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九州大家の会 大新年会
昨日は九州大家の会、大新年会だったとです。たくさんの方がいらっしゃり、とても賑やかで盛り上がりましたとです。九州各地や必殺大家人さんを筆頭に関西からも大勢お越しいただきまして誠にありがとうございましたとです。とっても楽しかったとです。久しぶりに電話で赤井大先生ともお話させていただきましたとです。今年は久しぶりにお会いさせていただきたかなぁ～て思いましたとです。左門満室の随筆もしばらく更新しとらんとですが、たくさんの方に「よくみてますよ！！」と言っていただき、恐縮しとりますとです。さて、たくさんの方とお話しさせていただきましたが、時間もあっという間で全部の皆様とはお話が出来ませんでしたとですが、初めてお会いした方から結構聞かれました事が投資指標だったとです。アパート経営も事業ですけん、一般企業が重視するＲＯＩ，ＲＯＥをアパート経営でも重視して事業ば行っていかんといかんて思いますとです。税引き前利益、自己資本比率ばしっかり把握して経営ばしていかんとですね。不動産特有のレバレッジを有効に活用してＲＯＥば安全に高めるのがよかて思いますとです。九州大家の会の皆さんの中でも６，７年の前の某メガバンクからフルローンで融資ば受けて一生懸命満室運営ば続けらして、最近買った金額よりも高い金額で売らした方もいらっしゃいますとです。ＲＯＥとＩＲＲで素敵な数字が出とらしたとです。凄かとです。ＲＯＥはなんでん高い方が良かちゅう訳でもなかて思いますとです。ファンドバブルの際に倒産したファンド会社はＲＯＥが高いところが多かったごたるけんですね。皆さんとお会いしてお話すると自分の整理にもなりますし、自分に置き換えて考えるとよかヒントになりますとです。このような機会ば大事にしたかて思いますとです。又次回は賃貸住宅フェアｉｎ福岡でお会いしましょうとです！！皆様、いつも楽しい場を与えていただきましてありがとうございますとです！！
2013.02.10
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大晦日とです。
今年もあっという間に１年が過ぎて行きましたとです。 今年は左門満室の中ではとてもよか１年だったて思いますとです。 来年以降の反動が怖かくらいに・・・。 不動産市況ちゅうとは流れがあって、何かの本か記事で 「７年スパン」みたいな話が載っとりまして、いわゆる７年間で浮き沈みが上下左右するごたるこつですね。 左門満室の地元でも平成１８，１９年位の「ミニバブル」、 「ファンドバブル」の際は市場の供給過多が酷くて結構きつ か目に遭ったとですが、地方はキャパが小さかですけんそ れ以後は吸収されていって前年比でずっとマイナスになっ てきとったですが、昨年下期に逆転し、どんどん供給が激し く増えていきよらすとです。再来年なんて上記の 「ミニバブル」を超えるくらいの恐ろしか供給がされ てきますとです。そぎゃんとは国土交通省のデータば見れ ば直ぐにわかっとです。 う～ん、７年スパン、再来年の３月ごろがピークになっとでし ょうかね？？？ 金融円滑化法案の影響次第ではありますが、現在は金融 機関、不動産投資に対してはかなり積極的な状況は変わ っとらんとです。 又、数年前と比べて全体的なプレーヤーがとても増えてき たとも要因と思いますとです。 「中古の売り物件が少なかもんだけん、新築ば作った方が早か。」 て思う方が多くてどんどん新築が増えてきよりますとです。 又、昨今の売り手市場に乗ってうまく売り抜けた売主さんが 売却益を頭金に新たな新築プロジェクトに走りまた供給が 増えていきよるとです。 このような市場の流れを鑑みながら近い将来の方向性ば 考えていかなんと思いますとです。 数年前と比べても確実に市場全体のレベルが高くなってき とりますとです。 開発されたノウハウが他に回っていくのもとても早くなって きとりますとです。 今まで以上に覚悟を持って運営をして行く事が大事と肝に 銘じて新年を迎えたかて思いますとです。
2012.12.31
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１１月２５日
本日は吉田松陰、三島由紀夫氏の命日とですね。昨日は九州大家の会に参加させていただきましたとですが、複数の方から、「ブログば更新しなっせ！！なんでんよかけん！！」て言っていただきましたけん、更新してみますとです。九州大家の会も誕生して６年程たつとじゃなかとでしょうか？？早かもんですね。皆さん変わりなくお元気で・・・ちゅうかどんどん元気になりすぎよらすとです。世の中不景気の中、元気な方が多かとです。まぁ、不動産経営の観点からすると不景気だと金利が低下する →調達金利も安い。→月々の返済が低くなる→キャッシュフローが増える。→そのキャッシュフローで再投資する→複利で増える。６年もこれば繰り返しとったらそらぁなかなかですたいね。年利７％で１０年複利で運用しとったら倍になりますし、年利６％で１２年複利で運用しとったら倍になりますけんね。再投資も株やＦＸに再投資しよったらなかなか知識もなかですけん難しかですが、所有物件の空室対策の資本改善に再投資しよったら自然と複利の法則だけんですね。時期的にはこの低金利は都合がよかったですよね。ただ、経済全体でみれば景気回復ば望みたかところですし、景気回復すればもちろんインフレ率は上がるですよね。株高、円安、日本経済の復興に期待したかです。公定歩合が上がれば調達金利が上がる。物価が上がれば家賃は上がる・・・・家賃が上がる？？？いやいやそぎゃんこつはなかですよね。増税路線でお金が出ていくばかり、売却するにも建物代には消費税がかかる。税負担を考えながらの行動が非常に重要になってくるて思いますとです。内部収益率ば頭に入れて運用していかなんなぁ～て思いよるところとです。
2012.11.25
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3月も早かですね。
大家さんにとっては特に肉体的にも精神的にも応える3月とですが、左門満室も年々衰えが出て来ておりますとです。精力的に動き回る大家さんが全国的に活躍しておらすとですが、ほんなこつタフネス大家さんで敬服致しますとです。年々やればやる程いろんなこつが降って沸いてきてそればこなすと次のステージが来るとですが、その次のステージも難易度が高く、交渉事が多くそればかりやりよくといつの間にか入居率が落ちてしまっとるちゅう、待ったなしの不動産ライフになっておりますとです。物件の取得や方向性でもそうですが、一瞬の判断を迫られるこつもある訳とですが、その際にも肉体的にも精神的にも弱っていたら判断ミスしてしまう可能性もあるですけん、心身ともに健全に長く運用していくちゅうこつはとても難しかこつとなぁ~て感じよります今日この頃とです。最近は肉体的に弱っても精神的に弱らんですけんなんとかバランスがとれとるとですが、なにかのきっかけで精神のバランスが崩れたら恐ろしかなぁて思いますとです。しっかり交渉、判断ができるように体調管理もしっかり考えなんなぁて思います。 今年に入っても九州各地の敏腕大家さんの物件は内覧させていただきとても勉強させていただいておりますとですが、センスが素敵でその専門家の方とのホットラインもうまく掴んで戦略的に進んで行きよらす大家さんが多数おらすとです。知識にセンスがマッチングしとらすとです。マイッチングじゃなかとです。左門満室はセンスがなかけんその辺弱かとです。四国のうっちゃんさんが数年前｢センスが良い人を探すのが大変だけど見つけると素敵ですよ。｣ておっしゃられとったとですが、とても深い言葉だなぁ~て思いますとです。今月は入居率ば出来るだけ固めて、銀行さんとのお話もうまくまとめてその他もろもろうまく行くとよかなぁと切に祈る左門満室ですた。
2011.03.07
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裁判所に行くとです。
ここ数年、左門満室は裁判所に行くこつが増えたとです。以前はたまに競売の入札に行く位だったとですが、昨年は別の機会で行くこつになりましたとです。最近は敷金問題や滞納問題もあるけんですね、消費者契約法が制定されて以降、契約について今まで以上にしっかり当事者同士でお話ばしていかなんこつが多くなってきましたとです。確信犯的な滞納者に強制執行をかけて判決出て、強制執行を終了させるまで滞納開始から1年以上かかりましたとです。全く困ったもんとです。滞納についても督促行為について法制化がなされようとしよりますけん、督促行為についても今まで以上に慎重に行なわんといかんけんですね、裁判所に行って督促の勉強に行ったりして勉強させていただきましたとです。現在は家賃保証会社さんがおらすけんよかですが、状況が変わったり、家賃保証会社さんのやり方が変わってあまりメリットがなかような状況になってきた場合に対応出来るように今のうちから自ら経験しようて思ってしよりますとです。収入は減り、支出は増え、しかも貸し倒れが増えて来るこつが予測されます状況の中ですけん、出来るこつからコツコツと勉強しながら体験していかなんて思っとりますとです。今年も精進あるのみとです。
2011.01.02
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謹賀新年！！
明けましておめでとうございますとです。昨年も皆様には大変御世話になりましたとです。とても感謝申し上げますとです。ありがとうございましたとです。本年も変わらぬご愛顧の程宜しくお願い致します。年末はコインランドリーが1年で一番繁盛する時期ですけん、管理に没頭しとりましたとです。稼動すればする程故障するですけん、簡単な故障対応ばしよったとです。こっがあっと年末ば迎えた気になりますとです。本日はウォシュレットが正月特価で安かったですけん、大量仕入ればしてきましたとです。安く買えましたけん、とても嬉しかったとです。ここ数ヶ月随筆ばお休みしとったとですが、なかなか記事に出来んごたるこつばどんどんしよりましたとです。昨年も買付を入れて物件の購入ばしたり、今までからアレンジした新築プロジェクトば進めてみたり今までやっとらんかったこつばたくさんさせていただきましたとです。左門満室の理想は、色んなこつば自分で経験してみてその中から素敵な自分にあった部分を発展させていきたいと思っておりますとです。素敵な理論があればそれを実践してみる、主観的ではなくとりあえず素直に実践、そっが出来たらよかなぁ～と常日頃思っておりますとです。やらんこつには物事始まらんけんですね。今年は昨年仕込んだこつを目に見えるものにして、来年開花させるちゅうこつが出来たらよかなぁ～て思っておりますとです。なんか自分で自分ばどんどん追い込みよるような気がせんでもなかとですが、今年1年で素敵なスキルば身に付けてたくさんの勉強ばさせていただいて成長出来るように精進していきたかて思いますとです。今年一年、心身ともにうまく過ごしていけたらよかなぁ～て思いますとです。
