2010年03月の記事
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再レコーディング禁煙 第167日目
本日は12本orz【内訳】 午前 ：3本 午後 ：1本 夕方 ：1本 喫茶店：3本 夜 ：4本【反省点】今日は色々とプレッシャーがきつかったので、全体的に本数が伸びた。不動産がようやく一段落したので、明日から頑張って本数削減に努めたい。
2010.03.31
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決済日 悲願の４棟目取得 起死回生物件 長かった決済までの道のり
昨日は3:00頃就寝。本日は7:40頃目覚ましを掛けたが、連日の過酷な仕事からのダメージで起きられず、結局9:00過ぎごろ起床。奥さんを見送り、洗濯を実施。その後10:00頃外出した。本日は収益物件4棟目の決済日だ。五反田周辺の銀行を周り、預金を掻き集めた。月末と言うことで、ATMも店頭も大混雑だった。何とか資金繰りの目処も立ってよかった。多額の現金を持ち歩きながら、11:15頃ランチで、久々にさくら水産に行った。無性に卵かけご飯が食べたくなったので行ったが、一品がネギトロ風サーモンでラッキーだった。3杯お替りをして、大満足で店を後にし、その後本日の決済口座に郵便局から入金。暖かいので散歩がてらある程度歩こうかと思っていたが、既に11:45になってしまったので、電車で行くことにした。山手線で恵比寿まで行き、日比谷線に乗り換えて六本木まで行く。そこから歩き、本日の決済場所である東京ミッドタウンに向かった。東京ミッドタウンはこれまで行く機会が無く、初めて行ったが、オフィス棟だけでなく高級ホテルや商業施設も併設され、豪華な雰囲気だった。本日の晴れの決済に相応しい場所だｗ13:00から決済の予定だったが、その前に業者さんと12:30に待ち合わせて、いくつか書類を事前に書く約束をしていた。10分前くらいに着いたので、喫煙所で一服。その後12:30に決済場所の銀行に行った。担当の銀行マンと会って挨拶を行い、やや遅れて業者さんが到着。すぐに出勤関係の書類や領収書関係の署名・捺印を開始。窓際の眺めのいい、ソファーで行った。売主様は既に到着されていたようだが、別室で作業をされているようだった。期末で込んでおり、大きな部屋が取れなかったとの事だった。その後、司法書士が来て、登記関係の委任状等に署名・捺印を行う。坦々と作業は進み、私のほうの作業は14:00くらいにはほぼ終了した。途中、売主様から以前のリフォーム時の写真入資料や、物件関係のその他の資料も頂いた。非常にお金を掛けて修繕もやられたようだった。また、このリフォーム業者さんの報告資料が素晴らしく、作業前・作業後の写真が数十枚貼られており、今後塗装等を行う場合はこの業者さんに問い合わせをしてみようと思った。また、現管理業者さんから全室のマスターキーを受け取った後すぐ返却し、預り証を頂いた。この管理業者さんには、4月家賃の集金と管理料支払いを売主さんとの間で行っている関係で、4月いっぱいはこの管理業者さんにお願いし、5月から新しい業者さんに管理をお願いする予定。鍵の引継ぎは、管理業者さん間で行って頂くことでお願いしている。売主様側の作業が長引いているようだったが、そちらも14:30頃終了。融資実行や関係各所との入出金やり取りも順調に進み、14:40くらいには全ての作業が終了し、晴れて物件が私のものになった。決済終了後はお世話になった銀行マン、業者さんに丁重に挨拶し、14:45頃ミッドタウンを後にした。無事に決済が終了し、ここ数週間の張り詰めた緊張感から開放され、何とも言えない脱力感に襲われた。と同時に、胸のつっかえも取れ、ホッとした。多量のドキュメントの入った重い紙袋を持ちながら、家まで歩いて帰ることにした。しかし、途中まで来てあまりのキツさに後悔したが、頑張って歩いた。通りすがりにあったいくつかの銀行に立ち寄り、決済口座にまとめた現金を、各金融機関の口座にある程度戻した。途中で業者さんからTELあり、共用部分の電気と水道の名義変更をやって頂けると電話があり、対応をお願いした。あと、本日私が受け取った書類の中で、本来売主さんに渡すべき書類が紛れ込ませてしまったので返送の依頼があり、了解した。1時間半くらい歩き、14:15頃五反田に戻ってきた。ベローチェで休憩し、久々にスーパーエルマーの勉強をした。その後、受け取った膨大なドキュメントをパラパラと見た。あと、物件に導入しているNTTのケーブルTVの加入者変更の手続きもしなければならないので、どのように運営すべきかも含めて明日管理業者さんと相談することにした。18:00頃店を出て、スーパー経由で18:30頃帰宅。その後はソファーでTVを見たり、ネットサーフィンをしたりして、のんびり過ごした。あと、夕方に業者さんに頼まれた返送書類をまとめ、封筒に詰めたので、明日発送する。夕食後もゆっくりし、入浴後は再びスーパーエルマーの勉強を実施。今日は2日分やって、多少遅れを取り戻したが、明日からは毎日継続して行いたい。しかし、今回の物件取得は電撃的だった。3月5日(金)に銀行から融資したい旨の連絡あり、その後いくつか物件の紹介を頂いた物の、あまり惹かれるものがなかった。今回取得した物件情報は翌週の3月12日(金)に連絡があった。これは立地と数値を見た瞬間にピンと来て、即動き、審査の方を急いで進めて頂くのと同時に、物件情報も止めてもらった。非公開情報だったので表立っては情報は出回っていないものの、どこで情報が回るかは分からない。情報が出た瞬間に買い付けが殺到するのが確実な案件だったので、極力、銀行マンの手を煩わせて時間が掛かってしまわないよう、こちらも素早く対応を行った。途中、物件評価が出た際に、若干売買価格を下回り、自己資金が少ないことから指値を依頼。売主様側は難色を示したものの、間の業者さんがうまくやって下さり、ほぼ希望価格まで下げて頂いた。融資の内諾を得たのは、決済まで一週間を切った3月25日(木)の夜だった。必要資金を確保するために、融資内諾前に見切りで投信を売却したりもした。売主様側が痺れを切らして、売り止めにならないかとヒヤヒヤし続けた。また、売主様側にこちらの決済希望日を飲んで頂けるかも不安だった。不安ばかりの今回の取引だったが、銀行マンと業者さんの力量によって、無事に本日決済を終了できた。普通に考えると、私の財務状況では、今回のような高額物件はおろか、数千万円くらいの物件の融資すらも下りない可能性が高い。しかし今回はパートナーや時期的なもの、売主様の状況等、様々な幸運が重なって、取引が実現した。これまでは、新小岩は除いて、初期に柏・仙台と中途半端な物件を購入してしまったために、その後の投資が行き詰っていた。今回の物件の取得により、キャッシュフローが大幅に出る上に積算評価が抜群であることから、今後の不動産経営の幅が大きく広がる。まさに、起死回生物件の取得になった。今回の取引に関わっていただいた方々には、いくら感謝しても感謝し切れない。この場を借りて、再度御礼を申し上げたい。当面数ヶ月くらいは、物件の安定稼動に向けての作業が多少発生するだろうが、なるべく物件にも足を運んで軽作業をやりたいと思う。あと、ようやく私の物件になったので、場所を公開できる。鷺ノ宮から徒歩10分いないの好立地で、敷地も広く、売買価格は土地値以下になる。今回の物件取得は、これまでの様々な媒体で勉強してきた知識が、本当に生きた。これで不動産の方は一旦一段落なので、明日からまた仕事もより一層頑張りたい。再来週に大型リリースを控え、また新規顧客接続案件も山積みなので、うまくコントロールしていきたい。
2010.03.31
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再レコーディング禁煙 第166日目
本日は10本orz【内訳】 午前 ：1本 ランチタイム：3本 午後 ：1本 夕方 ：2本 夜 ：3本【反省点】今日はストレスが多かった割には、本数が伸びなかった。明日で決済も終わるので、多少は精神的に楽になるだろう。その後、また本数削減に努めたい。
2010.03.30
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新規顧客接続案件で忙殺 決済前夜
昨日は2:00頃就寝。本日は寝坊し、7:40頃起床。8:40頃出社。昨日は有給を取得したので、朝いつものようにメールが多量に来ていたので、重要そうなものから順次捌くことにした。その中に、新規接続希望顧客案件が2件紛れ込んでいた。それ以外にも現在進行中やペンディングになっている案件などを入れると、かなりの数に上る。別途、先日法務部門等に回付していた顧客案件が2件、稟議書が承認されて戻ってきていた。一瞬途方に暮れてしまったが、順次捌くことにした。まずは、稟議書が返って来た1社について、契約書を作成し、製本して上長に押印を依頼するため回付。すると、またもや新規接続案件が1件来た。顧客からの質問もあったので、調べて回答。また、希望設定内容を確認するメールを送り、これで暫く時間が稼げると思ったが、程なく返って来てしまった。これはとりあえず置いておいて、別の案件について、IT部門に申請書を作成して回付。昼休憩後、午後はペンディングになっていた厄介な案件が、再度動き出してしまった。顧客の実態が良く分からず、まずは情報収集を開始。この顧客の資本関係等が理解できてきたので、早速希望の仕様を担当セールス経由で確認。別の案件に取り掛かろうと思っていたら、上記の厄介な案件の担当セールスに質問攻めに会い、参った。申し訳ないが優先順位が低い案件だが、至急リリースして欲しいということで、審査もあるので困難であると回答。別の案件を作業していたら、またもや上記の案件のセールスが来て、不可解な依頼をしてきた。セールス担当者の能力が低いと、顧客と話をまとめられていないままの訳の分からない状態で話を持ってきて、その上無理難題を言ってくるので、本当に疲れる。こちらが求めている事項を整理して伝え、再度顧客と調整をするよう担当セールスに指示した。その後もこの案件で何度も話が来て、結局この案件で他が手に付かなくなってしまい、仕方が無いのでまずはこの案件を片付けようと、担当セールスに手取り足取り指示した。平行して、法務部門と、案件の無いように問題が無いか確認したところ、いくつか指摘があり、その点は遵守しなければならない。結局、何となく方向性は固まり、あとは顧客内で方針を確定の上で回答待ちという状況まで持っていくことができたので、今日のところはこの案件は打ち切った。そうこうしていたら、かなり遅くなってしまい、20:00過ぎ頃退社した。今日もウォーキングは見送り、まっすぐ帰って、21:00前くらいに帰宅。途中、銀行マンからTELあり、明日の最終確認ということで必要書類や資金を伝えられたが、問題なく、間違いなく明日用意する旨を伝えた。帰宅したら、先日速達でやり取りを行った仙台物件の固定資産税納税証明書について、仙台の区役所の税務課から返信があった。電話でも話したが、お役所的な風ではなく非常に協力的で、有り難い対応をして頂き感謝している。夕食後は疲れて、ソファーでしばらくTVを見ながらボーっとしてしまった。明日はいよいよ物件の決済だ。一昨年の7月以来、約1年8ヶ月ぶりの物件購入だ。有給休暇を取得し、決済に集中する。一昨年は自宅マンションを含めて4件の物件を取得したが、その後は泣かず飛ばずとなり、もう二度と物件が買えないのではないかと思ったときもあった。しかし諦めずに必死に勉強をし、何とかいい物件を取得できるよう諦めずに努力し続けた結果、今回の素晴らしい物件の取引に繋がったと思う。しばらくはこの物件を安定稼動させることに注力するが、また半年後くらいから新規物件リサーチ活動を再開したいと思う。とりあえず明日は間違いの無い様、慎重に必要なものを確認し、無事に決済を終えたい。ここまでご協力頂いた銀行さん、業者さん、売主さん、さらには保証人となってくれた奥さんに心から感謝したい。ご協力頂いた方々のためにも、また物件にお住まいの方々のためにも、頑張って物件を維持していきたい。しかし、私が投信を解約した翌日くらいから相場が上がり始め、かなり基準価格が上昇した。もう少し後で売却できれば幾分儲けられたかもしれないが、致し方ない。まぁ、この程度の収益は、月額家賃で1ヶ月で改修できるので、全く問題ない。
2010.03.30
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再レコーディング禁煙 第165日目
本日は16本orz【内訳】 午前 ：2本 区役所：1本 市役所；1本 税務署：2本 柏 ：2本 居酒屋：6本 夜 ：2本【反省点】前半のストレスと後半の安堵感の両面から、吸い過ぎた。とりあえず、決済までのあと数日は仕方ない。決済が終了したら、気分一新、また頑張りたい。
2010.03.29
