みきまるの優待バリュー株日誌

40位　3299　ムゲンエステート　（東1、6月優待）　◎◎

​ 　PF時価総額40位の準主力株は、 首都圏１都３県で中古不動産の買い取り・再販を展開し、区分所有マンション、投資用不動産が柱のムゲンエステート ​です。





　ここは2017年には9位とPF最上位の一角で登場していましたが、　​ 2018年8月6日に強烈な業績の下方修正を発表 ​　しました。





　そしてその時の業績の下方修正の理由が、





​「不動産投資家に対する金融機関の融資姿勢の厳格化等の影響もあり、投資用不動産の販売件数が伸び悩んだ」​





　という「実に率直」でかつ「我々投資家が長年ずっと不安に感じ、恐れていた悪夢がついに現実のものになった」ことを証明するものであったことから、株価もその発表を機に瞬間で「超暴落」することとなりました。







　ところで実は私はそのムゲンエステートの業績下方修正発表の少し前に、ある投資メディアの座談会企画で他の超実力派の投資家の方たちと議論をする貴重な機会を得たことがありました。その時に、​ ​​​首都圏地盤にマンション・戸建て中古再生事業を展開している不動産の転売屋さんの3294イーグランドの2018年7月30日に発表になった　​ １Q ​　が凄く悪かったという話がチラッと出たことがありました。






　イーグランドは以前はPF上位で保有していた時期もあったのですが、その後に優待廃止があったので自分は既に全株売却していました。なのでその時には特に気に留めなかったのですが、数日して自分のPF最上位銘柄をチェックしていた時にふと、「待てよ、イーグランドの業績が悪いなら、業態がとても良く似ているムゲンエステートもそろそろヤバいんじゃないの？」と思い当たりました。






　そして、「うーん、ちょっと減らしとこうかな？」と感じて、価格を細かく分け、スライスして大きめの売り注文を出していたのですが、とても残念なことに当時の自分には実際には大して大きな危機感がなかったので、指値が渋すぎ、結局運命の8月6日までに売れていたのは、「僅かに1000株」に過ぎませんでした。（滝汗）






　つまり、私はいわゆる「ムゲンショック」をパンパンのポジションを抱えたままで受けてしまったのです。そして悪夢のシナリオが現実に到来したことを敏感に察したマーケットは、それに対して「株価ストップ安+その次の日もお替りで暴落」という反応を示しました。要は、私には業績下方修正後にムゲンエステートを処分する時間的なチャンスもなかったのです。








　私がこの時にどう反応したかというと、







​ 「マーケットの魔術師＆資産1兆円男」であるスティーブ・コーエン ​






　の​​

　​ 迷ったら半分 ​







　という格言に従って、ストップ安の次の日に株価が寄り付いたところで持ち株の半分を投げました。そしてその後に少し株価がリバウンドしたところで、更に半分強を売りました。コーエンの言う「もう大きなポジションじゃない。」という状態に号泣しながら持ち込んだのです。










　ただこのムゲンエステートで私が受けたダメージは「シャレにならないくらいに巨大かつ極めて深刻」な物であり、それが残念ながら2018年の投資家としての過去最悪のパフォーマンスに直結することとなりました。。。











​





　さてそんな思い出深いムゲンエステートの現在の株価は569円、時価総額138億円、PBR0.69、自己資本比率は28.6％、今期会社予想PER4.20（　​ 2019年1月29日の業績上方修正 ​　後の数値で手計算）、配当利回り5.3％（30円）、総合利回り7.0％（30+10＝40円）で、優待は100株保有で1000円相当のクオカードです。

























　現時点での最新の個人的な当銘柄の評価は、「ムゲンエステートは残念ながら　翼の折れたエンジェル　だったが、同時に2000年以降一度も赤字がなく、リーマンショックなどの大ピンチも無事に黒字で切り抜けている非常にタフな銘柄でもある。また今期も一度　​ 下方修正 ​　した予想数字を再度　​ 上方修正 ​　するなど、実に良く頑張ってもいる。市場からの信頼は既に完全に地に落ちており株価もそれを織り込んで十分に下がってもいるので、特に売り切るということはせず、今回の危機的状況をどのくらいの数字で回り切れるのかを楽しく見てみよう。」というところです。









　尚、ムゲンエステートに関しては2016年にIRへの取材を行っています。その「夢の翼」が折れてしまった2019年現在の今読み返すと、「実に趣深くてコクがあって面白い」ので、皆様も是非一度改めてご覧下さい。（汗）









　2016年当時のQ&Aに関しては、





​こちら​





　です。





　翼の折れたエンジェル、ムゲンエステートが今後どのような業績推移を辿るのか、引き続きしっかりと見ていく所存です。




2019主力株概況シリーズ　免責事項



2019主力株概況シリーズ　は私が主力で勝負している銘柄について、本当にその価値はあるのか、私を投資家としての次のステージに連れていけるだけの力があるのか、「リスク・リワード比」が優れた最強で最上の銘柄なのか、何か見逃している弱点はないか、戦い続けるのに必要な「銘柄としての鮮度」が落ちていないか、などを多角的に検討する目的で書くものです。記事内容は一般的に入手可能な公開情報（ただしIRへの蛇の様にしつこくて執念深い独自の取材内容を含む）に基づいて作成していますが、同時に諸々のバイアスのかかったあくまでも個人的な見解であり、特定銘柄の売買の推奨を目的としたものでは全くありません。また市場と個別銘柄の未来がどうなるかは誰にも分からないため記事内容の正確性は保証しません。私には未来を予見する力は一切ありません。そのため当シリーズに基づいて投資を行い損失が発生した場合にも当方は一切の責任を負いません。投資はくれぐれも１００.0％御自身の判断と責任の元で行って頂きます様、伏してお願い申し上げます。