2013年01月の記事
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ダイキンさん、ありがとう！
本日から入居予定の部屋のエアコンの不具合（まったく暖かい風がでない）が見つかったのが先週、金曜日に管理会社を通してダイキンに連絡。 月曜日にはサービスの方が来てくれました。 基盤の故障とガスが抜けているのがわかり、基盤の交換とガスの充てんをして、暖かい風が出るようになりました。ただ、配管からのガス漏れの可能性があるということから、昨日もう一度確認のために来てくれました。そこで配管に小さな穴を発見して修理完了。 本来は設置業者の責任ですが、特別に無償修理の範囲内で直してくれました。 ダイキンさん、ありがとう。 一人のサービスマンのこういう臨機応変な対応が顧客満足度を上げるんですね。 もちろん次もダイキンを使います。どこかの携帯電話会社も少し見習ったらどうですか。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2013.01.31
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千川3号 入居決定！ 多分・・・
やっと原状回復が終わった千川3号ですが、2月1日からの入居が正式に決まったようです。 12月末退去でしたので約1か月のロスで済みました。1月に入ってから毎週末に結構内見があったのですが、原状回復前だったのでどうかなと思っていました。 （失礼にならないように最低限のクリーニングはしてましたけど）今回、ほとんどの内見者を連れてきて、決めてくれたのもR-STOREさん。 やはり読み通りデザイナーズ系のところが強かったです。 偶然お会いしたのですが、担当者自身が気に入ってくれたのも大きかったと思います。 SuumoとかAt homeとかで一般的な物件と比べられても家賃が若干違うから難しいです。 こだわりのある人をターゲットにしないと。いずれにせよ、一番条件の悪い部屋が短期間に決まってよかったです。 少し自信が出ました。 R-STOREさん、管理会社のR bankさん、ありがとうございます。家賃は新築時と同じですが、礼金は早期入居を条件に1か月（礼１、敷１）にしました。 2か月で長引くよりは精神的に楽なので良かったと思います。セキュリティに関する要望とか、エアコンの不調とか、まだ問題があるのですが、まぁ、何とかなるでしょう。 前向きに対処しようと思います。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2013.01.28
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千川３号原状回復終了
久しぶりにのんびりした週末です。本業も忙しさのピークを越え、１２月末退去になった千川３号の一部屋の原状回復も完了しました。今回は、あまりに状態がひどかったので苦労しましたね。 特にひどかったのが無垢フローリングの状態。 よく窓を開けたまま長期不在にしていたので、雨が吹き込んで水を吸ったらしく部屋の1/3くらいにカビによるシミがありました。 特に窓際がひどい状態で、塗り壁もにカビが生えていました。よって原状回復の見積もりは約２５万。 さすがに入居者の過失・善管注意義務違反といってもこの金額は請求できません。（したとしても払えない、払えるようなまともな人間ならこんな状態にはしません）仕方なく自分の労働力投入です。 まず、無垢フローリングに関してはサンダーで全面研磨、その後蜜蝋ワックスの塗布。 窓際の浮いてしまったのは直せませんが、何とか表面上は綺麗になりました。塗り壁は研磨剤入りのスポンジと洗剤でこすると、だいぶ汚れが目立たなくなりました。 汚れを落としたというより、ペンキ自体を削っている感じですけどね。 これにより再塗装部分を減らしました。建具の調整も自分で行いました。 キッチンの扉が干渉していたのは、以下のサイトを参考にしてネジで簡単に調整完了。http://qablog.ec-life.jp/e505.html厄介だったのは、キッチンから洗面室へのドアです。 湿気と温度差からドアが多少歪み、蝶番側がドア枠と干渉して閉まらない状態でした。 この症状は自宅を含めて他の部屋からも出ていて、クレームの出た全戸で調整が終わっていたと思っていたのですが、不在気味の入居者だったので調整が終わっていなかったようです。今や施工会社がつぶれて存在しないので、自分でやるしかありません。 際カンナ（普通のカンナでは端に刃がついていないのでこんな部分は削れません）を購入しドア枠側を削りました。 もともとクリアランスが少なすぎるのが原因です。生まれて初めてのカンナ使用でしたが、意外とうまく削れました。労働力投入により、原状回復費は２５万から約１０万へ。 これなら退去者も払えるでしょう。 ひどい入居者のおかげで苦労しましたが、大家力は少し向上したかな。 次は塗装も自分でやりますかね。既に入居申し込みは入っていますが、若い女性でセキュリティ面でいろいろと要望が出ているので微妙ですね。 やれることはやりたいと思いますが・・・。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2013.01.27
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本年も宜しくお願い致します
どこにも行かずにぶらぶらしていたらあっという間に休みが終わってしまいました。 昨日からサラリーマンを始めています。1日に除夜の鐘を聞いてから、近所（歩いて3分くらい）に出た売り土地を見に行きました。 近隣商業で前面道路も5メートル強あるので容積で320～330％ぐらいは行けそうです。 千川3号と同じような大きさですが、前面道路が太い分、大きなものが建てられそます。 あと１０％安くなれば結構面白いかも。 まぁ、もう少し自己資金をためないと融資は厳しいでしょうけど。ということで今年の目標は以下の2点。3棟26室の入居率を95％以上にする。（札幌次第かな）現金を最低1000万増やす。（給与からの貯蓄も含みます）現在の空室は2室。 11月末に空いた札幌1号の1室と12月末に空いた千川3号の1室。 札幌1号は一応3月入居で申込みをもらっていますが、契約が済むまでは不確実ですね。 千川3号は、残工事でお世話になった村上工務店さんに本日原状回復の見積もりに来てもらいました。 結構の塗装工事があるとのことで、来週月曜日に塗装屋さんともう一度来ることになりました。 10か月しか住んでいない割には、壁が汚れてます。 無垢のフローリングにカビも少し生えてるし。 壁の塗装はいい感じなんですが、壁紙よりメンテにお金がかかりそうです。 この家賃帯では割に合わないかもしれません。とりあえず早く綺麗にして、内見に備えたいと思います。今年もよろしくお願いいたします。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2013.01.05
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