2018年08月の記事
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年金ネットにアクセスしてみた
日本年金機構から葉書がきていたので久しぶりに年金ネットにアクセスしてみました。（昔自分の支払履歴を確認するように言われてアクセスした事があるような気がしますが、確かではありません。）60歳まで払い続けて65歳からの受け取り額が年間212万、月額約17万6千円強。毎月かなりの額を払っていますが、こんな程度しか貰えない。これで生活はキツイですね。ほぼ不可能に近い。月に20万たりないとして年間240万、90歳まで生きるとして6,000万は少なくとも必要です。60歳で引退すると仮定すると年間450万✕5年間で2,250万。トータルで8,250万円は必要ですかね。多少ゆとりのある老後を送ろうと思えばこの1.5倍は必要かと思います。やはり、何か継続的に収入を生み出す手段が必要です。クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング
2018.08.30
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入居前解約？？？
8/24入居予定だった武蔵小山7号の1室が入居前に解約になりました。こんなの初めてですが、1ヶ月分の家賃は入るのでまぁ良しとしますかね。下手に1～2ヶ月入居してからの退去よりは、全然マシです。２LDKは二人入居なのでいろいろありますね。シーズン的にもこれからの方が良いので早く埋めたいと思います。クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング
2018.08.26
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賃貸借契約までは完了
一応申込が入っていた大泉学園6号1室と武蔵小山7号2室ですが、契約までは完了しました。偶然にも3戸とも8/24入居予定ということで今週末にはやっと満室復活の予定です。今年は前半に退去が結構あり（千川3号3室、野方5号2室、大泉学園6号1室）、修繕費、広告費等であまりCashが残っていません。 大泉学園6号を除いてはほぼ空室期間は1ヶ月程度なんですけどね。このままだと武蔵小山7号の修繕費（350万円）も全額資本計上になりそうです。本来は費用で落とせる物も結構あるんですけど。幸い武蔵小山7号は毎月30万程度残るはずなので、なんとか年末までは満室でいってCash積み上げて欲しいです。クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング
2018.08.23
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担当者と感性が合うと楽です
今回の武蔵小山7号の大規模修繕では、特にデザイナーさんは使わずに仲介会社さんのリフォーム部門の担当者と僕とでデザイン、使用部材を決めました。結構、感性（感覚）が近くて非常に楽に自分の好みの物件ができあがりました。イメージを伝えるとすぐにそれに近い提案が上がってきます。エントランスの杉板の囲いなんかもイメージを伝えると直ぐにイメージを図面に落としてくれます。このポストのルームナンバーのシール一も最初は字体が大きすぎてバランスが悪いなと思っていましたが、いつの間にか違うタイプのシールに張り替えられていました。（ポスト自体は品番で合意していましたが、シールは付属していないのでサービスで付けてくれています。）何にも言っていないのに以心伝心かな。多分自分でもバランスが悪いと感じたんでしょうね。普通は思っても張替えませんけどね。そういうところが素晴らしいです。最初のルームナンバー切り文字ステッカー現在おまけです。すーさんから写真では違いがわからないとクレームが入ったのでも違う写真をアップします。BeforeAfterこのアイアン塗料少し高いですが、全くプライマー塗らずにツルツルのアルミの上から塗れるのメチャ楽です。クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング
2018.08.16
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アイアン塗料塗ってみました
今日は最高気温が32度の予報でしたので、ついに武蔵小山7号のエントランス・ドアにアイアン塗料（シュペンパンザー）を塗ることを決意。明日も休みなので何とかなるだろうとの甘い考え。やぁ、思った以上に大変でした。熱中症寸前です。水分は十分にとっていたんですけどね。12時からスタートしてほぼ休みなしで18時に何とか終了。想像通りマスキングが大変で3時間、塗装に3時間。かなり良くなったと思いますが、人は気にしないかも・・・。まぁ、いいんです、自己満足の世界なので。マットなブラックが良い感じです。BeforeAfterクリック宜しくお願いします！人気ブログランキング
2018.08.12
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そんなに甘くないですね
先日、速攻で申し込みが入った武蔵小山7号の２LDK2戸ですが、1戸がキャンセルとなりました。世の中そんなに甘くないですね。やはり契約が終わるまでは安心できません。一応2番手がいるのでそちらと交渉に入るらしいです。ドタキャンでなかったのが救いです。既にエントランスドアを塗るためのアイアン塗料は手元に届いているのですが、暑すぎてなかなか塗りにいけません。マスキングの時間も考えると一日仕事になりそうなので躊躇しますね。命に関わる危険な暑さと言われている中で、普段冷房の中で仕事をしている人間が耐えられるのか・・・。明日、様子を見て挑戦しますかね。クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング