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必要書類取得の旅 ヒヤヒヤの書類取得 久々の狛江と小田急線 物件管理の打ち合わせ いよいよ決済まで大詰め
昨日は2:00頃就寝。本日は7:45頃起床。本日は有給休暇を取得。奥さんと一緒に朝食を食べ、奥さんを見送る。その後、支度をしていたら会社からTELあり、仕事のやり方について指示。株式市況のTVをやや遅くなってしまった。私の保有株式が、かなり戻している。投信をもう暫くそのまま持っていたら、かなり戻していただろう。10:00頃外出。徒歩で品川区役所に向かう。今日は融資に必要な書類を一気に取得しなければならない。10:30頃役所に到着。まず区民課で、住民票並びに私と妻の印鑑証明を取得。その後、税務課に行って、私と妻の住民税の2年分の納税証明を取得に向かう。そこで衝撃の事実が明らかになり、私は一昨年の3月に品川区に引っ越してきたのだが、何と1月1日時点の居住地で取らねばならないようで、そうなるとH20年分は私は狛江市役所に行かなければならない。ショックで一気にトーンダウンしたが、そうも言っていられず、その後区役所内の都税事務所に行き、新小岩物件と自己居住用の五反田のマンションの固定資産税納税証明書を取得。ここで区役所を後にしたが、この時点で既に11:30近くになってしまった。時間が無いので、急いで五反田に徒歩で向かう。各金融機関で預金を掻き集め、銀行から火災保険の保険料の振込みを実施。この時点で、既に12:30くらいになっていた。その後五反田駅のホームの立ち食いそばやで掻き揚げそばを食べ、急いで狛江市役所に向かう。新宿経由で、久々に小田急線に乗って、懐かしい光景を見られた。13:30頃役所に到着し、私のH20年分の住民税の納税証明書と所得証明書を取得。急いで役所を出たが、この時点で14:00になっていた。途中、駅前の郵便局で収入印紙を購入。その後、小田急で新宿経由で品川税務署に向かう。15:00頃到着し、私と妻の2年分の国税納税証明書を取得。しかしこれが大誤算で、何と証明書発行までに1時間近く掛かった。案内の係員に何度か催促したが、無駄だった。途中、仙台の税務課からTELあり、固定資産税は1月1日現在で物件を所有していないと納税証明書は無いと連絡あり。銀行からは2年分求められていたので、先日郵送での申し込みの際に2年分申し込んだが、そういう理由であれば1年分で送って欲しいと伝えた。そう言えば、午前に取得した新小岩と五反田の物件も、同じく一昨年の3月に取得したので、H20年分の固定資産税納税証明書は発行されていなかった。詳細の説明が無かったが、理由が分かった。そこで急に、H20の納税証明は狛江市を管轄している武蔵府中税務署まで行かなければならないのかと思って血の気が引いたが、係員に聞いたところ、国税なので品川にデータが来ているので取得可能とのことで、安心した。16:00前くらいに、ようやく国税の納税証明書が発行され、急いで柏に向かう。品川から山手線に乗り、上野で常磐線快速に乗り換えた。役所は17:00までと思っていて、焦ったが、ギリギリ間に合うかもしれない。常磐線の車内では、疲労で爆睡してしまった。16:55頃柏に到着し、急いで、丸井の中にある柏市役所の出先機関に向かう。すると、営業時間は19:00までと書いてあった。非常に良心的な市だ。そこで柏物件の固定資産税納税証明書を取得。他の物件と同じ理由で、2年分を銀行から求められていたものの、H21年分のみ取得。何とか無事に全ての必要書類を取得し、安堵感に包まれた。その後、17:20頃銀行に行き、必要書類を渡した。一部書類に印鑑を押し、18:00前には終了した。あと、仙台の固定資産税納税証明がまだ渡せていないが、こちらは納付書のコピーを渡したので、届き次第郵送することでOK頂いている。銀行を出たときには、ホッとした。これで決済当日を待つのみとなった。何度、柏や中野に行ったか分からないが、もう当分どちらも行きたくない。途中、今後物件管理をお願いする馴染みの業者さんにTELを入れ、これから伺って打ち合わせをしたいと伝え、了承を得た。また常磐線快速で上野までいき、そこから山手線で東京駅まで戻り、業者さんを訪問。今日は大変な距離を移動し、交通費も嵩んだ。19:10頃業者さんに到着。その前に銀行からTELあり、火災保険の質権設定の用紙をもう一枚欲しいと言われた。昨日言ってくれれば今日持っていったものの、結構銀行マンも漏れが多い。まぁ、扱う書類が多いのでやむを得ないかもしれないが、決済当日持っていく旨を伝えて、了承を得た。業者さんで、社長と女性担当者と打ち合わせ。今回はこの女性担当者が管理を担当してくれるのだが、物件の近くに住まれていて、近隣の環境を熟知されていて心強い。また、女性ならではの視点から、色々とご提案を頂けることも期待したい。30分ほど打ち合わせし、持っていた物件の資料を渡し、20:00頃出た。この業者さんに勤務する友人のH氏(仮名)と、八重洲界隈の居酒屋で23:00くらいまでのみ、不動産談義を行った。不動産のことを語り合える友人がいるのは嬉しい。0:00頃帰宅したが、夜は異常に寒かった。明日は会社に行き、明後日はいよいよ決済だ。漏れの無い様、細心の注意を払って、私や協力頂いた方々の努力が無駄にならぬよう、最後まで油断せずに頑張りたい。
2010.03.29
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再レコーディング禁煙 第164日目
本日は10本orz【内訳】 午前 ：2本 午後 ：1本 喫茶店：4本 夜 ：3本【反省点】10本の壁が厚い。あと少しで、人生における大きな山場を越えるので、その後は自然と本数が減る、もしくは再度禁煙チャレンジへの気持ちが高まることを期待したいｗ
2010.03.28
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金銭消費貸借契約 久々の中華料理屋
昨日は2:00頃就寝。本日は10:00頃起床。起床後、昼食を食べ、急いで身支度を調える。11:30頃、奥さんと、銀行での金銭消費貸借契約のため外出。山手線に乗り、上野で常磐線快速に乗り換え、予定の13:00より若干遅れて銀行に到着。一部、手付金領収書や運転免許証、健康保険証等、持っていった必要書類を提出。その後、契約手続き開始。今回も奥さんに連帯保証人をお願いしたので、一部書類を記入してもらう。契約書、団信等の書類を記入。更に、先日営業協力を依頼された、高額なプラチナカードの申し込みを行った。このカードは、使えば使うほど、利用額の一定割合が残債の返済に充てられる機能もあり、画期的だ。高額な年会費も、十分元が取れる可能性があり、税理士と相談しながら今後の継続も検討したい。15:00頃契約が終了。日曜日にも関わらず、数名行員さんがいらっしゃった。期末で忙しそうで、大変そうだ。その後、奥さんの友達と会う予定をしていたが、急遽予定が入ったとの事でキャンセルになり、そのまま柏を後にした。途中、奥さんが有楽町で買い物をするとのことだったので、一人で戻り、家に荷物を置いてベローチェに向かった。16:30くらいから、スーパーエルマーの勉強を実施。これだけ忙しくても、英語だけは頑張って勉強しなければならない。その後、著名投資家・石原氏の不動産の読書を実施。18:30頃奥さんからTELあり、買い物が終了したので、奥さんの実家近くの馴染みの中華料理屋で合流。そこのご夫婦とご友人の方々の旅行傷害保険の手続きもして頂いた。結婚前は、毎週のように行っていた店だったが、結婚してからかなりご無沙汰してしまった。久々に名物のスタミナラーメンを食べた。21:00頃店を出て、奥さんの実家に少し寄って挨拶し、スーパー経由で22:00頃帰宅。明日は、公的書類等の必要書類を一気に取得し、その足で銀行に届け、書類関係は終了させる予定。また、火災保険の保険料振込みも実施する。これが終われば、決済当日必要な資金を掻き集めて、決済を待つのみだ。最後まで細心の注意が必要となり、きついがあと少しなので頑張って乗り切りたい。まだまだやるべきことが多いが、漏れの無い様、一つずつ丁寧にこなしていきたい。
2010.03.28
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再レコーディング禁煙 第163日目
本日は10本orz【内訳】 午後 ：2本 喫茶店：4本 夜 ：4本【反省点】いつもより多少本数が減ったが、依然として一桁本台が遠い。まぁ、決済まではストレスもキツく、止むを得ないところもある。早く落ち着きたい。
2010.03.27
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久々の、束の間の休養日 久々の散歩でリフレッシュ 久々の勉強、遅れを取り戻す
昨日は3:00頃就寝。本日は11:45頃起床。ここ暫く、仕事に不動産に、非常に忙しい日々を送っていた。今日は束の間の休養日となった。昼食後、TVをダラダラ視聴。奥さんが出勤したので、15:15頃外出。気分転換に、久々に散歩を実施。戸越・武蔵小山経由で目黒通りまで出て、大鳥神社を右折して山手通りを歩いた。間もなく4月だと言うのに、まだまだ肌寒い。途中、かむろ坂の桜並木が三分咲きくらいになっていた。私にとっても、もうすぐ春だ。結局1時間半くらい歩き、いい運動になって、リフレッシュできた。16:45頃ベローチェに行き、これまた久々にスーパーエルマーの勉強を実施。ここ暫く非常に忙しく、さぼってしまった。その後、三宅耕二氏の本を読んだ。キャッシュフローを重視するこの方の考え方は共感できる。かなり長居してしまい、19:00頃店を出て、スーパー経由で19:30頃帰宅。帰宅後、奥さんがまだ帰ってないので夕食を作った。今日は豪華に、以前買った松茸の炊き込みご飯にした。奥さんが帰宅し、夕食を食べながら、亀田興毅のボクシングの試合を見た。結果は完敗だったが、亀田兄弟はいずれも手数が少なく、常にカウンター狙いで自ら仕掛けもせず、この戦法ではやはり世界には通用しないだろう。いい素質を持っているのに、指導者に恵まれず、非常にもったいない。その後、再びスーパーエルマーの勉強を1.5日分実施。入浴後、三度スーパーエルマーを0.5日分勉強。今日だけで3日分勉強した。ここしばらくの遅れを、多少取り戻せてよかった。その後メールをチェックすると、仲介業者さんから31日の決済当日の精算金一覧表が来ていた。一部未確定があるが、それよりも当日に口座に用意すべき金額を再度確認したい。あと、今回物件紹介を依頼した別の業者さんに、昨晩、他社さんの案件で決まったことのお詫びのメールを発信したが、より一層高利回りでいい物件を今後ご紹介頂ける旨の連絡を頂き、有り難い。明日は13時に銀行に行って、金銭消費貸借契約がある。また、現時点で用意できている一部資料も持っていく。決済まであと4日、まだまだキツイ日々が続くが、最後の詰めなのであと少し歯を食いしばって頑張りたい。
2010.03.27
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再レコーディング禁煙 第162日目
本日は12本orz【内訳】 午前 ：2本 ランチタイム：2本 午後 ：2本 夕方 ：2本 夜 ：4本【反省点】心身ともに非常にしんどい日々が続き、本数が伸びている。疲れた体に鞭打って動き回り、体調もあまりすぐれない。早く決済が終わって、楽になりたい。
2010.03.26
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恐怖の必要書類 思わぬ融資期間25年 仙台物件の証明書取得やり取り 本契約 決済当日の自己資金難航 今週末～決済日の予定
