2022年02月の記事
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ワクチン接種に行ってきた。
長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。Twitter経由の方もクリックをお願いします。 人気ブログランキング新型コロナウイルスの3日目のワクチン接種に行ってきました。ファイザー ⇒ ファイザー ⇒ モデルナです。2月の初めにネットで接種の予約をした時は、直近で接収できるのは本日2月27日（日）でした。やっぱり日曜日は、平日に仕事がある方にとっては、予約をとりにくいんでしょうね。ホテルの大広間が接種会場でした。接種に来ている人はたくさんいるように見えましたが、キャパに余裕があったのか、とてもスムーズに終わりました。1回目、2回目とはだいぶ違いました。やはり日曜日に接収する人は少ないんでしょうね。夕方になり、腕が痛くなり上がりにくくなってきました。だるくもなってきました。明日も予定はあるから、発熱がなければいいんですが。今の世の中、熱があるとどこにも入れないし、そもそも外出はダメですね。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.02.28
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洗濯機が壊れた。
長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。Twitter経由の方もクリックをお願いします。 人気ブログランキング本日、ジャスト1時くらいに、管理会社様から電話がありました。この時期ですから、「入居？」と期待してしまいますが、「Hアパートの205号室の洗濯機が壊れたそうです。交換をお願いします。」という連絡でした。退去連絡よりはいいですよね。このアパートは家具家電付きです。入居者様が在宅中で、洗濯機の設置が可能だと聞いたので、Pascal「すぐ洗濯機を行きます。洗濯機の設置を手伝ってください。」と言って、コメリに向かいました。偶然、コメリまで3分くらいの所にいました。コメリの売り場に置いてある洗濯機をさっさと購入して、調子の悪いアトレーにのせて管理会社さんに向かいました。管理会社さんに着いて、社員さんといっしょにアパートに行きました。アパートまでは車で1分くらいです。社員さんに手伝ってもらったというより、わたくしが手伝いをしたという形になってしまいましたが、洗濯機の設置が無事(?)終わりました。連絡を受けてから1時間以内で洗濯機の設置が終わりました。スッキリ！洗濯機の準備が早かったせいか、手伝ってくれた社員さんに、「洗濯機の在庫も持っているんですか？」と言われましたが、さすがに洗濯機の在庫は無理です。わかり際にお礼を言って「これでラーメンでも食べて。」と言って封筒に入れた現金を渡しました。「いつもすみません。ラーメン食べます。」という、いつもの会話でした。渡した金額はラーメン代と言っても、800円とか1000円ではありません。その後、洗濯機の梱包材と壊れた洗濯機をもって、残置物撤去をしてもらってるわたくしの戸建に行きました。「全部処分してくれ。」と言って、すべて置いてきました。置いてきたと言っても、持って行ったゴミの処分費もリサイクル料も、後で払う事になるだけですが。一瞬で処分が終わるのは精神的に楽です。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.02.27
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市役所福祉課へ行ってきました。
長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。Twitter経由の方もクリックをお願いします。 人気ブログランキング決済が迫ているリースバック物件の事で、市役所の福祉課に行ってきました。 市役所の福祉課の担当さん 不動産屋さん リースバックされる人（所有者さん） わたくし4者での話し合いでした。賃貸契約書の内容の確認でした。・保証人の確認・家財保険、火災保険の確認・敷金礼金の確認・残置物の撤去の確認・死亡した時の残置物の処分の確認・家の内外のゴミは5年以内に入居者さんが片付けるとか・・・賃貸の契約書の下書きを見ながら、色々確認しました。Pascal「住宅扶助は31,800円でいいですよね。」不動産屋さん「家賃は行政から直接払ってもらえますか。」担当さん「それはできません。家賃は本人の口座に振り込みます。」不動産屋さん「家賃は口座から自動引き落としにしましょう。」Pascal「区費は自分で払って下さい。」みたいな話から始まりましたが、マジでやってますから、本人を目の前にして徐々にリアルな話になっていきました。不動産屋さん「保証人に支払い能力がなさそうですから、別の保証人を探してください。」担当さん「ご本人が亡くなった時には葬儀費用は出ます。・・・。」Pascal「最悪の場合は、市から残置物の片付けの費用が出ますよね？上限はいくらですか？」死因贈与契約のことまで話そうと思いましたがやめました。この戸建てはゴミ屋敷です。Pacal「敷金礼金は入居者さんの負担にはならないので1ヶ月ずついただきます。家の中のゴミの処分費用に当てます。」（早くゴミ屋敷から脱して生活を立て直してほしい。）と、わたくしが言うと、市の職員さんは？という顔をしていました。不動産屋さん「家の中を見たことありますか？」と、担当さんに聞いて、フォローしてくれました。担当さん「外から見ただけです。」こんな感じのリアルな話が続きました。当の本人は、とっくに話についてこれなくなっていました。「私だけ話についていけないです。」と言ってましたが、それは無理もないことです。3人にとっては、仕事上の普通の会話です。厳しい話ですが、入居者さんにも知っていて欲しいことでもあります。帰り際に、Pascal「これでスッキリして前向きになれるんじゃないですか？生活を立て直しましょう！」入居者様「そうですね。やってみます。」とのことでした。とりあえず賃貸契約書はつくれそうです。賃貸契約書をつくってくれる不動産屋さんは、売買が専門です。売買についてはすごい力のある方だというのはよくわかっていましたが、賃貸についても力のある方だとわかりました。感謝、感謝、感謝です。その後、保険屋さんにわたくしの事務所に来ていただき、このリースバック物件の火災保険に入りました。決済まであと1週間です。また報告します。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.02.26
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物件の融資の進捗状況
長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。Twitter経由の方もクリックをお願いします。 人気ブログランキング本日は、朝から試算表をもって金融機関A様へきました。金融機関A様へは物件の審査をお願いしているので、1日でも早く融資の承認をしてほしいので持って行きました。この物件は3月中の決済を目指してます。普段、わたくしは金融機関A様のATMコーナーには行きますが、店内には行きません。本日、久ぶりに店内に入って、Pascal「Aさんに、これ渡してください。」と笑顔で言うと、窓口のおねえさん「はいわかりました。」と笑顔で言ってましたが、後ろの方にいる営業さん3人くらいが、ざわざわしてました。「知らんオヤジ(わたくし)が来て、なんか言っている。担当のAと何かあったのか？」みたいな感じでした。やっぱりAさんに事務所に来てもらうか、電話してから行くべきでした。その後、金融機関B様の担当さんより電話でした。担当Bさん「審査をしている物件の前の道路ですが、一部が物件の売主さんの名義になっていますが、今回の売買に含まれるという事でしょうか？」Pascal「そうなんですか？知りませんでした。いっしょに売買という事になると思いますが、不動産屋さんに確認を取ります。」と答えて、不動産屋さんに電話しました。わたくしも、不動産屋さんも出先なので手元に資料がありません。調べてから連絡してくれることになりました。その後、不動産屋さんから返事が来ましたが、詳細は明日になりました。そのことを金融機関B様に電話してとりあえずおしまい。続きは明日です。金融機関さんは本当によく調べます。これはとてもありがたいことです。以前も、別の金融機関さんに融資をお願いしたところ、前面道路の一部に売主さんの土地があって、その土地に根抵当権がついていると教えてもらいました。当然融資はストップしました。この問題は、前面道路の地主さんの土地の根抵当権を外して道路として町に寄付するという事で解決しましたが、半年かかりました。この物件も3月決済を目指しているので、大きな問題にならないことを願います。もうすぐ3月、金融機関の決済です。数字が欲しいという事もあると思います。協力できることはしたいと思っています。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.02.25
