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2005年11月の記事
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11月成績：アーバン、ダヴィはやはり凄かった♪－追記：ん～悩みます・・（笑）
こんばんは♪ 12月に入りましたが、今日も強い相場でした。昨日の今日ですけど、年初来+216％（3.16倍）になってきました。引き続き8868アーバン（+450）強し！の状況ですが（笑）、凄いのはアーバンだけでなく、8902パシフィックM（+30000）、4502武田薬品（+200）、1332日本水産（+8）、2593伊藤園（+130）、6370栗田工業（+135）、7230日信工業（+180）、7607進和（+300）、7751キャノン（+150）、8058三菱商事（+30）、8815東急不動産（+27）、立飛企業（+410）、9056ヒューテックノオリン（+94）、9616共立メンテナンス（+120）・・書くのが面倒なほど（苦笑）好調・高値更新銘柄が多いです。勿論、株のことですから「波」もあるでしょうが、鉄鋼・銀行も少し戻してきました。現物は売る気が全くありませんが、信用をどの当たりで売るべきか・・ん～難しい・・悩みます・・（汗）。昨日簡単にまとめた11月の状況ですが、補足・追記しました♪***************連日、My PF中の誰かが高値を更新してくれていますが、現物保有比率NO.2のダヴィンチ（4314）は3日連続の騰げで・・金曜日の終値（\558,000）から11月30日の終値（\678,000）で+\120,000＝+21％の上昇♪ 11月25日（金）に通期連結純利益を+42.9％上方修正する好決算を発表した現物保有比率NO.3のアーバン（8868）も月曜日の急騰（+700）で金曜日の終値（\7,000）から11月30日の終値（\8,000）で+\1000＝+14％の上昇となりました♪ 現物保有比率NO.1フージャース（8907）も姉歯騒ぎから戻してくれているし、NO.4のパシフィックＭ（8902）も分割後高値を更新中です♪ 本当に私の銘柄クンたちは優秀で、ありがたいことです♪おかげさまで11月は前月比+18.5％、年初来では+209.3％（前年末比3.09倍）になりました♪ （現物時価総額のみ、信用取引分は除く）自分の戒めとして検証している月次パフォーマンスですが、自分の投資方法が間違っていないかを点検し更に成長するためにも反省は欠かせません♪ 基本的に中長期ＰＦに変更はなく、「現物は売却せず・信用で適宜利益を積み重ねていく（+現引して現物を増やす）」方針にも変更はありません。プラスを維持できた要因は以下が挙げられます：（１） フージャース、ダヴィンチ、アーバン、パシフィックMなど主力銘柄が好調。（２） 引き続き東証一部大型優良株を中心とした「旧友」銘柄群（1332日本水産、8058三菱商事、トヨタ自動車、ブリジストン、メック、4401旭電化、8815東急不動産など）に加え、10～11月にかけて購入した7230日信工業（かなり上昇していたが成長株としてPER15倍・配当利回り1.1％［購入時］・ROE13％・自己資本比率57％は割安と判断）、7267ホンダ（トヨタに比べて出遅れている・割安と判断）、7751キャノン（PER14倍・配当利回り1.2％［購入時、その後20円増配で1.4％］・ROE21％・自己資本比率59％は割安と判断）なども好調♪（３） 保有優待銘柄群も堅調♪（特に2009鳥越製粉、2593伊藤園、2712スターバックス、9360郵船航空サービス、9616共立メンテナンスなど）（４） 小中型の割安優良株も上昇♪（5973トーアミ、6141森精機製作所、6370栗田工業、6737ナナオ、9056ヒューテックノオリンなど）「分散し過ぎ」なMy ＰＦをより効率的に改善したいと思っているのですが・・・中間決算をざっと検証しただけでも皆健闘してくれているので「売る理由が無い」ところに・・・良い銘柄が安くなっているとつい買ってしまい、結局また保有銘柄数が増えています（苦笑）（計51銘柄）。今月も保険料支払い・買物・旅行・ゴルフのために一部売却・出金していますので、いつもの如く概算数字です（笑）（時価総額は現物のみ／/信用を含まず・但し信用の含み益は利益に加算・純利益は全て手数料差引後の含み益で、配当・確定利益は含みません）：☆ My PF☆ パフォーマンス（前月比） 時価総額 純利益額2005年1月末 +15.4％ +164％ 2月末 ▲0.2％ + 13.9％ 3月末 +4.1％ + 16.0％ 4月末 +9.3％ + 48.1％ 5月末 +6.6% + 25.2% 6月末 +8.2% + 40.9% 7月末 +12.6％ + 33.4％ 8月末 +1.8％ ▲48.0％ 9月末 +14.4％ +96.2％ 10月末 +32.5％ +90.6％ 11月末 +18.6％ +39.9％ （TOPIX+6.3％）（2004年12月末比） 4月末 +31％ +416％ 5月末 +40％ +546％ 6月末 +51％ +838％ 7月末 +70％ +1114％ 8月末 +71.8％ +557.1％ 9月末 +96.5％ +1145.4％ 10月末 +160.7％ +2273.9％ （TOPIX+25.7%） 11月末 +209.3％ +3248.3％ （TOPIX+33.6%） （=3.1倍） （=33.5倍）My ＰＦ中の割合（現物株のみ）では全面高の中、優待銘柄を中心に信用買い建て分を現引きしたのですが、（割安）成長株、国際優良株の上昇の方が大きかったようです： （割安）成長株 72％ （前月比+1％） 優待・高配当株 15％ （前月比▲2％） 国際優良株 13％ （前月比+４％）（中・大型株）「ピンカス・リベンジ・ファンド」（2005年6月30日～母親の資金の一部を委託運用）買付銘柄 買付日 取得価格 投資金額 時価 損益額* 損益率** フージャース（8907）6月30日 450000 450600 544000 +92875 +20.6％ダヴィンチ（4314） 同上 317000 317593 678000 +362882 +115.3％------------------------------------------------------------------合計投資額 765193 1340086 +455757 +59.6％キャッシュ残高 250086* 売買手数料を含む投資来損益。** 投資金額に対する割合。☆ 11月の「五天王」の主な出来事11月2日 大阪市、コスモスクエア住宅開発事業者にアーバンコーポなどを選定11月4日 CSK、アーバン株を大量売却（純利益上積みのため？？美しいアーバンの右肩上がりのチャートが乱高下！）11月7日 フージャース、中間決算発表（前年同期比：売上高+92.1%・純利益+113.6% 通期業績の上方修正も期待♪）＆10月営業概況報告（販売計画数今期1300戸/来期1700戸で93.3％/13.3％が契約済み・用地取得来期約1700戸分/来々期2000戸分で100％/60.3％完了）11月10日 パシフィックM、10月末現在の預り資産残高（4904.13億円＝前月比+115.07億円、平成16年12月末（1963.15億円より+149.81％）11月11日 フージャース廣岡社長、ラジオ日経「きらっと輝くスター企業発見」に出演11月25日 アーバン、平成17年3月期中間決算・通期業績上方修正（前年比：売上高+20.6%・純利益+132.4%に引上げ）発表・機関投資家向け会社説明会開催（全日空ホテル）、ジョンソンコントロールズ社起用/不動産総合サービス事業本格参入・アーバン・アセットによる「ＢＲＯＯＭ Ｆｕｋｕｏｋａ」コンバージョン開発・北海道クラシックＧＣなどゴルフ場６コース取得、など発表11月29日 フージャース、マンデベNo.1を目指し本社移転とブランド戦略始動を発表 ☆ 朝日Nvestグローバルバリュー株オープン（AvestＥ）無手数料！！私のバリュー投資の「先生」である投信ですが、新たに扱いを始めたマネックス証券にて12月いっぱい無手数料で買えるようです（嬉）。毎月定額購入していますが、通常3.15％が無料なるので12月は少し多めに買おうかな？ ponkさん、自称アドバイザーさん、情報ありがとうございました♪*********************************************************************11月は仕事が忙しかったのですが、僭越ながら株式投資についてお話（テーマ「『幸せな投資家』から『幸せな資産家』へ～＜何でも有り派＞の提言：自分を向上させ投資を楽しみましょう～」）をさせて頂いた11月23日の「人生を謳歌する会」の勉強会では、多くの個人投資家さんとお話できてとても楽しい時間を過ごすことができました。また最近はブログを通じて多くの優秀な投資家さんから学ぶことも多いです。皆さま、ありがとうございます♪泣いても笑っても今年もあと1ヶ月！！「確実な利益・資産増加」につなげるべく、12月もリスク管理を徹底して効率的な運用を心がけたいと思っています♪ 12月も皆さん、そして私にとって良き時節となりますように♪♪♪♪♪☆ 11月30日の五天王（+アセットＩ）
2005年11月30日
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フージャース：マンデベNo.1へ始動開始♪＆アクセス20万超、ありがとうございます♪
こんにちは♪アーバン（8868）の決算内容・ニュースリリースについてまとめてみようと思っていたら・・・フージャース（8907）が今後の方向性を示唆するプレス･リリースを出しましたね。okenzumoさんが指摘する通り、多少風評被害が心配ですが、姉歯問題で揺れた株価も少しづつ戻していくと良いですね♪社外取締役候補の選任に関するお知らせhttp://post.tokyoipo.com/mail/infofile.php?brand=3260&info=34044本社移転に関するお知らせhttp://post.tokyoipo.com/mail/infofile.php?brand=3260&info=34045予想通り、マンデベＮｏ．１および「ブランド」確立戦略の下、本社移転、社外取締役選任に向かうようですね。本当に有限実行の会社ですね。先日、仕事でちょうど来年2月に移転する予定の「丸の内トラストタワーＮ館」に行って来たばかりでした。東京駅から徒歩5分の好立地ですが、丸の内といっても八重洲口の方が近いですから賃料は丸の内ど真ん中より低いと推察されます。ただビル自体は新しくとてもきれいなビルです。「移転目的」も戦略上、明確なのはさすがです： (1) 業務効率の向上：今後「Ｎｏ.１マンションデベロッパー」を目指すべく、神奈川県・茨城県等にも事業エリアを拡大する方針で、各事業エリアと本社間の移動を考慮して「東京駅」の最寄りに本社機能を置くことが効率性の観点から最適であると判断(2) 製販一貫体制の強化デベロッパーの使命を「ものづくりによる付加価値創造」と認識、「企画部門（本社）と営業部門の連携による製販一貫体制」を重視、本社移転による業務効率の向上により、この強みをより一層強化。(3) 優秀な人材の確保中長期的な成長を担う優秀な人材を確保するため、オフィス環境が生み出すリクルーティング・ブランドの向上を図り、「この会社で働きたい」と思われる企業を目指す。(4) コーポレート・ブランドの構築業界を変革していくリーディングカンパニーとなることを目指し、コーポレート・ブランドを構築していく新しいステージとして、「丸の内」を選択。株主が心配する費用についてもきちんと説明していますね♪下線はフージャース自身によるものです。「株主の皆さまへ本社移転に伴う費用につきましては、平成18 年3 月期の業績予想に既に見込んでおりますので、本件による今期業績への影響はありません。当社としましては、従来以上のコスト意識と新たな緊張感をもって事業に邁進する所存でございますので、今後ともご支援いただきますよう宜しくお願い申し上げます。」