昨日は2:00頃就寝。本日も寝坊し、7:40頃起床。8:40頃出社。今日も仕事・不動産ともに、非常に忙しい一日だった。午前は新規接続顧客の仕様をまとめていたが、途中で資料作成の依頼があり。今月の現時点までの実績をまとめるよう急遽依頼があり、午前はそれで潰れてしまった。途中で、銀行マンからTELあり。今日、今後の融資までの段取りや必要書類等に関して、私のオフィスまで来るので打ち合わせしたいとのことだった。13:00に約束した。昼休憩中、手付金もおろした。13:00に銀行マンと待ち合わせ。ビルの喫茶店に入ろうとしたが、昼時で満席で、止む無くエントランスのソファーで打ち合わせ。まず、融資条件の説明があり、金利はこの銀行標準のものながら、期間が25年で出してくれた。最長で20年と言われていたし、私もそう思っていたので、驚いた。融資期間が長くなる分キャッシュフローが出るので、うまくポートフォリオ全体をコントロールしながら運用していきたい。しかし、その分火災保険は高くなるが。この銀行は長期一括で質権設定するため、保険料が高くてきつい。その後必要書類一式の資料の提示があった。融資の際は毎回多量の書類提出が求められるが、今回もかなりの量だ。まぁ、審査時に提出した書類ほど複雑怪奇ではなく、それほど取るのが大変な書類はない。住民票・印鑑証明・各種納税証明書等の公的書類等は役所にいけばいいし、あとは売買契約書や重要事項説明書、手付金領収書、身分証明書等も手元にあるので問題ない。唯一の問題は、仙台物件の固定資産税の納税証明書だ。これは取りに行くわけにも行かず、郵送でやり取りせざるを得ない。しかも3月31日付以前の日付での書類提出が求められ、万一記入ミス等あったら、アウトだ。細心の注意を払わなければならない。また、当日相当額の現金を口座に入れておいて欲しいと言われた。当日必要な資金を大幅に上回る額を要求された。見せ金として必要なのだろうが、このタイミングでこのようなことを言われるのは、正直厳しい。何とか方策を考えなければならない。かなり憂鬱な気分になって、とりあえず銀行マンと別れた。その後、コンサルティング会社の方が、新プロジェクトに対するプレゼンに来ていて、1時間くらい話を聞いたが、不動産の当初資金のことをどうするかで頭がいっぱいで、上の空だった。その後、ネットで固定資産税納税証明書の取り方を確認。特に仙台の郵送のやり方は、電話でも確認した。要望事項を書いておいてくれれば対応すると、丁寧にご回答いただけた。夕方は進捗会議を実施。その後、ゆうちょ銀行に行き、仙台の納税証明書申請に必要な「定額小為替」なるものを手数料分、300円×2枚購入。1枚に付き手数料が100円掛かった。こんなものがあることを、初めて知った。その後も新規顧客接続案件で忙殺。次から次へと来て、追いつかない。ヘトヘトになって、19:10過ぎに退社。急いで中野に仲介業者さんに向かう。今日は19:00から本契約の予定だったが、大幅に遅れてしまった。途中TELしたが、先方も忙しいので遅い方が有り難いとの事で、助かった。20:00前くらいに業者さんに到着。仮契約と重要事項説明は済んでいたので、手付金の受け渡しと押印等のみで、あっさり終了。その後、決済当日用意する資金について相談。敷金受領や4月分家賃を、当日の自己資金としてカウントしてもらえるよう、銀行と交渉してくれるとのことだった。また、それが駄目だった場合は、改めて何らかの策を検討頂けるとの事だった。特に担当セールスの上司である部長さんが、経験豊富で、非常に心強い存在だ。最後の最後までご苦労かけるが、非常に協力的で、非常に有り難い。この点は、今回の銀行マンも同じだ。両者には本当に感謝している。あと、物件管理については、4月分の家賃を集金した関係で4月いっぱいまで現業者さんに管理頂き、5月から私の馴染みの業者さんにお願いすることになった。21:00前頃店を出て、21:30頃五反田に到着。今日は奥さんが送別会とのことだったので、中野の通り道にあった牛丼太郎にでも入ろうと思ったが、せっかくの決済前なので、やよい軒で味噌カツ煮定食を食べることにした。ここはご飯おかわり自由なのだが、何故かきょうはご飯が残り少なく、2杯目でやめた。しかし、これで良かった。3杯食べていたら苦しくなっていた。以前は4杯くらいおかわりしたものだが、少食になった。22:00頃帰宅し、仙台物件の固定資産税納税証明書の申請書を書いた。郵送手続きのため失敗したらアウトなので、慎重に書いた。30分後くらいに再び外出し、免許証のコピーを取り、申請書・定額小為替・返信用封筒を一緒に持って、大崎郵便局に行った。こういう時に、遅くまでやっている郵便局は有り難い。中にメモ書きで、早めの対応・何かあった際の携帯連絡先・細かい説明等を入れた。こちらから送る封筒と返信用封筒をともに速達にして、窓口で郵送を依頼した。何とか一通り、今日やるべき事はやれた。23:00頃帰宅。今回の物件買い付けの大きな山場は越えたが、最後にもう一山ある。不動産の買付には、一気呵成な行動や集中力が要求される。短期間にやるべきことが多く、心が折れかかることが多いが、ここを頑張って乗り越えればその先に光が見える。頑張って、もう一山乗り越えたい。明日は休憩し、明後日は銀行に行って金銭消費貸借契約をする。銀行マンも日曜日なのに大変だ。来週は月曜日と、決済日の水曜日に休暇を取得する。月曜日に必要書類を各地で掻き集めた後、銀行に提出する。そして、無事に水曜日の決済を迎えたい。
2010.03.26
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再レコーディング禁煙 第161日目
本日は11本orz【内訳】 午前 ：1本 ランチタイム：2本 午後 ：2本 夕方 ：3本 夜 ：3本【反省点】前半はいいペースだったが、後半は融資が決まった安堵感から、本数が伸びてしまった。まだまだ忙しいが、とりあえず一段落したので、明日からまた本数削減に向けて頑張りたい。
2010.03.25
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遂に悲願の4棟目確定!! 不動産休養日が一転 ほぼフルローン融資内定 いよいよ本格投資家へ サラリーマン卒業！？
昨日は2:30頃就寝。本日は寝坊し、7:45頃起床。8:40頃出社。午前は、新規接続希望顧客の契約書を作成し、担当セールス経由で顧客に確認依頼をした。その後、先日開通した新規ベンダーの先にある顧客2社との接続について、2週間くらい連絡が無く、海外のベンダーにTEL。その後メールやり取りをし、少し動きが再開した。昼休憩後、午後も契約書を作成したり、システム設定の申請書を書いたりと、顧客接続案件で忙殺。肝心のプロジェクト管理のほうがややおざなりになっていたが、4月中旬のやや大型リリース案件に向けて、本日一部機能をテスト環境にリリース。来週から再来週が開発とテストの山場だ。平行してこちらも詰めを行わなければならない。夕方、間もなく始動予定の新プロジェクトのミーティングを実施。うちの会社には商品ラインナップとして致命的な欠陥があり、それによって注文をかなり取りこぼしている。根本から業容見直し・拡大を行わない限り、これ以上のマーケットシェアUPは無理だろう。それを分かっているのは一部の人間だけで、特に上層部にはそのような発想が無く、この会社の限界が見えつつある。その後、明日リリース予定の新規顧客の設定作業を実施。終了後、新規接続希望顧客の仕様を整理。19:00頃退社。今日は銀行からも業者さんからもTELがこの時点で無く、今日は久々に不動産休養日と思った。しかし、融資実行予定日まで一週間を切り、スケジュールもタイトで、銀行さんも業者さんも大変だろう。もう諦めかけていたその時に、銀行より着信があったのを確認。着信があったのを気付かなかったので、すぐ折り返した。聞くと、やはり今日も融資審査結果が出ていないが、必要なプロセスはほぼ通過し、審査部長の印鑑待ちとのことだった。これを聞いた段階で、改めてほぼ融資OKを確信したが、正式結果を聞くまでは予断を許さない。落胆して電話を切ろうと思ったら、ちょっと待って欲しいとホールドされ、その後何と、たった今融資審査OKの連絡が来たとのことだった。あまりのタイミングの良さに驚いたが、一気に緊張感が解かれ、安堵感でいっぱいになった。また、このご時世にほぼフルローンを通して頂き、感謝の意を表した。必要書類の一覧を作成するので、土日で金銭消費貸借契約をしたいと言われた。こちらは構わないが、銀行マンも大変だ。あと、ゴールドカードの上のプラチナカードなるものを作って欲しいと言われた。今回はかなり無理して頑張ったので、何とか協力頂けないかとのことだったが、営業協力という意味で了解した。しかし、何と年会費は6万とのことなので、申し訳ないが1年で解約させて頂くかもしれない。こんなカードが作れるようになったので、私自身の価値が多少上がったのかも知れない。クレジットカードすら作れない方がいる中、ましてやこのようなカードは作りたくても作れないだろう。どういう付加価値や特典があるのか、詳しく話を聞きたい。その後、管理をお願いする予定の馴染みの業者さんにTELし、祝福してもらった。管理もしっかりやって頂けると思うので、期待したい。その後、今回の仲介業者さんにTEL。銀行担当者同様、こちらの担当の方にも、今回は多大なご苦労を書けた。融資内諾無しでの指値交渉、仮契約、手数料分割払い、買える保証が無い中での売り止め等々、本当にご尽力頂いた。無事に決済が終了したら、この方を労いたい。20:00頃大崎に着き、先輩の著名投資家であるR氏(仮名)にTEL。お互い忙しく、1年ぶりでご無沙汰してしまったが、物件購入のご報告とご意見を聞くためにTELした。R氏は前社での会社の先輩で、不動産投資のイロハを教えて頂いた。最近は不動産投資セミナーでの講演などをしながら専業大家として活動されている。また先日業界紙の取材も受けられたらしい。概要を説明し、手元のキャッシュフロー算出ツールで分析頂き、悪くない評価を頂いた。R氏のご自宅と今回の物件は近いので、今度物件を一緒に見に行っていただけるということでお話頂いた。また、ゆっくり話をしたいと言われたので、近いうちに久々にお会いし、色々とアドバイスを頂きたいと思う。こういう先輩が身近にいると、心強い。以前は天と地ほどの知識差も収益力差もあったが、多少は近づけたかもしれない。しかし、まだまだ足元にも及ばない。1時間くらい話してしまい、スーパー経由で21:15くらいに帰宅。夕食後はTVを見ながら、のんびり休養した。ここ数日、運動も勉強も全くできていない。今日で一段落したが、明日も本契約があるし、明後日は銀行にいかなければならないものの、その後くらいから再開したい。しかし、今回の売買は、数々の幸運に恵まれた。まず、自己資金が少ない中で、奇跡とも言えるほぼフルローンを通していただいた。また、物件価格が実勢土地価格を大きく下回る、資産価値が高い物件にめぐり合えた。業者さん・銀行マンの両担当者の力量にも助けられた。私の現在の資産背景では到底手に入らないであろう、超絶物件が手に入り、本当に信じられない。最初に不動産投資を始めたのは、2年前の3月で、丁度丸2年くらいになる。この間、3棟の収益物件と自宅使用のマンション1室を購入。最後の3投目の収益物件を購入したのが2年前の7月で、それから約1年8ヶ月が経過。その間も物件サーチをしたり、実際に買付を何度も入れたが、いずれも融資不可で玉砕した。もう今後10年くらい買えないのではないかと言う、諦めにも似た気にもなっていた。それだけに、今回の4棟目を買えるのは、本当に嬉しい。また、今回の物件を含めると、不動産からの「家賃」－「ローン」の単純月額キャッシュフローは月額給与を上回り、年収ベースでも賞与を加味した年収に迫る。年収と合算すると相当な所得となり、経費を相当落とさないと税率が大幅に上がってしまう。今回は法定耐用年数を経過した物件なので、減価償却が数年しか取れない。この間に次の物件を買うかしないと、税金ばかり高くなる。しかしこうなると、サラリーマンを卒業すると言う選択肢も出てくる。もう少し負債比率を減らしてからにしたいが、場合によってはそういった選択を近いうちにするかもしれない。いずれにしろ、今回の物件は私の人生を大きく変えるものになった。規模も大きいので、頑張って維持しながらうまく運用していきたい。
2010.03.25
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賃貸借契約書を拝見して 様々な属性
本日の契約時に、この物件の賃貸借契約書の写しを頂いた。10数名の方が入居されているが、属性は様々だ。また、年代も性別も様々だ。非正規雇用と思われる方が数名いらっしゃり、年収が非常に低い。生活保護の方もいらっしゃる。生活に非常にご苦労されている様子が目に浮かぶ。せめて、快適な住環境をご提供できるよう、もし購入できたら精一杯、物件を維持・管理していきたいと思った。この物件で生活されている方々が、頑張って飛躍されることを願って、微力ながらお力添えできればと思う。
2010.03.24
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再レコーディング禁煙 第160日目
本日は12本orz【内訳】 午前 ：2本 ランチタイム：2本 午後 ：2本 夕方 ：2本 夜 ：4本【反省点】様々なプレッシャーから、本数が伸びがちだ。特に不動産の取引には、毎回大変な神経を使う。買ってしまえば後は何とかなるのだが、買うまでが大変だ。あと一週間はこれくらいのペースで仕方ない。
2010.03.24
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買い付け足踏み 融資内諾依然おりず 生涯初の損切り 仮契約 更に少ない自己資金で決済OKｗ
