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買付を入れてる物件の連絡
あ～あ、 買付を入れてる物件の連絡が一向にこない。 連絡がないのは、やはり悪い証拠なのか？ 今回の物件も、僕側の業者（Ｆ屋）は元付けではない。 やっぱり元付け物件じゃないと進みにくいものなのか？ それにしても、なるならない別にしても返事が遅すぎる。 営業マンにまだ？ってつついても、先方の業者に 連絡がなかなか取れなくてって言ってくる。 それって相手にされてないんちゃうん？ そんなんでいいのか！（Ｆ屋） ちゅうか、細かな物件やからＦ屋の営業マンのやる気がないのか？ そんなこんなを考えながらふと思った。 一層のこと、Ｆ屋を飛ばして、元付けの業者へ直撃したらどうやねん！？ とか考えてみたけど・・・ それってやっぱり重大なルール違反？？？ う～～～～ん 悩む。
2010年03月11日
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家賃滞納？
こないだ満室になったと喜んでると、今度は滞納・・・（フ～ まあ、いろいろありますね。 今回の滞納者は1号物件のおばちゃん。 実は今回が2回目です。普通なら「しっかりしろ～」って とこなんですが、なぜかこのおばちゃんは憎めなく、 今回も理由を聞いて、ホントか嘘か分からんかったけど、 信じて待つことにしました。 今回の内容はこんな感じ。家賃の一部を3月5日まで待ってほしい。 金額は12000円。この日までには必ずお金が入るから・・・とのこと。 しかも生活に回せるお金がないので、少しでも良いから貸して欲しいと・・・。 普通ではありえないことですが、なぜがこのおばちゃんには5000円 貸すことにしました。合計17000円となり5日を迎えました。 何回電話しても繋がらず・・・。一瞬やられた！！とも思ったが、 あのおばちゃんなら・・・という思いと交差した。 次の日も次の日も電話を掛けたが繋がらず・・・ お金のことよりも裏切られた感でとても悲しかった。 なんとも言えない気持ち。 ちょっとあきらめと、まだ、「あのあばちゃんなら不義理することはない」と 信じたい気持が残ってる感じだった。 そして今日、あのおばちゃんが17000円持ってきてくれた（らしい） 正確にはうちの嫁が受取ったので・・・ でも何回も何回も誤っていたようで、この話を聞いて とてもうれしかった。 なんとも言えない、お金の問題などじゃなく、自分が信じた人間が ちゃんと筋を通してくれたこと、ほんとうれしかった。 物件を管理してると、ほんといろんな人間模様に遭遇する。 そして瞬時にいろんな判断が迫られる。 すべての責任は自分である。 とても楽しく、身が引き締まる思いですね。 これからも入居者さんと近い大家でありたいなと思う。
2010年03月10日
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リーマン付き合いのマージャン
最近、更新率が高いトーマスです。 昨日、リーマン上司と恒例のマージャンの日でした。 毎月１～２回くらい実施してるのですが、 意外と結構勝手おりまして、ささやかな臨時収入の 助けとなっているのですが、今回はやられました（涙 しかし最近の若い子は（僕もまだ若いつもりですが・・・） マージャンをする子が少なくなりました。 結構、上司とのコミュニケーションをとるのに最適な 手段だし、マージャンそのものも面白いしね。 ただ最近はやる子が少なくて、なかなかメンツが集まらない みたいです。 大げさかも知れませんが、今みたいなネット社会で なんでもＰＣで済ませてしまう世の中だからこそ、 マージャンのような泥臭い人の繋がりを持てる手段も 大事なように思えますね。
2010年03月05日
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買付通ってくれ！！
前から今年は購入の年にしたい！ と、言ってる通り今年になって何本か買付を入れてますが ことごとく玉砕中でございます（笑 ちなみに買付内容は以下の通り。 400万テラス→200万 ×380万テラス→280万 ×400万テラス→150万 × そして今、入れてるのが 200万テラス→100万 × →130万→× →150万 ？？？ 3度目の正直で現在、返答まちです。 売主様、どうかお売り下さい（笑 さて、他にも競売にもダメ元感覚でトライしており、 こちらの方も追々書いて行きたいと思います。
2010年03月04日
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ねずみが出た～～～～～
昨日、入居者のおばちゃんから何度も電話が入っていたが、 リーマンでの研修中だったので、電話に出れなっかたが 休憩時間に折り返してみると、息を切らせて「ねずみが出た～～～」 大家さん助けて～～～ってな状態でした。 とりあえず落ち着かせて話を聞いてみると、こないだから 糞や食べ残しなど、ねずみらしい現場状況があったらしいが あまり気にしておらず、とうとうねずみと遭遇したようで 腰を抜かして驚き、ビビってしまったようだった。 ただ自分は研修で出張だったため、すぐに駆けつけることが 出来ないので、とりあえずねずみ取りを購入してもらって 対応して貰うように話をし、週末に伺うようになった。 不動産の自主管理をしてると本当にいろんなことが起こり、 経験できる。今までは入居者から電話がなる度に、ビビっていたが 最近は「また何があったんや～～」なんて気持ちでいれる 自分がいる。今年はなんとか物件購入の年にしたいので 今、買い付けるため忙しくしてますが、今後、物件を増やしても 限界まで自主管理を心掛けたいと思います。 そして入居者さんと顔が見える不動産経営をしたいと思う。
2010年03月03日
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満室へ復活！！
めずらしく、ブログ更新。 12月末で退去されて空室になっていた 1号物件の1室の契約が決まった！！ 実は今月の始めに一度入居申込を頂き、喜んでいたけど、 入居目前で急遽入院されたらしく流れてしまっていた。 少しやな予感がしていたが、昨日、正式に契約し来月分の 家賃も頂いた。（ありがたい） これで3月から再び満室経営に返り咲くこととなった。 日々、物件の管理や入居斡旋などの活動をして いろいろ学べる事が多い事に改めて感じる。 そして何よりもブログなどを通じて知り合った仲間から 得れることはとてつもな力になっている。 今年は2代目からの脱皮の年にしたいと強く意気込んでいる。 必ず、今年中には良い物件に巡りあって、初めての 不動産購入につなげたいと思っている。 物件購入に関する活動については、またブログで書いて 行こうと思っている（マイペースで
2010年02月24日
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四次元大家の会
いやいや、またまたかなりの久しぶりですね！！ 毎回言いますが、なんでも継続って難しいですね。 今度こそ！続けるぞ～～～～～っと 思うのですが・・・・ いつも続きません。 また自分ペースでやっていきますので、お付き合いを（微笑み） ところで昨日21日は、あの四次元大家の会に初めて参加させて 頂きました。結構気楽な気持ちで行ったのですが・・・ ナント！50名以上来られており、なんかすごいムードでした。 緊張しながら自己紹介もさせて貰って、和歌山で有名なＭさんの ありがたいセミナーも聞かせて頂いた後、 待ちに待ったフリ～～～～タイムスタ～～～～ト。 出席者の半分の人とは名刺交換しょうと思っていましたが、 結局、10名の方くらいしか無理でした。 やはり名刺交換だけではなく、いろいろお話をさせて頂くと、 結構話しが弾んで長くなってしまいました。 しかし、そのおかげでいろんな投資スタンス、工夫、考えなどなど 本当に充実した1日になりました。 この場を借りて、お話させて頂いた皆様、 主催して頂いた＠ＴＡＫA さん、ありがとうございました。 また次回の四次元大家の会も是非参加させて下さいね！！！
2010年02月22日
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明けましておめでとうございます！
皆さん、明けましておめでとうございます。昨年９月よりリーマン生活が復活してからどうもブログの更新がおろそかになってますが（言い訳！）今年も自分のペースで出来る限り更新頑張って行きたいと思います。さてさて、新年と言うことでやはり今年の目標たるものを上げてみたいと思います。【今年の目標】今年は少なくても１つ物件を購入したい！（出来れば１棟ものを狙います） 昨年はブログを通じていろんな方とお会い出来たおかげで、いろんな考え方や情報など知ることが出来ました。物件も様々な物件を見てきました。そんな経験を活かしつつ、今年は”買い”の年にしたいと思ってます。まずはテラスや戸建になるのか、いきなり１棟ものになるのか”神のみぞ知る”でしょうが、いずれにせよ自分にとって初めての購入になるので、納得いく物件のみチャレンジしたいと思っています。あせらず、だらけず、寅年だけに”虎視眈眈”と狙って行きたいと思ってます。
2010年01月04日
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恒例の家賃回収＆リーマン生活
