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2010年01月の記事
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第1543号 広いリビング
先日、お客様とある中古の住まいを見に行きました。かなり広いリビングで、一部が吹き抜けになっていました。リビングに入ると、かなりの開放感があり、とても贅沢な気分になります。お客様もとても気に入られたのですが、こういう広いリビングはデメリットも覚悟しなくてはなりません。部屋が広いので、かなり光熱費が余分にかかります。特に一部が吹き抜けになっているので、細かいスポットライトなどで隅の方まで照らさなくてはなりません。吹き抜け部分が暗いと、部屋全体が暗い感じに思われるのです。そのため、余分にいくつかの照明がついています。広いリビングや吹き抜けなどを選ぶ場合は、毎月のランニングコストを少し高めに見積もって、ライフプランを設計しましょう！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.01.31
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第1542号 住宅エコポイント
先日、今年度第２次補正予算がようやく成立しました。そのため、１月２８日以降に引渡しが行われた住まいには住宅エコポイントがつきます♪ポイントがつく詳しい基準は、難しいので簡単に言うと、効率のいい給湯器や燃料電池などが対象です。つまり、普通の住まいより地球にやさしい部分にポイントがつきます。最大で３０万ポイントなので、約３０万円が戻ってくるのと同じ感じです(^^)こういった設備などを検討されている方は、ぜひポイントの対象となる設備にしてポイントを獲得しましょう。期間は、年内いっぱいの予定です！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.01.30
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第1541号 宅地造成等規制区域
不動産を契約するときに、その土地がどのような規制を受けるのかを説明します。土地も建物も目に見えない多くの規制を受けることがほとんどです。その一つが宅地造成等規制区域です。この区域に指定されていると、土地の高さを変えるような工事は、許可を取らないとできません。ただ、この規制は高低差のある団地はほぼ間違いなく区域内なのです^^;団地内の高低差をみんなが自由に変えてしまうと、排水がうまくいかなくなったり、水の流れが変わって土砂災害を誘発したりすることになってしまいます。そのため、高低差のある団地はすべて規制区域になっているのです。逆に、規制区域に入っているから勝手に工事はできないので、安心できるとも言えます♪いろいろな規制区域がありますが、宅地造成等規制区域は、土地の評価を下げる規制にはなりません！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.01.29
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第1540号 基礎の高さが違う
お客様と少し古い住まいを見に行ってきました。外壁は少し前に、塗装してあったのできれいでした。内装は、売主様が自身でいろいろとされたらしく、あまり程度はよくありませんでした。ただ、立地条件もよく雰囲気がいいので、お客様も検討しようかと言われていたのですが・・・私から見た雰囲気は何かおかしいのです。そして、原因が分かりました。基礎の高さが、家の道路側と裏側で違うのです(TT)そんなに高低差のある土地ではないので、普通は土地を水平にしてから、基礎を均等に造ります。ところが、土地が微妙に傾いたまま、基礎を斜めに作って住まいを水平に建てているのです。強度に問題がなければいいのかもしれませんが、なぜこのような施工をしたのか分かりません。お客様には、私はおすすめできないと伝えることになってしまいました。広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.01.29
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第1539号 二階リビング
最近、リビングやバスを二階にしている住まいをよく見かけます。昔に比べて、給排水の防水技術が進歩したことや、お風呂がユニットバスになったため、リビングやバスを二階にすることが簡単になりました(^^)リビングやバスを二階にするメリットはいろいろあります。日当りがよくなることや、プライバシーが守りやすくなることはもちろんですが、他にも湿気の多い部屋が二階にあるので、乾燥させ安いということもあります。ただ、デメリットもあります。一階が寝室になるので、リビングに人がいると足音などが聞こえます。また、子供がこっそり抜け出しても分かりにくいということを言われる方もおられます^^;いいことばかりでもないですが、検討してみる価値はあると思います！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.01.28
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第1538号 新築の積立金