昨日は布団が暑くて寝苦しく、推定3:00頃就寝。本日は7:30頃起床。8:30頃出社。朝、昨日上司に回付した新規顧客向け契約書が、サインを頂いたものが戻ってきたので、DHLで海外に発送。その後、別の新規顧客の案件で、法務部門に事前審査を頂いていたのがOKをもらい、こちらも正式版を回付。その後は、融資結果の連絡を待ちながら、悶々と仕事をした。昼休憩中に、今回の仲介業者さんから着信あり。今回は築古の木造のため、減価償却に必要な建物評価額が非常に少なく、上手い方法が無いか相談。今ひとつ的を得た回答を得られなかったので、個人的に知り合いに相談することにした。その後、本日の契約用に、手付金を下ろした。昼休憩後、今回の物件で管理をお願いする予定の馴染みの業者さんより着信あり。一応契約前に、別ルートで物件に関する事故等が無かったか調査してもらい、問題無しとの回答を頂いた。その後、銀行からも着信あり、本日午前に融資の正式回答をするとのことだったが、案件が込み合っていて予想外に時間が掛かっていると言われた。特に大きな指摘も無く、順調に進んでいるとの事だったが、正式回答はもう少し待って欲しいとの事だった。しかし、今回の初期費用としては投資信託の売却がかなりを占めるので、現金化まで時間が掛かるため、何とか早急に回答いただきたい旨を再度伝えたが、こればかりはどうにもならない。夕方再度連絡を入れるとの事だったが、何とか回答が今日中にあることを願いながら待つことにした。別の新規顧客案件の設定を考えながら、一方で投信をどうすべきか検討。結局、本日約定にするには15:00までに売りつけ連絡をしなければならないため、15:00ギリギリに金融機関にTELし、売却を行った。しかし、一部のファンドは、特に外国株式関係は受け渡しまで時間が掛かることを知らず、一部は決済日の3/31(水)に間に合わないことが判明。また、別のネットバンク経由でまとまった額を投資している財産三分法ファンドは、解約が間に合わず、最短で受け渡しが4/1(木)になってしまった。融資回答に時間が掛かったとは言え、もう少し早く判断すべきだったと後悔。何とか当日帳尻を合わせなければならない。しかし、株・投信等を通じて、初の損切りだ。本来であれば融資内定を頂いてから売却したかったが、見切り発車になってしまったものの止むを得ない。まぁ、いつになれば相場が戻るか分からないし、資金が固定されているだけだったので、いずれにせよどこかで現金化しようと考えていたため、いいきっかけにもなった。今回は15％くらいの含み損を損出ししたが、一時期は半値以下になったこともあったので、よくここまで戻したと思う。その後、更に新規接続希望顧客の案件が来て、申請書を作成し、法務部門に事前審査を依頼。この顧客は国内最大規模の会社であるため、全く問題なく了承され、至急上司に回付。その後も、銀行からの着信を待ちながら、残務処理。ようやく、18:00過ぎくらいにTELがあった。しかし、今日は結局結果が出なかったとの事で、大いに落胆した。すぐに業者さんに連絡。今日は契約をする約束になっていたが、売主様が他の買い手をストップして今回お譲り頂けるように配慮していただいた関係で、ローン特約不可と言われている。今日手付金を入れて、万一ローン審査が却下された場合は、手付金が没収される。それを避けるために、本日は仮契約として手付けを入れず、融資内定後に本契約としていただけるようにご配慮頂けた。今回の業者さんは、手数料分割といい、指値交渉といい、嫌がらずに柔軟に対応をしていただけて、本当に助かっている。最初の印象は余り良くなかったが、非常にまじめかつ親身に対応して頂けることが分かり、今後もお付き合いをしていきたい。18:30頃会社を出て、中野まで向かった。19:10くらいに業者さんに到着し、部長さんと担当セールスが対応し、仮契約にあたって重要事項説明と売買契約書の説明を受けた。その前に、売主さんが一瞬顔を出して頂き、寛大な価格で売却いただけることに対して謝意を伝えた。約1時間半くらい説明を受けたが、非常に誠実な方々で、安心して売買をお願いできると感じた。疑問点なども的確に答えて頂けたし、必要ないところまで細かく解説してくださった。彼らにとって唯一の休日であるはずの水曜日にも関わらず、疲れ一つ見せずに色々と対応もしてもらって、本当に感謝している。重要事項説明書は日付入りで署名捺印したが、売買契約書は日付無しにし、後日手付けを入れた日にちを記入することにしてもらった。あと、月末決済の場合は、翌月分の家賃を決済時に頂けるとの事で、更に少ない自己資金で済むことになり、本当に助かる。手数料分割も利いていて、自己資金は本体価格の4％くらいだ。フルローンであったとしたら、当初資金が本体価格の2％台のみでいけたことになる。色々と知恵を働かすことで、思ったより少ない額で高額物件の買い付けがになる。これは勉強になった。物件関係の大量の資料と、重要事項説明書、(仮)契約書を持って、21:00前くらいに店を出た。22:00くらいに帰宅し、夕食。馴染みの業者さんに勤務する友人のH氏(仮名)から、取られた契約の火災保険の契約をうちの奥さんに回して頂き、本当に有り難い。融資内定が中々下りず、精神的に非常にキツイ日々が続いている。しかし、間に入って頂いている業者の担当の方は、更にキツイだろう。実はこの担当セールスは入社一年目とのことだったが、非常に実直な感じで、全くそのようには見えなかった。今回の売買がうまくいったら、この担当セールスの方を飲みにでも連れて行って、慰労させて頂きたいと思う。明日こそは、何とか融資OKの連絡をもらえることを願いたい。これから財産三分法ファンドの解約手続きをする。
2010.03.24
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再レコーディング禁煙 第159日目
本日は11本orz【内訳】 午前 ：2本 ランチタイム：3本 午後 ：1本 夕方 ：1本 夜 ：4本【反省点】本日は全体的に本数が伸びた。仕事、不動産と、色々と気を使うことが多く、プレッシャーがきつい。何とか無事に3月を切り抜け、平穏を取り戻し、再度禁煙に向けてのチャレンジを開始したい。
2010.03.23
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幸先良い購入予定物件の空き室申込 久々のウォーキング 嬉しい既存物件の家賃UP
昨日は久々に早めに、0:00頃就寝。本日は早く起きたかったが、寝坊し、7:30頃起床。8:30頃出社。先週末に顧客とトラブルのあったIT部門の設定ミスについて、本日早朝に修正作業を実施したと連絡あり。本日はオーダーがなかったので確認できなかったが、おそらく大丈夫だろう。その後、新規接続希望顧客1社の契約書を作成し、上長に回付。その後も、別の顧客接続案件のIT部門への申請書作成等を実施。昼休憩後、午後、今回売買のお願いをしている仲介業者さんから着信あり。当初2室空きで、その後1室空いてしまったのだが、この3連休で2室申し込みが入ったと連絡があった。これで残り1室となり、幸先がいい。その後も、顧客接続案件の作成を実施。最近、こういった作業で手一杯となり、増員をお願いしたいところだが、このご時世では難しいだろう。夕方、銀行に融資状況の確認TELを実施。明日の午前中までには何とか連絡したいとの事だったが、投信等の売却の関係で現金化に時間が掛かるので、明日の午後一くらいまでには極力連絡頂けると有り難いと伝えた。かなり無理な要求をしているが、ほぼ融資OKそうだという回答を頂いているので、ある程度強気に出られる。休み明けで疲れたので、18:20頃退社。品川から久々に、スーパーエルマーを聞きながらウォーキングし、19:35頃帰宅。新小岩の物件の家賃精算書が届いていたので確認したが、何と、家賃が前賃借人様と比べて2,000円UPしていた。ただでさえ、周辺相場と比べて高い家賃で入居頂いていたところを退去されてショックだったのが、当初同額の家賃で決めて頂いたと聞き間違いをしてしまったのかもしれないが、それでも非常に有り難いと思っていた。それが、更に家賃がUPし、ラッキーだ。広い1Kで、二人入居希望と聞いていてOKしたので、多少上乗せできたのかもしれない。いずれにしろ、利回りもUPして、有り難い。古い物件でも、創意工夫で利回り向上が可能であることを、身を持って体験した。夕食後、20:30～21:30くらいまでソファーで転寝してしまった。慢性的な疲労が取れない。入浴後、スーパーエルマーの勉強の残りを実施。奥さんに火災保険の件で物件概要を渡していたのだが、今日持って帰ってきてもらったので、これから馴染みの業者さんで今後管理をお願いする方へ、詳細をメールする。明日はいよいよ新物件の契約日だ。その前に、融資の正式回答もあるだろう。また、投信の売却等もある。仕事と平行して不動産の作業をするのは非常にきついが、やるべきことが多いので、とにかく手順を間違えずに、一つずつ丁寧にこなしていきたい。
2010.03.23
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再レコーディング禁煙 第158日目
本日は7本。【内訳】 午後：3本 夕方：1本 夜 ：3本【反省点】久々に10本を切った。しかし、家での本数が相変わらず多すぎる。今後2週間の超多忙時期を乗り切ったら、再禁煙にチャレンジしたい。
2010.03.22
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3連休最終日 嵐の前の静けさ 高島屋で買い物
昨日は、推定4時ごろ就寝。本日は12:00頃起床。連休ですっかり生活が乱れてしまった。昼食後、スーパーエルマーの勉強を実施。新しいCDの半分くらい聞いた。その後支度し、15:00頃奥さんと外出。途中、駅で奥さんの実家のお隣さんと会い、挨拶をした。東京駅から日本橋高島屋まで歩き、ぶらぶらとウィンドウショッピングをしたり、小物をいくつか買った。しばらく玉切れになっていたリビングの電球も買った。その後大丸に行き、少し買い物をして、五反田に戻った。18:00くらいから鍋ぞうですき焼きを食べた。19:30頃店を出て、TOC・スーパー経由で20:15頃帰宅。入浴後、スーパーエルマーの続きをやった。あまりの眠さに、CDを聞きながら半分寝てしまった。今日は早く寝ようと思う。今日は非常にのんびりした一日だったが、嵐の前の静けさのようだ。明日から2週間は非常に忙しくなる。明日は、直近にリリース予定されている新規接続案件準備や、4月中旬の大型リリースに向けて、色々と準備を始めなければならない。また、不動産買い付けの方で、融資OKの回答が明日あれば、至急資金準備を行いたい。不動産の方は、公的書類準備や契約、決済と、今週から来週に掛けて非常に忙しくなる。仕事との両立が厳しいが、何とかうまく調整しながら乗り切り、新たな気持ちで新年度を迎えられるように頑張りたい。
2010.03.22
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再レコーディング禁煙 第157日目
本日は11本orz【内訳】 午後 ：2本 喫茶店：5本 夜 ：4本【反省点】なかなか本数が減らない。もう、思い切って止めるしかないかもしれない。決断ができれば、近日中に再禁煙に踏み切りたい。
2010.03.21
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スーパーエルマーの遅れ取り戻し 英作文さぼり気味 物件管理の引継ぎ依頼
昨日は遅くまで映画を見てしまい、4:00頃起床。本日は、隣家の呼び鈴で、不快な気分で10:00頃起きてしまい、その後少し二度寝して11:00頃起床。TVを見ながら昼食を食べ、その後掃除・ゴミ出し等をした。その後少しスーパーエルマーの勉強を実施。奥さんが仕事疲れで休むとの事だったので、15:30頃外出し、ベローチェに行った。スーパーエルマーの勉強を再度実施した。ここ数日さぼってしまっていたが、多少取り戻せた。英作文の勉強がおざなりになってしまっているが、来週から再開したい。その後、馴染みの業者さんにTELし、しばらくして折り返し着信あり。現在買い付け申し込みしている物件が買える可能性が高くなり、詳細情報を話し、管理をお願いしたいと伝えた。また、購入初期に塗装や清掃等をしっかりやりたいとか、売主様側の管理会社との間で引継ぎをお願いしたいとか、31日予定の決済のときに同席依頼等を行い、了承してもらった。何かあった際に、味方の人が一緒にいて頂けると心強い。その後、著名投資家・石渡浩氏の書籍を読んだ。契約・決済前にもう一度読んでおきたかった。18:00過ぎに店を出て、スーパー経由で帰宅。奥さんが既に夕食を作ってくれていて、19:00くらいから夕食。夕食前に、今回の売買仲介会社さんからTELあり。現在の売主様側の管理会社さんから、引き続き管理をやらせてもらいたいと連絡があったそうだ。しかし、現況を見る限りでは、物件維持管理・清掃・募集のいずれを取ってもこの管理会社さんに任せたいと思える部分が無く、申し訳ないがお断りした。今後こちらで管理をお願いする会社の連絡先を教え、至急引継ぎをして頂くよう依頼した。その後、TVを見ながらソファーで横になっていたら、またもや21:30～23:00くらいまで転寝をしてしまった。しかし、短時間の転寝は、驚くほど疲労回復効果がある。3連休の2日目が終了。やはり3連休は楽だ。来週から再来週に掛けては不動産の方で大詰めで、公的書類取得や決済等で何日か会社を休んだり、資金の準備をしたり、契約・決済があったりで、忙しくなりそうだ。まだ融資が内定したわけではないが、吉報を待ちたい。
