2017年12月の記事
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2017年振り返り。
昨日は今後長くお付き合いしたい内装業者さんと二人で忘年会。誘って頂きました。今年から初めてお仕事させて頂きましたがその仕事に対する考え方と仕事の中身にビビッと来るものがあり仕事を依頼させて頂くようになりました。昨日の会話の中で一番印象に残っている言葉。「私ほど充実して楽しく仕事させてもらってる人間はいないですよ！」独立されて5年。雇われていた時には無かった仕事の中の自由。全て自分で決断できることの喜びを感じているようでした。私より1周り以上上の方から目を輝かせて熱い思いを聞かせて頂きました。こんな素敵な方とまた来年どんな仕事が出来るか今から非常に楽しみです。昨日は素晴らしい時間ありがとうございました。そして今日は午後からキッチン。明日の分のローストビーフと豚の角煮。肉料理は自分の担当です。一日寝かせるので明日が楽しみです。最後に今年1年の振り返り。今まではちょうど年に1棟ずつ買っていました。自分の中では最大限急いでそのペースでした。そして6年目の今年。今までで一番動きのあった年となりました。1棟売却後からの新築2棟、戸建て2棟購入。そして卒業して不動産の時間家族の時間好きなだけ持てるようになりました。家族が命にかかわる出来事があった時。必要な時はいつでもそばにいてあげる事が出来ました。時間をそれだけに使う事も出来ました。その時に、本当に卒業して良かったな。それだけでも卒業した価値があったな。そう思いました。卒業が当たり前になった今。来年もまたその時その時のフィーリングを大切にし不動産に取り組んでいけたらと思います。最後に今年一年ありがとうございました。みなさま良いお年を！
2017年12月31日
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平屋戸建てビフォーアフター②
リフォームの続き水回りです。今回の平屋リフォーム。ここが一番変わりました。UTビフォーアフターここはもともと洗濯機の排水口が床にありませんでした。代わりに風呂のドア枠の下に穴が開いておりそこから風呂床に排水するという何ともワイルドな作りでした。さすがにこのままでは次の入居者様が可愛そうなので（というか入居付けに苦労します）、床下に排水口を新たに新設して頂きました。風呂ドアビフォーアフター元々の状態はガラスが割れ補修の為に水回りに段ボール！と言う斬新な、そして苦労の跡が残っていました。ここはアクリル板を2枚入れ替え。踏み板も腐っていたので再生。塗装もして何とか良いイメージになりました！！ボイラー回りビフォーアフターここの壁はもともとクロスではなくモルタル壁の上に塗装がしてありました。クロスのノリが上手く付かないだろうという事で全面塗装して頂きました。いつも二重塗りのところ結露で塗装が流れてしまい三重塗りして頂きました。浴室ビフォーアフター浴室は壁のみ塗装。浴室という事で職人さんが心配して四重塗りにして頂きました！気持ちのある職人さんは仕事が違いますね！ちなみにこの方クロス職人さんですが塗装から大工仕事も色々やって頂けます。ありがとうございます！！和室②ビフォーアフター綺麗な和室だと全然ありですね！洋室ビフォーアフターここは増築部分で３畳しかありません。それでもずいぶん印象良くなりました。以上、今回のリフォームはこんな感じです。リフォーム代は前回の倍くらいかかる事は想定していましたが、予算もオーバーしましたし結構かかりました。入居付けが終わってから自分でじっくり総括したいと思います。今後のリフォームは「どこをやるか」よりも「どこをやらないか」の判断が出来るようになる必要あり。です。
2017年12月29日
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平屋戸建てビフォーアフター①。