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アトレーが不調
ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。Twitter経由の方もクリックをお願いします。 人気ブログランキングわたくしが普段使っているダイハツアトレーが不調です。冬になってノッキングが徐々に出てきました。2月になってかなりひどくなってきました。もう13万km近くはしっているので買い替えようとも思ました。候補はN-VANでした。ネットで調べたり、N－VANにのっている大家さんに使い勝手を聞いたりしました。ディーラーに実車を見に行くと「やっぱりいいなー」と思いました。でも、アトレーの使い方を考えると、N-VANの購入に踏み切れませんでした。アトレーでは、タタミ、床材、コンパネ、木材、20リットルの噴霧器、除草剤等を積んだりしてます。室内をあちこち傷つけたり、液体の除草剤をこぼしたりしています。「やっぱりもったいない。」と考えて、今月中ごろアトレーを修理に出しました。昨日、アトレーが戻ってきました。ノッキングがなくなり、エンジンもよく回りるよになりました。本日、アトレーに乗ると、またノッキングが始まりました。とりあえず、修理をしてくれた車屋さんにもう一度みてもらうことにしました。「どうしよう？」と、色々考えてしまいます。買い替える???話は全く変わります。戸建の片付けを手伝ってもらったバイト人A君の部屋の玄関です。カサが置いてあります。このカサは、空き家の片付けをやってもらったときの残置物です。A君は、残置物を持って行くことにとても抵抗があり、何をすすめても絶対に持って行きませんでしたが、このカサだけだは、自分から欲しいと言って持て行きました。でも、A君「絶対に部屋の中にカサは入れません。」と言っていました。その言葉通り、持ち帰ったその日から玄関に置きっぱなしです。きっと、雪の日にこのカサをさしてタバコを吸いに行ったんでしょう。おしまい。
2022.02.24
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400万円指値した結果
ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。Twitter経由の方もクリックをお願いします。 人気ブログランキング一週間くらい前に2000万円の物件に400万円指値をして、1600万円でお願いしました。2割引きです。この物件は表には出ていません。情報発信という観点から見れば川上情報ですが、内容は川下です。本日、仲介さんから連絡があり、仲介さんの事務所にっ来てほしいという事でした。普通に考えれば、いくらになったか電話で済むことだと思いました。事務所に行くと、仲介さんは世間話ばかりして本題に入りません。5分くらい世間話をしてから、仲介さん「怒らないで聞いてくれ。金額は2400万円になった。先方の事情があって2400万円だったら売ると言ってる。」400万円指値したつもりが400万円UPになってしまいました。Pascal「怒ることはないですよ。先方の値段に対して買えるか買えないかを決めるだけです。この話は流してもいいですよね。」こんな会話でした。仲介さんはバブル景気を経験した高齢の不動産屋さんですから、商談の過程で、怒鳴るとか怒るというのが普通にあった時代も経験していると思います。わたくしもこの不動産屋さんに7年くらい前に怒鳴られたことがあります。その時は36％くらいの指値をして怒鳴られました。結果的に36％の指値は通りました。売主さんはそれでも売りたかったようです。もしかしたら、この仲介さんは7年前にわたくしを怒鳴った時の事を覚えていて、今度は自分が怒鳴られると思ったのかもしれません。わたくしは怒鳴ったりしません。Pascal「2400万円では絶対に買えません。買えない値段を言っても後で迷惑をかけてしまうので、売主様には1600万円じゃないと買えないと伝えてください。」と、話を流すつもりで言いましたが、仲介さん「わかった。先方には1600万円じゃないと買えないと伝えておくから、先方の出方を待っていうことだな。また連絡するわ。」こんな感じでした。まだ話は続くのでしょうか？実は、わたくしも売主さんを知っていますが、かなり難ありの方です。スムーズに買えないとは思っていましたが、自分で2000万円と言っておいて、値上げするという奥義を披露してくれるとは思いませんでした。”買えなくて当然、買えたら頑張ってリフォームしよう。”そんな感じです。次の物件探すぞ！おしまい。
2022.02.23
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3点ユニットバスルームを注文した！
長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 人気ブログランキング先日、わたくし所有している3点ユニとアパートが、凍結がらみで壊れました。ユニットバスを交換します。今回は入居者様がいる部屋なので、管理会社様に任せます。担当さんと”せっかくだから3点ユニットはやめましょう。”という事になりました。当然ですよね。１Kアパートなのでスペースがないので、間取り図を見ながら、ユニットバスのサイズとトイレの新設を考えましたが、すぐに無理だとわかりました。そこで、シャワールームとトイレの新設で行くことにしました。これで、・入居者さんも喜ぶ。・次の入居が楽になる。・私も喜ぶ。でした。後は、入居者様に工事内容と工事期間を伝えるだけでした。本日、管理会社様から連絡がありました。担当さん「入居者の女性は、湯船につかりたいから3点ユニットバスにしてほしいという事です。」という、非常に非常に非常にショックな連絡でした。3点ユニットから3点ユニットへの入れ替えです。絶望的な気分です。3点ユニットから3点ユニットへの入れ替えをしたことがある大家さんは日本に多くはいないと思います。管理会社さんは、会社全体で今までい一度もないと言ってました。この部屋は、凍結破損後、応急処置をしてあるので、風呂にも入れるし生活に不便はありません。でも、この入居者様は今回の凍結の件で、夜討ち朝駆けで管理会社に電話をしてきて困っているようです。そんな状態ですから、再度交渉することは難しいようですし、担当さんは、一刻も早くこの問題は解決したいようです。わたくし、3点ユニットバスルームのオーダーを出しました。貴重な経験です。つらい経験です。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.02.22
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高遠そばを食べに行った。