まいどまいど久しぶりの更新になります。 しかし仕事も私生活もそしてブログも 毎日継続していくというのは難しいですね。 今後もとぎれとぎれですが、ブログ更新頑張ります！！ さて恒例の家賃回収ですが、今回は問題児の発生がなく とても優秀で、結果パーフェクト（う～ん超気持ちいい！！） しかし、悲しいお知らせの電話ありました。 それは1号物件にさらに退去者が出そうです。 1年前くらいから入居頂いている方（85歳のおばあちゃん）ですが、 体調がわるく、とうとう家族が引き取って一緒に住むことに なったようで、12月末で退去となりました。 おばあちゃんにとってはそっちの方が良かったと思います。 うちも76歳の父親がいますが、最近心配でやはり同居を考えています。 やっぱり家族と一緒に住むのが一番幸せですよね～ というわけで、先日リフォームが仕上がった部屋と共に もう1部屋空きが出てしまうので、合計2部屋をなんかと埋めるように 頑張って行きます。。。 ところでリーマン生活も早3ヶ月がたち、今月より正式に 社員となりました。（パチパチ） さていつまで続くかと思いながらも日々頑張っております。 以前にも書いたかも知れませんが、リーマンというのは やはり自由が奪われるなあっと改めて感じます。 自分がやりたいこと、すぐに行動したい事があっても やはりリーマン仕事が優先となり、なかなか手を付けれないように なってるのが現状です。 ただそれと引き換えに”給料”というありがたいものが頂ける。 これは最大の精神安定剤となるのは確かです。 ただやはり独立心が消えない僕にとって、このままリーマンというのは 何か寂しいような・・・。 やはりいつか一人立ち出来るように、進んで行きたいですね。
2009年12月01日
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リフォーム打ち合わせ
先日退去が出た１号物件のリフォーム打ち合わせを 昨日の晩（リーマンの仕事終わり）に業者とした。 想定はしていたが、やはりリーマンは時間がない。 というか自由な時間を作りにくい。 携帯電話でのやり取りも、内勤だととてもやりづらい。 給料というありがたい物を貰えるが、その分、自分の時間を 捧げているのに間違いはないのだろう。 さてさて業者との打ち合わせだが、自分なりにとても満足ができた。 というのも、この業者、いままで２回お願いしたことが あり、金額も安かったのだがイマイチ打ち解けあえない 感じがしていた。特に仕事の質も悪くなかったが、なんとなくしっくりこない感じだった。 しかも、お世辞にも上品とは言えない、いわゆる職人気質のおっちゃんで、 見積書なんかも未だに手書きで、ちょっと時代と違うかななんて 思っていた。 そして今回、思い切って違う業者に見積りを取ってみたが 以前お願いしていた業者並みの金額・・・。 それでは無理ということで、見積り手書きのおっちゃんへ早速ＴＥＬ。 そして昨日打ち合わせ。 すると今回で３回目ということもあり、無愛想なおっちゃんが とても気さくでいろんな話しを聞けた。 なんとこのおっちゃん、自分で戸建だったら基礎からすべて 出来るらしい。だから大工仕事からクロスや外壁、水道などなど 全部自分でやれてしまうみたいだ。 そして今回の見積りは・・・・・ さすがやっぱり安い。先にとった業者の約半額以下。 今回は一部施主支給の形も快くＯＫ。 やっぱり業者も人間、時間を共にする時間が多ければ多いほど いい関係ができるんだなあと改めて感じた。 さあ、今週末の完成が楽しみだ。いつも使っている業者今回、少しでも費用を落とすのに施主支給という 形を少し取り入れてみた。
2009年11月12日
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地デジのチェック
少し載せるの遅くなっちゃいましたが、先週の土曜に我が１号物件の地デジチェックをして貰った。その方は・・・・テリー工務店のテリーさんだ！先日空いた部屋があったので、その部屋で建物のチェックをして頂いた。うちは協調アンテナということで、特に問題なく地デジが見れるらしい。ホッとした。テリーさん！！あとは２・３号物件もチェックお願いします！！その後、テリーさんと茶をしばきに行っていろんな話を聞かせて頂いた。あっという間に何時間も経っており、本当に充実した一日でした。やっぱり同じ志を持った人と話しするのは楽しい。
2009年11月09日
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恒例の家賃回収とクレーム
またまたお久しぶりの更新です。なんか最近、家賃回収のネタしか書いてない気がするが・・・とりあえず・・・チェック。結果・・・・・・・・・・・・・今月は問題児２人ともＯＫでホッとした。しかし安心し切っていた人に滞納を今日発見。先週１週間、リーマン仕事で出張していたこともあり、家賃回収に油断しておりました。明日さっそく連絡するが、最近、その滞納者の部屋の前を通ると、玄関ドアにいっぱいの郵便物が挟まれたままになっている。もしや～～～～～夜逃げ！！先月で１件退去したし、あ～空きが出るとブル～やな。
2009年11月02日
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とうとう満室から空きが出ます
長く続いていました満室状態から、とうとう空きがでることになりました。うちの物件の入居者様の殆どが生活保護の方で、しかも高齢者の方たちなので、一度入居されるとなかなか引っ越しされない方が多いのです。今回の方は13年間お住まい頂いた方で退去されるのはとても残念ですが、長く住んで頂きありがい思いで一杯です。さて話は戻りますが、やはり空きが出るのはうれしい事ではないのですが、１つ楽しみな事があります。それはこのブログを通じて知り合った様々な方たちからいろいろ教えて貰ったことを試せるきっかけが出来たことに少しワクワクしております。どんなリフォームをして、どんな営業をしてなどサボりながらも少しブログにアップして行きたいなと思っていますのでお楽しみに！！しかし来週から一週間出張があるので、リフォームに取りかかるのが遅れるのが少し気がかりですが・・・。これもリーマンに戻った宿命でしょうか（笑）
2009年10月21日
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奇跡が起こる！！
昨日やっと宅建試験が終わりました。全然勉強してないくせに、なぜがホッとしております。さてさて結果は・・・・奇跡が！！なんと50問中1問もこれや！って答えが分かった問題がありませんでした（汗）難しすぎるっちゅ～ねん！！ていうか勉強しなささ過ぎるちゅ～ねん（反省）だってだって9月1日からリーマン復活。やはり新入社員（この年でも）ですから、気も遣うし新しいことばっかりで頭は使うし・・・試験勉強なんかしてる場合じゃねえ！！っていうのが僕の言い訳でございます。まあ、元々今年は初めから腕慣らし。3カ年計画だったので、来年が本番！そして再来年が予備年度という計画でしたので（後付けじゃありませんよ）しかし、今回の経験でかなり本気で勉強しなきゃと感じています（汗・・・）まあひとまず、自分も含めて宅建を受けた方、お疲れ様でした。。。
2009年10月19日
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恒例の家賃～～～チェック！！
いや～～～またまたお久しぶりの更新になってしまいました。なんと今は会社から更新中で、ヒヤヒヤしながら更新しております。リーマン生活もあっと言う間に一カ月が過ぎ、なんとなく充実した日々を過ごしているなと思います。何と言ってもリーマンならでは、様々な方たちとお会い出来るので本当に日々勉強になるなとありがたく思っています。さてさて家賃回収ですが、結果はジャジャジャ～～～～～～～ン！！なんと満点！！いつもの問題児（１号と２号に一人づつ）もＯＫ。とても気分が良いですね。やっぱり督促業務ほどブルーになる仕事はないですから。しか～～～～～～～～～～も、もう１つの大きな問題児！！そう奈良の畑。空いていた２区画のうち１区画にお客さんが付きました。うれしい！！もう１区画借りてくれよと心の叫びを抑えつつ契約して参りました。しかもオマケでもう１つうれしい話しが飛び込んで来ました。それは以前から畑の一括借り上げをお願いしていた業者から、前向きに検討したいとの回答。もし決まると、一括借り上げなので安心だし、収益も上がるので、とても幸せ。あ～～～～～～～～～～神様お願いします！！この勢いで自分の物件も増やしていきませう！！
2009年10月01日
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リーマン復活！？
メチャメチャ久しぶりの更新です。 突然ですがリーマン（勤め人）に復活しました。 9月1日より晴れて？リーマンへ。 久しぶりに緊張して出勤した日から早くも2週間が経ちました。 なんとなくやっていけそうな・・・（笑） ちなみに、なんでリーマンに戻ったん？という質問が多かったので・・・ １、やっぱり収入の安定＆家族の安心（飢えないわけじゃないけど、やっぱり不安定） ２、融資のためにも社会的信用将来的に融資を考えるとかはり強いかな。 ３、人脈の形成やはりリーマンの人脈形成は魅力がある。毎日様々な関係の人と出会う。これはいつか自分の助けになると思う。 ４、自己能力のＵＰこれは自営でも可能だが、出来る仕事の規模・数その他もろもろ会社だからこそ出来ることがあると思う。 これからどれくらい勤める事が出来るかわからないが、頑張って行きたいと思う！！ もちろん不動産も積極的に動いてますよ～～！ しかしながら競売も2連敗。（しかも粉砕です） 来週は普通取引で買い付け入れる予定。 何事も継続して頑張ろう！！ でもでも飲み会などは皆さん、どんどん誘ってくださいよ～～。
2009年09月13日
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恒例の家賃回収日です
