私もマンション暮らしが長くなってきているが、マンションの管理費の実態について分析された資料によると、 70 平方メートルで 1 万 4420 円の 1 平方メートルあたり 206 円というのが修繕積立金は含まない首都圏マンションの管理費の平均値だそうなのだ。マンションの管理費というのは管理会社への委託状況だけでなく共用施設の内容やエリアや新築時の価格によって差があるとされているが、その傾向と相場を知ることは購入してはいけない物件の見極めや高値売却に結びつくといわれている。管理費の削減など「マンションは管理を買う」と言うとおり自宅の売買戦略に欠かせない知恵となるそうなのだが、管理費の実態を見抜く上でポイントとなる一つは「ワンルームマンションの管理費単価はべらぼうに高い」ということなのだ。
たとえば平均面積 10 平方メートル台のワンルームマンションの管理費の平方メートル単価は 436 円と、平均面積 80 平方メートルのファミリーマンションの 1 平方メートル単価である 178 円の 2.5 倍となるといわれている。同じ床面積となる規模のマンションで管理費がこれほど違うということなのだが、ちなみに各マンションの平均面積帯ごとに管理費単価を集計してみると、 10 平方メートル台の管理費は平方メートル単価 436 円なのだが、それが 20 平方メートル台は 361 円というように、 80 平方メートル台の 178 円までは面積が大きくなるほど管理費は安くなる。というのだ。それが 70 ～ 80 平方メートル台で底打ちしそこから先は面積が大きくなるにしたがって管理費が高くなり、平均が 206 円ということのようなのだ。
これは面積が大きくなるとハイグレード物件の割合が増え、都心の高級住宅地に所在する場合が増えるためでもある。グレードの高い物件は 24 時間警備やコンシェルジュの常駐だけでなく、豪華な中庭や共用のスポーツ施設やプライベート感の強いエレベータなど、普通のマンションよりも施設やサービスが充実しているため管理レベルが異なりコストは高くなるという。しかしそもそもこうした物件の住人は充実した施設やサービスを求めているため、コスト負担もできるのであまりもめることはないといわれている。その中でマンションの 70 平方メートルの平均価格が 3500 万円以下だと管理費の平均単価は 168 円なのに対して、購入価格が 1 億 500 万円以上だと管理費の平均単価は 462 円と、約 3 倍の開きになるという。
管理費は安ければいいわけではないということだが、マンションの品格や居住水準・住民の嗜好性に応じ適度に設定されるべきものであり、その上で適正な価格が設定されることが望ましいという。どんな共用設備があって何が管理サービスとして受けられるのかを見た上で、「高い」とか「安い」を判断することになるという。よいものを買えばメンテナンスコストもそれに応じて高くなるというのはマンションに限ったことではなく、どういう施設にお金がかかる傾向が強いかを述べると水を使ったものが圧倒的に多いとされている。施設内に水を流したり噴水や池などがあったりするマンションは、水道代に加えて築年を経てからのメンテナンスコストも高くなる傾向があり、そのことが判明して水を流さなくなるマンションも後を絶たないという。
マンション管理には管理人のコストだかでなくエレベータの点検・整備に、エントランスや廊下をはじめ共用部分の清掃など共通してかかる費用があり、これを居住者が面積割で負担しているとされる。こうして共用の費用は所有している世帯数で割るため、総戸数が少ないと管理費単価は高くなる結果となるという。管理費単価は総戸数が 50 戸未満で 221 円だが、 200 戸未満で 179 円となり 600 戸以上は 207 円となる。これまでと比較するとそれほど大きな違いではないが「最も単価が低いのが 100 戸以上 200 戸未満」という事実は興味深いという。どちらの運営が厳しいかというと総戸数が少ない場合の方が深刻であるが、改善される選択肢が少ないので築年を経るに従って問題が悪化するケースが多いとされれいる。
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