2015年01月の記事
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こどもの学費
こんにちは。夜明け女です。 我が家の子供は二人 。 田舎ですから、小中学校は選択の余地なく近所の公立。 高校も北海道の場合は公立がトップ校に君臨してますから、わざわざ余裕も無いのに私立に行く必要ありません。 なので、学費問題は大学からですね。 地元には大学が専門課程の特殊な一校しかありません。 札幌にある公立大学に通うのが最も安上がりなパターンです。 最高値は家賃の高い首都圏の私立大学に行くパターン。 東京の私大に子供を入れた友人に聞いたら「学費と生活費で毎月25万円相当」とのこと。 これを目標に学費を作っていこうと思います。 娘と息子の大学生活は順当に行けば、一年間重なる予定です。 ７年後に訪れる、この一年は最大毎月50万の学費が出て行く計算ですね。 うわ、吐きそう(泣) 最安値なら毎月15万円。 子供たちには懐を気にしないで自由に進学してもらいたいけど、 こうして金額を出してみると、誰もが進学出来るものではないですね。 今の自分より若かった両親が私達三兄妹を当たり前のように大学に行かせてくれたのは 本当にありがたいことだったのですね。
2015.01.31
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狭小角地、本日契約
こんにちは。夜明け女です。 年末に年賀状書きを放り出して見に行った物件。 本日、契約です。 現在は崩れそうな店舗付き住宅が建っています。 店舗は店子さんが営業中で住宅には高齢の売主さんが独り暮らし中。 店子さんは次のお店を、売主さんは介護付マンションを探してる最中での売却でした。 最終的に解体して新築するつもりなので、ドンだけボロくても気にしない。 大家さんをやってますから、店子さんは次が見つかるまで、そのまま引き受けます。 融資を使わないので違法建築（建蔽率を無視してる上、公道に思いっきりはみ出てる）でも買えちゃうよ。 …と、トリプルで条件が揃った買主は私 ぐらいだったようです。 立地の良い古家付土地物件を探していると、 再販業者や建て売り建築業者、そして戸建て賃貸大家さんと早い者勝ちの取り合いになります。 今回は誰も手出ししてきませんでした。 場所と価格から問い合わせはかなり来たようですが。 新築戸建て賃貸大家さんは「ブルーオーシャン戦略だ」と、しみじみ思いました。 （と言っても利益が少ないから薄いブルー。水色オーシャンでしょうか？）
2015.01.30
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古家を現金買い
おはようございます。夜明け女です。 昨日、昨年に契約を終えていた「シャム双生児物件」を現金決済しました。 売り地扱いだった上、数日前まで売り主様が住んでらした為、 決済して初めて中を見ることが出来ました。 築30年ですからね、古いことは古いのですが、クロス貼りと床関係でかなり見違えりそうです。 春に向けて高速道路を飛ばしてリフォーム（ほとんど業者さん任せですが…）を頑張ろうと思います。 …と決意しつつ帰宅して、なぜかまた、気になる古家を発見してしまった私。 ……見つけてしまったら最後、見に行かないと落ち着きません！（爆） 高速道路をひた走り、現地調査。 いい感じ！欲しい、コレも！ なんか、もう。自分で書いていても疲れてきます… 誰か私を止めて下さい。
2015.01.26
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地元で指値
こんにちは。夜明け女です。 昨年の夏からずーっとウォッチしている地元の古家。 欲しいことは欲しいのですが、この値段では欲しくない。 11月頃に不動産屋さんの担当者に軽～くジャブを入れてみましたが、 売り主さん的にはスルーだったようです(爆) この古家は住んでいた親が亡くなって相続したけど、 売り主さんは市外に住んでいていらないから売りに出しています。 こういう時は、さっさと現金化してスッキリしたいのか きつめの指値も通ることがままあるのですが。 この売り主さんは強気なのです。 たまたま古家の近くに売り出し中の更地があります。 その更地より若干土地が広いので、 更地以上の価格が当然だ！とおっしゃってるようです。 でも、どちらも売れ残っているのですから、相場より高い！ってことなのでしょうけどね。 引き合いがあるのに、売り主さんが値下げに応じないため売れないそうです。 こういうのはタイミングですよね。 引き続きはねつけられるか、 何度も不調に終わっていて、そろそろ諦めモードになってくれるか。 乞うご期待、です。
2015.01.20
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トレーラーハウス
こんにちは。夜明け女です。 子供が大きくなってきて、それぞれの予定調整が面倒になったため、遠出をしなくなりましたが… 私、旅行が大好きです。 気に入った場所をリピートするより、未知の場所に惹かれます。 寅さんのように旅から旅の生活もいいなぁ。 そんなこんなで、最近、トレーラーハウスについて調べてました。 かなり本気になっておりましたが、はた、と、 汚物＆排水処理の必要性に気がつきました！ ……断念(笑) それでも、空を見上げては「ふら～っとどこかへ行っちゃいたいなぁ」と思うのでした。 私の祖先はたぶん定住型の農耕民族ではありませんね。 モンゴルの騎馬民族あたりじゃないでしょうか？（馬に乗れるし）
2015.01.19
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重量鉄骨アパート売却しました！
