2010年02月の記事
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買付証明書いれましたが・・・
昨日の夜、業者さんからe-mailで物件情報が入ってきました。ほとんどは、箸にも棒にもかからないものが多いいのですが、昨日のは、見た瞬間にオッと思いました。大江戸線の駅から徒歩4分、新宿区で築20年 RC4階建て、前面道路１５メートル。土地が39坪近くあります。 路線価は50万で土地だけで6500万近い数字。 それが7000万弱で売りに出されていたのです。すぐにグーグルでチェックしましたが、顔つきがいいです。 後は実際にみてよほどひどい状況でなければGOです。夜の10半ごろに現場到着。 既に何人か投資家らしい人がうろついていました。いいです。思ったより全然建物の状態も周りの雰囲気もいいです。帰ってからすぐに買付証明書を送りました。朝になって業者さんから連絡がありました。既に30本超の買付が入っているそうです。 その上、売り出し価格を上回って買いあがっているそうです。 残念。でも売主側の業者さんはなんでこんな物件レインズに載せるのかな。 自分で買主も見つけて両サイドから仲介手数料とれるのに。きっと売主側の業者さんに直接交渉している人もいると思います。今日はこれからRバンクさんのシェアハウス見学会に参加してきます。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2010.02.28
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SMBC まだ貸してくれるの？
先週参加したノムコムのセミナーでアパートローン動向を聞いたときに、資料を渡せば銀行にあたってみると言ってくれたので、給与、資産、負債等を書いた資料を渡しておきました。その後、音沙汰がないのでやっぱり駄目なのねとおもっていたのですが、今日になって電話がありました。SMBCがまだ貸してくれるらしい。 でも3割の頭金は必要。 諸費用を入れると38％くらいは必要です。一億の物件を買おうと思ったら、３８００万の自己資金が必要だ。 厳しいですね。でも３８００万も入れるんだったら、Y銀行でも貸してくれそうな気がする。やっぱり住宅金融支援機構しかないか。笑 よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2010.02.26
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弥生の青色申告入力完了
やっとすべての経費を打ち込み完了。減価償却費を引く前の所得が約70万に対して、減価償却費が約460万。トータルで390万の大赤字です。 そのうち土地に対する借入金利が約90万。ということは300万を給与収入から控除できるということ。所得税率を23％とすると69万円の還付です。 これで不動産所得税がはらえるかもです。でも喜んでいいのか悲しんでいいのかわかりません。 たぶん悲しむべきなんだろうな。とほほ。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2010.02.23
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中目黒物件調査
昨日業者さんから情報をもらった 中目黒の築古古古アパートを見てきました。山手通りから50メートルくらい中に入って静かな住宅地。 セットバック後で約50坪。間口が4メートル強。 前面道路は狭いですが、周りの雰囲気は悪くないです。想像通り、建物はやばいです。いつ壊れてもおかしくない感じ。 駅徒歩11分で築40年を軽く超えるおんぼろアパート。 それでも10室満室です。 恐るべし中目黒。値段は8000万台。 路線価で7000万程度なのでほぼ土地値でしょうか。全空だったら新築も検討に値しますが、満室では相当時間がかかりますね。お金がある人が現金で買うにには面白いかもしれません。 よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2010.02.21
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壁紙貼り体験
やっと内部監査も終わり、一息です。 毎日9時過ぎまで働いていたのでさすがに疲れました。 多少の問題点は見つかりましたが、適正意見が出たので良しとしましょう。前職では監査をする立場でしたが、今度は全く逆の立場です。大変さがやっとわかりました。（笑）きょうは疲れいるにも関わらず8時に起きて11時から目黒で壁紙貼り教室に参加しました。 地図では大鳥神社を超えてすぐのような感じでしたが、思ったよりもずいぶん遠く、20分くらいあるいてやっと到着。 いきなり柄物の壁紙です。 柄合わせが大変でしたが、思ったより出来上がりはきれいです。 これなら自分でもなんとかなりそうです。 2時から恵比寿でノムコムのセミナーに申し込んでいましたが、思いの外時間がかかったのでタクシーで恵比寿まで移動。 2部形式で1部は収益不動産の市場概況、2部は新築大家さんの新築投資の優位性の話でした。 確かに都心の好立地で９％の利回りはいいですね。 肝は狭い前面道路や奥行きの長い安い土地に建てることです。 ただそのような土地だと建築費も割高になるので、よほど安くないとだめですね。最後に個人的にアパートローンの状況を聞いてきました。 またS＊＊Cが結構積極的になってきたようです。 頭金は２～3割いれないといけないらしいですが、低い金利で貸してくれているようです。 オリ＊＊スもまた積極的になってきたとのこと。 いずれも僕の現状ではちょっと難しいですね。借入多すぎです。 よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2010.02.20
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忘れたころにやってくる嫌なもの
