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2010年10月の記事
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第1815号 給気の位置
ちょっとだけ残念な住まいを見てきました。玄関やリビング、部屋などどこも問題のありそうなところはなく、お客様も気に入っておられました。そして、最後にトイレを見てみると、換気扇の位置が気になりました。トイレは、小さな個室になっています。しかし、臭気があるので工夫が必要な部屋です。臭気を廊下に漏らさないために、ドアの下に隙間を作って、換気扇で外に排気するのが一般的です。ただ、換気扇はつければいいというものではなく、給気する位置からできるだけ遠いところにするほうが効果的に換気できるのです。ところが、入ってすぐのところに換気扇がついていました(TT)これでは、あまり効率のいい換気は望めないので、消臭機能付きの便座などを検討したほうがいいかもしれないなぁと思いました。広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.10.31
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第1814号 打ちっぱなし
ある中古の住まいを見に行きました。いろいろと条件はかなりいいのですが、気になったのは、ベランダの床です。土間打ちのようにコンクリートが打ちっぱなしになっているのです。よく鉄筋コンクリートの建物で打ちっぱなしのものを見かけますがかなりおすすめできません(TT)かっこいいイメージはありますが海外の建築家からすると、造りかけでやめているのかと言われたりします^^;コンクリートは完全に固まるまでにかなりの時間がかかり、その間に小さなひび割れができます。そして、そこから水が入ると、中の鉄筋がさびたり、雨漏りの原因になるのです。なので、今回はこの打ちっぱなしの床に防水シートを施工してもらう予定です(^^)広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.10.30
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第1813号 団信の年齢
あるお客様に中古の住まいを契約して頂きました。融資はフラットを利用されるので団信は任意になります。今回、お客様は団信には入られないという選択をされました。団信とは、ローンを組んだ人に万が一のことがあったときに、残債が保険で支払われるという保険です。ただ、一般の保険と違って、年齢によって保険料が変わらないのです。ほとんどの生命保険は、若い人ほど、保険料は安くなります。団信は、年齢に関係なく保険料が決まっているのですが、借りた額の生命保険の保険料と比べると、４０歳くらいが指標になります。つまり、それより若い人は団信ではなく、生命保険の保険料の方が安くなることが多いのです。ただ、団信は住宅ローンならではの特殊な保険なので、保険料以外の内容でも検討する必要もあります。広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.10.29
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第1812号 屋根のコケ
お客様とある微妙に日当たりが悪そうな土地を見に行きました。南側が段上がりになっていて、家が建っているので、土地は広いのですが、日当たりが微妙な感じです。そこで、同じ団地の中で、同じくらいの高低差がある住まいを探してみました。すると、その住まいの南東側の屋根に、コケがびっしり生えていました(TT)コケは日が良くあたるところにはあまり生えません。ということは、あまり日当たりが望めないということになります。もし、この土地で検討するなら、建てる家の位置を北にずらすか、リビングを二階するなどの工夫が必要になりそうです。広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.10.28
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第1811号 床下点検ロボ
あるニュースで床下点検ロボが開発されたという報道がされていました。さっそく、調べてみるとカメラがついた戦車のラジコンのようなロボットでした。かなり高性能なカメラがついていて、時間も６０分は自走できるようです！私は、大柄なので床下に入るときはいつも苦労しています^^;また、体の大きさにかかわらず入れない場所もあったりします。それからすると、かなり便利なロボットのようです(^^)ただ、残念なことに価格が２００万円もするため、とても買うことはできません(TT)しかし、こういったロボットが開発されるということは、それだけの需要があるということだと思うので、うれしいニュースです♪広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.10.27
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第1810号 暗いイメージ
あるお客様と中古の住まいを見に行きました。そこで、よく言われる感想なのですが、少し暗いイメージがすると言われました。こういったイメージになる原因は大きく二つあります。ひとつは、建っている住まいが古い場合です。どうしても、ひなびた感じがして暗い感じがします。そして、もうひとつの大きな理由は、道路の幅です。前面の道路の幅が狭いと、向かい合う家と家の距離があまり取れないため影の部分が大きくなります。すると、どうしても暗いイメージになってしまうのです。もし、少し暗いイメージになるのがダメな場合は、周辺の道路が広い住まいを探しましょう！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.10.26
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第1809号 夫婦間贈与