実は社外取締役候補の澤田さん・・・て知り合いの知り合いかもしれません（経歴から推測）。世の中狭いです（笑）。アーバンとフージャース、多少事業モデル・志向する方向性が変わってきましたが、個人的には二社を知れば知るほど「共通点」が浮び上がります。優れた成長企業にはやはり同じ要素があるということでしょうか。後日まとめてみたいと思います（・・て他にも書きたいことは沢山あるのですよね（汗））。☆ 本日の五天王（+アセットI）アーバン、昨日の急騰（+700）後で一休み。前に7500～7700で買った人達の利食い売りかな？ 金曜日の会社説明を聞いて新規購入もしくは買い増しを検討しない機関投資家は皆無だと思ってます。パシＭも利食い売りでしょう。両社ともこのレベルで終わる企業ではないと考えていますので、忍耐ホールド！！（苦笑）。二日連続で高値を更新したダヴィンチは今日ほんの少し利食いました。まだまだ上に行くと思うので、下がったらまた買い増そうと思います♪ アセットＭじわじわ来てますね♪♪（売買は全て信用取引です。現物は買い増すことはあっても売ることはめったにありません）五天王以外では、10～11月に購入した7751キャノン、7267ホンダ、7230日信工業、3362チムニー、9318Ｊブリッジ（一単位残して本日売却）などがまずまず。8058三菱商事も買い増し成功。銀行株・鉄鋼株も少し戻りつつあるかな？優待銘柄もボチボチ買ってます（笑）。5973トーアミのストップ高には驚きましたが今日は落ち着いたようですネ。買いたい銘柄は沢山あるのですが、ん～・・・リスク（資金）管理もキッチリしないと・・・（大汗）。***************先日、アクセス数が20万を超えました。ありがとうございました。今年3月に始めたばかりの拙いブログを多くの方に読んで頂き、大変感謝しています。御礼を書かねば・・・と思っているうちに既にアクセス数は21万を超えつつあり、本当にありがたいことです。これからも拙い内容ですが、自分の出来る範囲で書いていきますので、宜しくお願いします♪♪
2005年11月29日
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アーバン：中間決算発表・通期上方修正♪：追記1
☆スミマセン・・昨日外出・今日結婚式（残念ながら自分ではありません（苦笑））、今、時間が超無くて(自業自得）更新・お返事も滞ってごめんなさい！（大汗）。アーバンも書きたいことが沢山溜まっています！！廣岡社長と房園社長の比較シリーズも書きたいです！！アーバン、今週から頼むヨ～！！今期+１３２％成長なのにＰＥＲ１９倍、ＰＥＧ指数０.１なんだから・・・！！*************こんにちは♪アーバン（8868）の平成18年3月期の中間決算が本日午後3時半に出ました。↓平成18年3月期中間決算短信☆ 予想していた新たな中期計画は発表されませんでしたが、通期業績見通しを上方修正です・・・って・・中期計画での来々期（平成20年3月期）の経常利益目標200億円を「今期」で上回ってしまうそうです・・・。つまり二年前倒しで中期計画を達成！！→計画を発表して約半年でまた新たな中期計画の設定必定！！・・・ということです（笑）。↓業績予想の修正に関するお知らせhttp://post.tokyoipo.com/mail/infofile.php?brand=3226&info=33334「当下半期に売却を予定している当社開発物件につきましても、当社の当初の計画を上回る価格水準で売却ができる見通しです。あわせて、当下半期に入り、東京美装興業株式会社の株式の売却に伴い、有価証券売却益が約15 億円発生しております。したがいまして、第１四半期業績開示時に発表いたしました平成18 年3 月期通期業績予想を上記の通り修正することといたしました。今回の修正により、当社グループの中期経営計画である「URBAN Grand Vision 2010 2nd STAGE」の最終年度である平成20 年3 月期の目標としておりました経常利益200 億円を上回る水準の経常利益226 億円を、当期の目標として事業に取組んでまいります。なお、平成19 年3 月期以降の目標等につきましては、詳細が固まり次第お知らせすることといたします。」☆ 姉歯問題にも「関係がない」との調査結果報告も出ています♪「平成11 年5 月の建築基準法改正により建築確認業務が民間に開放されて以降に確認申請をおこなった物件について調査を行いましたところ、当社及び当社グループは、現在保有ならびにこれまでに建築・販売した分譲マンション・ビルに関して、姉歯建築設計事務所及び同社を下請けとしていた建築設計事務所６社との間に取引関係はございませんでした」構造計算書偽造問題に関する調査結果のお知らせhttp://post.tokyoipo.com/mail/infofile.php?brand=3226&info=33346☆ 他にもなんだか沢山ニュース･リリースが出ています・・・ＵＲＢＡＮはジョンソンコントロールズ社を起用し不動産総合サービス事業に本格参入http://post.tokyoipo.com/mail/infofile.php?brand=3226&info=33319アーバン・アセット「ＢＲＯＯＭ Ｆｕｋｕｏｋａ」をコンバージョン開発http://post.tokyoipo.com/mail/infofile.php?brand=3226&info=33320北海道クラシックＧＣなどゴルフ場６コースを取得http://post.tokyoipo.com/mail/infofile.php?brand=3226&info=33323今は時間がないので、取り急ぎリリースのお知らせまで♪ また後で追記します♪♪*************本日、電車の中で決算短信とニュース･リリース全て読みました。結論：「自分が想定していた会社よりもっと凄い会社なのでは・・！！」仕事で今時間がとれないので後日、決算とニュース･リリース内容についてはまとめますが、結論の結論：「ホールド♪＆買い増し（月曜日、安く始まって欲しい！！！）♪」ともあれ・・本日更新された決算説明会の動画（11月25日（金）東京・赤坂・全日空ホテル）で厨園社長のお姿と話しぶりを楽しんで下さい（笑）♪♪↓http://www.urban.co.jp/ir/presentation.htmlではまた後日！！
2005年11月25日
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「人生を謳歌する会」勉強会-追記アリ
こんにちは♪今日は「人生を謳歌する会」の勉強会に行ってきます。いつも大変充実した個人投資家さんの話が伺えると同時に様々な投資家さんと交流できます♪僭越ながら、投資の基本的なこと・パフォーマンスを向上させるコツなどについて、少しお話させて頂くことになっています。全くの主観に基づくものですし、基本的なポイントが多いので、中級者以上の方には当たり前のことばかりでしょうが、前に日経マネーの記者の方とお話した時に、「上昇相場なのに意外に利益を上げている個人投資家は少ない」という話が気になったからです。自分のささやかな経験が何かのヒントになれば・・、と思いました。では、出かけます♪（都合で少し遅れています（大汗））*****昨日の勉強会では、大変充実した時間を過ごさせて頂き、ありがとうございました。いつもながらとても勉強になる会でした。また皆さん良い方ばかりなので、本当に楽しく話ができました。今回も大人数の会を運営して下さったＣ言語さんに改めて感謝したいと思います。お世話になりました♪
2005年11月23日
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アーバン寄成買い・Ｊブリッジ拾い買い
こんばんは♪姉歯（変な名前と思ったのは私だけ？）に絡む耐震強度偽造問題も今日の株価を見る限り、健全な不動産・マンションデベロッパーへの影響は無くなったようで良かったです♪今日は、昨日のうちに注文を入れて置いたアーバン（8868）の寄せ成行注文が無事約定（￥6670）、騰げてくれたので嬉しかったです♪ 前に買ったアーバン信用買い建て分100株を返済売り、これまで積み上げいた売却利益と合わせ、最後のパシフィックＭ（8902）の信用買い建て分（7月8日買付分）を現引きしました♪ なんとかギリギリ予定分を全て現引きできました♪たいした株数ではありませんが、自分として嬉しかったのは、新たに現金を投入することなく、手持ち株の売買利益だけでパシフィックＭ（8902）等の現引きを全て終えられたことです♪今日はまた、1600円台までの下落を待っていたＪブリッジ（9318）を少しですが信用買い。業績好調なのに週刊誌の記事のせいでしょうか、かなり下がっていましたし、現予想ベースPER14倍は安いと思い買いました。東証一部上場期待もあり、3月までに現引きしたいと思っています♪11月25日（金）のアーバン中間決算発表まであと2日です（営業日ベース、午後3時半発表予定）。勿論、期待はしていますが（苦笑）、内容がどうなるかは全く予想できません。8月15日の第一四半期決算発表時に2006年3月期で2007年3月期の業績を前倒しで達成してしまう見込みであるため、中期経営計画（URBAN Grand Vision 2010；2003年8月策定）を見直す、としていました。「改定」中期経営計画が中間決算と同時に発表されるかは不明ですが、一個人株主としては、業績が順調に伸びていることを期待しつつ決算内容を「粛々と」検証するだけですね♪今日の五天王・・・を表示したかったのですが、出先なので・・できません・・・・ということで今日も食べ物の話題・・（笑）。先日食べ損なった丸の内・丸ビル５ＦのレストランＥＳＳＥＮＺＡ（エッセンツア）の「一日先着15名限定」の「フレッシュ・ポルチーニ茸のカルボナーラスパゲッティ」。やはり・・美味しかったです♪ カルボナーラは腕の良いレストランでないとしつこい味になりがちですが、茸の甘み・旨みと卵のまろやかさが固めのスパゲッティに絶妙に絡み・・黒コショウも適度に効いて・・・満足でした～♪
2005年11月22日
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あ、忘れた・・・
おはようございます♪世間では住まいという重要な商品に対して「偽造」という信じられない行為をする設計事務所や業者など・・住民の方は気の毒ですね・・。ただ・・Ｍｙ ＰＦの主力株であるフージャース（8907）は無関係でしたね♪↓2005年11月21日付ニュース･リリース「構造計算書偽造事件」についてフージャース株主の大御所okenzumoさんが書かれている通り、「姉歯建築設計事務所・・と一切取引が無い」ということで・・購入者・株主への配慮からでしょうか、素早い対応はさすが優秀なフーのＩＲです♪ところで・・今日は仕事で茅場町に行ったのですが、大学の大先輩（証券界では有名な千代田書店の社長さん；千代田書店のベストセラーはユニークです♪）オススメの老舗蕎麦屋「長寿庵」で（今のご主人で4代目）、季節限定の「かき南ばんそば」を食べました。鴨（かも）・・ではなく、牡蠣（かき）なのです。火を通したかきがゴロゴロ・・白髪ねぎとの組み合わせもグッドです・・牡蠣のダシが出たおつゆも美味です・・・でも・・・余りの空腹に・・「あ、写真をとらなきゃ・・」と気が付いた時には牡蠣は全て我が胃袋・・・（涙）。ということで・・今日はお品書きだけです♪♪(↓下の方）。
2005年11月21日
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アーバン：宇品プロジェクト・本社ビル見学記２
