2009年05月の記事
全10件 (10件中 1-10件目)
1
-
○○銀行支店長様から着信アリ！！
不動産投資の健美家 昨日、携帯に見たことのない番号から着信アリ。 出てみると、な、なんと○○銀行の支店長様からだ。ワタクシが郵送した資料を見ていただいて、電話をしてくれたようだ。 「物件が遠方なので、どうなるか分かりませんが一度最寄の支店で検討してみます」 と、ありがたいお言葉！少しは可能性がありそうだ。 おもしろくなってきた。 さて、エアコンのフレア工具について。先日、専業大家のNさんの海の見える最高のロケーションのマンションにエアコンの取り付けに行った際に、ヤフオクで購入したフレア工具を使用した。 フレア加工とは、切断した銅管をラッパ状に広げる加工のことだ。だが、このヤフオクでゲットしたフレア工具は加工面が均一に広がらないため、配管部分にスキマができてしまう。 不良品だ。 販売元のHPには、１週間以内でないと、交換・返品には応じないと書かれている。だめもとで、販売元に「うまく加工が出来ないので、誠意ある対応をお願いしたい」とメールを発信。 たぶん、返品できないのではないかと予想していたのだが、送料はこちら持ちだが返品に応じてくれた。 こういった、工具はやはりきちんとしたメーカー物がイイ。 たぶん中国製だと思うが、安い工具には皆さんも気をつけられたほうがイイ。 中国製品、まだまだ品質がよくない。 禁煙するなら、煙きり飴
2009年05月30日
コメント(7)
-
雨漏りその後＆エアコン取り付け
不動産投資の健美家 雨漏りの確認に物件に行ってきた。また、同じ箇所からの漏水だ。 今回は、以前よりは漏り方が少なかったらしい。しかし、天井の一部がブヨブヨしてきていて、せっかく張り替えたクロスも剥がれてきている。 ２階の屋根を確認するが、ざっと見ただけでは原因が判らない。困った。 天井の一部が、ブヨブヨしているので修理しなければならないため、雨漏りの箇所を開口して漏水箇所を確認した方がよさそうだ。 以前、来てもらった防水屋さんと一緒に見に行こうと思う。漏水箇所を開口して、２階から放水すれば雨漏り箇所が特定できるのではないかと思っている。 通常の雨では漏れていなかったので、よこなぐりの雨を放水して、漏れを確認できないだろうか？ 試してみたいと思う。 さて、エアコンの設置。まず、専業大家のＮさんマンションへ向かう。海の見えるすばらしいロケーションだ。Ｎさんに電話を発信。 「どうも、テリーです！、今物件の前に来てます。」「・・・・」 どうも、Ｎさんの話し方がおかしい。あっ！ どうやらやっちまったらしい。スケジュールを携帯に入力するときに、日付を１日間違えていたようだ。オオバカものだ。 しかし、Ｎさん優しい。わざわざ、電話を発信した後に現地まで来てくださった。Ｎさん、ホントにごめんなさいー。<(__)> しかも、ワタクシが持っていったフレア工具がパッチもの（ヤフオクで購入）だったらしく、高圧側のパイプをカットして、フレア加工したのだが、うまく加工できずそこからエアーがもれてしまう。 Ｎさん、また海の見えるすばらしいロケーションのマンション、行かせていただきますぅ～。 Ｎさんに事情を説明し、現場を後にする。 で、その後はＢＩＲＯＢＩさんの例の物件に向かう。ＢＩＲＯＢＩさん、まさやんが一足先に到着されていた。 まさやんが、エアコン取り付け講座を受講したいいという事だったのだが、ＢＩＲＯＢＩさんと「１５０クラブ」の話で盛り上がっている。（笑） テラスハウスを、購入からリフォーム、客付けまで１５０万以内におさめ、高利回りを確保しつつ、次々と物件を入手していくのだそうだ。 その間に、エアコン取り付けは終了。 ほとんど、講習にならなかった。 その後、３名でファミレスへ移動。夕食をとりながら、不動産談義。「１５０クラブ」にワタクシモ入会しようかな～。 禁煙するなら、煙きり飴
2009年05月25日
コメント(15)
-
1号物件、雨漏り再発生！