長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 人気ブログランキング本日も、不動産の活動はありませんでした。管理会社様から電話連絡があったくらいです。担当さん「Sアパートの203室の退去立会が終わりました。この部屋、来月26日から次の入居が決まっているようです。」のんびりした感じがいいですね。退去前に次の入居者決まっていたという事です。次の入居が決まっていたことは嬉しいことです。感謝です。このアパートは、他に学生さんの2部屋が退去予定ですが、入居は決まってます。このアパートは国立大学のすぐ横にあるので学生がターゲットですが、いつも学生と社会人が半々くらいです。1階がピロティ―になっているので、『1階は嫌だよ問題』も発生しません。利回りは17.8％くらいですが、安定して満室なので助かります。妻と、高遠そばを食べに行きました。高遠そばというと、全国的には福島県の会津地方が有名だと思います。これが福島県の会津地方の高遠そばです。だいぶ前に、わたくしも福島県の大内宿で食べました。おいしかったです。大内宿に行く前に、長州力さんのTV番組で、箸の代わりにネギを使って食べるというを見たことがありましたが、大内宿で聞くと、ネギはヤクミだと教えていただきました。割りばしもついていました。大内宿はいいところです。また行きたい。大内宿に行った時に初めて知りましたが、この福島県の会津地方の高遠そばは、長野県伊那市高遠町の高遠藩にルーツがあるそうです。本日は、当然ですが長野県伊那市高遠町の高遠そばを食べてきました。大内宿では大根おろしがのっているそばが”高遠そば”だという事でしたが、長野県伊那市高遠町の高遠そばは、辛味大根と焼き味噌でを自分で混ぜて、そばつゆをつくるものでした。これです。ここまでブログを書いて、ネットでさらに検索してみると、大内宿にも辛味大根と焼き味噌のそばがあるようです。もうよくわかりません。このそば屋さんで、スケルトンの元オリンピック選手の越選手に会いました。わたくしがそば屋さんい入った時に、越さんは会計をしてました。わたくし、越選手の顔を知りませんが、そば屋のご主人がいう事なので多分間違いないでしょう。ちょうどカーリングでロコソラーレの銀メダルが確定したころでした。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.02.21
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ネイルサロン
長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 人気ブログランキング本日は、特に活動もなくのんびりしてました。管理会社さんから電話があったこと事が唯一の活動でした。担当さん「Pascalさん、戸建Ｃをネイルサロンとして借りたいという方がいらしてますが、よろ・・・・・。」全部言い終わる前に、Pascal「いいですよ。」と、答えてしまいました。戸建Ｃは、賃貸専用に建てらえた6戸1の戸建群の１戸です。Pascal「大きな看板を出さない事と、まわりの戸建とうまくやっていただければいいですよ。」と付け加えました。担当さん「わかりました。ご案内してみます。」とのことでした。経験上ネールサロンみたいな美容系の商売は、フリーのお客さんが来ることはありません。フリーのお客さんは、ネットの世界でフリーでさまよいあるいて、ネット上で予約を入れるとというのが当たり前になっているようです。店の看板は表札がわりにあればいい程度だと思います。トラブルがあった時に退去してもらいやすいように、店舗としての契約にします。住居として契約してしまうと簡単には退去させられません。今回の物件の家賃は5万円ちょっとです。ネイルサロンでペイできるの？と思いました。ネットでサラッと調べると、ネイルサロンの客単価はサイトによってばらつきがありすぎてよくわかりません。よくわからんけど、5000円～8000円で、オプションで1万円～2万円みたいな感じがしましたが、本当にそんな金額払うの?????田舎で爪に1万円払う人は少ないと思うので、客単価6000円(高すぎる気がするけど？)で考えると、9人で家賃はペイできます。光熱水費で２人分くらいかかるかな？きっと11人で家賃光熱水費はペイきると思います。その他の経費はよくわかりません。きっと月に20人くらいお客さんがいると利益がでるように思えます。このネイルサロン希望者さん、初めての開業でしょうか？ネットでサラッと検索すると、30万円くらいから開業できるという事です。後は腕次第ということでしょう。だれかわたくしの物件でネイルサロンやる人いませんか？開業資金30万円貸しします。無利息30回分割できます。毎月、家賃プラス1万円で開業できます。30ヶ月は退去できない特約付きです。もう2月も後半にはいりました。とにかく空室はうめたい！ネイルサロンに決まってほしいな～。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.02.20
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融資申し込み お金で返済比率も買える？
長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 人気ブログランキング本日は金融機関A様に融資の申し込みに行ってきました。億まではいかないけど、わたくしの人生で最大の融資です。物件価格 + 仲介手数料 + 登記費用 = オーバーローンです。やや遠方の金融機関Aの担当者さんは、融資申し込みの時に、前回のわたくしが書いた申込書のコピーを用意してくれます。わたくしは、それを見ながら職業や年収等を書きます。日付、融資金額、借入希望日、返済期限等は鉛筆書きしてくださってあるので、本当に助かります。気を付けることは、自分の年齢の記入欄くらいです。誕生日をまたいでいることがあります。年齢詐称をしてはいけません。今回は、本当に珍しく、担当さんが元金均等払いと元利均等払いの返済表を用意してくださってました。当然、担当さんは、わたくしが全ての融資で元金均等払いを選んでいることは知ってます。きっと、今回は額が大きいので確認したかったのでしょう。2つの返済表を提示して、担当さん「月の支払額が約5万円違いますが、どうされますか？」と言いました。わたくし、こんなに月の返済額が違うんだと思って返済表を見ていると、迷っていると思われたのか？担当さん「個人的には元金均等がいいと思います。」と、アドバイスしてくださいました。返済表の第1回目の返済の内容です。 元金返済額 金利 月額元金均等払い 333,333円 + 103,130円 = 436,463円元利均等払い 284,174円 + 104,627円 = 388,801円 月の支払は4万8千円くらい元金均等払いが多くなります。金利の支払いは1,500円くらいしか変わりません。元金の支払いは4万9千円くらい元金均等払いが多くなります。今回の融資期間20年です。利息の総支払額は20年間で65万円くらい元利均等払い の方が多くなります。多分元金均等払いと元利均等払いがの支払額が逆転するのは10年後です。20年間で65万円支払うだけで、約10年間、月の支払額が低く抑えられるというのも悪くはないと思います。初期だけとはいえ返済額が4万円8千円違うというのは、一部屋分の家賃になります。どちらを選択するかは人それぞれですね。当面の返済比率を押さえたいときは元利均等払いがいいと思います。返済比率もお金で買えるという事でしょう。(念のため、返済比率を抑えるには、”金利を低くする。” ”返済期間を長くする。”というやりかたもあります。)わたくしは今回も元金均等払い選びました。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.02.19
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こくみん共済coop