（以下の見学記は、私及び広島在住の友人の主観に基づくものです。贔屓目（苦笑）かつ誤った記述もあるかもしれませんので、ご指摘頂ければ幸いです）こんばんは♪ 仕事が忙しくなってきたのとCSKのアーバン（8868）株式大量売却などに時間をとられ、「アーバンの宇品プロジェクトと本社ビル見学記」の報告の続きが遅くなってしまいました（汗）。しかし・・・最近のアーバン株下落時にフージャース株主の大御所までアーバン株式を大量に底値買いしていたとは・・・お見事です（笑）♪ アーバンの中間決算は11月25日に発表予定ですが、「街の活性化」という一貫した事業姿勢ではあるものの既に複合企業になっているアーバンの業績予測は私には不可能なので・・・フージャース廣岡社長ではありませんが「粛々と」動向を追うのみです（笑）。以下、アーバンの報告を続けます♪（本報告は、10月29日のDAIBOUCHOUさんオフ会でお話した内容を補足したものです）：アーバン「宇品プロジェクト・本社ビル見学記」その２=============================================《「宇品アーバンプロジェクト」について》10月に広島で私が見てきたのは、「宇品アーバンプロジェクト」の現場と「アーバンの本社ビル」で、広島在住の友人と一緒に行きました。「宇品アーバンプロジェクト」は、アーバン創立15周年記念事業となる非常に重要なプロジェクトで、アーバンが手がけるマンション事業で最大のプロジェクトとなります。宇品プロジェクトについては、アーバンのHPに掲載されていますが、概要・特色は以下の通りです：（１）プロジェクト概要・ 総事業費250億円・2010年頃まで続く大規模・長期プロジェクト・ 広島県による再開発：広島市南区宇品西地区約26,500ｍ2（市内中心部から直線約4ｋｍに位置、県の港湾整備事業である都市再開発指定地区）・ 大規模開発：全体面積は広島都市圏の平地開発としては過去最大規模・ 複合プロジェクト：敷地を4区画に分類、複数棟のマンション（総戸数700～800 戸を予定）と数区画の商業施設、緑地など、住宅、商業、自然が融合する一つの街・ オール電化マンション：中国電力の電化コンサルティング協力による県内初のエコキュート2（CO２冷媒ヒートポンプ給湯器）導入（２）プロジェクトの特色・注目点プロジェクトのカタログ、同行してくれた広島在住の友人、およびモデルルームでのアーバン営業マンからの情報も交え、宇品プロジェクトの特色・注目点をまとめます：・ アーバン創立15 周年記念事業で、アーバンが手がけるマンション事業で最大のプロジェクト・ 広島県・広島市の再開発事業の一環（港湾整備事業「ポートルネッサンス21」：計画自体は1980年代に遡りますが計画は具体化せず、下に掲載した現場の写真の通り、草が生い茂り、長く更地になっていました。その土地を・・・ 広島県から2003年に同区域の再開発をアーバン一社に一任される：既に県No.1不動産企業となっていたアーバンへの高評価が再開発企業選定・一社専任に功を奏したようです。・ 地域のイメージ（宇品は治安・風紀悪い）を変えるアーバンの経営理念である「街を元気にする」＝「街の再生プロジェクト」：今回の再開発対象地となる宇品地区は広島駅から4キロ・市電で約20分で、凄く便利とは言い難い立地；また元々比較的低収入の港湾労働者が多く住んでいた場所で、差別的な表現になってしまいますが、地元の人間には「治安・風紀が非常に悪い」「イメージが悪い」地域だそうで、その再開発はまさにアーバンの真骨頂である「街の再活性化」を図るプロジェクトとなるようです；アーバンは、広島市内で、「I LOVE UJINA」と大きく書かれた広告をビルの大きな看板や市電（「I LOVE 電車」）に繰り広げ、宇品のイメージアップに取り組んでいます。・ 土地の金利コストが発生しない＝「優れた開発企画で上手く土地の所有者と協力関係を築き、土地を購入することなくマンションを建てて販売するマンションデベロッパー」アーバンの典型的な事業モデル（アーバン発展の軌跡を詳述した本「Gプロジェクトの経済学～新デベロッパーが挑む都市空間の創造」参照）：宇品プロジェクトでも、マンション分譲中も土地の所有者は広島県（9月5日付の宇品アーバンプロジェクトに関するプレス･リリースでは、土地について「平成15 年6 月広島県より取得した」となっていますが、実際は現在も土地の所有者は広島県）；プロジェクト完了後（4～5年後の平成19年～20年）に広島県から土地を受け渡される予定であるため（土地代の支払いが分譲後）、マンション分譲のために大規模な用地取得が必要な通常マンションデベロッパーの大きな負担になる土地の仕入れ・購入代金に伴う金利（土地購入資金が膨大な上に土地購入後から建物の完成まで二年程度の間、金利を負担しなければならない）が発生しません＝高い利益率！？；金利コストが浮いた分、宇品プロジェクトではマンション分譲価格を抑えることが可能になったそうです。・ 大規模プロジェクト：広島市のマンション市場は年間3000戸（東京30,000戸の約1/10）で、総戸数700～800戸は凄く大きなプロジェクトとなる。 ・ 複合・総合開発プロジェクト：敷地を４区画に分類、第一区は商業プラスマンションの複合区域、第二区は分譲マンション4棟（現在、第一弾となる「アーバンビュー宇品フェアパーク」（後述「モデルルーム訪問」を発売中）、第三区はタワーマンション、第四区は賃貸マンション（REITに売却予定）；間に緑地を配し商業・住宅・コニュニティーを持つ「一つの街」とする予定（現時点での計画）。・ 「強者（広島県と中国電力）」と組む（アーバンの特色・強み）＝強者の協力が得られると同時にプロジェクトの宣伝効果大：9月26日に発表された「広島・福山駅前再開発プロジェクト」と同じく、地元自治体という地元で最も強いパートナーと協力して事業を進めています；また同時に地元の有力企業とも組む戦略もいつも通りで（福山の場合も共同事業者のJFEは福山に工場があります）、宇品プロジェクトでは中国電力という地方を代表する企業である電力会社（名古屋でも地元No.１企業＝格が高い企業は中部電力、次が松坂屋、その次が漸くトヨタ自動車だそうな・・）と「広島県初のオール電化マンション」で協力；地方自治体・地元有力企業という「強者と組む」戦略でバックアップ体制が万全（広島駅にも「オール電化マンション」のポスターが結構目立っていました）。（３）モデルルーム見学宇品プロジェクトの現場・モデルルーム（現場に隣接したパビリオン）には、先述の通り、広島在住の友人と一緒に行きました。彼女の旦那様は宇品プロジェクトでアーバンに協力している中国電力に勤務、色々面白い話を聞けました。現在、旦那様が宇品プロジェクトのマンション購入に前向きらしく、彼女は「潜在的な顧客」、私は「株主」として、モデルルーム訪問となりました（笑）：☆ 現在販売されている宇品プロジェクトで第一弾となるマンション「アーバンビュー宇品フェアパーク」の概要は以下の通り：・ 第2 区画マンション＝約7,900.25ｍ2の開発区域「Urban View Ujina”Fair Park”（アーバンビュー宇品フェアパーク）・ 分譲マンション地上14 階4 棟（建築面積 6,273.10ｍ2・総戸数 261 戸）・ 所在地：広島市南区宇品西5 丁目1326 番7・ 交通：広島バス「ベイシティ宇品」バス停徒歩2 分・ 住居専有面積：70.98ｍ2～122.82ｍ2（間取り 2LDK・3LDK・4LDK）・ 販売価格：2490万～4660万円（最多価格台2000～3000万台）・ プレセール開始 平成17 年11 月予定（10月訪問時にはかなり先行予約が入っていた様子）・ ｸﾞﾗﾝﾄﾞｵｰﾌﾟﾝ 平成18 年1 月予定・ 着工 平成17 （2005）年9 月7 日・ 完成 平成19 （2007）年1 月予定☆ モデルルームで受けた販売員の説明より：・ 東京の億ション仕様のマンションが2000～3000万台（東京だと8000万円位）で分譲・ ガラス張りのエントランス・ロビー、コンシェルジェサービス（9:00～20:00）、パーティールーム、ゲストハウス（展望風呂付・一泊￥3000～￥5000を想定、泊まりたい♪）完備・ 住居：各住居前に広いフロントテラス・ベランダの幅も広い・ 広く部屋が使える構造・ 仕様：床などの色（４パターン）、キッチン・メーカー３社（サンウエーブとタカラ）などが選択可能；モデルルームでは各社のキッチン・洗面所・バスルーム・各パターン色が展示☆ モデルルーム見学印象・ モデルルーム：非常にきれい・見学しやすい・思わず買いたくなる（笑）・ 見学者：小雨にもかかわらず結構人が入っていた・ 見学順序：シアタールームでプロジェクトの概要を視覚的に確認、イメージを刷り込み後、見学・ 社員：説明してくれた社員は、若手だが有力プロジェクトとして自ら手を上げ東京から移動、非常に熱心；他の社員も顧客に感じよく対応していた模様（成長している企業は社員もやる気十分、という雰囲気でした）宇品プロジェクトに関心がある方は、アーバンの宇品プロジェクト情報HP「URBAN UJINA CLUB」の会員になるといいと思います。まだ情報は少ないですが、イメージが得られますヨ。・・・以上、簡単ですが、宇品プロジェクトの現場とモデルルーム訪問の報告でした。「アーバンの宇品プロジェクトと本社ビル見学記３」アーバン本社見学編に続きます・・・。**************************************************少し古い情報で恐縮ですが、11月14日にアーバンがカルチュア･コンビニエンス･クラブ株式会社と同社の「TSUTAYA」の店舗開発業務について提携するとのニュースリリースが出ました↓「ＵＲＢＡＮとＣＣＣが店舗開発業務の提携に合意」今後は、店舗開発を担当した経験を活かして、他の商業テナント各社にも同様の協力関係を広げることも目指すなど、バリューアップ事業の幅を広げると共に更に磨きをかけていくようです。《宇品プロジェクト現場（更地）写真：平成17年10月15日撮影》（モデルルームパビリオンの横、第一区画の端から海側に向かって続いている敷地を縦に撮影）
2005年11月19日
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ナルシスバトン♪
こんにちは♪宮木京子さん・石川臨太郎さんのご両名から「ナルシスバトン」を受け取りました。自分でもまだ自分のことをよくわかっていないのですが・・（苦笑）・・・書いてみます♪ 1. 好きなパーツはどこ？ 眼（まなこ）と足首。足首はよく「細い」と云われるのですが・・・要は・・・運動部でバスケットボールをやっていたので、ふくらはぎが発達！！！発達したふくらはぎのおかげで足首が細く見えるらしいです。。。2. 好きな性格は？結構「けなげ」で「純」なところがある！？（笑）。要は成長していないだけかも・・（汗）。3. ちょっと変わってるとこは？オタクまで行かないけれど・・歴史好き、史跡好き、城好き（渋澤龍彦好き＆城フェチ）、織田信長好き、天正少年使節好き。。。4. 自分を何かに例えるなら？昔、幼稚園時代からの友人が家に遊びに来た時、別の友人が私の誕生日祝いに贈ってくれた「太って丸っこい猫の巨大な縫いぐるみ」を見て・・「雰囲気が似ている！！」と叫んだことがありましたが・・・・・少し悲しかった（苦笑）。5. 自分が異性だったら、好きになりますか？ん～、どうでしょう・・・・。ワガママですからね・・・相手にするのは大変だと思います（笑）。6. 変えたいところは？好きなことは結構徹底してやるのですが（誰でもそうですね）、嫌なことは面倒で・・ギリギリまでやらない・・方付けも苦手。。。7. 最近の褒めてあげたい自分は？なんだかんだいって運がいいかも・・！！フグを味わいにいった広島で、アーバンの宇品プロジェクトの現場と本社ビルも訪ねて行った判断と10月29日のDAIBOUCHOUさんオフ会で報告できたこと（笑）。8. 自分の事好きですか？ま、好きかナ（笑）。自分が自分を好きにならないで誰が好きになってくれる！？次は・・・大先生の怪推奨を受けて落ち込んでいる（？）あるお方に回そうと思います♪☆ 本日の五天王（+アセットI）今日は漸く全面高・・・でもまだまだ・・（苦笑）。ただ引けにかけて買われたのが良かったかな？？トヨタ自動車・三菱商事など旧友銘柄も復調、優待銘柄も堅調です♪ あ、フージャース、新興証券が新規に格付け開始だそうです（noppinさん、ありがとう♪）：2005年11月15日（火）株式新聞速報ニュース ◇＜レーティング情報＞新光証券がフージャースコーポを新規「２＋」に格付け 新光証券は１４日付でフージャースコーポレーションのレーティングを新規に「２＋」に格付け、カバレッジを開始した。「実質無借金経営で、マーケティング力により同社得意のマーケットまたは今後進出する潜在マーケットにおいて比較的優位にある。このため０８年３月期を最終年度とする中期経営計画の年間マンション引き渡し戸数２０００戸の実現の可能性が高まっている」ためという。
