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2019.07.16

法人8号物件(1)　木造ファミリータイプ12戸：『物件調査費』の使い方。

カテゴリ：所有物件

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１Ｋ３点ユニットのアパートの決済が終わったのが７月２日です。その７月に２件の物件情報が入ってきました。
・木造ファミリータイプ　１２戸
・木造シングルタイプ　６戸
　２件とも１Ｋ３点ユニットのアパートを融資してくれた金融機関に持ち込みました。決済をした月に、新たな物件を持ち込むのもどうかと思いましたが、この金融機関が、融資が出やすく、融資の可否も早いからです。
　結果は、２物件とも融資可でした。驚きました。
　まずは「木造ファミリータイプ　１２戸」の交渉です。
　この物件は、スペック
　　木造　平成4年築　2DK8戸　3DK4戸　3500万円　利回り16％　駐車場200％以上、イオンまで徒歩5分くらい。小中学校まで1.5km位です。
　事前に、3500万円で融資の打診をして、OKの返事をいただきましたが、それにしても、築25年物件を利回り16％で買うのは、さみしすぎます。
　仲介業者の営業さんに、2700万円で買い付けを出しました。23％の値引きです。
　数日後、営業さんから「3400万円でお願いします。」と言われました。買える金額ではありません。
　そこで仲介さんに、
「営業さんに、物件調査費を〇〇万円出します。領収書はこちらで用意します。会社の署名捺印はいりません。営業さんの署名捺印でいいです。もう一度2800万円で交渉してください。」
と言いました。わかるでしょうか？ 物件調査の内容や報告は問いません。物件調査費は営業さんのものです。 わかりますよね。
　そんなん事で、無事2800万円になりました。値引き率は20％、利回りも20％を超えました。
　この物件はファミリータイプとしては家賃はかなり安いです。そのせいか購入以来ほぼ満室です。低家賃のため私の貼ったクロスでもOK、クレームはでません。

　金融機関さんは、3500万円で融資をお願いして、実際には2800万円になったことに驚いていました。お付き合いの浅い金融機関さんなので少しお話をしました。
・融資がついたとき、買主は最強です。自信を持って価格交渉ができます。
・売主は、確実に買ってもらえると思うとかなりの確率で値引きに応じてくれます。大幅な指値にも応じてくれることがあります。
物件調査費の話はしませんでした。しないほうがいいですよね。

　それ以降、この金融機関さんも「融資はOKです。あとの価格交渉を頑張ってください。」と言ってくれるようになりました。ご理解いただき大変助かっています。

　おしまい。

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最終更新日 2019.07.16 01:00:08
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プロフィール

Pascal Prost

不動産は楽しい。長野県の南のHighlander大家です。2011年から不動産投資を始めました。2019年3月末に公務員を早期退職して専業大家になりました。不動産投資家/不動産年収1億円以上/不動産投資で月収1,000万円達成/元公務員大家/10年に一度の取引は毎週やって来る。/アパートマンション37棟339戸/戸建25戸/合計364戸保有/ツィッター/stand.fm/パスカルのブログ/宅建士/第2種電気工事士

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