あるお客様が住まいの融資を検討されていました。そして、頭金を数百万いれて融資を受けられる予定なのですが、持分のことで問合せがありました。ご夫婦の希望では、ほとんどをご主人の名義にして、融資もご主人が一人で受けられるとのことでした。ただ、問題なのは頭金を入れている口座の名義人です。会社の関係で奥様名義の口座にお金が入っているのです・・・そのため、そこから出したお金を頭金にして、買った住まいをご主人名義にすると、贈与になってしまうのです(TT)つまり、頭金を奥様がご主人に贈与して、住まいを買ったことになるのです。贈与税の税率は、５００万円の場合２０％とかなり高額です。それなら、頭金の部分は奥様の名義にしておくことをおすすめすることになりました。たとえ、夫婦であっても税務署はお金のやりとりは贈与と見なすので注意が必要です！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.10.25
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第1808号 雨の案内
かなり雨が降っている日に、お客様と住まいを見に行きました。偶然降った雨だったのですが、雨降りの日の案内はぜひおすすめです！それは、雨の日でないと分からないことがいろいろとあるからです。今回もいろいろと気になるところがありました。その中の１つは、雨どいの詰まりです。北側の一部の雨どいが途中から雨があふれていました。つまり、雨水が下に落ちるところが詰まっていて、雨があふれているのです。これをこのままにしておくと、溜まった雨の重さで樋が変形したり、予定していない水の道ができて雨もりの原因になったります。もし、気になっている住まいがあるなら、偶然雨が降ったらぜひ、見に行ってみましょう！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.10.24
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第1807号 団信と資産
団信とは団体信用生命保険という生命保険です。たとえば、ご主人がローンを組んで、支払っている途中に亡くなったりすると、ローンの残債がなくなります。フラットでは、この保険は任意なので、入らなくてもいいです。もちろん、新たにこの生命保険に入って、今の保険を見直すという方法もあります。もし、この保険に入らなかった場合、万が一のときはローンの残債を返さなくてはなりません。ご主人に資産が他にない場合は、住まいを手放せばローンはなくなります。つまり、何も相続しないということです。ただ、注意が必要なのは、この時点でご主人名義の預金などの資産がある場合、それも相続できないということです。そのため、団信には入らなくても別な生命保険で、万が一のときの保証を考えておくことをおすすめします。広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.10.23
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第1806号 ウォークインクローゼット
あるお客様の新築の設計の相談にのりました。なかなか、立体のものを平面で考えるのは大変な作業で気がつかないことも多くあります。今回、予定を変更したのが、ウォークインクローゼットです。お客様の強い要望で、かなり無理をして二階にスペースを取ったのですが、廊下と部屋からのクローゼットに変更しました。ウォークインクローゼットは、便利はいいのですが、デメリットもあります。というのは、中に人が入るスペースを取るため、収納量に比べてスペースが余分にいるのです。そのため、建築スペースに余裕がない場合は、無理にウォークインクローゼットを設計するより、普通のクローゼットにしたほうがいい場合も多くあります。ウォークインクローゼットのために間取りに無理をすることは、あまりおすすめではありません^^;広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.10.22
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第1805号 水圧のチェック
あるお客様がかなり古い中古の住まいを検討したいと言われました。そこで、いろいろな調査をしたところ、問題がひとつ出てきました。それは水圧です・・・１階の台所で水を出していると、お風呂ではほとんど水が出ないのです。そこで、水道局で調査してみると水道管がかなり無理な設計になっていることが分かりました(TT)もともと個人の狭い私設管から、複数の住まいへ無理やり分岐をとっていたのです。そして、水道局に確認すると水回りかえるときは、本管から個人で水道管を引くように言われました。本管から敷地までの距離が少しあるので、おそらく１００万円は超える費用がかかります。今回の計画は、少し考え直す必要がありそうです。広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.10.21
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第1804号 時価と新価
お客様の火災保険について相談にのりました。不動産に携わっていると、保険は切り離せない分野です。主に関係のある保険は、火災保険と生命保険、医療保険などです。今回は、火災保険の時価と新価についてでした。数社に見積もりをとってみたところ、同じ保険金額なのに、保険料がずいぶんと安いので、そこの会社にしようと思われていました。そこで、詳しいオプションなどの内容を見てみると、そこの会社だけ、時価での保証になっていました。時価ということは、１０年後に火災にあうと、そのときの時価でしか保証されません。一方、他の会社は新価での保証となっているので、細かい条件はありますが、保険で家を建てることができます。保険の比較はかなり難しい話なので、必ず保険会社以外の人に相談してから決めることが大切です！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.10.20
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第1803号 共済と返済比率
