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2012年03月の記事
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第2324号 逆算
お客様にこれから住まいを買うときの予算について、相談を承りました。こういう時には、逆算することをおすすめしています！まず、今の家賃を参考にして、毎月いくらだったら生活が問題ないかを考えて頂きます。そして、賃貸から持ち家に変わると、かかる費用を引きます。固定資産税、リフォーム積立、火災保険などです。そして、毎月払える金額と定年までの年数から、借入の額を逆算するのです。そうすれば、毎月無理のない返済で予算を決めることができます！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2012.03.30
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第2323号 変動金利
よくお客様に固定金利と、変動金利のどちらがいいでしょうかと聞かれます。これから、景気が良くなって金利が上がるのであれば、固定金利が得です。しかし、金利がこれからも変わらないようであれば、変動金利が得になります。つまり、未来のことなので、どちらが得なのかは誰にも分かりません^^;ただ、分かっていることは、バブルが崩壊してからの約２０年ちょっとだけでみれば、変動金利がかなり得だったということです。そのため、日本全体でみると約６割の人が変動金利を選択しているという実情です。あとは、人それぞれの考え方になると思います^^広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2012.03.30
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第2322号 地下室
あるお客様の間取りを検討しています。お客さまの要望で、ある楽器を家で練習したいということがあります。大きな音を出す場合、街中では部屋に防音設備をつけなければ後からトラブルになる可能性があります。そのため、実際に見積もりをとってみたのですが、しっかりした防音設備をすると、４００万円近くもかかってしまうのです^^;そこで、今度は地下室を検討してみようと思っています！もともと、土地の高低差から少し基礎の高い住まいを検討していたので、プラス基礎を上げて、かつ一部だけ掘りこんで小さな地下室ならどうかと思っています。このほうが、土地を有効に使うこともできるので、いいのではないかと思っています♪あとは、費用の問題です^^;広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2012.03.30
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第2321号 子供部屋
あるお客様の新築プランを検討しています。お客様には、年も性別もばらばらのお子様が３人おられます。そこで、子供部屋の間取りですが、壁を作らないことをおすすめしました。移動できる組み立て式で、天井まで高さのある収納兼棚の家具を置くことになりました。部屋のスペースと建具は３つつけますが、家具がないと大きなひとつの部屋になっています。お子様の年齢が離れているので、自分の部屋が必要になる時期が違いますし、そのときに合わせて広さが調整できるように考えました♪こうしておけば、将来は主寝室に使ったり、ゲストルームに使ったりすることもできます。広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2012.03.29
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第2320号 親子間売買
あるお客様から親子間での売買の相談を承りました。息子さんがある戸建てを買われてローンを払っていたのですが、仕事の都合で支払いができなくなってしまったのです。そこで、お父さんが代わりにローンを組んで、息子さんが払える範囲で払っていきたいという相談です。こういった話は、最初に銀行の説得が必要になります。今、借入をしている銀行が、そのまま融資をしてくれればいいのですが、うまくいかないことが多いのです。今までは住宅ローンだったのが、お父さんに貸すということは不動産投資の事業ローンとなるからです。今回は、お父さんのメインバンクにお願いして融資を受けることができそうですが、こういう話は慎重にすすめる必要があります。広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2012.03.29
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第2319号 飲食の店舗
今、あるお客様の飲食の店舗を探しています。買うのではなく、借りる店舗です。そこで、早速、店舗を探してみたのですが・・・あまりに物件がありませんでした。貸店舗の物件はたくさんあるのですが、どれも飲食は不可になっているのです。飲食の店舗を大家さんが嫌がる理由は、火を使うからです。万が一、火災が発生すると大変なので嫌がるようです。また、居酒屋などの場合は、夜遅くに酔った人が声を出したりして、近隣に迷惑をかけることも気になるようです。今回は、接客のない飲食の店舗なので、何とか交渉して借りることができないかと思っています^^広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2012.03.29
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第2318号 ローン控除の手続き