今当社で中古のマンションを仲介で売りに出しています。先日、そのマンションを検討して頂いているお客様から積立金について質問がありました。その方は新築も検討されているのですが、そこでもらった見積もりと私が渡した見積もりに関することでした。マンションの価格は、中古の方が何百万も少ないのに、毎月の支払いがあまり変わらないのはなぜかという問い合わせでした。これには、２つのからくりがあります^^;１つは、新築マンションは販売しやすくするために、修繕積立金の額が低く設定してあるのです。もちろん、そのままの額ではマンションを維持していくことはできませんから、数年で値上がりします。もう１つは、金利が１％で計算してあるからです。当初の２年だけ１％で、残りの３３年間は、恐らく３％より高い金利になると思います。私の見積もりは、３５年間固定の金利で２．５％で計算してあるので、毎月の支払いで比較するとマンションは安いのに、あまり払う額が変わらないという結果になっていたのです。広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.01.27
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第1537号 新築の仲介料
あるお客様と中古の住まいをいっしょに見て来ました。お客様の希望の予算からすると、中古が一番無理のない選択になると思いました。案内のときに、お客様から他の不動産屋から新築ばかり勧められるのだけどなぜでしょうかと聞かれました。それには、わけがあるのです^^;ほとんどの新築物件は、売主からも買主から頂く手数料と同じくらいの手数料を頂けるのです。つまり、営業マンにとっては１件の仲介で倍の手数料が入るため、少し予算オーバーになってもすすめるのです。しかし、３０００万円の物件を仲介して２００万円の手数料はあまりに多すぎると思います(TT)そのため、私は売主から手数料をもらわずに、その分価格を下げてもらっています。なので、私にとっては新築も中古も利益率は同じです(^^)広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.01.26
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第1536号 植木の引越し
お客様に少し土地の広い住まいを契約して頂きました。庭がかなり広くて、植木もたくさん植えてあります。ところが、この植木は売主様のご両親からの贈り物だそうです。そのため、すべて持って行かれるということになりました(TT)そうなると、植木を買って植えなくてはなりません・・・と思っているときに、今度は別に土地を契約して頂いたお客様が、更地にするために、木をすべて撤去しなくてはならなくなりました。そこで、早速お客様に相談し木を引き取ってもらおうと思っています！うまい具合に時期が重なって本当によかったです(^^)広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.01.25
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第1535号 楽しくない
あるお客様の住まい探しの相談にのってきました。少し前に、住まいを探し始めて広告など見て、何社かの不動産屋に問い合わせをしたそうです。すると、何人もの営業マンがひっきりなしに訪問してくるようになったそうです(TT)そして、案内をしてもらってもいい物件なんで買いましょうしか言わないので信用もできないと言われていました。また、希望の予算は伝えているのにローンが組めるからと、もっと高い物件ばかり勧められたそうです。なので、せっかく楽しみに始めた住まい探しが全く楽しくないことになってしまったと言われていました。せっかくこれからの新しい生活を楽しむために住まいを探すのに、それが楽しくないなんて、本当に残念な話です。これからは、私が担当するのでしっかり楽しんでもらいたいなぁと思ってます(^^)広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.01.24
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第1534号 土地の評価減
お客様にある土地物件を紹介しました。この物件は便利のいいところにあってかなり広いのに、価格は相場より３割近く安いのです。もちろん、価格が安いのには理由があります。今回は、隣の借家に住んでいる人が商売で使う材料や道具などを庭にかなり置いているのです。見た目もきれいではないし、臭いも少しあります(TT)こうなると、不動産はなかなか売ることができません。借家といっても、戸建てなのでいつまで、その人が住むかも分かりません。もちろん、これらの事情をすべて説明して物件を紹介しました。こういった条件でも検討したいと言われたので、今度お客様といっしょに隣人に話を聞いてみるつもりです。話をすれば分かってくれる人ならいいなぁと思ってます(^^)広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.01.23
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第1533号 国有地売却