2018.08.11
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”ダマされない不動産投資”
新建築8月号と週間エコノミスト7/31号”ダマされない不動産投資”が届きました。新建築は以前から2月と8月は集合住宅特集なので購入しています。イメージ力のアップと施工会社探しが目的です。ですのでスーバーゼネコンが施工しているような大きな物件はあまり参考になりません。週間エコノミスト7/31号はなんとなく期待外れですかね。利回りマップなんて当然のように人気の高い地域の利回りが低く、人気の低い地域の利回りが高いのですが、これを割高、割安と言うのは違和感がありますね。面白かったのは2025年までの人口（20歳から49歳）推移ですね。物件の希望地域を書くときにいつも東京20区と書くのですが、その外している3区（反感を買うのでどことは言いませんが）が減少率トップ３です。人気のS区が4位なのであてにはなりませんけどね。23区外は押しなべて減少率が高いです。どこにあっても埋まる物件は埋まるし、埋まらない物件は埋まらない。ただ、エリア、立地によってその難易度（努力の必要加減）が違うと感じています。クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング
2018.08.08
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武蔵小山7号利回り7％に届かず
想定利回り6.99％で購入した武蔵小山7号ですが、2LDK2戸に申込が入り、利回りが確定しました。残念ながら大規模修繕費用（買主負担分の約350万）を入れると想定よりも若干低い結果に。月額家賃が733､143円、年間で8､797､716円。購入価格12,500万で考えると7.04％ですが、大規模修繕費用350万を加えて12,850万で考えると6.85％という結果に。築30年オーバーの鉄骨築古ビルで6.85％はアホという意見も多いかと思いますが、個人的には今回の取引に満足です。人気駅徒歩3分の近隣商業の土地（間口7M強の整形地で前面道路は6M）が約38.5坪ついている屋上防水を含めた大規模修繕が完了（4ヶ月間も楽しめました 笑）２LDK×2戸がスケルトンリフォーム済み35年で融資が引けたので返済率は45％程度最初は少し指値をしようと思ったのですが、満額で買付を入れて良かったです。とは言ってもなんだかんだで自己資金3,500万程度投入して回収までに10年はかかります。どうなんだろう？？？ 自信が揺らいでるじゃん。笑クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング
2018.08.04
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マジですか！2部屋とも申込？？
昨日からやっと募集がサイトに出ていた武蔵小山７号の２LDK×２戸ですが、本日、２戸とも申込が入ったと連絡がありました。ちょっと驚きです。2日目で両方とも申込が入るとは。２階の暗い方（60平米）を14.5万、3階のマシな方（55平米）を15.5万で出していて、現場の裁量でそれぞれ1万円まで下げて良いのでなるべく早く埋めて欲しいと伝えてありました。それぞれ満額での申込。礼金1，敷金１です。あまりに早いので内見したのか確認したところ、両方とも内見してからの申込とのこと。確かに広さ、駅からの距離、ほぼスケルトンリフォーム、設備を見れば安いような気がしますが、オートロックもないし、近隣ビルと距離を考えればまぁ妥当な価格かと・・・。まぁ、入居予定は8月後半なのでキャンセルも十分考えられるし、審査で落ちる可能性もありますけど。今回は売買の仲介だった会社さんに管理もお願いしたのですが、強いですね。外に情報出す前に自分の店舗で決めちゃいました。これで大家側から1ヶ月、入居者さんから1ヶ月（0.5ヶ月かもしれません）ゲットです。美味しいですね。満額で早く決めてくれてるので何の文句もありません。むしろ感謝です。3階の少し明るい方の2LDKクリック宜しくお願いします！人気ブログランキング
2018.08.03
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まだ借りれるらしい
今日は、武蔵小山７号の決済に行ってくれた信金さんの担当者が通帳とか領収書を会社まで届けてくれました。一緒にランチをしながら話を聞きましたが、特に不動産融資は絞っていないそうです。但し、若干エリアは絞っているとは言っていました。付合いの度合いと物件次第ではフルローン（諸費用は別）もあり得るとのこと。まぁ、フルローンで回るようなまともな物件は東京ではないと思いますけどね。僕の場合もまだ行けるようです。｢立地がよくて土地値のようなものであれば、またご相談します｣とお願いしておきました。築古でも長期間の融資がでるので使い易いです。クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング
2018.08.02
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