住まいを買ってローンを組むと、ローン控除を受けることができます。この控除ですが、最初の一回目は必ず税務署に自分で申告しなければなりません。申告の時期ですが、よく確定申告の時期にと言われます。しかし、これはあまりおすすめできません^^;申告の時期に税務署に行くと、すごい人でかなりの時間がかかります。そのため、申告の時期が過ぎてから行くことをおすすめします！ローン控除は、３月１５日までに行かなくても、税金が還付されます。もちろん、申告が遅くなると還付も遅くなります。しかし、還付が受けられなくなるわけではないので、あえて大混雑の申告時期に行かなくても、過ぎてから行くほうがいいと思います。広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2012.03.27
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第2317号 覚書
ある敷地への進入路について、覚書を交わす予定にしています。覚書とは、関係者がその内容を確認して署名捺印をします。そして、覚書には所有者が変わるときに、次の所有者にも内容を引き継ぐことと書いてあります。しかし、この引継ぎについては、たいした保証にはなりません^^;覚書はあくまで人が約束する話でしかないのです。もし、裁判でも有効な保証にするためには、人がする覚書ではなく、対象の土地に制限をつける必要があります。それは、地役権などを登記するということです。そうすれば、確実な話になります。しかし、お金がかかる話なので、その内容に重要度に応じて決める必要があります^^広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2012.03.27
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第2316号 毎月の費用
あるお客様のマンションの資金計画の相談を承りました。１５００万の予算で戸建てかマンションを探しているとのことでした。ただ、マンションと戸建てではかなりランニングコストが違います^^;マンションの場合、毎月の費用として管理費、修繕積立金、駐車場代がかかります。戸建ては、マンションよりは高めの修繕積立金が必要になります。また、マンションは築５０年くらい経つと、解体の話が出てきます。そのため、老後の資金の積み立てを戸建てより多くしておく必要もあります。これらの違いをはっきりさせて、毎月の費用を計算する必要があります！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2012.03.27
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第2315号 ブースター
よく戸建の取引でトラブルになるのが、テレビのブースターです。テレビアンテナはあるのですが、ブースターがなくてテレビが映らないのです^^;ブースターが必要だから持って行く場合もありますが、そうでなくテレビの部品と間違えていらないのに、持って行ってしまうことがあるのです。今回も、間違えて持って行かれていて、持ってきて頂きました^^そして、テレビを見ることができました♪後からトラブルにならないようにするためには、契約のときにブースターを含めて取り決めをしておく必要があります。広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2012.03.21
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第2314号 手付金の額
あるお客様にマンションを契約して頂くことになりました。ただ、問題は手付金がないということです^^;手付金がなしだと、手付金を放棄して解除できるので０円の場合、いつでも解除できてしまうことになります。それでは、決済に向けて準備することができません。そのため、手付金は必ず必要になります。また、あまりに少額では同じことになります。もし、諸費用も含めてローンを組む場合、決済のときに手付金は返ってきます。しかし、一時的にはどうしても必要になります。また、額もできれば売買契約の一割、少なくても５０万くらいは必要です。もし、住まいを検討する場合、全額ローンでも手付金のことだけは考えておく必要があります！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2012.03.21
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第2313号 保証金
あるお客様から借地について相談を承りました。土地を借りて、仮設の建物で商売をしたいという相談です。そこで、お客様の思いと予算が大きく異なっていたのが保証金です。駐車場などの場合、保証金は不要で敷金として一ヶ月分の地代を払うと借りることができます。しかし、駐車場としてではなく、物を置いて使う場合、その物を撤去できるだけの保証金が必要になります。もし、物を置いたまま借主が行方不明になると、大家さんが困るからです^^;そのため、借地のときは商売の内容によって、多額の保証金が必要になる場合があります！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2012.03.21
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第2312号 マンションの床
お客様とあるマンションを見に行きました。そこで、お客様にどうも床が傾いている感じがすると言われました。確かに、全体ではないのですが、一ヶ所だけ下がっているような感じがしました。そこで、ビー玉を全体にまいてみると、その近くを通るときにそこだけまっすぐ転がらずに、急に向きが変わってしまいました。マンションなので、建物が傾いているとは考えにくいです。おそらくは、床を貼るときに洗面所に入るところとの収まりが悪く無理に押し込んだのではないかと思います^^;残念ながら、歩いて気がつくくらい下がっているのは、施工が悪いと言わざるを得ません。広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2012.03.17