あるお客様の融資の相談を受けました。少し事情があって、かなり難しい返済比率です・・・そこで、詳しく事情を伺うと、今借入れをしている中の１つに、共済のものがありました。実は、共済などの借り入れは、銀行から見ると、返済比率に入らないものがあるのです。ほとんどの借り入れは、個人情報として、保証機関に登録されているため、個人情報の開示をすると分かります。そのため、登録がされないものは人には分からないので、審査を受けても対象にならないのです。共済以外にも、一部の社内融資なども登録されないものがあります。しかし、実際には、毎月払うお金なので、資金計画には計算しておく必要があります。広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.10.19
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第1802号 既存の越境
お客様とある中古の住まいを見に行きました。その住まいの敷地を確認していると、なぜか塀の内側から少し離れたところに、境界標があるのです。不思議に思って、お隣に声をかけてみると、先日測量してみたところ境界が今まで思っていたところではないことが分かったそうです。となると、問題は越境です・・・土地は広い住まいなので、敷地が狭くなることは問題なのですが、カーポートの柱が完全に越境しているのです(TT)もし、この住まいを検討する場合カーポートを移設しないと、越境が解消されません。こういった場合、お隣と承諾書などで、越境を認めてもらうケースもありますが、移設可能なカーポートなので、今回は移設を交渉してみようということになりました。承諾書は、お隣の持ち主が変わったときに、トラブルになる可能性があるので、ぜひ移設をしてもらいたいと思っています！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.10.18
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第1801号 道路の方角
あるお客様が検討されている土地の相談にのってきました。全部で５区画あるのですが、南道路の２区画でどちらにしようかと悩んでいるとのことでした。実際に、現地を確認してみると、私からの提案は全く別な区画でした^^;たしかに、南道路の土地は駐車場が南側になるので、日当たりがいいです。しかし、地価の高いエリアのためかなり間口の狭い南道路でした。一方、別な区画でかなり間口の広い東道路があったのです。そのため、この東道路の区画はどうでしょうかと提案してみました。間口の狭い南道路と、間口の広い東道路では、日の当たる時間も室内の明るさも東道路のほうがいいのです。また、縦長の東道路の土地は、南側に駐車場を設計すると、南側からも少しは日当たりを取ることもできます♪広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.10.17
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第1800号 不動産譲渡税
あるお客様から住まいの売却を依頼されました。よく不動産を売るときに言われるのが、費用をいろいろと払うといくら手元に残るかという話です。ここで予算に入れておく必要があるのが、不動産譲渡税です。この税金は、とても高く場合によっては、利益の３９％が税金となります。となると、手元に残る金額が大きく変わってきます。よくあるのが、相続した住まいを売却したときの見積もり違いです。諸費用をひいて、手元に２０００万円あったとき、かなり昔に買った住まいだったりすると、税率は２０％です。つまり、最初は手元に２０００万円あっても、確定申告後には、１６００万円となります。もし、自分で住んでいない住まいの売却をするなら、譲渡所得税を必ず計算しておきましょう！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.10.16
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第1799号 売出価格
あるお客様から住まいの売却相談がありました。数社の不動産屋に話をしてみたそうなのですが、かなり不動産屋に不信感を持たれているようでした^^;ある不動産屋から、査定した結果価格を言われて、これ以上の金額では売れることはないと言われたそうです。また、別な不動産屋にはこの価格以上になるなら、広告はしないとも言われたようです(TT)住まいには、定価はありません。売主様が自由に決めることができます。もちろん、自由に決めてその価格で売れるとは限りません。最終的には、交渉の結果、売主様と買主様が納得された価格が売却金額になります。ただ、同じ条件でも人によってはメリットになる場合とデメリットになる場合があるので、必ず不動産の価格には幅があります。売出価格を強要されるようなら、別な不動産屋に相談してみることをおすすめします！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.10.16
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第1798号 実物を見る
先日、新築を検討されているお客様と、最近の住まいを見て周りました。目的は、外壁の色の確認です。注文や売建てなどで、住まいを考えるとき、まだ何もないところで色や素材を決めることになります。自由に決められるので、楽しいのですが、実はかなり大変な作業です(TT)外壁も同じデザインの住まいを見て決めるので分かりやすいのですが、まず同じ住まいはありません。そのため、できるのは実物大のサンプルを確認することくらいです。写真だけで判断するよりは、かなり希望の色合いになります。ただ、どんな色と組み合わせるのか、光の当たる加減などによっても色合いは変わります。すべてを予定通りにはできませんが、７割希望通りなら合格点ではないかと思います(^^)広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.10.14
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第1797号 金利相談