今日は楽しみと不安がよぎる恒例の家賃回収であります。先月の１号、２号物件の問題児が今月はどうか！？はたまた違う問題児が発生するのか！？おそるおそる通帳確認・・・・すると・・・ほぼすべて入金心配していた問題児の方々も早々に入金確認が出来ました。しかも先月トイレのタンク修繕をやった分の費用も回収できて、ホッ安心した。まだ２人残っているが、毎月１日の人なので大丈夫だろう。最近は次のステップに移るために積極的に物件下見に行っている。エリアも少し広げて見るようにしている。競売にも積極的に入札している。なんとか今年中に１件ゲットしたい！焦らず、しかし積極的に進んで行きたい。周りの人にもいろいろ助けられて感謝している。今日はおいしいビールが飲めそう。。。
2009年08月31日
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奈良の畑 苦悩の日記 駐車場段差改修の巻
奈良の畑改修もようやく最後の工程。 駐車場入口の段差解消である。 十数年前に地元業者に駐車場を 作って貰ったらしいが、当時父親は 全くチェックをすることもなく、 業者に丸任せしたらしく、どんな工事を したのかすら「知らない」と父・・・。 少しがっかりしたが、素人目で見ても 圧地した地面に基礎も打たず直接橋桁となる 鉄板を敷いているだげの工事。 そら沈下していくわな。 さてさて愚痴はここまでにして、その沈下した 段差を改修。 やり方はいろいろなやんだが、「ある程度ブロックで 段差を上げて、その上にバラスを敷いて なだらかにする」という作戦。 ビフォー これにブロックを敷いて、バラスでならすと・・・ アフターって、なんか分かりにくいですね・・・。 とにかくこれで利用者の方に”当分は”不快感なく 駐車場利用して貰えると思います。 でも数年経ったら、また補修やろうな～（涙） 何とかして耕作希望者か一括で借りてくれる ような人を探すぞ！！！！ ではでは
2009年08月27日
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奈良の畑 苦悩の日記～耕運機編
前回の続きで、今日は耕運機である。 もちろんこれも初体験である。 耕運機はさすがに買うというわけには行かないので 畑の近くに住む親戚に借りての作業。 かなり年期が入っていたが、使用方法をとりあえず聞いて チャレンジ。 最初は意味が分からず、エンストになったり、いきなり暴走 しそうになってこかしたり散々だったが、半分くらいから慣れてきて、余分な力を入れずに出来るようになり、 終わるころには、手放しでもできるくらいになった。 人間、なんでもやったらできるものだなと本当に感じた。 ※なんと耕運機をかけている様子とかけた後の写真を とるのを忘れてしまいました。（汗） ということで耕運機をかけた後、また草が生えないように ブルーシートをかけてきました。 これで当分は大丈夫だろう！！ 貸し農園を探されている方、耕運機もかけて バッチリの状態ですので、是非どうぞ！！ それと今回は募集看板まわりの草を刈っただけですが、 もっとどこからでも見えるように、隣にあった木も カットしてみました。 ビフォー アフター これで看板もどこからでも見えるようになりました。 次回は駐車場入口の段差解消をしたいと思っています。 またその時はＵＰします。 それではまた。。。
2009年08月23日
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奈良の畑 苦悩の日記～草刈編
皆さんこんばんわ。またまた久しぶりの更新となりました。今日は以前から書いている”問題児の土地”の苦悩の日記を何回かに分けて更新して行きたいと思います。さて今日は「草刈編」です。草刈なんて都会っ子の僕には経験ありませ～ん（笑）って言いたいところですが、以前アルバイトで一度だけやったことがありましたので、まあなんとか行けるやろ～ということで・・・・・・・早速、草ボウボウになっている畑に工具を揃えてレッツラゴー！！用意したおＮＥＷのリョービ草刈機２４５００円ナリ～～～～イタイ どこからどこまでが草刈しないといけない場所かわかりません今回草刈した広さ約２０坪。平均、腰くらいまで伸びていた。 これが草刈後。努力の結晶！！ここまでで炎天下の中、約３時間経過。さあ続いては・・・車を止めているスペース。そう、ここは実は駐車スペースで、縦に２Ｐ可能姉妹になっています。ゆうやく本来の駐車場の姿が出てきました。この処理に約２時間。後は刈った草を物置スペースの裏まで何往復も・・・。Ｔシャツ３枚着替えて、ペットボトル１０本空けて、それでも死に掛けたから、チョコレートを食べたら麻薬のように生き返りました（チョコってすごいな！）そしてラストは・・・草まみれになっていた大事な看板たち これが・・・ 大事な看板が姿を表しました。あっ、そうそう。このブログを見て頂いている方で、貸し農園で野菜作りや土いじり、お子さんに自然を体験させてあげたいなど、ございました是非うちの貸し農園にどうぞ！！利益度外視の超低価格で貸しております。（貸し農園の場所及び条件）場所；奈良県大和郡山市杉町空き区画：現在２区画利用料金：１区画（約１０坪） 年／10,000円 ※２区画借りて頂いたら 年／１６，０００円水道料金：１区画／年／約２，０００円どうですか！メチャメチャ安いでしょう！！利益は本当に考えておりません！！固定資産税を払ったらトントンくらいです。なぜなら大阪在住の私が奈良県の管理は厳しい。そう、利益より草をはやさず利用してくれることが最優先だからです。さてもしご興味ある方がいらっしゃたら、このブログの「メッセージを送る」からでもいいですし、写真の看板にある大日本不動産まで直接連絡して頂いてもＯＫです。現場を確認することも可能です。次回はさらに綺麗にした写真を公開したいと思います。ではでは皆さん、おやすみなさい。
2009年08月20日
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農地からの転用～固定資産税、ニーズヒヤリング
先日から書いている農地転用について 管轄市役所の固定資産課？に、 転用した際の固定資産納税概算額を 聞いてみた。 現状の地目は”田”になっており、面積は 約210坪、固定資産税はほぼ”タダ”の状態である。 それが地目を変更すると下記の通りになる。 １、雑種地（駐車場や資材置き場など建物を建てない場合に使うようだ） 年額／15～6万 ２、宅地（何らかの建物を建てる場合）年額／25～6万円 ※ちなみに建物を建てる場合は、農地転用の 申請だけではなく、開発許可も必要で さらにハードルが上がるらしい。 さらに地元40年以上の不動産屋に 駐車場や資材置き場のニーズを ヒヤリング。 この不景気で大手企業がどんどん撤退している ようで、資材置き場はまず無理とのこと。 駐車場も大手企業の一括借り上げは 期待できないとのことで、近隣住民からの ニーズもほとんど期待できないとのこと。 かなり厳しい状態だ！！ ふ～どうするか。 このまま行けば固定資産税は掛からないが、 今回のような草刈はとてつなく大変である。 しかし無理に何かに造成しても、税金が 掛かるだけの金食い虫になる。 何かいい策はないものか！？ ある程度収益は上がって、手が掛からなくて 今の畑という現況から、あまり費用を掛けずに できること。 何かアイデアがあったらコメント下さい！！
2009年08月17日
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農地からの転用について役所に確認
昨日の続き。 今日は所有する農地転用について管轄の 農業委員会へ電話する。 とても詳しく教えて頂いた。 まず調整区域の中でも、農業振興地指定区域かどうかが とても重要で、もし振興地に指定されていると、転用するのに ハードルが高く、申請受付も１年に１～２回（都道府県による）なので、 タイミングをはずすと、最長２年くらい掛かるそうだ。 うちの土地は振興地には指定されていないということで とりあえずはホッとした。 これで転用はいつでもできる。 しかしここからが問題である。 転用する為には申請が必要だが、なぜ転用するのか 大義名分がいるそうだ。 例えば、転用の中でも建物を建築しない駐車場や資材置き場などが 一番簡単な申請となるのだが、駐車場や資材置き場を作る場合でも 「oo会社が借り上げをしてくれるから」とかOO自治会から 「路上駐車車両に困っていて、近くに駐車場を作って欲しいとか」 単純に事業としてやりたいだけでは審査が通らないとのこと。 ちなみに自宅（農家用自宅として）を建てる場合も、 自宅を建築する面積を除いて、１反【３００坪】の敷地が必要だそうで、 うちの場合はその時点で無理なので、自宅と言う理由付けで 建物を建築することもできない。 ではハードルが低いと言われている駐車場や資材置き場が 実際にその場所でニーズがあるのか？ また転用した後の固定資産税はどれくらいあがるのか？ など、長くなりそうなので次回に・・・ おやすみなさい。
2009年08月11日
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農地の転用
今日は皆さんに質問で～す。 現在、市街化調整区域に指定されている土地を所有しています。 地目は”田”です。 現在、どうすることも出来ず貸し農園をやっております。 しかし自宅から遠方なため、頻繁に通うことも出来ないので、 利益度外視で賃料を設定しているため本当に儲かりません！！ それでも今まで何とか満室（貸し農園やから万田って言うのかな？） だったので、時に問題はありませんでした。 しかし今年に入り２組が解約。 その２区画が悲惨な状態です。 そうです！雑草が伸びまくり！ うすうす心配はしていましたがまさかあんなに伸びているとは・・・。 今週中に灼熱の下、草刈を実施。 本日、リョービの草刈機を購入（２３４００円）でかい出費だ！ しかしこのままではマズイ。 というのも貸し農園を借りてくれている人たちは殆ど 高齢者の方達。今後のことを考えると解約が続く可能がある。 どんどん空きが出てきたら、私一人では到底対応できない。 そこで何とか利益をうませて、手が掛からない土地にするため、 現在の田から地目変更（田→宅地や雑種地へ）をしたい。 しかしかなりの問題があるそうだ。 調整区域の指定を受けている土地の 地目変更の方法について知っている方 知恵を貸して下さい。 ちなみに大空の下、草刈機でストレス発散をしたい方随時受け付けてます