長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 人気ブログランキング民間の保険会社の火災保険の保険料が高きなってきれいるので、こくみん共済coopの火災保険に加入しました。満期が来ている戸建2戸の火災保険を、こくみん共済coopに変更しました。こくみん共済coopに加入する際に気をつけることがります。1 法人所有の物件では加入できない。 加入できるのは個人所有の物件になってしまいます。2 戸建は空室になった時に火災保険を解約する。 アパートは空室があっても問題ないようです。 個人所有の全空アパートで加入したこともあります。今回の戸建2戸の入居者様は、2人とも60歳台の独身の男性です。2人とも、「死ぬまで住みます。」と言って入居されました。そんな理由で、しばらく空室になることはないだろうと考えてこくみん共済coopの火災保険に入りました。数千円ですが安くなりました。その際、対応してくれたお姉さんが、わたくしが加入してるこくみん共済coopの他の物件の保証内容の詳細をプリントアウトしてくれました。その中に、物件価格と保証がかなり乖離しているものがありました。この物件が全焼した時に2800万円の保険金になっていますが、この物件は、無借金の100万円で購入したアパートです。わたくしのブログで100万円アパートとしてたまに出くる物件です。2800万円の保証だから、100万円アパートが28戸買えることになります。全焼利回り何パーセントなんだろう？保険金で100円アパート1戸買えたら100％だとすると、28戸で2800％？よくわかりません。何でこんなに手厚保証を付けたのか覚えていません。たぶんこの保険に加入した当時は、今とシステムが違ってこれ以上安い保証の設定ができなかったような気がします。という事で契約内容の変更をしました。保証を2800万円から500万円にしてみました。保険料が、年額65,800円から11,750円になりました。5万円以上節約できました。その後、金融機関X様から電話がありました。担当さん「口座がないので、審査の前に口座を開設してください。」と言われたので、Pascal「20分後に行きます。」と言って、自宅に戻り社印社判をもって、金融機関X様に行きました。滅多にいかない普通の窓口に行き、口座をつくりました。一万円くらい現金を入れようとすると、担当さん「お金ががなくても口座は作れます。」と、繰り返し言われました。わたくしが、お金を入れないことを了承すると、担当さん「お金を入れると、ひと手間増えるんですよ。」と、小声で教えてくれました。そういう事だったんですね。通帳とキャッシュかーがその場で渡されたのは驚きました。世の中どんどん進んでいるんですね。その後、いつもの融資の担当さんに、今持ち込んでいる物件いついて、いくつか質問されてました。きっと融資してくれると思います。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.02.18
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法人の組織変更の前の話
長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 人気ブログランキング法人の組織変更を始めました。第2法人を合同会社から株式会社に変更します。理由は、合同会社の持ち分を子どもたちに贈与したかったのですが、持ち分を贈与すると、合同会社では『社員』という事になり定款への記載が必要なようです。この『社員』という言葉が、勤務先から理解されないんです。あらかじめ子どもたちに、勤務先に伺いを立ててもらいました。次のような返事が来ました。・副業は一切認められない。・ほかの会社の社員になることはできない。と言うものでした。無理もないとは思いますが、合同会社について何もわかっていないようです。後日このことを、司法書士さんに話したところ、驚きを取り越して、憤慨に近いものがありました。という事で、3月末で決済を迎える第2法人の組織替えをして、4月1日から株式会社にします。そして、株式の譲渡をします。株式を譲渡してもタダの株主なので、登記事項にはならないし、定款に記載する必要がありません。第2法人は、債務超過ですから、株式を100％贈与しても、贈与税がかかりません。債務超過は今期で解消します。もちろん100％贈与はしませんが。利益が出てくると、贈与税がかかってしまうので早めに贈与してしまいます。本日、事前に司法書士さん、税理士さんに話を通した後、各金融機関さんに、組織替えの予定を連絡しました。その中の金融機関X様（ただいま融資審査中）とちょっとしたことがありました。担当さんは新卒だと思われる男性です。担当さん「謄本を提出してください。」わたくし「謄本は4月1日以降じゃないととれません。」話がかみ合わずに、金融機関内で相談してもう一度連絡をくださるという事になりました。しばらくして、金融機関X様からの再度の連絡で、現在の合同会社の第2法人の謄本が欲しという事がわかりました。わたくし忘れていましたが、金融機関X様から第2法人は融資を受けていません。当然、借り入れもなく、口座も、通帳も、カードもありませんが、すっかり忘れていました。それにはわたくしなりの理由があります。金融機関X様に毎月、第１～第4法人の試算表等の資料を渡していたからです。金融機関X様には第1法人の他にも第2法人、第3法人、第4法人のファイルがあり、第１法事で融資を受ける時も、第2～第4法人のファイルも出してきて財務内容を確認していました。そのせいで、第2法人の現在の会社謄本を提出するなんて考えてもみませんでした。会社謄本のことはすっかり勘違いしてしまいました。電話口で誤って、すぐに法務局に行って、第2法人の謄本、印鑑証明書をとって、定款をもって金融機関X様に行きました。やっとこれで、金融機関X様の審査が始まるという事ではないでしょうか？融資を申し込んでから、やや空白期間があるような気がしますが。いずれにしても、印鑑証明、謄本まで出したんだから、本気の審査はしてくれると思います。組織変更も頑張ろう。はやく、株式会社の社判、社印を作ろう。最初から株式会社にするべきでしたが、設立当時は相続の事なんか考えなかったかしょうがないですね。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.02.17
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リースバック物件の話
長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 人気ブログランキング本日は、体調不良のため残置物撤去はやめました。本気で残置物撤去をやめようと思って、空き家に行って道具をもって帰って来ました。こんな日はのんびりしようと思いましたが、でも、やることは出てくるものです。午前中は複数の2つの不動産屋さんからメールや電話で連絡がありました。その件で、金融機関さんに行ったり、別の金融機関さんの担当さんに事務所に来てもらったりしました。金融機関に行ったついでに、急ぎの用事じゃなかったけど税理士さんの所にも行ってきました。午後には、リースバック物件について別の不動産屋さんから連絡がありました。担当さん「弁護士さんが、今月末か来月初めにに決済したようですが、Pascalさんご都合はどうですか？」という事でした。「弁護士案件って、決まらないことが多いけど決まる時は早いんだな。」と思いました。Pascal「いつでもいいですよ。」とお答えしました。今回は不動産屋さんに、売買契約書の他に賃貸の契約書をつくってもらいますし、行政、社協との調整もあります。わたくしも、行政、社協との話し合いには同席しますが、今月末って不動産屋さんが忙しんじゃないかと思いました。不動産屋さんは、弁護士さん、入居者様、不動産屋さん本人、わたくしの都合で日程調整をします。大変な事だと思いましたが、本日、夕方には日程を決めていただきました。感謝です。今回の売買で、家一軒が、とても安い金額で売却されてしまいます。これで、入居者様は晴れて無借金になるんでしょうが、さして大きくない借金で家を手放さなければならないというのは、何とも言えないものがあります。この入居者様は、きちんと働き、親御さんを介護した普通の方ですが、晩年に自宅をなくすことになりました。「体が動く間はこの家に住んで、体が動かなくなったらまちの中のアパートに引っ越します。」と言ってます。気が済むまで、長く住んでください。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.02.16
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残置物撤去ハイかもしれない。