広島では、今日は国有地の売却を広告する日です。早速、物件を見てみたのですが、今回はお客様に勧められそうな物件はありませんでした。この国有地ですが、入札で買うことができます。ただ、ほとんどの場合、最低入札価格は公示されないので、いくらで入札するのかは難しい判断になります。ですが、売主が国なのでかなり安心して取引できます(^^)そして、この国有地は不動産屋が仲介しても手数料がかかりません。正確に言うと、国が仲介料を負担するので、買主には仲介料がかからないのです。落札はなかなか難しいですが、おすすめの買い方の１つです！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.01.22
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第1532号 契約の事前説明
先日、いっしょに住まいを探していたお客様にようやく希望の住まいが見つかりました♪そのため、売主との間で契約をすることになります。契約と言っても、その内容はかなり専門的で難しいものです(TT)そのため、前もって内容を説明に行ってきました。契約書には、目に見えない住まいの設備や、法律的な制限、売主との取引する細かい条件などが書かれています。そのため、場合によってはこれはちょっと困るなぁというようなことも出てきます。しかし、契約のときになってこの内容では困るとはなかなか言い出しにくいものです。そのため、契約をするなら必ず事前に内容を確認しておくことをおすすめします！そして、条件など変更して欲しいことがあれば事前に言って変えてもらうのです！今回も取引のタイミングについて大きな変更をすることになりました(^^)広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.01.21
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第1531号 買取と保証
あるお客様からフラット３５の買取型と保証型の違いについて聞かれました。違いは簡単に言うとありません^^;というのは、以前は借換えに利用できるとか、１００％まで融資できるかなど、いろいろな違いがあったのですが、今はないのです。そのため、違いは仕組みが違うということになるので、利用する側としてはあまり気にする必要がないのです。フラット３５は、扱っている銀行には、リスクがないローンなのです。もちろん、その分利益も少ないのですが^^;つまり、リスクを負っている住宅支援機構が、ローンを買い取っているか、保証しているかの違いくらいしかないのです。そのため、あまり深く気にする必要はないと思います(^^)広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.01.20
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第1530号 賃貸運用
住宅ローンを組んで住まいを買ったときに、もし転勤になってしまったら大変です。帰ってくる予定がない場合、売却するか、人に貸すしかありません。しかし、本当は住宅ローンなので自分で住まなくてはならないため厳密には、賃貸に出すことはできないのです。自分が住むのではなく、人に貸すのであれば銀行の許可が必要になります。といっても、現実的には銀行には話をせずに賃貸にしている方が多いです^^;最近は、転勤だけでなく会社の倒産などで、転職を余儀なくされることも多いため、銀行の本音と建前が合わなくなっています。そこで、フラット３５では、どうしても仕方ないときは、届け出をすれば賃貸に出してもいいことになりました！安易に賃貸にすることは、危険ですが将来の見通しがたつなら、賃貸も検討してみましょう！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.01.19
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第1529号 買側と売側
不動産の仲介には、売側と買側にそれぞれ、不動産屋がいます。これは、住まいを売って欲しいと頼まれた不動産屋と、住まいを探して欲しいと頼まれた不動産屋がいるためです。そのため、居住中の住まいを買いたいというお客様と見に行くと、そこに別な不動産屋もいるということになります。その別な不動産屋は、売主から売って欲しいと依頼された不動産屋なのです。そして、住まいの仲介が成約すると、売側の不動産屋は、売って欲しいと頼まれた人から、買側の不動産屋は、買いたいと頼まれた人から手数料を頂きます。この仕組みが分かりづらいので、なんで知らない不動産屋がいるのかと不安に感じる方もいます。これは、普通のことなので不安に感じることは何もありません(^^)広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.01.18
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第1528号 内覧は大切