不動産投資の健美家 １号物件の入居者様からメールを着信。また、雨漏りしたらしい。 ここ半年ほどは大丈夫だったので、ずっと安心していたのだが、昨日の雨でまた漏ってきたようだ。 以前、防水をお願いした業者さんに発信。事情を説明する。 しかし、今現場に入っているため、見にいけないという・・・。雨がふれば、今週の日曜日には行けるらしい。できるだけ、早く見に行くとは言ってくれているのだが、こういう場合どこまで防水屋さんに対して、無償修理をお願いできるのか、事前に話ししておいたほうがよさそうだ。防水工事をしてもらったのに、再度雨漏りしているのだから、業者さんの瑕疵と考えたくなるのだが、どうだろう？。 ひとまず、ワタクシが現場の状況を先に確認しておこうと思う。早く動いた方が、入居者様も安心してもらえるだろう。 メールで謝罪文を送信し、現場を見に行く旨を入居者様に連絡しておいた。 昨日の雨は、風が強かったので、別の箇所から漏れてきたのかもしれない。 禁煙するなら、煙きり飴
2009年05月18日
コメント(10)
-
四次元大家の会・エゲ指し結果！？
不動産投資の健美家 総勢約３０名の投資家が集合。 今回も、takaっさんのお店を提供いただき、すばらしい環境の中たくさんの方々のお話を聞くことができました。 ワタクシは集合前に、「大宇宙エネルギー療法師」のかっじーさんから依頼を受け、一緒に近くのダイソーへ。 かっじーさん物件の玄関プレゼントをイロイロ物色させていただいたが、気に入っていただけただろうか？。ワタクシ、１００円ショップにいると、無性にワクワクしてくる。あれとこれをこう組み合わせてとか、これはああすれば、こんな所にも使えるなぁとか、一人で思いを巡らすのが楽しい。 さて、大家の会。今回もイロイロな方のお話が聞けて、非常に勉強になった。 ○○銀行からフルローンを引いたお話などもあり、「え～っ、この時期に～っ！」と、思わず絶叫してしまった。 詳しい話はここでは書けないが、有意義な情報を教えていただいたＫ様、ほんとうにありがとうございました。 あと、ぼうたかＢＯＹさんも今、１棟を模索されているようで、資料を見せていただいたが、ほんとによく勉強されていて、資料からは熱い情熱を感じる。ワタクシの「エゲ指し」物件近くの情報も持っておられるようで、近隣の情報も教えていただいた。 かっじーさんからも、物件の地図の情報からイロイロとアドバイスをいただいた。 ホントにたくさんの方から、有意義なアドバイスをいただき、感謝感謝だ。 さて、そんなおり、仲介業者さんから着信アリ。「もう少し買い上がる事は可能でしょうか？」という内容だ。キッパリダメではないので、価格交渉の余地は残っているとみていい。放置プレーか、若干の上乗せ提示か・・・。 若干だが上乗せ提示を行おうかと思っている。 あと、季節がらエアコン設置の依頼が意外とあり、rubierさんちに続き、専業大家のＮさん、ＢＩＲＯＢＩさん、ぼうたかＢＯＹさんのエアコンを設置することに。 ぼうたかＢＯＹさんは、電気工事士の資格もお持ちなので設置時にレクチャーもさせていただく事になった。 本業は暇になってしまったが、テリー工務店が忙しくなってきた。 禁煙するなら、煙きり飴
2009年05月17日
コメント(18)
-
エゲ指し第二段発動！
不動産投資の健美家 昨日、エゲ指し第２回目を実施。今回は、地方物件だ。 今のところ、返答はまだナイ。売り出し価格の約４０％ＯＦＦの提示。 売主様は、「○○○万以下では、売らない」とおっしゃっていたらしい。 がっ！。 この物件、管理が悪く、購入後のメンテナンス費用が結構かかってしまう。外壁、屋上防水塗装、給湯設備の入れ替え等が必要で、現状ではかなり戦闘力不足だ。 立地的には、駅徒歩１分で、商業施設は近隣にあり、病院も近い。 しかし、駅前に全然活気がナイ。１Ｆが店舗で空きになっているので、これを埋めるのはかなり苦しそうだ。 そこで、１Ｆを居室にリノベする代金等を含めた、全リフォーム代金の概算と積算価格を計算し、提示価格の根拠として、買付照明に添付させてもらった。（もちろん、投資家けーちゃんのパクリです） 売主様の○○○万以下では・・・、の価格の1000万ダウン提示だ。 闇雲な指値は、相手に不快感を与えるだけなので、根拠を提示するのは非常にかしこいやり方だと思う。 まだ仲介業者さんからは反応がないが、なやんでいるのでせうか・・・。 禁煙するなら、煙きり飴