ついに来た。建物分の不動産取得税。すっかり忘れかけていたので痛いです。 約70万。 意外と高いですね。 札幌に比べるとショボイ建物なのに。既に払った土地分と合わせると約120万。 今年からiphoneで家計簿をつけてすっかり貯金ムードになっていたのに落ち込みます。税法って納得いかないですね。 不動産を取得して収益を上げれば所得税を取るんだから、収益を上げるための物件取得に対して税金掛ける必要ないと思うんですけど。 むしろ収益不動産の固定資産税を優遇してほしいくらいです。 自己資金（自己のリスク）で所得を増やす種（＝所得税を多く払う）を買っているんですから。ほんと税金って納得いかないことばかりです。 よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2010.02.16
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ぴろやんさん新築内覧会
今週末は不動産三昧でした。昨日はぴろやんさんの新築内覧会に参加。さすがに横浜から志村坂上は遠かったですが、勉強になりました。まずは大きさに圧倒されました。 120坪の土地に３階建１８戸のマンション。土地も安く、建設費も安く、借入金利も低いのでフルローンだと仮定しても相当の手残りになるはずです。 ボリュームがあると建設費も相当下がります。しかも引き渡し前に既に満室。この規模のマンションを同時に２棟建設。 すごいの一言です。 僕ならこの時点でリタイア決定ですね。懇親会の後、ぴろやんさんの奥さんから参加者全員チョコレートを頂きました。この心づかいすごいです。 ぴろやんさん成功の秘訣はこの辺かもしれません。 ありがとうございました。僕も次は住宅金融支援機構のバリアフリー対応高円賃登録賃貸住宅融資をつかいたいです。 ただ敷地面積165m²以上なのでどうしても総額は大きくなります。 １億５千万から２億程度になりそうです。 今日は永福町に気になっていた土地があったので、現地を見てきました。 近隣商業で前面道路も広く、間口も９メートルくらいあるのでいいのですが、坪単価が１９０万程度。 １７０万程度まで下がれば、面白いかとおもったのですが、今月いっぱいに売れないと競売になるとのこと。 時間的にもちょっと難しいですね。帰りに知り合いの大家さんと学芸大の焼鳥屋さんでミーティング。 ガラガラだったので心配でしたが、おいしいし安かった。 来週末は目黒で壁紙の貼り方教室に参加します。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2010.02.14
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共用部電気代
毎月10日が東中野2号の家賃入金日です。サブリースなので毎月定額が振り込まれます。 本当に楽です。 排雪代なんてないし。うれしい誤算は共用部の電気代。 今のところ毎月2500円以下です。照度センサーを建物の裏の暗い部分に付けているので、結構早い時間から点灯するのですが、この値段です。 共用部は電球型蛍光灯ですが、この電気代なら無理してLEDにしなくてもいいかもしれません。 LEDより明るいし。ちなみに札幌1号は月に5000円前後の電気代がかかっています。 よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2010.02.11
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新築組 旗揚会
昨日は池袋で新築組の旗揚会に参加してきました。初めてkenjiさんにお会いしましたが、あまりにお若いのでびっくりです。新築組のお力を借りて東京で新築RC利回り１０％を目指したいと思います。早く資金を蓄えないとだめですね。帰宅後、車で東中野2号へドライブ。久々のご対面です。 うん、まだまだかわいいです。（笑）軽く掃き掃除をして、エントランスのマットを新品に交換。気になったのは、エントランスまでの床タイルがかなり汚れてきたこと。INAXの白っぽいタイルで一応防汚処理されているのですが、たまには水で清掃しないとだめですね。次にマット交換する時にはタイルもきれいにしようっと。すーさん、たろうさん、 しょぼくれん脱退するわけではないですよ（笑）よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2010.02.07
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ついにきたー 排雪依頼
今年は排雪の依頼がないな。 このままないといいなと思っていたのですが、やっぱりきました。きてしまいました。 ショボン。ただ１回５万は皆さんから高いといわれていますので、シーズン契約にできないか検討して下さいとお願いしました。いろいろなHPをみるとシーズン契約でも３万から５万程度なんですよね。 今年はもう遅いと思いますが、来シーズンからは年間で５万程度にしてほしいと考えています。 管理会社さんができなければ自分で探して直接契約も視野に入れています。今月からやっと札幌１号も満室復活（ほぼ１年ぶり）ですが、２月は広告費２か月分、排雪費で入金は逆に１０万ほど減りそうです。 満室なのにとほほです。満室が続くことを願うばかりです。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2010.02.04
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大幅赤字！！
先週末に家賃、返済、固定資産税、不動産取得税、登記費用等の大きなものは弥生の青色申告に打ち込みました。新築関係でいろいろ資金の動きがあったので口座残高と合わせるのに四苦八苦です。まだその他費用はいれていませんが、年間所得が約１３０万で減価償却費が４６０万もあるので３３０万の赤字です。 こまごましたその他費用が５０万程度はあると思うので合計では３８０万程度の大赤字になりそうです。 土地購入に係る借入金利は１００万程度ありますので、それを除くと２８０万程度給与収入を少なくできそうです。 所得税を２０％と仮定すれば５６万程度の還付。 ３０％とすれば８４万程度の還付が売れられることになります。還付はうれしいですが、銀行との金利交渉、新たな借入にはかなりまずいですね。もう一期確定申告をしないと無理かもしれません。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2010.02.02
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