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2021.09.20

不動産の参入障壁

(2)

カテゴリ：経営

長野県の大家パスカルです。

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不動産投資の特徴として、参入障壁が高いという事が言えます。
この参入障壁が高いとう事が、既得権益を持つものに有利に働いていることはどの分野でも当たり前のことです。
大家業界では、すでに大家になっている人たちには有利になるという事です。
すでに収益物件を持っていて、うまく稼働している大家さんには、金融機関は新規物件購入のさいにも融資してくれるという事があるかもしれません。
不動産屋さんも、すでに大家さんになってる方に物件情報を持って行くことが多いかもしれません。

株、FX、投資信託などの金融商品への投資は、数百円～数万円あれば参入できます。
実際に数百円で参入する人は非常に少ないでしょうが。

不動産投資は、普通に考えれば1棟アパートや1棟マンションを購入する場合は、数千万円以上のお金が必要だと思います。
新築する場合は、さらにお金が必要でしょう。

数万円～100万円程度で 1棟アパートや1棟マンションを買ったいう人もいるとは思いますが、それは例外としてここでは除外します。

このような投資をする際、一般的には金融機関からの借り入れが必要になります。
そこに参入障壁の高さが生じます。
さらに、借金をするということはまわりの理解も必要ですから、そこにも障壁が埋まれます。
さらにさらに、副業の問題もまわりが心配することです。
１金融機関から融資を受けられるか？
２借金の重圧に耐えれるるか？
３保証人になってくれる人がいるか？
４まわりの反対をはねのけられるか？
５副業規定に抵触しないか？
他にも色々あると思います。

これらの障壁を乗り越えて大家さんいなれる人は、非常に少ないというのは不動産業界の通説になっています。
不動産セミナーに参加したり、不動産の投資本を読んだりしても、実際に物件を買えるのは100人に1人とか1000人に1人とか言う方もいますが、そんな統計はないと思いますから、本当のところはわかりません。

ここ数年、中古の戸建投資がブームですね。
特にボロ戸建と言われる低価格でリフォームが必要な物件への投資が大きな話題になっています。
実際に、ボロ戸建への投資がどのくらい多いのかわかりません。
お金をもらってボロ戸建を引き取ったとか、数万円でボロ戸建を購入したという事や、ボロ戸建のセルフリフォームで仲間を集めたリフォーム祭りをしたということは話題性があるから拡散しやすく、実態よりも目立つし、話題だけが独り歩きすることがあるかもしれません。
もちろん、安く物件を手にれて、楽しくリフォームすることはとてもいいことです。

わたくしは戸建を21棟持っています。
その中でもボロ戸建と言われるものは2棟持っています。
50万円で買ってリフォーム費用130万円　⇒　5.5万円で賃貸中
250万円で買ってリフォーム費用 13万円　⇒　5万円で賃貸中

利回りも十分とれて、しかも無借金です。

無借金だと、
１金融機関から融資を受けられるか？　　受けない。
２借金の重圧に耐えれるるか？　　　　　重圧がない。
３保証人になってくれる人がいるか？　　保証人いらない。
４まわりの反対をはねのけられるか？　　強く反対されない。
５副業規定に抵触しない？　　　　　　　人によって違う。

わたくしのエリアはどうかというと、中古の戸建投資には厳しい地域です。
わたくしの地域のイメージとして、300万円で物件を仕上げて月5万円で貸して利回り20％という感じですが、300万円以下の物件というの滅多に出てきません。
最近は限界集落みたいなところの古いだけの家が売れてます。
中途半端に古く古民家とは言えないもですが、1000万円近い金額で売買されるもあります。

他県の大家さんとお会いした際、その大家さんの地元は政令指定都市ですが、普通に50万円くらいで戸建が売りに出ているそうです。

戸建投資にはいい地域だと思いますが、他の地域のことを羨ましがっていてもしょうがないので、自分のエリアでできることをやるしかないですね。

どんな方法であれ、一人でも多くの大家さんが誕生するといいですね。

おしまい。

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最終更新日 2021.09.20 00:00:13
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プロフィール

Pascal Prost

不動産は楽しい。長野県の南のHighlander大家です。2011年から不動産投資を始めました。2019年3月末に公務員を早期退職して専業大家になりました。不動産投資家/不動産年収1億円以上/不動産投資で月収1,000万円達成/元公務員大家/10年に一度の取引は毎週やって来る。/アパートマンション37棟339戸/戸建25戸/合計364戸保有/ツィッター/stand.fm/パスカルのブログ/宅建士/第2種電気工事士

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