2010.03.21
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再レコーディング禁煙 第156日目
本日は11本orz【内訳】 午後 ：2本 夕方 ：1本 夕食時 ：2本 ファミレス：4本 夜 ：2本【反省点】本日は車内にいることが多かったので、思ったより本数が伸びず。しかし、しばらく10本を切れない日々が続いている。何とか、本数削減できるように頑張りたい。
2010.03.20
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相模原方面ドライブ フェアレディZ 久々の焼肉 久々に不動産から開放された一日
昨日は3:00頃就寝。本日は、奥さんが出社準備で10:00頃目覚めたが、体がきつくて二度寝し、13:00頃起床。急いで昼食・支度を済ませた。14:00過ぎくらいに友人のHeureux氏(仮名)に車で迎えに来ていただき、2ヵ月半ぶりくらいに会った。車で高速で八王子まで行き、そこから国道20号他で南下し、約2時間半くらい掛けて相模原方面に向かった。フェアレディZ専門店に行き、途中、店の場所が分からず少し迷ったが、17:00くらいに到着。先々代のZが数十台並び、壮観だった。年式相応の痛みはあるが、非常に格好いい。まだまだ現代でも通用する、素晴らしいデザインだ。17:30頃店を出て、都築方面に向かおうと思ったが、遅くなってしまったので夕食を食べることにした。途中から、Heureux氏の車を運転させて頂いた。昨年10月末に車を手放して依頼、約4ヵ月半ぶりに運転。最初はやや恐かったものの、徐々に慣れてきた。246をひたすら上り、溝ノ口方面を右折し、19:30頃、久々に焼肉利華に行った。ここは相変わらず激安で、大満足の店だ。かなり食べすぎ、苦しくなった。やはり、いい年になって、食べ放題系の店はそろそろ卒業かもしれない。21:30くらいに店を出て、近くのサイゼリヤに行ってお茶をし、0:00くらいに出た。帰りも送って頂き、0:30頃到着。久々に仕事や不動産から解放され、また自然の中をドライブできて、リフレッシュできた。3連休の初日が終了したが、やはり3連休は楽だ。あと2日、のんびりしたい。
2010.03.20
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再レコーディング禁煙 第155日目
本日は12本orz【内訳】 午前 ：1本 ランチタイム：3本 午後 ：1本 夕方 ：2本 業者往復時 ：2本 夜 ：3本【反省点】なかなか10本を切れない。様々なプレッシャーに包まれ、このところ本数削減が容易で無くなっている。早く落ち着いた日々を取り戻したいところだ。
2010.03.19
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一転して物件購入確度急上昇 夜更けの嫌なトラブル 指値成功 手数料分割の裏技で初期費用の抑制 契約日・決済日決定 大崎の素晴らしさ
昨日は3:00頃就寝。本日は7:40頃起床。8:30頃出社。午前は、新規接続希望顧客一社の法務部門向け申請書を作成、事前審査のためメール送信。その後、海外の新規接続予定顧客に、進捗状況の報告メール。英文メールも、かなり慣れてきた。途中で、銀行からTELあり。実家の資産背景や両親の属性のヒアリングがあった。実家は、私も妻もともに、都内の土地付き一戸建てで、しかも無担保、更に私は長男で妻は長女なので、相続する可能性が高いと伝えた。また、夫婦の父親の状況について、私の父は既に亡くなっているが生前の仕事を説明し、また妻のほうの父親も現在は引退したがサラリーマンとしては相当な地位まで上り詰めた旨を説明。これらの説明に対して高く評価頂き、プラス評価としてあげておくと言われた。昼休憩後、諸々の雑務をこなしていると、途中で仲介業者さんからTELあり。何と、無理と思われた指値が、ぴったりではないものの私の思う水準まで通ったと連絡あり。また、月内決済も可能との事で話がついたとのこと。これは非常にでかく、都内一等地としては稀に見る高さの表面利回りになる。しかも、当初自己資金を抑えるために、昨日仲介手数料の分割払いを相談したが、それもある程度飲んでくれそうだ。当初、この営業マンにやや懐疑的な印象を持っていたが、非常に頑張ってくれて感謝している。指値については、当初は一切交渉できないと言うことだったが、融資額がこれしか出ないということと、このご時世にこれだけの高額物件で融資を得て買える人はそういないので、このタイミングを逸したら次に買い手がいつ現れるかも知れないなど、強引にこじつけた理由で交渉を依頼。すると、一段下がった値段で提示されたが、もう一段の値下げを更に依頼。ここも、値下げはほぼ不可能と言われたが、営業マンに頑張ってもらい、結局、2度目の交渉の中間値で決まった。本当に、ありがたい。また、レントロールを見ると、相場より安いと思われる家賃で住んでいる方が多く、今後退去があるたびに更に利回りを上げられると判断した。まだ確定していないが、今回は素晴らしい買い物になった。夕方は進捗会議を実施。途中、銀行にTELし、物件の購入金額と月内決済は決まったので、いつ頃融資内諾をいただけるか確認。今日中にしたかったとのことだったが、無理そうなので、週明け早々に何とかしたいとの返答あり。こちらは投信等の売却もあり、現金化に日数が掛かるので、その旨も伝えて、急いでもらうよう依頼。その後ものんびり雑務をこなし、18:30頃帰宅しようと思ったら、チームの他のメンバー宛に来た電話を取ったところ、とんでもない状況にはまってしまった。海外の顧客で、もちろん英語の電話だったが、スーパーエルマーの成果でほぼ聞き取れた。私の返しはぎこちなかったものの、一応通じてよかった。それはさておき、内容は何と、注文の手数料内容がおかしいとのことで、至急修正して再送して欲しいとの事だったが、どうしたものかと思った。こういう時間帯にこういう仕事は、非常にキツイ。担当セールスはもちろん、バックの担当もほぼ帰っており、たまたま上司がいたので相談。バックや海外拠点の担当と連携を取って、さらに僅かに残っていた数名のバック担当の方にも助けてもらい、何とか無事に修正できて、ホッとした。原因はIT部門の設定ミスで、IT部門にTELしたもののほぼ帰っていたので、設定チームの責任者の携帯にTEL。週明けに対応できるか分からないなどと悠長なことを言ったので激怒し、週末か週明け早朝に必ず対応をするよう指示し、了解を得た。顧客には、これからすぐに修正して送信する旨電話し、運良く気前のいい方だったので事なきを得てホッとした。また、丁度この顧客の設定作業をしていて、終了したので、その旨も報告し、感謝された。何とか無事に、顧客への迷惑も最小限で抑えられて、良かった。この顧客の担当セールスには、後日おごってもらうことにするｗ2時間くらいこの案件にはまってしまい、20:40頃退社。その後、急いで業者さんを訪問のために、中野まで向かう。19:30くらいに約束していたのだが、到着したのは21:15くらいで、二日連続で遅くなってしまい、申し訳なかった。まず、指値を通してくれたことへの感謝を述べ、再度詳細を色々ヒアリング。不明点はほぼ明らかになった。また、空き室がいくつかあるが、何とかこの3連休で満室にするよう働きかけて欲しいとお願いした。その後、買い付け申込書に今回の指値で買付け希望額を書き、記入・捺印を実施。あと、肝心の仲介手数料の分割払いだが、決済時・4月末・5月末、プラスボーナス時の6月中旬にまとまった額を支払うことで交渉し、一応上司と相談させて欲しいと言うことだったが、何とかしてもらえそうだった。物件の傷みを指摘し、初期にある程度まとまった額を投入して改装しないと物件を維持できないと主張し、その点を理解頂け、協力頂けそうだ。少なくとも3分割はいきそうで、これで初期費用を抑えられるので、非常に助かる。その他、決済当日に用意すべき金額を教えて欲しいと依頼した。この辺りの交渉術は、指値交渉や銀行へのプレゼン等、100点以上の出来だｗあと、契約は来週水曜日、決済は31日の大安で決まった。1時間半くらい滞在し、23:00前くらいに店を出た。帰りは、新宿からはりんかい線直通の埼京線に乗ってみた。その後の東海道線直通の湘南新宿ラインを待っている乗客で大混雑だった。いずれも大崎までは同じように止まるが、私は大崎までなのでどちらに乗っても同じなので、埼京線に乗った。湘南新宿ラインとは大違いでガラガラで、渋谷・恵比寿・大崎と快適に乗れた。大崎は山手線・湘南新宿ラインが止まり、どこに行くにも非常に便利な地だ。やや地味な印象の駅だが、オフィス街と住宅街が融合した閑静な町で、ちょっといけば戸越銀座もあり、生活も便利だ。非常に魅力的な町だ。11:30前くらいに帰宅し、夕食を済ませたら、ソファーで0:00～0:30くらいまで爆睡してしまった。今週は仕事に不動産に、非常に忙しかった。しかし、やや諦めつつあった超絶物件が、一転して買い付け濃厚となり、また手数料分割払いという裏技で初期費用も抑えられそうで、うまく買えそうになってきた。私の状況は負債が多く自己資金も少ないために、数千万の物件ですらここ1年で何度も玉砕してきた身であるのだが、そんな中でこのような希少価値のある高額物件が買えるのは、奇跡に近い。今回は、久々に本気になって頑張り、その甲斐あった。明日から3連休なので、ゆっくり骨休めし、来週・再来週の不動産の大詰めに備えたい。仕事も忙しいが、平行して頑張りたい。あとは、無事融資が通るよう、祈りたい。これが買えれば、本格投資家としての第一歩になる。また、当初の失敗から奇跡のリカバリーを果たすことができる。その間、実践や書籍で様々なことを学んだが、この知識をこれからより一層使いながら、大きく飛躍したい。
2010.03.19
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再レコーディング禁煙 第154日目
本日は12本orz【内訳】 午前 ：1本 ランチタイム：2本 午後 ：1本 喫茶店 ：2本 夕方 ：1本 飲み会 ：1本 業者往復時 ：2本 夜 ：2本【反省点】今日は色々あったが、本数も思ったほど伸びなかった。しかしこのところ、10本を切れないでいる。明日は何とか、10本未満で抑えられるよう頑張りたい。
2010.03.18
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資格更新研修 IT部門との懇親会 業者さん訪問し指値交渉
昨日は2:30頃就寝。本日も寝坊し、7:40頃起床。8:30頃出社。昨日休暇だったため、多量のメールが来ていた。重要案件を順次捌いた。新規顧客接続案件で、審査でOKが出て返送されきていたのが一通あり、仕様を検討。昼は久々に、呑うてんきで天丼を食べた。今晩は飲み会で、しかも量が少なそうだったので、久々に行ってみた。相変わらず質・量ともに満足し、その後喫茶店で昼寝。昼休憩後、午後は少し雑務をし、14:00頃外出。資格更新研修で、銀座まで歩いて向かった。少し早く着いてしまい、周辺を散歩した。15:00～資格更新のWebの研修並びにテストを受けた。PCでパーテーションで区切られ、10名くらいが同時に受講した。ヘッドホンで講習を聞いたが、物凄い睡魔が襲ってきて、半分寝ながら受講。しかし、その後のテストはほぼ常識的な問題で、1時間強で合格して、一番に会場を後にした。その後、少し喫茶店で休憩し、17:00過ぎくらいに帰社。雑務をこなし、19:00過ぎくらいに先輩と退社。その後、IT部門との懇親会で八重洲まで行った。食事は案の定少なかったが、飲み放題で、また普段あまり腹を割って話せない方々と話せて、有意義だった。宴会はまだ続いていたが、21:00過ぎくらいに先にあがらせてもらった。その後中野に向かい、今回買付をお願いしている業者さんを訪問。22:00近くになってしまい、事前にその旨伝えていたとは言え、申し訳なかった。物件の指値について相談し、鉄部の錆びが目立つだの、この時期に満室になっていないのは問題だの、屋根が傷んでいるだの、様々な駄目ダシをして、希望価格を伝えた。初期費用として、塗装にある程度まとまった額を使いたいので、その分の値引きの依頼をした。売主様側は当月内の決済にOK頂いたとのことで、またある程度の値引きに応じてくれるとの事で伺った。しかしまだ融資可能額と若干乖離がある。見た限りでは、報告を受けた空き室すうより多く見受けられたので、その点も指摘し、その場合は融資可能額よりやや低めの指値、また報告どおりの空き室数であれば融資可能額が、こちらの上限と伝えた。但し、手数料分割払いができれば若干の上乗せは可能と伝え、前向きに検討いただけるとの事だった。色々伝え、明日再度売主様と交渉頂けると言う事で、買い付け申し込みは保留。明日のご返答次第で再度業者さんを訪問し、条件によって買付を入れると伝えた。遅くなってしまい、業者さんには申し訳なかったが、23:30頃店を出た。スーパー経由で、0:30頃帰宅。いよいよ不動産買い付けも大詰めを迎えた。今回は非常に学ぶことが多く、この経験は次につながるだろう。今日は疲れと酔いで、勉強は見送った。明日からまた頑張りたい。