2009年08月10日
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昨日のビジネスサテライトにて
賃貸事情に変化！！ という見出しでやってましたね。 内容は賃貸借契約の際に発生する敷金・礼金そして 大阪ではあまりありませんが、契約更新する際の更新料の ことについて放送されていました。 以前に大家が更新料を取ることについての裁判で、 大家が負けたことを取り上げていました。 さらに話題は敷金・礼金、そして各地域によって異なる 様々な業界ならではの慣習などが取り上げられていた。 いずれにせよ、これからの大家業は本当に厳しくなると思う。 昔のように大家が入居者を選び時代から、選ばれる時代に なっている。 今までの古い考えからの脱皮と新しい仕組み作り、そして何より 無理のない物件取得をして行かないと、これからの家賃低下や 空室リスクに対応できないのであろう。
2009年08月08日
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ブティックの勉強会
今日は嫁と二人でブティックの勉強会に行った。 と言ってもセミナーとかのたぐいではない。 ずばりテリーさんの奥様が経営されているブティックにお邪魔した。 お邪魔した理由は、今後自分の目標である複数の収入の柱 （不動産の資産・紙の資産・ビジネス運営）をを作っていく中で、 ３つ目の収入に当たるビジネス運営のきっかけとして 小さな店舗をしたいと考えているからである。 まだ店舗も決まっていないのだが、ブティックという業態にも 興味があり、以前からテリーさんに見学をお願いしており、 今日それが実現した。 今後もし店舗をするとしても、中心になるのはうちの嫁なので、 嫁の中で少しでも勉強になればという思いでお伺いさせて頂いた。 結果、テリーさんも奥様もとても気さくにいろいろと話してくださり うちの嫁もいろいろなお話しを聞けてとても喜んでおりました。 本当にありがとうございました。（奥様にもお伝え下さい！） これからも嫁さん同士？でも仲良くしてやって下さい！ しかし店舗作りがとても可愛かったです。 あまりコストを掛けていないとの事だが、とても清潔感のある店で 並べられている商品もとてもおしゃれで、うちの嫁も”かわいい”を 連発しておりました。 やはり服屋さんをやるには、商品選びの才能とコーディネート力が とても大事であることを再認識させられました。 これからも嫁共々よろしくお願いしま～～す！
2009年08月06日
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今日は自販機の現調
今日は＠ＴＡＫＡさんの物件の前に置く自販機に関して、 現地調査のためにお邪魔しました。 自販機の設置場所と考えられているマンションの入口には 水道（止水詮）があり、その上を跨ぐように自販機設置することになります。 もちろん石版などを敷いて、高さを上げて自販機設置後も 自販機の下から手を入れて使用出来るようにすることは可能です。 しかし今回のケースの場合、止水詮が自販機を設置した場合の ちょうど足場にあたり、高さを上げるために用いる石版の下敷きに なってしまいそうな位置にあることが判明。 なんとかその問題をクリアできる方法がないか私の業者にも 相談することになりましたが、それよりも今日書きたかったのは 自販機業者に自分の物件に自販機を設置した時のリベートを 算出させる為に必ず業者に現地調査をさせることになるのですが、 そのタイミングが結構大事なんですよ。 今回のＴＡＫＡさんの物件で言うと、マンションの１階はテナント様の入居が 決まっており、その営業が９月からとのこと。 もうお分かりですよね！ そうです。 せっかくテナントの入居が決まっているので、それを業者にアピールしない手は ありません。 ですから、急がないのであれば、その物件に少しでも人の流れが ある時（又はあること）に現地調査に行って貰うのが得策です。 ということで、今回のＴＡＫＡさんの物件に関しては９月以降に もう一度業者による現地調査をさせて頂くことになりそうです！ ＠ＴＡＫＡさん、負けないリベート条件出せるように頑張りますので 期待してて下さい！！ （自宅のコカコーラも変えちゃいましょうね）笑 皆さんも自販機設置をお考えであればご相談下さいね。
2009年08月04日
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１号アパートの問題児
２日前に発生した１号アパートの問題児 本日無事に回収致しました！！ あ～良かった。 経過は以下の通り。 ２日前に手書きでメモをドアに挟んで帰った。 本日、朝９時に電話＆訪問したが、電話は圏外、 訪問は空振り。 しかし、２日前に挟んだメモがない！！！ ということは家には出入りしている！ もしや飛んだ？と思っていたので、とりあえず・・・フ～～～。 そしてもう１度メモを挟んだ。 内容はこんな感じ。 ８月３日現在、家賃入金確認できておりません！！ 今から区役所へ相談に行きます。 このまま入金又は連絡がない場合は 保護費をストップして貰います！ すぐに連絡下さい。 てな感じ。もちろん携帯番号を書いて。 すると・・・ 見慣れない携帯番号から着信あり！！ 出てみると問題児だった。 話を聞くと、私の口座へ自動引落しの手続きをしており、引落し元の口座へは 家賃を入金していたが、自動引落しのタイミングが合わなかったのか、 引落しされ無かったと言う。 本当かな？と思ってると、通帳を見せてきた。確かに７月３０日に入金してあった。 これをみて少し安心した。 そして冷静な顔をしながらこう言った。 じゃ～明日に必ず入金して下さい。（ちょっと強い口調で） それと来月からは毎月２９日までに自分の口座へ入金すること。（冷静に） そうすれば今回みたいな事はないからね。。。（快心の笑顔で） これで今月も無事に全回収出来ました！ ありがたや～～～。
2009年08月03日
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家賃回収その３＆水漏れ
昨日書いた２号の問題児は、今日の朝一（８時）に突撃したおけげ？で回収し解決したが、もう１件出てきた。それは１号アパートの問題児である。入居者は生活保護の単身女性であるが、家族間トラブルなどであまり家に戻っておらず、いろいろとややこしい属性であったことは事実である。しかしながら家賃は少し遅れたりしながらのこちらから連絡を入れるとすぐに入金して貰っていたので、あまり気にしていなかった。しかし今回はちと違う。携帯にいくら電話しても繋がらない！（電源を切っている）以前聞いていた息子の携帯に発信。（現在使われておりません）ん？なんかイヤな予感がする！この入居者、生活保護なのだから本来家賃は必ず大家に支払う義務がある。そういった不正を家主から役所に届けると保護が打ち切りになる可能性もあり、入居者にとって滞納はプラス面がないはずである。しかし、以前も一度生活保護者に飛ばれたことがる。とても感じが良い人だった。とぶなんで考えられなかった。しかしどこかで倒れた形跡もなく、どうやら飛ばれたようだった。なんか今回も嫌な予感がする。ん～～～～考えても仕方がない。とりあえず月曜日に役所に相談に行こう！ちなみに水漏れは全く大したことなく、パッキンがちびっていただけで、交換してすぐに終了！来週からまた頑張ろう！！
2009年08月01日
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家賃回収その２
昨日書いた２号アパートの問題児に今日、朝一で再度訪問。００さ～んと大きな声で呼ぶと、ムクッと起きてきた。家賃の回収に来たと伝えると、以外にもすぐに００万円やったな？といい財布から出してきた。昨日からこの短い時間でどうやってお金を用意したのか？とても心配ですが・・・。その後、再度ゴミの話をして、「これが最後の警告！！」きっちりできひんかったら「出て行ってもらわなアカン」と言ってきました。正直、本音はこのまま居て欲しい。だってリフォーム代も嵩むし・・・。このエリアは一度空くと客付けも非常に厳しいので。しかし家賃さえ貰えたらそれで良いのか？ってこともない。やっぱり何らかの努力をして正常化を図らねば・・・今日の話でどれくらい変化が出るか？それを見ながら手段を考えねば！！【家賃回収の鉄則】滞納者には即対応！即行動！そして思いやりのある正常化を導いてやる！これに尽きます！
2009年08月01日
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家賃入金確認＆一部集金
