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「事案の概要」

Y1建築士事務所が建築の設計及び工事監理をし，株式会社Y2が施工をした9階建の共同住宅・店舗（本件建物）及びその敷地（本件土地）を購入したXらが，本件建物にはひび割れや鉄筋の耐力低下等の瑕疵があると主張して，Y1に対しては不法行為に基づく損害賠償を，Y2に対しては，瑕疵担保責任に基づく瑕疵修補費用の支払若しくは損害賠償又は不法行為に基づく損害賠償をそれぞれ請求した。

「判旨」

建物の建築に携わる設計者，施工者及び工事監理者は，建物の建築に当たり，契約関係にない居住者を含む建物利用者，隣人，通行人等に対する関係でも，当該建物に建物としての基本的な安全性が欠けることがないように配慮すべき注意義務を負い，これを怠ったために建築された建物に上記安全性を損なう瑕疵があり，それにより居住者等の生命，身体又は財産が侵害された場合には，設計者等は不法行為の成立を主張する者が上記瑕疵の存在を知りながらこれを前提として当該建物を買い受けていたなど特段の事情がない限り，これによって生じた損害について不法行為による損害賠償を負う。

  原審は，被告らの不法行為責任について強度の違法性を要求し，本件建物の瑕疵について不法行為責任を問うような強度の違法性があるとはいえないとして被告らの不法行為責任の成立を否定した。  差戻後控訴審（福岡高判平成21年2月6日）では，「建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵」とは，瑕疵の中でも居住者等の生命，身体，又は財産に対する現実的な危険性を生じさせる瑕疵をいい，Xらが第三者に売却するまでにこの瑕疵があったことを必要とすると解した上で，前記の不具合はXらが売却してから6年以上経過しても，本件建物で事故が生じていないことなどの事情を考慮すると，これらの不具合が原因で，居住者等の生命，身体又は財産に対する現実的な危険性が生じていたとは認められないと判断して，Xらの請求を棄却した。

最判平成19年7月6日　　　判例タイムズ1252号120頁福岡公判平成21年2月6日　判例タイムズ1303号205頁