平屋戸建てのリフォームがおおよそ終わりましたのでビフォーアフターいってみたいと思います。今回は振り幅が大きくて自分的には大満足でした～！！（でも金額は結構かかっちゃいました～汗）では、玄関ビフォーアフターこの辺はまだ普通です！リビングビフォー安定の市松模様。アフター続きましてここからは結構変わります。和室①ビフォー３連チャン。はいどん！（うぁ～）どん！（座りたくねー！）どどどん！（布団仕舞うの無ぅ理ぃ～！！）これがはい！どん！さらに、こうなって！こうなりましたー！！すっかりくつろげる空間になりました！大の字で寝たい位です！！さらに、リビングとの仕切りの引き戸なんですが、本来２枚あるはずが何故か１枚しかなく、どうしようか悩んでたんですが、内装業者さんの提案でアコーディオンカーテン付けてみました。２万くらいで結構おしゃれ？っぽくなりました。次はキッチン。ビフォーアフターキッチン周り変えるとやっぱり良いですね！そしてシャンドレ。ビフォーアフター給水管やり直したんでシャンドレもスッキリ収まりました。600幅でも充分ですね！と、今日はここまで！今回はこのタイミングで募集かけて頂きます！家賃設定難しいですが入居決まったら最終利回り報告します。そして、Uさん！年末に募集写真撮影ありがとうございます！！
2017年12月28日
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新築背中合わせの良きパートナー様。
10月に引き渡しを受けた新築。こちらは同じ建築会社さんで背中合わせで２棟企画されたものでした。そのうちの１棟を私が購入させて頂き、もう１棟は他のオーナー様がご購入されました。通常ですと、そこでオーナー同士があえて交流を持ったりする事は少ないと思います。ただ今回、入居付けにかなり苦労したこともあって建築会社様も含め、それぞれのオーナーも協力し合って、募集条件で最大限出来る事を提案し合い、２棟である程度統一して募集活動を行っていました。その中のやり取りで先方のオーナー様の真摯に取り組まれる姿勢に共感し、セミナーでお話しさせて頂くなどし連絡も取らせて頂くようになりました。そして、年の瀬も近付いてきたので昨日は忘年会も兼ねて一席設けて頂きました。本当にありがとうございます。その方、現状を打破したいと模索する中、不動産経営に出会い、加藤ひろゆきさん初め、多くの方から影響を受け多くの書籍やセミナーに参加する中奥様へも自身の不動産経営に対する熱い思いを語り、最初は反対されていた奥様も今ではご夫婦二人で物件調査やセミナー参加など精力的に不動産活動をお二人でされているとの事。昨日もご夫婦二人で来て頂きさらにうちの子供達へのプレゼントまでご用意して頂くなど、そこまで気遣いをして頂ける方は不動産でもきっと御成功されるだろうと確信しました。さらに６年後の明確な目標もお聞かせ頂き、今はそれに向けて一歩ずつ、そして確実に御夫婦で進んでおられるようでした。御夫婦お二人で共に活動出来るのはこれ程心強いものは無いと思います。目標も必ず達成される事、確信しました。そして昨日は楽しい時間をありがとうございます。少し話は変わって、もしご存知の方がいらっしゃればご教示下さい。私が政策金融公庫を使い始めた当初。自分の枠が4,800万円だからそれが一杯になったら、妻名義で借りればさらに枠が増えて、女性なので7,200万円も枠が増えるぞ！と喜んでいたのもつかの間。その後担当者からは、奥様は同一世帯なので枠は変わらず、ご主人の4,800万円です。とがっかりした経緯がありました。ただ、その時うちの妻は専業主婦でした。これが、もし仮に共働きだったらひょっとして、それぞれに枠が用意されるのか。もしくは、やはりどちらか一方の場合、奥様名義で借りれば7,200万円になるのか。だとすると奥様名義で借りた方が有利なのか。ご存知の方がおられましたら教えて下さいませm(__)m
2017年12月22日
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住宅ローン金利交渉。
本日も金融機関さんへ卒業報告と決算書提出。今回は担当者さんと支店長さん。昨日に引き続き「相談事があれば是非来て下さい。」「次はどんな物件探してるんですか。」と結構前向きな印象でした。最近は、オーナーさんが所有している全物件をもっと把握する様にとお達しが来ているとのことで、そのオーナー毎の全物件のデータを資料にまとめているようです。次具体的な案件持ち込みの際はもう少し全物件詳しく聞かせて下さい。と。最後に他行から借りている住宅ローンの相談。3年の固定期間が終わり0.75%から変動1.375%へアップ。その事を相談したところ同じ様なガン保険や団信が付いたものだと10年固定0.95%との事。支店長さんから「それだとあんまりメリットがないからうちから話来てるって言ってもらって構わないのでそう伝えてみて下さい。そうすれば多分下げてくると思うのでそのまま借りるのが良いのでは?」とありがたいご提案。もちろんそのつもりだったんですが面と向かって言って頂けると自分も堂々と交渉に行けます。その足で早速、アポを取っていた住宅ローンを借りている金融機関さんへ。他行さんの話しを切り出すと苦い顔をしていましたがスムーズに話が進みました。当初、0.8%までしか下がらないとの事でしたが投資信託の口座開設を条件に3年固定の0.7％にして頂けました。保証内容も前回よりバージョンアップしており前回にプラスして先進医療1,000万円付いてきました。結果的に借換えをせずに済みましたし最初の金利より下がって、保証も厚くなりました。帰りにもう一行、卒業報告と決算書を提出して帰宅。決算書を作る際の重要なポイントを改めて教えて頂きましたので、今期決算書に活かしたいと思います。
