2010年12月の記事
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銀行からの電話
今日は銀行2行から電話がありました。まずは東中野2号で融資を受けている地銀大手Y銀行から。 年末の挨拶をしたいので都合はどうかとのこと。 要するにまた投信購入のお願いです。 千川PJの時に融資のお願いをしましたので（総額2億以上は無理と断られました）、PJのことは知っていますので他で融資を受けて取り組んでいるので現金はないですと丁重にお断り。それでも昨年末に50万ほどご協力で投信をかってから、ナンピンを続け既に100万以上購入しています。 そのことは向こうも調べていて感謝していました。 5年後に借り換えるのでその時は金利低くしてくださいとお願いしておきました。非常に気さくに話せる担当者なので、いい関係を維持していこうと思います。 札幌1号の融資を受けているSMBCは、一度も向こうからそんなお願いしてきたことありません。 カス客相手にせずという感じでしょうか。（笑）次は今回融資を受けるY銀行。 融資金利、金額等の確認と担当者による説明がキチンをしていたかの確認です。 そんなもん聞いてなくても担当者の手前、なかなかNoとは言えません。 変動金利のリスクの説明なんてうけてないけど、そんなの不動産投資をする人にとっては当たり前のことで、そりゃ担当者だって説明しないわな。 最後に要望を聞かれたので金利高過ぎ、早く下げてと言おうかと思いましたが、無駄なことはやめました。そういえば投信は薦められなかったけど、ローンカードは薦められました。 付き合いで作りましたけど、1年後には解約ですね。こんな高い金利でお金借りるようだったらデフォルト近しだと思うけどいいんだろうか。最後はワンルームマンションのセールスの電話。会社の電話番号が流れているようで、日替わりでいろいろな電話に掛かってきます。 六本木の築5年の25平米前後のマンションが3000万。 アホか、顔洗って出直してこいという感じですね。 こんなの買う人いるのでしょうか。 またまた得意の節税という言葉を出してました。 フルローンなんかで買ったら、買ってすぐに1000万の債務超過でしょう。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2010.12.21
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新築PJのプロセス 土地の探し方
新築のやり方について聞かれることが多いので、自分のやり方について簡単に説明します。（初心者の方向けです）まず、土地を探すのが一番先です。 良く使うサイトは不動産JAPAN、Yahoo Japanです。 僕の場合は東京23区で駅から徒歩10分以内、80平米以上、5000万以内、所有権で検索します。 重要なのは用途地域、接道する道路の太さと土地と道路の接道幅です。 また出来れば公道に接道している土地を探します。 私道だと掘削するのに承認が取れないなど厄介なことになる可能性があるからです。用途地域は出来れば商業あるいは近隣商業を狙います。 出来るだけ小さな土地に大きな建物を建てるためです。 商業あるいは近隣商業であれば、道路幅×0.6なので最低でも240％の建物（4メートル道路の場合）を建てられる可能性があります。（日影規制、道路車線規制等があるのでそんなに単純ではありませんが、この段階では無視しています）道路は広ければ広いほどいいですが、いずれにせよセットバックして最低でも4メートルになるので車が入っていける程度であればよしとしています。 重要なのはセットバック後の面積です。 2メートル道路に囲まれた角地などでは、かなりセットバックしなければならないので要注意です。 土地と道路の接道幅（間口）も広い方が好ましいですが、最低でも7メートル以上の土地を狙っています。 東京だと4メートル以下（2メートル以上）だと長屋式の共同住宅しかたたないので、僕は外しています。（ボリュームを取りにくい為）。 次に家賃相場を見て新築１Kで7万を取れないような地域は除きます。そのあとに利回りの計算をします。長くなったのでシュミレーションに関しては次回に書きます。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2010.12.20
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千川PJ 建築予算
千川PJの建築費予算ですが、RC4階、打ち放しで杭工事・外溝等全て込み込みで6400万です。施工床で約79坪（広めの１K×6戸と１LDK×1（自宅）)ですので、坪あたりで81万円。 内装・設備等あまり注文を出さなければぎりぎり可能な金額でしょうか？ 杭工事の金額次第ですけど。設計費は別に500万強ですので総額約6900万から7000万。もう少し規模が大きければ（この倍くらい）、坪単価で60万台も可能かと思いますが、この規模だといい線かなという感じですね。東中野の鉄骨（１K×8戸、杭工事なし）で坪80万程度の建築費だったので、それと比べればましですけど。 札幌のRC建築費は坪30万を切ったという情報もあります。 その差はいったいどこから来るんでしょう。 人件費の差だけでは説明がつかない気がします。 東京の建築業者さんがそれほど利益を抜いているとも思えないのですが。いずれにせよ、企画会社さんが建てた新築を買うよりは、自分で建てた方が安いし、いいものが出来る確率は高いと思います。 手間はかかりますけど、楽しみでもあります。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2010.12.15