2005年11月16日
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フージャース：IRからの回答＆誰も聞いていないのかな？
こんばんは♪ フージャース株主仲間のAKIさんが松戸のマンション（ウィズ松戸陽だまりの丘？？）で起きているらしい問題（但し、真偽および詳細は不明です）について、フージャースのIRに代表で質問してくれましたが、IRから以下のような回答が来たとのことです：【回答】ご質問いただきありがとうございます。事業に関する事でありましても、個別の事柄につきましては、プライバシーの問題もありますので、回答を控えさせていただきます。ご理解いただきますよう宜しくお願い申し上げます。私個人としては、現場を訪れたこともなく、問題の真偽も、詳細も不明なので、正直、本問題については判断しかねます。またフージャースIRの回答も、双方の立場がある問題でしょうから、仕方ないと思います。一株主としては、フージャース株主の大御所okenzumoさん同様、フージャースの今後の対応及び業績動向を見守っていくしかないと思います。でも・・・11月13日の拙ブログで「フージャース：「きらっと輝くスター企業発見」に廣岡社長が出演」について取り上げたのですが、反応が無い（涙）。誰もラジオ日経のインタビュー放送を聞いていないのでしょうか？？古くからのフージャース株主には新しい情報は少ないかもしれませんが、今年から株主になったりＩＲ説明会に参加したことの無い個人投資家には、廣岡社長が直接フージャースという会社の有り方、方向性、戦略などを語っている貴重な内容だと思って拙ブログで取り上げたのですが・・・（苦笑）。このところフージャース、ダヴィンチ、アーバンなど値を下げていますが、昨年9～11月も大変でした。でもその苦しかった時にフージャースを19万～20万台、ダヴィンチを8万円台で買えたことが今年のパフォーマンス向上につながりました。勿論、今回も全く同じ状況かは分かりません。ただ、少しでも投資した銘柄について理解を深めることは売買の判断の助けになる、と考えています。仕事の方が忙しくなってしまい、ブログの更新が頻繁にはできませんが、投資している企業の動向・業績を検証していく意味でも「アーバン：宇品プロジェクト・本社見学記」の続きを近く書きたいと思います♪↓（東京・丸の内・丸ビルの５Ｆにある麻布（広尾から移転）「アロマ･フレスカ」（予約の取りにくい超人気レストラン）のパスタ店「エッセンツア」の定番「ワタリ蟹のスパゲティ」です。久々に味わいましたが、やはり美味しかった・・・ニンジンのパンでソースを残らず頂きます♪ でも丸ビル、他に新しいビルが続々できているので随分ランチも行列が減りました♪）
2005年11月15日
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toroiさんのダヴィンチ分析シリーズ
こんにちは♪株主仲間のtoroiさんがダヴィンチについて分析してくれています。↓http://plaza.rakuten.co.jp/bonsai08/diary/200511110000/toroiさんは不動産業界で働いており、的確な視点で、そして難しいことを易しく書いてくれる本当に優秀な投資家さんですので、とても参考になります（世間には易しいことを小難しく書く人は沢山いますね（苦笑））。ダヴィンチだけでなく、不動産流動化についても勉強になると思います♪（↓お団子ではありません（笑）。丸の内・明治安田生命ビルＢ１Ｆ「IL PINOLO（イルピノーロ）」の季節限定の絶品モンブラン♪ 苺ミルフィーユと共に美味しいです♪）
2005年11月13日
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フージャース：「きらっと輝くスター企業発見」に廣岡社長が出演［株式投資で大事なこと（その一）］
フージャースが11月11日（金）のラジオ日経の番組「きらっと輝くスター企業発見」で取り上げられています♪ラジオ日経「きらっと輝くスター企業発見」のHPはこちら↓http://blog.radionikkei.jp/star/「オンデマンドを聴く」をクリックすると、廣岡社長の「生」の声が聞けます♪インタビュー内容は画面でも表示されていますが、一部に過ぎませんので、やはりオンデマンドでインタビュー内容を全て聴いた方が良いと思います。フージャースのIRニュースによると、放送日以降、約3 ヶ月間、同番組のホームページにて放送内容を聞くことができるそうです。ただ廣岡社長の声に少し元気がないのが気になりますが・・インタビューアーが素人っぽいから！？？。フージャース株主の大御所で3年間フージャースを定量面・定性面を含め徹底研究してきたokenzumoさんも指摘している如く、定性分析は難しいです。誰もがDAIBOUCHOUさんになれる訳がありません・・・自分の場合は、つい投資企業を贔屓目に判断してしまいます（苦笑）。DAIBOUCHOUさんは常に「疑うこと」を大事にしているそうです。確かにフージャース、ダヴィンチ、アーバンであれ、如何なる優秀企業であっても、欠点の無い企業はありませんし、優秀な経営者でも間違った判断を下すことが無いとはいえません。また、どんなに優れた経営をしていても、そして最終的に株価は業績に連動していくものであっても、株価は株式市場という様々な思惑の投資家が参加し大きな変動を伴う相場の中での「値段」であり、素晴らしい経営状況や業績にも関わらず株価が下がり続けることもあります・・。何事も「絶対」は無いですね・・・でも・・だからこそ・・・投資した銘柄については、自分で・・・「買った理由を明確にしておくこと」「投資した企業の動向を継続的に検証していくこと」が重要になるのだと思います。日経マネーでも述べましたが、「何故、自分がその企業に投資したのか」が明確であれば、「投資した企業への理解」が深まっていけば、相場が下がった時でも、「狼狽売り」が避けられ、買った理由・投資した企業が否定される状況でなければ、株価が回復するまで持ち続けられる、と考えています。勿論、株式投資のやり方は人それぞれであり、自分の判断が間違うこと、そしてアーバンの大量取引など個人投資家が知ることの出来る情報には限界があり、誤った投資判断をしてしまうこともあります。それはある程度、投資というリスクを伴う行為をしている状況では止むを得ないことだと思います。調べて考えて結果を待つしかないです。・・・といっても・・私の場合はどの銘柄に関しても徹底して調べた訳ではなく、限られた情報で投資判断をしているので、運に恵まれたことが多いかもしれません（苦笑）。11月11日の日経ラジオのインタビューでは、「永遠の成長」を目指す（！）廣岡社長自ら、経営理念、経営方針、経営戦略（不動産流動化に手を出さない理由を含む）、今後の目標（10年でマンションデベロッパーNo.1を含む)、配当政策、個人投資家へのメッセージなどについて具体的に語っているので、フージャースという会社を定性的に理解するのに役立つと思います。株価に関するコメントとしては、インタビューの最期の方で・・・・・「個人投資家に支えられる銘柄でありたい」「いつ買っても必ず利益がでる銘柄」「ゆるやかでよいので右肩上がりの株価上昇」とあり、7月の日経IRでの説明と同じで、全くブレがありません（笑）。また・・・「色々な個人投資家のサイトで取り上げられていて・・勇気づけられ・・自己評価の材料にしており・・・」って・・・拙ブログも含まれるのかしらん！？？（笑）。P.S. Yahoo！掲示板に書かれているフージャースのマンションの日照権の問題について：ウィズ松戸の住人の方が問題にしているらしいのですが、本件が真実なのかどうか（失礼ですが・・掲示板に書かれていることが本当か否かは当事者ではない私には判らず、嘘の可能性もあり、「風説の流布」に相当する場合もあります）、フージャースのIRに聞いてみようと考えていました。しかし、フージャース株主の大御所okenzumoさんがコメントしていますし、AKIさんがIRに聞いてくれるらしく、またフージャース株主友の会（初級用）副会長のHakkinenさんも本件について調べてくれるようなので、本件は皆さんのコメントを参考に当面、推移を見守ることにしました。（問題が本当だとしたら）良い方向に解決してくれるよう願っています。トラブルの全く無い企業などありえません。問題は、トラブルが起きた時の企業の対応、経営判断、トラブルから企業がどう学んでいくか等が重要だと考えています。本当に優秀な企業であれば、トラブルを経て、更に成長していくからです。（例：ブリヂストンのファイアストン・フォード問題－ブリヂストンは本問題で苦慮し株価も下がりましたが、結局、企業体質の強化につながり、株価的にもファイアストン問題が渦中にあった時が絶好の買いチャンスでした。勿論、フージャースがブリヂストンと同じようになる、ということではありません、念のため。）（↓丸の内・明治安田生命ビルＢ１Ｆ「IL PINOLO（イルピノーロ）」の苺ミルフィーユ。季節限定の絶品モンブランも美味しいです♪）
2005年11月13日
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アーバン：ん～誰が買った？？立会外取引と市場外取引4（CSK、売ってましたね）
こんばんは♪ 個人投資家の限界を知りつつも（苦笑）、先週のアーバン大量売買取引について色々推理していました。実は、超優秀投資家の夕凪さんの助言を受けて、おととい（11月8日（火））CSKに聞いてみました（余程のことが無い限り、普段は企業に直接聞くことはしません）。親切な方が応対して下さり・・曰く・・：CSK「投資有価証券についてはCSK本体ではなく、子会社のＣＳＫファイナンスおよびＣＳＫベンチャーキャピタルの管轄になっています。本社では詳しいことがわからないので聞いて折り返し連絡します・・。」待つこと30分・・・。CSK「申し訳ありませんが、投資有価証券の売買動向についてはお答えしかねます。」私「了解しました。ただ、一般に、11月に子会社が投資有価証券の売買をしていた場合、その影響は親会社であるCSKの下期決算には反映されることになりますよね？」CSK「その通りです」CSKの会社組織を調べてみたら・・・ありました、株を扱ってそうな子会社が・・（笑）：ＣＳＫファイナンス株式会社（設立 1990年4月4日 代表取締役社長 脇田 昌二）資産流動化に関する業務支援や匿名組合の組成・管理、投資事業組合への出資など幅広い金融サービスを提供します。ＣＳＫベンチャーキャピタル株式会社（設 立 2003年5月1日 資本金 1億円 代表取締役社長 石村 俊一）日本におけるIT系ベンチャーキャピタルのパイオニアとして、IT・バイオテクノロジー分野の有望なベンチャー企業の発掘から育成、株式公開までを支援します・・・。株主仲間の地蔵顔さんから教えてもらったのですが、CSKには、故・大川会長がスカウトした野村證券出身者が経営陣に多く、株式政策が好きで、業績が苦しい時に特益、良い時に特損を出すそうです。また、システム開発業界は全体の景気に対して遅行性があるので今期は業績が厳しいらしいのですが、本業が厳しい分、株の売却による特別利益で帳尻合わせをするのでは、という推測も出来るようです。そういえば、有価証券報告書を見ると役員には野村出身者が一杯（笑）、また過去にも色々保有株式を売却していたようですね・・：2005年 7月 1日（金）11時14分（東洋経済オンラインニュース）ＣＳＫはネクストコム株売却で思惑高まり４日続伸 ＣＳＫ（９７３７）は前場、安寄りした後４０円高の４４４０円まで引き戻し４日続伸となった。前日に持分法適用関連会社のネクストコム（２６６５・東２）の保有株を売却すると発表、売却益を巡って思惑が高まり下値買いにつながっている。今回売却する株式は普通株式４万２２９０株で、売却先は野村証券を主幹事とする引受証券会社団で、ほかに野村証券が２２３０株を上限として追加的に取得する権利（グリーンシューオプション）も含まれる。