（汗） ということで耕運機をかけた後、また草が生えないように ブルーシートをかけてきました。 これで当分は大丈夫だろう！！ 貸し農園を探されている方、耕運機もかけて バッチリの状態ですので、是非どうぞ！！ それと今回は募集看板まわりの草を刈っただけですが、 もっとどこからでも見えるように、隣にあった木も カットしてみました。 ビフォー アフター これで看板もどこからでも見えるようになりました。 次回は駐車場入口の段差解消をしたいと思っています。 またその時はＵＰします。 それではまた。。。
2009年08月23日
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奈良の畑 苦悩の日記～草刈編
皆さんこんばんわ。またまた久しぶりの更新となりました。今日は以前から書いている”問題児の土地”の苦悩の日記を何回かに分けて更新して行きたいと思います。さて今日は「草刈編」です。草刈なんて都会っ子の僕には経験ありませ～ん（笑）って言いたいところですが、以前アルバイトで一度だけやったことがありましたので、まあなんとか行けるやろ～ということで・・・・・・・早速、草ボウボウになっている畑に工具を揃えてレッツラゴー！！用意したおＮＥＷのリョービ草刈機２４５００円ナリ～～～～イタイ どこからどこまでが草刈しないといけない場所かわかりません今回草刈した広さ約２０坪。平均、腰くらいまで伸びていた。 これが草刈後。努力の結晶！！ここまでで炎天下の中、約３時間経過。さあ続いては・・・車を止めているスペース。そう、ここは実は駐車スペースで、縦に２Ｐ可能姉妹になっています。ゆうやく本来の駐車場の姿が出てきました。この処理に約２時間。後は刈った草を物置スペースの裏まで何往復も・・・。Ｔシャツ３枚着替えて、ペットボトル１０本空けて、それでも死に掛けたから、チョコレートを食べたら麻薬のように生き返りました（チョコってすごいな！）そしてラストは・・・草まみれになっていた大事な看板たち これが・・・ 大事な看板が姿を表しました。あっ、そうそう。このブログを見て頂いている方で、貸し農園で野菜作りや土いじり、お子さんに自然を体験させてあげたいなど、ございました是非うちの貸し農園にどうぞ！！利益度外視の超低価格で貸しております。（貸し農園の場所及び条件）場所；奈良県大和郡山市杉町空き区画：現在２区画利用料金：１区画（約１０坪） 年／10,000円 ※２区画借りて頂いたら 年／１６，０００円水道料金：１区画／年／約２，０００円どうですか！メチャメチャ安いでしょう！！利益は本当に考えておりません！！固定資産税を払ったらトントンくらいです。なぜなら大阪在住の私が奈良県の管理は厳しい。そう、利益より草をはやさず利用してくれることが最優先だからです。さてもしご興味ある方がいらっしゃたら、このブログの「メッセージを送る」からでもいいですし、写真の看板にある大日本不動産まで直接連絡して頂いてもＯＫです。現場を確認することも可能です。次回はさらに綺麗にした写真を公開したいと思います。ではでは皆さん、おやすみなさい。
2009年08月20日
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農地からの転用～固定資産税、ニーズヒヤリング
先日から書いている農地転用について 管轄市役所の固定資産課？に、 転用した際の固定資産納税概算額を 聞いてみた。 現状の地目は”田”になっており、面積は 約210坪、固定資産税はほぼ”タダ”の状態である。 それが地目を変更すると下記の通りになる。 １、雑種地（駐車場や資材置き場など建物を建てない場合に使うようだ） 年額／15～6万 ２、宅地（何らかの建物を建てる場合）年額／25～6万円 ※ちなみに建物を建てる場合は、農地転用の 申請だけではなく、開発許可も必要で さらにハードルが上がるらしい。 さらに地元40年以上の不動産屋に 駐車場や資材置き場のニーズを ヒヤリング。 この不景気で大手企業がどんどん撤退している ようで、資材置き場はまず無理とのこと。 駐車場も大手企業の一括借り上げは 期待できないとのことで、近隣住民からの ニーズもほとんど期待できないとのこと。 かなり厳しい状態だ！！ ふ～どうするか。 このまま行けば固定資産税は掛からないが、 今回のような草刈はとてつなく大変である。 しかし無理に何かに造成しても、税金が 掛かるだけの金食い虫になる。 何かいい策はないものか！？ ある程度収益は上がって、手が掛からなくて 今の畑という現況から、あまり費用を掛けずに できること。 何かアイデアがあったらコメント下さい！！
2009年08月17日
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農地からの転用について役所に確認