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東中野2号 退去リフォーム代金
東中野2号の管理会社さんから退去リフォームの報告書がきました。 きちんとしてるのでビックリです。（これが普通？） 札幌1号ではもらったことないです。 大した金額はとられたことないですけどね。（壁紙の漂白費用ぐらいです）大家負担分は床面ワックス塗付代の5250円のみ。 安いです。ルームクリーニング等その他30,000円は退去の方からいただいたみたいですね。 約1年で退去なので、取れたのかもしれません。 次の方ももう入居されていますので不幸中の幸いでした。千川PJの方は、今月中に計築確認の申請が出来るように建築家さんが頑張ってくれています。 今月中に申請ができれば、3月からは着工出来そうです。 うまくいけば9月中に引き渡しになるでしょう。 最初の来年1月末竣工という計画から見れば、かなり早まりそうです。 （施工会社はアドバイザーのRバンクのSさんが交渉してくれています）4カ月も早くなれば、金利負担だけで100万程度は変わってきそうです。（金利高いので）借入金額が大きい場合はスピードも重要です。 よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2010.12.13
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「賃貸住宅のあり方」に行ってきました
土曜日に代官山で開かれていた「賃貸住宅のあり方」に行ってきました。建築家の方にはお会いできなく残念でしたが、デザインとかは勉強になりました。特に中川さんの西日暮里の小さな集合住宅は興味深いです。 1戸がわずか9平米という極小面積。 それを9坪の土地にRCで作ってしまう。 立地次第では、こういうのもありですね。 基本的には面積が少なくても、戸数が多ければ建築費は高くなるはずですが、それでも戸数を多くした方が収益的にはいいはずです。家賃を低くできるの（平米単価はもちろん高いですが）で、今のような経済環境だと埋まりやすいかもしれません。是非、想定利回りを聞いてみたかったです。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2010.12.13
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地質調査速報
週末に行ったボーリング調査の速報がきました。やっぱり、近隣とほぼ同じデータでした。 11メートルでN値が50に到達し、その後20メートルまで30から50の間を行ったり来たりです。 安定して50を超えることはありません。自分のところだけ良いというのはやっぱりありえませんね。 一部だけ悪いというのはあるみたいですけど。良くもないけど、そんなに悪くもないもない感じでしょうか？？建築家さんが、一番いい方法を模索中です。 今のところ鋼管杭がいいのではというお話でした。 いくらかかるんだろう。 びくびくです。今まで、札幌、東中野と地盤改良工事なしでいけたのは、ラッキーだったんですね。排水に関しては、建築家さんが設備設計の方と相談して、公設枡を新設して排水ポンプなしでいけるように設計してくれるとのことです。 まずは良かったです。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2010.12.10
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塩漬け株もたまには働きます
塩漬け株の中間配当金が送られてきました。約４６，０００円。 ほとんどがSMBCの配当金であとは斜陽産業になってしまったテレビ局のが少し。土地の購入に自己資金をかなり出したので、金欠のところにちょっとうれしいボーナスです。年に２回だけ働く塩漬け株達でした。 次に働くのは約６ヶ月後です。 期末の配当金は１３万から１４万位はいきそうですが、損失をカバーするのには３０年以上かかりそうです。いつまでそんな株価におるん？SMBCちゃん、みずほちゃん。 よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2010.12.09
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ショックな事実続き
もうひとつのショックな事実。それは排水ポンプをつけると言われたことです。確かに少し地下に潜っていますが、幸運なことに土地が道路より平均で約40センチ高いために道路より潜るのはわずか20センチです。20センチ下がるだけで排水ポンプが必要とは、予想外です。早速、設備関係のことは父親に聞けということで、実家に寄ってきました。彼の結論は、なくてもいけるとのこと。 ただ、公共枡の位置（左端）と配管の位置（右端）が逆なので建物を反転させるか、新たに配管側に公共枡を設置しなければいけないとのこと。新たに枡を設置する費用は４５万程度で出来るだろうとのこと。水道管の引込費用概算４５万と合わせて９０万程度で済むとの見積もりです。それが本当であれば、増圧ポンプも排水ポンプももちろん使いません。ポンプ代、メンテ費用ですぐ元がとれます。建築家と相談します。 知識がないってことは怖いですね。 専門家の言葉を信じてしまいがちです。 建築家さんってあまり設備には詳しくないかもしれません。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2010.12.07