2011.01.01
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大シマ様物件見学！！
左門満室は先週、弾丸ツアーで大シマさまの物件見学に行ってまいりましたとです。！！２年数ヶ月ぶりに伺いましたとですが、やはりぶっ飛んでしまいましたとです！！発想が違うとですよね。凄かったとです。左門満室の２０年先ば行っとらす方とです！！とても勉強になりましたとです。リノベーションですとか、減価償却等経費の考え方、いつも考えるとですが、机上の空論になる部分を実践して結果が出てるというのはこれ以上ない教科書になるなぁ～て思いましたとです。とても勉強になりましたとです！！今後のプロジェクトにおいてとても力強いアイテムを教えていただきましたとです！！左門満室も教えていただいてばかりで恐縮ですけん、何か大シマさまのお役に立てる事が出来ればて考えよりますとです！！そんなこんなで地元に帰ってきましたら、結構空室が決まっとりましたとです。最近は異動が結構出て来よるごたっとです。助かりましたとです。かなり入居率も回復してきて今年も年ば越せそうとです。（笑）収穫の多かった9月となりそうとです。
2010.09.23
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今まで一番・・・・
今、空室が多かとです。多分、ここ２，３年で一番空室が多かとじゃなかでしょうか？困ったもんとですが、対処法が思いつかんとです。いろいろ空室対策の手ば打っちゃおっとですが。今、さまざまな案件があってそっちの方に気がいってしまって土台となる空室対策に時間が割けんとですね。いかん流れになってしまっとるとです。税引き後収入も今年が一番低くなるとでしょうね。トータルで考えるとそこまで落ち込む訳ではなかとですが、物件によっては前年比９０％ちゅうとも出てきそうな感じとです。まぁ長い人生こうゆうこつもあっとだなぁ～て思いますとです。夏バテして身体も動かんですが、ムチ打ってガンバリたかて思いますとです。
2010.08.09
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久々の更新とです。
久々に更新しますとです。更新しとらんとですけど、お会いしますと気に掛けていただける方が多くて、たまには更新せんといかんなぁ～て思いまして書き込んでみますとです！！とは言いましても何て新鮮なネタがある訳でもなかとですが・・・・昨日は暑かなか、リモコン付シーリングライトが3,980円だったですけん、購入して空室6部屋程取り付けましたとです！！勿論、空室ですけんエアコンもつけずに汗だらだらとです。夏場の汗だらだらの労働力投入は初心を忘れない為にも大事かこつだなぁ～て思いましたとです。そっでも夕方からしかしたくなかとですが。天然サウナで汗かいてサウナ代が浮いて得しましたとです！！それからシャープの５．５キロのステンレス槽の洗濯機も１７，８００円だったですけん、喜びいそしんで購入しましたとです！！とてもお徳感満載で嬉しかったとです！！その他、区分所有を購入してみたり、のほほんと生活しておりますとです。結構やる事が多くて時がたつとが早かとです。空室は増えてしまったとです。困ってしまってワンワンとです。まぁ、焦ってもしょんなかですけん出来る事ばやっていこうて思いよりますとです。空室に関しては来るべきものが来た感じがしとりまして税引き前賃料収入の維持のやり方を精査して世の中の流れ、投資の流れ、自分のスタイル、総合的なものを考えまずは焦らない、のんびりし過ぎない、腰を据えてつくって行こうて思いますとです。明らかに次のステージ、長期的視野で無理しないように流れに巻かれて行こうて思いますとです。良い意味でも悪い意味でも鈍感になってきとるところを見つめなおす時期にきとるごたるとです。
2010.07.25
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揚水ポンプ故障
物件の揚水ポンプの１つが故障しましたとです。まだもうひとつの方が稼動しよるですけん、入居者様には支障はなかとですが、現地に行って設備業者さんと一緒にどのような状況か確認してきましたとです。１０数年たつ物件とですが、特にこれまで故障もせんできましたですけん、交換周期に入ってきたとでしょうね。社団法人日本産業機械工学会の資料より抜粋された参考資料ば見ながら確認したとですが、ポンプの取替え周期の目安が１０～１５年と書いてありましたとです。２つある内の１つが稼動しとりますけん支障はなかとですが、２つとも故障すっと水が上がらんようになり、入居者様に水が行き渡らなくなるとです。そうなっと大変ですし、故障して業者に発注して取り付けまで中３日（土日除く）かかるそうですけん、両方故障してしまうまでほっとったら恐ろしかこつになりますけん、ポンプの取替注文ばお願いしましたとです。修繕費用はなかなか事業計画に折りこんどってもいざとなると尻込みすっとですが、はよ対処せんと傷口が広がるだけですけん、早めの対処がよかですね。最近は、退去も増えて稼働率も落ちてきよるとです。ＢＴＣＦを如何に維持していけるかば考えて運用すっとが大変とですが、こういう補修代ば念頭に入れて細かいこつも一つ一つ起こった時に丁寧に業者さんに確認しながら勉強していかんと将来的にもどんどん厳しくなるなかの判断能力の養成に役に立たせなんて思いますとです。じっくりと腰を据えて一つ一つの課題ばこなしていかなんて思いますとです。
2010.05.10
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ありとあらゆる事を
今年も繁忙期も終わり、一息ついておりますところとです。結果的に振り返ってみて、うまく行った物件とうまくいかんかった物件との差が顕著だったとです。数年前と比べて感じるこつは、数年前は近隣の物件は掃除すらしとらんでもうちょっと見た目ばきれいにすっとよかとになぁ～ちゅうとが結構あったとですが、最近はきれいにしとらん物件を見つけるこつが難しかったり、カラーＴＶモニターホン当たり前、アクセントクロスもよく目にして、そぎゃん物件でも１割も２割も家賃が下がって初期費用がないのは当たり前みたいな状況になってきとらすとです。情報の伝達ちゅうか、浸透性が早かですね。左門満室も手をこまねいているばかりではいかんですけん、いろんな策を試してみてはおるとですが、打開策がみつかりにっかですね。まあ、今年も例年と同じくらいの入居率ですけん現状はうまくいっとる感じとですが、伸びシロがみえなくなってきたちゅうか、次の一手ば探すとが難しくなってきた感じはしますとです。そんな中でも身近の大家さん方は満室大家さんばかりですけんね、精進していかなんなあ～て思いますとです。
2010.04.17
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もう少しとです。
３月末になり、入退去の入れ替りも全体の見通しがついて今週の土日でほとんど終了となりますとです。今週一杯でやっと落ち着きそうとです。毎年毎年大変な時期とですが、なんとか今年も年ば越せそうとです。入居募集する前に決まってしまった部屋もあれば、入居募集を開始して１日で決まったお部屋、前の入居者様が退去して３日後には次の入居者様が入居されるお部屋、ここのやりくりを間違えたらとんでも無かこつになりますけん、リフォーム業者さんとも入念な確認、ばしよりますとです。 最近は携帯メールで送受信してやりとりしよりますけん、頼んだか頼み忘れていないか携帯見れば分かるようにしておりますとです。メールだといい忘れた事とか、思い出した事等も度々電話して繋がらなくて言い忘れていた等がなくその都度メールしておけば伝わる件ですね、重宝しとりますとです。メール打つのも面倒ではあっとですが、自分の備忘録にもなっとです。文明の進化は凄かですな～～。今年は例年と比べて３月は末まで満遍なく部屋探しばしよらした方がおらしたようで月末までじわりじわりと入居申込ばいただけましたけん、例年通り位の入居率にはなってきましたとです。なんとか最低限度の目標はクリア出来たて思いますとです。４月が少しは動いてくれれば、昨年の水準は期待出来そうとです。ただ、周辺相場は間違いなく厳しくなっておりますとです。少しでも手ば抜くと危険な状況になりますけん、日々精進ば忘れんようにこれからも勉強していかなんて思いますとです。この水準ば続けていければ残債は順調に減っていきますけん、よかなぁ～て思うとですが。
2010.03.30
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基本的な事とですが。
あっという間に入居のシーズンも去って行きよるような気がしますとです。最終的にはうまく行った物件と惨敗した物件とあったとですが、惨敗物件が多少盛り返しましたですけん、最終的には帳尻が合ったかなぁ～ちゅう感じがしましたとです。しかし、退去が少なかぶん入居も少なかった感じが今年はしましたとです。又、そのようなネガティブな空気が流れる中家賃下落も応えるとですが比例するように区分所有の金額も下がってきたとです。面白か金額帯まで落ちてきて買ってもよかなぁ～ちゅうレベルまで来たとです。そっで、買おうかねぇ～て検討ば重ねとったとですが、既存物件で空室があるとです。この年明け早々に空室になって本日まで決まっとらん物件があっとです。そらぁ～いかんこつとです。区分所有ば１戸買うならその費用ば既存空室物件に設備投資する費用にあてて入居が決まってから次に進まんなぁ～て思い直したとです。まぁ、立地的なものもあって出来る限りのリフォームして全てのリーシング方法を出し切ってそっで確実に家賃の問題ちゅうとこまできたら仕方なく他ば買い進めるちゅう選択肢もあっとでしょうが、少なくとも住む人が少ない需要の中古物件は買っとらん（つもり）ですけん、もっと考慮する余地があっとでしょうね。昨日までここ１週間位、日によっては朝から晩までご飯食べるのも忘れた位に多忙な時間ば過ごしたとです。そのお陰か、久しぶりに体調が良くなったとです。ここのところとても腰が重かったとですが、やっと行動しようて思うようになってきましたとです！！のろのろしよっても残債が減っていってくれよるとはありがたいかぎりとです！！これから気合入れて頑張って行きますとです！！今年のテーマに新しいこつば面倒くさがらずに自分で経験する！！ちゅうとがありますとです！！不動産投資ば突き進めて行きよるとエンドレスなのは勿論とですが、不動産の神様はレベルによってクリア出来る試練ば与えてやらすとですよね。だけん、毎年毎年違うこつばかり課題が降ってきますとです。そっば面倒くさがらずに１つ１つ重ねてクリアしていくとそのうち残債がなくなる日がくっとかなぁ～て思いますとです。破綻が先か、残債がなくなるのが先か？？？まだ見えないゴールに向けて突き進むしかなかとです！！明日から最後のヤマ場が来そうな感じとです。気ば抜かんようにしていこうて思いますとです！！