今日は毎月恒例の大事な家賃入金確認＆一部集金。２ヶ月前から１号物件（築４０年風呂なしアパート）を集金から全員振込みへ完全移行させた。私の所有物件の入居者様のほとんどが高齢者様なので、振込みへ移行するのに少し問題がでたが、実際やってみると案外、入居者様も振込みの方が楽と喜んでくれている。そして今月の入金確認すると・・・８部屋中、２部屋未入金！！と言ってもこの２人は毎月月初めの入金なのでさほど心配はしていない。（明日もう一度確認）さて２号アパート（築３５年、風呂付）+店舗住宅だが、このアパートはいろいろ事情があって、７室中４室は未だ集金している。（振込みチームはＯＫ）なぜ集金などしているのか？一番大きな理由は、この物件、亡き母親から受け継いだのだが、当時母親は商売をしておりその当時のお客様達が長年入居して下さっている。しかもその方達（元お客様）は、私を子供のときから知っているような人達で、言い換えると、その方達のおかげで自分がご飯を食べて行けたと言ってもいいかも知れない。だから家賃回収の月１回ぐらいは、顔を見せに行くがてら、身体の調子などを伺いに行っているためだ！しか～～～し、そんないい話だけではない！集金している４件の中に、かなりの問題児がいる。その昔（私が子供のころ）はかなり羽振りもよく人を使って親方としてやっていた人だが、年を取って生活保護に掛かり、すでにおじいちゃんになっている。が、酒がとても好きで、酒代を稼ぐためにガラクタを拾ってきては、少しの小遣い稼ぎにして、酒を飲んでいる。今日行くと、また酔っ払って寝ていた。これはいつものこと。大声を出して起こした。寝ぼけて出てきた相手に「家賃は？」と聞く。すると用意していたように封筒を出す。この人間、酒やガラクタ拾いにはホトホト参っているが、家賃はきっちりしている。（生活保護だから当然と言えば当然なのだが・・・）しかし今日は様子がおかしい。封筒に少ししかお金が入っていないと言う。聞けば誰かに取られた！と言っている。（酔っ払って、ドアを開けっ放しで寝てたら可能性は確かにある）しかしそのままでは引き下がれない！銀行に連れて行き、不足分を引き出しに行った。しかし銀行に入ってる額を足してもまだ足りない。アパートに戻ってもう一度探すがやっぱり無い！そして出てきた言葉がかるく「チョット待ってくれ！」プチンっと来た。母親からのお客様ということもあり、ガラクタ集めも再三注意しながらも、大目にみて来た。でもいつ来ても減らないガラクタの数と今日の態度。久しぶりにキレた！キレても解決しない。けど今日はキレた！さあこの入居者をどうするか？これから大きな悩みの種になりそうだ！
2009年07月31日
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１００円自販機設置
今日は本業である１００円自販機の 設置に行って来ました。 本日の設置場所は角地に建つマンションの １階だが、よくあるパターンの入口設置 ではなく、マンション裏側のちょっとした 私有地に設置しました。 （自販機ならではの有効利用ですね） 設置したマンションの通りです。 マンションの写真を撮るのを忘れました。 自販機設置の準備中 完了！！よ～く見てください。 １００円販売だけではなく、８０円の商品や 右下はナント５０円という価格まで・・・。 これがお客様や従業員様にとても好評で、 これを買うために近くの自販機を通りすぎて 買われる方もいらっしゃいます。 【ここで１００円自販機のメリット】 １、半畳スペースがあれば設置ができる ２、設置に関する費用は一切掛からない ３、もちろん自販機本体代も一切掛からない ４、設置後の管理もすべて業者がしてくれる （商品補充、金銭管理、クレーム対応メンテナンス、ごみ回収、清掃すべて業者） ５、販売本数に関係なく、毎月固定で 支払って貰える。（家賃収入と同じです） ここが一番大きいメリットだと思う。 だってオーナーにとって、場所を提供 するだけで、設置後の管理はすべて 業者まかせで、毎月定額で振込まれる ありがたい仕組みだと思う。 （本当にリスクが無いんですよね） （当然トーマスの所有物件にも設置中） ちなみに・・・ 設置場所はマンションだけでは ありませんよ。基本的にはスペースさえ あれば、駐車場・自宅前・店舗前など 様々なところに設置可能です。 また、すでに自販機設置してるわ～～～ という方も是非ご相談下さい。 今の自販機から１００円自販機に 入れ替えることにより、今の収入より １００％良い条件提示できますよ。 ご興味、ご質問ある方はコメント又は 「メッセージを送る」からご相談 下さい。
2009年07月30日
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みんなでタダ友になりませんか？
関西の洗練された不動産投資家皆さん！！ 突然ですが・・・ みんなでタダ友になりませんか？ 突然すいません（ペコリ） タダ友とは皆さん一度は見たことがある あのソフトバンク携帯のコマーシャル。 そうあれです。 なんとなく変なジンガイ（外人）が出ていたり、 犬が主役になっていたり、変なＣＭですが ソフトバンク携帯のタダ友って メッチャ最高ですよ！！ （別にソフトバンクの回し者ではありませんので・・・あしからず） だってソフトバンク携帯同士だったら、誰と電話しても無料なんですよ！誰とでもですよ！！ドコモやauなどでも一定の割引サービスや契約、月額を支払うと家族間だけや指定した何人だけ無料になるサービスはありますが・・・・ ソフトバンクは違いますよ！！ 誰とでもです！ 事前の申し込みも、月額料金も必要 ありません！！ただ普通に電話するだけです。 ソフトバンク同士ならすべて 無条件で無料で通話が 出来ます。（但し、２１時～翌１時だけは有料） という事はこのブログで知り合った 洗練された投資家さん同士で連絡を取るときも すべて無料で通話が出来ます。 例えば、１、気になる物件が見つかって、 いろいろ相談などをしたいとき つい、長々話した経験ありませんか？ ２、リフォームをするとき、現場で 困ってしまって、電話でじっくり レクチャーして貰ったりしたこと ありませんか？ ３、思わず話に日が付いて熱く 語ってしまったことありませんか？ 実際に僕は、このブログを通じて いろんな方と出会い、いろんな教えて 貰ってとても感謝しています。 そして本当に自分の持っていない 知識や経験、技術など持たれている 方がなんと多いこと。 だからついつい相談で電話して、 あれやこれや聞いてしまいます。 すると長電話になってしまう。 これが意外と結構キツイんですよね～～～。 そこでこのブログの場をお借りして、 「ソフトバンク携帯推進委員会」を 発足したいと思います！！勝手にしとけ！という声が聞こえて 来そうですが・・・ みんなでソフトバンク携帯を持って タダ友の輪を作りましょう！！ ちなみに・・・僕は携帯を２台持っていて、こんな使い方をしています。 １台は昔から持っているドコモ。これは昔（約１８年前くらい）から持っているので、なんとなく愛着があるのと、家族全員がドコモでファミ割ＭＡＸに加入しているので、家族間同士がすべて無料で 通話できるので、これは家族専用の プライベート携帯として利用。 ２台目がソフトバンク携帯。 持ち始めた理由は上記の 通りでタダ友が目当て。 と言ってもブログは関係なく、 今年から始めた個人事業がきっかけ。 基本的には営業ですから、電話はつきもの。 しかし取引先やお客様に電話すると、 コールの前にプププってなる方が 多い事に気づいた。 （コールの前にプププってなる人は すべてソフトバンクユーザーなので、 ソフトバンクから掛けるとそれが すべて無料になる） だから仕事用にもう１台ソフトバンクを持ちました。 お蔭様で通話料はかなり下がりました。 ドコモは現在、家族全員分６台で １３０００円台まで下がりました。 ソフトバンクは業務用として 使用して６０００円ほどです。 どうでしょうか？メリットを感じて貰えましたか？ 僕はあえてソフトバンクをセカンド携帯として お勧めしています。だってソフトバンク同士だけの 利用に特化すれば、通話料はすべて無料ですから 基本料金を一番安いホワイトプランに設定すれば 毎月９８０円のみで利用できます。（※８月１９日までで、それ以降は最低１９６０円となります） 特定のグループや特定の知人などがすべてソフトバンクになれば、みんなが無料通話で心置きなくゆっくり話しや相談などができます。 もちろんすでにソフトバンクを持って いるという方はそれを使って下さいね。 （タダ友になりましょう！！） 持っていない方！！是非是非、 検討してみて下さい！！ もしご興味が出てきたら トーマスにご相談下さい。 通常のソフトバンクショップにはない サービスで提供が可能です！！ かなり得です（ココには書けませんが・・・） 「メッセージを送る」から直メールを頂けたら 特別サービスの内容をご説明させて頂きます。（※同業者、冷やかしは厳禁！） 「ソフトバンク携帯で作るタダ友の輪」（ちと古いか）
2009年07月27日
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防犯カメラ設置費の補助制度について