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第2311号 専任媒介契約
住まいを売るときに、不動産屋に頼みます。そして、頼むときに媒介契約という契約を不動産屋と交わすことになります。この媒介契約ですが、大きく一般と専任に分かれます。一般はいくつもの不動産屋に頼むことができますが、専任は特定の一社にしか頼むことができません。となると、一般にして複数の会社に頼んだほうが早く売れるような気がします^^;しかし、実際はそうでもありません。一般で受けた場合、お客様に自社で広告するだけですが、専任の場合お客様だけでなく、他の不動産屋への広告もするのです。これをしない、つまり物件を囲い込む不動産屋に専任で依頼すると大変ですが、そうでない業者であれば専任で頼んだほうがいいこともあります^^広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2012.03.17
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第2310号 連帯保証
お客様から連帯保証について問い合わせがありました。住まいを売ったあとに、いくらかローンが残るのですが、そのローンの連帯保証から抜けないかという問い合わせです。連帯保証は、保証とは大きく違います。保証人の場合、お金を借りた人が資産がすべてなくなると、支払いがまわってきます。しかし、連帯保証人はお金を借りた人が支払いをしないとすぐに支払いがまわってくるのです。お金を借りた人に預金や現金があるかないかは、関係ないのです。つまり、お金を借りた人と同じレベルなので、その連帯保証から抜けるためには、かなり重い責任を誰かに肩代わりしてもらわない限り抜けることはできないのです。広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2012.03.17
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第2309号 家の重さ
あるお客様から、ある住まいを見て欲しいという依頼を承りました。そこで、早速見に行ってみたのですが・・・南側がかなりの高低差のある崖になっているのです。今回の住まいが崖上なので、見晴らしも日当たりもかなりいいのです。が、その崖ののり面は石を積んだだけで、計算して造成された様子がありません。そして、今回の住まいは木造ではなく、鉄筋コンクリートの３階建てです。そのため、住まいはかなりの重量になります。もし、新築された時に地耐力調査を行っていれば安心できるのですが、されてないと、ゆっくり寝れそうにありません^^;間取りやリフォームの内容よりも、まずは調査の有無を確認してからということになりそうです。
2012.03.11
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第2308号 竹林
ある竹林の土地を売って欲しいと依頼を承りました。見た目には、更地の場所もなくとても高い価格で売れそうにはありません。しかし、実は竹林は、自然に山のようになった土地に比べるとかなりいいのです！というのは、竹は地下の深いところまで根をはらないからです。つまり、地表の竹を伐採し地面の表面をこそげば、かなり簡単に更地になるのです♪今は、かなり背の高い竹林なので、とても住まいが建ったところは想像できません^^;しかし、更地になればかなり想像しやすくなります。そうすれば、かなり売れやすくなると思います！
2012.03.11
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第2307号 査定価格
あるお客様から住まいを売りたいという依頼を承りました。そこで、早速、住まいの査定をさせて頂きました。この査定ですが、最近、近くで実際に売れた住まいを元に行います。まず、売れた住まいの土地だけの価格を算出します。そして、査定する土地とのメリット、デメリットをプラス、マイナスしていきます。そして、土地の査定価格を算出し、それに建物の残存価格を足します。問題は、このメリットとデメリットです。たとえば、保育所がすぐそばにあると、騒音や送り迎えの車などの違法駐車などでデメリットとなります。つまり、査定ではマイナスになります。しかし、もしこれから保育所に通うお子様がいる人にはかなりのメリットです。つまり、査定の価格は考え方によって大きく違いがでるのです^^
2012.03.11
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第2306号 床の沈下
お客様とある中古の戸建を見に行きました。見た目で気になることも多少ありましたが、なかなかいい住まいでした。そこで、もうちょっと真剣に見ていると・・・二階のバルコニーに出る吐き出し窓の閉まりがぎこちないのです。住まいが傾くと、サッシが変形するので窓の閉まりが悪くなります。が、どうもそうではないようです。そこで、サッシと床までの距離を数か所測ってみるとかなり違いがありました。おそらくは、家が傾いたのではなく、床が一部沈下しているようです。直そうと思うと、ちょっとお金がかかりそうでした^^;広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2012.03.10
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第2305号 街並み
