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2012年08月の記事
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第2475号 買換え特約
売り出されていたある住まいをお客様が契約されました。ただ、契約に買換え特約がついていると言われました。これは、売主様が住まいが売れたら、別な住まいを買えるということが、売却の条件になるのです。つまり、もし売主様が買う住まいのローンが通らなければ、売ることもやめるという条件です。そして、今回２ヶ月近く待たされて、結局売主様がローンが組めなくて、すべてがダメになったそうです(TT)こういうケースのときは、まずは売主様が買換えの仮審査を受けているか否かを確認しておくと安心です。広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2012.08.21
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第2474号 学区の交渉
あるお客様が、土地を買って新築を検討されています。ようやく気に入った土地が見つかったのですが、開発許可の関係でなかなか買うことができません。お客様は、来年から小学校に入るお子様がおられるのですが、このままでは建築が間に合いそうにないのです・・・お子様の学区は、住所があるところになるので家が建たないと住所を移すことができません。ただ、こういった事情の場合、教育委員会によっては、土地の売買契約書で引越し予定の学区に入学できることがあります。入学してすぐに転校では、かわいそうなので教育委員会と交渉する必要があります！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2012.08.21
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第2473号 雨漏り
事務所が雨漏りしました。鉄筋コンクリート７階建ての１階なのですが^^;最初は、２階の方が何かうっかり水を漏らしたのかなぁと思ったのですが、雨が降ると漏るので違うようです。大量ではないので、この雨漏りを直すためにはかなり調査いるのではないかと思います。ちょうど大雨でも降れば分かりやすいのですが、そうもいきません。大量に漏れるなら、水の跡も残るのですが、それもなさそうです。こういった雨漏りが、直すのは一番大変な工事かもしれません^^;広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2012.08.19
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第2472号 配管の状態
鉄筋コンクリートの建物の寿命を４０年と言われる方がよくいらっしゃいます。しかし、これはちょっと間違っています^^;４０年や５０年で鉄筋がさびたり、コンクリートが分解したりすることは、まずありません。４０年経つと、躯体よりも設備がダメになっていきます。設備というのは、キッチンやお風呂のことではなく、エレベーターや配管などのことです。これらを最新のものにしようと思っても、多額のお金がかかったり、規格が合わず変えれなかったりするのです。特に配管の状態は要注意です！交換の必要があって、交換するために、あらゆるところを壊さなければならなかったりするのです！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2012.08.19
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第2471号 正しいこと
お客様からハウスメーカー選びについて相談を承りました。展示場に行って、いろいろなメーカーの意見を聞かれたそうです。すると、いろいろな会社の意見を聞けば聞くほど、何が正しいのか分からなくなってしまったそうです^^;これは、しかたないことかもしれません。メーカーの営業マンは、自社のいいところ、他社より優れているところをアピールします。すべてが、他社より優れているメーカーはないでしょうから、自分で判断するしかありません。他には、ハウスメーカーと利害関係のない専門家にいっしょに聞いてもらうという方法があります^^広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2012.08.19
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第2470号 仮審査
あるお客様にマンションのローンの仮審査を受けて頂きました。そして、次の日の朝には、銀行からＯＫの連絡がありました♪すると、お客様から本当に大丈夫なのかという問合せがありました^^;あまりに、審査が早いので逆に心配になったようです。しかし、大丈夫です^^仮審査とは言っていますが、実は本審査とあまり内容は変わらないのです。提出した資料や、申告した数字に間違いがなければ、本審査も同じ結果になります。実際、私は過去に仮審査と本審査で結果が変わったことは一度もありません^^広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2012.08.16
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第2469号 屋根職人
ある建築中の現場をお客様と見に行きました。すると、職人が日陰で休んでいました。今日は屋根職人が作業をする工程の日です。屋根職人は、屋根を貼るのが仕事なので、当然屋根の上で作業をすることになります。つまり、この炎天下の中、陰がないところで作業をしなくてはなりません。そして、落ちると大けがをする屋根の上です。そのため、ひんぱんに休みを取りながら作業をされているのだと思います。本当に危険な作業なので、しっかり休みを取りながら安全に作業を進めて欲しいなぁと思います。広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2012.08.16
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第2468号 不動産取得税