2010.03.20
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１日で入居決定
一昨日、退去予告があったお部屋で、昨日入居申込書をいただきました。勿論、部屋の中見る事も出来んとですが、決まってしまいましたとです。左門満室も驚きましたとですが、うまくいくこつもあるとですね。とてもありがたいこつとです。感謝申し上げますとです。気分も良く、昨日はＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１さんの通信制党員メンバーさんばお迎えしまして図面舞踏会ば開催しましたとです。緊急図面舞踏会にも招集にご尽力いただきましたグエンさんに感謝申し上げますとです。しかし、図面舞踏会のメンバーの皆様は満室の方が多かとです。凄かとです。最近は家賃の下落とともに、区分所有も下がってきていて、立地が良い需要のある地域でも表面利回り２０％を越える物件がたくさん出て来ておりますとです。実質利回りが半分以下になってしまう物件もあるとですが、中には家賃的にも値崩れする場所ではないのに、一律で下がってしまって歪みが出ている物件がありますとです。そのような物件を見つけていくともよかなぁ～て思いましたとです。本日も入居申込ばいただけるとよかなぁ～と祈願しておりますとです。
2010.03.14
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不動産は下がっているが
最近、政府系金融機関の方の講演を聴く機会がありましたとです。経済情勢的にはリーマンショック以降、実感はないだろうが上向いているちゅう話だったとです。確かに、全く実感はなかとです。景気が良くなったらなったで、新築が建って、金利も上がって又大家業は厳しくなるでしょうし、ファンド等が入って来ようものならひとたまりもなかとです。昨年からの傾向で、家賃が安い物件で今まで安くしても需要がなくて入らなかった物件が今は満室になっている、その１ランク～２ランクの上の物件が苦戦しているという傾向が明白とですが、同様に土地も下がってきておりますとです。探し方、見方もあるとですが個人的には地元の近隣商業地域や商業地域の土地の下がり方がここ最近激しいように思いますとです。別の金融機関の方とも話していて、「設備投資についても設備投資額が増えてきている。今、数年前におとなしくしていた企業が動き始めてきている。そのような企業は得てして優良企業が多い。」とおっしゃってましたとです。そして、「左門さんも不動産下がってきているので興味があるのではないですか？」と言われましたので、「確かに下がってきているという実感が出て来ているのでよかなぁ～ては思っておりますとです。」と伝えますと、「土地が下がっているのは需要がないから下がっているのだからこれから人口も減り、ますます需要がなくなるのは明白なのだから需要がなくならない地域を吟味して探さないと難しくなりますね。まぁ、借金しないのが一番ですが、それじゃ先の展望も計れないですもんね。」と鋭いお言葉ばいただきましたとです。左門満室もこれだけ下がってくれば、立地の良い都心に人は集まって行くでしょうし、国、都道府県、市町村の方針によって人が集まる地域、集まりやすい地域ちゅうとは定まって行くとです。地方ではなかなか華やかな人口流入は見込めず、流出を見ながらしかも平均よりも早く迎えるであろう高齢者社会にも適応していける活力を持った土地も必ずあり、そういった土地も相場として下がってきているとです。そのような活力ある土地を見出して行ければ、長期的な投資としてうまく運用し続けていくことは可能ではなかろうか？て考えよります今日この頃とです。
2010.03.13
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帳尻合ってきた？？？
この１週間で、ポツポツ入居申込をいただき、今年もなんとか年を越せる（苦笑）目処がたってまいりましたとです。しかし、今年は物件別に差がついてしまいましたとです。戦略的に出来すぎな程うまく行った物件と、「失敗したなぁ～」ちゅう物件に分かれてしまったとです。ちゅうてもまだ、来週の３連休までは動くて思って期待しとるとですが。ある程度相場の家賃帯が決まっとって、安い相場家賃金額の中で、ローコストリフォームをすっとかなり効果ば発揮すっとですが、もともとの賃料が中途半端だととりあえず家賃ば下げるしかなかちゅう物件もあり、グレードの高い物件は退去が少なか分、次もすぐに入り、稼働率が向上するちゅう感じかな？？て思いますとです。両極端の家賃相場の物件はうまくいったとですが、中間の家賃帯の物件が苦戦しとるとです。又、立地の差がついてきとりますとです。土地値が下がってきて、家賃も下がってきて、郊外の競争相手がおらん（あまり建たない）地域の家賃が下がってない為、郊外に住んでもある程度の都市圏に住んでもあまり変わらんちゅう減少が出て来て、都心回帰現象が起こっとるとでしょうね。土地も下がってきとるですけんね。その変も考えながら運用ば考えていかなんなぁ～て感じとです。どうも地方でも底が見えてきたとかなぁ～って感じがしてきよるとですが、気のせいとでしょうかね？？？
2010.03.12
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ビクビクしよるとですが・・・
この時期は、例年、ビクビクする時期とです。「入居申込ばいただけんかなぁ～」「退去の連絡は嫌だなぁ～」とか、ビクビクしながら待っとりますとです。幸い、ここ数日は入居申込ばいただけて、退去申込の数よりは多かですけん、（汗）何とか落ち着いとるところでありますとです。例年いろんな入居募集方法ば考えながら作戦ば練るとですが、本日までの途中経過で行きますと、「うまく行った～～～」ちゅう物件と、「あれ？？？？全く手ごたえがなかとですが・・・？？」ちゅう物件に分かれてしまったとです。ここまでいろんなこつばやってきたとですが、もう付加価値の低コストな範囲内でやれるこつは全てやってしまってこれで決まらんならもう家賃ば下げるしかなかなぁ～ちゅうところまできてしまった感がありますとです。ある意味、今週１週間の動きが大事になるなぁ～と感じております。対金融機関で見れば、極端に言えばファンド的な考え方がよかて思うとですが、そればかり考えて税引き後収益が減ってしまえば本末転倒でありますけん、その加減が難しかところて思いますとです。物事の流れに乗り遅れていかんように注視していこうて思いますとです。
2010.03.09
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逆説的に考えると・・・・
今年は一段と部屋探しされる方が少なくなっとるようとです。又、家賃の安い金額から順番にという流れになっとるようとです。しかし、全体的な流れはそうとですが、立地が良いところ、いろんな条件が重なることにより、入居にそこまで苦労しない物件が存在すっとも事実とです。そっで、家賃下落に従ってか区分所有の１Ｋ物件の中古売買価格が値下がりしてきとりますとです。表面利回り２０％を超えると以前はすぐに動いとったのが、今はなかなか動きが鈍いとです。勿論、表面利回り２０％超えとってもいざ運用開始してみたらＮＥＴ１０％も稼動せん物件があるとも事実とです。重要なのはやはり市場性を把握し、このような状況でも今までのノウハウを活かして運用できる物件を見つける事と思っとりますとです。貸せるところ、難しいところ、現在はっきりしてきとりますとです。単純に家賃を下げないとどうしようもない場所、ちょっとした事を手入れすれば家賃を下げないで良い場所、まだまだあるて思いますとです。このような下落相場の中、逆説的な歪みが出てくるところばじっくり見て行きたかて思いますとです。
2010.03.08
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繁忙期はいつの事やら？？？
今年はいつ入居の波が来るとでしょうか？て仲介業者さんとお話すっとですが、どこも分からんごたっとです。全体的に、退去も少なか変わりに入居も少なかみたいとですよね。退去が少なかとは助かりますとですが、ある意味ゾッとしますとですね。恐ろしかですね。こんな市場でも立地が良ければ入居はあっとですが、以前から苦戦しよった地域は益々苦戦するような感じになってきよるとです。う～む、都心回帰とですなぁ～。本日はのんびりしよるですけん、洗面化粧台ば仕入れたり、空き部屋ば見に行ったりしよりますとです。昨年、かなり仕入ればしましたけん、今年はそんなに出費がなかとです。早めにやっとってよかった～て思いましたとです。こんなりのんびりしとる３月は今まででも始めてかもしれんとです。来週が最後かな？て思いよりますとですが、３月末退去があるのが決まらんと、又新たな手ば打たんといかんですね。
2010.03.06
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長期的投資であること。
借金して不動産投資をする。転売を目的とした不動産業者さんに対しては金融機関は短期で融資をするとです。賃貸収入を目的とした、インカムゲインを得るちゅう投資をする場合には金融機関は長期で融資をするとです。それは短期で終わる投資でないとわかってるから長期で貸すとです。それはわかりきった事とです。わかりきった事ですが、その長期のスパンで借りとるとですから、その長期の間にはいろんなこつが起きるとです。行政的要因、政治的要因、経済状況、法律的なこと。中には、事業計画をつくり、長期的な事業ば始めようとした頃には予測できなかった、想定できなかった事も多々出てくるでしょうし、経験を積み重ね、柔軟に対応し、それを乗り越えながら運用していくことになるとです。一度はじめたとだけんですね。だいたいそのような外的要因はマイナスに働くこつが多かて思いますとです。プラスのこつについてはあまり実感無く過ぎていくて思いますけん。起こりうるこつ、起こってしまった事に対してそれを乗り越えていくスキル、対応力、いろんなものを身に付けていかんこつには先に進まんとです。そうしていろんなこつばクリアしてレベルアップしていって、振り返ってみれば返済もゴールが見えていた、まるでＲＰＧゲームのようなこつば長期期間かけてすすめていくようなものだろうな。と感じますとです。いろんな方法あると思いますとですが、ある意味いろんな苦難も待ち受けていて、それを乗り越えて報いがあるのでしょうが、その苦難を乗り越えられんような体力、情報量、スキルでは必然的に生き残れなくなるとでしょうね。最初が肝心であり、又、途中も必死にいろんなこつば考え、経験して、それを乗り越えなければ頂は見えない。日々正念場、日々背水の陣とです。