2010.03.18
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再レコーディング禁煙 第153日目
本日は12本orz【内訳】 午後 ：3本 夕方 ：1本 喫茶店：3本 夜 ：5本【反省点】心身ともに疲れきり、また非常に慌しく、ストレスから吸い過ぎた。少し冷静さを取り戻しつつある。何事も、無理は禁物だ。明日からまた本数削減に向けて頑張りたい。
2010.03.17
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頭を冷やす 物件視察 融資可能額減額の連絡 指値の依頼
昨日は3:00頃就寝。本日は振替休日だったが、奥さんが出社のため、一瞬7:45頃起床。疲れから二度寝したが、その後9:00～9:30くらいに掛けて、会社から断続的に3回TELあり。実績集計資料の依頼があり、集計の仕方が分からないとの事で、やり方を説明。しかし、今日出社していたら、おそらく私がやることになっていたと思われ、対応を感謝した。その後再び寝て、結局12:30頃起床orz昼食後、昨日物件紹介依頼をした業者さんにTELを発信。馴染みの業者さんから、融資可能額が下がった場合は深追いしない方がいいと忠告された。それよりは、今回は借り換えを重視して、次に備えた方がいいとアドバイスされた。今回は融資条件が良く、買える可能性が高いため、何としても買いたいという気持ちばかり逸っていた。しかしそのような買い方は、今後の有事の際の対応が資金の関係で困難となり、行き詰るリスクが高い。いざ買う段となると、頭に血が上って冷静さを失い、とにかく如何にして買うかということしか考えられなくなりがちだ。また、この融資の話は3月いっぱいということもあり、何でもいいからとにかく買わなくてはならないみたいな、危険な発想になってしまっている。この業者さんの言葉で冷静さを取り戻した。売ることばかり考えず、このようなご意見を下さる業者さんは貴重だ。あり難いご意見を頂戴した。今回の物件は素晴らしく、希望価格で買えれば購入するだろうが、必要自己資金が増えた場合は、残念だが見送ることにする。その後、今回買い付け申し込みをしている物件視察に向かった。14:45頃外出し、山手線、高田馬場から西武新宿線と乗り継ぎ、15:30頃最寄の駅に到着。住所と地図が手元にあり、駅から徒歩10分以内との記載があるが、やや迷って、20分後くらいに到着。物件は年式相当と言う感じで、ところどころに痛みを感じる。しかし外壁のサイディングのみ数年前に塗装されているとのことで、非常に鮮やかできれいだった。外壁の一部のタイルがやや汚い。また、階段の手摺部分が錆びている。10分くらいあちこち見て、その後周辺を散策。閑静な住宅街で、ややアッパークラスが住む地域のようで、大型の家が多い。また、公園や川などの自然も多く、好感が持てる。駅周辺は非常に賑わいがあり、生活には全く不自由しないだろう。途中で銀行から着信あり。物件評価の結果が出て、融資可能額が少し下がり、売買価格に若干届かない。差額は自己資金から充当しなければならないが、その分指値をすることにし、すぐに仲介業者さんに連絡。水曜のため休みだったが、そうも言っていたられず、携帯にTELを発信。明日相談させて欲しいとの事だったので、明日業者さんを訪問することにした。ここで融資可能額での指値が通らなければ、見送ろうと思う。再度物件にもどり、周辺を細かく見たりした。そしてポストを見ると、当初2室空きという話だったが、4部屋のポストにシールが貼られており、4室空きの様に見えたので、再度業者さんにTEL。明日確認すると言われた。色々指値できる情報をつかみ、16:30頃物件を後にして帰路についた。電車の往復で、3日分くらい英作文の勉強ができた。途中、再度銀行からTELあり、奥さんの給与明細を至急送って欲しいとの事。固定給と比例給の割合を見たいとの事だった。奥さんにTELし、たまたま近くにいたので、すぐに入手して銀行へFAX送信。17:30頃ベローチェに行って、早速銀行にTELし、給与の詳細を説明。やや脚色し、こちらに有利になるように説明した。その後、英作文とスーパーエルマーの勉強を実施。勉強終了後、不動産の読書を実施。19:00頃帰宅し、夕食を食べ、入浴後はスーパーエルマーの勉強を行った。今日も色々あって、疲れた。不動産の取引は、本当に心身ともに消耗する。帰宅後、メールをチェックしたら、昨日物件紹介の依頼をした別の業者さんからメールあり。築浅で場所・利回りもそこそこ良く、良さ気な物件だ。しかし月内決済可能か分からないとの事だった。時間も無いし、買えるかどうかも分からない中、業者さんにも迷惑になるので、これ以上の物件検索はやめることにした。自分としても、慌ててやっても、ろくな事がないだろう。また、友人からも、昼の業者さんと同様の内容の忠告メールを頂いた。今日は、お二方からのアドバイスで、冷静な判断を取り戻せて良かった。今回の物件が希望価格で買えるよう全力を尽くすことに注力したい。
2010.03.17
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再レコーディング禁煙 第152日目
今日は徹夜で物件情報を探そうと思ったが、疲れと、今ひとついいのが見つからないので、寝ることにする。本日は11本orz【内訳】 午前 ：1本 ランチタイム：3本 午後 ：1本 夕方 ：3本 夜 ：3本【反省点】もろもろのストレスや、物件取得に向けて極度の興奮状態が続き、本数が伸びた。3月いっぱいは仕方ない。早く心の平静を取り戻したい。
2010.03.16
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組織強化に立ち上がるｗ ひどい営業マン はるばる銀行訪問して資料提出 融資難航確実 滑り止め物件調査開始
昨日は2:00頃就寝。本日は寝坊し、7:40頃起床。8:30頃出社。午前は、現在のリソース不足を補うため、組織改変に向けた提案資料を作成。先週末に上司に相談し、今日の夕方にミーティングをすることになり、その準備のため行った。単純に人数を増強する案と、他の似た様なことをしている組織を統合して人数を増やす案の双方を書いた。前者は現在の経済情勢では非常に難しいので、後者をメインに提案。パフォーマンスの改善、顧客ニーズに伴うカスタマイズ、新規機能開発等々、やりたいことが山積みながらエンジニアが数えるくらいしかおらず、とても追いつかない。顧客数も増え、対応が後手後手になり、収益機会を逃している。このもったいない状況を改善すべく、立ち上がったｗしかし、社内は人数がダブついているにも関わらず、求める人材はほとんどいないのが悲しい。昼休憩後、午後は資料を仕上げ、コアのメンバーに見てもらい、問題ないということで取り急ぎ上司にメール送信。その後、昨晩電話があった、今回買い付けに動いている物件の仲介会社の担当者から着信あり。オフィスビルに着いたとの事で、14:30くらいから会った。非常に若い担当者だった。昨日の銀行マンと行ったのと同じ喫茶店に行った。しかし何と名刺もないということで、早速呆れた。まぁ、些細なことは大目に見て、早速本題に突入。建物の傾き・雨漏り・シロアリ等の物件の瑕疵の有無、管理会社、指値の可否を確認。瑕疵についてはないということだったが、管理会社は不明との事。物件を売る立場で、こんなことがあっていいのだろうか？それも置いておいて、無理を承知で指値可否を確認したが、10万円台の端数くらいは何とか交渉して欲しいと依頼。その後買い付け証明書を記入した。あと、物件の写真を見たが、数年前くらいに外壁をリフォームしたとの事で、色も鮮やかで非常に美しく、気に入った。また、今回の物件は3月中に決済できるか五分五分だと言われたが、私が買うのは3月で融資実行が条件なので、何とかするよう伝えた。45分くらい話し、15:15くらいに店を出た。今日も私がごちそうしたが、有難うございましたでもなく、こんなのでよく営業マンが務まっているものだ。まぁ、そんなことは気にせず、いい物件情報を持ってくればいいが、この調子だと期待しない方がいいだろう。その後は久々に落ち着いた。開発環境のアップグレードをベンダーに実施してもらっていて、いくつか問題があったが、開発メンバーに一任。夕方は、新規顧客接続関連の打ち合わせを実施。その後、銀行に行かなければならなかったので、すぐ退社したかったが、急遽上司から資料作成の依頼があった。IT部門に相談したが、申請書が必要と言うことで、上司に相談。そこで上司がIT部門と掛け合うということだったので、この話はお預けした。遅くなってしまったが、18:50頃退社。銀行に今から出ると電話し、急いで柏まで向かう。クタクタだったが、体に鞭打って向かった。山手線で日暮里まで行き、そこでうまく常磐線の快速とアクセスできた。しかし、この常磐線快速の混雑がものすごかった。引っ越して依頼、通勤ラッシュとは無縁の生活だったが、約2年ぶりに満員電車に乗り、非常に不快だった。快速に乗れば5駅だが、30分くらい掛かって、柏に到着。事前に下調べしていたのと、一度新小岩の決済で行ったことがあったので、ほとんど迷わず、19:45頃到着。そこで、昨晩用意した資料類を提出。私が危惧したとおり、奥さんの給与激減に、これがネックになるかもしれないと、担当の銀行マンに言われた。そんなこともあろうかと、私と奥さんがともに給与が高かったその前の数年分の所得証明を持って行き、昨年は時期が悪かったが今後は問題ないと猛アピールを実施。しかし計算してもらったところ、夫婦合算の給与収入に倍率を掛けて、残債を差し引き、有事実行可能額を試算してもらったが、私が昨日計算したとおり、物件価格に若干足りない。その後、資料類をコピーしてもらい、20分ほど待って、担当の方が戻られた。かなり難しいかもしれないが、頑張ってみると言ってくれた。私も何とか打開したく、他の支店の方が先日融資に動いてくれたが売り止めになったとか、別の物件で別の銀行が融資内諾くれたもののこちらも売り止めになったとか、そのため今回は何とか購入実現したいなど、書籍で学んだ知識をフル活用して必死にアピールした。言いたいことは全て言えたと思うので、満足だ。あとは天命を待つのみだ。帰り際にさりげなく、いくらくらいまで融資可能かを確認。今回の物件価格よりはもちろん低いが、かなりまとまった額まで内諾を頂けた。ただし、今回の物件もそうだが、3月いっぱいで融資実行することが条件なので、時間がない。複数の業者さんに至急物件紹介の依頼を行いたい。遅くまで付き合ってくれた銀行マンに丁重に挨拶し、21時ごろ店舗を出た。クタクタになったが、柏駅周辺を少し散歩し、何でこんなところにいるのか、不思議な感じがした。その後常磐線快速に乗って、帰路についた。帰りはガラガラだったので、助かった。スーパーエルマーを聞きながら電車に乗っていたが、不動産のことで頭がいっぱいで、あまり頭に入らなかった。スーパー経由で、22:45頃帰宅。今日は奥さんが客先の飲み会に参加するとの事で、やや贅沢をして寿司を購入して食べた。入浴し、これから物件調査に入る。融資が駄目だった時用に、滑り止め物件を早急に確保しなければならない。また、複数の業者さんに、至急物件紹介依頼のメールを発信する。うち一社さんは、この業界でも良く知られている会社で、前から取引をしたいと思っていた上に担当者とも気が合うので、早速依頼して、できれば成約して関係強化したいところだ。疲労度合いにもよるが、今日は徹夜で物件検索をするかもしれないｗ3月はあと10営業日しかなく、時間との勝負だ。あと半月、不動産に全精力を注力したい。
2010.03.16
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再レコーディング禁煙 第151日目
本日は12本orz【内訳】 午前 ：2本 ランチタイム：3本 午後 ：1本 夕方 ：2本 夜 ：4本【反省点】今日は早朝から活動時間が長く、また不動産やら仕事やらで非常に忙しく、気持ちも高ぶったため吸い過ぎた。今日は仕方が無い。