2009年05月14日
コメント(11)
-
「エゲ指し」玉砕す！
不動産投資の健美家 鉄骨、築１６年、全９戸（満室）のアパートメント。価格５,９８０万に、えげつな～い指値、略して「エゲ指し」を実施。 ほぼ半値の指値だ。 ただ、無闇やたらにこの価格を提示しているわけではナイ。 物件の銀行担保評価がここまでしか伸びないのである。 買付証明書をＦＡＸしたが、あっさり玉砕。 しかし、こんな高値で誰が買うんでしょネ？現金をた～くさんお持ちの資産家の方でないと、買えないと思ふ。というか、この値段でローンを組めても与信が棄損してしまう物件だ。 仕方がナイ。次の地方物件いきましょー。 禁煙するなら、煙きり飴
2009年05月11日
コメント(10)
-
自宅近くの物件を見に行く
自宅近くの物件を見に行ってきた。築１６年、駅徒歩９分、満室。 先日見てきたＲＣに比べると、はるかにキレイだ。管理も行き届いているといった感じ。 ホシイ！。 しかし、高い。 積算を計算するが、案外伸びない・・・。もし購入できるとすれば、「えげつない指値」略して「エゲ指し」が必要だ。 販売価格の約半値。（ひぇ～） しかし、この不況の中、買い手不在でもアル。業者さんに「フンッ」と鼻で笑われるかも知れないが、買付を入れてみようと思ふ。 そもそも、価格設定が高すぎるのだ。そう、思う事にした。 禁煙するなら、煙きり飴
2009年05月10日
コメント(10)
-
物件視察、プチ図面舞踏会、ＮＹはん物件リフォーム
ＲＣの１棟と「戸建・連棟・アパートまとめ売り」物件を見に行ってきた。 ＲＣの地方物件に車で向かう。車内から、業者さんに発信。これから、現地に向かう旨を告げた。 前日に資料の請求だけはしていたのだが、ワタクシの突然の電話に、現地を案内してくれるという。 車で現地に向かう。カーナビが物件の直前まで案内してくれた。物件探しには、必須のアイテムだ。 現地で物件周辺と外観を撮影する。管理が行き届いていないせいか、かなり汚れが目立つ。少し掃除してやれば、結構キレイになりそうなのに、ほったらかしといった感じだ。ドアや照明器具のサビも気になる。また、駅までは近いのだが、駅前にイマイチ活気がナイ。 そうこうしていると、ピカットハウス（仮名）の営業さんが来られたので、名刺交換し内部を見せていただく。 全８室だが、店舗と２部屋が空室となっている。空室の２部屋の風呂はバランス釜で、給湯器は２部屋共はずされたままだった。事前にネットでこの物件の募集広告を探してみたが、どうやら募集していないようだ。 屋上も見せていただいたが、そろそろ防水塗装が必要な感じ。 この物件、積算はそこそこ出ているのだが、築年数が古く(２６年）、修繕費がかかりそうなのと、空室率も高い。 営業さんの話では、この物件、いちど国金の融資もＯＫになり成約寸前までいったらしい。しかし、買主さんが予定していた自己資金がアウトになってしまい、成約に至らなかったようだ。 さて、その後、リフォームの下見に行く約束をしていたＮＹはんの物件に向かう。始めて見せていただいたが、築浅でなかなかナウでヤングな物件だ。ＮＹはん、本業が忙しくリフォームに手が回らないらしい。ワタクシが出来る限りお手伝いする事になった。 その後、マクドで２人図面舞踏会を開催。先ほどのＲＣ物件などを見ながら、マックにむしゃぶりつく。その後、ＮＹはんの物件近くにある「戸建・連棟・アパートまとめ売り」物件を一緒に見に行く事になった。 車で１０分ほどの距離にその物件はあった。６室の木造アパートメントと、２連棟の戸建て、そして普通の戸建てがまとめ売りされている。 木造アパートメントは築３０年程度経っている。正直、価格も高いし、ビビっと来るものが残念ながら感じられなかった。こちらは、たぶん転進。 ＲＣについては、検討中だ。あと、自宅付近の鉄骨物件も候補にあげているのだが、ここは明日下見に行く予定だ。 禁煙タバコ、試してみる？
2009年05月09日
コメント(2)
-
ブログを始めて１年経過