2010.02.20
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部屋探しが少なか？？？
今年も繁忙期に入っきて、地方は特に、ここで入居者様に入居していただけなければ厳しい状況になってくる状況が考えられますとです。今年は仲介業者様に聞いてみると、「全体的にお部屋探しをする方の数が少ない。」との話が多かように感じますとです。退去も昨年同様、少なか感じがしますとです。経済的な事情も考慮して、住替えする方が減ったとでしょうね。3月の上旬がピークに入居の旬も終わっていくとですが、一段と試行錯誤して、入居対策ば考えていかなんなて思いますとです。年々、不動産投資の運用ちゅうとは厳しい流れが続いていっておりますとです。そぎゃんこつば考慮しても、入り口が肝心て思いますとです。特に地方は収益性が高い物件ば購入するこつがテーマだなて思いますとです。
2010.02.18
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新築物件見学！！
遅くなってしまいましたとですが、先週は新築物件見学ばしてきましたとです！！まずは、やすじろうさんの新築拝見。旗竿地に無駄なく建物が入って、素敵な物件だったとです。長屋形式でないと建たない土地にうまく嵌め込んだ印象でしたとです。部屋の内装にも素敵な工夫が盛り込まれ、大家さんの気持ちが伝わってくるような物件だったとです。仕入れ等の経緯も伺いましたが、とても土地を安く仕入れられていて、しかも建物積算は上がる、どういう方向にも向くことが出来る物件となぁ～て思いましたとです。その後、見学会の皆様でプチ図面舞踏会。やっぱり、皆で話すると閃きが出てきますとですね！とても楽しかったとです。やすじろうさん、ＧＯＨＭＡさん、じろうさんとお別れした後、あかちゃん作家大先生の新築物件を見学させていただきました。狭い土地にこんな建物が出来るもんだなぁ～と思いましたとです。内装もシンプルで限られた空間をどれだけ広く見せるかを追求した物件でしたとです。！！九州だと車社会でなかなか駐車場無で考えるのは発想が浮かばんとですが、限られた敷地を如何に上手く有効活用出来るか！？という考えを思いつかせていただきました物件でしたとです。やすじろうさん、あかちゃんさん、お忙しいところ誠にありがとうございましたとです！！
2010.02.09
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融資に時間が掛かって・・・
このたび、ちょっとした融資案件について、打診ばしましたとです。と言っても、銀行さんの担当さんが変わったので、どんな感じでプロセスばつくっていかすとかな？ちゅうとも思ったのと、そのやり方に合わせて行ったほうが担当者さんもこちらとしてもお互いやり易いと思いましたけん、打ち合わせかねがねお願いしたとですが・・・・・ 「きれいに後回しにされましたとです！！！（苦笑）」 今回の担当さんは仕事ば抱えて切羽詰ってテンパッテしまう担当者さんのごたっとです。今までの担当者さんは逐一進捗状況を報告していただいておりましたけん、何の連絡もせんでスムーズに行きよったとですが、今回の方はこちらの方で短いスパンにどんなもんか聞きながら進めていかなんタイプのごたっとです。ただ、稟議書書き出したらストーリー作るのはうまい方ですけん、担当者さんの特徴をつかみながら動いていかなんなぁ～て思いましたとです。行員さんも、案件一つ一つ、クライアントの性格等を細かく観察しとるて聞きますとですが、同様にこちらかも同じように進めていかなんなぁ～て思いましたとです。まぁ～、長い付き合いばお願いしたかもんとです。
2010.01.29
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週末は東京へ！！？？
あっという間に時間はたっていきますとですね。もう１月も終わりの方ば迎えてきとりますとです。今年は例年と比べて全てにおいてスローリーに展開しておりますとです。今年は思うことあって、入居募集のやり方を変えてみようて思って、募集ば例年ほど積極的に行なっておりませんとです。２月から頑張りますとです。２月からは集中して頑張ろうて思っとりますけん、１月最後の週末は東京に行こうて思ってますとです。メインは３１日の大家さん仲間の新築物件見学会とです。！！！新築ば見せてもられるちゅうとはとても嬉しかこつとです。楽しみとです。ほんとは、３０日のお宝不動産セミナーの石渡さんば楽しみにしとったとですが、キャンセル待ちになってしまいましたけん、つかさしんやさん達と深夜徘徊ばすっとば楽しみにしとりますとです。（笑）石渡さんの本ば読みよくと、物件買いたくなるとです。モチベーションが上がってきてよかですね。とても面白かなぁ～と思いましたとです。今年は左門満室もどんどん動いていきますとです。初めてのこつもたくさんあって困っとりますとです。これでもかていろんなこつが襲ってきますとですが、日々これ勉強とですね。ほんなこて、乗り越えられる試練しか与えられんちゅうこつですな。やっと一山越えたて思ったら又一山、この連鎖は終わらんとでしょうね。でもつまらんこつもあれば嬉しかこつもあっとです。楽しんでいかなんとです！！東京でお会いしたら皆様、宜しくお願い致しますとです！！
2010.01.25
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明けましてよろしくおねがいいたします。
本日は、銀行さん他いろんな業者さんと挨拶周りに行ったり致しましたとです。行くとこ行くとこ、「明けましておめでとうございます。今年もよろしくお願い致します。」ばっかり言いよったですけん、途中から、「明けまして、宜しくお願い致します。」と訳分からんようになってしまい、言い直すとですが、かんでしまったりして、なかなか頭が正月ぼけしとる一日だったとです。今日から、シャバは動き出したごたったとです。又、長いようで短いような一年が始まって行くとですね。今年はのんびりをもっとーに、最初はのんびり余力を残して、発進したかて思いますとです！今年もガンバリましょうとです！！！
2010.01.05
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正月ボケ？？？
昨日は一歩も家から出らんでお正月ば満喫したとです。一歩も外出らんかったとは、何年ぶりかて思いますとです。ホントは出らんといかんとですが、甘えてしまったとです。ごめんなさいとです。さて、本日は物件周りをして、空室ば見学してきましたとです。年末退去のお部屋もあって、どぎゃん風にすっかなぁ～と考えてきましたとです！！しかし、う～ん、アイディアが浮かばんとです。ど～も、気が抜けてしまっとるとです。２，３月で決めてしまわなんとですが、なかなか気合が入らんとです。多分、今月中はずっとこんな感じでしょうな。2月に入ったら、勝手にスイッチが入ると思いますとです。入らんかったらどうしよう・・・・刺激を受けにどっかに遠征でもせなんかもしれんです。弾丸日帰りツアーなら行けるかも？？そんなこっで今日はホームセンターに行ったら、カラーTVドアホンが安かったですけん、購入しましたとです。やっぱり1万円を割るとお買い得とです。ウォシュレットなんか、１３，８００円で出とったですけん、おソロしかデフレの波がきとるなぁ～て思いましたとです。又、入居者様からベランダのお隣との仕切りのネジが取れてしまったようで風で音がして怖いです～との連絡ば頂きましたです件、業者さんに緊急発注ばしましたとです！！1時間半以内で現地到着できますとの事でしたとです。業者さんも今日から営業とのことでしたですけん、年末年始に連絡が来なくて一安心でしたとです。又、今年の懸案事項の外壁補修修繕につきましても、相見積もりをとっている業者さんからのご提案ばいただきましたとです。外壁補修修繕ちゅうとは、ほんなこて大変とです。こん部分ば頭の中で考えとって、実際に喪黒福造みたいに、「ダァァ～～～ン」て突きつけられたら恐ろしかこつになりますとです。特にRCタイルなんかはですね。毎年毎年、実体験を大切に心がけて進んで行きよるつもりとですが、その辺につきましては全く出口が見えませんとですね。流れに身を任せてコツコツと時間が経過していくのを待つのみだなぁ～て思いますとです。そぎゃん考えよくと、木造のメリットはよかなぁ～て思いますとです。不動産投資、ほんなこつ奥が深かなぁ～て思いますとです。 明日は銀行さんに挨拶回りに行きますとです！！
2010.01.04
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あけましておめでとうございますとです。
あけましておめでとうございますとです！！今年も宜しくお願い致しますとです！！左門満室の年末年始はかなりのまったりモードでゆったりしとったとです。12月30日は銀行さんまわりして、銀行の皆さんと談笑しよったら終わってしまったとです。 行員さんも、「この手続きを早く終わらせないと、大変な事になるかもしれない事がありますので、すみませんが処理を急ぎます！！」ていいよらす方もいらっしゃいましたとです。最近は、いろんな方から融資付けの相談がありまして、銀行の担当さんに、「皆さん、不動産投資ばした事がなか行員さんにその場で断られるのが一番はがいかて言わすですけん、とりあえず不動産投資の案件の経験ばした事があらす人に担当していｔだいて、駄目ならどぎゃんところが駄目とかはっきり言っていただくと幸いでございますとです。」て言うていろんな支店さん経由でアプローチしてもらうようにお願いしますとです。年明けは駅伝ばっかりみよるとです。限界まで頑張ってる感がひしひしと伝わってくるとです。さぼったら全て自分にかえってくるストイックなスポーツて思いますとです。そぎゃん思うと、果たして不動産投資において、限界まで努力しよるとか?左門満室わぁ～？て思いますとです。そういえば、不動産投資ば始めた頃は、無我夢中だったなぁ～て思いますとです。もちろん、今よりも知らんこつも経験しとらんこつも多かったけんですね。今年はマイペースである意味ゆったりと嵐が過ぎ去るのを待ちつつ、又、新しかこつもしていこかて思っております。去年は序盤から突っ込みすぎて、中盤にすごか谷越えがあって、ヘロヘロしながらなんとか持ち直して新しい展開ば・・・ちゅう感じだったとです。表面上はなんて変化はなく、大家さん仲間の意識と進捗力に圧倒されとった一年だったとです。今年はある意味のんびりしながら我慢しながら勝負する時期だなぁ～て思います。いろんな物が安くなっている時代に、不動産も安くなって当たり前、そこでどのように生き残って行くのか、じっくり考えながら進んで行こうて思います。とりあえず我慢の一年となっとでしょうね。そんな訳で、今年も宜しくお願い致しますとです。