こんばんは。夜明け女です。 六年所有していた重量鉄骨アパートを本日、売却しました。 割とシンプルな利回り星人だった私が、ある程度の規模と客付けし易い立地であることの方がキャッシュフローに影響することを学んだ物件でした。 この物件を手に入れてから、しばらく、 私は新築RCを夢見ることになります(笑) 結局、望むような物件に巡り会えず、 融資のタイミングが合わず、 RCを新築する機会は訪れませんでした。 今回の売却したアパートは地域の中では安めの単身用で、 満室には出来るものの出入りが多く、 毎度の多額の広告費に嫌気がさしてきました。 そこで生まれたのが、広告費に振り回されない物件ってどんなモノだろう？という探求心でした。 その結果が広告費の商習慣が無い地域に物件を持つ！とか、 希少価値の賃貸物件を考えた末の戸建て賃貸につながっていきました。 振り返ってみれば、私の大家業としての分岐点となる物件でした。 いろんな気づきがあった上、20％の利回りで六年間よく稼いでくれました。 そして、本日、物件の規模から考えればかなりの現金も私に残してくれました。 感謝、感謝。 購入の際に縁やタイミングにものすごく恵まれたのですが、 売却の際にもそれがありました。 皆様、どうもありがとうございます。 関わった方々、皆様の幸運をお祈り致します。
2015.01.15
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新築戸建て賃貸
おはようございます。夜明け女です。 前回の記事に頂いたコメントのお返事を書いていて、思い付いたことを書き連ねます。 新築戸建て賃貸は利回りが低いです。 でも、札幌なら15万の家賃が頂けます。 （私の地元では10万いきません。9万円台が限度です） つまるところ、ヘンな客が来ません(笑) 私のような弱小大家でも大きなリスクを取らずに、 億超えのスケールメリットばりばりな新築RC物件と同じ客層が狙えます。 そして、希少なので客付け簡単、広告費も1ヵ月分でOK。 取得税はかからないし、固定資産税も安い。 外回りのリフォームが必要になる築15年くらいで一般市場に売りに出せば、 土地を現金で安く仕入れている分、 新築時と変わらない金額でも十分売れそうに思います。 実際、貸家を新築した時、建築会社さんから 「これに○○○万円のせても、すぐ売れるよ」 と言われました。 面倒くさくなったら、売ればいいや…と生ぬるい気分で経営していられます(笑) 建築費がほとんど変わらない以上、 土地値と得られる家賃のバランスが新築戸建て賃貸のキモだと思います。 狙っている客層が集まりそうな立地でいかに安く土地を手に入れるか。 土地を仕入れる時点で勝負が決まると思っています。
2015.01.12
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木造二階建て
こんにちは。夜明け女です。 新築用の土地が買えることになって、かなりテンションが上がっております。 私の貸家の基本は最低3LDK、駐車場2台。 これがかなうサイズの出来るだけ小さな土地を狙う立地で探しています。 アパートやマンションのようなスケールメリットが無いので、 ある程度の利回りを確保するためには、 建築費も抑えなければなりません。 だから、三階建ては避けたいのですよ。 昨今の建築費高騰で、同じ床面積100平米の戸建てを建てようとすると、 三階建ては二階建ての1.4倍の建築費になる感じです。 今回の土地は広い道路に面した狭小角地です。 面積的には三階建てにするサイズですが、 角地のおかげで二階建てが可能だろうと判断しました。 不動産オタクの血が騒ぎます！ この、プランを練るのが本当に楽しいのですよ。
2015.01.10
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お年玉、頂きました！
こんばんは。夜明け女です。 年末に年賀状も書かずに、 高速道路をとばして見に行った売地物件。 もともと安いのに指値を入れておりました。 若干、押し戻されましたが、 先ほど、ありがたく買わせて頂くことになりました。 今月中に契約です。 12月28日の夜にアットホームに情報がのり、 次の日に私が一番手で買付を入れてました。 年末年始休業を考慮すれば、売り出して2、3日で合意に至ったわけで、瞬殺でしたね。 不動産の神様からのお年玉です。 神様、ありがとうございます。 今年も頑張ります。
2015.01.08
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さっそく動いてます！
新年、おめでとうございます。 今年もどうぞよろしくお願い致します。 さて、年末に買い付けをメールで入れていた物件。 昨日、不動産屋さんも仕事始めで、さっそくお電話を頂きました。 専任媒介の担当者さんから詳しい話が聞けました。 当然ながらの一番手ですし、なんだか上手く行きそうな気がしています。 新年早々、予定外の新築戸建て賃貸用の土地ゲット！かもしれません。 今年は重量鉄骨アパートを売却（今月、決済です）したら、 札幌と地元で中古戸建てを一戸づつ購入し、 地元で戸建てを一戸新築する予定でおりました。 中古はリフォームが必要ですし、 新築もたかだか戸建て一戸でも打合せや工程はマンション一棟とあまり変わりませんから、 今年も結構忙しくなるぞ！と思っておりました。 それなのに、それなのに。 ……また一つ、仕事を増やしてしまいそうです(爆) ここ一年以上、札幌で自分の狙うような土地が狙う形では出てきませんでした。 ずーっとリサーチだけは続けてきましたが。 これが買えたら、不動産の神様からのお年玉だと思います。
2015.01.06
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