長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 人気ブログランキング今日も残置物の撤去作業でした。本日は残置物の撤去作業はやめて、道具やビニール袋を撤収をしようと思っていましたが、朝8時に空き家に行くと作業を始めてしまいました。苦しいのに始めてしまった。残置物撤去ハイかもしれない。アトレーに残置物を満載して、・クリーンセンターに3回 6800円・無料の回収BOXに1回 0円・民間の業者に1回 6584円に行きました。この戸建ては不燃物のクリーンセンターまで1.5kmくらいの場所に建ってます。移動時間3分くらいなので、短時間で3往復も出来てしまいました。昼飯も食べずに黙々とやっていしまいました。こんな感じです。夕方には3部屋の片付け終わっていて、何も入っていない家具だけが残っています。業者さんが来ましたが、明らかに「えっ！片付けてるの？」という顔をしていました。残置物撤去ハイのわたくしは、業者さんに、「はやく見積りもってこないと3日くらいで片付け終わっちゃうよ。」「残置物の量なんて正確にわからないんだから、いくらでやるか考えて見積もり持って来てよ。」と、業者さんを脅かすように話をしましたが、なじみの業者さんです。もちろん、室内の片付けの仕事は残します。建物の外にある大量の残置物は業者さんに頼みます。明日は、片づけをしたくないと今は思ってます。でも残置物撤去ハイだから、何か他に注意が向く楽しいことがないと、また残置物撤去をやってしまうかもしれない。残置物撤去が楽しいわけじゃないけど。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.02.15
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58年前のTOKYOオリンピックの記念硬貨発見！
長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 人気ブログランキングバイト人Aくんが、豚丸のアルバイトを干され気味で、収入が少なくて困っていると言ってます。本日、わたくしの120万円戸建の残置物撤去のアルバイトをしてもらいました。わたくしは自分で残置物撤去はしないと決めていましたが、バイト人Aの生活のために、仕事をつくっていっしょに仕事しました。軽のハコバンいっぱいに衣服を入れて、近くの衣服を無料で引き取ってくれるBOXに入れてきました。大量の衣服で200㎏以上あったと思います。処分費がかからないので助かります。バイト人Aは、残置物のカサをキープしていました。不燃ごみ、不燃ごみを袋に入れて、明日処分場に持って行けるようにしました。本日の仕事が終わり、バイト代を手にしたバイト人Aが、「明日から16日まで休みにしてください。17日からまたバイトします。」と言いました。全身脱力感のわたくし、Pascal「わかりました。今日はありがとう。また連絡するよ。」と、引きつった笑顔で言いました。ここがバイト人Aの社会性のなさでしょう。バイト人Aのために仕事をつくったという事がわかっていないんだろうな。わたくし、心に中で「やはり業者さんに頼もう。明日、業者さんに見積を頼もう。」と思いました。残置物の中から、58年前(?)のTOKYOオリンピックの記念硬貨が出てきました。発行枚数がかなり多いと聞いたことがあります。1000円硬貨と100円硬貨です。期待に胸を膨らませてネットで調べてみましたが、1000円硬貨が1500円～くらいから売りに出ていました。100円硬貨が200円くらいかな。でした。発見した1000円硬貨は状態が悪いので1500円は無理だと思います。さらに、札幌オリンピックの100円記念硬貨もありました。普通の1円、5円、100円硬貨も発見しました。本日の収入は1611円でした。未使用のテレフォンカードも3枚出てきました。普通の500円のテレフォンカードは、450円くらいで売りに出されてました。需要がないんでしょうね。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.02.14
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約束は約束。 一部屋決まりました。
長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 人気ブログランキング47,000円で数家月間反響なしだった物件の反響がありました。2月6日に、家賃を2,000円下げて、駐車場2,000円は店舗の判断にお任せした物件です。4,5000円で募集していました。本日、2月11日に 4,5000円 → 4,3000円で決まりました。繁忙期という事もあると思いますが、数千円の差で決まるということですね。感謝！感謝！感謝！昼間、管理会社様から着信をいただいていましたが、わたくしは長時間電話に出られませんでした。夕方、管理会社様に折り返しの電話をすると、担当さん「本日、お申しお込みをいただきましたが、できれば駐車料金を2,000円下げてほしというご希望がありましたが。どうしますか？」と聞かれました。この時点では45,000円だったという事でしょうか。管理会社様が、この入居者様に”駐車場2,000円の値引きができる”と言ったかどうかは確認してませんが、言い方から判断すると、2,000円下げなくても、すでに決まっている話だと思いました。すでに申込をもらっているので、駐車場の2,000円は下げなくてもいいと考えるのは間違いだと思ったのので、Pascal「もちろん2,000円はサービスしてください。お願いします。」と答えました。駐車場を2,000円は下るというのは、管理会社さんとの約束です。入居者様の「できたら下げて欲しい」みいたいな要望でも、約束は守るべきだと考えます。そもそも、この2,000円は客付けをしやすくするためのわたくしの提案です。逆に言えば2,000円以上の指値をされないためのものでもあります。入居者様も、駐車場の2,000円というのは指値しやすいポイントです。大家が、"喜んで2,000円下げます。"みたいな言い方だと、担当さんも安心すると思います。「この大家は一度言ったことは守る。」と思ってもらえるののではないでしょうか。逆に「もう申し込みがあったんだから2000円は下げないよ。」と言えば、担当さんはどう思うでしょうか？余談ですが、このアパートと入居者様の勤務先とは、敷地 to 敷地で20mくらいの距離です。玄関 to 玄関は100mくらいの距離がありそうですが。日勤、夜勤、長時間勤務も考えられるご職業なので、この近さは大きな決め手だったと思います。きっと、気に入って申し込んでくださったのでしょう。入居様に感謝です。あとは43,000円で契約するだけです。さらに、前もって荷物などを運び込めるように、前倒しのフリーレントをつけることにしました。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.02.13
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入居者様に雪かきをしてもらった。
長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 人気ブログランキング雪が降りました。長野県では、アパートの駐車場の雪かきは、入居者様がするのが一般的だと思います。わたくしのアパートもそうなっています。こんな感じで隣地に雪を捨てている方もいます。隣地は国有地で自治体の管理ですが、実際は管理はしてないので、夏の間は、わたくしが善意で除草してます。入居者さんが多少雪を捨てても問題はないと思います。この20番の駐車場は、じつはわたくしが車を止める駐車場です。入居者様が雪かきをしてくださいました。アパートですれ違ったときにお礼を言いました。感謝です。午後は、久しぶりに必殺バイト人A君を誘って、やや遠方のアパートに洗濯機の設置に行きました。3台設置してきました。必殺バイト人A君は、午前中焼肉屋でバイトをしています。朝から豚丸(仮名)という焼き肉屋に行って、掃除や前日の洗い物をしています。万延防止法のおかげで、お客が減り、仕事も減って、本来1回4時間のバイトという契約だったそうですが、1時間でバイトから帰されたと言ってました。洗濯機設置後、必殺バイト人A君にささやかなバイト代を渡して、ラーメンを奢って帰って来ました。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.02.12
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内見は雪が降っても直ぐに行く。