2010.01.02
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今年もあとわずか。
今年最後の土曜日。明日は今年最後の日曜日。最後まで仲介業者さんは頑張ってくれておりますとです。来年も宜しくお願い致しますとです！とお伝えして気分はのんびりムードとです。退去の方も数名いらっしゃって、退去で今年も終わるちゅう感じとです。来年は２，３月に精力的に活動してなんとか入居率維持に奮起したかて思いますとです。来年のこの時期逃したらきつかでしょうね。かなりの消耗戦ば覚悟しとりますとです。今年１年は６，７月まででかなりの高入居率を維持できたのが効いて、年末まで順調に推移する事が出来ましたとです。退去が例年より少なかったとです。８，９月に集中しましたとですが、うまく入れ替っていただけましたのでよかったとです。来年も我慢の時期が続くとです。小場三代さんのお陰で今年は修繕について専門的に勉強させていただきましたので、来年の前半は修繕について実践して勉強し、後半は今までのノウハウ詰め込んだ新しかこつばして行きたかなぁ～て思いますとです。願いは届くちゅうか、想いが現実化していくちゅうとば祈っとりますとです。そして又、いつも助けていただいております皆様に還元していければなぁ～て思っとりますとです。日本経済も恐ろしかこつになってきよるとですが、こつこつと積み重ねていこうて思っとりますとです。今後とも宜しくお願い致しますとです。
2009.12.26
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おかげさまで・・・・・
おかげさまで、いつの間にやら１０万アクセスになっておりましたとです。１２月になって１度も更新しとらんとに、結構なアクセス数があって、どぎゃんしたとかなぁ～と思ったら、CASHFLOW１０１さんの随筆に登場させていただいておりましたとです！びっくりしましたとですが、登場させていただきまして、誠にありがとうございましたとです！そのCASHFLOW１０１さんに「随筆を書きませう」とお誘いいただき、早くも３年が過ぎましたとです。今から丁度３年前に赤ちゃん作家大先生が博多にいらっしゃって、そこで小場三代さんにお会いし、「九州が盛り上がるとよかですねぇ～」ていいよったとがつい最近のこつに感じますとです！！九州は、小場三代さんやひろさんやケイスケ～さんが皆様をまとめて下さり、とても素敵な会になっとらすなぁ～て思いますとです。振り返れば早かとです。だけん、３年前に物件ば買った場所の基準地価ば調べてみましたとです。過去５年の基準地価ば確認してみたとですが、５年で１，０００円しか変わっとらんところもあれば、２割下がっとるところもあったとです。まぁ、仮に今の市場でも１～２ヶ月程で売却できる金額で売りに出したとしても、益が出る計算になりますけん、ふと、「購入してよかったなぁ～」て思ったりしますとです。リフォームでいろいろ実験したり、募集の仕方もいろいろ試したり、本に書いてあったこと、洗練された投資家様にアドバイスいただいたこつばそんまま実践して効果があったり勉強代も含めてよかったなぁ～て思いますとです。又、孤独に不動産投資ばしとったとが、仲間が出来た事によって、精神的にもかなり落ち着きが出ましたとです。大シマ様にアドバイスいただきました、「軸がぶれずに。」ちゅう理念が心底住みついた気がしますとです。こつこつ活動しとけば、時間の経過とともに元金が減り、財務が健全化していくとですよね。今年でローンが終わった物件もあるとですが、終わった時の何とも言えん喜びは素敵とです。この先は、まだまだ厳しくなっていくちゅうとは皆様おっしゃっておりますとおりですし、運営費も上がって行くのも仕方なか流れて思っとりますとです。これからも慢心せず、一生懸命精進していきたかて思いますとです。
2009.12.22
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１１月は落ち着いて・・・・
８，９，１０月は退去が多くて、今年は結構良かった入居率が元に戻ってしまい、来年の準備をしながら迎えた１１月。入居申込をいただけたと思えば退去の連絡も届き、まぁ～、世の中うまく出来とるもんだて思っとりますとです。１１月は左門満室の物件の中では例年、一番入退去が少なか時期とです。その分、焦ってもしょんなかですけん、来年へ向けての修繕等ば考えて行こうて思っております。来年の今頃は日本経済も大変な事になっとるような気配とです。ひっそりと嵐が去るとば待とうかね？ちゅうような感じで入居率アップに邁進していこうかて思いますとです。物件的に来年は大規模修繕ばせなんといかん年頃です。今から計画ばたててしっかり保全していこうかて思いますとです。
2009.11.22
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年内の九州大家さんイベント
先日のひろさんのシェアハウス新築披露会はとっても良かったとです。今年に入ってなかなか動けん状況下にあって大家さんの交流会にもなかなか参加できんとですが、年内の九州開催の行事があと２件ありますけん、告知しときますとです！！まずは、１１月２８日の大家自主勉強会小場三代さん主催の素敵な内容になっとりますとです！！下記、小場三代さんのブログを引用させていただきますとです！！今年4月1日から、建築基準法第12条に基づく定期報告制度が変わりました。といっても、それって何？っていう方が多いし定期報告を実施して、担当の役所に報告しているのにそのことも気がついていない方が多いです。この法改正が行われる最初の事件は、数年前に続いたエレベーター事故。最初、東京の公的賃貸住宅で起こったエレベータの死亡事故。自転車を持った高校生が降りようとしたらドアが開いたまま、エレベータが上昇した事故です。これ以降、定期報告書を提出している建物での事故が続き定期報告書を定めている建築基準法が改正されました。ビルオーナーは知っておくべき知識です。これを中心にした勉強会を熊本で開催します。日時＝平成21年11月28日(土)午後1時～午後5時、5時から懇親会場所＝熊本駅前徒歩圏内 某会議室会費＝5000円(懇親会参加費含む)内容＝定期報告書の基礎知識 最新式ビルメンテナンス工法 現役職人が語る【本音の塗装の話】 民主党政権になって税制がどのように変わるかねっ、なかなか面白い内容でしょう。興味がある方は、連絡してね。氏名とメルアドを送ってください。詳細をメールで送ります。連絡先は → コチラ大家さんって、学習することばかりだわ。でも知らずに提出しなかったり、ウソの申告をすると罰則の対象(百万円以下の罰則)になります。一応、対象施設かどうか、知っておくことが大事です。皆様の応募、お待ちしております。いつも応援ありがとうございます→人気blogランキング又、１２月１９日には九州大家の会☆代忘年会がありますとです！！下記も小場三代さんのブログを引用させていただきますとです！！九州大家の会☆大忘年会を御案内いたします。今回は...、定員をド～ンと増加して、ナント６０名。前回、福岡市で開催された全国賃貸フェアではこの定員が満員になったから、今回も大丈夫ですね。一度に多くの大家さんと会える機会です。是非、御参加下さいね。日時＝12月19日(土)、午後6時開始会場＝福岡市中央区某居酒屋会費＝4000円今年、購入した自慢の物件資料を持ってきてもＯＫ現在、悩んでいるトラブル事例を持ってきてもＯＫ何かのヒントが得られるはずです。この一年の活動の反省と、来年の抱負を話す会です。多いに盛り上がり、多いに語り合い、多いに飲みあかしましょう。出席希望者は「九州大家の会、忘年会、参加希望」と明記してコチラ↓へメールしてください。rydxm092あっとまーくgmail.com定員は多いけれど、あっという間に定員超過するかもしれないから申し込みはお急ぎくださいね。年末まで楽しめそうとです！！
2009.11.16
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新築シェアハウス完成披露会！！
昨日は、大胆な小心者のひろさんのシェアハウスの完成見学会に行ってきましたとです。詳しくはひろさんのブログば見ていただくとよく分かるとですが、素敵とです。とても細かい、斬新な工夫がしてありますとです。なかなかあそこまで行き着くとには大変なご苦労があったとだろなぁ～て思いましたとです。細心な設備を使い、入居者様の事ば考えながら作りこまれた作品だなぁ～て思いますとです。天神、中洲、キャナルシティも近くてほんなこてよか物件作らしたなぁ～て思いましたとです！完成前で半分入居者様が決まっているちゅうとも凄かて思います。限られた時間の中で実際に具現化するちゅうとは大変なこつて思いますとですが、あっぱれな物件でしたとです！！凄かなぁ～て思いましたとです！！又、もう一件、大家さん仲間の物件ば見学させていただきましたとです！！バイクガレージ付物件だったとです！！あまり詳しくは書かんとですが、巨大物件でとても贅沢な物件だったとです！！一瞬の判断力で決心されて購入されたて思いますとですが、お見事な物件だったとです！！その後、大家さん懇親会に行きましたとです！！とてもモチベーションが上がりますとです！！楽しかったとです！！次回は11月28日の小場さんの講演会がありますとです！！それも楽しみとです！！今回のお披露目会を企画していただいたひろさんには多大な感謝を申し上げます。ありがとうござました！！又、バイクガレージ物件を見せていただきました大家様にも貴重なお時間をありがとうございました！！とてもモチベーションが向上しましたとです！！嬉かですねぇ～♪♪♪
2009.11.15
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失礼しましたとです！！