住まいを買うといろいろな税金がかかります。登録免許税などは、決済の時に司法書士に払うので、見積もりから漏れたりすることはありません。見積もりから漏れていると、予算が足りなくなって決済できないからです^^;ただ、不動産取得税はときどき見積もりから漏れていることがあります。この税金は、住まいを買った時に一度だけかかる税金です。そして、支払いは住まいを買って、数ヶ月経ってからになります。しかし、築年数の古い建物の場合、十数万になるので注意が必要です！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2012.08.14
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第2467号 名義変更
あるお客様から、住まいの名義を変えたいという問合せを頂きました。実際に、ローンを負担していると人と名義人が違う状態のまま何年も経っているようです。名義を変更することは、簡単です。今、登記してある人の承諾があれば、誰にでも変更できます。しかし、名義を変更すると、不動産の場合、登記されるため、情報が税務署にいきます。そして、税務署では贈与があったと判断し、多額の贈与税を払うことになってしまいます。ローンを払っている不動産といった事情がある場合、きちんと対策を立てて、負担付贈与といった方法を取る必要があります。名義を変えてしまう前に、対策をたてておくことが大切です！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2012.08.14
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第2466号 個人売買
お客様から、突然土地を売ってくださいという人が来たという連絡がありました。土地を持っていて、使ってないと、こういうことがよくあります。もちろん、売るつもりがないのであれば、断れば話は終わりです。ただ、所有者を調べてまで、連絡があるということは、実際の評価より、高く買ってもらえる可能性が高いです。不動産は、そのまま口頭で個人売買することもできます。しかし、もしお互いの間で思っていたことと違うということが出てきたときは、大きなトラブルになる可能性があります。最初の価格の交渉を含めて、実際の取引も専門家に任せて取引することが安心です^^広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2012.08.14
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第2464号 相続登記
あるお客様から土地の売却について相談を承りました。そこで、ちょっと問題があることが分かりました。土地の名義がすでに亡くなっているお父様になったままで、数十年も経っているということです。お客様は７人兄弟で、すでに３人亡くなられています。ということは、お父様から自動的に７人に相続され、亡くなれた方は、その方の持ち分がまた子供さんに相続されているのです。もし、この土地を売ろうと思うと、４人の兄弟と亡くなれた３人の兄弟のお子様全員の同意が必要になります。こうなると、簡単に話は進みません。相続がおきたときには、必ずみんなで話し合いをして登記をすることをおすすめします！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2012.08.14
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第2463号 二階の位置
お客様とある中古の住まいを見に行きました。外観の雰囲気もよく、かなり気にいられた様子でした。この住まいですが、建売りの戸建の倍近い広さがありました。そこで、室内を見てみると、二階の傾きがかなりひどいような気がしました。窓や建具の閉まり具合がおかしいのです。はっきりとしたことは、調査しなければ分かりませんが、おそらく二階の位置がよくないのではないかと思われました。かなり重たい二階なのですが、右側の隅柱を支える一階部分が大きな部屋になっているのです。屋根裏をのぞいてみると、かなりしっかりした梁で受けていますが、その梁を支える柱は少し不安な太さです。もし、検討するなら柱の補強をしたほうが安心ではないかと思いました。広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2012.08.14
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第2465号 上水道
あるお客様から上水道の引き込みについて、問合せがありました。現在が、井戸水なので上水道を引きたいということでした。ですが、水道は簡単には引き込みしてもらえません(TT)下水は、ほとんどの市町村が整備したがっているので、そんなに大変でなければ、家の前までは無料でやってくれます。しかし、水道は基本的には、前面の公道を掘り返して本管から家の前まで引くのも自己負担になるのです。もし、周辺に住宅がある程度あり、みんなが水道に変えるのであれば家の前までは無料の可能性があります。ただ、家の前から敷地内の配管は実費なので、意見をまとめるのが難しいのが現状です。
2012.08.12
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第2394号 固定資産税清算
あるお客様の決済がありました。決済のときに必ずするのが、固定資産税の清算です。固定資産税は、１月１日現在の所有者が支払う責任があります。そのため、６月末に売却しても、１２月末までの１年分は売主が払う責任があります。そのため、日割り計算し半年分を現金で、買主から売主に払います。そして、分割払いにしている場合は、そこにもう住んでなくても、残りは引き続き売主が払うことになります！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2012.08.08
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第2462号 利回り
あるお客様から、かなり築年数の浅いアパートの売却を依頼されて広告をしています。そのアパートに問い合わせがありました。電話で広告を見たのだが、利回りはどれくらいかと聞かれました。すると、その利回りでは検討できないと言われました。不動産投資でよく聞くのが利回りです。しかし、これはあくまで参考の指標にしかなりません。利回りが高くて、築４０年で不便ななところにある物件と、利回りが低くて、築３年の便利のいいところにある物件を利回りで比較するのはおかしいからです^^;今回の問合せでは、築何年なのか、どこにあるのかを聞かれませんでした。これでは、安定した不動産投資は難しいと思います。広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2012.08.08