長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 人気ブログランキング本日は、遠方の業者さんから物件情報をいただきました。わたくし、色々あって情報の確認ができたのは昼ちょっと前でした。折り返し電話をしていくつか質問をして、内見の日程を決めることになりました。わたくし「今日は雪が降っているから、明日か明後日にします。」担当さん「これから雪が激しくなるので、すぐに行った方がいいですよ。」という事で、全く正反対の意見でした。担当さんが、わたくしを買付順位1番にしてくれるために、この苦行のようなものを与えてくださってると考えて、やや遠方の物件の内見行くことにしました。中央自動車道のインターの入り口では、スタッドレスをはいているかいないかチェックされました。アパートの空室はカギが開いてる部屋があるという事で内見は自由です。遠方の業者さんは来ないので一人で内見でした。ほとんど入居していないという事ですが、ガスメーターのディスプレーで見ると、半分くらいガスが開栓してます。もう一度、ガス管のレバー開閉を見ると、やはり半分くらい開いてます。よくわからないので、ガスメーターの期限を見ると、期限が切れているものが数台ありましたが、少なくとも半分以上の部屋でガスが使える状態です。いずれにしても、不動産屋さんに聞いていたより多くの世帯が住んでいるという結論になりました。空室確認で電気メーターを見るとわかると言われていますが、わたくしは電気メーターの有無しか見ません。電気メーターを見てもよくわからないんです。特に寒冷地は、空室の冬季の通電もあるので当てになりません。ブログに何回か書いてますが、この冬季通電は大家にとってつらいものがあります。電気メーターそのものがなければ、通電していないので住んでいないと思いますが。余談ですが、電気がなくても住むことはできると思うけど、実際にそんな人を見たことはありません。ガスをとめられてカセットコンロだけで生活してる人見たことあります。ガスをとめられた人は、今もわたくしのアパートには何人かいます。ウロウロしていると入居者様に話しかけられたので、いつも通り、わたくし「不動産屋さんからの紹介で見に来ました。」と言いました。普通は、部屋を探している人だと思われて、色々教えてくれます。アパートを買いに来たとは思われないようです。貴重な情報収集して、不動産屋さんに電話して質問しました。どうなるんだろう？帰り道、中央自動車道でちょっと頑張ってはしりました。うっすらと雪の積もった道で、トラックを追い越そうとしてズルっと滑りました。分離帯が近づいてきた時には、歯を食いしばって目を見開いたまま、ゆくっり時間が流れました。ぶつからなくてよかった。きっと萬屋金之助のような顔だったと思います。無駄にスピードを出して疲れ切って帰って来ました。きっと萬屋金之助のような顔だったと思います。夕方、本日の大切なお仕事の雪かきでした。ご近所の目という同調圧力があるので、大切な仕事です。1時間程でしたが、雪が重くてとても疲れました。暗くなってから、管理会社様より共用廊下の照明が切れていると連絡がありました。「よりによってこんな日に言わなくてもいいでしょう。」と思いましたが、現場を見に来ました。入居者様が、共用廊下の雪かきをしてました。きっと雪かきの際に、LEDが切れていることが気になったのでしょう。わたくし「失礼します。電気屋です。照明を見に来ました。」と言って確認しました。12本中3本が切れかかっていて、1本は完全に切れてました。明日かえます。このアパートは、なぜか蛍光灯型のLEDが1年くらいで切れてしまいます。何でだろう？LED用に器具はかえてあると思うけど？かえなかったかな？蛍光灯用の器具の、グロー球を抜いただけで安定器をバイパスしてないと、LEDの寿命が短いと聞いたことがあります。よくわからないから、明日確認してみます。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.02.11
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指値を跳ね返されてしまった。
長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 人気ブログランキング不動産屋さんからの電話で、ある物件の指値が完全に跳ね返されたという連絡がありました。3ヶ月くらい待たされて全額跳ね返されました。辛いことです。さらに、不動産屋さん「売主様は、2年後の売買だったら指値をした金額でいいと言ってます。」Pascal「売買予約の仮登記はできますか？」不動産屋さん「できないと思います。」という事でした。何という事でしょう。これでは、2年間待っている間に誰かに売られてしまかもしれません。というより、そもそも取引になっていません。仮登記ができてこそ取引、商談だと思います。跳ね返されても、購入していいと思う金額なので、前を向いて進んでいきます。金融機関さんには、すでにこの話は持ち込んでいますが、時間がたちすぎているので再度検討するという事になりました。やっぱり、商談の途中で”お盆”と”お正月”は入れてはいけないですね。お盆をはさむと、遠方の親戚がやって来て、口をはさんで話が流れます。お正月は、新たな気持ちになって、「安値では売らない」と新年の決意をするんでしょうか。今回はお正月をまたぎました。どうなるんだろう。辛い！辛い！辛い！おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.02.10
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入居者兼売主様と重要でもない会議
長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 人気ブログランキング本日は、入居者様付きで購入する予定の物件に行ってきました。不動産屋さん、入居者兼売主様、わたくしの3人で重要でもない会議をしました。室内を見せてもらうと、ゴミが満載でした。あらかじめ知ってはいましたが、やはり見ごたえがあります。ゴミの高さは1.5mくらいですが、一軒家のゴミですから1Kのゴミ屋敷とは量が違います。わたくしが経験的と独断で決めている独居老人で生活保護者の特徴ですが、・部屋の真ん中のゴミのない場所にイスがある。・時間はあるけどやることがないので、イスに座ってタバコばかり吸っている。・ご飯を十分に食べない。・1日中タバコを吸って運動をしてないためなのか、健康診断をしてないために気付いたときには遅いのか、体調が悪くなると一気に悪くなって、病院に行ってそのまま戻ってこない。そんな感じです。入居者兼売主様に色々聞きながら、和やかな雰囲気のなか会議は進みました。担当さんと2人になった時、担当さん「どうですか？購入していただけますか？」と言われました。わたくし、担当さんに言われるままに買付を出してます。担当さんには、弁護士さんが手続きを始めていると聞いています。ですから、Pascal「もうこの話からおりることはできないと思ってました。」と答えました。この物件は平成築の物件で、まだまだ20年くらい使えそうです。物置はH鋼かI鋼か知らんけどしっかりした鉄骨造です。よろこんで購入させていただきます。売買が正式に決まったところで、担当さんと村の福祉課に行くことをお願いして帰って来ました。その後、火災保険屋さんに行きました。火災保険、新規1本、更新2本がありました。火災保険は本当に高くなっています。特に法人契約の火災保険が高くなってると聞きましたが、何で法人と個人の火災保険料が違うんだろう？法人の物件の方がよく燃えるのかな？おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.02.09
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今日は雑用色々