たくさんの皆様にブログの更新をしていない為に、ご心配をお掛けしましたとです。最初の方は、「最近更新してないけど（笑）」とネタに使っていただいとったとですが、だんだんと洒落にならんようになってきたみたいとです。そういえば、ページすらみとらんで、スパムがたくさんついとったとです。昨日も緊急図面舞踏会が自然に発生したとですが、その際も結構心配していただきましたとです。皆様気を使って、随筆の話題ば封印しとらしたごたっとですが、お一方が封印を解かれましたら、皆様気になっておられましたみたいとです。9，10月の退去が落ち着いて、時期的にも来年ちゅう気分になっとってかなりのんびりしてしまっとったとです。ちゅうか、空室対策よりも他のこつに神経ば尖らせてここ数ヶ月過ごしとったちゅう感じとです。なかなか気持ちに身体がついていかんようになっとったとですよね。今、地元の不動産も下落傾向で、数年前なら出らんかったような物件が出始めてきよるとです。昨日の図面舞踏会でも久々に物件見学に行った物件を見てワクワクドキドキしましたとです！！他にもよか物件はあるとですが、なかなか以前のようにドキドキまではせんかったとですが、素敵な物件があったとです。明日からはいろんな調査ば始めて日本一のジャイアンツナインのような笑顔で金融機関の皆様とお話してみようかて思いますとです。昨日の図面舞踏会のメンバーの中でも気が付いたら左門満室の入居率が一番低かったとです。皆様恐ろしか面子ばかりが揃いましたとです。皆さん生き生きと素敵な不動産投資ライフば満喫しとらすとです！！左門満室も出来るだけ早く皆様に追いついていきたかて思いますとです。皆さん勢いがあるとです。凄かモチベーションとです。左門満室も今までにない経験ばかりが現在降ってきよるとですが、前進しよる気がしますとです！！こんな随筆でも見ていただいて、心配していただきましてありがたい限りとです。感謝感激とです。以前より身動きがとれにくい状態にはなっておりますが、今後とも宜しくお願い致しますとです！！
2009.11.08
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南米初のオリンピック
２０１６年のオリンピックはブラジルのリオデジャネイロに決まったですね。とても国民の方が喜んどらしたですけん、やはり日本とは感情表現の仕方が違うとですね。２０１４年にワールドカップ、２０１６年にオリンピック、ブラジルは熱かですね！！北京オリンピックがあって万博があってこれから中国は凄かぞぉ～ていいよった数年前の再来になっとでしょうか？このような政治的、行政的要因で変わってくるですもんなぁ～。日本は民主党に変わってどうなっていくとでしょうね。さまざまなリスクヘッジば考えていかなんとでしょうね。しっかり様々なこつば勉強していかなんて思いますとです！！
2009.10.04
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諸所の事情
１０月に入ったちゅうこつは９月末の返済も終わったちゅうこつとです。また少し残債ダイエットが出来て嬉しか限りとです。そういえば、いろいろ買付ば入れながらなかなか買えず、１年以上新規物件ば購入しとらんこつになっとです。なかなか左門満室の希望価格と合わんかったり、入札になって僅かな差で敗れたり繰り返しよったらそぎゃんこつになっとったとです。銀行さんといろいろ話ながら資料ばつくりよったら、左門満室の物件はこの１年以上、特に家賃は下がっとらんとです。下がっとらんちゅうよりかは下げとらんちゅうた方がよかでしょうね。左門満室は地方ですけん、地銀さんとしか話せんとですが、地銀さんはとりあえずキャッシュフロー重視とです。キャッシュフロー、入居率（稼働率）がよくて固定資産税評価額よりも残債が下回っとったら喜ばすとです。そうすっとそのような都合のなかに合わせた風に持っていくとよかとですよね。入居者様のニーズに合ったお部屋ば作り出すように、銀行さんのニーズに合った事業計画書中か現在の事業の状況ば作りだすとよかとでしょうね。又、銀行さんは預金が多か方がよかですし、お金ば返されるとは好かっさんとです。ちゅうこつは、元金均等返済よりも元利均等返済が喜ばれるとですよね。キャッシュフローば出すには返済年数ば長くして元利均等返済にする。銀行さん側からすっと、元金があまり減らんでキャッシュフローが増える、すなわち預金残高増える、そうすっと嬉しかですよね。そのような要件がマッチすると貸し出しが増えるとですよね。自分の都合ばっかり考えとるとそううまくいかんですし、相手の都合ばっかり考えよっと逆に恐ろしかこつになる。左門満室の物件はこの１年以上で残債が減ってキャッシュフローが増えたとです。しかし、担保評価は１年たてば落ちとるとです。その辺のバランスも考えなんですね。まあ、高利回りでしっかり運用出来てそれなりの固定金利で借入しとけばその不安も和らぎますとですよね。木造はとても有利とですが、金融機関からすれば不利になりＲＣは金融機関から見れば有利とですが、逆にすれば不利になる。いろんなこつば組み合わせながら事情を勘案しながら、バランスを保たんといかんなぁ～て思いますとです。
2009.10.03
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くねくねミラー終了したとです。
昨年の夏にヒロシ夫婦さんのご尽力のお陰で大量購入したくねくねミラー。今回の退去が集中した分を持ちまして終了してしまいましたとです。又、仕入ればせなんなぁ～て思いよりますとです。結構、大家さん仲間にお譲りしてお役に立てたようです。そういえば、時間もたったとるとですが、お譲りした大家さんの物件は入居率もしかしたら１００％かもしれんとです。左門満室の物件を除いては・・・・別にくねくねミラーのおかげという訳でもなかとですが、わざわざ左門満室のところにくねくねミラーば取りに来ていろんな話に聞きにいらっしゃるちゅうとは、そんだけやる気があるちゅうこつとですよね。一生懸命勉強して、実践して必死に運用しよらせばその分結果として現れるとは当然のこつて思いますとです。皆さんのやる気、凄かて思います。将来、このようなやる気のある方と競合して物件ば運用していかなんとかて思いますとゾ～っとしますとです。今は、いろんなブログで凄く詳しかこつば書いてあるとば見て恐ろしかなぁ～て思いますとです。どんどん周りはスキルアップしていきよらすとですが、左門満室はおいていかれんように自分なりにパワーアップしていかなんなぁ～て思いますとです！！努力ば怠らんようにしていかなんて思いますとです。
2009.09.30
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エアコン残りわずかとです。
入居者様の部屋のエアコンが故障してもすぐに交換出来るようにストックしとったエアコンが残りわずかとなってきたとです。夏場思ったよりエアコンの調子が良かったごたるとですが、今回退去があった部屋のエアコンが２０年近くたっとったりしましたけん、新品に変える段取りばしたですけん、ストックが減ってきましたとです。最近はエアコンの価格が上昇しとるとです。来年からは省エネ度１００％以上のエアコンしか製造できないとも聞きますし、来年3月までに空室の部屋で10年以上たっとるエアコンは在庫処分の新品エアコンば購入して交換してしまうようにせんといかんかなぁ～と思ったりもしますとです。家賃は下がり、入居率は落ちて、部材は上昇するというこつで、なかなか厳しか状況は続きますとです。出来るこつからこつこつとしていかなんなぁ～て思いますとです。
2009.09.28
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競売物件が高かとです。
左門満室は競売にちょくちょく入札しよるとです。結果は、いっちょん落札できんとです。なかなか世間は甘くなかとです。一般的な市場に出て来とる土地は下がってきとるのが明白とです。一般的に人気がある場所でも広い土地の場合明らかに下がっとるとです。区分所有も安か物件は落ちるところまで価格が落ちてしまって、それ以上下がらんところまできとるとです。感覚的には４年前と比べてもほとんど下がっとらん気がしますとです。ちゅうこつは、４年前位に区分所有ば買って所有しとる方は損しとらん方がほとんどだろなぁ～て思いますとです。勿論、立地その他諸条件がよかところ前提とですが。区分所有は管理費修繕積立金を差し引いてところで検討せんといかんとですが、固定資産税課税標準額が低いとがデメリットでもありメリットでもあっとです。あと１，２割区分所有が下がってきたら欲しかなぁ～て思ったりしますとですが、もうちょっと待っとこうて思いよりますとです。政治的、行政的要因で不動産投資のあり方も変わってきそうな気配とです。その流れに遅れないように、金融機関の考え方を含め柔軟に先回りして対応していかんと恐ろしかこつになっとだろなぁ～て思いよりますとです。金融機関の防衛本能が働き、金利が上昇し、不動産投資についての融資が出にくくなってくっと俄然、キャッシュが大事になってきた場合に備えた考えばもたなんなぁ～て思いますとです。マニュアルが変わればその改正点をしっかり勉強する。なんか宅建の勉強ごたるですね。
2009.09.27
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この先はどうなるとでしょうか？？
先日、大家さん仲間がいらっしゃって、ブログ更新しとらんですね？て言われまして、更新しとらんこつに気づきましたとです。最近物忘れが多くて困ったちゃんとです。とりあえず、９月の退去ラッシュも落ち着いてきたとですが、９月末の退去が終わったら猛烈リフォームばせんといかんとです。基本的に通常退去後１週間以内でリフォームば終わらせるとですが、今回はクロス前面貼替せなん長期入居者様が数件退去されますけん、まとめて発注した方がコストが抑えられますし、左門満室の地域は１０月以降は極端に入居希望者が減りますけん、１週間のロスは大目に見てまとめて空き部屋リフォームばお願いしますとです。クロスも塗装で済むところは塗装でお願いして、スイッチパネル、エアコン、洗面化粧台、シーリングファン等、電気工事が必要な部署はまとめてお願いした方がコスト削減になるとです。仕入れも送料なんかは多少安くなりますとです。９月が終わっての入居率は例年に比べると高水準で運んでますので、来年２月３月までじっくりと待つ位の気持ちでおろうかて思います。お部屋力を上げて、そのお部屋に気に入って入居していただけるお客様ば待とうかて思っておりますとです。１０月上旬からは募集戦略も来年を見据えた方向にシフトチェンジしていきたかとです。そういう戦略も地方だからこそ出来るとだなぁ～て思いますとです。近隣に新築物件が出来んですけん、多少の物件のバリューアップで入居を募れるとですが、都会のように新築が建ち続けとったら恐ろしかこつになるとだろなぁ～て感じよるとです。どうやら来年頃から新築が着工しだすような気がしてきよりますとです。（完成は再来年の２,３月）数年後が恐ろしかとです。そん時までには今予測しよるシミュレーションどうりに財務体制ば持っていかなんて思いよりますとです。今年は潜伏期間になっとりまして、心身ともにボケーッてしとこうかて思っております。なので、このブログもかなりスローリーになっていくて思われますとです。明日、明後日は銀行さん忙しかでしょうね。９月いっぱいは地獄の忙しさが待ってるて怯えとらしたとです。明日は記帳だけして遠くで忙しさば眺めて来ようかて思とりますとです。そぎゃんタイミングで銀行さんに案件持ち込んでも相手にしたくても出来んですけん、１０月上旬に持ち込んだ方が賢明とでしょうね。