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第2461号 管理費など
あるお客様から、住まいの購入について相談を承りました。最初は、戸建てを探されていたのですが、なかなか予算に合う住まいがないので、マンションに変更しようと思われているとのことでした。ただ、話を伺ってみると、車が２台ありかなり街中を希望されていました。マンションの場合、毎月のローンだけでなく、管理費、修繕積立金、駐車場代がかかります。となると、街中で車２台の駐車場代を払っていると、かなりの負担になってしまいます。戸建てに比べて、毎月のローンの支払いは少なくなりますが、住まいに関する負担は高くなることになります。予算を立てるときに、ローンだけでなく、関連した費用、税金、保険までをトータルで考えることが大切です^^広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2012.08.07
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第2460号 瑕疵責任
１年前に、ある中古の住まいを買って頂いたお客様から連絡がありました。最近、２階のトイレの水圧が低くなったという連絡でした。水圧が低いため、タンクになかなか水が溜まらないようです。この住まいは、売主が不動産屋です。そのため、２年間は給排水についても売主が瑕疵責任を負うことになっています。そのため、早速、水道屋を手配して修理してもらいました♪今回は、お客様の問題ではなく、経年劣化が原因だったため、費用は売主に負担して頂きました。中古の住まいでも、不動産屋から買った住まいは、法律で２年間の菓子責任が義務付けられています。自分で修理する前に、一度相談してみましょう！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2012.08.07
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第2459号 増築の登記
お客様から、住まいを売却したいという相談を承りました。高床式２階建ての住まいなのです。普通の戸建の１階部分がすべて鉄筋コンクリートの土台になっていて、その上に２階建ての戸建がある住まいです。当初は、土台の部分はすべて駐車場だったのですが、数年前に増築されて、半分くらいが部屋になっていました。この増築部分ですが、売却のときに気をつけることがあります。今回、お客様は会社をされており、その会社のお金で増築されていました。そうなると、住まいを売ったときに、売ったお金を個人で受け取ると、会社から個人に贈与されたこととなり、贈与税の対象になってしまうのです。こういった未登記の不動産を売ったり、買ったりする時はしっかり調べてする必要があります！
2012.08.05
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第2458号 容積率
ある住まいを売りたいという相談を承りました。そこで、さっそく見せて頂いたところ、勝手口を出たところが土間のようになっていました。話を伺ってみると、数年前に工務店に施工してもらったとのことでした。この土間の部分ですが、壁も屋根もあるので登記の対象となり、容積率に算入されてしまいます。そうなると、ローンを使って住まいを買われるお客様の場合、銀行から登記をするように言われる可能性があります。また、登記をして容積率がオーバーすると、違法建築物件になってしまい、銀行によっては融資されないこともあります。そのため、３方向が壁になっていると、室内と見なされるので場合によっては、壁の一部を取り除く必要がありそうです。
2012.08.04
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第2457号 分割売却
あるお客様から土地の売却について相談を承りました。かなり広い土地です。こういった広い土地を売る場合、注意が必要です。少しづつ切り売りしていくことは、宅建業の免許がないとできないのです。ただ、事情がある場合は考慮されることがあります。たとえば、家計が苦しくて、固定資産税などの支払ができない場合などです。何の事情もないのに、定期的に土地を切り売りしたりするとあきらかな法律違反となります！
2012.08.03
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第2456号 調整区域のローン
あるお客様に、市街化調整区域の住まいを契約して頂きました。簡単に言うと、広い田畑のある昔からの農家です。そして、お客様の希望の銀行にローンの相談に行きました。ところが、ある都市銀行なのですが、融資しないと言うのです。社内の規定で、調整区域の場合、開発許可書がないと融資ができないらしいのです。しかし、昔ながらの農家には開発許可は不要です。許可が不要なので、許可書がないのですが分かってもらえません(TT)そのため、残念ながら希望とは、別な銀行の融資を受けることになりそうです。調整区域の場合、よく理解してくれない銀行があるので注意が必要です！
2012.08.02
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第2455号 ゼロ円の購入
あるお客様から自己資金なしで、住まいを買いたいという相談を承りました。年収から計算すると、希望されている住まいの金額であれば無理なく払うことができそうです^^また、自己資金がゼロ円でもローンを組んで、住まいを買うことはできます。ただ、注意が必要なのは、諸費用も含めてローンを組んでいるので、支払いの途中で売ることはできないということです。もし、転勤などで売ることになると、頭金なしでローンを組んでいる場合、赤字になることがほとんどです。そうなると、その赤字分を現金で用意しなければならないのです。もし、自己資金ゼロ円で住まいを買うなら、ローンが終わるまで必ず売らなくていいように、しなければなりません！
2012.08.02
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