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2010年06月の記事
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第1692号 結露対策
最近の住まいは、結露がかなり少なくなりました。といっても、なくなったわけではありません。結露と言えば、まず思いつくのが窓ガラスです。ただ、窓ガラスは結露がついても日中に乾いたり、カーテンの開け閉めで気がつきます。大きなトラブルになるのは、タンスや、洗面台、流しなどの結露です。タンス、洗面台、流しに共通してるのは、締め切っていて空気が動かないということです。そして、悪いことに開けてみないと見えないということも共通しています。そのため、気がついたときには、カビが発生ということになります(TT)そして、この梅雨時期がもっとも湿気が多く結露によるカビが発生しやすいのです。なので、対策としては梅雨時期だけでも、これらの扉を開けてから寝るようにしましょう！空気が動けば、大きなトラブルを避けることができます。広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.06.30
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第1691号 その他は１年保証
ある住宅の保険に関するセミナーに行ってきました。そこで、今年になって新たに始まった住宅リフォームの瑕疵保険について説明を聞きました。この保険は、工事の内容を建築士がチェックし、保険料を払うことで一定の期間保険がつくというものです。そして、この保険に加入している工務店などの業者を公開するということです。となると、悪質な業者は保険には入れないので、頼もうと思っている工務店が加入しているか否かをチェックすれば安心できます！ただ、残念なのは、保険の期間です(TT)トラブルになりそうな、細かいリフォームはその他という分類になるのですが、保険期間は１年なのです。１年で問題が発見できるとは、考えにくいと思います。法律が改正されて、もう少し期間が長くなればいいなぁと思います！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.06.29
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第1690号 新築の件数
最近は、新築の建売り物件がかなり少なくなりました。もともと、私が仲介している住まいはほとんどが中古なので、少し減ったなぁと思っていたくらいでした。先日、あるニュースを見ていると全国平均で、新築の着工件数は例年の半分くらいしかないと放送されていました。人口が減っていることも原因の１つだと思いますが、何より景気が悪いことが大きいようです。なので、ハウスメーカーや工務店などは、かなり経営が大変になっています。しかし、悲観することばかりでもないと思います！中古をしっかりリフォームして、使うということは、かなり産業廃棄物を減らすことになるので、地球にやさしいことだからです(^^)広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.06.28
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第1689号 団信の利用率
少し、びっくりした統計の話を聞きました。それは、住宅ローンを組んだ方がローン終了までに亡くなる割合いです。もちろん、私の今までのお客様で亡くなった方はおられないのですが、そういった話も聞かないのでかなり少ないと思っていました。それが、なんと３５歳以上でローンを組んだ方の５人に１人は完済までに亡くなっているそうです。今、フラットは完済時の年齢が７９歳まで可能になっています。これは、日本の男性の平均寿命と同じなので、確かに平均を超えることなく亡くなる方がいるので、５人に１人ということになるのかもしれません。ただ、ここまで確率が高いとなるとしっかり考えて、団信や保険を決める必要があると思いました！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.06.27
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第1688号 例年の４倍
今、住まいを買ってローンを組むときに、フラット３５Ｓを利用すると、金利が安くなります。１０年間で１％安くなるので、２０００万円くらい借りると、総支払い額は２００万円くらい少なくなります。そのため、春以降、フラット３５Ｓが大人気で、６月現在で、例年の４倍近く申込みが入っているようです。そして、中古だけでなく、新築の建て売りがどんどんとＳの基準で建てられているので、これからもっと加速して増えていきそうです。このＳの景気対策は、２兆５５００億円と決まっています。そのため、夏以降にＳを利用してローンを組む計画を立てる場合、利用できない可能性も考慮する必要があります！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.06.26
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第1687号 賃貸か売却か
あるマンションにお住まいのお客さまに戸建てを契約して頂きました。マンションも持ち家だったので、住まなくなるので売却しようか、それとも賃貸に出そうかという相談を受けました。それぞれのケースで想定されるシミュレーションをしてみました。それぞれ、メリット、デメリットがあります。また、売却か賃貸のどちらかではなく、賃貸に出しておいて、少し景気がよくなってから、賃貸したまま売却という方法もあります。ただ、この場合はオーナーチェンジと言って、投資物件を探しているお客様に売ることになります。そのため、普通の査定価格ではなく、家賃収入から利回りを計算して、販売価格を決めることになります。広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.06.25