ネクストコムの株価は、この日終値現在で４８万５０００円となっており、単純に売却株数を乗じて計算すると売却総額は２１５億円となる。同社では、売却株式、売却価格が未定であるため、売却益は確定次第公表するとしているが、今３月期の純利益は、ボーダフォン株などの売却益一巡から前期の過去最高に対して５８％減益の１４０億円を予想しており、見直しの可能性が出てくる。同社は、コスモ証券（８５１１）の買収、日本フィッツの完全子会社化など金融サービス部門を強化する一方、業務的なつながりが薄いアルゴ２１（４６９２）の保有株を売却するなど資産見直しを進めており、今後も憶測を呼ぶことになる。株価は、大幅純益減益予想を発表してつけた５月の３６００円安値から積極中期計画を手掛かりにようやく４０００円台央まで戻してきたところである。今回の売却益を１株当たりに単純換算して１株純利益に上乗せすると、ＰＥＲは一気に超割安となる思惑もあり、２月のアルゴ２１株売却当時と同様の短期急騰場面の再現も否定できない。 そして昨日（11月9日）出されたCSKの中間決算（平成17年4月1日～平成17年9月30日）と通期（平成17年4月1日～平成18年3月31日）の見通しは・・・中間業績予想（単体）は下方修正・減収減益、通期業績予想（連結）は上方修正・増益で・・・上半期に減収減益となりながら、通期で利益を増額修正した理由は、「・・下半期は、安定して収益拡大を続けている金融サービス事業が好調に推移する見通し・・」だそうで・・・まさに本業（単体）の損を子会社を含めた連結で補う、という形ですね（笑）。CSKの回答（返答できない）は予想されたものでしたが、本日（11月10日）、予想通りCSK（子会社のCSKファイナンス）のアーバン株売却が判明しました：2005/11/10 10:30 ＜QUICK＞５％ルール報告９日 URBAN(8868)――保有割合の減財務省 11月9日受付（提供者、保有株券等の数・保有割合、カッコ内は報告前の保有割合）★発行会社：URBAN◇ＣＳＫファイナンス 500,000株 1.22％( 5.39％)つまり、CSKファイナンスのアーバン株式保有数は・・・： アーバン株式・発行済株式数 40,981,421株 ｘ 5.39％ ＝約2,208,898株［A］から ↓ アーバン株式・発行済株式数 40,981,421株 ｘ 1.22％ ＝500,000株［B］・・・に減ったということで・・・CSKファイナンスは、［A］-［B］＝約1,708,898株（4.17％）を売却した！！ということになります（笑）。11月4日（金）に行われた大口取引で記録に残っている大口売買は・・・： 購入株数 購入単価 購入代金東証ToSNetによる立会外取引 100万株 6,706 67億600万円相対取引による市場外取引 50万1600株 7,599.8712（平均） 38億1200万円------------------------------------------------------------------ 合計 150万1,600株 7,004.59（加重平均） 105.28億円・・と・・合計150万1,600株（東証立会外取引1,000,000株+市場外取引501,600株）でしたから、やはり売り方はアーバンの株式を約170万株売っていたCSK（CSKファイナンス）だったようですね・・・推測にすぎませんが・・。CSKは3月末時点（180万株）より保有株数を増やしていたようで、保有割合が3月末（4.42％）から5.39％（約220万株）に上昇していたので（売却益も105億円を上回る）、今回5％ルール（5％以上の保有者は1％以上の変動で申告義務あり）に引っかかり、おかげでCSKのアーバン株売却が判明しました。また、CSKの売りが東証および日本証券業協会のデータ（アーバンの現発行済株式総数40,981,421株の3.66%＝150万1,600株）より多い4.17％（＝約1,708,898株）だったことも分かりました。今回の大口取引で、CSKがアーバン株を売却したことは、売り圧力懸念が減少したともいえ、hiro110-8さんが指摘していた通り、需給面では好材料かもしれません♪ただAKIさんおよび夕凪さんが指摘している如く、一社（CSKファンナンス）がわざわざ立会外取引（ToSNet）と市場外取引の2手に分けて売買（しかも取引価格も異なる）という随分ややこしいことをしていた可能性があります。夕凪さんが推測しているように、行き先（買い手）は同じ所ではないかも知れませんね（AIG？？？及び誰か？？？）。ふ～大口取引って大変・・（苦笑）。もうこれ以上は一個人投資家では追えない問題ですし・・・誰が売ろうと誰が買おうと・・・「株価は最終的には業績に連動する」と思いますので・・今回の大口取引の件に関する素人の推測は終わりにし（笑）、経営状況・業績動向を引き続き注視していきます♪ ただ自分にとっては大口取引のあり方、アーバンの株主情報など、大変勉強になりました。hiro110-8さん、夕凪さん、AKIさん、ご意見ありがとうございました。本件については、アーバンに影響がありそうな関連情報が出たら、また取り上げますね♪P.S. 何気なく立ち読みしていた週刊誌SPA！（11月15日号）の特集［猿マネ投資術］に相互リンクして頂いているａｙｕｍｉｘファンドで有名なあゆみさんが出ていたのですが、次のページを捲ると・・またまた相互リンクして頂いている石川臨太郎（リスクテイカー又はtoms2121）さんが出ていました。驚いたのは、推奨銘柄で、現金・土地持ちの資産株がお好きなはずの石川さんが推奨していたのは、成長株アーバン（8868）でした・・。推奨文も「公共機関と連携云々・・」とどこかで聞いたような・・？？？・・・そうでした・・・石川さんは10月29日のDAIBOUCHOUさんのオフ会に出席してらしたのでした（笑）。アーバン推奨、ありがとうございました♪♪♪☆ 今日の五天王（+アセットI）（株価は11月10日終値）ダヴィンチも、フーも、アーバンも・・いい加減、下げ止まってよね！！！（涙）（アセットMについてはもう何が起こっても驚かず・・諦めの心境です（苦笑））。しかし・・優待株のうち放置のスターバックス（2712）が連日ストップ高。売りたくなるから余り急騰はして欲しくないです（苦笑）。
2005年11月10日
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フージャース：中間決算発表＆10月営業概況報告♪（その3）
okenzumoさんも書かれておりますが、今回、中間決算の決算短信を読んでみて注目される点をまとめてみます。○ 「No.1マンションデベロッパー」を目指す方針を明文化今年7月16日の日経新聞者主催個人投資家向けIR説明会で、廣岡社長は、公の場で初めて「No.1マンションデベロッパー」を目指す意向を明らかにし、具体的な数字比較による他社との優位性を示しました。今回の決算短信では、「No.1マンションデベロッパー」になることを「新たな経営目標」として掲げ、マンション分譲事業に徹底的に取り組んでいく方針を改めて明文化。○ 「トップブランド」確立を目指す「No.1マンションデベロッパー」を目指す上で、また企業グループの「永続的成長」に欠かせない戦略として、フージャースは自らの「ブランド化」を図っていく方針。「フージャースのマンションに住みたい」「フージャースで働きたい」と思われる「トップブランド」を目指す。○ 「より幅広いニーズを捉えた分譲事業展開」今後、企業として成長していくためには、郊外においてより広くより質の高い一次取得者向けマンション（ウィズシリーズ）をベースとしつつ、ライフスタイルの多様化と幅広い顧客ニーズに対応したマンションも提供していく。○ マンション分譲事業に特化創業以来の「日本の住まいを豊かにある」という経営理念に基づき、今後もマンション分譲事業に特化していく、という一貫した方針（ブレの無い経営）→安易に不動産流動化事業に手を出さない！ また「安くて広い」フージャースのマンションですが、株主仲間のGSさんの報告によると、中古物件でもかなり高い評価を受けているようで、「マンションの資産価値」という顧客に重要な点でプラスの印象を与えられそうです（安かろう悪かろうではない、ということです♪）。更に凄いところは、マンション分譲を専業にして流動化事業に手を出していないフージャースの利益率・利益の伸び率は非常に高く、成長株指数でみても遜色ないことです♪ 例えば・・ピーター・リンチが用いていたこと（２以下の銘柄しか買わない）で有名なＰＥＧ指数［PER/成長率］と効率的経営を示すＲＯＩＣ［純利益/投下資本（株主資本+有利子負債）］、そしてお馴染みＲＯＥでは： 今期PER 純利益成長率 ＰＥＧ ＲＯＩＣ ＲＯＥフージャース 20.1 71.7％ 0.28 26％ 38％ ダヴィンチ 39.7 155.5％ 0.26 26％ 37％アーバン 26.8 62.7％ 0.43 10％ 30％パシフィックＭ 31.6 144.0％ 0.22 9％ 32％（アーバン、パシフィックＭは業態上、借入金が多くなってますのでROICは上記二社に比べると低いです。アーバンは通期の上方修正を期待♪） ○ 不動産管理事業が堅調な伸び今後、分譲したマンションが増えてくるにつれ、重要度が増す不動産管理事業（フージャース・リビングサービス）が順調に成長（前年同期比 売上高+204.1％・営業利益+900.6％）。○ 企業生態系の構築あくまでも本業の競争優位性を高めることを目的に、付加価値向上に付与する外部企業との協力体制を構築○ 当面、増資無し引き続き事業拡大に伴うたな卸資産取得のための資金需要は発生するが、営業FCでの利益、前受け金の増加、金融機関等からの資金調達などにより、必要資金の取得を見込んでおり、当面増資（一株当たり利益の希薄化）は無さそうで・・増資発表での下げを期待していた株主仲間のガーデンスイートさん（底値拾いの名人）をがっかりさせました（笑）。○ 株式流動性の向上及び個人株主数の拡大を重要課題として位置づける「投資単位の引下げ」（＝分割！？）を株式市場の動向等を勘案して必要な場合は「積極的に」検討（東証は単元株50万円以下にするよう一般に勧告）。株主数は平成17年3月期に比べ436名増加（計3,288名）。☆ 今日の五天王（+アセットI）（終値は11月8日）フージャース、不動産流動化銘柄とも結構キツイ下げです（涙）。9、10月と大きく騰げたので仕方ないかもしれません。アーバンの大量取引は依然「謎」で、大きな下げは拾っていく方針ですが、リスク管理だけはしっかりしていきたいと思います♪
2005年11月08日
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フージャース：中間決算発表＆10月営業概況報告♪（その2）
フージャース：中間決算発表＆10月営業概況報告♪（その2）では、中間決算と同日に発表された10月度営業概況報告で順調な販売と土地の仕入れ状況を見てみましょう。☆ 10月末時点の営業概況（（）は9月末時点との比較です）：１．販売状況決算期 計画戸数 契約済み戸数 進捗率 （一部変更）平成18 年3 月期 1,300戸* 1,213戸（+59戸） 93.3％（+3.2％） 平成19 年3 月期 1,700 戸** 229戸（+97戸） 13.3％（+5.5％）２．事業用地仕入状況決算期 計画戸数 仕入済み戸数 進捗率 （変更なし）平成19 年3 月期 約1,700 戸 1,720戸（+230戸） 完了（+12.4％）平成20 年3 月期 約2,000 戸 1,206戸（+15戸） 60.3％（+0.7％）☆ 10月の主なトピックス■ 平成19年3月期の用地仕入れが完了■ 「つくばプロジェクトIII仮称）」事業用地を契約☆ 販売状況・事業用地仕入れについて私的コメント* 今回、販売状況の平成18年3月期の注として、「計画戸数1,300戸には、戸建て19戸を含む」とありましたが、9月末時点の注には「マンション1,281戸（全10棟）に加え、戸建て38戸の引渡しを予定」とあったことから、計画戸数が合計1,319戸から恐らく戸建て19戸分が来期販売に回ったことから1,300戸に下方修正されたことになります。十分な業績ではありますが（笑）。** 平成19年3月期の注としては、「計画戸数1,720戸には、戸建て63戸を含む」とあり、18年3月期の戸建て19戸が回されたことから、現時点での来期の販売はマンション1,657戸と戸建て63戸（18年3月期分19戸+44戸）となる予定のようです。引き続き順調な販売状況ですが、フージャース株主友の会（初級用）副会長のHakkinenさんがきれいなグラフにしてくれています♪来期以降の仕込み状況は、来期はもう完了・来々期も60.3％の進捗率と・・言うことありません（笑）。（「その３」に続く・・・）