あるお客様と、築１０年くらいの住まいを２つ見に行きました。物件資料から判断した限りでは、どちらも少し高めです^^;お客様と相場より少し高いので、価格交渉ができれば検討しましょうと話ながら見に行きました。１軒目は思ったとおり、とても今出ている価格では高すぎる物件でした。おそらく、３００万円以上は高いと思われました。そして、２軒目を見に行くと少し様子が違いました。玄関ドアや、瓦の素材がだいぶいいのです。そして、室内に入ると玄関の床は大理石で、建具も和室の内装も少しいい物が使われていました。そして、どうみても１０年間人が使ったとは思えないくらい綺麗な状態でした。詳しいことをみると、事情があって実際には４年くらいしか使っていないとのことでした。結果としては、こちらの物件は相場より安いことが分かりました。やはり、実際に中まで見てみないと分からないなぁとつくづく思いました！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.01.17
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第1527号 ハイサッシ
あるお客様の住まいを見せて頂いたときに、ハイサッシがついていました。リビングの南側天井の一部を高くして、窓をつけてありました。このハイサッシは本当にいいことばかりです(^^)高い位置に窓があるので、そこから入る光は部屋の奥の方まで届きます。また、高い場所にあるので、外から覗かれることもないので、カーテンも必要ないです。そして、高さが高いと庭の木なども邪魔にならないです。そして、ハイサッシは高いところから日が入るので、余計に天井が高く感じます。すると、高級感もでます^^;ハイサッシはおすすめの設備です！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.01.16
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第1526号 ハイチ大地震
カリブのハイチで大地震が発生しました。地震の大きさは阪神大震災より少し小さいくらいのようです。しかし、被害はまだはっきりしていませんが、かなり大きいようです(TT)多くの建物が激しく倒壊してしまった原因は、いい加減な建築確認があるようです。強度がぜんぜん足りないような建物でも、ワイロを渡せば許可が取れていたようです。恐らく、許可を申し込む人も、許可を出す人も住まいが人の命を預る物だという意識が薄かったのではないかと思います。大地震は頻繁にあることではないので、人の命を預かっているという意識が薄くなりがちです。今回の地震のニュースで改めて住まいの安全がどれほど大切なのかを再認識しました。広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.01.15
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第1525号 南道路だけど
あるお客様から少し街中で住居用の土地を探して欲しいという話がありました。住居用なので、日当りのいい土地が良いと言われました。そこで、いくつか物件を資料で見てみました。日当りがいいということは、単純に考えると南道路になります。しかし、街中ではいくら南道路で間口が狭く、両側にビルが建っていると、あまり日当りはよくありません。ちょうどお昼の１２時前後だけ、日が当たるだけです。それよりも、東側に間口が広い土地のほうが、一日の日照時間は長くなります。日当りを気にするなら、南道路にこだわるのではなく、一日の日照時間を気にしましょう！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.01.14
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第1524号 結露の量
あるお客様とまだ居住中の中古の住まいを見に行きました。そこで、サッシのまわりを確認したときに、かなり結露がついていました。案内したお客様から今の住まいではこんなに結露はしないのに、なぜこの住まいはこんなに結露しているのかと聞かれました。結露を防ぐために、最近の住まいは高断熱のペアサッシになっていますが、少し前の住まいはなっていません。そのため、今回の結露がそんなに多いと思わなかったのですが、話を聞いてみると分かりました。お客様は冬場に暖房はエアコンを使われているので、乾燥してほぼ結露しないのです。それに比べて案内した住まいでは、石油ストーブに鍋をかけてお湯を沸かしていたのです。ここまでやると、結露を作っているようなものです^^;ただ、多湿のほうが体には優しいのかなぁと思います(^^)広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.01.13
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第1523号 堀込車庫
あるお客様と住まいを探すことになり、希望の条件を伺っていると堀込車庫の話がでました。ほとんどの場合、堀込車庫はだめということが多いのですが、今回のお客様は、逆でした(^^)というのは、ご主人が車が好きなので、堀込車庫を希望されているのです。別に堀込車庫でなくても、ガレージがついていればいいのですが、なかなか車２台分のガレージがついた住まいは最近ありません。そのため、大型の堀込車庫を希望されているのです。多くの人が堀込車庫はどうもと言われますが、私は意外といいと思ってます。土地も駐車場部分は庭に使うこともできます♪少しの階段なら、堀込車庫でもメリットがいろいろあります！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.01.12