早いもので、ブログを始めてまる１年が経過した。 祝、１周年！！ 当初はまだ所有物件もなく、ひたすら書籍や先輩方のブログを読み、学習する毎日であった。 ブログを始めてホントによかったのは、素晴らしい投資家の方々と交流がもてたということだ。この、人のレバレッジは計り知れない。 物件購入時の注意点、リフォームのアイデア、客付けのノウハウ等、イロイロとアドバイスをいただいたおかげで、２軒の戸建ての大家となることが出来た。 ワタクシひとりでは、絶対に成しえていなかったと思う。感謝の気持ちでいっぱいだ。ホントに、１年間ありがとうございました。<(__)> さて、次なる物件であるが、少しレバレッジを利かせて１棟を購入しようと画策している。というのも、先日年老いた両親に、「今保有している株の運用が、わずらわしくなってきたので、安い戸建てでも購入して一緒に住めないか？」と相談された。 両親も、今後の事が不安なんだろうと思う。そこで、「戸建てを買ってそこに入っても、お金を生んでくれないが、株を売った金を頭金にし、１棟ものを購入しそこに住めば家賃収入が入ってくる」と提案した。 両親もその案に賛成してくれたようで、今その方向で物件を物色中だ。 ただ、頭金がワタクシの資金と合算しても９００万程度なので、購入できる物件は限られてくる。（戸建て２戸は、共担可能） 両親と私たち夫婦が入居できる物件というのは、そう簡単には見つからない。なので、１棟モノが購入できたら、近くに戸建てをもう１戸購入するというパターンでもイイと思っている。 ただ、今は融資が非常に厳しくて、なかなか民間からは引き出しずらそうだが、○○銀行さんや、○○信金さんなど、融資が出たという情報も入ってきている。 あと、国金という手段もあるので、粘り強く交渉して行こうと思う。 しかし、大阪市内の物件は値付けがきつい。中には、積算価格の３倍ってな超あつかましーい物件もアル。 やはり、地方の高利回り物件がイイのかなぁ・・・。
2009年05月07日
コメント(20)
-
５０万テラスハウスを見学
昨日、ＢＩＲＯＢＩさんの５０万円のテラスハウスの見学をさせていただいた。 知らない間に、１０名以上の投資家が集合している。現場まで、怪しい集団の遠足だ。 ご近所の方々に、通報されるのではないかとビビリながら、現地に到着。 見事にリフォームされている。しかし、takaっさんの腕前にはいつも脱帽させられてしまう。匠の技を持つ投資家だ。 ワタクシは写真でしか拝見していなかったが、よくあの玉砕状態をココまでキレイにできたもんだと思う。 壁紙もワンポイントを配置して、イイ感じに出来上がっているし、水周りは新品で清潔感があるので、女性も納得できるのではないかと思う。なので、すでに入居様も決まっている。スバラシイ！ 融資を受けずに、自己資金をためて高利回りなテラスハウスを増やす投資方法は、きわめて低リスクで確実な方法だと思う。 その後、怪しい集団のままマクドナルドに移動し、２Ｆの一角を占拠。前にいた、ピチピチギャル達が異様な集団に恐れをなしたのか、「カラオケ行こっ！！」などと言いつつ、撤退して行った。ワタクシもついていきそうにナル。 不動産談義に花を咲かせた後、ここは一旦解散となった。 その後、以前ワタクシのブログで紹介していた再建築不可テラスハウスを見に行こうという事になり、BIROBIさんの車で移動。 偶然開いていた玄関横の窓から内部を覗いて「全然ましやん！」と、BIROBIさん。 キャンベルさんは利回りを速攻で計算し転進。さすが、洗練された投資家は判断が早い。他の方も、転進かな？。 再建築不可で玉砕した内部だが、「町家風味なノスタルジックな貸し家」のイメージでリフォームし、「俺の谷６の物件が・・・」と自慢できるなぁとBIROBIさんをそそのかす。BIROBIさん、かなり気に入ったご様子。 この立地なので、客付けには苦労しないとは思うので、指値が通れば手がけてみられてはいかがでせうか？。（爆） ワタクシも全面的にバックアップいたしますヨー！ 禁煙タバコ、試してみる？
2009年05月05日
コメント(12)
全10件 (10件中 1-10件目)
1