皆さん、大阪市が防犯カメラ設置に関して、補助金を出してくれるって知ってました？ 期間は今年、平成２１年～２３年までの３年間で設置に掛かった費用のナント三分の二が補助されます。 さらに２１年７月～１２月末までの申請分に関してはナント四分の三が補助されるそうです 対象エリア 大阪市全域対象物件 １、マンションやアパートの共同住宅（カメラ５台まで） ２、町会や振興組合など地域の通路及び商店街（カメラ１０台まで） さらにさらに東淀川区、東住吉区、平野区の３区はモデル地区（羨ましい！！）としてさらに優遇されておりまして、対象物件が 駐車場、コンビニ、ガソリンスタンド なども対象にしてくれます。 【上記の経営をされている事業者にとっては最高ですね） いずれにせよ、対象エリアで対象物件をお持ちの方は是非、検討される事をお勧め致します。 【ここで少しだけコマーシャル】なぜ僕がこの情報を知ったかといいますと、 私は元サラリーマン時代は防犯カメラを 扱っておりまして、それをご縁に 今はセールスレップの一歩（いっぽ）として 自営しています。 当然、防犯カメラも取り扱っておりまして、 付き合いのある業者から情報を頂きました。 ちなみにこの業者は防犯設備士の資格も所有しており、京都の防犯設備士協会の 役員もされておりますので、 とても安心してお任せが出来る業者です。 そしてセールスレップの一歩だから提案できる 最高の組み合わせが下記のパターンです。 １、所有物件の防犯カメラを設置（大阪市より費用の四分の三を補助） ２、残りの四分の一の費用を自動販売機を設置して捻出する （私が案内する自動販売機は大手メーカー機とは 違い、販売本数に関係なく毎月固定額の収入を 得ることが出来るシステムですので、 家賃収入と同じ考えで毎月、安定した 収益を見込めます。） 例を挙げてご説明すると・・・ 例えば４台の防犯カメラシステムを 組んで、費用が１００万円で５年リース を組んだとします。 単純計算して・・・ １００万÷６０ヶ月＝１６６６６（料率やその他 考慮していません） 毎月の返済額が１６６６６円となります。 この内、大阪市から補助される７５万円分に あたる１２５００円、自己経費の２５万円分に あたる４１６６円に分けます。 ということは毎月４１６６円を自販機で 捻出出来れば事実上、無償で設置できる ことになるのです。（すばらしい！！） では私が提供する自販機で４１６６円を 捻出できるのか？ 当然できます！！ 私が提供します自販機は最低でも 毎月固定で１万円より以下は ありませんので、最悪でも毎月約６０００円の ＣＦが生み出されることになります。 どうですか？理解頂けましたか？ もちろん良い場所であれば自販機も ２万、３万円以上の固定を提示 できる時もありますので、もっと大きなＣＦに なる可能性もあります。 【※逆に自販機設置スペースがない、売上げが見込ないなどの場合はお断りする場合もあります】 ※防犯カメラ・自動販売機のいずれにせよ、 まずは現地調査（もちろん無料）をさせて 頂いた上でのご提案になりますので、 お願い致します。 また、防犯カメラのみ、自販機 のみでも もちろん対応可能です。 長くなりましたが、ご興味がある方はコメント又はメッセージでも結構ですのでお問い合わせ下さい。【お気軽にどうぞ！！】
2009年07月24日
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久しぶりの更新！先日内見した物件
皆さ～～～ん、ご無沙汰でございます！！ 日々なんやかんやと忙しく更新がおろそかになっておりましたが・・・・・・・・・・・・ 久しぶりの更新です。 しかも・・・・・ 今日は初の写真をＵＰします。 写真ぐらい何を言ってやがると思われた方 お許しを。トーマスは極度のＰＣオンチ。というより機能オンチかな。 しかし・・・・ そんなトーマスに愛の手をくれたのが・・・・・・・ 若旦那さん、いや、「若旦那様」 先日、若旦那様のブログに機能不明点の質問を図々しくも長々カココしたところ、ナント！！わざわざお電話を頂きました。ありがたや～～～～。 画像編集から始まって、画像加工、画像ＵＰ、リンク作成、バナー貼り付けなどなど様々なレクチャーをして頂きました。お蔭様でトーマスも少しづつブログの機能を使えそうです。 本当にありがとうございました！！ さて今日の本題ですが・・・先日、内見してきた物件を「画像」と共に ＵＰしたいと思います。 まずは外観 そして１階の入口 そして１階台所と和室 微妙な内庭？ そして一度出て２階の玄関 階段を上がると、玉砕流し台。 そして意味不明な木枠で囲った後 問題児の部屋 皆さん何か気づきました？ そう、傾いてるんです。写真で言うと右側へ明らかに傾いていました。この写真の部屋のとなり、もう１部屋あるのですが同じように傾いていました。それも明らかに！ それともう１つ面白いのが、２階建てのテラスとして売出されているのですが１階と２階が独立しておりますので、いろんな発想ができるかなと思って見に行った次第です。 しかし中々厳しい玉砕ぶりと、この物件は風呂なしでございまして、風呂を付けてリフォームして、傾き直してとなると一体いくら掛かるのかと計算するに・・・・ザックリ２００マンと予想。 もちろん分割して２気筒として使用の場合 ２階も風呂の設置が必要となる。 しかも両方とも新規に添え付けなので 通常の入れ替えより費用が掛かるとのこと（ＢＹ せんとさん談） となると、ますます難しい。 この物件、４８０マンで売りスタート。現在４００マンに値下げ。 上記を理由に業者に１５０マンでどう？軽く苦笑いされた後、そんな売り急がれていないので・・・とのこと。しかし聞いてみるとのこと。 こんな物件でも興味を持っている理由１、何より自宅から徒歩１０分のところ２、言うても大阪市内である３、公簿上では１８坪あること（単純計算すると坪１０万を割る）４、前面通路はかなり狭いが一応、再建築可である５、間口が広く３．５軒ある６、最悪、年老いた父をこの物件に住ませて、少しでも安心させる事もできる７、何よりも賃料や属性を読める 以上からちょっと興味を持っている。昨日、再度業者に聞いたが、まだオーナー様から返事がないとのこと。 反応は「そんなに下げなアカンか？」とのことやったらしい。 たぶん玉砕だと思う。 しかし最近、物件エリアを本当に悩む。 自主管理をする限り、なるべく地元でという考えが強いが、本当にそれで良いのか？ 大阪市内はやはり高い。わりに賃料もさほど取れない。 逆に大阪府下まで広げると、ぐっと下がる。賃料もそれほどは下がらない。ましてや戸建て賃貸なら、希少価値で高い賃料をキープできるだろう。管理も最初だけで、戸建ての場合であれば始めだけで入居者さえ決まれば結構放置プレーでも可とのことだし・・・。 う～ん、でも知らない土地に不安は大きい。業者周りもゼロからになる。微妙やな。 しかし一発目はやはり地元でかな。 ゆれるハートであった。
2009年07月22日
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何か良いアイデアありませんか？
今日は皆さんに相談で～～～す。 ふとした所から貸店舗の情報が入りました。 （購入ではなくて、テナント情報としてです。） 住所などの詳細は書けませんが、スペックは下記の通り。 １、家賃３万円以下２、１階で広さ１０坪くらい（きれいな長方形）３、スケルトン貸し、スケルトン返し４、自宅からまあまあ近いから便利５、人通りはどちらかというと悪い（メインから２本入ったところ）纏めると、家から近く、家賃・敷金など安いから魅力に感じた。 しかし、人通りは悪いから、そこで何かを売るような商売はキツイ感じ。（倉庫兼事務所として使用？又はリサイクルショップとか？ ネットを中心とした店？などなど）何か面白い商売ネタないですかね？ ちなみに 通りが違いますが、近くに小学校や病院（入院施設あり）などが あるので、やり方によっては客を引っ張れるのかな？ なんて妄想しておるのですが・・・。 やっぱりタコヤキ！かな？ それともはやりのたい焼き？？？もう遅い？ あ～～～何かないですかね？？？
2009年07月13日
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不動産勉強会という・・・ただの飲み会？
昨日はせんとさん主催の不動産勉強会という名の飲み会に参加しました。皆さん初めての人ばかりでしたが、最高に楽しかった！！ちなみに参加者は・・・せんとさん、まさやん、KLC神戸、ウルトラさん、近鉄さん、レオさん若旦那さん、足立さん、あれっ、もう一方、名刺交換出来てなかった・・・。（顔は覚えてるけどスンマスン・・・）しかし本当に楽しかった。不動産というキーワードで見知らぬ人間たちが集い、そこからネットワークができ、それぞれのバックグランドの経験やビジネス感、情報、考え方、取り組み方などなどいくら時間があっても尽きないって感じでした。 ところで今になって話した内容は～～～～～～っと考えると・・・・・・・・・・・・・結局アホな話しが８割！！（８割の内容はブログでは書けません（爆））しか～～～～～～～～～～～～し、残りの２割に濃い濃～～～～～～～～～～～～～～い、話が出来たのではと思います。特にせんと先生の競売話しは、完全に飲み会から一転してセミナーに変わりましたね。スンばらしいセミナーでした。（というかそこらのセミナーより濃い内容かも・・・）またこんな集まりしたいですね！！これからも皆さんよろしくです。
2009年07月11日
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物件内見
といっても、先日のオフ会で知り合った洗練された投資家（BY大阪）の一部の面々に同行させて頂いた。物件特定されると問題があると思うので、問題ない部分だけ・・・。場所は大阪市内の都心部。現在、戸建てを寮として使用しているようで、戸建て２棟をくっつけている。（表現が難しい）しかし、世の中にはいろいろな物件があるもんだと、つくづく感じた。建物は少しお年寄り（築３５年オーバーかな？）だったが、中は以外にしっかりしていた感じだった。立地はいいので、あとは使い方（運用方法）が問題。後は借地権であること。僕は借地権と聞くだけで”ダメ”と思っていたが、今日、洗練された投資家（BA大阪）の面々のお話を聞かせてもらうと、借地権でも立地、運用方法で考えれる物件もあるということ。何でも考え方次第、アイデア次第、そして何よりも仕入れ次第である。
2009年07月09日
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初めてのオフ会
いや～～～楽しかったな！このブログで知り合った洗練された不動産投資家（BY大阪）の方たちと初めてのオフ会に参加させて頂いた。昨日来られていたキャンベルさん、さっちゃん、テリーさん、プアパパさん、森本さん、ma510さん、リアルさん、皆さんありがとうございました！しかし皆さんパワフルやし、何でもよう知ってるし、ほんまに勉強なります。次回もキャン００さんのホシ００で～～～～（爆）他の人見ても意味わからん！！これからも宜しくです。自分のPCがぶっ壊れたので、今からPC購入→設定作業・・・いってきま～～～～す、