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第1686号 銀行の特色
住まいを買うときに、銀行の融資を利用する場合、銀行によって審査の結果はかなり違います。特に、自分で商売をされている方はより多くの銀行の審査を受けてみることをおすすめします。今回のお客様も、５行の審査を受けられましたが、結果はさまざまでした。要望通りの融資額を提示する銀行もあれば、減額で承認が出たり、自己資金の条件がついたりしました。中には、条件などはなしで全く融資できないという結果の銀行もありました。このような違いは、銀行というよりも銀行が使っている保証会社によって決まります。その保証会社が、物件の担保価値と借りる人の支払い能力を判断しています。なので、保証会社の異なる多くの銀行で審査を受けて、よりいい条件の銀行を探すことが大切です！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.06.24
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第1684号 シーリング幅
最近の住まいは、モルタルの塗り壁よりも、サイディングが外壁に使われていることが多いです。このサイディングですが、大きなパネルのようなものを貼り合わせて施工してあります。そして、このパネルとパネルには隙間があり、シーリングという弾力性のあるかたいゴムのようなものが入っています。先日、ある築浅の中古の住まいを見に行ったのですが、このサイディングの隙間がほとんどありませんでした。隙間があいてないといいような気がしますが、実はそうではなくある程度はなくてはならないものなのです。地震があったときに、この隙間のシーリングがクッションとなって外壁の揺れを吸収してくれるからです。なので、隙間がほとんどあいてなく、シーリングに幅がない住まいは小さな地震でも、サイディングが壊れてしまう可能性があります！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.06.22
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第1683号 物件の近所
お客様とある中古の住まいを見に行きました。大きな川の近くにある住まいです。今回、見に行った住まいは基礎部分には、あまりひび割れはなかったのですが、外壁にかなり大きなひび割れがありました。そして、その割れ方があまりよくない形になっていました(TT)両隣にも同じ時期に売られたと思われる建売りが並んでいたのですが、すでに外壁がリフォームされていてよく分かりません。そこで、もう少し離れた近所の住まいを見てまわると、同じくらいの築年数の建物はどれも同じようなひび割れがはいっていました。はっきりした確証はありませんがおそらく周辺一体の地盤があまりよくないように思えました。地盤がやわらかいと、木造モルタルの住まいは、小さな地震でもかなりゆれるので、大きなひび割れが入ります。外壁をリフォームすると、直りますが、また地震があるとひび割れてくる可能性が高いです。なので、こういった地盤の地域で、少し古い中古を買うことはあまりおすすめではありません。広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.06.21
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第1682号 任意後見人
お客様から将来の相続について相談を受けました。お客様は少し前に、大きな病気をされて将来について考えられたようです。少し、家庭が複雑なこともあり、できる限り相続をしたくない相続人がおられるという話でした。また、病気の関係で少し記憶がとんでいたりもするようです。このような事情の場合、大切なことは、元気なうちに後見人を立てておくことです。後見人の中でも、任意後見人は元気なうちに立てておくことができます。そして、認知症などがひどくなったとき、後見人が不動産の管理をしてくれます。こうしておくと、本人の意思をついでくれるため、思っていることと全く違うような結論になることを避けることができます。広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.06.20
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第1681号 サッシの隙間
お客様とある中古の戸建てを見に行きました。少し、築年数の経った住まいですが、きれいにされていました。外をぐるりと回ってみても、外壁も痛んでなく、基礎にも大きなひび割れもありません。庭も手入れが行き届いて、住まいの雰囲気に合っています♪一階の間取りが少し使いにくそうなところがありましたが、リフォームできそうです。その後、二階を点検していると、少し気になったところが出てきました・・・サッシを開けて閉めるときに、少しだけ隙間を残すと、上と下で隙間の幅が違うのです。窓の変形は考えにくいので、サッシの枠が変形していると思われます。つまり、柱が傾いている可能性があるということになります。もし、お客様が、この住まいを真剣に検討されるなら、詳細は調査が必要になりそうです！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.06.19
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第1680号 金利の選択
