2015年03月の記事
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2月自動販売機売上 上昇！
まずは照明交換のBefor Afterの写真から。少なくても寒々しさはなくなりました。これで床の張替と塗装をすればだいぶ良くなる気がします。個人的には共用部照明は電球色以外はあり得ません。2月分の自動販売機の売上が郵送されてきました。家賃と違って、変動があるので意外と楽しみにしています。1月の461本から787本へととかなり増えてきました。22％の手数料は10705円から18308円と大幅アップ。自動販売機、共用部合計の電気代約11500円を完全にカバーしました。この調子で1000本程度までは行ってほしいですね。売れてるはほとんどがコーヒーです。SはAの2倍売れています。なんでそんなに差がつくのか不思議です。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ
2015.03.18
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照明交換で印象が変わった！
初の中古物件の神楽坂4号。 少なくても減価償却が終わるまであと12年間は頑張ってもらわなければなりません。どうせ壊す前提だし、本来はなるべくお金をかけたくないのですが、さすがにこのままでは12年も稼ぎ続けるのは難しそうです。特に危ないのは防水です。昨年、水漏れがありその部分だけは修理がしてあるそうですが、他の部分もいつ水漏れしても不思議ではありません。水漏れが起きてからでは、安い業者さんを探している暇もないし、事前に防水工事をやることにしました。どうせ足場をかけるなら外壁塗装もということで結局大規模修繕をやることにしました。屋上・ベランダ防水工事、外壁塗装、共用部塗装、共用部床・階段張替（タキステップ）で約500万～600万。今週中には業者さんを決定します。塗装の前に共用部の照明を全部交換しました。ネットで探してLED照明15個と照度センサーで約7万円、サラリーマン大家なめさんに紹介頂いた電気屋さんに工事をお願いして11万強。1階軒下に組み込まれていた蛍光灯3個の撤去、穴埋め、ダウンライト3個の設置、照度センサーの設置も含まれているので良心的な値段だと思います。 以前の照明は、普通の白い蛍光灯です。すべてLEDの電球色の照明に変更しました。これだけでも、印象が全然違いました。照明の数を増やしているので、電気代自体はそれほど下がらないかもしれませんが、物件のイメージアップにはかなり有効だと思います。LED照明の値段も大分こなれてきましたし。写真を撮ってくるのを忘れたので次回アップします。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ
2015.03.11
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H26 確定申告書ドラフト到着
税理士さんからH26年度確定申告書のドラフトが届きました。いつも通りギリギリです。笑昨年は11月に神楽坂4号を購入し、そのイニシャルコストのおかげで青色申告特別控除の65万をひくと80万の利益で済みました。 約70万ほど予定納税してあったので約48万の還付になります。得したような気もしますが、よく考えると前払いしていた部分の一部が帰ってきただけなんですよね。還付という言葉に違和感を感じます。48万帰ってきても不動産取得税で100万払わないといけないし、本当に不動産投資は税金との戦いです。今年は、住民税の普通徴収もなくなり、所得税の予定納税額も約14万になるので少しは楽になりますが、これから行う神楽坂4号の大規模修繕（外壁、共用部の塗装、共用部床の張替、共用部照明器具のLED化）の500万程度をどういう処理にするかが重要になりそうです。基本的に照明器具交換以外は費用として一括で落とせるとは思いますが、赤字にしても土地の利息分を超えるとは思わないので、利益を見ながらいくらかは資産として計上しないと無駄な費用になってしまいます。ここは税理士さんと相談ですね。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ
2015.03.07
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1月の自動販売機売上
1月6日に神楽坂4号に設置した自動販売機2台（サントリーとアサヒ）ですが、1月の成績は全くの期待外れでした。1/6～1/27で合計450本。まるまる1カ月置いたと仮定しても約600本です。業者さんの事前予想は月間2000本。そこまでは無理だと思いましたが、1000本くらいは行くかと期待していました。450本で約11,000円の入金です。最新型2台で6000円程度の電気代なので、全然問題はないですけどね。契約金30万もゲットしてますし。もう少し認知度が上がれば、売り上げも多少伸びるかと期待しています。賃貸の方は東中野2号、千川3号、神楽坂4号とも退去もなく無風状態です。札幌1号売却後はかなり出入りが減りました。ずっと無風だとうれしいのですが、そんなに甘くはありませんね。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ
2015.03.04
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