2005年11月08日
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フージャース：中間決算発表＆10月営業概況報告♪（その１）
こんばんは♪ 昨日は帰りの電車の中で、フージャース（8907）の2006年3月期の中間決算発表・10月度営業概況報告、そしてダヴィンチ（4314）を読んでいたのですが、疲れてブログ更新できず報告が遅くなりました（大汗）。フージャース株主の大御所（笑）okenzumoさんが既に明快に重要ポイントを解説してくれているので（ポイント解説は沢山ありますので頑張って読みましょう♪）皆さん、既にご存知の内容ですが、自分の確認のために決算内容を検証してみます♪ただ結論からいいますと・・・一部販売計画の変更（戸建て19戸来期組入れ）はありますが・・・○ 業績の成長レベルは依然として高い（今期売上高+47.3%・純利益+71.7%、目標経営指標として経常利益年率20％以上の成長継続）○ 効率的経営で販売管理費を抑制、売上高経常利益率など利益率が引き続き向上○ 販売順調（今期進捗率93.93％、来期13.3％）○ 事業用地仕入れも順調（来期分完了、来期進捗率60.3％）○ 仕掛用不動産（＝利益の源泉）も潤沢（中間期166億円）○ 完成在庫ゼロの継続方針○ 財務基盤もしっかり（自己資本比率39.3％、目標経営指標として30％以上）○ 当面「増資無し」（営業CF、銀行からの資金調達などで対応）○ 創業以来の「日本の住まいを豊かにある」という経営理念に基づき、今後もマンション分譲事業に特化していく、という一貫した方針（ブレの無い経営）○ 「No.1マンションデベロッパー」を目指して積極的に事業を推進○ グループの永続的成長のため、「トップブランド」としてのフージャース・ブランド確立を目指す・・ということで・・今日、\545000で買い増しました♪ 明日の株価の行方は分かりませんが、今日（11月8日）の午後3時半からアナリスト向け会社説明会がありました。今年5月6日の好決算発表後の11日に行われた会社説明会の後に急騰していましたので、つい期待してしまいました（笑）。え！？それでも下げたら！？・・・・買い増すだけです♪☆ 2006年3月期中間決算（連結）既に10月24日、マンション販売好調による販売関連コストの削減及び一般管理費の削減等により、増額修正（増益幅：売上高+0.4％・純利益+29.4％）を出していますが、中間決算業績は以下の通りでした：平成18 年３月期中間期財務・業績の概況(平成17 年４月１日～平成17 年9月30 日)(1) 経営成績(連結)の進捗状況（百万円％） 売上高 営業利益 経常利益 純利益 17年9月中間期 9,644 (+92.1%) 1,131（+94.6%） 1,138(+113.6%) 673 (113.6%) 16年9月中間期 5,019（△12.2) 581(△15.5) 532(△18.1) 315(△16.2) ----------------------------------------------------------------17年3月期 21,032 2,905 2,857 1,689 通期の上方修正はされませんでしたが、引き続き高い成長を維持しています：業績（連結） 売上高 経常利益 純利益 16年3月 13,201 1,446 823 17年3月当初予想 20,675（+56.6%) 2,500（+72.89） 1,350（+64.0%） 実績 21,032（+59.3%） 2,857（+97.6%） 1,689（+105.2%）18年3月予想 31,000（+47.3%） 5,000（+75.0%） 2,900（+71.7%） （通期予想EPS 26,906.02）(2) 財政状態(連結)の変動状況連結財政状態 総資産 株主資本 株主資本比率 現預金17年9月中間 21,926 8,303 39.7% 2,40216年9月中間 15,020 6,427 42.8% 3,585-------------------------------------------------------------17年3月期 19,646 7,727 39.3% 6,13616年3月期 11,280 2,660 23.6% 4,040期待した通期の上方修正はありませんでしたが、okenzumoさんも書かれていた通り、計画していた戸建て38戸販売のうち19戸が来期に回り、19戸に減ったためと思われます。完成在庫ゼロの方針による帳尻合わせとも考えられますが、フージャースにとっては始めての挑戦、しかもマンションより対象顧客が限られている戸建ての販売。慎重になっても仕方ないところなのかもしれません。しかし、絶対的な成長率の数字は凄いし（純利益+71.7％）、全体の販売・事業用地仕入れは共に非常に順調なので、問題ないと思われます。（「その2」に続く・・・）
2005年11月08日
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アーバン：ん～誰が買った？？立会外取引と市場外取引3（続きの続き：AIGの概要）
（本報告には間違った点も多々あると思いますので、ご指摘頂きましたら幸いです♪）今回の大量取引の買い手が楽観的な推測通り世界最大の保険持株会社AIGでないとしても、AIGは、今年6月に不動産事業で業務提携した重要なパートナーです。アーバンが組むことになったAIGとはどんな企業なのか、少し調べてみました♪まず今年6月28日のアーバンのプレス･リリースによるAIGとの事業提携契約の内容のおさらいです：● 今回、アーバンが不動産投資事業で提携した企業：AIG グローバル・リアル・エステート・インベストメント・ジャパン・コープ（以下AIGGRE）＝世界的に多くの不動産投資を行っているAIG グループの不動産投資会社● 事業提携内容・趣旨 － 共同で日本国内における不動産開発を行う － 共同事業第１号案件の物件開発に着手する － J-REIT、プライベートファンドの拡大を背景に東京を中心とした全国の優良物件取得が困難になりつつある昨今において、今後の不動産マーケットが開発型を中心に更に拡大をするものと予測に基づく事業提携－ 今後アーバンが推進する流動化開発事業案件において、これまで以上に信用力・資金力が補完され、また情報網の強化も期待されるでは、これまで以上に信用力・資金力が補完され、また情報網の強化も期待されるAIGとは？（以下、アーバンのプレス･リリースでの説明より抜粋）ＡＩＧ(アメリカン・インターナショナル・グループ)の概要----------------------------------------------------------世界トップクラスの保険・金融サービスグループ。130 以上の国・地域で事業展開を行う。米国内では企業向け損害保険で最大、生命保険でもトップクラスの規模。日本では損害保険のAIU 保険会社、アメリカンホーム保険会社、生命保険のアリコジャパン、AIG スター生命、AIG エジソン生命のほか、グループ会社が多数営業。またAIGGRE 社はAIG グループの不動産投資・運用・管理会社として既に日本全国で4,000 億円を超える取り扱い実績がある。・・・いわゆる世界的な大企業ですね（笑）。恐らくアーバンが関係するアセット・マネジメント事業はAIGの収益構成では５％に過ぎませんが、収益自体が巨大ですから（笑）。AIGは東証外国部にも上場していますからご存知の方も多いと思いますが、四季報などの情報をまとめますと：アメリカンインターナショナルグループ（AIG）[東証１部F 保険業 8685/T]【設立】1967年6月http://www.aig.com/【特色】世界最大の保険持ち株会社｡生損保､資産運用､金融ｻｰﾋﾞｽなどを世界130ｶ国で展開｡保険本業は好調だが､当局が調査を進める不正会計問題が不安材料に｡【決算】12月(配)四半期【本店】70 Pine St., New York, NY 10270, U.S.A.【株式】東京第1部,NY, LDN,ﾊﾟﾘ,ｽｲｽ(上場)1987.9(幹事)日興(売買単位)10株【収益構成】(04.12)損害保険43,生命保険･ﾘﾀｲﾔﾒﾝﾄ･ｻｰﾋﾞｽ44,金融ｻｰﾋﾞｽ8,資産運用5,他0.0【在日連絡所】ｱﾝﾀﾞｰｿﾝ･毛利･友常法律事務所(東京都港区六本木1-6-1泉ｶﾞｰﾃﾞﾝﾀﾜｰ) 【連結指標】(2004年12月) （円相当額は＄1＝118で計算）総資産 798,660百万ﾄﾞﾙ （約94兆2418億80百万円）株主持分 80,607百万ﾄﾞﾙ（1株株主持分 31.0ﾄﾞﾙ 株主持分利益率 12.9%）【役員】 (ﾌﾟﾚｼﾞﾃﾞﾝﾄ･CEO)Martin J. Sullivan（←年収16百万ドル＝18億8800万円！！）【従業員数】９2,000人（フルタイム）【主要連結子会社】(%)ｱﾒﾘｶﾝ･ﾎｰﾑ･ｱｼｭｱﾗﾝｽ(100),ｱﾒﾘｶﾝ･ﾗｲﾌ･ｲﾝｼｭｱﾗﾝｽ(100),ﾕﾅｲﾃｯﾄﾞ･ｷﾞｬﾗﾝﾃｨ･ﾚｼﾞﾃﾞﾝｼｬﾙ･ｲﾝｼｭｱﾗﾝｽ(100)AIG社の日本語HP（業績動向などに関するグラフが分かりやすいです）ん～詳しいことは分かりませんが、確かに不正会計問題が話題になっていましたね（苦笑）。ただ格付けは最上級のトリプルA［AAA］。業績は順調なようです。以下は、米国YahooFinance、New York Times紙から抜粋した情報です：会社プロフィール↓http://marketwatch.nytimes.com/custom/nyt-com/html-companyprofile.asp?MW=http%3A%2F%2Fmarketwatch.nytimes.com%2Fcustom%2Fnyt-com%2Fhtml-companyprofile.asp&symb=AIG&x=6&y=8株価動向（過去5年間は軟調でしたが、基本的には右肩上がりで直近6ヶ月は回復基調）株価：65.99ドル（前日比0.07ドル高、11月4日NY市場）発行済み株式数：2.5951 B時価総額：171.25B（20兆2075億円＝アーバンの６８倍）主要指標 ［今期予想売上高1048億ドル（約12兆3747億円）・純利益122億ドル（約1兆4396億円）、PEG1.07、ROE15%、四半期利益前年比利益成長率+50%］損益計算書↓（売上高･純利益とも順調な伸び）（過去3年間）http://finance.yahoo.com/q/is?s=AIG&annual（直近4四半期）http://finance.yahoo.com/q/is?s=AIG貸借対照表↓（過去3年間）http://finance.yahoo.com/q/bs?s=AIG&annual（直近4四半期）http://finance.yahoo.com/q/bs?s=AIGキャッシュフロー↓（過去3年間）http://finance.yahoo.com/q/cf?s=AIG&annual（直近4四半期）http://finance.yahoo.com/q/cf?s=AIGふ～・・最後のAIG概要は手抜きでしたが（苦笑）、大量取引一つをとっても新しく知ることが沢山ありました（大汗）。間違っている点も沢山あると思いますので、ご指摘頂けたら幸いです。今週から仕事の方が少し忙しくなる可能性がありますが、明日のフージャース中間決算は遅くなっても報告します♪ 優秀な持株クンたちの活躍を願っています♪今週も皆さん、そして私にとって良き日々となりますように♪♪
2005年11月06日