あるお客様から金利の選択について相談を受けました。あるマンションを買おうと思って業者に融資先について聞いてみるとある一つの銀行をかなり勧められたと言われました。しかし、お客様の詳しい状況を伺うととてもメリットがあるとは思えませんでした。そのため、他の幅広い選択肢を提案して、業者にもう一度、聞いてみることを勧めました。すると、その業者は最初に勧めた銀行の３年固定が絶対得なんですと強引に申込を迫ったそうです。とてもありえない話です(TT)３年固定の金利ということは、４年目からの３１年間の金利は未定ということです。つまり、未来の景気が分からないのに、変動、短期固定、全期固定のどれが得なのかは誰にも分からないのです。恐らくは、提携銀行があって会社の方針で強力に勧めるように言われているのだと思います。ただ、融資先を決めるのは買主の自由なので、いくら勧められても必ず自分で納得のいく融資先を決めることが大切です！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.06.18
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第1679号 居住用の特例
お客様から相続に伴う売却の相談を受けました。お父様が亡くなられて、お母様は息子さんとの同居を考えているとのことでした。そして、それまで両親が住まわれていたマンションを売りたいという相談でした。詳しい話を伺うと、まだどのように相続するかは話し合い中とのことでした。今回のように相続後に、不動産を売却するときには、注意が必要です。それは、同居していない子供が相続して不動産を売却すると、かなり多額の税金がかかるからです。不動産譲渡所得税は、利益の２０％もかかるのです。もし、両親がお住まいのマンションが購入して、５年経ってない場合は、税率は３９％になります。そのため、それらを避けるためにお母さんの名義に変更し、居住用として特例を受けると、税金はかかりません。もし、相続を受けることになったら、必ず専門家に相談してから判断したほうが安心です！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.06.17
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第1678号 不自然な犬走り
ある内外装が全面改装済みの中古の住まいを見に行きました。少し前に競売に出ていた住まいを業者が落札し、リフォームをして売りに出しているものです。すでに、全面改装してあるので、パッと目に付くような問題は見当たりませんでした。ただ、外観を眺めていると何か不自然な気がするのです。家の周りをぐるっと周ってみて理由が分かりました^^;家の中から外に出るときに踏む、犬走りが不自然なところにあるのです。掃き出し窓ではなく、腰窓の下にあったりするのです。ここから先は、床下に入ってみないと分かりませんが、恐らく、基礎に大きな問題があったのを隠すために犬走りを設置したのではないかと思われます・・・基礎のひび割れを補修してある住まいはときどき見かけますが、犬走りまで設置して隠してあるのは初めてみました(TT)広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.06.16
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第1677号 火災保険の見積り
中古を契約して頂いたお客様から火災保険について相談がありました。火災保険は、医療保険や生命保険と違って、基本となる保証に対する保険料は決まっています。そのため、各保険会社はそれぞれ独自のオプションなどをつけて、他社との差別化を図っています。なので、基本となる保証内容で見積もりを取っても、どんなオプションを選ぶかによって、保険料はかなり変わってきます。そして、私からのお勧めとしてはそこまで、手厚くオプションはつけなくてもいいのではないかということです。火災保険はあくまでも保険です。そして、他の医療保険や、車の保険と違って、保険を利用する可能性はかなり低いです。それなら、保険の内容は最低限でもいいのではないかと思います。広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.06.15
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第1676号 土地の評価
住まいを買う時にローンを組むと思いますが、銀行から融資を受けるとなると、いろいろな制約があります。その一つが築年数です。古い住まいになると、長期間のローンだと融資してくれない銀行があります。少し前までは、ほとんどの銀行がそうだったのですが、最近は逆にほとんどの銀行が融資をしてくれるようになりました。ただ、条件があります。それは、土地の評価です。たとえば、２０００万円の融資を受ける場合、土地の評価が１０００万円必要といった条件です。少し郊外の住まいで、大規模リフォームをしているような場合、この条件があるため、融資が難しいことがときどきあります。もし、銀行融資を検討するなら、こういった条件も気にしながら、住まいを探す必要があります。広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.06.14
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第1675号 契約解除
あるお客様が新築マンションの契約を解除することになりました。一度は、買うつもりになって契約をしたのですが、いろいろな事情があり、契約をやめることにされたのです。といっても、一度契約したことを簡単に解除することはできません。相談を受けた時に、契約書を見せて頂いたのですが、幸運なことに手付金が異常に少ない金額になっていました。契約には、手付解除という期間があり、決済に向けて売主と買主が実際に何か行動するまで、手付金をあきらめて解除することができるのです。なので、今回は手付金を放棄することで解除することができそうです。それにしても、マンションの営業万は手付金が数万円では、契約することの意味があまりないことが分からなかったのか不思議です。ただ、今回のようなケースは稀でほとんどの場合、一度契約すると１００万円近い支払いになることがほとんどです。そのため、契約書にサインをするときには、よくよく考えてすることが一番大切です！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.06.13