2009.09.23
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退去が多かとです。
いや～、最近は退去の連絡ばかりば受けとりますとです。ここ数日は毎日退去の予告がありますとです。困ったもんとです。今年は退去が少ないけん良かったなぁ～て思いよりましたとですが、ここにきてドット増えて参りましたとです。過去の例からしても、10月からは入居申込が芳しくなかですけん、入居率的にも新年を迎えるまでは我慢の時期に入るとでしょうな。内臓脂肪率が減るとは嬉しかとですが、入居率が減るとは勘弁して欲しかとです。そぎゃんしよったら、アマゾンで頼んどった、工藤一善さんの書籍が届きましたとです。サッと見ただけでも面白そうとです。楽しみにこれから読んでみようて思いますとです！！
2009.08.29
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区分所有
先日、ある金融機関さんと話ばしとりましたら、「１つ質問があるとですが、よかですか？？」て言われましたけん、聞きましたとです。「不動産投資ばさす方で、区分所有ば何軒か買っとらす方がおらすとですが、そのような方は金融機関からすると融資が出し辛いとですよね。」「私から見ると１棟全部を所有するよりも事件、事故、管理面等さまざまな面から見てもリスクヘッジ出来て安定しとるように思うとですが、融資は出せんとですよねぇ～。」て言わしたとです。左門満室は、「そらぁ～固定資産評価が低っかけんしょんなかですもんね。」と答えましたとです。「金融機関の担当さんが言わしたのが区分所有のメリットであって、デメリットが評価が低っかけん、所有物件ば増やしていこうとすっと借入がし辛いですけんなかなか増えんちゅうこつですね。」「ばってん、そんデメリットば逆手にとって有効な不動産投資ばするこつも可能とですよ。相続対策に有効だったり安か区分所有は地域によっては一定の金額からはそれ以上なかなか下がらんけんですね、物件次第では面白かとも結構あったりすっとですよ。」て話し始めたら、金融機関の担当さんと盛り上がってしまい、肝心なこつはほとんど話さんで「あっ！！もうこんな時間だ！！帰らんといかんとです。」て言って帰って行かしたとです。「私も物件が欲しかですなぁ～。でも妻が借金は反対すっとですよねぇ～。」て言いよらしたとです。顧客にはパンパン融資する担当さんも家族の説得は難しかとですね。
2009.08.27
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やっぱり効果があったとです！！
昨日は、左門豊子の友達で、以前物件に入居してもらっていた方からの紹介で、県外からいきなり 「物件ば見せて下さい。」てこらしたとです。左門満室ものんびりＴＶば見よったですけん、丁度良かったとです。学生さんで、夏休みば生かして引越ししたいて思っとったら、以前の入居者さんが、「左門満室さんの物件は良かったよ。」て紹介してもらったと言ってこらしたとです。紹介は嬉しかとです。最近は紹介が増えて仲介業者さんにお願いする前に決まったりすっとです。素敵とです。そっで、家族連れでこらしたですけん、お父さんの車に乗っけてもらって物件見学に行ったとです。内見者さんに見せたり、投資家さんに見せたりするのに案内すっと、物件ば改めて厳しい目で見て、「あら、まだこれば変えとらんかった。こんクロスは変えんといかん。ここは照明つけんといかん。インフォメーションがおいとらんばいた。」て気付くとです。又、内見者さんが部屋を見て発する一言ひと言に素敵なヒントが隠されとるとです！！そん中で、部屋ば見よった学生さんが言わしたとです！！！「この部屋は水回りがキレイだね！！」って言わしたとです。どうも、先日交換した洗面化粧台ば見て言わしたとです！！そういえば左門満室も交換したばかりでマジマジと見とらんかったとですが、しっかり見てみると、なかなかよか感じとです！！「やはり新品はよかなぁ～。」て改めて実感したとです。今更ながら内見者さんは敏感とたいなぁ～て思った今日この頃とです。
2009.08.24
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築１５年以上の木造は
築15年以上の木造は、メリットデメリットがはっきり出てくるて思いますとですが、不動産投資としてはよかなぁ～て思いますとです。メリットとしては、「短期間で減価償却できる。」「購入する際に高利回りで取得出来易い。」「木造という構造上、いろんなリフォームがやりやすい。」「解体しやすいので、転用もやりやすい。」等々ありますとですが、デメリットもたくさんあって「長期借入が出来にくい。その為、キャッシュフローが出にくい。」「担保価値が低いため、物件を増やして行こうと考えると次に行き辛い。」「修繕が多い。大規模修繕の時期も近い可能性が高い。」「家賃を考えないと空室率が高くなりやすい。」等々ありますとですが、メリット、デメリットを逆手にとってみて考えるといろんな効果が出てくるて思いますとです。築古木造＝家賃が低く、入居率が悪い。というイメージがあったとですが、ここ最近は経済状況の影響か、築古木造＝家賃が低いが、安い家賃の魅力で入居希望者が増えている為、やり方次第で地方でも入居率の向上が可能。ちゅうようなイメージが出てきました。ちゅうても、ここ1，2年程とですが。又、景気が回復したら元のイメージに戻るとでしょうね。ただ、その時のトレンドを把握した運用ばしておけば、そのトレンド期間中で収益性が高い物件ならば目処がついてくるこつも出来ますけん、そん時そん時に乗り遅れんようにしたかですね。
2009.08.23
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退去が多かとです。
前回の随筆から、ご心配のご連絡を多数頂きましたのですが、おかげ様で特に問題にならず収束に向かいましたとです。もうちょっと時間が掛かりそうとですが、終了次第、ご連絡出来たらと思っております。とりあえず、良い方向に向かっていると思っておりますとです。今年は退去が少なかなぁ～て思っとったとですが、この8，9月で一気に増えましたとです。昨年もこん時期は多かったとですよねぇ～。まぁ～今年は退去が少ない為に入居率が良すぎるなぁ～と思っとりましたですけん、こんなもんとでしょうね。だけん、早速洗面化粧台でも変えようと、ネットショッピング。設計図面に７５０と書いてあったので、発注して清掃ついでに業者さんに取り付けお願いしましたら、「間口６００なので、入りません。」との返事が。なんと、設計図面の誤りでした。数回その洗面化粧台見に行ったとですが、最近物忘れがひどくて、メジャーば持って行くとば忘れていて、手抜きして図面を見て発注したら失敗しましたとです。自分で発注すっとはよかとですが、しっかり確認して発注せんと無駄になることも多かとです。左門満室はボケーッとしとりますけん、よう失敗すっとです。まぁ、他の部屋に嵌ったのでロスはなく済んだとですが・・・最近は退去後のリフォームも設備投資するアイテムもネット購入も多く、パターン化されとりますけん、新しいアイテムば探しに行く時間は必要なかとですが、なかなか多忙と身体がついていかんくなっとって大変とです。盆明けから入居申込書ばいただけるようになりましたし、9月末退去も多かですけん、コツコツと9月一杯に退去した分入居していただけるようなお部屋作りばして行かなんて思いますとです。今年はなかなか県外に出て行けず大変だったとですが、秋頃には落ち着くような目処がたってきたような気がする今日この頃とです。
2009.08.22
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長期空室ば見に行きましたとです。
賃貸フェアｉｎ東京は多方面の皆様にご迷惑をお掛けしてしまいましたとです。突然のとんぼ帰りになり、誠に面目なく、申し訳なく思っておりますとです。とても楽しみにしていたのですが、身体が一つしかない事を残念に思いますとです。しかし、帰ってなかったらなかったで末恐ろしい事になってましたので、申し訳ないながら帰って正解でありました。さて、本日は恥ずかしながら3ヶ月以上の長期空室物件に行ってきましたとです。入居が決まらないのは何か理由があるわけで、家賃を下げるのは最後の手段、その前に策を講じてこれ以上やる事がないと心底思えたらしょうがないてなるて思いますとです。そっで、早速空室を見たら、電気がつかない。昨今は省エネ対策もあり電力会社さんも退去があった空室部屋に対して以前よりも早く電気の大元を切ってしまう傾向にあるようとです。そっで、長期空室部屋は電気のスイッチを押しても電気がつかんとです。そうすっと、せっかく内見者さんに見に来ていただいても暗い部屋ば見せんといかんようになるとです。そうすっとかなりのイメージダウンになりますとです。何件も見て自分が住む部屋を決めるとに他に見た部屋が電気がついて明るい部屋だったら、とても暗い部屋を見てそこに決めようとは思わんて思いますとです。そうゆうこっで、空室でも家主名義で電気の契約をしていつでも明るい状況で内見してもらおうて思ってますとです。又、洗濯機置き場の排水が臭かったとです。ＣＦネッツの倉橋社長のセミナーでは「封水が切れている」という表現でとても分かりやすかったとですが、水が蒸発したら下から排水の臭いや、下手すると虫が上がってきたりすとです。だけん、いやな臭いばさせん為にも定期的に水ば補給するとです。サランラップで巻いたりもするとですが、左門満室は物件に数多く行く環境を作るためにも水ば補給するスタイルにしとりますとです。物件ば定期的に見に行けば何か変化や決まらない理由が出てくるて思いますとです。でもなかなか同じこつば繰り返し永続的にすっとは苦しかとですよね。当たり前のこつば当たり前にする。これは長期的な運用の不動産投資において大事な事じゃなかどか？て思いますとです。
2009.08.09
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他に無い事を・・・