昨日の続き。 今日は所有する農地転用について管轄の 農業委員会へ電話する。 とても詳しく教えて頂いた。 まず調整区域の中でも、農業振興地指定区域かどうかが とても重要で、もし振興地に指定されていると、転用するのに ハードルが高く、申請受付も１年に１～２回（都道府県による）なので、 タイミングをはずすと、最長２年くらい掛かるそうだ。 うちの土地は振興地には指定されていないということで とりあえずはホッとした。 これで転用はいつでもできる。 しかしここからが問題である。 転用する為には申請が必要だが、なぜ転用するのか 大義名分がいるそうだ。 例えば、転用の中でも建物を建築しない駐車場や資材置き場などが 一番簡単な申請となるのだが、駐車場や資材置き場を作る場合でも 「oo会社が借り上げをしてくれるから」とかOO自治会から 「路上駐車車両に困っていて、近くに駐車場を作って欲しいとか」 単純に事業としてやりたいだけでは審査が通らないとのこと。 ちなみに自宅（農家用自宅として）を建てる場合も、 自宅を建築する面積を除いて、１反【３００坪】の敷地が必要だそうで、 うちの場合はその時点で無理なので、自宅と言う理由付けで 建物を建築することもできない。 ではハードルが低いと言われている駐車場や資材置き場が 実際にその場所でニーズがあるのか？ また転用した後の固定資産税はどれくらいあがるのか？ など、長くなりそうなので次回に・・・ おやすみなさい。
2009年08月11日
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農地の転用
今日は皆さんに質問で～す。 現在、市街化調整区域に指定されている土地を所有しています。 地目は”田”です。 現在、どうすることも出来ず貸し農園をやっております。 しかし自宅から遠方なため、頻繁に通うことも出来ないので、 利益度外視で賃料を設定しているため本当に儲かりません！！ それでも今まで何とか満室（貸し農園やから万田って言うのかな？） だったので、時に問題はありませんでした。 しかし今年に入り２組が解約。 その２区画が悲惨な状態です。 そうです！雑草が伸びまくり！ うすうす心配はしていましたがまさかあんなに伸びているとは・・・。 今週中に灼熱の下、草刈を実施。 本日、リョービの草刈機を購入（２３４００円）でかい出費だ！ しかしこのままではマズイ。 というのも貸し農園を借りてくれている人たちは殆ど 高齢者の方達。今後のことを考えると解約が続く可能がある。 どんどん空きが出てきたら、私一人では到底対応できない。 そこで何とか利益をうませて、手が掛からない土地にするため、 現在の田から地目変更（田→宅地や雑種地へ）をしたい。 しかしかなりの問題があるそうだ。 調整区域の指定を受けている土地の 地目変更の方法について知っている方 知恵を貸して下さい。 ちなみに大空の下、草刈機でストレス発散をしたい方随時受け付けてます
2009年08月10日
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昨日のビジネスサテライトにて
賃貸事情に変化！！ という見出しでやってましたね。 内容は賃貸借契約の際に発生する敷金・礼金そして 大阪ではあまりありませんが、契約更新する際の更新料の ことについて放送されていました。 以前に大家が更新料を取ることについての裁判で、 大家が負けたことを取り上げていました。 さらに話題は敷金・礼金、そして各地域によって異なる 様々な業界ならではの慣習などが取り上げられていた。 いずれにせよ、これからの大家業は本当に厳しくなると思う。 昔のように大家が入居者を選び時代から、選ばれる時代に なっている。 今までの古い考えからの脱皮と新しい仕組み作り、そして何より 無理のない物件取得をして行かないと、これからの家賃低下や 空室リスクに対応できないのであろう。
2009年08月08日
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ブティックの勉強会
今日は嫁と二人でブティックの勉強会に行った。 と言ってもセミナーとかのたぐいではない。 ずばりテリーさんの奥様が経営されているブティックにお邪魔した。 お邪魔した理由は、今後自分の目標である複数の収入の柱 （不動産の資産・紙の資産・ビジネス運営）をを作っていく中で、 ３つ目の収入に当たるビジネス運営のきっかけとして 小さな店舗をしたいと考えているからである。 まだ店舗も決まっていないのだが、ブティックという業態にも 興味があり、以前からテリーさんに見学をお願いしており、 今日それが実現した。 今後もし店舗をするとしても、中心になるのはうちの嫁なので、 嫁の中で少しでも勉強になればという思いでお伺いさせて頂いた。 結果、テリーさんも奥様もとても気さくにいろいろと話してくださり うちの嫁もいろいろなお話しを聞けてとても喜んでおりました。 本当にありがとうございました。（奥様にもお伝え下さい！） これからも嫁さん同士？でも仲良くしてやって下さい！ しかし店舗作りがとても可愛かったです。 あまりコストを掛けていないとの事だが、とても清潔感のある店で 並べられている商品もとてもおしゃれで、うちの嫁も”かわいい”を 連発しておりました。 やはり服屋さんをやるには、商品選びの才能とコーディネート力が とても大事であることを再認識させられました。 これからも嫁共々よろしくお願いしま～～す！
2009年08月06日
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今日は自販機の現調