2009年07月08日
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ルームシェアってどうよ？？？
今日、朝日新聞で”ルームシェア”が大きく特集されていた。最近よく耳にするルームシェア。果たしてどうなのか？？？気になる、気になる。最近はルームシェアを希望する人が仲間を集う為や入居者を募集するために大家が利用している掲示板なども存在するそうだ。ルームシェア専門のサイトもあるそうだ！これから大家も知恵を絞ってアイデアを出し、努力をしていかないといけない時代であるこれからの時代、当たり前になっていくのか？流行で終わるのか？いずれにせよ検討の余地は大いにある。そのルームシェアにすでにチャレンジされている大家さん 「神戸とどさん」の物件を来週８日に見学させて貰う。とても楽しみだ先駆者でもある神戸とどさんといろんなお話が出来ればと今から楽しみだ。お願いしま～～～～す！
2009年07月04日
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今日は久しぶりに不動産ネタ
今日はチンチロリンさんの物件見学をさせて頂いた。 僕がお邪魔してから間もなくプアパパさんも来られて、 ３人でいろいろなお話をさせて頂いた。 お二人とも初めましてなのに、いろんなお話しを聞かせて 頂いて本当に感謝です。 特に物件購入後の登記や抵当権をはずす申請など すべて自分でされたという事を聞いてとても驚いた。 こういう申請などは行政書士や司法書士など資格が ないと出来ないと思っていただけに、とても驚いたと 共に、もし物件購入が出来たときは自分でやってみようと 思いました。 しかしチンチロリンさんをはじめ、他のブロガーの 皆さんの話しを聞いていると、何でもやってみたら 出来るもんやな～～～と、つくづく思い知らされました・・・。 しかしリフォームが超～～～苦手なトーマスは、やはり 大掛かりなリフォームは気が重いです・・・。 今日お邪魔した物件は築３０年オーバーとのことだったが、 そんなに古い物件には感じさせないくらいのように感じた。 しかし、それなりには手間も掛かるようで、これからの リフォームもなかなか大変なようでした。（チンチロリンさん 頑張って下さい！！僕で良かったら応援に行きますって、応援に ならないかも。） これからもどんどん、いろんな方にお会いしてお話ししたいと 思ってますので、皆さんよろしくです！！
2009年07月04日
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昨日の続き
昨日の続き ４、明電舎これは環境関連の注目株と思って購入。ＧＳユアサが４桁に乗せたから、次は明電舎の出番と思ったが、環境関連自体が調整局面入りした感じ。 中長期でみると当然出番が出てくる銘柄だと思うが、一旦引いた方が良い気がする。 ただ昨日に急騰したアイフルも、一昨日の下げで売ろうと思って一旦は売り注文を出したぐらいだった。（しかし悩んだ末に取り消しした）昨日の急騰を見てもし売ってしまっていたらとゾッとした！ つくづく株って難しいと思う。損失は早めにが合言葉のようになっているが、本当にそうだろうか？ もちろんデイトレなどをしている人は当然だろうし、短期のトレードを心がけている方もそうだと思う。 しかし、世間は短期トレードを進める人が多くなったが、一般の人間はデイトレ、短期では難しいと思う。（少なくても僕には向いてない） やはり将来性があり、株価の上値余地が高い低位株を少し長め（２週間～１ヶ月ないし２ヶ月）で見るのがいいのでは？と思う。当然、突然の大きな悪材料などが出た場合、逆に急騰した場合などは一旦引くことも重要だと思うが、基本的なスタンスとしては、素人ほどある程度の時間をかけて投資していく必要があると思う。 そこで大事なのが、以前にも書いたが買うタイミングである。それは個別銘柄それぞれだけのことではなく、年間を通して株価が上がりやすい時期、下がりやすい時期を考えることがとても大事なんだと思う。 そして少しは休憩（ノーポジション）すること。 実はこのノーポジションが投資家には一番難しいのかなと最近思うようになった。 会社には必ず決算というものがある。火とで言うと成績発表みたいなもので、今は四半期（３ヶ月に１回）ずつある。 当然、株価の動きはこの決算発表にかなり左右されるのである。 「そんなことわかってる！！」と思いながらも、その決算発表のタイミングを上手に利用出来ている人はどれくらいいるだろう？ ここを追求できれば、意外と株式投資の勝率はぐっと上がるのではないか？そんなことを最近考えている。。 あっ、また脱線してしまった。 続きはまた次回にしよ～～～と。 しかしこれだけ・・・・ ↓ ↓ ↓ 【トーマスの気になる注目銘柄】 今日から不定期で始めたいと思います。皆さん全く参考にならないと思いますので、ふ～んと言う気持ちで見て下さい！！ ６９２４ 岩崎電気チャートは見ての通り抜群やし、材料も豊富。インフルエンザ関連としてもみれるし、ＬＥＤを使った照明器具でエコ関連とも見れる。 爆発はないかも知れないが、今年の冬までじんわり上がって行きそうで、気が付いたら４００円を超えていたという感じかな。 ではでは・・・ あ～～～、いい加減このブログの趣旨の不動産についても書かねば！！！ 書きたいことは山ほどあるねんけどな・・・。
2009年07月01日
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日経平均大幅反発！！
やはり日経は米国市場に影響されるみたいですね。 もうアメリカだのみの経済市場でもないだろうに、 それでもアメリカが上がれば日経があがり、下がれば下がる。 何か経済だけでなく、戦後をずっと引きずっているような気が するのは僕だけだろうか？ ところで今日は僕の保有銘柄をＵＰしたいと思います。 コード 銘柄 平均買値 今日の終値８５１５ アイフル ３６０ ３７１８８４０ 大京 １６５ １６６５８０１ 古河電工 ３２９ ４３６６５０８ 明電舎 ６１６ ５５８７７３２ トプコン ６２２ ５３７８００２ 丸紅 ４５０ ４２８９７３７ ＣＳＫＨＤ ４５１ ４５５ 今日はいくら儲かっているではなく、保有銘柄に対しての購入根拠を書きたいと思う。 まず始めに僕は低位株を基本的に狙っている。目安は１００円～６００円くらいまで。理由は上がり出した時が中位株やネガサ株などと比べても全然違うから。要は噴く確立が高いから。 では根拠を。。。 １、アイフル チャートがきれい、高値からの下落率が高い（反動が大きい）懸念だった利息返還金がある程度確保できたというニュースがあったから。偶然に今日はゴールドマンから引き上げがあったから噴いたが、関係なく中長期では４桁あっても良いのではと思う。当然に何回か利食いは必要だが・・・。 ２、大京これもチャートがきれい。高値からの下落率が他不動産銘柄と比べても大きいので、その分戻りも大きいだろうと予測した。それと昨年にかけて不動産株はとにかく売られた。僕もそれにやられた口だが、株は大きく下げた銘柄は大きく戻す性質があると信じている。様々な経済政策は今年後半、来年にかけて不動産株に対して間違いなくプラスに効いてくると考える。株は半年前をみると言われているので、まさに今年は買い時だと思っている。もちろん同じ不動産株の中でも、他にも魅力的な銘柄はある。注目銘柄については今後、順次ＵＰしていきたい。 話しを戻して大京だが、先日２００円の壁に当たって戻されているが、これも中長期で考えている。ターゲットプライスは高値からの半値戻しの４００円と考える。 ３、古河電工これについてもチャートがきれい。それと先日の富士電機との共同開発のニュースがとてもよかった。しかしチャート的に過熱感もあり直近高値である４７３円に近づいた昨日、４６６円で跳ね返されたのが決定打かな？もちろん４７３円を抜いて次の高値である５７９円というのもあると思うが、一旦は利食い優先かなと考える。 全銘柄に書こうかと思ったが長くなったのでまた明日に書きたいと思う。
2009年06月30日
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今日の一日は
かなら大きな日になると思う。 昨日、環境関連の代表的成長銘柄ＧＳユアサが大きく売られ、 ストップ安になったからだ。 これの影響はＧＳユアサだけではなく、環境関連全体に響くのでは・・・。 僕もＧＳユアサの後釜として考えていた明電舎が大きくマイナスに なっている。 しかし株は本当に難しいなあと思う。 明電舎もつい数日まえまではプラスで含み益があった。 たった数日で少しの含み益が大きな含み損となった。 難しい。 銘柄の選択が悪いのか？ それともタイミングが悪いのか？ たぶんタイミングなんだと思う。 そして難しいのは、株には買うタイミングと売るタイミングの 両方が合わないと儲からないということ。 「そんなん当たりまえ！」と言われるかも知れませんが、 その当たりまえが難しい。 逆にその当たり前が、しっかりできるようになると こんなに簡単に資産形成が出来る投資方法はないのでは ないだろうか？ -----Original Message----- From: ??????@mkrm.rakuten.co.jp ??????@mkrm.rakuten.co.jp] On Behalf Of Sent: Monday, June 29, 2009 11:03 AM To: ??????@ybb.ne.jp Subject: 29日の日記
2009年06月29日
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これからどうしたらいいのかな？？？