2010.03.15
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物件購入準備始動！ 銀行マンと会う 金利交渉について 大型リリース初日 1年越しのベンダーとの接続 資料作成から開放
昨日は2:00頃就寝。本日は頑張って、久々に6:35頃起床。7:35頃出社。今日は大型リリースの初日。目玉だった一機能が、リリースはするもののバグがあるため残念ながら使用停止とした。その他の機能は全てリリース。朝は、1年以上リリースを待っていたベンダーとの接続テスト。程なく終了したら、何とテストもせずに顧客から注文あり。特に問題なく動いたので、そのままリリースとした。今日の夕方にもテストと思っていたのだが、意外な形でGo Liveとなった。ここまで本当に長かったが、ここから一気に接続顧客数を加速度的に拡大していきたい。その後、来上期の大型改修に向けて、IT部門やベンダーと調整。今週後半に、説明会を持ってくれることになった。あと、今回のリリースで入れた負荷分散対応が、素晴らしい効果を発揮し、システム全体のパフォーマンスも良好となって、IT部門から甚く感謝された。その後はダラダラと、先日来取り組んでいる資料作成に着手。昼休憩中、昼寝をしていたら、銀行マンから着信あり。先日紹介いただいた高額物件を買う気があるかと問われ、買えるなら絶対に買うと伝えた。すると、午後に会社まで来るので、ローン申込書を書いて欲しいと言われた。興奮して、久々にアドレナリンが大量分泌してきたｗ午後少し資料作成の続きをし、少し仕事を抜けて、13:30から銀行マンと会った。席を立つときはノートを持ち、如何にも会議に行く風を装ったｗ会社まで来てもらい、ビルの喫茶店でお茶を飲みながら、アパートローン申し込み書類を記入。私と同じくらいか、多少若いくらいに見えたが、肩書きは上の方だった。実は意外と年はいっているのかもしれない。物件の資料を見せてもらったが、二面が公道に面しており、都内の一等地で資産価値が高く、駅からも近く、やや築年数がいっていると言う点以外は素晴らしい物件だ。その後色々話をしたが、とにかく堅い人物を装い、熱意と情熱も伝えた。その際、金利はこの銀行標準の高金利だったが、金利交渉をしようかと思ったものの、思いとどまった。金利交渉はローン審査が通過後に行う。書籍から得た知恵だ。私がごちそうし、1時間くらい後に店を出た。これから仲介業者さんのところに行って物件を押さえ、その後物件を見てくると言われた。丁重に挨拶をして、別れた。その後何食わぬ顔をして席に戻り、資料作成の続きを実施。夕方、税理士事務所にTEL。先ほど銀行マンから頼まれたので、銀行に今回の確定申告書をFAXするよう依頼。やや遅くなったが、資料作成がようやく終了し、上司に提出。ようやく肩の荷が下りた。また再作成の指示が来るかもしれないが。19:20頃退社。仕事に不動産に疲れたので、ウォーキングは見送った。途中スーパーエルマーを少し勉強。帰宅後、夕食を作っていたら、今回の仲介業者さんよりTELあり。丁重に挨拶しつつ、色々と情報を入手。今回は非公開物件で、3月中に本当に取引できるか確認したが、とにかく頑張ると言うことだった。これも今回の取引のリスクの一つだ。とりあえず、明日会社まで来てもらい、買付け申込書を記入することになった。夕食を食べ、その後奥さんにローンの保証人になってもらうよう頼み、書類に記入・署名・捺印等をしてもらった。奥さんは今日確定申告をしてきたのだが、書類を見て、一瞬血の気が引いた。昨年より年収がかなり下がり、ローンの審査に悪影響が出るかもしれない。私と奥さんの年収を合算して審査をするが、年収の倍率に対する借入額上限に抵触しそうだ。何とかここは銀行マンの力量に託すしかない。入浴後メールをチェックすると、銀行マンからメールあり。ローン申し込みの追加資料一覧が書いてあった。会社で株・投信等の金融資産のエビデンスをプリントしておいた。それ以外に、直近2年の確定申告書と源泉徴収票、既存物件の借入の残高明細、物件のレントロールなどが書かれていた。全て手元にあるので、問題なく揃えられた。明日、やや遠いが、直接銀行に資料を持ち込み、熱意を伝えたい。また、こういうのはスピードが命なので、そういう意味でも持ち込みは大事だ。しかし、不動産の融資の審査には、さまざまな資料が必要になる。毎回そうだが、多数の資料を波状攻撃のように提出を求められ、最後はヘトヘトになる。気持ちが折れそうになることが多々あるが、ここで踏ん張ることで一気に事態が変わるので、頑張って乗り切りたい。ローンが通るか、あるいは物件の売買が行われるかなどの不確定要素があるが、強い信念を持って最後まで諦めずに頑張りたい。
2010.03.15
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再レコーディング禁煙 第150日目
本日は11本orz【内訳】 午後 ：2本 喫茶店：5本 夜 ：4本【反省点】ここのところ本数が伸びがちだ。今ひとつ、抑えが利かない様々な課題があり、落ち着かない。3月いっぱいは仕方ないかもしれないが、心身の安定を早めに取り戻し、本数削減に努めたい。
2010.03.14
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業者さんに背中を押される
昨日は3:00頃就寝。本日は11:00頃起床。昼食後、TVを見てダラダラしたり、掃除、ゴミ出し等を行った。奥さんが掃除をするとのことで、14:30頃外出。ベローチェでスーパーエルマーと英作文の勉強を実施。その後、著名投資家・山田里志氏の本を読書。17:00頃店を出て、昨日来た物件紹介の件で、業者さんにTELしたが、掴まらなかった。スーパー経由で帰宅。その後、業者さんから折り返しTELがあった。物件のことを話すと、都内一等地でこのような利回りの物件は希少で、フルローンが出るなら買った方がいいと、背中を押された。自分としては、これを待っていたのかもしれない。借り換えか購入かで色々動いてきたが、この物件がいけそうであれば購入を優先し、可能であれば平行して柏物件の借り換えを実施したい。新小岩物件は、今回物件紹介をして頂いている銀行から借りているので、物件がいけそうであれば借り換えは見合わせることにする。銀行紹介案件だが、このお世話になっている業者さんの仲介にしてもらうよう働きかけようとしていたものの、業者さんから、あまり無理すると購入が難しくなるかもしれないから気にしなくていいと言って頂いた。これで肩の荷が降り、業者さんには感謝したい。しかし購入できた暁には管理させて頂きたいと言われたｗ現在の管理状況次第だが、それによってはお願いするかもしれない。夕食はチゲ鍋を食べた。風呂掃除・入浴後、再度スーパーエルマーの勉強を実施。明日はリリースで、7:30くらいまでには行かなくてはならない。来週も、仕事に不動産に、大変な一週間になりそうだ。仕事は憂鬱だが、不動産の方は何としても物件購入できるよう頑張りたい。
2010.03.14
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再レコーディング禁煙 第149日目
本日は10本orz【内訳】 午後 ：2本 喫茶店：4本 夜 ：4本【反省点】最近色々とストレスが多く、本数が伸びがちだ。特に仕事からのプレッシャーが非常に大きい。頭の痛い問題が多すぎる。何とかこの状況から開放される方法を考えなければ。
2010.03.13
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長時間ウォーキング&勉強&読書 高額物件がフルローン！？
昨日は2:30頃就寝。本日は9:30頃自然と目覚めたが、一週間フル出勤のダメージでもう少し寝たく、二度寝して結局11:30頃起床起きたら既に奥さんが洗濯を食事を済ませて、出勤準備をしていた。仕事柄止むを得ないものの、毎週土日にいずれかもしくは両方出社してほとんど休みがなく、頭が下がる。TVを見ながら食事をし、14:30頃外出。荏原・旗の台・西小山・不動前方面を2時間くらい掛けてウォーキングしながら、スーパーエルマーをリスニング。今日は暑いくらいで、いい運動になった。スーパーエルマーも二周できたので、遅れを取り戻せた。五反田まで戻り、本屋で以下の著名投資家・石原博光氏の新刊を購入。まずはアパート一棟、買いなさい！仕事・不動産ともに今ひとつ上手くいかず、何かにすがりたくて購入。先週書店で発見して立ち読みして、近々買おうと思っていた。16:30くらいにベローチェに入り、英作文を勉強。二周目に入っているが、かなり忘れていて、時間が掛かった。その後、上記の書籍を読んだ。自己資金が少なくても、無理なく、しかも借入を少なく、うまく購入・運営するノウハウが随所に散りばめられており、大変参考になった。特に、日本政策投資銀行で借りるという章は参考になった。このやり方であれば、多額の借入をしなくても、サラリーマン引退が可能だ。また、高額RCではなく小額木造アパートの分散保有を推奨されていたのも好感が持てた。さらに、管理会社選びの章で、管理が上手い業者よりも客付け能力が高い業者を選定すべきというところも、印象に残った。私もそう思う。勉強と読書で長居してしまい、19:00過ぎくらいに店を出て、スーパー経由で19:30頃帰宅。夕食後、TVをダラダラ見た。たまには骨休めも必要だ。入浴後、英作文の勉強を再度実施。かなり忘れている。記憶力の衰えを実感。その後メールをチェックしたら、先日来やり取りをしている銀行マンから、昨日に引き続き物件紹介。少し低めの価格帯の物件がないか照会をし、3件ほど情報を頂いたが、どれもいま一つだ。しかし、昨日見送る旨を連絡した1億円近い高額物件2棟について、フルローンなら購入するかという質問があった。期末なので可能な限り頑張っていただけるとのコメントあり。そうなると、話が替わってくる。都内の一等地で資産価値が高く、利回りもまずまずなので、もしフルローン可能であれば前向きに検討したい。しかし、借り換えか購入かでまたもや悩ましくなってきた。3月も半ばとなり、時間がなくなってきた。早急に検討したい。
2010.03.13
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再レコーディング禁煙 第148日目
本日は11本orz【内訳】 午前 ：2本 ランチタイム：2本 午後 ：1本 夕方 ：2本 夜 ：4本【反省点】今日も非常にストレスの溜まる一日で、吸い過ぎた。本数削減が進み、安定していたのが、逆戻りしてきた。なかなか禁煙のきっかけも掴めない。何とか引き続き、本数削減に努めるしかない。
2010.03.12
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長い一週間が終了 組織強化へ動く
昨日は2:00頃就寝。本日も寝坊し、7:40頃起床。8:40頃出社。今日も非常に忙しい一日だった。朝一で、キックオフから一年以上掛かっているベンダーとの接続案件で、海外の担当からメールあり。早速電話し、リリース調整。早ければ第一号顧客との接続を、来週初にもできることになった。ここまで大変だったが、本当に良かった。合わせて、ベンダーから別の顧客が当社と接続希望をしているとのことで書いてあったので、内部で確認したが、それらしい話は全く無い。再度確認したところ、何と間違いだったとの事で、時間をロスした。その後、暫くハマッてしまっている資料作りに着手。早速、収益が集計できないと分かり、挫折。しかし、上司が何としても集計して欲しい感じだったので、何とかできないか考えた。他の似た様な集計ツールを使っている女性社員に相談したところ、明細が出るところまで分かったので、ここから目で拾うという作戦にした。キーとなる項目のデータ名が異なっているのできついが、止むを得ない。昼休憩後、資料作りは中断して、来週初の大規模リリース案件のリリース調整。途中、リリースを見送った機能に更なるバグが発覚し、開発担当の通称「変な先輩」が、久々に癇癪を起こし、ねちっこく小言を言ってきた。しばらく落ち着いていたが、また始まった。本当にこの方は困る。夕方は進捗会議を実施。終了後、メンバーが、来上期の大元のシステムの大規模改修に合わせて我々のシステムも大規模改修が入るという話を聞いた。しかもその数ヵ月後に、再度大規模改修が入る。IT部門に確認したところ、事実と言うことが判明。こんな大事なことを展開しないIT部門はどうかと思う。しかもリリース日まで決まってしまっている。先ほどの先輩に相談したところ、聞いていないから知らないなど、相変わらず子供じみた発言で、本当に参る。それはさておき、どうしたものかと、上司に相談。我々の手の及ばないところで膨大な作業が発生し、本来やらなければならない新規機能追加やパフォーマンス改善、顧客要望に伴う改修などが、後手後手に回ってしまっている。来上期は状況が更に悪化しそうだ。そこで、人員の増員や、組織の再編など、相談した。これまでは何とかなってきたが、今回は人繰りが本当に厳しい。相談の結果、来週初までに人員・組織案を考えて、その上で再度相談に乗ってもらえることになった。メンバーと検討して、可能な限りの組織強化を実現できるように考えて行きたい。久々に遅くなり、上長から久々に飲みに行かないかと誘われた。数年前はこの方と週3～4回くらい飲んでいたが、ここ1年くらい全く行っていない。久々に、コミュニケーションを取れる貴重な機会と思って、承諾した。しかし暫く待っていたら、別件が入ってしまったとの事でキャンセルが入った。まぁ、余り乗り気ではなかったので、良かった。20:20頃退社。品川からウォーキングしながらスーパーエルマーを聞いて帰った。今日は奥さんが会社の飲み会と言うことだったので、やよい軒で食べて帰ろうかと思ったが、何と行列ができていて、断念。驚いた。仕方ないので帰って、パスタを茹でて食べた。メールをチェックしたら、また銀行マンから物件情報が来ていた。積算評価てきにはまずまずなのだが、高額の上、物件も古い。かなり自己資金を出さなければならず、このタイミングでは厳しい。申し訳ないが、もう少し低めの価格帯で聞いてみようと思う。今週は非常にきつかったが、最後の最後に駄目押しがあった。何はともあれ、ようやく一週間が終わったので、明日はゆっくり休みたい。あと、来週こそ不動産を大幅進捗させたい。