2017年12月21日
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金融機関へ卒業報告。
とてもお世話になっている金融機関の担当者さんへ卒業の報告に行ってきました。真っ先に言われたのが「辞めるのもったいないですよ～」の一言。おそらく今の規模位だと融資の面で会社員の収入が重要という事と単純に辞める事がもったいない。そう思っているようでした。確かに辞める前の前年年収は550万円でした。多いか少ないか、感じ方は人それぞれですが5年前は370万円だった事を考えると多少は増えました。ただ、増えたといっても5年で180万円。年間にすると36万円程のアップ。それは不動産を知ってしまうと会社員に費やす時間の方がもったいない。そうも思えます。人が行動できない理由。先延ばししてしまう理由に。自分が「死ぬ」とは思っていないからだと自分は思うんです。余命6カ月と宣告されたら何をするか。今している事をずっと続けているのか。その時したい事が自分の本当にしたい事。自分は小さい時に母を亡くしてとても悲しかったですがひとつだけ小さいながらに学んだ事がありました。それは人は「死ぬ」という事。後悔しない人生を送ろう。そう思います。それと、気になる今後の融資についてですが向こうから「新築RCやらないんですか」「最近仲良くしてる建築会社あるんですか」と、全く貸しません。という感じではなかったのでホッとしました。最後に「新築融資した後、5年とかで売却されると担当者が反省文書かされるので、あれは勘弁してほしい（笑）」そうです。
2017年12月20日
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購入テラス利回り確定。
10月に購入したテラスハウス。入居も無事開始し総リフォーム金額も出ましたので最終利回りを計算してみたいと思います。目標にしていた札幌市内戸建て（今回テラス）で利回り20％達成したんでしょうか！？物件価格 ：220万円仲介手数料 ：21.6万円登記費用 ：11.3万円火災保険料 ：2.6万円固都税精算 ：0.8万円リフォーム代：79.6万円不動産取得税：8.3万円合計：344万円家賃：6.3万円月極駐車料：0.8万円実質家賃：5.5万円実質年間家賃：66万円結果は19.2％でした～惜しかったですね。次頑張ります！と、これで一応、仕込みが完了しました。売っても良し、持ってても良しなんで都度、状況見ながら売却も考えます。ちなみに最近、健美家に出てくる札幌の戸建ては12％位が多いので最高で12％最低でも15％位で売れれば良いかな～なんて思います。仮に1年保有してその利回りで売却した場合。売却益とその間の家賃収入から仲介手数料、固都税、管理費を引いた額。12％の場合 : 240.9万円15％の場合 : 134.4万円になります。月20万円～10万円位のCFの物件とも考えられなくもありません。あまり普段考えませんが今ふと思ったもので^^;2年保有した場合。12％の場合 : 300.4万円15％の場合 : 194万円月当たりにすると12万円～8万円のCF。効率を考えると1年保有で売却しても良さそうです^^
2017年12月13日
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屋根直る。
今リフォーム中の平屋戸建て。軒先が崩壊していたので直して頂きました。ビフォーアフターこの屋根の崩壊のお蔭で今回指値が通りましたし屋根補修も経験できましたので感謝しないといけません。ついでに屋根のペンキも塗ってもらいました。これで屋根の雪もつるっと落ちてくれそうです。これで人の住めるレベルに一歩近づきました。
2017年12月04日
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