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第1522号 ネコ対策
昨日、お客様の外構が完成したとお知らせを頂いて見に行ってきました。かなり細部にまで、いろいろなこだわりが見られる外構になっていました。ただ、問題が一つあって敷地の一部がネコのトイレになっているとのことでした(TT)以前にも、あるお客様はネコが住みついたことが原因で、家を売却されたことがあるほどです。ネコを寄せ付けないものはいろいろあるようですが、どれも効果はいまいちという話でした。そこで、少し逆説的な対策を教えて頂いたのですが、トイレになっている部分にほんの少しのエサをまいておくそうです。すると、そこはトイレではなくてキッチンになるので、トイレをしなくなるそうです(^^)あまり頻繁にやると、餌付けをすることになるので問題ですが、ちょっと面白い対策だなぁと思いました！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.01.11
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第1521号 ８割合格点
お客様が、街中に土地を探されています。街中で住宅用地を探すときに、日当たりがいいという条件がつくとなかなか見つかりません(TT)土地が高いので、高層の建物が多く南道路でないと、日当たりは望まないのです。そんな中で、ようやく物件が見つかりました。しかし、お客様の希望を８割は満たしているのですが、満点ではないようでした。そして、しばらく他の土地を探してみましたが、南道路の物件はでてきませんでした。そのため、８割の点数だった土地にしようと言われたので、再度問い合わせをしてみると、２日前に契約になっていました・・・やはり満点を目指して住まいを探すより、８割で合格点と思って探したほうがいいかなぁと思います。住めば都と言うことわざもあることですし(^^)広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.01.10
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第1520号 ポスティング
先日、あるマンションに売ってもらえないでしょうかという手紙をポスティングしてきました。あるお客様がどうしても、このマンションがいいと言われているのです。少し郊外なため駐車場も広く、全部平面タイプです。近所に、スーパーやホームセンターもあり、大変便利です。郊外型なので、価格もあまり高くありません。以前にもポスティングしてのですが、話があったのはお一人で、事務所用に改装してあったため話がまとまりませんでした(TT)結構大きなマンションなので、いつかいい話があるのではないかと期待しています(^^)広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.01.09
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第1519号 まもりすまい保険
まもりすまい保険という保険がありますが、あまり聞いたことがないと思います。これは、少し前に法律で強制されることになった保険です。この保険は、新築を建てたり売ったりする業者が必ず入らなければならないものです。今までは各業者が自分で保証をしていましたが、問題が発生したときに保証できずに倒産することが多かったです。そのため、財団法人を作って１０年間保険に入ることを法律で強制させているのです。保険内容は、構造耐力上主要な部分および雨水の侵入を防止・・・と書いてあります。少し皮肉った見方をすると、１０年くらいでは、ほぼ問題が出ないようなところだけ保証しています^^;広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.01.08
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第1518号 本当の予算
お客様に物件を紹介するときに、概算の見積書をいっしょに作成します。どこの業者でも見積りはあると思うのですが、少し注意が必要です。見積りには売買代金や諸費用が記載されていますが、ほとんどの場合、諸費用の項目が足りていないのです。足りていない項目は、引越し、カーテン、カーテンレール、テレビアンテナ、エアコン、照明などです。そして、中古の住まいの場合は玄関ドアのカギの交換費用などです。この他にも恐らくサイズが合わない家具の買い替えなども必要になります。個人差があまりに大きいので見積りに載っていないことが多いです。しかし、これらの費用が必要になる場合は、この費用を自己資金から除いて、残りを購入に使う必要があります！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.01.07
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第1517号 倒産物件