今、あるお客様の住宅ローンの借換えの相談を受けています。そのため、今度ある都銀に金利の引き下げ交渉に行く予定です。お客様は、数年前にある都銀で全期間固定の金利を選択されていました。ところが、それから金利は下がり続けて、今ではフラット３５とは倍近くの金利差になっています。といっても、借換えとなると審査も受けたり、抵当権を再設定したりするために、お金がかかります。ただ、このお金をかけても総支払い額では、１０００万円近いメリットがあります。そこで、この都銀に金利を下げてくれれば、他行に借り換えないよという交渉をしに行きます(^^)以前にも、地元の銀行では金利の引き下げに成功しているので、今回もうまくいけばいいなぁと思ってます！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.10.13
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第1796号 成功報酬
お客様にある中古の住まいを契約して頂きました。おそらく、無事に決済できるとは思うのですが、売主様が破産されているので、少しリスクがあります。そのため、お客様からもし決済できなかったときに、手付金などは返ってくるのか聞かれました。それについては、問題はありません(^^)というのは、不動産の仲介はすべて成功報酬だからです。契約をするために、いろいろと調査したり、決済に向けてもいろいろな作業があります。しかし、どんなに経費がかかっても事前にお客様に許可をもらってない費用を請求することは一切できません。もし、契約後に決済にならなかったとき、経費を請求された場合はそれが正当なものなのかを専門家に相談することをおすすめします！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.10.12
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第1795号 掘込車庫の評価
今、あるお客様が中古の住まいの購入を検討されています。気になる住まいは２つあるのですが、１つの住まいは道路と敷地に高低差があり、掘り込み車庫がないので、造る必要があります。今回のように新たに車庫を造るときは、その費用と土地価格を足したものと、高低差のない土地の価格を比較することができます。しかし、もし新たに造るのではなく中古の掘り込み車庫がついている場合は、注意が必要です。というのは、掘り込み車庫は鉄筋コンクリート造なので、土地と違って耐久年数があるからです。もし、築後３０年を過ぎた掘り込み車庫の場合、車庫があるといって高低差のない土地と同じように比較することはできません。高低差のない土地は、いつまでも車をとめることができますが、古い掘り込みの場合、いつかは造り替える必要がでてくるからです。中古の掘り込み車庫を評価するときは注意が必要です！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.10.11
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第1794号 雨漏りの跡
お客様とある中古の住まいを見に行きました。かなり安い価格だったのですが、中を確認してみると和室の南側にある広縁の天井にシミがありました。どうみても、雨漏りの跡です(TT)二階にあがって屋根の形を見てみると、ちょうど一階の下屋根のつけねあたりが原因のようでした。屋根の素材は、釉薬のかかった粘土瓦なので使用されている年数はよく分かりません。この瓦は何年経っても変わらないのです。ただ、風に弱く台風などで浮き上があり、雨が入りやすくなるのです。雨が入っても、瓦の下のルーフィングがしっかりしていれば雨は漏りません。一度瓦を降ろして、ルーフィングをやり変えてあるなら、少しは安心できるのですが、そうでなければ購入は勧められません。広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.10.10
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第1793号 買替特約付
買替特約付契約のことで、お客様の相談を受けました。この特約のついた契約は本当にトラブルが多いです。新築マンションなどを買ったときに、自宅が売れたら買うという条件がついている契約のことを買替特約付契約といいます。この自宅が売れたらというところで、期限が短かったり、売れないときに価格を下げるように書いてあったりするのです(TT)何も知らずにこの契約をむすんでそんな安い価格では自宅が売れないから、マンションを買う契約を解除しようとすると手付金が返って来なかったりするのです。かなり難しい契約になるので、この買替特約付の契約をする場合は詳しい第三者に内容をしっかり確認してもらうことをおすすめします！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.10.09
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第1793号 坪単価
土地をお探しのお客様の相談にのりました。話を伺ってみると、予算がかなりオーバーしてしまうことが分かりました。よくあるのですが、最近テレビなどで、新築が坪単価２０万円くらいで建つと誤解されているのです。小さめの戸建てなら、床面積は３０坪なので、６００万円で家が建つ計算になります^^;誤解があるといけないので、書いておきますが、決して坪単価２０万円がウソなわけではないのです。あまりに安い価格を謳っている会社の場合、人の好みによって変わるものなどが入っていません。また、給排水管のように敷地の広さによって変わるものも入っていません。つまり、最低限のものだけの坪単価になっているのです。実際には、標準的な仕様で、４０坪くらいの土地であれば、建物は１３００万円くらいは見積もっておく必要があります！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.10.08
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第1792号 自転車置き場
お客様とある中古の住まいを見に行きました。築年数も浅く、庭もあり、車も３台とめられるようになっていました。ただ、駐車場が縦列駐車の３台というタイプです。そして、気になったのが駐車場の横幅です・・・あまり広く取られていないので、乗用車をとめるとドアを開けることができるくらいのスペースしかありません。そこで、問題になるのが自転車です。子供さんが小さいので、自転車が数台あるのですが、とめるスペースが車の前後になってしまうのです。そのため、駐車場の横幅が狭いと車の後ろに自転車をとめづらくなってしまいます。ほんの少しでも、道路側に駐輪スペースをとってあればよかったのに残念です。広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.10.07