今日は頭にあるプチ悩みを 聞いて下さい！！ そしてこれを読んで頂いた心優しい方、 アドバイス・ご意見をお待ちしております！！ まず不動産について。 僕はプロフィールにも書いている通り、ボロアパートを ２棟（６部屋と８部屋）+店舗付き連棟を１戸所有しています。 現在はおかげさまですべて満室（感謝）で、特に やることがありません。 そこで今年の大きな目標にしております新規物件取得に 向けて動きたいと思い、苦手なブログなど（超アナログ人間なので）を スタートさせたのですが、イマイチ何から始めたら良いのか、 何となくは分かるけど、なんかわからんそんな感じです。 つまり新規物件取得の為の活動方法は、 一体何からどうして、どのように進めて行ったらいいのか？ 想像するに皆さん、ネットで検索？新聞で見つけた？ 町の不動産屋の張り紙？新聞折込？などなどで 見つけては問い合わせ、現調、選考、交渉、契約 の流れかなと勝手な想像をしているのですが、 では、何のサイトをよく利用されているの？何の新聞を見ているの？そもそも新聞って必要？不動産屋への突撃はよくするの？ 情報の段階（ネットや紙ベースの段階）で、次のステップである実際に物件の現調に行くという作業へ絞るための線引きはどうやって決めているのか？（先日、ある不動産屋に突撃して条件を言ったら、８件くらいＦＡＸが流れてきた。しかしその８件から実際に現地確認をする為の線引きが出来なく、結局全部見に行ったが、全部イマイチで、紙の情報の段階である程度、絞る作業が必要だと感じた。） 次に情報を見つけて物件の現調は、始めから業者と行くの？とりあえずは自分だけで行くもの？ 中身を見ないと始まらん気がするし、けど買うか買わへんか分からんのに、毎回業者に来さすのも付き合いが悪くなりそうやし・・・。 不動産業者に対してはどうようにアプローチしているのだろう？ 欲しいエリアの業者に突撃？それとも気になった物件情報ありきで、 物件問い合わせをきっかけに業者との付き合いが始まるの？ 全く買う気がない物件に対しても、参考がてらアプローチしても 業者に対して問題ないもの？ などなど。 ブログについて。 スタートはして見たけど、機能の使い方がイマイチ分からず 皆さんとコミュニケーションがイマイチ。 そこで”これがわからんブログの機能”と題して 書いて行きたいと思います。 １、トラックバックって何？なんか意味不明な記事が僕のブログにもＵＰされてる。 ２、コメントを入れて貰った場合は、管理ページでわかるけど、コメントを入れた場合で、誰にコメント入れたかとか、入れたコメントに対して返事してくれたことが分かるようにメールで知らせてくれるとか機能はないの？（都度、見に行かないと行けないの？） ３、自分のブログのトップページをダイヤリーページではなく、プロフィールページにはどうやって設定するの？ ４、記事の入力文字（最初から大きい文字に設定は出来ないの？）やプロフィールの表示文字はどうやって大きくするの？ ５、メニューバー（ブログのページの上や横にあるＨＯＭＥとかＤＩＡＲＹとか）の表示を英語ではなく日本語で表示するには？またその文字をを大きくするには？ ６、初めてブログの方にメッセージを入れる場合は記事にコメントするほうがいいのか？それとも直接”メッセージを送る”へ送る方がいいのか？ ７、過去の記事にコメントを書いても、相手の方に気づいてもらえるのか？ ８、ブログの右上に「お気に入りのブログに登録」って出すにはどうしたらいいの？ ９、その他、他のブロガーさんたちと上手にコミュニケーションを取る方法・機能があれば教えて下さい。 あ～スッキリ。 そんなことも知らんのか！と言わず、お願いします。 追伸ゴルフの石川遼くん、ほんまにすごい。１７歳でプロという世界でやることだけでもスゴイのに、こんなに注目を浴びてプレッシャーが掛かっている状況で、しかも全英の出場が掛かっているという大きな舞台で優勝は本当にすばらしいを超えて、脱帽です。
2009年06月29日
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さあ～明日はどうなるかな？
今日の日経は力強かった。 今週一杯はずっと弱くなるかと思っていたのでうれしい誤算だったが、 逆に言うと動きが読めていない証拠かな？（笑） 気を取り直して明日の注目銘柄～～～～～～！！！ って保有して、おもくそ含み損になっているアイフル。 一昨日に前日の安値を割ってしまったのを見て、あ～あ～終わったと 思ったが、意外と急激な売りが出なかった。 そして今日、大して強い動きではなかったが２５日線までは 戻してきた。明日、値を下げなければチャート的にはデットクロスに ならずに済むかな？しかし一回デットクロスを出現させて、ふるい落としを してからのほうが、逆に上げが強いかな？？？ いずれにせよこのまま撃沈はないと思うのだが・・・。 しか～～～し、明日は金曜日。午前中はよかっても午後からは要注意かな。 動き次第だが一度ポジション整理した方がいいかな？ それともう１つの問題児。大京！ 何をしとるんだ！！！こちらはある程度長期で考えているとしても、 あまりにも動きが悪すぎる。長谷工やエスリードの方がよっぽど動きが機敏。 しかしそれにしてもエスリードが強い！なぜ？誰かしりませんか？ その他の銘柄はぼちぼちかな。 また順次他の銘柄も書いていこうっと。
2009年06月25日
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ありがとうございました。
昨日は＠たかっさんにお会いしてきた。 初めてお会いしたが、飾りっけがなくとても 気軽にいろいろお話ができて良かった。 ＠たかっさんの物件を拝見し、 その後は昼食をかねて近くのお店でいろいろな 話しをさせて頂いた。 不動産という同じ目標を持っている方と 話しが出来るのはとても楽しいし、勉強になることが 多い。 人生の先輩でもあるので、不動産だけではなく いろいろな考えを聞かせて頂いて勉強なりました。 またよろしくお願いします！！。
2009年06月25日
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アイフルが～～～
臨時速報！！ アイフルちゃんが首の皮１枚まで きてしまいました！（１０時２０分現在） 安値３１０円を付けてもみ合い。 何とか神様＝＝＝お願いします。
2009年06月24日
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今日は反動で上昇かな？
近鉄さん おはようございます。それと早々お気に入り登録ありがとうございます。 もう少しいじってから皆さんにも連絡しようと思ってました・・・。 しかし昨日のお話しかなり参考になりました。 近鉄さんの急上昇ぶりも、近鉄さんの人柄があっての ことでしょう！！（今度お会いできるの楽しみですね） マジで遠征しますので、声掛けて下さい！！ さてさて今日の株ですが・・・ やはり昨日は下げましたね～～～。 当然、僕も撃沈！！ ９時２０分現在、 昨日あれだけ下げたわりに日経が弱い動き。 僕の保有銘柄くんたち アイフル、大京 ２５日線にタッチしていて今週は 勝負どころ！！がんばれ底割るなよ。 それにＦＤＫ、丸紅、トプコンは何してるのだ～～～ なんとか弾んでくれ～～～。 別に仕込んだ古河電工、明電舎 は順調。 その中でも明電舎は強いような気がする。 この銘柄、なんとなくユアサくらい化けそうな予感。 ということは４ケタもアル？？？（ウフ） それにもう１つ気になるのが高岳製作所と関東電化工業。 これも強い動きに見える。チェック！！ しかしとりあえず問題なアイフルと大京。 大京に関してはある程度の期間を見据えた購入なので そんなに問題なとみているが、アイフルちゃんは ヤバイ感じがする。 実を言うと直近高値を付けた日に購入してしまい、 翌日にすぐ損きりが出来なかった典型的な 失敗作（涙涙涙） ここまで持ってしまったので、この２５日線は勝負である。 昨日の安値が３０９円。これを割ると終わってまう。 今、９時４３分、３１４円でギリギリ。さてどうなる？？？
2009年06月24日
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恐ろしや～
昨日のダウ平均が２００ドルの下げで終了。 日本も間違いなく下がるだろう。 昨日の時点で戻した銘柄を今日はどうするか悩む。 昨日の時点で戻っていない銘柄をどうするのか、 もっと悩む。 本当に株が下手やね～～～。 さて今日の注目銘柄は・・・・ 明電舎 昨日の上げで元値に戻った。どうする？ 古河電工 昨日安値で仕込んだ あ～あ～でも、メッチャ下げるんやろな～～
2009年06月23日
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明日からまた・・・
明日からまた一週間の始まりですね。 昨日、今日と親父の転院があり、ムカつく新病院にも これからお世話になりますので、今日もう一度 看護婦さん達にお願いしてきました！！ これからもいろいろとあると思いますが、 がんばらねば。 明日からまた一週間がはじまる。 株も始まる。 今週は先週後半（特に金曜日）にかけて利益確定の 売りが多く、値を下げる銘柄が多く、特に環境関連は 金曜日にかなり売り込まれたまま終了。 僕も相変わらずその売りに飲み込まれてしまった。 つくづく株のセンスがないと思うが止められない。 さてさて今週はどんな動きになるのか！ ちなみに今週の注目銘柄はＦＤＫ・明電舎・トプコン アイフル・ＣＳＫＨＤ・大京などなど。 明日からは翌日の注目銘柄を、自分なりの視点で 書いて行こうと思う。 不動産物件探しも来週から力を入れる予定だ。
2009年06月21日
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