不動産投資ちゅうとは長期的な投資とですよね。（売却益を除く）そらぁ～誰しも分かっとるとですが、その長い間にはいろんなこつが起こるとです。いつも書くこつは、空室、家賃下落、金利上昇、修繕、滞納、事件事故等々の様々なリスクについてとですが、毎年毎年いろんな状況トレンドを見ながら四苦八苦しながら運営していかなんなぁ～て思いますとです。稼働率の底上げ、経費を掛けた場合の費用対効果を成果重視で入居者さんに聴取し、入居者様のニーズに対してどのような対策がヒットでどのような対策が効果がないのか、又、いろんな設備に対してもその場では効果がなさそうに感じても、じわりじわりと浸透してきたり、クレームを受けた際でも最後にボソッと「あの備品は使いやすかわぁ～。あれはよかねぇ～」なんて言われるととても参考になりますとです。最近言われるとはサーモ付シャワー混合栓なんか言われますとです。サーモ付に交換して欲しい！！との連絡を受け、代えようと検討するとですが、お風呂ユニットについてる（台付）混合栓だと交換の費用がびっくりする位高かとです。壁付タイプならすぐ交換しようて思うとですが、上記のタイプはきつかとです。新築で導入する際はユニット付タイプは安かですけん、そっちに目がいくとですが、今後数年たっていくうちにサーモシャワー混合栓が常識的になってくると交換せんといかん費用が発生してくるとかねぇ～て感じたりしますとです。しかし、実際使ってみると便利とですよね。家賃３万円前後の物件についていたりしたらそらぁ～嬉しかでしょうなぁ～。築１５年以上たっている物件については壁付タイプが多かような気がしますけん、代えとくと結構よかかもしれんて思いますとです。まぁ、住んでみて使ってみて便利て思う道具ですけん、内見時に役たつかどうかは分からんとですが。とりあえず言えるこつは家賃３万前後の物件にサーモシャワー混合栓がついとる物件ば探すとは大変て思いますとです。そのような道具が何種類かついとるような物件があれば合わせ技で優位性が出るて思いますし、入居期間も何となくですが長くなるような気がしますとです。他がつけていないからこそ出てくる優位性、そぎゃん道具ばいろいろ探してとりつけていきたかですねぇ～。周辺相場より２割くらい高く貸せるかもしれんとです。とは言っても周辺相場がどんどん下がるとどれが基準か分からんようになりますとですが。
2009.07.25
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すっかり夏バテとです。
すっかり夏バテしてご無沙汰しとったとです。なんか疲れてしもうて、入居募集すらはかどらんかったここ数週間とです。やはり、空室を埋めたい！！ちゅう気持ちがなかとなかなか決まらんなぁ～（当然とですが）て思いよりますとです。昨年、全くと言ってよか程動かんかった7月とですが、今年の方が動いとるような気がしますとです！！最近はおかげ様で、入居者様からのご紹介が増えたような気がしますとです。昨年～今年の２，３月は設備のバリューアップに費用ば掛けましたけん、なかなか支出がそれなりにあって、その分入居率が上がって、キャッシュ的には設備投資の分、出て行ったちゅう状況だったとですが、4月以降は退去も少なく、入居もそれなりで比較的穏やかな時が過ぎた分、キャッシュが向上しましたけん、物件の清掃、共用部分の清掃、ゴミ捨て場の清掃に例年より力ば入れましたとです。又、今までよりも入居者様からの苦情、相談に対してかなり迅速な対応を目指して徹底化しましたとです！！例えば、築古物件でシャワーの出が悪い、パッキンが駄目そう、ゴムホースのところから僅かだが水が漏れているっぽいなどの連絡がありましたら、設備業者さんにすぐに在庫があるサーモシャワー混合栓を渡し、実際に見てもらって交換した方が早いなら交換して下さいと伝え、即日交換したり、エアコンも入居者様から連絡があったら、とりあえず現況を確認し、その日の内に新品と交換する等々、入居者様も「エッ？？こんなに早かとですか？？ありがとうございました。」と言っていただけるような対応ば心掛けてみましたとです。提供しとる設備が故障してしまった場合、正常な使用ば入居者様がしとらすならば、大家としては申し訳なか気持ちとですが、手落ちがなか入居者様からありがとうございますて言われると又、一段と申し訳なか気持ちになるとですが、それから紹介が増えてきたりするですけん、よか循環が発生しとるとでしょうね。九州の暑か夏ばエアコン無ではなかなか耐えられんですけん、出来るだけ不快感がなかごつ住んでいただけると幸いとです。エアコンの取付は勿論業者さんにしていただくわけですけん、夏バテの左門満室でも電話1本で発注出来ますとです。 今思い返すと、エコポイント導入前がエアコンが安かったなぁ～て思いますとです。小場さんが以前書いてらっしゃいましたごつ、しっかり真空引きばしてもらっとりますとです。設備の故障についても出来る限り入居者様のご要望に対して喜んでいただける対応ばして行こうて思いよります左門満室でございますとです。なんとなく退去件数が減ったような気もすっとですよね。
2009.07.22
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最近変わった事。
最近は、随筆の更新も不定期状態になっとりましたとですが、今後は週１回位は書いていけそうな感じになりました。しかし、今年も１年の半分が終わる時期になり、早かなぁ～と思っとりますとです。今年の半年はここ数年の中でも多忙ば極めた半年となりましたとです。ここ数年は、県外に出て行って、いろんな勉強や経験ばさせていただきましたとですが、今年は行きたくても地元ば離れるこつが出来ん、かなり多数の打ち合わせばかりで、地元ば明けられん状況かに置かれてましたとです。物件の買付けば入れても買えんこつばかりで特に忙しかこつもなかはずだったとですが、振り返れば大変だったとです。その間に左門満室も時間が作れる方法ば構築してみたとです。そうすっと、業者さんや銀行さんが動く平日はとっても忙しくなって、そのような皆様が動かなくなる土日が少しだけですが息をつける時間になってきたなぁ～て思いますとです。勿論、空室が大量発生し、入居率が悪化したらそぎゃんこつば言うとる暇はなかとですが。そういうこっで、とりあえず、備忘録的な感じですが、又随筆ば書いてみようかね？て思いましたとです。 左門満室は実際に経験して実践する。体験する事が好きとです。だけん、だいたい左門満室が話することは経験談ばかりで自分が経験していない事については勿論聞き手に周り、その理論ば吸収させていただき、実体験しようて思うとです。ちょっとしたリフォームでも、自分で住んでみたり、使ってみたりすっと、便利さが分かるとです。左門満室はウォシュレットが好きとです。サーモスタッド式シャワー混合栓も好きとです。ＴＶモニター付きインターホンも好きとです。シーリングファンも好きとです。それは、自分で使ってみて、それに慣れて、それがない生活になったら、それまで慣れた便利アイテムのよさに気付くとです。「失って初めて分かる大切さ。」人間、何かしらそのようなこつば経験してきとらすて思いますとですが、住んでいるとも一緒て思いますとです。どんどん便利になってきたらなかなか手放せんとです。極端に言えば携帯があって普通の時代と１５年前位のようにポケベルで満足しとった時代のように。何があると便利か？ば考えると答えがみつかるような気がしますとです。
2009.06.28
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さつまで投資を楽しむ会
昨日はさつまで投資を楽しむ会に参加してきましたとです！つかさしんやさんとＡさんと話しましたとです。ガハハハハーと豪快に笑いよらしたとです！デイトレで生計ばたてとらすＡさんとお話ばして、株と不動産投資、共通する部分がよくあるなぁ～て思いましたとです。楽して儲かる運用方法ちゅうとはなかなぁ～て思いましたとです。人それぞれに運用スタイルがあるですけん、なかなかスッポリ嵌る運用方法を探すとも難しかとでしょうが、現在の自分の背景ば総合的に勘案してじっくり考えて投資していかんとなぁ～て思いましたところです。とりあえず再確認したとは、立地が良くて、地形がよくて収益性のよか物件がよかなぁ～ちゅうこつとです。そんなんあったら皆欲しかどたい！！て当然そう思うですよね。
2009.06.26
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久々の更新とです！
いやぁ～、かなりの間更新ばしとらんかったとです。！！毎日毎日、あっという間に時間が過ぎていったもんですけん、更新すらしとらんかったとです。なんばしとったか？？ちゅうと、なんばしとったかなぁ～と具体的に文章にするとは難しかとですが、物件のリフォーム、家賃滞納請求、コストパフォーマンスの再確認、現在の財務内容と数年後を見据えた細かい計画の見直し、新規物件購入の検討等々ば初心に帰ったつもりでこねくり回しよりましたとです。おかげ様で、入居率は順調に推移しておりましてうまく回っとる感じがしますとです。最近よく思うこつは、安い家賃帯の物件が良く動いておりますとです。ただ単純に家賃を下げまくればよかとじゃなくて、相場家賃よりも高くても、見た目がよかったり、ちょっとした工夫をしとる物件ちゅうとは、どんどん動いているちゅうこつですね。一度住み易い物件に住んでしまうとなかなか他の物件に引越そうとせんごつなるとですね。先日、左門満室の物件の入居者さんがお友達ば紹介してくれましたとです。自分が住んでるアパートに紹介したかったそうとですが、あいにく満室だったですけん、近くの物件ば紹介したら、気に入ってくれてすぐに申込してくれましたとです。内装もそうとですが、モニターホンや、混合栓、ＩＨコンロ、インターネット無料など住み始めるとやみつきになって、他の物件に引越したくなくなるて言いよらしたとです。インターネット無料については既存入居者さんに導入アンケートをとってもほとんど無反応で意味なかとかなぁ～て思いよったとですが、ベンディアムさんにお願いして導入しましたところ、新規入居者さんにはとても好評だったとです。既存入居者さんでも導入して使い始めてしまうととっても気に入っとらすとです。なかなか速効性ちゅうとはなかとかもしれんとですが、インターネット無料ちゅうともこれからはよか武器になるなぁ～ちゅう実感ばもちよるところとです。又、家賃が高い物件が動かんとですよね。これは今後の懸念材料になるところとですが、今は家賃が高いところから安いところへの住み替えが増えているというのが最近の状況て思いますが、家賃が高い物件は会社契約等が多いて思いますとですが、企業も昨今の経済状況の中で転勤を減らしたり、その地域から撤退したりと動きが少なくなっとりますとです。だけん、一度退去した家賃が高い物件は次が決まるまで時間が掛かってくるのではないかと思われますとです。その対処法ば考えなんとですが、あまりよかアイディアは今のところ浮かんできませんとです。来年の２,３月まで退去しないこつば祈るばかりとです。又、次の用件が入りました件、今日はこのへんでとです。
2009.06.22
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