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アーバン：ん～誰が買った？？立会外取引と市場外取引2（続き）
（本報告には間違った点も多々あると思いますので、ご指摘頂きましたら幸いです♪）さて・・11月4日（金）に、東証での立会外取引（ToSNet）で売買された100万株の大口取引の他に行われていた大口取引とは・・・売り手と買い手・当事者同士による市場外取引（相対取引）での50万1600株の大口取引です:日本証券業協会HPより「取引所市場外取引 日次相場表」取引所外取引_日次_株券_銘柄別_相場表_速報(20051102-01) 始値 高値 安値 終値 平均価格 売買数量 売買代金URBAN 7,600 7,615 7,540 7,615 7,599.8712 501,600 3,812,095,400東証の立会外取引（ToSNet）は時間外取引で、取引所内で行われる取引ですが、「取引所市場外取引」とは、文字通り取引所以外で行なわれます。具体的には、相対取引＝オーダーメイド（契約当事者間の合意により、個別のニーズに応じた取引形態・内容を自由に設定できる）の取引で、取引所を通さず（取引所外で）売買の当事者が相対で行い、大口取引では直近時価の上下数％以内という考え方がとられることが多いようです。11月23日の「人生を謳歌する会」での勉強会発表資料を作成するために色々調べていて・・偶然発見したのですが（笑）、これって･･もし立会外取引と同じ誰かが買っているのだとすると・・・： 購入株数 購入単価 購入代金東証ToSNetによる立会外取引 100万株 6,706 67億600万円相対取引による市場外取引 50万1600株 7,599.8712（平均） 38億1200万円------------------------------------------------------------------ 合計 150万1,600株 7,004.59（加重平均） 105.28億円現時点のアーバンの発行済株式総数は40,981,421株なので、今回の大口取引は発行済み株式数の3.66%に相当、購入代金合計額は105.28億円に達します。嬉しかったことは、取引所外取引の購入単価が平均7,599と比較的高く、当面の下値は東証の立会外取引を足した7,004.59（加重平均）～7,599.8712と言えるかもしれません（笑←希望的シナリオ！！）。市場外取引や立会外取引は、機関投資家などが大量に売買するのに利用するものですが、いずれにしても一般投資家に情報が伝わりにくい点では同じです（苦笑）。さて、では誰が売って誰が買ったのでしょうか？？？今回は、経営権の移動が生じるような株式購入ではないようですが、かなり以前からアーバンに投資しているhiro110-8さんのコメントは大変参考になりました。hiro110-8さんのYahoo Financeでのコメントを引用させて頂くと（hiro110-8さん、勝手に引用してすみません）（太字は筆者による）：「100万株では５％には達しないので、5% ルールで開示されるとは限りませんね。房園さんが売ったんなら、房園さんの分としては出るでしょうけど。私の推測としては、売却したのはCSKだと思っています。以前大川さん（元CSK会長）が、個人的に房園さんを支援していて、アーバンの大株主でした。その持ち株は、大川さんが亡くなる前に、当時業績不振だったセガを救うために、セガに譲られました。セガはCSKの子会社でしたが、その後アーバンの株はCSKに移ったと記憶しています。2002年から2003年前半頃、アーバンの業績は好調なのに、株価は低迷していました。株価低迷の原因のひとつに、CSKがアーバン株を放出するのではないかという危惧がありました。アーバンはCSKの本業とは関係ありませんので、売却するという噂には信憑性があり、需給が悪化することを恐れていたことを思い出します。最近はそのような話題は出ていませんが、今回CSKが売却したのであれば、需給悪化要因がなくなったことになり、好材料です。買ったのがAIGなら、二重に好材料です。」ん～！？ CSKが売ってAIGが買ったのでしょうか？？？私も遅まきながら（大汗）、アーバンの株主構成について調べてみました（直近の有価証券報告書より2005年3月31日現在の大株主を抜粋、注は筆者による）：【株主】(05.3)単元3,700名 特定63.5% 小口5.3% 浮動58%〈金融 39.1%(36.5%) 投信 18.8%(―%) 法人 5.1%(6.1%) 外国 19.9%(15.5%)〉〈個人 34.1%(37.5%)〉平成17年3月31日現在 所有株式数（発行済株式総数に対する所有株式数の割合） 大株主 房園博行（アーバン社長） 7,476,000（18.37%） 日本ﾏｽﾀｰﾄﾗｽﾄ信託銀行 7,243,000（17.80%） 日本ﾄﾗｽﾃｨ･ｻｰﾋﾞｽ信託銀行 3,724,000（9.15%） CSKﾌｧｲﾅﾝｽ株式会社 1,800,000（4.42%） ﾓﾙｶﾞﾝ･ｽﾀﾝﾚｰ＆Co.int. 1,623,000（3.99%） 資産管理ｻｰﾋﾞｽ信託銀行 886,000（2.18%） 井澤光徳（アーバン専務取締役） 839,000（2.06%） 西村祐司（アーバン取締役副社長） 539,000（1.32%） ﾆｭｰﾖｰｸ銀行GCMｸﾗｲｱﾝﾄｱｶｳﾝﾂ 508,000（1.25%） ｺﾞｰﾙﾄﾞﾏﾝ･ｻｯｸｽ･ｲﾝﾀｰﾅｼｮﾅﾙ 502,000（1.22%） アーバン関係者（房園社長、井澤専務取締役、西村副社長）の保有株式数（保有比率）は： 合計 8,854,000株（21.60%）更に自社株520000株（約1.3％相当）を足すと、9,374,000株（22.87％）となります。ただ過去のデータですから、変動があると思います。アーバン関係者以外では、「純粋な投資」（外国人、投信）だと思われますので、上昇過程である程度利食い売りは行っているでしょうが、今回のように150万株の大量の株を売った当事者は、やはりCSK（今年3月末時点で180万株保有）なのでしょうか？？あくまでも仮にですが・・・CSKのアーバン株売却利益を考えてみます。CSKの買い価格は不明ですが、2003年10月末の終値で計算してみました： 2003年11月4日 売買数量 取引価格 売買代金 10月末株価 差引利益東証立会外取引 1,000,000 \6,706 \6,706,000,000 \629 \6,077,000,000市場外取引 501,600 \7,600 \3,812,095,394 \629 \3,496,588,994------------------------------------------------------------- 合計 1,501,600 \10,518,095,395 \9,573,588,9942003年10月末の株価629円（2005年2月18日1:2分割考慮後の調整価格）で買っていたとしたら、売却利益は約95億7358万円！！一方、CSK（CSKホールディングス（9737）11月4日終値\ 4550）の業績は・・：連結決算業績［（）は前年同期比］単位（百万円） 売上高 経常利益 純利益 EPS 05年3月 319993（▲15.5%） 27626（▲9.6%） 33343（+55.6%） 437.3106年3月予 250000（▲21.9%） 28000（+1.5%） 35000（+62.7%） 454.96今期予想売上高・純利益（2500億円・350億円）は、現時点で各々アーバン（725億円・105億円）の3.45倍・3.33倍。今回アーバンの株式を大量（約150万株）に売った当事者がCSKだとすると・・凄い特別利益ですね（笑）。CSKについては全く知らないのですが、今回の株式売却益が計上されていないとして・・PER10倍・ROE25%ですか・・・フーン～・・・（笑）。あくまでも仮にですが（笑）CSKが11月4日にアーバン株を売却していたとすると・・：CSK保有株数（平成17年3月31日）[A] 1,800,000今回の合計売買数量 [B] 1,501,600*＝ 3月末保有株数の83.4%-------------------------------------------------------------CSK残アーバン株数 [A]-[B] 298,400 ＝ 3月末保有株数の16.6%* 東証立会外取引1,000,000株 + 市場外取引501,600株ただこの上昇相場です。残っていると試算した298,400株も既に通常取引で売却している可能性もあると思います。これから書くこともあくまで推測に過ぎないのですが・・では、誰が買ったのでしょうか？ hiro110-8さんが推測しているように、今年6月28日に不動産投資事業で業務提携が明らかになった世界最大の保険持株会社AIG だとしたら、嬉しいですね。「CSKが売って業務提携したAIGが買った」＝需給悪化要因がなくなって好材料＝買ったのがAIGなら二重に好材料・・こんな楽観的シナリオで良いのでしょうか！？？？（笑）さて・・・仮にですが（笑）・・・アーバンと業務提携し、株式を購入したAIGとはどのような企業なのでしょうか？？（この項、更に続く・・）***************ＡＫＩさんがコメント欄で指摘したように、東証の立会外取引（100万株）と市場外（50万株）は取引価格も異なりますし、取引当事者が各々違うのかもしれません。でも現時点では個人投資家には実態が全く分からないのが現実です（苦笑）。上記はあくまでも推測にすぎません。ただアーバンの株主構成を知ることは今後の方向性を探る意味でも良い勉強になりました。
2005年11月06日
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アーバン：ん～誰が買った？？立会外取引と市場外取引１
こんばんは♪ 「アーバン株式友の会」会長を勝手に名乗ったら（笑）、凄い方々がコメントを寄せて下さり、本当に感謝しています♪ 会長（私）自身が投資歴・投資株数共にまだまだアーバン投資初級者の状態ですので（大汗）、もっと勉強させて頂きたく思います。ベテラン会員の皆さま、これからも色々教えて下さいね♪さて、先週初めに暴騰したアーバンは、週末にかけて値を下げます。9月から急上昇が続いていましたので、自然な調整とも言えるかもしれません： 月間変動率 終値 前月末比変動率・変動幅 8月 4570 -2.1% -100 （新興市場の下げに同調） 9月 5610 +22.8% 1,040 10月 7180 +28.0% 1,570 年初来 約+162%（2.88倍） 先週の動き 終値 前日比 変動率 出来高 10月31日 7,180 370 5.4% 513,000 11月1日 7,750 570 7.9% 472,700 11月2日 7,620 -130 -1.7% 577,500 11月4日 7,210 -410 -5.4% 1,024,000（←通常の倍以上の出来高）今回、注目されるのは金曜日（11月4日）の動きです。実は、上記の通常の取引の他、アーバンの株式については、大量の大口取引がおこなわれていました。まず東証の立会外取引です：東証HPより「ToSTNeT取引-超大口約定情報」11月4日(単位：円、株) 取引日 銘柄コード 銘柄名 価格 売買高 売買代金 約定時刻 05年11月4日 8868 ＵＲＢＡＮ 6,706.0000 1,000,000 6,706,000,000 15:54 （注） 上記情報は、ToSTNeT-1（Tokyo Stock exchange Trading Network systemの略）の株券に係る単一銘柄取引のうち売買代金が50億円以上のものです。ライブドアで有名になった「立会外取引」ですが、今回調べてみてようやく理解できました（大汗）。立会外取引（ToSNet取引）に関する東証HPの説明、大和証券による解説は以下の通りです（太字、下線は筆者による）：東証HPより「立会外取引(ToSTNeT) 」の説明（その１）立会外取引(ToSTNeT) とは、東京証券取引所の売買立会時間外(午前8時20分から午前9時、午前11時から午後0時30分及び午後3時から午後4時30分)において、電子取引ネットワークシステムであるToSTNeTを介して行う売買制度のことをいいます。