長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 人気ブログランキング最近、空室の入居の連絡がありません。トラブルの連絡の数が明らかに多い。つらい。本日は、朝から歯医者さんに行きました。今回、次回と治療が続く予定でしたが、本日、治療方針変更で、10分くらいで治療が終わり、次回の治療がなくなりました。この歯医者さん、一回の治療の時間が長めで、治療回数が少なくて助かっています。さらに、今回のような事とがあると助かります。時間ができたので、空き家の玄関のスペアーキーを作りに行きました。古いコピーのカギしかありません。何でもスペアーを作ってくれるちょっと離れたカギ屋さんに行きました。1分くらいでつくってくれました。500円でした。2～3年前までは、500円は高かったんですが、最近、近所のカギ屋さんやホームセンターが値上げしたので500円は安く感じました。またまた、凍結水漏れの連絡がありましたが、今回も保険が使えるので、見積もりをお願いして、保険会社の代理店さんに連絡しておしまい。”寒ければ凍結するんだ！凍結すれば破裂するんだ！”と、開き直れるよになりました。今年はよく破裂する。空室の電気代を払いにコンビニに行きました。本日の電気代は5部屋で2万円超えました。空室になっている古いアパートの凍結防止帯は、一部屋当たり1ヶ月4000円以上の電気代がかることもあります。古いアパートは水道管の露出部分が多くて、凍結防止帯を5m以上まいてあることがよくあるので、電気代がかかります。古いサーモスタットだとさらに電気代がかかります。その後コンタクトを買いに行きました。仕事をやめてもうすぐ3年たちます。仕事を辞めてからコンタクトを使っていませんでしたが、最近コンタクトを使おうと思って、念のため3年前につくったコンタクトの使用期限を見るとまだ使えました。その古いコンタクトも使い終わりました。夕方、不動産屋さんから電話がありました。この不動産屋さんには2案件をお願いしていますが、2件とも来週中に最後の詰めの交渉をしてくださるそうです。どうなるんだろう？どちらも購入したい物件なので、わたくしも歩み寄るつもりです。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.02.08
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募集条件変更
長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 人気ブログランキングわたくしの物件の中では、比較的決まりやすい１R対面キッチン物件が5ヶ月近く決まりません。家賃4.3万円～4.5万円で普通に決まっていた部屋です。「何で決まらないんだろう？」とは思ってましたが、「そのうち決まるだろう。」とも思っていました。それにしても決まらないので、本日、ネット上の募集要項を確認してみました。（遅すぎると言われそうですね。）家賃4.5万円の横に 共益費0.2万円 と小さく書いてありました。合計4.7万円です。ビックリした。これじゃ決まらんし、反響も問い合わせもないでしょう。この地域で4.7万円は無理です。わずか2千円の違いですが、無理です。長期間ネット上でさらしモノになってただけです。そこで、家賃4.5万円+共益費0円＝4.5万円に訂正してもらう・・・じゃなくて、募集要項を工夫しました。家賃3.9万円 + 共益費0.4万円 + 駐車場0.2万円 ＝ 4.5万円にしました。家賃3.9万円で、ネットでの反響を増やします。4万円未満で探している方の検索に引っかかるようにしました。共益費0.4万円で、家賃の不足を補います。少し高めの共益費です。駐車場0.2万円ですが、この駐車場の0.2万円は、”営業さんの裁量でサービスしてもいいよ”作戦にしました。もう2月です。反響の多い今月中に決めたいので小細工しました。今までにも家賃が高すぎた物件の家賃を下げる時に、安めの家賃、共益費、駐車料と小分けして、早めに入居が決まったことがありました。これで決まるだろう・・・・か？今回の事はわたくしのミスです。わたくしがチェックしなければいけないことです。この部屋の退去後に募集する際、管理会社さんとは前回と同じ条件で募集という事になっていましたが、何かの行き違いで共益費0.2万円がプラスされていました。こんな時は、管理会社さんにクレームを言わない。「家賃の変更をお願いします。」というスタンスで値下げを提案しました。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.02.07
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リースバック物件の買付を提出
長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 人気ブログランキングN-VANが欲しくなりました。アトレーの燃費が悪すぎます。N-VANに乗ってる知り合いあの大家さんにメールで質問しました。その後、お世話になっているディーラーにカタログをもらいに行きました。担当さんから、「実車を見ません？」と言われたので、見せていいただきました。ディラーの社用車で、そろそろ売りに出すという事でした。どうしよう？これも川上情報みたいなものか？担当さんに感謝。悩みながら帰宅。その後、リースバック物件の不動産屋さんから、担当さん「弁護士さんから、すぐに買い付けを書いて欲しいといわれてます。本日は時間がありますか？」Pascal「わかりました。1時に事務所に来てください。」という事になりました。結果的にノールック買付になってしまいました。よくない。物件の所在地はやや遠方でした。内見は火曜日になりました。内見と言っても、住人がいるゴミ屋敷ですから外見になると思います。物件の写真を見せていいただきましたが、普通にいけそうです。この物件、担当さんが購入しようと思えば買えたと思います。担当さんの会社が購入しようと思えば買えたと思います。弁護士さんも買えたと思います。（買う必要はないと思うけど）色々な理由で、高級軽自動車なみの値段でわたくしの所に流れてきました。こんなこともあるんですね。まだ決済してないけど。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.02.06
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家賃保証会社のお世話になってます。
長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 人気ブログランキング家賃保証会社のお世話になってます。それぞれ別のパートですが、2部屋です。アパートA入居者Aが住んでいます。もう8年も住んでます。家賃保証会社様が4ヶ月分の家賃を立て替えて、わたくしに支払ってくれていると、初めて知りました。この入居者とは裁判になるようです。本日、管理会社から送られてきた、裁判関係のよくわからない書類に記入して返送しました。家賃保証会社様が、退去や家賃回収までやってくれると思います。大家10年目にして初めて経験なのでよくわかりません。わたくしが、裁判して、立ち退かせて、家賃と原状回復費を回収するなんて無理ですね。家賃保証会社様に感謝です。アパートB入居者Bが勝手に退去していきました。滞納家賃があり、家賃保証会社様が立て替えてくれているようです。原状回復費も2ヶ月分まで家賃保証会社様が立て替えてくれるようです。給湯器の破損があり、給湯器からの漏水で建物にも被害がります。これは、入居者の火災保険で支払ってもらいます。水道が止まっているので、器具の破損の細かな状況を確認下できません。通水の手続きを電話で市役所にお願いした時に、「Bさんじゃないですよね？」と、わたくしが現入居者のBじゃないかと確認するように聞かれました。水道料の滞納があったのでしょう。Bはすでに住んでいませんが、退去立ち合いは2月6日です。契約は2月末までなので、今月は家賃が入ります。その2月6日の退去立ち合いを逃すと入居者の印や了承が得られなくなりそうです。管理会社様もわたくしも、2月6に間に合うように、サッサと、・破損個所の見積もりを取って、火災保険会社に書類を送る準備・原状回復の見積もりを取って、家賃保証会社に書類を送る準備をしています。どちらも、入居者様の署名押印が必要なようです。2月6日までに済ませて、退去後にBとかかわらないことも重要です。手続きが住んだら、後は家賃保証会社様にお任せです。この入居者Bは、退去していても本人と連絡が取れているので、今のところスムーズです。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.02.05
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リースバック物件の話がきた。