今日は＠ＴＡＫＡさんの物件の前に置く自販機に関して、 現地調査のためにお邪魔しました。 自販機の設置場所と考えられているマンションの入口には 水道（止水詮）があり、その上を跨ぐように自販機設置することになります。 もちろん石版などを敷いて、高さを上げて自販機設置後も 自販機の下から手を入れて使用出来るようにすることは可能です。 しかし今回のケースの場合、止水詮が自販機を設置した場合の ちょうど足場にあたり、高さを上げるために用いる石版の下敷きに なってしまいそうな位置にあることが判明。 なんとかその問題をクリアできる方法がないか私の業者にも 相談することになりましたが、それよりも今日書きたかったのは 自販機業者に自分の物件に自販機を設置した時のリベートを 算出させる為に必ず業者に現地調査をさせることになるのですが、 そのタイミングが結構大事なんですよ。 今回のＴＡＫＡさんの物件で言うと、マンションの１階はテナント様の入居が 決まっており、その営業が９月からとのこと。 もうお分かりですよね！ そうです。 せっかくテナントの入居が決まっているので、それを業者にアピールしない手は ありません。 ですから、急がないのであれば、その物件に少しでも人の流れが ある時（又はあること）に現地調査に行って貰うのが得策です。 ということで、今回のＴＡＫＡさんの物件に関しては９月以降に もう一度業者による現地調査をさせて頂くことになりそうです！ ＠ＴＡＫＡさん、負けないリベート条件出せるように頑張りますので 期待してて下さい！！ （自宅のコカコーラも変えちゃいましょうね）笑 皆さんも自販機設置をお考えであればご相談下さいね。
2009年08月04日
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１号アパートの問題児
２日前に発生した１号アパートの問題児 本日無事に回収致しました！！ あ～良かった。 経過は以下の通り。 ２日前に手書きでメモをドアに挟んで帰った。 本日、朝９時に電話＆訪問したが、電話は圏外、 訪問は空振り。 しかし、２日前に挟んだメモがない！！！ ということは家には出入りしている！ もしや飛んだ？と思っていたので、とりあえず・・・フ～～～。 そしてもう１度メモを挟んだ。 内容はこんな感じ。 ８月３日現在、家賃入金確認できておりません！！ 今から区役所へ相談に行きます。 このまま入金又は連絡がない場合は 保護費をストップして貰います！ すぐに連絡下さい。 てな感じ。もちろん携帯番号を書いて。 すると・・・ 見慣れない携帯番号から着信あり！！ 出てみると問題児だった。 話を聞くと、私の口座へ自動引落しの手続きをしており、引落し元の口座へは 家賃を入金していたが、自動引落しのタイミングが合わなかったのか、 引落しされ無かったと言う。 本当かな？と思ってると、通帳を見せてきた。確かに７月３０日に入金してあった。 これをみて少し安心した。 そして冷静な顔をしながらこう言った。 じゃ～明日に必ず入金して下さい。（ちょっと強い口調で） それと来月からは毎月２９日までに自分の口座へ入金すること。（冷静に） そうすれば今回みたいな事はないからね。。。（快心の笑顔で） これで今月も無事に全回収出来ました！ ありがたや～～～。
2009年08月03日
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家賃回収その３＆水漏れ
昨日書いた２号の問題児は、今日の朝一（８時）に突撃したおけげ？で回収し解決したが、もう１件出てきた。それは１号アパートの問題児である。入居者は生活保護の単身女性であるが、家族間トラブルなどであまり家に戻っておらず、いろいろとややこしい属性であったことは事実である。しかしながら家賃は少し遅れたりしながらのこちらから連絡を入れるとすぐに入金して貰っていたので、あまり気にしていなかった。しかし今回はちと違う。携帯にいくら電話しても繋がらない！（電源を切っている）以前聞いていた息子の携帯に発信。（現在使われておりません）ん？なんかイヤな予感がする！この入居者、生活保護なのだから本来家賃は必ず大家に支払う義務がある。そういった不正を家主から役所に届けると保護が打ち切りになる可能性もあり、入居者にとって滞納はプラス面がないはずである。しかし、以前も一度生活保護者に飛ばれたことがる。とても感じが良い人だった。とぶなんで考えられなかった。しかしどこかで倒れた形跡もなく、どうやら飛ばれたようだった。なんか今回も嫌な予感がする。ん～～～～考えても仕方がない。とりあえず月曜日に役所に相談に行こう！ちなみに水漏れは全く大したことなく、パッキンがちびっていただけで、交換してすぐに終了！来週からまた頑張ろう！！
2009年08月01日
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家賃回収その２
昨日書いた２号アパートの問題児に今日、朝一で再度訪問。００さ～んと大きな声で呼ぶと、ムクッと起きてきた。家賃の回収に来たと伝えると、以外にもすぐに００万円やったな？といい財布から出してきた。昨日からこの短い時間でどうやってお金を用意したのか？とても心配ですが・・・。その後、再度ゴミの話をして、「これが最後の警告！！」きっちりできひんかったら「出て行ってもらわなアカン」と言ってきました。正直、本音はこのまま居て欲しい。だってリフォーム代も嵩むし・・・。このエリアは一度空くと客付けも非常に厳しいので。しかし家賃さえ貰えたらそれで良いのか？ってこともない。やっぱり何らかの努力をして正常化を図らねば・・・今日の話でどれくらい変化が出るか？それを見ながら手段を考えねば！！【家賃回収の鉄則】滞納者には即対応！即行動！そして思いやりのある正常化を導いてやる！これに尽きます！
2009年08月01日
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