取引の種類としては、単一銘柄取引(株券及び転換社債券:最低売買単位以上)、バスケット対当取引(株券:15銘柄以上、かつ売買代金1億円以上)及び終値取引(株券及び転換社債型新株予約権付社債券:最低売買単位以上)の3種類から構成されます。東証HPより「立会外取引(ToSTNeT) 」の説明（その2）ToSTNeT-1 は、機関投資家等の多様な取引ニーズに対応するもので、単一の銘柄の注文についてネットワーク上で匿名で取引の相手方を探し出し、個別に条件交渉を行い、取引を成立させることができます。もちろん、バスケット・クロス取引など同一証券会社におけるクロス取引も行うことができます。取引価格 ● 単一銘柄取引の場合： ● 普通取引の直前の約定値段(特別気配を含む、以下同じ)を基準として上下7%の範囲内の価格 （以下略） 取引価格は、オークション市場（注：通常の取引所内取引のこと）の価格を基準として一定範囲内となります。取引所外取引についての説明（大和証券HPより）（←参考になります）（前略）2.市場外取引を行なう際の注意点 (1) 市場外取引は、お客さまより市場外取引を行なう旨のお申し出があったときのみに行なうものとします。したがって、お客さまより特に市場外取引を行なう旨のお申し出がなかった場合は、市場内取引にて執行いたします。今回、東証HPの「ToSNet取引-超大口約定情報」による取引価格が6707円は： 11月4日終値￥7210 － 終値￥7210ｘ7％（￥504）＝ \6706となり、上記の直前の約定値段（11月4日の終値）を基準とした上下7%範囲内の価格にピッタリ一致します。つまり、誰かが100万株を6,706円で売り、誰かが100万株を6,706円、総額67億6百万円で買ったわけです（笑）。立会外取引価格6,706円が当面の下値かも・・と思っていたら・・・実は、東証以外でもっと高い値段で大口取引が行われていました！！！！！ （この項、続く・・・）
2005年11月06日
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アーバン最新情報：大阪市から開発事業者に認定
こんばんは♪ アーバン：宇品プロジェクト・本社ビル見学記１の途中ですが、11月2日の日経夕刊にアーバン（8868）が大阪市から住宅開発事業者として認定された記事が出ていましたので、ご参考まで♪ 記事から推測するところでは・・見学記でも報告する予定のアーバン得意の強者（地方自治体）と組むパターン＝「地方自治体からの依頼業務」で、土地関連コストなどでアーバンにとって有利な案件になるような気がしています♪日本経済新聞11月2日夕刊記事（引用開始；太字は筆者）http://www.nikkei.co.jp/kansai/news/29691-frame.html【2005年11月2日】 コスモスクエア住宅開発事業者にアーバンコーポなどを選定──大阪市（11月２日） 大阪市は2日、臨海部の南港コスモスクエア地区（住之江区）の2.2ヘクタールを対象にした住宅開発の事業者として、アーバンコーポレイション、アーバンライフの企業連合を選定した。地上11―22階の8棟の住宅棟（計920戸）で、2009年度に完成する予定。同地区の住宅開発としては最大規模となる。 市は7月、コスモスクエア駅近くの運河沿いの用地で住宅開発の事業提案を公募し、2件の提案があった。アーバンコーポレイション、アーバンライフの提案では、建物の延べ床面積は計8万2900平方メートル。駅に近い棟には食品スーパーや学習塾、クリニックモールなど生活支援施設が入る。土地の購入希望額は約48億円。06年度中に着工する計画。 オフィスなど業務施設の立地を目指した同地区の分譲不振を受け、大阪市は04年春に住宅建設を認めた。2事業者による計475戸のマンション建設がすでに決まっている。（引用終わり）
2005年11月03日
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アーバン：宇品プロジェクト・本社ビル見学記１
こんばんは♪ 今夜はＮＨＫ交響楽団のコンサートに行きましたが、ベートーベンの交響曲「田園」でグッスリ休んできました（笑）。10月29日（土）のDAIBOUCHOUさんオフ会は、昼食会、貸し会議室での有志による報告、鳩山会館での宴会の三部に分かれていました。私がアーバンコーポレーション（8868、以下アーバン）の「宇品プロジェクトと本社ビル見学記」についてお話したのは第二部においてです。発表者は私を含めて4人でしたが、takoさんによる実況中継、okenzumoさんによる詳細報告（精力的に沢山書き込まれているので探して下さい（笑））/が参考になると思います♪ ただokenzumoさんも書かれておりましたが・・・アーバンについて報告したといっても・・・「アーバン株主友の会」会長に（勝手に）就任♪したとしても・・・「フージャース株主友の会（初級用）」会長は引き続き「兼務」で務めさせて頂きますので（笑）、これからも宜しくお願いします♪アーバン株主友の会では特に会員を募っていなかったのですが、以下の方々が名乗りを挙げてくれました♪（あ・・別に具体的な活動内容が決まっているわけでもありませんので・・誤解なきよう（笑）： ムッシーさん（フージャース・他の不動産流動化銘柄の株主仲間でも有り） takoさん（フージャース・他の不動産流動化銘柄の株主仲間でも有り） toms2121（リスクテイカー）さん（立飛企業、新立川航空機、ヒューテックノオリン、共立メンテナンスなど共通保有銘柄アリ）ところで、遅くなりましたが、10月29日にお話させて頂いたアーバンの「宇品プロジェクト・本社ビル見学記」について、当日には間に合わなかったアーバンのＩＲからの回答も織り交ぜつつ、報告します。長くなりますので、何回かに分けて書かせて頂きます。アーバン「宇品プロジェクト・本社ビル見学記」１======================================まず最初に、DAIBOUCHOUさんのオフ会に参加の皆さんがどの程度アーバンの株を購入してらっしゃるのか、お聞きしました。購入していたのは半分強から2/３弱程度で、1/3くらいの方は購入していませんでした。DAIBOUCHOUさん銘柄でもあるので少し意外でした♪《アーバン投資のきっかけ》私がアーバンに投資したきっかけは、昨年8月、今回のオフ会にも参加していたC言語さんが主催する「人生を謳歌する会」（11月23日の勉強会ではまた少し話をする予定です）の勉強会の二次会でした。不動産業界で働いている男の方が「アーバンは本当に凄いです。業界のどの人に聞いてもアーバンは凄い、といいます」と熱心に語っていたのを聞いて興味を持ったのが最初です。勉強会は最後まで居た方が良い情報が得られるようです（笑）。ただ当時は主力のフージャースなどが低迷していたので、資金繰りが苦しく、また信用取引も始めていなかったので、現物株をミニ株からボチボチ買っていきました。その後、アーバンがDAIBOUCHOUさん銘柄であることを知って、更に買い安心感が増し、今に至ります。《アーバンの概要》拙ブログで何回も取り上げているアーバンですが、簡単に説明いたしますと・・ ・マンション分譲を中心とした住宅事業 ・不動産流動化事業の二つを柱にしています。業績は非常に順調で、株価もきれいな右肩上がりの美しいチャートです。最近では中期経営計画に基づいて分譲マンション事業から流動化開発事業にシフトしており、不動産流動化事業の割合が増え、利益率は更に上昇しています。アーバンコーポレーション（東証一部8868）基本情報http://www.urban.co.jp/index.html株価\6810（10月28日終値100株単位）時価総額約2790億円（発行済株式数40,981,421株）［株価は報告時、11月2日終値は￥7620］設立： 1990年（平成2年）5月（1996年9月ジャスダック、2000年12月東証二部、2002年3月東証一部上場）資本金： 66億9,932万円 （2005年6月末現在）代表者： 代表取締役社長 房園 博行（42歳）［お写真はコチラ・コチラも素敵です（笑）］昭和37年鹿児島県生。近畿大学工学部経営工学科卒業後、大京広島支店に入社。トップセールスとして活躍した後、平成2年3月に同社を退社、（株）アーバンコーポレイションを設立、代表取締役社長に就任、現在に至る。リクルートコスモス出身で平成6年12月に一人で有限会社フージャースを設立した廣岡哲也社長（41）同様、独立「大成功」組♪従業員数： 258名（2005年6月末現在）本社： 広島県広島市 アーバンビューグランドタワー5階東京オフィス： 東京都港区赤坂 青山タワープレイス4階 ・事業内容「不動産価値の最大化を目指す」不動産価値創造事業 （不動産流動化事業、マンション分譲事業、アセットマネジメント事業、他） ・短期目標：迅速な意思決定と行動力による業績向上で株主等の期待に応える ・中期目標：顧客ニーズを先取りした不動産の付加価値の創造 ・長期目標：21世紀を代表する総合不動産企業 （9月の個人投資家向け説明会では財閥系の不動産会社を抜いてNo.1になると宣言！！）連結決算業績［（）は前年同期比］単位（百万円） 売上高 売上高 経常利益 純利益 EPS 経常利益率～2000年6月26日付で株式1株を3株に分割～03年3月 32514（+15.7%） 3438（+11.8%） 1903（+1.8%） 112.67 10.6％04年3月 51363（+58.0%） 4812（+40.0%） 2670（+40.3%） 158.56 9.4％～2005年2月18日付で株式1株を2株に分割～05年3月 57033（+11.0%） 9479（+97.0%） 6455（+141.8%） 170.89 16.6％06年3月予 72500（+27.1%） 16000（+68.8%） 10500（+62.7%） 256.21 22.0％（予想を上回るＱ１決算で来期経常利益目標を一年前倒しで達成する見通し）中期経営計画（URBAN Grand Vision 2010）［2003年8月策定-既に前倒しで目標を達成しつつある］第二ステージ（今期2006年3月期～来々期2008年3月期）定量的目標＝18期（2008年3月）経常利益 200億円の達成＝15期（2005年3月期）の2.1倍 （2006年3月期予想経常利益160億円が上方修正された場合、2年前倒しで達成）今回、実際にマンション分譲の現場を訪ねてみて一番印象に残ったことは、不動産流動化事業が拡大しているとはいえ、アーバンは決してマンション事業を軽んじる方向には無い、ということです。他のマンションデベロッパーによくある例とは異なり、アーバンの場合は、不動産・マンション事業が頭打ちだから不動産流動化事業に力を入れるのではなく、マンション事業は、アーバンの宣伝文句である「街のバリューアップ事業（不動産価値創造）」の一つとして引き続き核となる事業であり、なんといっても、マンション分譲業者として非常に優秀な企業である、ということです。アーバンのＩＲからの回答も・・・「マンション分譲事業はこれからも継続してまいります。弊社は、街のバリュークリエイターとして企業活動を行なっており、マンション分譲事業も当然その一躍を担う事業です。」と予想通りの内容でした♪♪（後日に続く・・）☆ 本日の五天王（+アセットI）［終値は11月2日］アーバン、週初に急騰（またまたスピード違反！）、今日は少しお休み。押す局面もあるでしょうが、上昇トレンド不変と考えます♪ ダヴィンチは反騰が楽しみな展開になってきました♪ パシフィックＭ、分割（11月24日）に向けて再高値更新♪ フージャース、11月7日の中間決算発表を控えストップ高後も珍しくしぶとい動き（笑）。持株の国際優良株・ブリジストンが「恒例」の上方修正♪ 良い会社なのですが、買い増しがしにくい規模なのがツライところです（苦笑）。優秀な持株クンたちに支えられるＭｙ ＰＦは幸せです♪ では、皆さま、良き休日をお迎え下さい♪♪
2005年11月02日
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