長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 人気ブログランキング不動産屋さんからリースバック物件の話が来ました。リースバックは、自己破産、弁護士さんが関係するので、最終的には話がどこかに行ってしまいます。こちらとしても、家賃を払えるという確証がないとリースバックには応じられません。今回は何とかしたいと思います。担当さん：水道、電気は通っている。Pascal：滞納してなという事か。担当さん：プロパンガスは節約のため止めた。カセットコンロを使っている。Pascal：風呂に入ってないという事？担当さん：かなりひどいゴミ屋敷Pascal：リースバックだから、この方が退去するまでは関係ない。でも、退去した後は大変な事になる。担当さん：家賃を払えるだけの収入はある。Pascal：具体的に書けないけど、家賃は大丈夫そうだと思いました。こんな内容でした。わたくしの条件は、・購入したら、固定資産税と火災保険はわたくしが払います(当然だけど)が、それ以外のことはしません。・何か壊れたら、入居者さんが直してください。直さないのもアリです。・近隣に迷惑をかけない限りわたくしは何も言いません。とお伝えしました。厳しいことを言っているようですが、経験上、訳ありの入居者様は大家との接触を嫌います。わたくしが、関わらいという事で入居者さんは安心できると勝手に思ってます。もし、大家(わたくし)がある日突然やって来て、「ゴミを全部片づけてください。ゴミ屋敷は困ります。」なんて言われても、入居者さんは困るだけだと思います。話がまとまるといいな～。最近、買付が２件続けて玉砕しました。1件は、情報元の不動産会社の社長さんの事をよく知っていたのに、最近、電話をしてなかったのでちょっと気まずくて、従業員さんと話をしてしまったのが敗因かもしれません。欲しい物件だったので、やはり社長さんや権限を持っている方と話して、「いくらだったら買えますか？」「いくらだったら売主さんに買付を持って行けますか？」という会話の中で指値をすべきでした。とりあえず、疎遠になっている不動産屋さん何軒かに電話してみました。もう、わたくしが、もう物件を探していないと思っていた不動産屋さんもいました。わたくしは欲の塊ですから、物件探しはやめません。電話は大切ですね。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.02.04
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コインランドリーの話を聞いてみた。
長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 人気ブログランキング本日は、売りコインラドリーの売買の話を聞きに行ってきました。相手は、新規開業、コンサル、中古物件の紹介、何でもやる業者さんが売り出している物件です。そのコインランドリーを、これまでに何回か見に行ってますが、稼働状況が低いように思えます。わたくしのアパートの1階に、テナントとして入っているコインランドリーの方が、稼働しているように見えます。話を聞いても経営が成り立つのか、よくわかりません。とりあえず今回の物件につて、色々調べたり、色々聞いたりして、最終判断をします。勉強だと思って取り組んでみます。2時間くらい話を聞かせていただきましたが、「アパート経営の方が楽だな～。」と思ってしまいました。結局、一周まわってアパート経営かな？その後、先日購入した駐車場の客付けのお願いに、不動産屋さんに行きました。今日は疲れました。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.02.03
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第2種電気工事士の免許申請
長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 人気ブログランキング本日は1日、忙しい日です。記帳して、通帳コピーして、領収書もって、税理士さんの所に持って行きます。今回は、買い物件1、売り物件1の契約書、売買にかかわる領収書等をもって行きました。そのご、前月の入居状況を印刷して、試算表と一緒に金融機関の担当さんに提出します。事務所に来てもらう日程の調整をしました。やや遠方の金融機関には郵送しました。8時30くらいから始めて午前11時に終わりました。疲れた。その後、合同庁舎に行って、第2種電気工事士の免許申請をしました。長野県の申請費用は5300円です。収入証紙で払います。収入印紙ではありません。合同庁舎の地下の売店で購入しましたが、収入証紙を買う人は少ないようで、店員さんに、「印紙じゃなくて証紙でいいんですか？」と聞かれました。「第2種電気工事士の免許の申請です。」と言うと、わかってくださいました。書類に不備がなければ、申請の手続きは1分程度で終わります。ついでに、合同庁舎の食堂で500円ランチを食べてきました。おいしかった。また行こう。ハンバーグ定食でした。管理会社様より、電話がありました。凍結？漏水？破裂？退去？ガス料金が高い？と思って、電話に出ると、ペット不可のアパートでハムスタを1匹だけ飼っていいか？という事でした。よかった！「いいですよ。」と言って、3つ条件を付けました。・絶対に他の入居者には言わない。・絶対に繁殖させない。・絶対に散歩させない。です。散歩はしないと思うけど。ハムスターと言えば、12月の初めに事務所のあるアパートの住人A君が、「ハムスターを飼っていいですか？」と聞いてきたので、もちろんペット禁止ですが、「いいよ。」と言って同じ条件をつけました。ハムスターを飼い始めたA君はとてもうれしそうでしたが・・・・、節約のために暖房器具を使わないA君の部屋はとても寒いと思います。そのせいか、ハムスターはクリスマスも新年も迎えることなく、数日でお亡くなりになりました。A君は、また一人暮らしにも戻りました。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.02.02
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物件決済 以前買えなかった物件
長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 人気ブログランキング本日は、物件の決済でした。田舎の一等地の駐車場です。この駐車場は、新型コロナの影響?で契約解除が続き、3分の２くらいが空いています。実はこの駐車場は、数年前に売りに出されていましたが、当時は買えませんでした。その頃、わたくしはまだ公務員だったからです。もちろん、公務員とし営利事業従事届けを出していたので問題はありませんでした。でも、駐車場の借主の中に知ってる方が何人いたので購入を見送りました。法律的には問題なくても、田舎ですから何を言われるかわかりません。それから、数年経って、また購入の機会が回ってきました。ローカルの不動産サイトで見つけた物件でしたが、当初は駐車場の一部だけ売っていました。全面積の3分の1くらいだったと思います。この状態だと、歩道の切り下げ、フェンスの撤去をしなければ、人も車も出入りができません。不動産屋さんを通して、「全部売ってくれ！」とお願いしたところ、全部売ってくれました。売り主様は投資家さんでした。先日の契約の際には、アパート経営について色々教えていただきました。この駐車場は、融資期間10年間ですが、満車でも赤字です。でも、融資をしていただけました。”第1法人であれば融資します。”という条件付きではありました。第1法人はそれなりに評価されているかもしれません。それにしても、利益が出ない物件に融資してくれるだけで驚きですが、オーバーローンで仲介手数料、登記費用、不動産取得税まで融資していただきました。不動産取得税まで融資してもらった事は、今までになかったと思います。今回は、金融機関に提出した不動産屋さんの書類に、取得税の概算金額が書いてあったので、融資していただけることになりました。ありがたいことです。第1法人の家賃収入で田舎の一等地(資産？)を買うという事でしょうか。いずれにしても、マイナスのキャッシュフローであることは確かです。・歯を食いしばって10年間ローンを返す。・駐車場以外の収益の方法を考える。コンテナコインランドリーってどうだろう？やってる人、教えてください。その他に、いい活用方法があったら教えてください。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.02.01
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