ある業者の方と話をしているときに、街並みについての話をする機会がありました。確かに、日本の住宅地は、土地の所有者が好きな工務店で好きな住まいを建てています。また、狭い土地で庭のないお宅もあれば、広い土地に平屋が建っていたりします。もし、これが少し広めの同じくらいの土地に、統一感のある住まいが並んでいれば、かなり街並みは良くなると思います^^そして、そうすることで街並みが良くなると、住みたい人が増えます。それが、街全体の価値を上げることになります^^なかなか難しいことですが、そんな街が増えるといいなぁと思います！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2012.03.10
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第2303号 有効面積
あるお客様から中古の住まいを売って欲しいという依頼を承りました。概略を伺うと、土地が１００坪以上あるとのことでした。測量図を見せて頂くと、確かに１００坪を超えています。そこで、さっそく土地を見に行ってみると、残念ながらとても１００坪では査定できない状態でした^^;というのは、かなりののり面があり実際使える部分は、３分の２くらいしかなさそうなのです。こういった土地の場合、坪単価いくらで査定することはできません。使える部分の面積で単価を計算することになります。のり面を張り出しして使うことはできないことはありませんが、その費用はかなり高額です。そのため、有効面積のみで坪単価を計算することになります。広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2012.03.09
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第2302号 新築マンション
お客様から新築マンションと中古マンションの購入について相談を承りました。新築マンションの営業マンに、いいマンションなので何年か経って売ったとしても赤字になりませんと言われたそうです^^;ただ、残念ながら現実はそうではないことを説明しました。マンションの価格は、年々下がっていること、住宅ローンが最初は金利ばかりを払って元金が減らないことを考えると赤字にならない理由がありません。マンションだけでなく、償却されるものを新品で買って中古で売ると、ほとんどのケースで赤字になります。ただ、万が一、またバブルがやってくれば黒字になるかもしれません。明日の景気が分からない以上、将来、赤字になるか黒字になるかは誰にも分かりません^^広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2012.03.09
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第2301号 高額リフォーム
あるお客様が中古の戸建てを検討されています。お客様の要望は、床の張替えと風呂の交換です。こういった内容で交渉するときには、かなりの手付金が必要になります。というのは、契約には手付解除があるからです。契約が終わって、売主様に要望のリフォームをして頂きます。そして、契約どおり決済となれば問題ありません。しかし、何らかの事情で契約が解除になったとき、リフォームはしたのに、売れなかったとなると大事なのです。そのため、リフォームにかかる費用は手付金として前払いしておく必要があるのです！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2012.03.09
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第2300号 不在決済
あるお客様の決済がありました。決済では、買主様が売主様にお金を払ってカギをもらうということをします。ただ、決済は平日の法務局が空いている時間帯に銀行でするという制約がつきます。そのため、どうしてもその時間に集まることができないということもあります。こういったときに、不在でも決済はできます。詳細な打ち合わせと、司法書士に事前に本人の意思確認をしてもらう必要がありますが、不在でも大丈夫です。売主様も買主様も両方不在でも、決済することはできます^^
2012.03.03
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第2299号 逆チラシ
あるお客様の買いたいマンションがあると相談を承りました。ただ、残念なことにどの部屋も売りに出ていません^^;そして、かなり人気のエリアなので、めったいに売りにもでないのです。そこで、売りにでるチラシを待つのではなく、逆に売って下さいとチラシを入れることにしました。大手の不動産屋が定期的に入れている売却物件募集とかではなく、一人のお客様が購入を希望されているので、検討して下さいという広告です。なかなか、反響はありませんが過去に問い合わせを頂いて、話がまとまったことは何度もあります。いい話になればいいなぁと思っています^^
2012.03.03
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第2298号 払い下げ
あるお客様から土地の払い下げについて相談を承りました。今の住まいのとなりに水路があるのですが、実際には水が流れてないのです。水路は、県の所有になっているので、県から水路を払い下げようと思っているとのことでした。一般的には、こういった土地を払い下げてもらうメリットはあまりありません。土地が増えて、税金が上がるだけです^^;今回も、水路とは名ばかりで、実際には塀の内側なので誰も利用したりはしません。ただ、家を増築するときに、県の土地に建てるわけにはいかないので払い下げを検討されているのです。水路の価格は、かなり安いのですが、調査士などに頼む諸費用は以外に高いので、見積りを取って検討することをおすすめしました。
2012.03.03
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