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第1790号 交換と移動
お客様からお風呂と洗面所のリフォームについて、相談を受けました。かなり古い設備だったので、これから住むためには、交換する必要があります。少し、古い中古ですが最近のユニットバスも洗面台も設置ができそうなスペースはありました。ただ、お客様が、洗面所を広く取たいので、お風呂を狭くしたいと言われました。となると、少し予算が変わってきます・・・水周りの設備を交換するだけなら設備代と工賃で済みます。しかし、間取りを変えたり、浴槽を移動したりすると、工賃がかなり高くなります。というのは、水周りの設備には給排水管がついているため、位置を移動させると、それらも変えることになるからです。もし、水周りの設備を交換ではなく、移動させるなら予算を少し多く見積もる必要があります。広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.10.06
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第1789号 太陽の高さ
よくお客様に日当たりについて聞かれます。一番答えやすいのは、１２月です^^;というのは、太陽は１２月に最も低いところを通り、６月に最も高いところを通るからです。なので、１２月に日当たりのいい住まいは、１年を通して日当たりがいいのです。しかし、６月に日当たりがいい住まいは、寒い１２月にも日当たりがいいとは限りません。太陽が低いところを通るので、６月には南側の建物の影がなかっても１２月には影になることがあるのです。そのため、６月の前後数ヶ月の間に日当たりを考えるには、注意が必要になります！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.10.05
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第1788号 周りの住まい
お客様とある土地を見に行きました。角地なのですが、南西の角なので少し難しい設計になります。そこで、同じ団地の中で、南西の角地に建っている住まいを見てまわりました。道路と敷地に高低差があり、方角が同じ住まいを見ると、いろいろと参考になります♪また、どうしても立地条件が似ていると、同じような間取りの住まいになります。そのため、土地を見て建物を想像するには、おすすめの方法です。今回は、道路との高低差が同じくらいの住まいが、うまくスロープを造っていたのが、とても参考になりました。ちょうど、東側を利用して敷地と同じ高さまでスロープで上がれるので、縦列ですが３台は車をとめることができます。今から設計事務所で設計をしてもらいますが、気に入って頂けるプランができればいいなぁと思ってます(^^)広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.10.04
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第1787号 買ったあと
以前に、中古の住まいを契約して頂いたお客様からリフォームについて問合せがありました。また、土地を契約して頂いたお客様から、固定資産税の対策についての問合せもありました。このように仲介が終わったあともいろいろと気になることがでてきます。内容によっては、数年経ってから相談を受けることもあります。ところが、残念ながら契約して頂き決済でお金を払うと、後は自分で調べてくださいという不動産屋が多いのが実情です(TT)もし、住まいを探すならこんな不動産屋にひっかからないようにする必要があります！一番安心なのは、実際に住まいを買った友達や知り合いから、紹介をしてもらうことです。そうすれば、利益のことしか考えてないような不動産屋にあたることはありません！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.10.03
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第1786号 返済比率
融資を受けるときに審査で一番重要なのは、返済比率です。検討している住まいの返済が毎月１０万円だとすると、年間の返済額は１２０万円となります。一方で、一年間の税込収入が６００万円だった場合、収入に占めるローン返済の割合は２０％となります。銀行の審査では、この比率が３５％を超えると、まず審査は通りません。確かに、毎月１０万円払うときに返済比率が３５％というと、収入が約３４０万円なので現実的ではありません。ただ、商売をされている方や別に収入があるけど、銀行が認めてくれないといった場合、認めてくれる額から比率で計算したときは、この３５％が限度となります。広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.10.02
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第1785号 産休中の融資
あるお客様に土地を契約して頂きました。まだ、建物についてはいろいろと検討中なので、しばらく先になる予定です。お客様はご夫婦とも社員で働かれているのですが、ご主人は日本での収入ではないためローンを組むことができません。そのため、奥様の収入でローンを組むことになります。この場合、気にしとく必要があるのが、産休です。産休中は収入がないので、復帰してからでないと、ローンを組むことができないのです。つまり、もし今妊娠しているとしたら、産休が始まるまでにローンを組む必要があります。それか、産休が終了して１ヶ月分の給料をもらってからなら、フラットなどはローンを組むことができます(^^)広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.10.01
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