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第1674号 家賃の累積
よく見かける不動産の広告で、家賃なみの支払いで住まいが買えると書いてあるものがあります。そして、毎月８万円払うとしたら年間で９６万円、３５年で３３６０万円となるので、３０００万円の住まいを買えば得です！と書いてあります。確かに、毎月８万円払えば３５年間で３０００万円を超えます。ただ、毎月の支払いの合計と３０００万円の住まいを比べるのは間違っています。毎月８万円であれば、その支払い合計で比較するのではなく、毎月８万円払った場合のローンと比較するべきです。となると、３５年固定の金利で、毎月８万年払う場合、借りられる金額は２１００万円くらいです^^;広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.06.12
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第1673号 サッシ周り
お客様とある中古の住まいを見に行きました。すでにリフォーム済みで、クロスも床も設備も新品になっていました。リフォームの内容もお客様の好みに合っているということで、いい雰囲気でした。そして、二階に上がってみると、残念なことがありました。出窓のサッシ周りにクッションフロアーとクロスの中間のようなものが使ってあったのです(TT)つまり、木製のサッシ周りのうえに接着剤で貼ってあるのです。もちろん、水分には強い接着剤が使用されていると思いますが、下地が木なので、それ自体が結露で水分を含んだり蒸発したりを繰り返すためはがれてくる可能性が高いです。もし、購入を考えるなら、この部分を再度リフォームすることをおすすめしました！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.06.11
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第1672号 地盤も含めて
あるお客様から住まいを建てることについて相談を受けました。お客様は、気に入った設計士がいるので、注文建築で住まいを検討されていました。そして、その土地を探されています。ひとつ、気に入った土地があり、利便性も日当たりもよく、価格も少し安いので、検討したいとのことでした。ただ、物件資料を見せて頂くと、残念なことに、かなり地盤の弱いエリアの土地でした(TT)以前に、同じエリアで工務店が建て売りをしたことがあったのですが、地耐力調査をするとかなり地盤が弱く、支持層も深かったため２００万円くらいかけて杭を打ったことがありました。となると、実質の土地の価格は、補強が必要ない土地と比較すると２００万円くらい高いということになります。もし、土地を検討するなら、売り出しの価格だけでなく、住まいを建てることができる状態にしていくらなのかを調べる必要があります！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.06.09
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第1671号 支払いの遅れ
住宅ローンの審査を受けるとき、一番メインになるのは、返済比率です。毎月の支払いに無理があると、銀行はお金を貸してくれません。そして、次に銀行が注目するのは、支払い期日です。毎月、支払っているものはいろいろありますが、その中でも最も注目するのは、家賃の支払いです。ほとんどの場合、過去１年間の家賃の支払い状況を提出するように言われます。そして、毎月の家賃の支払いに遅れがあると、ローンの支払いも遅れるのではないかと思われます。また、車のローンなども支払いが遅れていると、かなり厳しい審査結果がでます。もし、ローンを利用して住まいを買おうと思っている場合は、最低１年は支払いに遅れがないようにする必要があります！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.06.09
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第1670号 担当者がいない
よくお客様に大手の不動産屋と当社のような個人の不動産を比較してどんなメリットがあるのかを聞かれます。大手と個人の業者では、それぞれメリット、デメリットがあると思いますが、私が一番大きな違いだと思っているのは信頼です。今回、相談を承ったお客様は、今すぐではなく、将来、土地を売却したいと考えておられる方でした。そして、今までに別な不動産を処分したり、名義を変更したりと、いろいろなことをされてきたそうです。ただ、ある大手の不動産屋に依頼をしていたのですが、何かをしようと思って１年ぶりくらいに行くとすでに担当者は移動になっていたそうです。それが、二度も続いたため個人の業者を探して相談に来られました。当社のように、個人でやっている業者は移動はないので、いつでもいます(^^)不動産に関することは、長い年月の中でたまに必要になることが多いので、長い付き合いができるのは個人の業者ではないかと思います。広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.06.08
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第1669号 学校のそば
