2018年04月の記事
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元付けだと確率が上がりますね
今回の武蔵小山7号も前回の大泉学園6号も複数の買付があった中で幸運にも購入に至りました。たまたま、いずれも元付けさんに当たったのでスムーズに話がすすみました。昨年の２棟売却により手元にそこそこのcashがあったので、融資はつくと自信も持って伝えたのも功を奏したと思います。武蔵小山7号は楽待、大泉学園6号はアットホームで見つけてコンタクトした物です。全く上流物件ではありません。上流物件なんて貰ったことありません。楽待も提案してくる物件はカスみたいなものばっかりですが、掲載物件の中には、希にこれはという物件があるので一応毎日チェックしています。（提案物件で買付を入れたのは一件だけです。買付殺到で買えませんでしたが）アットホームは、ニーズを登録しておくとニーズごとに新着物件が表示されるので毎日チェックをしています。感覚的にはその辺の小さな不動産屋さんはアットホームを使う事が多いような気がします。これでもう打ち止めなのですが、毎日チェックはするんだろうな。日課になってますから。折角2棟売却で1億半ばまで借金が減ったのに今回の決済時には初めての３億越えになります。最終的（５年以内）には4棟の内半分は売却して安全な状況に入りたいと思います。売りやすいのは築淺RCなので千川3号と大泉6号を売却という事になるんだろうな。クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング
2018.04.30
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融資が承認されました
品川区築古ビルの融資が信金さん本部で承認されました。投資用物件としては初めての城南地区物件です。物件詳細について書きますね。東急目黒線武蔵小山駅から徒歩３～4分、近隣商業で80/300、6Mの北道路に7.2M程接道しています。土地面積が38.5坪程度、建物面積は約300平米、1階店舗、2階3階に大きめ（30平米超）の１Kが1戸づつあり、売主さんが居住中のメゾネットが110平米程度あります。今回はそのメゾネットを２LDK2戸の分割して計5戸にします。築31年の鉄骨造。価格は12,500万円。あくまで想定ですが、利回りは７％弱。融資は物件価格の80％の1億円、期間は35年、金利は1％台後半（２％弱といった方が適切か）。築31年の鉄骨ビルに35年の融資がつきました！ちょっと驚きです。金利も神楽坂4号の時よりも下げてくれていますし感謝です。修繕をしながら後20年程度はもたせて建直したいと思います。クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング
2018.04.25
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融資審査が混み合っている？
品川区築古ビルの融資可否は、本日、結果が出る予定でしたが、信金さん本部の融資審査が混み合っているとのことで水曜日に持ち越しとなりました。この時期に融資申込が多いとはちょっと驚きです。そんなに買うような物件あるんですかね。スルガさんがこんな状況なのでその分が回って来ているのかも知れません。今のところ特に問題なく、購入価格の8割、30年～35年、1％台後半で融資がおりそうとのことでひと安心です。金利は少し高いですが、築31年の鉄骨に30年～35年の融資がでるなら仕方がありません。土地割合が高いし、屋上防水、外壁塗装、2部屋新規造作後の引き渡しなのでリスクは高くないと思いますが、こんな融資をしてくれるのはこの信金さんしか思いつきません。あと35年も保つとは思いませんが、途中で繰り上げ返済すれば良いし、短くしてキャッシュフローがでないようだと突発的な支出に対応できないし、精神的にもつらいので可能な限り長くしてキャッシュを積み上げようと思います。クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング
2018.04.23
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築古ビル契約完了
品川区の築古ビルの契約が完了しました。とはいっても融資の結論は来週ですけどね。融資が決まってからの契約で良かったのですが、他にも複数買付が入っており、他の業者さんが売主さんに直接飛び込んでやっかいな事になるのを避けたい仲介さん（元付）が急がせた感じです。契約して手付金さえ払ってしまえば、覆すことはかなり難しくなりますから。現在売主さんが住んでいるメゾネットを上下で分割して２LDKを2戸作ります。売買価格にはこの改装工事と屋上防水工事が入っており、工事が完了してからの決済になります。一応7月末決済予定です。そんなに長期間保全措置をとらずに手付金を預けていて大丈夫かという心配もあるんですが、城南地区で長く営業している仲介さんを信用することにしました。物件に抵当権も付いていないし、仲介会社の社長さんとも気が合いそうですし。融資が決まったら物件詳細を書きます。クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング
2018.04.19
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契約日決定
買付を入れていた品川区の築古ビルの打ち合わせを仲介会社さんと行いました。こちらの要望の7割程度は飲んでいただけたので来週契約する事に。思っていたよりも早い展開です。 結構、反響があるらしく横槍が入らないうちに契約しちゃいましょうと言うことだと理解しています。今回は一応融資特約を付けています。自己資金2割で審査してもらっていますが、最悪4割程度投入すればなんとかなるでしょう。利回り的には７％弱（空室があるのであくまで想定）ですが、今までの購入物件の中で立地的には最高なので購入まで行ければ嬉しいです。クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング
2018.04.14
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信金さんに融資のお願い
先日買付を入れた品川区の築古ビルの融資付けに動きました。築30年超の鉄骨なので、一番可能性が高いのは神楽坂4号に融資をしてくれた信金さんです。売却代金をそのまま定期にしているし、ちょうど良いです。資料をメールで送ってから電話で融資依頼をしました。築古の鉄骨造にしては反応は良かったですね。金利はわかりませんが、売買代金の８０％を30年で検討してくれるそうです。良くて25年だと思っていたので、予想外の反応でした。30年ひければ有難いです。クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング
2018.04.11
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正気か？このタイミングで買付？
融資が厳しくなり、これから不動産価格が下がるというのは頭で理解しているんですけどね。今回は、立地に惹かれて買付を入れてしまいました。病気ですね。品川区にある目黒線の駅から徒歩3分～4分。6メートルの北道路に7ｍ強接道している近隣商業の土地に300平米ほどの事務所・住居混合の築古ビル（鉄骨造）が建っています。将来的にはフルに容積率を消化すれば後90平米くらいは大きな建物が建つと思います。一応、金額は満額で買付を入れましたが、条件をつけているのでどうなることか。買付は複数入っているようですが、元付けと直接やり取りをしているので多少は有利な感じですかね。さぁ、初めての城南地区進出となりますか？ダメなら縁が無かったと諦めるし、条件を飲んでくれれば融資付け頑張ります。クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング
2018.04.08
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