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ショックな事実が！
今日は建築家のIさんとアドバイザーであるRバンクSさんとで打合せ。 そこでショックな事実が。何と天空率を使っても今の計画では建てられないことが判明。 さすがに建築家のIさんは謝っていたましたが、結構ショックです。 特に家賃の取りやすい最上階の部屋は28平米から26平米へ縮小。とは言っても全体で小さくなるのは３～５平米程度ですけど。 ただ、なるべき面積を取ろうとするので形が綺麗な四角形から歪な形へ変わってしまいました。ただ、こればかりはどうしようもないので、他の工夫（面積以外）でカバーするするしかありません。頑張ろうっと。 よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2010.12.06
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Rバンクさん懇親会に参加
今日は芝グラスビル（以前に書いた賃貸併用ビル）一階のカフェダイニング CHOTTOで開かれたRバンクさんの懇親会に参加しました。見るのは2度目ですが、やっぱりこのビルいいです。場所も最高ですが、細かいところまでかなりのこだわりです。 初めて1階のお店の中も見ましたが、シンプルでいいテーストでした。 今一番いいと思っているのはMarks&Webのお店のインテリア。 モルタルの床と白い壁にいい感じの木の什器。 目指したいけど、あの木の質感は結構お金を出さないと出そうにありません。 千川PJでは床は無垢フローリング、壁は白の塗装、建具も白、天井はコンクリート打ち放しで行こうと思いますが、予算の関係で合板フローリングになるかもしれません。いろいろと考えていますが、悲しいかな千川（豊島区）ではそんなに家賃が取れない気がしています。 いくらデザイナーズでも28平米の部屋で管理費込み9万を超えると厳しいかもしれません。 この地域では普通仕様で安く作った方が効率はいいと感じています。これが目黒区、品川区、世田谷区あたりだと軽く10万は超えてくるんですけど。 土地の値段が違うから仕方ないですけど、やっぱり地域イメージは重要です。なんとか６％の利回りは確保したいです。 よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2010.12.04
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在来工法浴室
今回の千川PJの売りはやはり浴室、パウダールームの充実です。予算的に難しければユニットバス（結構オシャレなやつもある）もやむなしと思っているのですが、建築家としては在来工法でいきたいみたいです。 ユニットバスを見たとたんがっかりするといってました。 確かに出来るならあのプラスチック感は避けたいです。 パウダールームとの間仕切り・ドアもガラスにする予定です。（あくまで予定）東中野の浴室は、ユニットでも一番小さな1014サイズ。 今回は1400×1500位はあります。しかも窓付き。お風呂に窓があると本当に楽なんですよ。 開けとけば、カビがあんまり生えませんから。 追い炊きをつけるかどうかは決めてませんけど、いろいろな調査を見ると気にする人が結構いるみたいですね。 基本的に一人住まいなのになんで追い炊きが必要なのか良く分かりませんが。（二日同じお湯をつかうとかかな、それともそんなに長湯なの）まぁ、女性の半身浴とかだったらわからないでもないです。洗面台はもちろん独立型。僕の感覚でいえば、お風呂の中にある小さな洗面台ってあり得ないです。 それだったら浴槽いらないのでシャワーブースと独立洗面台にしてほしいです。あっ、僕は通常シャワーだけなので特殊型の人間かもしれないですけど。 お湯につかるのは温泉に行った時だけ。年に３回程度でしょうか。いずれにせよ、プランを考えている時が一番楽しいです。 これが最後の楽しみになる可能性が大ですね。何かを売らない限り、もう次はないです。涙よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2010.12.03
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千川PJ 自宅部分
千川PJの賃貸部分に関してはだいぶプランが固まってきました。 自宅部分は3・4階の一部を使ったメゾネットなのですが、階段部分が思いの外、面積を取って難しいです。 3階部分はLDK＋トイレで4階部分が寝室、浴室、パウダールーム、WICですが、書斎部分が取れそうにありません。（部屋ではなくスペースです）急階段にすればなんとかなりそうですが、下りる時を考えると踏み面は22センチくらいは欲しい気がします。蹴上げを20センチとしても結構のスペースをとるんですね。メゾネットって効率悪いです。もちろん今回は吹き抜けをつける余裕はありません。やっぱり物を捨てて、なるべく持ち込む物を減らすしかないかもしれません。 貧乏性の人間には、これが難しいんです。今週末にはボーリング調査に入るようです。いい結果が出るとよいのですが。地盤の良し悪しは結構収益に響きます。 土地選びの際には、ご注意ください。東中野は地盤が良く、杭なしのベタ基礎でした。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2010.12.01
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