お客様とある土地を見に行きました。土地の向きや、形、排水などは問題はなかったのですが・・・土地の周りを歩いてまわってみると、パッとは見えなかったのですが、大きなグランドがすぐ近くにあったのです。学校が少し離れているので気がつかなかったのですが、近所の方に話しを聞くと、学校にはグランドがないため、離れたところにあるようです。学校のグランドが近くにあると、一番気になるのは、砂ぼこりです。そして、アナウンスも人によっては気になることの１つです。夜勤などがある仕事の人にとっては日中に校内放送が流れたり、放課後に吹奏楽部の練習する音がする環境はツライものです。以前に、砂ぼこりが原因で、洗濯物や布団が干せなくて、困っているというお客様にお会いしたこともあります。他には、雨の日や学校行事のときに、交通渋滞が発生することもよくある話しです。学校のそばの住まいや土地はくれぐれもよく検討してから、購入を決めましょう！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.06.07
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第1668号 業者の買い取り
あるお客様からマンションを買い取って欲しいという依頼がありました。残念ながら当社では、不動産の買い取りはやっていません(TT)不動産を売却するときに、業者に売るということは、業者は転売することになります。そのため、だいたい相場の７割くらいの価格で買い取ることになります。買い取ってからリフォームしたり諸費用がかかるからです。そして、何よりいくらで売れるか分からないリスクも負うことになるため安く買い取るのはしかたないことなのです。売主は安く売るかわりに、すぐに現金が手に入ることと、売却後にクレームがついたりすることがないというメリットがあります。当社が買い取りをしないのは、自社物件があると、お客様にその物件を必死ですすめなければならなくなるからです。広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.06.06
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第1667号 平面駐車場
あるお客様からマンションの駐車場について相談を受けました。気に入ったマンションがあるのだが、敷地が狭いため、平面駐車場ではなく、機械式の立体駐車場になっているのどうしようか迷っているということでした。実際に見に行ってみると、駅まで徒歩１分、すべての生活施設がそろっている立地条件でした。となると、逆にこれで平面駐車場を確保していては、税金がかなり高額になってしまい、維持費がかなり高額になってしまいます。確かに、立体駐車場はメンテナンスしたり、修理にしたりとお金はかかります。ですが、こういった土地が高額なエリアで、無理に平面駐車場を確保しているマンションは、固定資産税も高額になります。なので、平面駐車場か機械式かだけで考えるのではなく、固定資産税も含めて、比較する必要があります！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.06.05
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第1666号 家の周りの木材
ある中古の住まいを見に行ってきました。少し築年数が経った住まいだったのですが、基礎も外壁も屋根もしっかりした住まいでした。ただ、とても残念なことがありました。それは、住まいの周りに古くなった木材がいくつも放置されているのです(TT)野ざらしになった古い木材は、白アリの大好物です。そして、今回も木材はしっかり白アリの住みかになっていました。この様子だと間違いなく白アリは家のなかにも入っています。どれくらい被害があるのかは、調査しないと分かりませんが、とても残念です。古くなった木材は必ず処分するようにしましょう！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.06.03
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第1665号 リビングのＣＦ
ある中古の住まいをお客様と見に行きました。全面リフォーム済みの住まいでした。リビングに入ると、すべてがピカピカで奥様もかなり喜んでおられました。が、よく見ると床のフローリングがフローリングではなく、フローリングそっくりのＣＦ、クッションフロアーだったのです・・・クッションフロアーは、表面の水分に強いので、洗面所やトイレの床に使われています。しかし、キズに弱く、耐久性が木に比べると劣ります。つまり、ダイニングテーブルやイス、家具などを置くリビングにはあまり向いていません。なのに、なぜリビングに使われているのかというと、コストが安いからなのです(TT)しばらくはいいのですが、１０年も経つとフローリングとの差は歴然となります。できることなら、リビングにはＣＦではなく、木を貼ることをおすすめします！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.06.02
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第1664号 通勤路のチェック
住まいを探すときに、建物や環境などをチェックします。ただ、それだけなく毎日通ることになる通勤、通学路もチェックしましょう！今までにも通勤路にいろいろな問題がありました(TT)今回は、雪でした。どうしても通らなければならない場所に坂になって、一日中日の当らない場所があるのです。かなり郊外で冬場になると、雪が何日か積もる場所でした。そして、その団地から出るためにはどうしても通らなければならない道路に危険なところがあるのです。郊外なので、車は必須になります。となると、冬場に雪が降ると数日はそこは通れなくなってしまいます。しかも、そばには川があり車が滑るととても危険です。そのため、今回はその住まいは見送ることになりました。広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2010.06.01
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