先日ある大手の工務店が、事実上倒産しました。この工務店は、全国でかなりの数のマンションを建てています。広島でも、何棟か建築中のマンションがありました。これらは、恐らく支援先が確定したら建築が再開されると思います。また、すでに完成して売りに出ていたマンションもありました。現在は、どうなるか分からないので販売を中止しています。この販売が中止されているマンションですが、再開されたときはかなり安くなっていると思います。やはり、ケチがついたということで、相場通りでは売れません。販売会社が倒産したことが、気にならない人にとってはお得な買い物になると思います(^^)広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.01.06
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第1516号 高いか安いか
あるお客様に街中の大通りに面している土地を紹介しました。大変便利のいい土地で、日当りもそこそこです。この土地の買付を書くために、価格を見積もりました。そこで、お客様に見積もった価格が高いか安いか聞かれました。もちろん、相場を見積もって上限と下限があるのですが、高いか安いかは分からないのです。同じ条件でも、人によってはメリットだったり、デメリットだったりするからです。また、今回のような土地は最適なのは、店舗や事務所です。今回の価格は店舗としてはかなり安いですが、居住用としては相場くらいになります。価格が安いか高いかは人によって違うので、いろいろな人の意見を聞いてみるのが一番です(^^)広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.01.05
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第1515号 元金均等払い
住まいを買ってローンを組むときに、ほとんどの方が元利金等払いを選択します。これは、毎月の支払いが同じという払い方です。しかし、例えば３０００万円借りるとすると、最初の年は金利が３％なら、利息は９０万円です。そして、１５年くらい支払いをしてローン残高が２０００万円になると利息は年６０万円です。それなのに、毎月の支払いが同じということは、最初のうちは利息ばかり支払って、途中から元金がしかっり減っていくということなのです。そうではなくて、３０００万円を３０年間で払うとすると、毎年元金１００万円と利息を払うことになります。つまり、最初は利息が多いのでかなり大変になります。しかし、この方法なら１０年経ったときに、きちんと１０００万円減っているのです。もし、返済にゆとりがあるなら、ぜひ元金均等払いをおすすめします(^O^)/広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.01.04
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第1514号 補償を選ぶ
中古を契約して頂いたお客様の火災保険の相談を受けました。今は、銀行も保険代理店をやっているので、火災保険を勧めてきます。その見積りを見せてもらうと、かなり高額のフルカバータイプでした^^;今回の住まいは、山の斜面にあり近くに川はありません。谷でもないので、どう考えても水害の心配はありません。そのため、まず水害を外し、もう少し保険料を下げるために、盗難も外しました。これで約７７万円の見積もりが４０万円に減額されました♪保険はあくまでも万が一の時のために入るものです。ほぼあり得ないことのために高額の保険に入るより、補償内容を選んで必要なものにだけ入ることをおすすめします！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.01.03
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第1513号 案内初日
まだお正月の真っ最中ですが、私は今日から案内です^^;お客様の都合に合わせて仕事をしています(^^)今日はかなり街中の土地を案内するのですが、さすがに正月中なので、おそらく道路は閑散としていると思います。また、人通りもビジネスエリアのため、あまりないのではないかと思います。なので、もし気に入ったとしても正月明けまで待って、平日の様子を確認する必要があります！通学路などにも気をつける必要があります。祝日と、平日では車や人の流れが全く違うことが多いので、何回かに分けて確認しに行きましょう！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.01.02
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第1512号 ご挨拶
あけましておめでとうございます(^O^)/今年は政権が変わって本格的にいろいろな法律ができてきます。また、今の法律にもいろいろな変更が加えられます。そこで、政権が変わったことを示すためにも今までとは違ったものになる可能性が高いです。そのため、住まいを買おう、売ろうと思ったら、必ず最新の法律をチェックする必要があります！税金に関することや、ローンに関する法律などは特に要注意です。今年も住まいに関することを幅広く情報発信していきたいと思います。今年もよろしくお願いしますm(__)m広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.01.01
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