2010.03.12
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再レコーディング禁煙 第147日目
本日は10本orz【内訳】 午前 ：1本 ランチタイム：2本 午後 ：1本 夕方 ：2本 夜 ：4本【反省点】今日は仕事が忙しく、ストレスが溜まり、吸い過ぎた。夜の本数も減らない。諦めずに頑張りたい。
2010.03.11
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リリース準備 不動産の状況
昨日は2:00頃就寝。本日も寝坊し、7:40頃起床。8:30頃出社。今日も非常に忙しい一日だった。午前は、昨日来た新規顧客接続案件の稟議書作成に着手。途中で止め、先日来上長から依頼されていた資料を一気にまとめ、上司がいなかったのでメール送信しておいた。昼はリリース判定会を実施し、問題なく通過し、遅めの昼休憩を取った。午後は、来週に迫った大型リリースの一部機能の改修版のリリースについて、ベンダーと調整。急いでテストを実施し、リリース作業を実施。昨日不具合が見つかったのだが、今日テストしても再現しない。一旦リリースはするものの使用禁止とし、引き続きテストを継続しこちらで問題ないと確認するか、あるいは原因究明して改修した後に、使用禁止解除することにした。夕方が、新プロジェクトの打ち合わせを実施。その後、来週に迫ったリリースに関する報知メールを、日英両原語にて作成。だいぶ英語メールも書けるようになってきたが、念のため隣のネイティブレベルの先輩にチェックを依頼し、今日はほとんど直されなかった。その後、午前に提出した資料に対し、上司から項目追加の依頼があり。既に開発担当者が帰宅してしまったので、明日やることにした。その後雑務を捌き、19:00頃退社。退社後、業者さんにTELを発信し、借り換えと買い付けの件でアップデートが無いか確認。もうしばらく買い付けのほうも粘るが、いい物件が出なさそうであれば無理せずに、借り換えのみ実施するということで伝えた。3月いっぱいで時間もそうないので、うまく対処したい。品川からウォーキングしながらスーパーエルマーの勉強を実施。ちょうど品川から家までの約45分で、CDをちょうど終えられるので、時間を効率的に使えていい。運動もできて、一石二鳥だ。いい方法を思いついた。帰宅後運動、夕食を食べ、入浴後は英作文の勉強を実施した。やはり一週間フル出勤は辛い。明日でようやく金曜日だが、週明けのリリースに向けてまだ残作業があるので、あと一日何とか頑張りたい。
2010.03.11
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再レコーディング禁煙 第146日目
本日は7本。【内訳】 ランチタイム：2本 午後 ：1本 夕方 ：1本 夜 ：3本【反省点】かなり日中は本数削減ができるようになってきたが、相変わらず家での本数がなかなか減らせない。ここが改善できれば、禁煙も見えてくるのだが。とにかく意識して、まず家での本数削減を目指したい。
2010.03.10
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仕事で忙殺 ウォーキング中の勉強で時間節約 最悪な転寝
昨日は2:00頃就寝。本日も寝坊して7:40頃起床。8:30頃出社。朝から様々な業務が舞い込み、忙殺。リリース調整、テスト、新規顧客接続案件の書類やり取り等々、目まぐるしかった。平行して、暫く続けている上長からの指示の資料も作成。昼休憩後、午後も午前と似たような状況だった。法務部門に事前審査を依頼していた新規顧客接続1社と既存の設定変更1社の稟議書がOKとなり、上長に回付。また、顧客案件が山積みになり、管理用のシートをアップデート。あまりに量が多く、漏れでもしたら大変なので、しっかり管理して推進していきたい。夕方に更に3社、顧客追加案件がきた。また、リリース案件で問題も発覚し、ギリギリまで改修・テストが必要になった。明日これらを片付けたい。ヘトヘトになって、18:20頃退社。頭がいっぱいだ。品川からウォーキングし、スーパーエルマーを聞きながら帰宅。ちょうど帰宅までに一通り終えられた。これは時間の節約になっていい。奥さんもほぼ同時に帰宅し、夕食を作ってくれたので、その間英作文の勉強を半分くらい実施。今日は早めに寝られそうかと思ったが、何とTVを見ながら21:30～23:00くらいまでソファーで寝てしまったorz最悪だ。入浴後、英作文の残りを終えたが、結局こんな時間になってしまった。仕事がきつく、毎日大ダメージを受け、体も辛い。早めに寝られるようにしたい。あと、今日は不動産の方で進捗が無く、やや不安になってきた。最低でも借り換えだけでも実施できるよう、業者さんとうまく調整したい。
2010.03.10
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再レコーディング禁煙 第145日目
本日は8本。【内訳】 午前 ：1本 ランチタイム：2本 夕方 ：1本 夜 ：4本【反省点】途中から偏頭痛に襲われ、午後はほとんど吸わなかった。しかし夜の本数が相変わらず伸びてしまった。何となく本数削減の手ごたえがつかめてきたが、あとは意思の問題だ。何とか夜の家での本数を減らせるよう、頑張りたい。
2010.03.09
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色々多忙 借り換え面談延期？ 早めのスーパーエルマー勉強
昨日は2:00頃就寝。本日も寝坊し、7:40頃起床。8:30頃出社。最近疲れで、入眠がスムーズだが、朝起きられない。午前は、来週に迫った大規模リリース案件のテストやリリース調整を実施。また、新規接続希望顧客1社と既存顧客の設定変更のIT部門向け申請を回付。その後、上長から指示された資料のアップデート版を上司に見てもらった。昼休憩後、早速資料にチェックが入り、再度開発メンバーにツール改修を依頼。しかしあっという間に仕上がってしまい、本当に素晴らしい能力の持ち主だ。他の作業があったので資料の方は後回しにした。夕方は新規顧客との外部テストを実施し、問題なく終了したので、明日からLiveとした。本当に、流れ作業のような感じだ。多量の案件を如何に早く捌き、リリースしていくかが腕の見せ所だ。その後、後回しにした資料をチェックし、コメント等を関係者にヒアリングして入れた。上司への回付は明日にする。疲れたので、18:20頃退社。その後、業者さんにTELし、忙しそうだったが、借り換えの銀行面談は支店長の都合で来週になるかもしれないとの事で、明日再度連絡を頂くことにした。また、メインバンクの別の視点からも融資をしてくれそうだとのことで、非常にあり難い。3月中に何とか頑張って、借り換えと買付を両方実現させたい。雪が降っていたので、ウォーキングは見送った。電車と駅から家までの徒歩で、スーパーエルマーを聞いた。リピーティングもし、半分くらい終えられた。スーパー経由で19:30頃帰宅し、スーパーエルマーの残りをやった。早めにスーパーエルマーを終えられて、楽だった。奥さんが帰ってきて夕食を作ってくれ、夕食後はTVをダラダラ見た。入浴後、英作文の勉強を実施。疲労で頭が働かず、半分やっつけみたいになってしまったが、根性で今日のノルマを終わらせた。明日もリリースに向けて大詰めだが、頑張って乗り切りたい。不動産の方も進展を願いたい。
2010.03.09
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再レコーディング禁煙 第144日目
本日は9本。【内訳】 午前 ：1本 ランチタイム：3本 夕方 ：1本 夜 ：4本【反省点】午前から昼に掛けて、ストレスから吸い過ぎたが、夕方に掛けては頑張った。というか、忙しすぎて数時間が無かった。夜はまたもや失速。なかなか9本の壁が厚い。頑張った乗り越えたい。
2010.03.08
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調子が狂う突然の割り込み業務 雑用で忙殺 きつい帰宅後の勉強 時間の有効活用 転職引き伸ばし 別の業者さんからの情報
昨日は2:00頃就寝。本日は寝坊し、7:40頃起床。8:40頃出社。朝は、夕方の来期の優先順位検討ミーティングに向けて資料を読み、自分の中で優先順位を付けた。その後、先週末に取り掛かった、上長から指示された資料の雛形と仕様を検討。ところが、そこに突然、新規顧客の接続案件に関する問い合わせが来た。最初にベンダー経由で顧客からあり、別ルートで担当セールス経由で同じ顧客から来た。すっかり調子が狂ってしまったが、至急必要書類を顧客へメール送信。その後、資料検討を再開し、雛形を作成し、上司にチェックを依頼。OKを頂いたので、開発メンバーに見てもらい、開発を依頼。昼休憩後、午後は、メンバーに開発を依頼していたツールがあっという間に完成し、内容を確認。優秀なメンバーに囲まれ、有り難い。あとは、コメントを書かなければならないのだが、同僚と相談し、一部記入。とりあえず資料作成の方は一旦打ち切り、新規顧客接続案件の作業を再開。法務部門向け審査依頼書を急いで作成を開始したものの、必要情報が不足。HPも無く、過去の資料等を調べ、何とか作成。法務部門へメール送信してチェックを依頼。その最中に電話があり、会議が始まっているので至急来るように依頼あり。上記案件を片付けて、参加。来期の開発案件についての要望を伝えた。会議終了後メールを確認すると、既存顧客の設定案件の依頼が来ていた。こんなのばかりでうんざりする。今日やっても良かったが、疲れたので明日に回し、18:30頃退社。久々に品川からウォーキングし、19:30頃帰宅。夕食・入浴後、英作文の勉強を実施。本が二周目に入ったが、最初の方がかなり忘れていて、非常に時間が掛かった。遅くなったのと疲れで、今日はスーパーエルマーを見送った。先日の8連休で作った貯金が、あっという間に底を突き、既にビハインドになっている。スーパーエルマーは時間が取られるので、明日からウォーキング中にやることにする。時間の有効活用だ。やはり、帰宅後の勉強は、非常に辛い。その後メールをチェックすると、昨日エージェントに履歴書が少し遅れるとメールしたが、早速催促のメールが来ていた。断るのももったいなく、何とか理由をつけて引き伸ばしたい。また、久々に以前何度かやり取りをした業者さんから、新規物件情報のメールがあり。内容はまぁまぁだが、借り換えもあり、今回は見送る旨を返信する。この業者さんは業界でも有名で、担当もフットワークが軽くて気が合うので、引き続き関係を大切にしたい。明日もキツイ一日となりそうだが、頑張りたい。
2010.03.08
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再レコーディング禁煙 第143日目
本日は9本。【内訳】 午後 ：3本 喫茶店：3本 夜 ：3本【反省点】今日は体調もあまり良くなく、喫煙欲求が低かったが、結局本数が伸びた。時間を持て余していると、本数が伸びがちだ。何とかもう一段の削減に向けて頑張りたい。
2010.03.07
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